Urteil des OLG Hamm vom 11.03.2004

OLG Hamm: grundstück, bebauungsplan, öffentliche bekanntmachung, wohnhaus, breite, eigentümer, geschäftsverkehr, mietvertrag, beteiligter, genehmigung

Datum:

Gericht:

Spruchkörper:

Entscheidungsart:

Tenor:

Aktenzeichen:

Vorinstanz:

Oberlandesgericht Hamm, 16 U (Baul) 5/03

11.03.2004

Oberlandesgericht Hamm

16. Zivilsenat

Urteil

16 U (Baul) 5/03

Landgericht Düsseldorf, 30 O (Baul.) 2/02

Auf die Berufung des Beteiligten zu 1) wird das am

12. Februar 2003 verkündete Urteil der Kammer für Baulandsachen des

Landgerichts Düsseldorf abgeändert.

Der Teilumlegungsplan U6/2 - T, östlicher Teil - vom 31. Oktober 2001

wird aufgehoben.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Beteiligte zu 2).

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beteiligte zu 2) kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in

Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht

der jewei¬lige Kostengläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in

derselben Höhe lei¬stet. Den jeweiligen Beteiligten wird nachgelassen,

Sicherheit auch durch selbstschuldnerische, unbefristete und unbedingte

Bürgschaft einer deutschen Großbank, Sparkasse oder

Genossenschaftsbank zu erbringen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

T a t b e s t a n d :

Der Beteiligte zu 1) ist Eigentümer der in der Gemarkung G1, Flur X, gelegenen Flurstücke

X, X2 und X3. Das Flurstück X ist aus der katastermäßigen Zerlegung des ehemaligen

1.102 qm großen Flurstücks 163 im Januar 2001 hervorgegangen und umfasst dessen

nordwestlichen Teil. Die durch die Zerlegung entstandenen Flurstücke X und X3 sind im

Grundbuch weiterhin als ein einheitliches Grundstück eingetragen. Das Flurstück X, das im

Liegenschaftskataster unter der Rubrik "tatsächliche Nutzung" als "Gebäude- und

Freifläche, Wohnen" geführt wird, hat eine Fläche von 653 qm, die Flurstücke X und X2

eine solche von 369 qm beziehungsweise 12 qm.

Die eingangs genannten Flurstücke X, X2 und X3 liegen im Geltungsbereich des

Bebauungsplans Nr. 46A "T" der Beteiligten zu 3) und im Bereich der 4. Änderung dieses

Bebauungsplans, die der Rat am 27. Januar 1984 als Satzung beschlossen hat und deren

Genehmigung durch den Regierungspräsidenten Düsseldorf am 15. Mai 1984 ortsüblich

bekannt gemacht worden ist. Der Bebauungsplan setzt die Flächen im Bereich dieser

Flurstücke überwiegend als reines Wohngebiet mit maximal zweigeschossiger offener

Bauweise, einer Grundflächenzahl von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,8 fest. In

einem Teilbereich des Flurstücks X3 sowie im Bereich des Flurstücks X2 sind nur Einzel-

oder Doppelhäuser zulässig. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch

Baugrenzen bestimmt. Hinsichtlich der weiteren Festsetzungen wird auf die

Bebauungsplanurkunde verwiesen.

Das Flurstück X ist in seinem nördlichen Teil straßenrandnah mit einem zweigeschossigen

Wohnhaus (Doppelhaushälfte) bebaut, an das sich im rückwärtigen Bereich ein etwa die

Hälfte der Hausbreite einnehmender Anbau anschließt. Das Wohnhaus trägt die

Straßenbezeichnung "T" Nr. 28. Ungefähr auf Höhe der Rückfront des vorgenannten

Anbaus steht - seitlich nach Osten versetzt - ein eingeschossiges Nebengebäude, das

ursprünglich dem Hauptgebäude zugeordnete Arbeitsräume beherbergte. Das Wohnhaus

auf den Flurstücken X2 und X3 ist - ohne den rückwärtigen Anbau - seit Februar 1986 als

Baudenkmal in die Denkmalliste eingetragen.

Die Flurstücke X und X3 werden durch zwei im Abstand von bis zu 2 m nebeneinander von

Nordosten nach Südwesten verlaufende unterirdische Kanäle für Schmutzwasser

beziehungsweise Regenwasser (DN 250 und DN 400) durchschnitten. Die

Rechtsvorgängerin des Beteiligten zu 1) hat die Verlegung der Kanäle auf den genannten

Flurstücken im Jahre 1973 vertraglich gestattet und sich diesbezüglich im Wege der

Baulasterklärung wie folgt verpflichtet:

"Ich übernehme hiermit gegenüber der Bauaufsichtsbehörde die öffentlich-rechtliche

Verpflichtung, auf meinem Grundstück die Verlegung der Kanalleitungen, die Herstellung

von Kanalschächten sowie die Unterhaltung der Kanaleinrichtungen zu dulden.

Ich dulde, dass Beauftragte der Stadt G1 das Grundstück zur Ausübung ihrer Rechte

und zur Ausführung von Arbeiten nach vorheriger Anmeldung jederzeit betreten und

Aufgrabungen sowie alle Maßnahmen vornehmen dürfen, die zum Bau, zur Unterhaltung,

Inbetriebhaltung und Erneuerung notwendig sind. Der Kanal darf ohne Zustimmung der

Stadt G1 nicht überbaut werden. Bäume und tief wurzelnde Sträucher sind in einem

Streifen von 3,00 m Breite beiderseits der Kanalachse nicht zulässig."

Am 14. Januar 1983 ordnete der Rat der Stadt G1 für einen Teil des Bebauungsplangebiets

die Umlegung an. Das Umlegungsverfahren sollte die im Umlegungsgebiet liegenden

Grundstücke neu ordnen, um die alsbaldige Verwirklichung der sich damals noch im

Aufstellungsverfahren befindlichen 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 46A zu

ermöglichen.

Am 9. Juni 1983 leitete der Beteiligte zu 2) das Umlegungsverfahren ein. Das

Umlegungsgebiet erhielt die Bezeichnung U6. Der Umlegungsbeschluss wurde im

Amtsblatt des Kreises N am 15. Juli 1983 bekannt gemacht und in der Zeit vom 15. Juli bis

zum 15. August 1983 öffentlich ausgehängt. Am 2. Juni 1989 erfolgte die öffentliche

Bekanntmachung der Aufstellung der Bestandsverzeichnisse und der Bestandskarte.

Mit Schreiben vom 6. Oktober 1983 ersuchte der Beteiligte zu 2) das Grundbuchamt beim

Amtsgericht Mettmann, für die Flurstücke X, X2 und 163 einen Umlegungsvermerk in das

Grundbuch von G1, Blatt ####, einzutragen.

Mit Mietvertrag vom 29. Juni 1988 vermietete der Beteiligte zu 1) die Wohnung im Hause

"T" Nr. 28 ab dem 1. September 1988 an Herrn U und Frau I. Mitvermietet ist laut

Mietvertrag unter anderem ein ca. 1.100 qm großer Garten.

Im Oktober X3 wurden sämtliche Flächen im Bereich des späteren Teilumlegungsplans U

6/2 in einem Vorschlag der Unterkommission des Beteiligten zu 1) als Straßenland,

Bauland oder Rohbauland bewertet.

In der Sitzung des Beteiligten zu 2) am 27. Oktober X3 ergab die Diskussion, dass nach

dem Vorschlag der Unterkommission die Zuteilung an die Beteiligte zu 4) weit unter dem

Sollanspruch liegen würde. Um den damit zu erwartenden Problemen aus dem Weg zu

gehen, sei eine Neuberechnung der Werte erforderlich. Das Hinterland solle mit dem

Grünflächenpreis von 25 DM/qm und das Straßenland mit einem Preis von 40 DM/qm

bewertet werden.

Unter dem 27. September 1999 erhob der Beteiligte zu 1) Widerspruch gegen das

Umlegungsverfahren.

Am 31. Oktober 2001 stellte der Beteiligte zu 2) den Teilumlegungsplan U 6/2 - T, östlicher

Teil - auf, der am 9. November 2001 im Amtsblatt der Beteiligten zu 3) bekannt gemacht

und in der Zeit vom 9. November bis 27. Dezember 2001 öffentlich ausgehängt wurde.

Der Teilumlegungsplan (Umlegungsverzeichnis Teil II, Ordnungsnummer 6/9) sieht vor,

dem Beteiligten zu 1) an Stelle der EinwurfsFlurstücke X, X2 und X3 mit insgesamt 1.034

qm Fläche die neu zu bildenden Flurstücke X (593 qm) und 2006 (254 qm) zuzuteilen. Das

in das Umlegungsverfahren nach § 52 BauGB einbezogene Flurstück X (449 qm) erfährt

durch das Umlegungsverfahren keine Grenz- oder Wertveränderungen. Für die neu zu

bildenden Flurstücke X und 2006 sind im Grundbuch in Abteilung II - Lasten und

Beschränkungen - jeweils beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Kanalrecht

(Schmutzwasser) und Kanalrecht (Regenwasser), zu Gunsten der Beteiligten zu 3)

einzutragen. Nach dem Inhalt der Dienstbarkeiten soll die Beteiligte zu 3) berechtigt sein,

die vorhandenen Kanäle dort ständig zu belassen und zu unterhalten. Im Zusammenhang

mit der Unterhaltung der Kanäle enthält der Teilumlegungsplan eine Vereinbarung mit der

Beteiligten zu 3), die unter anderem die Einrichtung eines von Bebauung und bestimmten

Bepflanzungen freizuhaltenden Schutzstreifens beinhaltet. Die Einwurfsflächen des

Beteiligten zu 1) werden wie folgt bewertet: Flurstück X = 167 qm Rohbauland à 190

DM/qm und 202 qm Grünland à 25 DM/qm, Flurstück X = 12 qm Bauland à 290 DM/qm

sowie Flurstück X = 246 qm Bauland à 290 DM/qm, 28 qm Rohbauland à 190 DM/qm und

396 qm Grünland à 25 DM/qm. Daraus ergibt sich ein Einwurfswert von insgesamt 126.820

DM. Die Bewertung der Zuteilungsflächen für den Beteiligten zu 1) stellt sich wie folgt dar:

Flurstück X = 242 qm Bauland à 290 DM/qm und 351 qm Grünland à 25 DM/qm sowie

Flurstück X = 184 qm Bauland à 290 DM/qm und 70 qm Grünland à 25 DM/qm. Das ergibt

einen Zuteilungswert von 134.065 DM. Der Sollanspruch des Beteiligten zu 1) liegt bei

134.125 DM. Er hat an die Beteiligte zu 3) einen Mehrwertausgleich von 7.245 DM zu

zahlen. Die Entschädigung für die im rückwärtigen Teil der Ersatzgrundstücke

verlaufenden Kanäle, einschließlich deren dinglicher Sicherung, ist bei der

Zuteilungsbewertung (25-DM-Zone) berücksichtigt worden. Für das neu zu bildende

Flurstück X wird ein Erschließungsbeitrag von 2.916,67 DM festgesetzt. Der Beteiligte zu 1)

und seine Rechtsnachfolger werden verpflichtet, bei einer Bebauung des neu zu bildenden

Flurstücks X4 jeweils an die Grenzen der neu zu bildenden Flurstücke X und X5

anzubauen. Zur Absicherung der Anbauverpflichtung ist im Baulastenverzeichnis der

Beteiligten zu 3) für das Flurstück X eine entsprechende Verpflichtungserklärung

einzutragen.

Am 12. November 2001 wurde der Umlegungsplan dem Beteiligten zu 1) auszugsweise

zugestellt.

Dieser stellte mit Schriftsatz vom 20. Dezember 2001 - beim Beteiligten zu 2) am selben

Tage eingegangen - einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung, der beim Landgericht am

5. Februar 2002 einging.

Der Beteiligte zu 1) trug vor, die Umlegung sei nicht notwendig, um die Ziele des

Bebauungsplans zu realisieren. Die Werte der eingebrachten Grundstücke seien nicht

richtig ermittelt worden. Die Bestimmung unterschiedlicher Wertzonen sei fehlerhaft. Alle

Flurstücke im Umlegungsgebiet seien als gleichwertig anzusehen. Das Flurstück X sei ihm

nicht wieder zugewiesen und auch bei der Bewertung des Einwurfs nicht berücksichtigt

worden. Was die Bebaubarkeit des Flurstücks X3 angehe, sehe der Bebauungsplan 46A,

dessen Rechtsgültigkeit fraglich sei, eine Bebauung im rückwärtigen Bereich nicht vor.

Dennoch sei ihm unter dem 28. August 2002 ein Bauvorbescheid erteilt worden, wonach

eine Verlängerung des auf dem Flurstück X vorhandenen Anbaus bis auf Höhe der

Rückfront des weiter südlich gelegenen Nebengebäudes planungsrechtlich zulässig sei.

Insoweit sei eine Befreiung von den die überbaubare Grundstücksfläche regelnden

Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 46A in der Fassung der 4. Änderung in Aussicht

gestellt worden. Das Flurstück X beziehungsweise X sei zu Unrecht als im Eigentum der

Beteiligten zu 5) stehend berücksichtigt worden, woraus sich eine Wertminderung ergebe.

Zudem werde durch die festgelegte dingliche Sicherung der Kanaltrasse in seine Rechte

eingegriffen und der Grundstückswert gemindert. Schließlich bestünden mietvertragliche

Bindungen, in die mit der Umlegung eingegriffen werde.

Der Beteiligte zu 1) hat beantragt,

den Teilumlegungsplan der Beteiligten zu 3) U6/2 - T, östlicher Teil - vom 31.

Oktober 2001 aufzuheben.

Der Beteiligten zu 2) hat beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Er trug vor, die Notwendigkeit des Umlegungsverfahrens könne im vorliegenden

gerichtlichen Verfahren nicht mehr geprüft werden. Die Einwurfs- und Zuteilungswerte

seien fehlerfrei ermittelt worden. Es sei eine an Zonen orientierte, differenzierende

Bewertung der Grundstücke erforderlich, nämlich nach Bauland, Rohbauland und

Grünland. Die Linien zur Abgrenzung der Zonen seien nicht willkürlich gezogen worden.

Die Unstimmigkeit bezüglich der Flächenangaben für das Flurstück X im

Teilumlegungsplan U 6/2 (670 qm) und im Liegenschaftskataster (653 qm) beruhe darauf,

dass ein einwandfreier Katasternachweis fehle. Zur Abgrenzung des

Teilumlegungsgebietes habe das ehemalige Flurstück X in die Flurstücke X und X3 zerlegt

werden müssen. Dabei sei die Fläche des Flurstücks X exakt nach Koordinaten berechnet

worden. Die Restfläche (Flurstück X) habe wegen des nicht einwandfreien

Katasternachweises koordinatenmäßig nicht errechnet werden können. Sie sei deshalb im

"Restabzugsverfahren" - Gesamtfläche des alten Flurstücks X abzüglich neuberechneter

Fläche des Flurstücks 1996 - ermittelt worden. Den in der Einwurfsfläche des früheren

Flurstücks X enthaltenen Fehler bei der Flächenberechnung habe man so vollständig auf

das Flurstück X übertragen, da es im Umlegungsverfahren ohnehin untergehe. Um die

fehlerhafte Flächenangabe im Liegenschaftskataster (653 qm) ohne Nachteil für den

Beteiligten zu 1) zu korrigieren, sei die Einwurfsfläche des Flurstücks X3 anhand der

Bebauungsplankartierung graphisch ermittelt worden. Dies habe zu Gunsten des

Beteiligten zu 1) zur Annahme eines um 17 qm größeren Flächeninhalts geführt. Das

Bauvorhaben, auf das sich der Vorbescheid vom 28. August 2002 beziehe, liege zwar

außerhalb der Baugrenzen des Bebauungsplans, aber innerhalb des Bereichs, der als

Bauland bewertet worden sei. Was die Kanaltrasse angehe, habe es auch schon bisher

zwei im Abstand von 1,5 m verlaufenden Kanäle gegeben, so dass sich bei einem

beiderseitigen Schutzstreifen von 3 m insgesamt ein Schutzstreifen von 7,5 m ergebe. Die

dingliche Sicherung dieses Schutzstreifens führe zu keiner Wertminderung der

Grundstücke. Auf den vom Antragsteller angeführten Mietvertrag komme es nicht an, da er

ohne die erforderlich Genehmigung geschlossen worden sei.

Die übrigen Beteiligten stellten keine Anträge.

Mit Urteil vom 12. Februar 2003 - dem Prozessbevollmächtigten des Beteiligten zu 1)

zugestellt am 26. März 2003 - hat das Landgericht den Antrag auf gerichtliche

Entscheidung zurückgewiesen. Hinsichtlich der Einzelheiten der Begründung wird auf die

Entscheidungsgründe des Urteils Bezug genommen.

Gegen das Urteil richtet sich die am 28. April 2003 eingelegte Berufung des Beteiligten zu

1), mit der er sein Antragsziel weiterverfolgt.

Im Berufungsverfahren wiederholt und vertieft der Beteiligte zu 1) sein erstinstanzliches

Vorbringen. Insbesondere trägt er vor, die Bewertung der Einwurfsflächen als teilweise

Bauland, Rohbauland und Grünland werde der rechtlichen Qualität dieser Flächen nicht

gerecht. Bei der Grenzziehung zwischen Bauland und Rohbauland sei die auf den

Nachbargrundstücken vorhandene Bebauung unberücksichtigt geblieben. Auf dem

westlich angrenzenden Grundstück erreiche sie eine Bebauungstiefe von 28 m. Bis zu

dieser Tiefe müssten auch seine eigenen Flächen (Flurstück X) als Bauland bewertet

werden, was eine Vergrößerung der Baulandfläche um etwa 130 qm bedeute. Die

Bebauungstiefe auf den Nachbargrundstücken sei für die Bebaubarkeit seiner eigenen

Flächen maßgeblich, da der Bebauungsplan in der Fassung der 3. Änderung, die im

Zeitpunkt der Einleitung des Umlegungsverfahrens gegolten habe, keine Baugrenzen

festsetze. Es sei nicht gerechtfertigt, den östlichen Teil des Flurstücks X3 als

Bauerwartungsland oder teilweise sogar nur als Grünland zu bewerten. Auch diese

Flächen gehörten zum Bebauungszusammenhang. Das Flurstück X liege ebenfalls noch

innerhalb des Bebauungszusammenhanges. Insoweit seien neben dem Wohnhaus "T" Nr.

26 auch die östlich gelegenen Wohnhäuser Nrn. 40 bis 46 in die Beurteilung

einzubeziehen. Allerdings fehle es an einer gesicherten Erschließung, so dass das

Flurstück X insgesamt nur als Bauerwartungsland eingestuft werden könne. Der

Einwurfswert der von ihm - dem Beteiligten zu 1) - eingebrachten Flächen erhöhe sich

danach gegenüber den Annahmen im Teilumlegungsplan U 6/2 um 141.070,00 DM.

Die ihn - den Beteiligten zu 1) - betreffende Zuteilung sei ebenfalls fehlerhaft, da sie auf

einer unrichtigen Bewertung der zugeteilten Flächen beruhe. Das neu zu bildende

Flurstück X habe der Beteiligte zu 2) allgemein nach der Wertverordnung bewertet, ohne

die individuellen Besonderheiten des Flurstücks zu berücksichtigen. Ein

Reihenhausgrundstück könne wertmäßig nicht ohne weiteres mit einem Grundstück

gleichgesetzt werden, das sich für die Errichtung eines Einfamilienhauses in offener

Bauweise eigne. Die wegen der geringen Flurstücksbreite von nur 7 m allein mögliche

Reihenhausbebauung sei mit negativen baulichen Zwängen behaftet, die die

architektonischen Möglichkeiten, sachgerechten Wohnraum zu schaffen, erheblich

einschränkten und den Marktwert des Flurstücks wesentlich herabsetzten. Bei einer vom

Bebauungsplan vorgegebenen bebaubaren Grundfläche von maximal 105 qm könne

beispielsweise keine Garage errichtet werden, ohne die zu Wohnzwecken nutzbare Fläche

unangemessen zu verringern. Eine Tiefgarage sei teuer und führe wegen der

anzulegenden Zufahrt zum weitgehenden Verlust der Vorgartenfläche. Die Anlegung und

Pflege eines Gartens im Hintergelände sei mangels Zugangs schwierig.

Des weiteren habe der Beteiligte zu 2) die mit der Kanaltrasse verbundenen

Beeinträchtigungen nicht ausreichend gewürdigt. Der auf die Kanaltrasse bezogene Ge-

stattungsvertrag von 1973 sehe einen Schutzstreifen von insgesamt nur 6 m Breite vor, der

von Bäumen und tief wurzelnden Sträuchern freizuhalten sei. Die Ränder des

Schutzstreifens verliefen jeweils 3 m von der Kanalachse entfernt, wobei mit Kanalachse

die Mittellinie zwischen den beiden Kanälen gemeint sei. Das ergebe sich aus dem

Gestattungsvertrag und den der Baulasteintragung zu Grunde gelegten Plänen. Dagegen

schreibe der Teilumlegungsplan einen Schutzstreifen mit einer Gesamtbreite von 7,5 m

Breite vor, was eine zusätzlich in Anspruch genommene Fläche von etwa 40 qm

ausmache. In dieser Größenordnung seien die zugeteilten Flächen wertlos, da sie baulich

nicht genutzt werden könnten. Der Wert der Zuteilung sei daher um 10.695,00 DM niedriger

anzusetzen als vom Beteiligten zu 2) angenommen.

Die bezüglich der Kanaltrasse verlangte Grundbucheintragung wirke sich stärker

wertmindernd aus als die bislang bestehende Baulast. Kaufinteressenten informierten sich

regelmäßig über die Eintragungen im Grundbuch und die Banken sähen jegliche

Eintragung einer dinglichen Belastung als wertreduzierend an. Der Zuteilungswert sei

entsprechend weiter herabzusetzen.

Der Beteiligte zu 1) beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Schlussantrag erster Instanz zu

erkennen.

Der Beteiligten zu 2) beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er ergänzt seinen erstinstanzlichen Vortrag wie folgt: Bei der Ermittlung der Einwurfswerte

habe er sich an den von dem Bebauungsplan Nr. 46A vorgegebenen Möglichkeiten der

baulichen Nutzung orientiert. Das Flurstück X sei bis zu einer Tiefe von 22,5 m als Bauland

bewertet worden. Jenseits dieser gedachten Linie falle das Gelände stark ab in das Tal des

Y Baches. Dieses abfallende Gelände sei nicht für eine Bebauung nutzbar und daher mit

Grünland richtig bewertet. Soweit eine 28 qm große Fläche im östlichen hinteren Teil des

Flurstücks X3 als Rohbauland bewertet worden sei, handele es sich um einen

Geländestreifen, der künftig als Abstandfläche für eine mögliche Bebauung benötigt werde.

Dasselbe gelte für den als Rohbauland bewerteten Teil des Flurstücks 1X, dessen restliche

Fläche baulich nicht nutzbar gewesen sei. Ein Wertunterschied zwischen

Reihenhausgrundstücken und Grundstücken für Einzelhausbebauung bestehe schon

deshalb nicht, weil bei Reihenhausgrundstücken die wirtschaftliche Ausnutzbarkeit wegen

des Fortfalls der seitlichen Abstandflächen besonders hoch sei und die vom Beteiligten zu

1) angeführten Nachteile ausgleiche. Was die Kanaltrasse angehe, sei das im

Teilumlegungsplan gewählte Instrument der persönlichen beschränkten Dienstbarkeit

gegenüber der Baulast das adäquatere Sicherungsmittel. Im Übrigen verlaufe die

Kanaltrasse und der zugehörige Schutzstreifen außerhalb der überbaubaren

Grundstücksfläche und außerhalb des als Bauland bewerteten Grundstücksbereichs.

Die übrigen Beteiligten stellen keine Anträge.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der

Gerichtsakte sowie der vorgelegten Unterlagen des Umlegungsverfahrens und des

Bebauungsplanverfahrens ergänzend Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die zulässige Berufung ist begründet.

Das Verfahren des ersten Rechtszuges leidet allerdings nicht etwa deshalb an einem

wesentlichen Mangel im Sinne des § 539 ZPO, weil das Landgericht die Mieter des

Hauses "T" Nr. 28 nicht als Beteiligte im gerichtlichen Verfahren angesehen hat. Gemäß §

222 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist jeder, der in dem Umlegungsverfahren Beteiligter war, auch in

dem gerichtlichen Verfahren Beteiligter, wenn seine Rechte oder Pflichten durch die

Entscheidung des Gerichts betroffen werden können. Wer im Umlegungsverfahren

Beteiligter ist, ergibt sich aus § 48 Abs. 1 BauGB. Nach Nr. 3 dieser Vorschrift sind

Beteiligte auch die Inhaber eines persönlichen Rechts, das zum Besitz oder zur Nutzung

des Grundstücks berechtigt. Das Recht auf Überlassung und Nutzung eines Grundstücks

auf Grund eines Mietvertrages ist ein solches Recht. Allerdings werden die Inhaber eines

solchen Rechts erst zu dem Zeitpunkt Beteiligte, in dem die Anmeldung ihres Rechts der

Umlegungsstelle zugeht, wobei die Anmeldung nur bis zur Beschlussfassung über den

Umlegungsplan nach § 66 Abs. 1 BauGB erfolgen kann (§ 48 Abs. 2 BauGB). Die Mieter

des Hauses "T" Nr. 28 haben ihr Recht nicht bei dem Beteiligten zu 2) angemeldet. Zudem

ist der Mietvertrag mangels Genehmigung durch den Beteiligten zu 2) schwebend

unwirksam. § 51 Abs. 1 Satz 1 BauGB sieht vor, dass während des Umlegungsverfahrens

bestimmte tatsächliche und rechtliche Veränderungen im Zusammenhang mit den im

Umlegungsgebiet belegenen Grundstücken genehmigungsbedürftig sind. Dazu zählen

auch Vereinbarungen, durch die einem anderen ein Recht zur Nutzung eines Grundstücks

oder Grundstücksteils eingeräumt wird. Der Abschluss des Mietvertrages für das Haus "T"

Nr. 28 ist auf den 29. Juni 1988 datiert und liegt damit zeitlich nach der Bekanntmachung

des Umlegungsbeschlusses, die den Zeitpunkt für das Entstehen der

Genehmigungsbedürftigkeit einer solchen Vereinbarung darstellt.

Die Berufung ist jedoch begründet, weil der Teilumlegungsplan der Beteiligten zu 3) U6/2 -

T, östlicher Teil - vom 31. Oktober 2001 rechtswidrig ist.

Nach § 56 Abs. 1 Satz 2 BauGB hat die Umlegungsstelle den Maßstab für die Verteilung

der Verteilungsmasse nach pflichtgemäßem Ermessen unter gerechter Abwägung der

Interessen der Beteiligten je nach Zweckmäßigkeit einheitlich zu bestimmen. Geht sie - wie

hier - für die Errechnung der den beteiligten Grundeigentümern an der Verteilungsmasse

zustehenden Anteile (Sollanspruch) von dem Verhältnis der Werte aus, in dem die früheren

Grundstücke vor der Umlegung zueinander gestanden haben (§ 56 Abs. 1 Satz 1 BauGB),

hat sie die Einwurfs- und Zuteilungswerte zu ermitteln. Bei der Verteilung nach Werten

gemäß § 57 BauGB ist der nach § 194 BauGB in Verbindung mit der Verordnung über

Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken

(Wertermittlungsverordnung - WertV) zu ermittelnde Verkehrswert maßgeblich, wobei es

allein auf den Wert des Bodens ankommt. Stichtag für die Wertermittlung ist der Tag, an

dem der Umlegungsbeschluss Wirksamkeit erlangt.

Die Bestimmung der Wertzonen, mit denen der Beteiligte zu 2) zur Ermittung der

Einwurfswerte die im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke - abgesehen von den als

Straßenland angesehenen Flächen - in Bauland, Rohbauland und Grünland unterteilt hat,

begegnet durchgreifenden Bedenken.

Alle Grundstücke sind im Bebauungsplan Nr. 46A in der Fassung der hier maßgeblichen 3.

Änderung als Reines Wohngebiet (WR) festgesetzt, wobei die Flurstücke X und x, die im

Eigentum des Beteiligten zu 1) beziehungsweise der Beteiligte zu 4) stehen, jeweils mit

einem Wohnhaus bebaut sind. Diese Flurstücke, die der Beteiligte zu 2) zum Teil als

Bauland, zum Teil als Rohbauland und zum Teil als Grünland bewertet hat, sind nach

Auffassung des Senats einheitlich als Bauland zu bewerten. Nach § 194 BauGB wird

nämlich der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die

Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen

Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der

Lage des Grundstücks zu erzielen wäre. Zwar kann es im Einzelfall angezeigt sein, den

hinteren Teil eines an einer öffentlichen Verkehrsfläche gelegenen bebauten oder

bebaubaren Grundstücks qualitätsmäßig nicht als Bauland zu bewerten, weil er zu weit von

der zum Anbau vorgesehenen Straße entfernt liegt,

vgl. zum so genannten "vorgeschobenen Hinterland" BGH, Urteil vom 14. Januar

1982 - III ZR 134/80 -, BRS 45 Nr. 126 = MDR 1982, 826 = NVwZ 1982, 458,

doch wird eine solche Hinterlandbewertung regelmäßig nur für Flächen in Betracht

kommen, die mehr als 40 m von der Verkehrsfläche zurückliegen, da im normalen

Grundstücksverkehr für Grundstücke dieser Tiefe der volle Quadratmeterhöchstpreis erzielt

werden kann.

Vgl. BGH, Urteil vom 27. September 1990 - III ZR 97/89 -, BRS 53 Nr. 119 = MDR

1991, 229 = NVwZ 1991, 404.

Sowohl das Flurstück X als auch das Flurstück X weisen nur in Teilbereichen eine Tiefe

von etwas mehr als 40 m auf, wobei die maximale Grundstückstiefe bei etwa 41 m liegt.

Der Umstand, dass diese Flurstücke von der Straße "T" aus nach Süden hin insgesamt um

bis zu 10 m abfallen und die Neigung des Geländes in den südlichen

Grundstücksbereichen besonders stark zunimmt, rechtfertigt es nicht, von einer

einheitlichen Bewertung als Bauland abzusehen. Topographische Besonderheiten wie

zum Beispiel Geländeeinschnitte können einem Grundstück allerdings die Baulandqualität

nehmen, wenn die künftige Bebauung dieses Grundstücks wegen der topographischen

Besonderheit aus tatsächlichen Gründen oder aus Kostengründen insgesamt

unwahrscheinlich erscheint. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn das betroffene

Grundstück bereits bebaut ist oder bebaut werden kann und sich die ungünstige

Geländeformation nur auf die von Bebauung ohnehin freizuhaltende Grundstücksfläche

auswirkt. So kann eine Hanglage, bei der die überbaubaren Grundstücksflächen am

oberen Rand des Hanges liegen, sogar besonders reizvoll sein, wenn das abfallende

Gelände - wie hier - einen von Nachbargebäuden unverstellten Blick in die freie Landschaft

oder zumindest in einen rückwärtigen begrünten Bereich ermöglicht.

Auch die auf den Flurstücken X3 und x im Abstand von etwas mehr als 25 m parallel zur

Straße "T" verlaufende Kanaltrasse steht einer einheitlichen Bewertung der Flurstücke als

Bauland nicht entgegen. Dass die Kanaltrasse einschließlich eines Schutzstreifens von

insgesamt 7,50 m von Bebauung grundsätzlich freizuhalten ist, ist insoweit ohne Belang.

Wenn ein Grundstück im normalen Geschäftsverkehr als Baugrundstück mit

Baulandqualität gehandelt wird, bedeutet dies nicht, dass jeder Quadratmeter dieses

Grundstücks bebaubar sein muss. Entscheidend ist allein, dass nach den tatsächlichen

und rechtlichen Gegebenheiten auf dem Grundstück gebaut werden kann. Ist dies der Fall,

so muss im normalen Geschäftsverkehr auch für die Freiflächen - selbst wenn sie für die

eigentliche Bebauung ausscheiden - der Baulandpreis entrichtet werden, solange die

Grundstücksgröße insgesamt im Rahmen des Üblichen bleibt.

Aus denselben Gründen ist es für die einheitliche Bewertung des Flurstücks X als Bauland

unerheblich, dass der südliche Teil dieses Flurstück ungünstig geschnitten ist. Nach den

Festsetzungen des Bebauungsplans kommt dieser ungünstig geschnittene Teil des

Flurstücks für die eigentliche Bebauung ohnehin nicht in Betracht, sondern stellt eine

beispielsweise als Garten zu nutzende Freifläche dar, die die überbaubare

Grundstücksfläche ergänzt und den Verkehrswert des gesamten Grundstücks mit bestimmt.

Der Pflegezustand der rückwärtigen Grundstücksbereiche, die der Beteiligte zu 2) in der

mündlichen Verhandlung als verwilderte, mit Gestrüpp bewachsene Brachflächen

beschrieben hat, beeinflusst den Wert des Bodens in keiner Weise und stellt keine

Handhabe dar, einem Grundstück die ansonsten gegebene Baulandqualität abzusprechen.

Nach allem bleibt festzuhalten, dass sich die Hängigkeit des Geländes, die vorhandene

Kanaltrasse und der zum Teil ungünstige Grundstückszuschnitt im normalen

Geschäftsverkehr möglicherweise mindernd auf den für das jeweilige Grundstück je

Quadratmeter zu berechnenden Baulandpreis auszuwirken vermögen, dass sie aber eine

uneinheitliche Bewertung der 670 qm beziehungsweise 661 qm großen Flurstücke X und X

teilweise als Bauland, Rohbauland oder Grünland nicht rechtfertigen können.

Der Senat lässt offen, ob die Bewertung der eingeworfenen Flurstücke X und X als Bauland

mit einem Abzug für die geringe Grundstückstiefe zutrifft. Nach § 4 Abs. 4 WertV sind nur

solche Flächen als baureifes Land anzusehen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften

baulich nutzbar sind. Ob sich auf den Flurstücken X und X angesichts ihres jeweiligen

Zuschnitts und der im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen unter Berücksichtigung

der landesrechtlichen Abstandflächenvorschriften eine selbstständige Bebauung auch

ohne Umlegung hätte realisieren lassen, ist zumindest im Hinblick auf das Flurstück X

zweifelhaft.

Entsprechend den vorstehenden Ausführungen ist auch die Bestimmung der Wertzonen

zur Ermittung der Zuteilungswerte für die im Umlegungsgebiet neu zu bildenden

Grundstücke nicht haltbar. Aus den genannten Gründen ist eine uneinheitliche Bewertung

der neu gebildeten Flurstücke X, X, X, X und X zum Teil als Bauland und zum Teil als

Grünland nicht nachzuvollziehen.

Die fehlerhafte Ermittlung der Einwurfs- und Zuteilungswerte führt zur Aufhebung des

angefochtenen Teilumlegungsplans U6/2 insgesamt. Die notwendige Neuberechnung der

Verkehrswerte kann zu wesentlichen Änderungen der Sollansprüche aller am

Umlegungsverfahren Beteiligten führen und einen gänzlich neuen Zuschnitt der

Zuteilungsgrundstücke erforderlich machen.

Im Hinblick auf weitere von dem Beteiligten zu 1) aufgeworfene Fragen weist der Senat

klarstellend noch auf Folgendes hin:

Hinsichtlich der Wirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 46A in der Fassung der 4. Änderung

bestehen keine Bedenken. Rügepflichtige Form- und Verfahrensmängel im Sinne des §

215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB sind nach Aktenlage gegenüber der Beteiligten zu 3) innerhalb der

gesetzlich vorgeschriebenen Jahresfrist nicht geltend gemacht worden. Dasselbe gilt für

Mängel der Abwägung, für die - hier beginnend mit dem 1. Juli 1987 - eine Rügefrist von

sieben Jahren gilt (§ 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Sonstige materielle Mängel sowie Form-

und Verfahrensmängel, die auch ohne Rüge beachtlich sind, hat der Beteiligte zu 1) nicht

benannt. Sie sind auch nicht ersichtlich.

Der vom Beteiligten zu 1) eingelegte Widerspruch gegen das Umlegungsverfahren stammt

vom 27. September 1999 und ist damit verspätet. Das bedeutet allerdings nicht, dass der

Beteiligte zu 1) im vorliegenden Verfahren von vornherein nicht mehr geltend machen, die

Umlegung sei zur Verwirklichung der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 46A nicht

erforderlich.

Das Umlegungsverfahren vollzieht sich zwar in mehreren Stufen und die spätere Stufe ist

regelmäßig von der Bestandskraft der vorher ergangenen Verwaltungsakte abhängig,

jedoch werden dem Eigentümer im Verfahren gegen den Umlegungsplan mit der

Bestandskraft des Umlegungsbeschlusses keine Einwendungen abgeschnitten, die im

Verfahren der Anfechtung des Umlegungsbeschlusses nicht oder nicht abschließend zu

prüfen waren.

Vgl. BGH,

1984, 559 = NVwZ 1984, 750.

Die Erforderlichkeit der Umlegung ist keine Voraussetzung, die im Zusammenhang mit dem

Umlegungsbeschluss abschließend zu prüfen wäre. Die städtebauliche Umlegung dient

dem Vollzug der Bauleitplanung. Die Umlegung ist nur anzuordnen und durchzuführen,

wenn und sobald sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans erforderlich ist (§ 46 Abs. 1

BauGB). Das bedeutet, dass die Umlegung im Einzelfall zum Wohl der Allgemeinheit, das

heißt im öffentlichen Interesse an einer plangerechten Bodenordnung notwendig sein

muss. Mit den Festsetzungen im Bebauungsplan ist für die einzelnen vom Plan erfassten

Grundstücke nur die zulässige Benutzungsart bestimmt. Damit steht aber noch nicht fest,

dass das Wohl der Allgemeinheit es erfordert, den Bebauungsplan gerade jetzt im Wege

der Umlegung zu verwirklichen. Es muss über das öffentliche Interesse an der Planung

hinaus ein Zurücktreten der Interessen des Eigentümers hinter das Gemeinwohl

erforderlich sein. Für die Umlegung gelten - ebenso wie für die Enteignung - die

Verfassungsgrundsätze des geringstmöglichen Eingriffs und der Verhältnismäßigkeit der

Mittel. Das hat zur Folge, dass eine den Eigentümer stärker belastende Maßnahme

rechtswidrig ist, wenn ein ihn weniger berührender Eingriff ohne größere Schwierigkeiten

die notwendige Neuordnung des Bodens im Umlegungsgebiet ermöglicht. Die Gemeinde,

die eine Umlegung durchführt, muss von mehreren zur Wahl stehenden Mitteln dasjenige

benutzen, das das Grundeigentum und die sonstigen durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG

geschützten Rechte der Betroffenen am wenigsten beeinträchtigt.

Im Hinblick auf die unterbliebene rechtzeitige Anfechtung des Umlegungsbeschlusses

kann der Beteiligte zu 1) nicht mehr geltend machen, seine Flurstücke hätten nicht in die

Umlegung einbezogen werden dürfen. Da aber der in Aussicht genommene Neuzustand

des Umlegungsgebiets mit allen tatsächlichen und rechtlichen Änderungen erst aus dem

Umlegungsplan hervorgeht (§ 66 Abs. 2 Satz 1 BauGB), bleibt im vorliegenden Verfahren

Raum für die Prüfung, ob sich die Einzelausgestaltung des Umlegungsplans, soweit er den

beteiligten Eigentümer betrifft, in den durch die obigen Grundsätze gezogenen rechtlichen

Grenzen hält.

Vgl. BGH,

Ob und wann letztlich die Erforderlichkeit besteht, einen Bebauungsplan durch eine

Umlegung zu verwirklichen, hängt weitgehend von den örtlichen Gegebenheiten ab, vom

Zuschnitt der Grundstücke, von den Eigentumsverhältnissen und von den planerischen

Absichten.

Vgl. Dieterich, Baulandumlegung, 4. Aufl., Rdn. 87.

Unter Anlegung dieser Maßstäbe bestehen an der Erforderlichkeit der Umlegung im

vorliegenden Fall keine Zweifel. Der Zuschnitt der Grundstücke - auch im Bereich des

Teilumlegungsplans - erweist sich für eine Bebauung entsprechend den Festsetzungen der

4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 46A als ungünstig. Ziel dieser 4. Änderung des

Bebauungsplans Nr. 46A ist die Veränderung der Straßenbegrenzungslinie der Straße "T",

um die ursprünglich festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche im Interesse der

städtebaulichen Bedeutung des Ortsteils Alt-T und zur Sicherung der erhaltenswerten und

denkmalgeschützten Bausubstanz zu verringern. Außerdem soll eine sinnvolle

Neubebauung der vorhandenen Baulücken ermöglicht werden, die von Seiten einzelner

Beteiligter auch tatsächlich angestrebt wird. Anhaltspunkte dafür, dass die betroffenen

Grundstückseigentümer bereit und in der Lage sind, die Grundstücksverhältnisse auf

privatrechtlicher Grundlage den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechend

umzugestalten, sind nicht ersichtlich. Ebenso wenig lässt sich erkennen, dass das

Instrumentarium der Grenzregelung nach den §§ 80 ff. BauGB zu einer die Eigentümer

weniger belastenden Grundstücksneuordnung führen würde.

Die Flächenberechnung bezüglich des Flurstücks X3, die von den Angaben im

Liegenschaftskataster - 653 qm - abweicht, ist nicht zu beanstanden. Der Beteiligte zu 2)

hat die Abweichung plausibel und nachvollziehbar erklärt. Es ist davon auszugehen, dass

die in den Teilumlegungsplan U 6/2 eingestellte, graphisch berechnete Fläche von 670 qm

richtig ist. Eine Beeinträchtigung des Beteiligten zu 1) scheidet in diesem Zusammenhang

jedenfalls aus, da die für das Flurstück X eingestellte Fläche um 17 qm größer ist als im

Liegenschaftskataster angegeben.

Dass der Teilumlegungsplan U 6/2 in Bezug auf die Kanäle beschränkte persönliche

Dienstbarkeiten zu Gunsten der Beteiligten zu 3) begründet und deren Eintragung in das

Grundbuch verlangt, lässt § 61 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu. Die Vorschrift räumt der

Umlegungsstelle die Wahl zwischen der Begründung einer solchen Dienstbarkeit oder der

Begründung einer Baulast (§ 61 Abs. 1 Satz 3 BauGB) ein. Dass der Beteiligte zu 2)

insoweit die gesetzlichen Grenzen des ihm eingeräumten Ermessens überschritten oder

von seinem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise

Gebrauch gemacht hat (§ 223 Satz 1 BauGB), ist nicht ersichtlich. Insbesondere lässt sich

nicht erkennen, weshalb der Beteiligte zu 1) durch die Dienstbarkeiten stärker belastet sein

soll als durch entsprechende - inhaltlich identische - Baulasten. Die gegenteilige

Argumentation des Beteiligten zu 1) teilt der Senat nicht.

Was die Breite des Schutzstreifens angeht, hat sich gegenüber der früheren vertraglichen,

durch Baulast gesicherten Regelung keine Veränderung zu Lasten des Beteiligten zu 1)

ergeben. Bei verständiger Auslegung der 1973 von der Rechtsvorgängerin des Beteiligten

zu 1) gegenüber der Bauaufsichtsbehörde im Wege der Baulast übernommenen

Verpflichtung, ist diese so zu verstehen, dass Bäume und tief wurzelnde Sträucher in einem

Streifen von 3,00 m Breite beiderseits der (jeweiligen) Kanalachse nicht zulässig sein

sollen. Maßgeblich für diese Auslegung ist der Zweck, der mit der Freihaltung des

Schutzstreifens verfolgt wird. Pflanzen, deren Wurzelwerk geeignet ist, durch

Einwachsungen in die Kanalleitung oder durch Verwerfung derselben erhebliche Schäden

anzurichten, sollen einen angemessenen Mindestsicherheitsabstand zu der Kanalleitung

einhalten, der - würde man dem Auslegungsvorschlag des Beteiligten zu 1) folgen - hier

nicht mehr gegeben wäre.

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92, 543, 708 Nr. 10, 711 ZPO.