Urteil des OLG Frankfurt vom 08.02.2005
OLG Frankfurt: abrechnung, verwalter, entlastung, anfechtung, firma, anteil, genehmigung, unteilbare leistung, rechtliches gehör, wohnfläche
Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 231/01
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 16 WoEigG, § 24 WoEigG, §
28 WoEigG, § 43 WoEigG, § 48
WoEigG
(Wohnungseigentumsverfahren wegen
Beschlussanfechtung und Auskunft durch den Verwalter:
Genehmigungsbeschluss für das Protokoll einer
vorausgegangenen Eigentümerversammlung; inhaltliche
Anforderungen an eine Jahresabrechnung unter
Berücksichtigung einer im Gemeinschaftseigentum
stehenden Wohnung; Mehrheitsbeschluss über die
Einführung einer verbrauchsabhängigen
Heizkostenverteilung; entbehrliche Prüfung der
Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat;
notwendiger Inhalt eines ordnungsgemäßen
Wirtschaftsplans; Auskunftsanspruch eines einzelnen
Wohnungseigentümers gegen den Verwalter)
Tenor
Der angefochtene Beschluss und der Beschluss des Amtsgerichts Kassel vom
22.02.2001 werden teilweise abgeändert.
Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999 zu den
Tagesordnungspunkten 1, 2.3 und 6 werden insgesamt für ungültig erklärt.
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999 zu
Tagesordnungspunkt 2.2 wird über den bereits vom Landgericht für ungültig
erklärten Teil hinaus für ungültig erklärt, soweit die Wohnungseigentümer die
Jahresabrechnung 1998 hinsichtlich folgender Positionen genehmigt haben:
- “BK-Anteil HM Wohnung“ und „Einnahmen HM-Wohnung“ in der
Gesamtjahresabrechnung bzw. “BK HM-Wohnung“ und „ Einn. HM-Wohnung“ in
den Einzeljahresabrechnungen,
- Warmwasserkosten in den Einzeljahresabrechnungen,
und soweit die Wohnungseigentümer die Zuführung und Abführung von
Guthaben und Fehlbeträgen zur Instandhaltungsrücklage beschlossen haben.
Im Übrigen werden die Anträge und die Erstbeschwerde der Antragsteller
zurückgewiesen. Im Übrigen wird die weitere Beschwerde zurückgewiesen.
Von den Gerichtskosten der ersten Instanz haben die Antragsteller 43 %
und die Antragsgegner 57 % zu tragen.
Von den Gerichtskosten der zweiten Instanz haben die Antragsteller 41 %
und die Antragsgegner 59 % zu tragen.
Von den Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde haben
die Antragsteller 49 % und die Antragsgegner 51 % zu tragen.
Außergerichtliche Kosten werden in allen Instanzen nicht erstattet.
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In teilweiser Abänderung des angefochtenen Beschlusses und des
Beschlusses des Amtsgerichts Kassel vom 22.02.2001 werden die Geschäftswerte
festgesetzt auf 179.992,86 DM (= 92.028,89 €) für das amtsgerichtliche
Verfahren,
174.992,86 DM (= 89.472,43 €) für das Erstbeschwerdeverfahren.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 148.210,45 DM (=
75.778,80 €).
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Wohnungseigentümer der sich aus dem
Rubrum ergebenden Wohnungseigentumsanlage, die bis zum Jahr 2002 von der
Beteiligten zu 3.) verwaltet worden ist. Zwischen den Beteiligten sind seit längerem
eine Vielzahl wohnungseigentumsrechtlicher Verfahren desselben und ähnlichen
Rubrums anhängig. Im vorliegenden Verfahren haben die Antragsteller die
Unwirksamkeitserklärung der in der Eigentümerversammlung vom 12.07.1999 zu
den Tagesordnungspunkten (TOP) 1., 2.2, 2.3 und 6. bis 8. gefassten Beschlüsse
begehrt. Außerdem nehmen sie die Beteiligte zu 3) als Antragsgegnerin auf
Auskunftserteilung über verschiedene Fragen in Anspruch. Dem liegt folgender
Sachverhalt zugrunde:
In der Eigentümerversammlung vom 12.07.1999 beschlossen die
Wohnungseigentümer der Anlage unter anderem das Folgende:
"zu TOP 1
...
Das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung vom 27.8.1999 wird unter
Verzicht der Verlesung genehmigt...
zu TOP 2.2
...
Die vom Verwalter vorgelegte Jahresabrechnung 1998, bestehend aus
Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen, wird nach Erläuterung einzelner
Positionen, bestätigt und die ausgewiesenen Salden anerkannt.
Das Guthaben der Hausmeisterwohnung (verstorbene Mieterin Frau A) aus der
Nebenkostenabrechnung 1997 in Höhe von 220,53 DM wurde der
Instandhaltungsrücklage in 1998 zugeführt.
Das Guthaben der Hausmeisterwohnung (Frau A) aus der
Nebenkostenabrechnung 1998 in Höhe von DM 18,33 für die Zeit vom 1.1. bis
30.4.1998 soll der Instandhaltungsrücklage in 1999 zugeführt werden. Die
Nachzahlung der Hausmeisterwohnung für die Zeit des Leerstandes vom 1.5. bis
30.9.1998 soll der Instandhaltungsrücklage in 1999 entnommen werden...
zu TOP 2.3
...
Auf Antrag von Herrn X wird dem Verwalter für seine gesamte Tätigkeit im
abgelaufenen Wirtschaftsjahr Entlastung erteilt...
zu TOP 6
...
Der vom Verwalter vorgelegte Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 1999 wird mit
einem Gesamtvolumen von 415.933,70 DM in Abänderung der Positionen
Versicherungen und Instandhaltungsrücklage genehmigt, mit der Maßgabe, dass
dieser Wirtschaftsplan auch für das nächste Wirtschaftsjahr 2000 gelten soll, bis
die Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr 2000 einen neuen
Wirtschaftsplan beschließt...
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zu TOP 7
...
Ab 1.1.2000 sollen die Heiz- und Warmwasserkosten zu 30 % nach Nutzfläche und
zu 70 % nach Verbrauch verteilt werden...
zu TOP 8
...
Herr X wird in seiner Funktion als Verwaltungsbeiratsmitglied wiedergewählt...
Herr B wird in seiner Funktion als Verwaltungsbeiratsmitglied wiedergewählt...
Herr C wird in seiner Funktion als Verwaltungsbeiratsmitglied wiedergewählt..."
Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom
12.07.1999, Blatt 7/I ff der Gerichtsakten, Bezug genommen.
Mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 09.08.1999, eingegangen
bei Gericht am 11.08.1999, haben die Antragsteller die vorgenannten Beschlüsse
der Eigentümerversammlung angefochten. Zur Begründung haben sie unter
anderem wie folgt ausgeführt:
zu TOP 1
Die Genehmigung des Protokolls zu TOP 1 erwecke den unrichtigen Eindruck, ein
Anspruch auf Protokollberichtigung für 1998 sei fortan ausgeschlossen. Dies
müsse schon deshalb nicht hingenommen werden, weil das Protokoll unrichtig sei,
was sie anhand verschiedener Beispielsfälle (Blatt 24/I ff der Gerichtsakten) näher
belegt haben.
zu TOP 2.2
Die Genehmigung der Jahresabrechnung 1998 habe nicht erfolgen dürfen, weil
diese vielfache Fehler aufweise, insbesondere sei der Umlageschlüssel unrichtig
und die Flächenberechnung falsch. Auch sei nicht hinreichend Gelegenheit zur
Einsicht in die Unterlagen gewährt worden.
zu TOP 2.3
Die Verwaltung habe mangelhaft gearbeitet, so dass ihr keine Entlastung erteilt
werden könne.
zu TOP 6
Der Wirtschaftsplan sei nicht nachvollziehbar, im Übrigen stünden ihm dieselben
Einwände wie der Jahresabrechnung entgegen.
zu TOP 7
Die Veränderung des Umlageschlüssels von einer hälftig verbrauchs- und hälftig
flächenbezogenen Abrechnung zu einer Verteilung 70 % zu 30 % werde nicht
angegriffen, zumal sie sogar von den Antragstellern angeregt worden sei (vgl. Blatt
4/II der Gerichtsakten). In der Beschlussfassung sei jedoch eine Veränderung des
für die Umlage maßgeblichen Flächenmaßstabes zu sehen, die nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.
Nachdem die Wohnungseigentümer den Umlageschlüssel durch Beschluss in der
Eigentümerversammlung vom 08.08.2000 erneut geändert haben, haben die
Beteiligten diesen Punkt einvernehmlich für erledigt erklärt.
zu TOP 8
Die Verwaltungsbeiratsmitglieder hätten ihre Pflichten verletzt, so dass es nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, sie wiederzuwählen.
Zugleich mit der Anfechtung der Beschlussfassung haben die Antragsteller
verschiedene Auskunftsansprüche gegen die Verwalterin gerichtlich geltend
gemacht und darüber hinaus begehrt, ihr zu untersagen, sich für die Erledigung
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gemacht und darüber hinaus begehrt, ihr zu untersagen, sich für die Erledigung
von Verwaltungsaufgaben der Dienste des gemeinschaftlich vergüteten
Hausmeisters zu bedienen sowie die Fragen der Antragsteller und die darauf
erteilten Antworten bei Eigentümerversammlungen ebenso zu protokollieren wie
die der übrigen Eigentümer. Wegen der Einzelheiten wird auf die Antragsschrift,
Blatt 1/I ff der Gerichtsakten, sowie die gewechselten Schriftsätze Bezug
genommen.
Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 22.02.2001(Blatt 169/II ff der
Gerichtsakten), auf dessen Begründung verwiesen wird, alle Anträge mit
Ausnahme des erledigten zurückgewiesen und den Antragstellern die gesamten
Kosten des Verfahrens auferlegt.
Mit ihrer sofortigen Beschwerde haben die Antragsteller ihre erstinstanzlich
gestellten Anträge mit Ausnahme der Anfechtung von TOP 7 weiter verfolgt.
Durch den angefochtenen Beschluss (Blatt 242/II ff der Gerichtsakten), auf dessen
Begründung ebenfalls verwiesen wird, hat das Landgericht auf die sofortige
Beschwerde der Antragsteller den Beschluss des Amtsgerichts Kassel vom
22.02.2001 abgeändert, die Beschlüsse der Eigentümer in der
Wohnungseigentumsversammlung vom 12.07.1999 zu TOP 2.2. 2.3 und TOP 6
insoweit für unwirksam erklärt, als Jahresabrechnung 1998 und Wirtschaftsplan
1999 samt Einzelabrechnungen/-wirtschaftsplänen hinsichtlich der Umlage der
Kalt- und Schmutzwasserkosten sowie hinsichtlich der Umlage der Kabel-
/Breitbandkosten bestätigt und anerkannt und der Verwalterin insoweit Entlastung
erteilt wurde, und im übrigen die Anträge der Antragsteller sowie deren
weitergehende sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Die Gerichtskosten erster
und zweiter Instanz hat das Landgericht den Antragstellern zu 70 % und den
Antragsgegnern zu 30 % auferlegt und angeordnet, dass außergerichtliche Kosten
in beiden Instanzen nicht erstattet werden. Den Beschwerdewert hat es auf
172.992,86 DM festgesetzt.
Hiergegen haben die Antragsteller sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie
mit Schriftsätzen vom 11.06.2001 (Blatt 311 ff der Gerichtsakten), 24.07.2001
(Blatt 354 ff der Gerichtsakten), 25.07.2001 (Blatt 358 ff der Gerichtsakten),
05.09.2001 (Blatt 380 ff der Gerichtsakten), 13.09.2001 (Blatt 386 ff der
Gerichtsakten), 26.09.2001 (Blatt 385 der Gerichtsakten), 26.10.2001 (Blatt 395 ff
der Gerichtsakten), 30.11.2001 (Blatt 429 ff der Gerichtsakten), 04.03.2003 (Blatt
433 ff der Gerichtsakten), 10.04.2003 (Blatt 440 ff der Gerichtsakten), 30.04.2003
(Blatt 445 ff der Gerichtsakten), 04.06.2003 (Blatt 451 der Gerichtsakten),
21.07.2003 (Blatt 452 ff der Gerichtsakten), 13.02.2004 (Blatt 459 ff der
Gerichtsakten), 23.06.2004 (Blatt 465 ff der Gerichtsakten), 30.06.2004 (Blatt 484
der Gerichtsakten) und 09.09.2004 (Blatt 490 ff der Gerichtsakten) im Einzelnen
begründet haben.
Sie beantragen,
1. den Beschluss des Landgerichts Kassel 3 T 145/01 vom 15.05.2001
aufzuheben,
2. die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 12.07.1999 zu den
Tagesordnungspunkten 1, 2.2, 2.3, 6 und 8 für unwirksam zu erklären,
3. der Firma D ... GmbH, vertreten durch die Geschäftsführerin E, ...straße
..., O 1, aufzugeben, die von den Antragstellern zu TOP 16 des Beschlusses der
Eigentümerversammlung vom 12.07.1999 gestellten Fragen zu beantworten:
a)
Die Fassadensanierung in unserer Wohnanlage wurde zu einem Festpreis
vergeben, d. h. alle ausgeschriebenen Positionen waren damit abgedeckt und
hätten demgemäß ausgeführt oder vergütet werden müssen. Die Positionen 3 und
4 (Bereich Gerüst), Rückschnitt, Umsetzung und Neueinpflanzung, sowie die
Positionen 27 und 32 (Bereich Maurerarbeiten), Fliesenarbeiten auf den Loggien
und Demontage bzw. Wiederanbringung der Blitzschutzanlage, sind gar nicht oder
durch eine andere Firma (mit zusätzlichem Kostenaufwand) ausgeführt worden,
ohne dass eine Vergütung durch die Firma Y erfolgte. Wir bitten um Aufklärung der
Sachverhalte.
b)
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Bei dem Mauerdurchbruch Z haben wir mehrfach um Aufklärung dieser
Angelegenheit gebeten und genau so oft ist eine Klärung zugesagt worden. (siehe
dazu das sogenannte "Protokoll" vom 24.06.1997 von Herrn X, Seite 3 und 4).
Der Mauerdurchbruch ist nach der Bauzeichnung nur an zwei Stellen möglich: 1.
vom Bad ins Wohnzimmer, 2. vom Bad über den Abstellraum zur Diele. Im Fall 1.
wäre beim Entfernen der WC-Anlage die Abgeschlossenheit der Wohnung nicht
mehr gegeben, was möglicherweise rechtliche Folgen nach sich ziehen würde. Im
Fall 2. müsste die Badewanne einschließlich Heizkörper und Messeinrichtung
entfernt werden. Dies ist jedoch ein unzulässiger Eingriff in die Heizungsanlage und
gewährleistet nicht mehr eine gleichmäßige Abrechnung der Heizkosten und ist
daher nach der Heizkostenverordnung unzulässig. Gleichzeitig wäre in diesem Fall
ein einstimmiger Beschluss erforderlich gewesen, was ebenfalls nicht erfolgte. Wir
bitten noch einmal um nachdrückliche Aufklärung des Sachverhalts.
c)
Frau E möge erklären, ob im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft
gegen die Müllgebührenerhöhung 1998 Widerspruch eingelegt worden ist, wie es
viele Experten empfohlen haben (z. B. eine namhafte Rechtsanwaltskanzlei aus O
1 in der ..., Verband der ... O 1, ...-Berichte usw.). Wenn nein, warum nicht, da die
Verwaltung doch gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG verpflichtet ist, Maßnahmen zu
treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen
Rechtsnachteils erforderlich sind, bzw. nach der Teilungserklärung § 15 Abs. IV
verpflichtet ist, eine Versammlung einzuberufen, wenn sie glaubt die
Verantwortung allein nicht übernehmen zu können. Wir bitten um Aufklärung des
Sachverhalts.
4. der Firma D ... GmbH, vertreten durch die Geschäftsführerin E, ...straße ..., O 1,
aufzugeben, die nachfolgenden Fragen zu beantworten:
a)
Weshalb fehlt seit Mitte Oktober 1997 das Zusatzschild zur Einfahrt des
Grundstücks ...straße ... -..., O 1 mit der Aufschrift "Außerhalb der
gekennzeichneten Stellplätze"?
b)
Weshalb sind die beiden Schilder "Halteverbot" (nicht: eingeschränktes
Halteverbot), Zeichen 283 StVO (jedoch blau auf weißem Grund), die sich auf der
Sperrfläche gegenüber dem Haus ...straße ..., O 1, befanden, gegen 2 andere
Schilder mit der Aufschrift "Feuerwehrzufahrt, Halteverbot nach StVO"
ausgetauscht worden ?
5. der Firma D ... GmbH, vertreten durch die Geschäftsführerin E, ...straße ..., O 1,
zu untersagen, den Hausmeister der Wohnungseigentumsanlage ...straße ... -...
und ...weg ..., O 1, unentgeltlich für die der Verwaltung obliegenden Aufgaben, wie
z. B. Zustellung von Einladungen zur Eigentümerversammlung, einzusetzen.
Gleichzeitig wird sie verpflichtet, die bislang vom Hausmeister für die Verwaltung
erbrachten Leistungen nach Art und Umfang aufzulisten und diese Tätigkeiten der
Eigentümergemeinschaft zu vergüten.
6. die Firma D ... GmbH, vertreten durch die Geschäftsführerin E, ...straße ..., O 1,
zu verpflichten, Auskunft darüber zu erteilen, ob der Hausmeister der
Wohnungseigentumsanlage ...straße ... ... und ...weg ..., O 1, auf Kosten der
Eigentümergemeinschaft unentgeltliche Leistungen für den Mehrheitseigentümer,
die F ... GmbH, ... Str. ..., O 2, erbringt oder erbracht hat. Für diesen Fall wird sie
verpflichtet, die für die F ... GmbH erbrachten Leistungen nach Art und Umfang
aufzulisten und sie der Eigentümergemeinschaft zu vergüten.
7. die Firma D ... GmbH, vertreten durch die Geschäftsführerin E, ...straße ..., O 1,
zu verpflichten, bei zukünftigen Eigentümerversammlungen bei der Behandlung
des Tagesordnungspunktes "Wohnungseigentümer fragen - Verwalter antwortet“
die Fragen der Antragsteller im Protokoll der Eigentümerversammlung ebenso zu
protokollieren, wie die Fragen der übrigen Eigentümer, wobei die Antworten
ebenfalls ins Protokoll aufzunehmen sind.
Die Antragsgegner beantragen,
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die weitere sofortige Beschwerde der Antragsteller und Beschwerdeführer vom
31.05.2001, begründet durch Schriftsatz vom 11.06.2001, zurückzuweisen.
Zu ihrem Vorbringen im Einzelnen wird auf den Inhalt der Schriftsätze vom
04.07.2001 (Blatt 347 ff der Gerichtsakten), 09.08.2001 (Blatt 374 ff der
Gerichtsakten), 18.09.2001 (Blatt 384 der Gerichtsakten), 06.11.2001 (Blatt 423 ff
der Gerichtsakten), 28.03.2003 (Blatt 439 der Gerichtsakten) und 11.08.2004
(Blatt 488 ff der Gerichtsakten) verwiesen.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG
statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt worden.
Die sofortige weitere Beschwerde hat jedoch in der Sache nur in dem aus dem
Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Lediglich insoweit beruht die Entscheidung des
Landgerichts auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin der angefochtene
Beschluss lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 546 ZPO.
1.)
Begründet ist die sofortige weitere Beschwerde, soweit die Vorinstanzen den
Anfechtungsantrag betreffend den Wohnungseigentümerbeschluss vom
12.07.1999 zu TOP 1 (= Sachantrag Ziffer 2. der sofortigen weiteren Beschwerde)
zurückgewiesen haben.
Dabei kann offen bleiben, ob der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit
überhaupt eine Beschlusskompetenz zugestanden hätte (ablehnend etwa
Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 24 WEG Rz. 25; BayObLG WuM 2002, 690) und
der Eigentümerbeschluss bei deren Fehlen bereits aus diesem Grund aufzuheben
wäre.
Die Frage nämlich, ob die Vorgänge in einer Eigentümerversammlung
ordnungsgemäß protokolliert worden sind, bezieht sich auf das Vorhandensein
einer Tatsache, nämlich darauf, ob die Geschehnisse in der
Eigentümerversammlung in der Niederschrift richtig wiedergegeben sind. Die
Beantwortung einer solchen Frage unterliegt naturgemäß nicht der
Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer. Es liegt deshalb die Annahme
nahe, dass mit dem Eigentümerbeschluss die Richtigkeit der Niederschrift
bestätigt und so ihre Beweiskraft verstärkt werden sollte. Auch mit diesem Inhalt
ist der Eigentümerbeschluss fehlerhaft. Die Niederschrift über die Versammlung
der Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 6 WEG) ist eine Privaturkunde im Sinne von §
416 ZPO, der hinsichtlich der Richtigkeit ihres Inhalts keine gesetzliche Beweiskraft
zukommt (BayObLG WuM 1988, 98 unter Hinweis auf BayObLGZ 1982, 445; 1984,
213). Eine Beweiskraft hinsichtlich der Richtigkeit ihres Inhalts kann der
Privaturkunde auch durch einen Eigentümerbeschluss nicht verliehen werden. Auf
Grund des angefochtenen Eigentümerbeschlusses kann aber der Eindruck
entstehen, die Unrichtigkeit des Protokolls dürfe auch von denjenigen nicht mehr
geltend gemacht werden, die bei der Beschlussfassung nicht mitgewirkt haben,
oder die bei der Beschlussfassung überstimmt worden sind. Da sich an der
Beweiskraft der Privaturkunde auf Grund des Eigentümerbeschlusses in Wahrheit
nichts geändert hat, ist der angefochtene Eigentümerbeschluss geeignet, zu
Missverständnissen zu führen. Ein solcher Eigentümerbeschluss widerspricht
ordnungsgemäßer Verwaltung. In manchen Gremien ist es zwar üblich, dass die
Niederschrift über eine Sitzung am Beginn der nächsten Sitzung mit der Frage zur
Diskussion gestellt wird, ob sie genehmigt wird. Dies wird nicht selten als (meist:
erster) Tagesordnungspunkt der (zweiten) Sitzung angekündigt und in der
Niederschrift über die zweite Sitzung wird das Ergebnis festgehalten. Nur einem
Eigentümerbeschluss im Sinne der §§ 23 ff WEG kommt die Bindungswirkung nach
§ 23 Abs. 4 WEG zu und das überdies nicht nur für alle Wohnungseigentümer,
sondern auch für deren Rechtsnachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG). Weil, wie oben
dargelegt, über die Richtigkeit der Niederschrift nicht mit dieser Bindungswirkung
entschieden werden kann, ist für einen Eigentümerbeschluss in diesem Sinn kein
Raum. Gegebenenfalls bleibt es den Wohnungseigentümern und dem
Versammlungsleiter unbenommen, in einer Eigentümerversammlung eine
Äußerung der Wohnungseigentümer herbeizuführen, ob gegen die Niederschrift
über die vorhergehende Sitzung Einwendungen erhoben werden, und das Ergebnis
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über die vorhergehende Sitzung Einwendungen erhoben werden, und das Ergebnis
gegebenenfalls in der Niederschrift über die (neue) Eigentümerversammlung
festzuhalten. Wegen der oben beschriebenen Gefahr einer zu weitgehenden
Interpretation darf dies aber nicht als Eigentümerbeschluss im Sinne der §§ 23 ff
WEG ergehen (vgl. im Einzelnen BayObLG WuM 1988, 98; WuM 2002, 690;
Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 21 Rz. 76; § 24 Rz. 128; Müller, Praktische
Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rz. 866).
Aus diesen Überlegungen heraus muss - was das Landgericht offen gelassen hat -
ein entsprechender Wohnungseigentumsbeschluss auch anfechtbar sein;
insbesondere handelt es sich nicht lediglich um einen
Geschäftsordnungsbeschluss. Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis an der
Anfechtung ergibt sich aus den obigen Ausführungen (Müller, a.a.O., Rz. 866, mit
weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung). Die bei Weitnauer/Lüke, WEG, 9.
Aufl., § 24 Rz. 20, aufgeführten Rechtsprechungsnachweise beziehen sich auf
anderweitige Sachverhaltskonstellationen.
2.)
Hinsichtlich des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 12.07.1999 zu TOP 2.2 (=
Sachantrag Ziffer 2. der sofortigen weiteren Beschwerde) ist die sofortige weitere
Beschwerde ebenfalls teilweise begründet. Über den bereits vom Landgericht für
ungültig erklärten Teil des Wohnungseigentümerbeschlusses hinaus ist dieser noch
in weiterem Umfang für ungültig zu erklären.
Hier - wie auch zu TOP 6 (Wirtschaftsplan) und insbesondere zu TOP 2.3
(Entlastung der Verwaltung) - kommt es in verfahrensrechtlicher Hinsicht zunächst
nicht darauf an, ob die Beteiligte zu 3) in den Tatsacheninstanzen wegen einer
Interessenkollision als Zustellungsbevollmächtigte der Beteiligten zu 2) gemäß §§
27 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 WEG nicht in Betracht gekommen wäre und mithin
Bedenken gegen die ordnungsgemäße formelle Beteiligung der Beteiligten zu 2)
bestehen könnten (vgl. dazu im Einzelnen Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., Vor
§§ 43 ff Rz. 120 ff; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 27 Rz. 129 ff). Zum einen waren
die Beteiligten zu 2) bereits in den Tatsacheninstanzen anwaltlich vertreten; die
Zustellungen erfolgten an diesen Rechtsanwalt als Verfahrensbevollmächtigten
der Beteiligten zu 2). Selbst wenn die Anwaltsbestellung durch die ehemalige
Verwalterin - die Beteiligte zu 3) - erfolgt sein sollte und eine Interessenkollision
anzunehmen wäre, stellt sich die Frage, ob dies die Wirksamkeit der Bestellung
berührt (vgl. Senat, Beschluss vom 07.04.2003, 20 W 209/2001 = ZMR 2003, 594;
Niedenführ/Schulze, a.a.O., Vor §§ 43 ff Rz. 123; KG ZMR 2004, 142). Wenn man
davon ausgehen wollte, käme es vorliegend deshalb nicht darauf an, weil die
Beteiligten zu 2) jedenfalls im Verfahren der weiteren Beschwerde unabhängig von
der Beteiligten zu 3) anwaltlich vertreten waren. Zwar würde in dem Umstand,
dass ein Beteiligter zu Unrecht nicht formell beteiligt wurde, grundsätzlich ein
wesentlicher Verfahrensfehler liegen, der zur Aufhebung der Entscheidung und
Zurückverweisung führt (vgl. §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 547 Nr. 4 ZPO; vgl.
auch Niedenführ/Schulze, a.a.O., Vor §§ 43 ff Rz. 111). Eine unterlassene
Beteiligung könnte aber noch im Rechtsbeschwerdeverfahren nachgeholt werden,
wenn nur rechtliches Gehör gewährt werden soll und eine weitere Sachaufklärung
weder notwendig noch zu erwarten ist (BGH NJW 1998, 755; vgl. auch
Niedenführ/Schulze, a.a.O., Vor §§ 43 ff Rz. 112; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 43
Rz. 125, jeweils mit weiteren Nachweisen). Von einem solchen Fall wäre hier
jedenfalls auszugehen; eine Zurückverweisung der Sache zur weiteren
Sachaufklärung ist zur Überzeugung des Senats nicht erforderlich.
Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Umstand,
dass in der Ladung zur Eigentümerversammlung am 12.07.1999 zu TOP 2.2 statt
von Genehmigung der „Jahresabrechnung“ von der Genehmigung der
„Rechnungslegung“ die Rede ist, vorliegend noch keinen die Ungültigerklärung
rechtfertigenden Ladungsfehler begründet, weil - auch angesichts der an die
Wohnungseigentümer übersandten Unterlagen - ohne weiteres erkennbar war,
dass die Beschlussfassung die Jahresabrechnung betreffen sollte. Es ist nicht
ersichtlich, dass eine konkrete Rechnungslegung der Verwalterin gemäß § 28 Abs.
4 WEG anstand, so dass auch eine Verwechslungsgefahr von vorneherein
ausscheidet.
Die Ungültigerklärung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses wird auch nicht
durch die behauptete eingeschränkte Einsichtsmöglichkeit der Antragsteller in die
Unterlagen gerechtfertigt. Abgesehen davon, dass die Jahresabrechnung
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Unterlagen gerechtfertigt. Abgesehen davon, dass die Jahresabrechnung
insgesamt in der Versammlung auslag, haben sich die Beteiligten im vorliegenden
Verfahren umfassend mit allen vorliegenden Unterlagen und Einwendungen
auseinander setzen können; in die nicht zur Jahresabrechnung gehörenden
Einzelbelege hätten die Antragsteller Einsicht nehmen können. Die Antragsteller
haben denn auch umfassend und umfangreich Einwendungen gegen
Einzelbestandteile der Abrechnung erhoben. Eine nunmehrige Aufhebung des
gesamten Eigentümerbeschlusses aus diesem Grund scheidet aus.
Zutreffend ist das Landgericht weiter davon ausgegangen, dass die
Jahresabrechnung grundsätzlich eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich
zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende
Wirtschaftsjahr enthalten soll. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne
Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich
sein (vgl. im Einzelnen Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 66; Palandt/Bassenge,
a.a.O., § 28 WEG Rz. 9; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 39,
Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 20, jeweils mit vielfältigen Nachweisen aus
der Rechtsprechung). Dabei ist die Jahresabrechnung keine Bilanz und keine
Gewinn- und Verlustrechnung; sie ist vielmehr eine reine Einnahmen- und
Ausgabenrechnung. Danach hat der Verwalter alle tatsächlichen Einnahmen und
Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr in die Abrechnung einzustellen,
auch wenn diese möglicherweise zu Unrecht getätigt worden sind. Dies gilt - mit
gewissen Ausnahmen etwa bei der Heizkostenabrechnung - unabhängig davon, ob
der Rechtsgrund für eine Zahlung in der betreffenden Rechnungsperiode gelegt
wurde oder ob tatsächliche Auswirkungen auch spätere Jahre betreffen können
(vgl. im Einzelnen Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 68; Palandt/Bassenge,
a.a.O., § 28 WEG Rz. 11; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 42 ff, jeweils mit
vielfältigen Nachweisen aus der Rechtsprechung).
Diesen Anforderungen wird die vorgelegte Jahresabrechnung für das
Wirtschaftsjahr 1998 nur mit einigen - in der Folge zu erörternden -
Einschränkungen gerecht. Sie erscheint dem Senat mit dem Landgericht wenn
auch mit gewissem noch vertretbarem Aufwand als übersichtlich, nachvollziehbar
und verständlich. Sie besteht - neben dem Wirtschaftsplan für das folgende
Wirtschaftsjahr - aus Einzel- und Gesamtabrechnung. Soweit der Jahresabrechnung
als Anlage eine solche in bilanzierter Form beigefügt worden ist, führt diese
zusätzliche Unterlage noch nicht dazu, die Gesamtjahresabrechnung, soweit sie
ansonsten den obigen Anforderungen entspricht, für ungültig zu erklären. Auf die
diesbezüglichen Einwendungen kommt es mithin auch nicht an.
Der Senat folgt sodann der durch das Landgericht vorgenommenen Auslegung
des § 18 Abs. 2 der vorliegenden Teilungserklärung, soweit daraus für die
Jahresabrechnung der maßgebliche Verteilungsschlüssel entnommen werden
kann.
In diesem Zusammenhang ist zunächst darauf hinzuweisen, dass nach Eintragung
der Teilungserklärung im Grundbuch die Vereinbarung zum Inhalt des
Sondereigentums geworden ist und nunmehr den allgemeinen Grundsätzen für
Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf
den Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so,
wie es sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der
Teilungserklärung ergibt. Damit kommt es bei der Auslegung also nicht auf den
Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und
zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände
außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den
besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar
sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53; Staudinger/Kreuzer, BGB Stand
Juni 1997, § 10 WEG Rz. 72 ff; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 8;
Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 10 Rz. 44; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 10 Rz. 15, jeweils
mit weiteren Nachweisen). Diese Auslegung hat das Rechtsbeschwerdegericht
selbstständig - ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen - vorzunehmen
(Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz.
40; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 41, jeweils mit weiteren Nachweisen).
Die vom Landgericht in diesem Zusammenhang vorgenommene Auslegung weist
vor diesem Hintergrund keine Rechtsfehler auf. Dies gilt zunächst für die
zutreffende Begründung, mit der das Landgericht davon ausgegangen ist, dass §
18 Abs. 2 der Teilungserklärung auch den Schlüssel für die Umlage der Einnahmen
und Ausgaben in der Jahresabrechnung enthält. Auf die zutreffenden
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und Ausgaben in der Jahresabrechnung enthält. Auf die zutreffenden
Ausführungen im angefochtenen Beschluss, gegen die die weitere Beschwerde
durchgreifende Einwendungen auch nicht erhebt, kann zur Vermeidung von
Wiederholungen Bezug genommen werden.
Der Senat folgt auch der weiteren Auslegung durch das Landgericht, wonach der
Begriff der „Kosten der Verwaltung“ lediglich die Kosten der Verwalterin, mithin die
Verwaltergebühren, meint. Zwar ist es richtig, dass das WEG den Begriff „Kosten
der Verwaltung“ in einem weiteren Sinn versteht, worauf die Antragsteller
abstellen. Es ist aber darauf hinzuweisen - hierauf hat zu Recht auch das
Landgericht im Ergebnis abgestellt -, dass es für das Abweichen von der
gesetzlichen Regelung für die Kostenverteilung in der Teilungserklärung einer
eindeutigen, zweifelsfreien Regelung bedarf (ständige Rechtsprechung des Senats,
vgl. zuletzt etwa Beschluss vom 18.11.2003, 20 W 13/02), zumal in § 4 der
vorliegend gültigen Teilungserklärung die grundsätzliche Anwendbarkeit der
gesetzlichen Vorschriften geregelt ist (vgl. auch BGH NJW 2003, 3476). Dies lässt
sich hier - über die Kosten für die Verwalterin hinaus - nicht mit der erforderlichen
Sicherheit feststellen, so dass die Auslegung, die der gesetzlichen Regelung am
weitgehendsten entspricht, zu bevorzugen ist. Die bestehende Unklarheit der
vorliegenden Regelung zeigt sich immerhin auch darin, dass das Amtsgericht
Kassel im die Jahresabrechnung 1999 betreffenden Parallelverfahren (Az. 801 II
57/2000) eine von den Antragstellern und dem Landgericht abweichende
Auslegung der Teilungserklärung vorgenommen hat. Gegen das Verständnis, den
Begriff „Kosten der Verwaltung“ in § 18 Abs. 2 der Teilungserklärung mit den
Antragstellern in dem beschriebenen weiteren Sinn zu fassen, spricht bereits der
Umstand - dies hat das Landgericht zutreffend festgehalten -, dass die
Teilungserklärung für lediglich beispielhaft aufgeführte andere Kostenpositionen,
die unter den Begriff „Kosten der Verwaltung“ in einem weiteren Sinn verstanden
werden könnten, ausdrücklich andere Regelungen trifft (etwa in § 18 Abs. 2 Nr. 1
der Teilungserklärung). Die anderweitige Auslegung würde auch angesichts der
nicht abschließenden Aufzählung in § 18 Abs. 2 Nr. 1 der Teilungserklärung zu
einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen, welche Positionen nach welchem
Verteilungsschlüssel zu verteilen wären. Letztendlich weist der Senat darauf hin -
wenn es hierauf auch für die Auslegung nicht entscheidend ankommt -, dass die
Regelung, wonach lediglich die Verwaltergebühren nach Wohn- bzw.
Geschäftseinheiten umgelegt werden, eine häufige Gestaltung in
Teilungserklärungen darstellt, weil die Höhe der Verwaltergebühren sich in der
Regel an der Anzahl der Wohneinheiten orientiert, und die entsprechende Umlage
der ohnehin pro Wohneinheit anfallenden Verwaltergebühren in der
Jahresabrechnung als verteilungsgerecht angesehen wird.
Die Folge davon ist, dass die Verteilung der Hausmeisterkosten und der
Bankgebühren in den Einzelabrechnungen nach Miteigentumsanteilen nicht zu
beanstanden ist.
Soweit die Antragsteller sodann gerügt hatten, die Jahresabrechnung enthalte
keine Angaben betreffend die Hausgeldabrechnung über die von der Firma G
angemietete Wohnung im Erdgeschoss links, haben die Antragsgegner unter
Vorlage von Unterlagen vorgetragen, eine entsprechende Abrechnung sei erst im
Kalenderjahr 1999 erstellt worden und habe deshalb bei der Jahresabrechnung für
das Jahr 1998 nicht berücksichtigt werden können. Danach soll das Guthaben der
Wohnungseigentümer mit einer Mietzahlung für 1999 verrechnet werden. Nach
den obigen Ausführungen wären dann im Rahmen der Jahresabrechnung für das
Jahr 1998 tatsächlich weder diesbezügliche Einnahmen noch Ausgaben
aufzunehmen. Dem sind die Antragsteller nicht konkret entgegen getreten, so
dass insoweit Fehler der Abrechnung nicht feststellbar sind. Ansonsten sind die
Einnahmen und Ausgaben betreffend diese Wohnung in der Anlage zur
Jahresabrechnung ausgewiesen (vgl. Bl. 79/II der Gerichtsakten).
Auch die Beanstandung der Antragsteller, es fehle die Gegenüberstellung der
Einnahmen und Ausgaben für die Müllabfuhr, Regenwasserableitung und
Straßenreinigung, greift nicht durch. Zwar wäre es wegen des dem Gebot der
Klarheit dienenden Saldierungsverbots (vgl. dazu Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG
Rz. 380) zweifelhaft, lediglich eine Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben in
der Jahresabrechnung auszuweisen. Es handelt sich bei den beanstandeten
Positionen jedoch um Kosten-, d. h. Ausgabenpositionen. Dass Müllabfuhr,
Regenwasserableitung und Straßenreinigung der
Wohnungseigentümergemeinschaft auch Einnahmen erbracht hätten, haben die
Antragsteller nicht konkret behauptet und wäre auch wenig nahe liegend. Hier
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Antragsteller nicht konkret behauptet und wäre auch wenig nahe liegend. Hier
hätten die Antragsteller ggf. nach Belegeinsicht konkretere Beanstandungen
erheben müssen; die Tatsacheninstanzen hatten also auch unter Berücksichtigung
des §§ 43 Abs. 1 WEG, 12 FGG dem diesbezüglichen Sachvortrag nicht weiter
nachzugehen.
Einnahmen und Ausgaben dürfen im Prinzip auch nicht in globalen Beträgen
angegeben werden. Eine Aufschlüsselung ist aber nur insoweit erforderlich, als es
einem berechtigten Informationsbedürfnis entspricht; daher genügt zur Straffung
der Abrechnung eine Aufgliederung nach Kostenarten, die schlagwortartig
gekennzeichnet sind. Eine Bezugnahme auf bestimmte Belege oder gar eine
Aufgliederung nach Buchungsdatum, Gegenstand, Belegnummer und Betrag ist in
der Gesamtjahresabrechnung nicht erforderlich (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 28
WEG Rz. 380 unter Hinweis auf Kammergericht NJW-RR 1996, 526). Eine nähere
Aufgliederung dieser und anderer Positionen können die Antragsteller mithin nicht
verlangen, auch nicht, wenn dies bei vorangegangenen Jahresabrechnungen in
dieser Weise gehandhabt worden wäre.
Begründet ist die sofortige weitere Beschwerde jedoch, soweit in der
Jahresabrechnung die Positionen “BK-Anteil HM Wohnung“ und „Einnahmen HM-
Wohnung“ (Gesamtjahresabrechnung) bzw. “BK HM-Wohnung“ und „ Einn. HM-
Wohnung“ (Einzeljahresabrechnung) betroffen sind. Insoweit ist die
Jahresabrechnung fehlerhaft.
Gemäß § 2 Abs. III Nr. 3 der Teilungserklärung steht die Wohnung im Erdgeschoss
rechts im gemeinschaftlichen Eigentum. Eine gesonderte Regelung zur Verteilung
der Nutzungen sowie der Lasten und Kosten dieser Wohnung, mithin des
diesbezüglichen Gemeinschaftseigentums, findet sich in der Teilungserklärung
nicht. Bei Einnahmen aus der Vermietung von gemeinschaftlichem Eigentum
handelt es sich grundsätzlich um Erträgnisse, d. h. um „Nutzungen“ des
gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 1 WEG (vgl. Staudinger/Bub,
a.a.O., § 16 WEG Rz. 67; § 28 WEG Rz. 94; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 16 Rz. 8;
Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz. 11; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz.
29). Insoweit hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG
gegen die anderen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Beteiligung, der sich
zunächst auf Beschlussfassung über die Abrechnung richtet. Der
Beteiligungsanspruch beschränkt sich sodann auf einen Anteil am Reinertrag nach
Abzug der Lasten und Kosten (vgl. im Einzelnen Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG
Rz. 76 ff). Die Verteilung erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der
Wohnungseigentümer über die Gesamt- und Einzelabrechnung, in die die
„Früchte“ als Rechnungsposten einzustellen sind (Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 Rz.
90; Köhler, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 7 Rz. 123). Dabei ist -
wie bereits erwähnt - die Aufführung einer bloßen Differenz zwischen Einnahmen
und Ausgaben grundsätzlich unzulässig (vgl. OLG Düsseldorf WE 1991, 331 für die
Differenz aus der Hausmeisterwohnung). Einer gesonderten Einzelabrechnung nur
für diese im Gemeinschaftseigentum stehende Wohnung - wie es die Antragsteller
offensichtlich begehren - bedarf es dagegen nicht. Der Umfang der Beteiligung des
einzelnen Wohnungseigentümers richtet sich nach dem vereinbarten
Verteilungsschlüssel (Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 83).
An diesen Maßgaben hat sich die Jahresabrechnung nicht orientiert. Zwar sind die
(wohl) Nettomieteinnahmen in Höhe von 5.527,00 DM in der
Gesamtjahresabrechnung (allerdings im Zusammenhang mit den Betriebskosten)
aufgeführt und in der Einzeljahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen als
Einnahmen verteilt worden. Für die Aufführung von 1.513,25 DM in der
Einzeljahresabrechnung für “BK HM-Wohnung“ - gemeint sind wohl Betriebskosten
für die Hausmeisterwohnung - und die diesbezügliche Nutzungsverteilung
zwischen den Wohnungseigentümern und von 2.416,56 DM in der
Gesamtjahresabrechnung (die Erläuterung der Differenz kann immerhin der
Anlage entnommen werden, Bl. 80/II der Gerichtsakten) lässt sich eine rechtliche
Grundlage nicht finden. Nach dieser Anlage zur Jahresabrechnung 1998 ist dieser
Anteil von 1.513,25 DM aus den Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 1998
errechnet worden, wobei für diese Wohnung ein Anteil von 10,5/1.000stel in Ansatz
gebracht wurde. Diese Vorgehensweise findet weder eine Grundlage in der
Teilungserklärung, noch entspricht sie einer konkreten Beschlusslage der
Gemeinschaft oder dem Gesetz. Unabhängig von ihrer rechnerischen
Schlüssigkeit handelt es sich bei dieser Position nämlich nicht um tatsächliche
Einnahmen bzw. Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft für die
betreffende Wohnung im Wirtschaftsjahr 1998. Jedenfalls fehlt es dazu an
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betreffende Wohnung im Wirtschaftsjahr 1998. Jedenfalls fehlt es dazu an
jeglichem Vorbringen der Antragsgegner. Dass dieser Betrag von 1.513,25 DM an
Einnahmen für Betriebskosten - etwa über eine abgerechnete
Nebenkostenvereinbarung mit dem Mieter oder laufende Zahlungen - im
Wirtschaftsjahr 1998 erwirtschaftet worden wäre, ist von den Antragsgegnern nicht
dargelegt worden. Dies kann auch gar nicht der Fall sein, da der Betrag von
1.513,25 DM ersichtlich erst aus den gleichzeitig abgerechneten (Gesamt-)
„Betriebskosten“ gemäß der Jahresabrechnung 1998 hergeleitet wurde und mithin
erst in diesem Zeitpunkt feststand. Wie bereits oben dargestellt, sind aber nur alle
tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr in die
Abrechnung einzustellen, und zwar unabhängig davon, ob der Rechtsgrund für eine
Zahlung in der betreffenden Rechnungsperiode gelegt wurde oder ob tatsächliche
Auswirkungen auch spätere Jahre betreffen. Es können also nicht ohne weiteres
irgendwelche fiktiven Beträge in Ansatz gebracht werden, sondern es müssen im
Wirtschaftsjahr eingenommene Mieteinnahmen (Nettomieten und evt.
Nebenkostenvorauszahlungen) als Einnahmen aufgeführt werden. Eventuelle
Salden aus - in der Regel erst nach dem Wirtschaftsjahr erstellten -
Nebenkostenabrechnungen für die Mietwohnung sind in der Regel dann
(wohnungseigentumsrechtlich) abzurechnen, wenn sie anfallen.
Grundlage dafür, wie und welche diesbezüglichen Einnahmen bzw. Ausgaben
anfallen, ist dabei natürlich die vertragliche Vereinbarung mit dem Mieter; dazu hat
die Beteiligte zu 3) im Termin vor dem Amtsgericht am 15.05.2001 (Bl. 241/II der
Gerichtsakten) Ausführungen gemacht. Davon hängt dann auch ab, inwieweit die
Kosten für die vermietete Wohnung in der Jahresabrechnung Berücksichtigung
finden können. Inwieweit und in welchem Umfang Betriebskosten bei der
vorliegenden Konstellation überhaupt auf den Mieter umgelegt werden können,
mag sich rechnerisch als problematisch darstellen, weil jedenfalls die gesamten
Kosten der Anlage bereits wohnungseigentumsrechtlich für das Verhältnis der
Wohnungseigentümer untereinander zu verteilen sind, vgl. § 16 Abs. 2 WEG. Für
diese (wohnungseigentumsrechtliche) Verteilung - und nur darum geht es hier -
bedarf es entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht zwingend einer
Vereinbarung, „wieviel Prozent der Gesamtausgaben auf dieses
Gemeinschaftseigentum entfällt“. Dies betrifft die Frage, inwieweit - zunächst von
den Wohnungseigentümern untereinander zu tragende - Kosten auf einen Dritten
umgelegt werden können. Im Rahmen der Jahresabrechnung kommt es in diesem
Zusammenhang aber lediglich auf die diesbezüglichen tatsächlichen Einnahmen
und Ausgaben des Gemeinschaftseigentums an.
In ähnlicher Weise ist denn nach dem Vorbringen der Antragsgegner offensichtlich
auch mit der anderen Wohnung im Erdgeschoss links, die an die Firma G vermietet
worden ist, bei der Abrechnung vorgegangen worden, wobei sich allerdings hier die
Abrechnung der mietrechtlichen Nebenkosten der im Sondereigentum stehenden
Wohnung einfacher darstellt.
Die langjährige anderweitige Abrechnungspraxis, wie sie die Antragsgegner für sich
vorbringen, führt zu keinem anderen Ergebnis. Wie bereits oben ausgeführt, hat
jeder Wohnungseigentümer gegen die anderen Wohnungseigentümer einen
Anspruch auf ordnungsgemäße Beteiligung an den Nutzungen. Der Senat hat
bereits im Beschluss vom 06.05.2004, 20 W 33/02, ausgeführt, dass die
Wohnungseigentümer durch eine abweichende Praxis der Abrechnung in den
Vorjahren grundsätzlich noch keine wirksame Umstellung bzw. Neubegründung
eines Verteilerschlüssels vornehmen. Dem liegt zugrunde, dass nach ständiger
Rechtsprechung eine die Gemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung nicht
allein daraus abgeleitet werden darf, dass über Jahre hinweg oder sogar seit
Bestehen der Wohnungseigentümergemeinschaft Jahresabrechnungen genehmigt
wurden, in denen die Kosten abweichend von der Gemeinschaftsordnung verteilt
waren (vgl. Senat, Beschluss vom 06.05.2004, 20 W 33/02; OLG Hamburg OLG-
Report 2004, 165 unter Hinweis auf BayObLG NJW 1986, 385, DWE 1994, 26, und
OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140). Die langjährig geübte Praxis ersetzt
unabhängig von ihrer Dauer allenfalls dann eine förmliche
Abänderungsvereinbarung, wenn feststeht, dass sämtliche Wohnungseigentümer
sie in dem Bewusstsein vornehmen, den Kostenverteilungsschlüssel der
Gemeinschaftsordnung zu ändern und durch einen neuen zu ersetzen (vgl. Senat,
Beschluss vom 06.05.2004, 20 W 33/02; OLG Hamburg OLG-Report 2004, 165;
BayObLG NZM 2001, 754 unter Hinweis auf BayObLG NJW 1986, 385, DWE 1994,
26, und OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140; vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O.,
§ 16 Rz. 119). Insbesondere reicht der Umstand nicht aus, dass die
Wohnungseigentümer einen Eigentümerbeschluss hinnehmen, indem sie ihn nicht
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Wohnungseigentümer einen Eigentümerbeschluss hinnehmen, indem sie ihn nicht
anfechten, um eine für das Zustandekommen einer Vereinbarung erforderliche
Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer annehmen zu können (vgl. Senat,
Beschluss vom 06.05.2004, 20 W 33/02; BayObLG ZMR 2001, 996 unter Hinweis
auf BayObLG DWE 1994, 26; OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140).
Für den vorliegenden Fall, wo es nicht nur um Lasten und Kosten, sondern auch
um die Verteilung von Nutzungen geht, für die eine explizite Regelung in der
Teilungserklärung nicht vorliegt (vgl. aber deren § 4), kann nichts anderes gelten.
Es fehlt auch vorliegend an Anhaltspunkten, dass die geschilderten engen
Voraussetzungen vorliegend erfüllt sein könnten; dagegen spricht bereits die
Größe der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft und auch der
Umstand, dass es in der Vergangenheit offensichtlich bereits mehrfach zu
Anfechtungsverfahren betreffend die Jahresabrechnungen und auch zu
entsprechenden Beschlussvorlagen (vgl. etwa den Wohnungseigentümerbeschluss
vom 27.08.1998, Bl. 113/I der Gerichtsakten) kam, es mithin - offensichtlich
erfolglose - Versuche gegeben hat, eine anderweitige Verteilung herbeizuführen.
Aus diesen Gründen fehlt es vorliegend auch an tragfähigen Anhaltspunkten dafür,
einen Vertrauensschutz der Wohnungseigentümer hinsichtlich einzelner
Abrechnungspositionen einer noch gar nicht bestandskräftigen Jahresabrechnung
annehmen zu können.
Dass das Amtsgericht Kassel in einem eine andere Jahresabrechnung
betreffenden gerichtlichen Anfechtungsverfahren diese Abrechnungspraxis gebilligt
haben soll, wie die Antragsgegner vortragen, ist jedenfalls in diesem
Zusammenhang unerheblich. Dies würde noch keine Rechtskraftwirkung für
zukünftige Abrechnungen begründen, unabhängig von der Frage, ob diese
Entscheidung überhaupt rechtskräftig geworden ist. Allenfalls mag diese Frage in
dem Zusammenhang eine Rolle spielen, ob der Verwalterin bei Erstellung einer
fehlerhaften Abrechnung ein Verschulden zur Last gelegt werden könnte. Darauf
kommt es hier jedoch nicht an, ebenso wenig wie bei der Entlastung des
Verwalters (vgl. Senat Beschluss vom 29.09.2003, 20 W 115/01 = NZM 2003,
980).
Es kann deshalb offen bleiben, ob es darüber hinaus zutreffend ist, dass die
Einnahmen aus der Hausmeisterwohnung, die offensichtlich gar nicht an den
Hausmeister vermietet ist, in der Gesamtjahresabrechnung bei den
Hausmeisterkosten ausgewiesen worden sind.
Ausgehend von diesen Überlegungen ist denn auch der zweite Teil des
Wohnungseigentümerbeschlusses vom 12.07.1999, TOP 2.2, mit dem Einnahmen
und Kosten dieser Wohnung mit der Instandhaltungsrücklage verrechnet worden
sind, für ungültig zu erklären. Insoweit sind diese Positionen im Rahmen der
Jahresabrechnung zu berücksichtigen, ohne dass es darauf ankäme, ob es wegen
der Zweckbindung grundsätzlich immer unzulässig wäre, derartige Beträge im
Rahmen der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen.
Anders als das Landgericht erachtet der Senat auch die Heizkostenabrechnung
hinsichtlich der Abrechnung der Warmwasserkosten des Wirtschaftsjahres 1998 für
fehlerhaft, ansonsten aber für nicht zu beanstanden.
Zutreffend hat das Landgericht in diesem Zusammenhang auf den
Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.03.1981 (Bl. 107/I ff der Gerichtsakten)
abgestellt. Dabei ist aus Rechtsgründen zunächst von Bedeutung, dass die
Vereinbarung der Wohnungseigentümer in § 18 Abs. 2 Nr. 4 der Teilungserklärung
mit der Heizkostenverordnung nicht in Einklang zu bringen ist, weil sie eine
Verteilung der Kosten für Heizung und Warmwasser ausschließlich nach
Wohnfläche gemäß § 1 Nrn. 1 bis 73 der Teilungserklärung regelt. Nach § 3 Satz 2
der Heizkostenverordnung finden bei - wie hier - im Zeitpunkt des Inkrafttretens
dieser Verordnung bereits bestehenden Gemeinschaften grundsätzlich die
Regelungen des WEG über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder
die bestehenden Vereinbarungen Anwendung. Die Einführung einer der
Heizkostenverordnung entsprechenden verbrauchsabhängigen Kostenverteilung
ist danach eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne von § 21
Abs. 3 WEG, die abweichend von dem für die Änderung eines Verteilungsschlüssels
sonst geltenden Einstimmigkeitsprinzip mit Stimmenmehrheit beschlossen werden
kann (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., III HeizkostenV Rz. 22 unter Hinweis auf
Kammergericht NJW-RR 1988, 1167; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 16 Rz. 23;
Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 239; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz.
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Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 239; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz.
24, 25, je mit weiteren Nachweisen). Aus dem von den Antragstellern in Bezug
genommenen Beschluss des Senats in OLGZ 1987, 26 ergibt sich insoweit nichts
anderes. Ggf. hat sogar jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch gemäß § 21
Abs. 4 WEG auf eine solche Beschlussregelung. Anders wäre die Sachlage allenfalls
zu beurteilen, wenn bereits die Teilungserklärung eine der Heizkostenverordnung
entsprechende Regelung enthielte (Niedenführ/Schulze, a.a.O., III HeizkostenV Rz.
25; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 16 Rz. 23; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG
Rz. 25, je mit weiteren Nachweisen); dies ist hier aber - wie bereits ausgeführt -
nicht der Fall. Es ist also aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das
Landgericht davon ausgegangen ist, dass die Wohnungseigentümer eine der
Heizkostenverordnung entsprechende Verteilung der Kosten mehrheitlich
beschließen konnten. Andererseits bedeutet dies aber auch, dass sofern keine
wirksame, mit der Heizkostenverordnung in Einklang stehende Regelung über den
Verteilungsschlüssel vorhanden ist, eine solche Regelung durch die
Wohnungseigentümer erst geschaffen werden muss, damit auf der Grundlage der
Heizkostenverordnung die Heizkostenverteilung vorgenommen werden kann
(BayObLG NJW-RR 1986, 1076; WE 1989, 62; Niedenführ/Schulze, a.a.O., III
HeizkostenV Rz. 28).
Der mehrheitlich zustande gekommene Wohnungseigentümerbeschluss vom
27.03.1981, TOP 7a, enthält in Ziffer 2. hinsichtlich der Heizkosten eine ohne
weiteres wirksame Regelung. Sie steht mit der Heizkostenverordnung,
insbesondere deren § 7, in Einklang. Da - wie ausgeführt - die Teilungserklärung
keine der Heizkostenverordnung entsprechende Regelung enthält, war diese
Regelung auch mehrheitlich zulässig.
Jedenfalls im Ergebnis folgt der Senat auch der Auffassung des Landgerichts, dass
die angefochtene Jahresabrechnung hinsichtlich der Heizungskosten mit dieser
Beschlusslage in Einklang steht. Der von den Antragstellern noch angeführte
Beschluss vom 17.07.1997 (Bl. 35/II der Gerichtsakten) hat keine inhaltliche
Änderung herbeigeführt. Die im Verfahren der weiteren Beschwerde noch
mitgeteilten Beschlüsse aus dem Jahr 2004 beziehen sich nicht auf die hier
verfahrensgegenständliche Abrechnung 1998. Dass sich die Beschlüsse vom
25.05.2004 auch auf bereits vorgelegte und genehmigte Jahresabrechnungen
beziehen soll - unabhängig von einer rechtlichen Wirksamkeit und technischen
Durchführbarkeit -, kann ihrem Inhalt nicht entnommen werden und wird von den
Antragstellern auch nicht vorgebracht.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1998, 3713), der sich
der Senat angeschlossen hat, sind allerdings Eigentümerbeschlüsse, die
Regelungen enthalten, die auch für einen Rechtsnachfolger eines
Wohnungseigentümers gelten sollen (Dauerregelungen), anhand des
Beschlusswortlauts unter Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts
auszulegen; auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden kommt es -
anders als das Landgericht offensichtlich meint - nicht an. Auch insoweit ist der
Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht auf die begrenzte Nachprüfung der
Auslegung durch den Tatrichter angewiesen, sondern kann den Beschluss selber
auslegen (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 42; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O.,
§ 45 Rz. 87; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 15, jeweils mit weiteren
Nachweisen).
Ziffer 1. des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 27.03.1981, TOP 7a, enthält
danach die Regelung, dass die Verteilung der Kosten der Heiz- und
Warmwasserversorgung entsprechend § 9 der Heizkostenverordnung umgestellt
werden. Ziffer 2. dieses Wohnungseigentümerbeschlusses regelt dann weiter den
Verteilungsschlüssel für die Heizkosten. Nach § 7 Satz 2 der
Heizkostenverordnung können die nicht anhand des Verbrauchs verteilten Kosten
nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum verteilt werden;
es können auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten
Räume zugrunde gelegt werden. Zwar ist in dem Wohnungseigentümerbeschluss
in diesem Zusammenhang wörtlich von „qm-Wohnfläche“ die Rede, was immerhin
für eine Umlegung der Kosten nach reiner Wohnfläche sprechen könnte.
Andererseits ist in dem Zusammenhang mit der Festlegung des
Verteilungsschlüssels auch dieses Kostenanteils ausdrücklich nur von der
„Raumbeheizung“ die Rede, was den Schluss darauf zulässt, dass damit
tatsächlich die Fläche der beheizten Räume gemeint ist. Die Regelung bzw. die
Wortwahl in § 18 Abs. 2 Nr. 4 der Teilungserklärung kann in diesem
Zusammenhang nicht zur Auslegung des Beschlussinhalts herangezogen werden,
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Zusammenhang nicht zur Auslegung des Beschlussinhalts herangezogen werden,
weil diese lediglich auf die Wohnflächen der im Sondereigentum liegenden
Wohnungen („Wohnflächen gem. § 1 Ziffer 1 bis 73“) abstellt und die im
Gemeinschaftseigentum liegende sog. Hausmeisterwohnung außer acht lässt. Bei
einer Verteilung der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung ist diese aber mit
einzubeziehen. Ausgehend davon kann zur Überzeugung des Senats unter
Zugrundelegung des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 27.03.1981 bei der
Verteilung der Heizkosten weder auf die in der Teilungserklärung aufgeführte
„Wohnfläche“ des Sondereigentums noch auf eine „Wohnfläche“ des
Sondereigentums zuzüglich der etwaigen „Wohnfläche“ der Hausmeisterwohnung
abgestellt werden, sondern nach dem Gesamtzusammenhang lediglich - wie auch
das Landgericht im Ergebnis zutreffend angenommen hat - die beheizten bzw.
„beheizbaren“ (vgl. zu dieser Begrifflichkeit: Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz.
228 mit weiteren Nachweisen) Wohnflächen dieser Räume, so dass mithin die
Balkone nicht einzubeziehen sind. Erhebliche und durchgreifende Einwendungen
gegen die auf dieser Grundlage berechnete Flächengröße sind nicht erhoben
worden.
Es ist weiter unerheblich, dass in der angefochtenen Jahresabrechnung für das
Kalenderjahr 1998 nicht ein Anteil von 18 % für die Warmwasserkosten in Ansatz
gebracht und damit von den zu verteilenden Heizkosten abgezogen worden ist,
sondern der Warmwasserenergieanteil nach der Formel des § 9 der
Heizkostenverordnung in Abzug gebracht worden ist. Zwar erwähnt Ziffer 2. des
Wohnungseigentümerbeschlusses vom 27.03.1981, TOP 7a, die Regelung in § 9
Abs. 2 Satz 3 der Heizkostenverordnung, nach der ein Anteil von 18 % für die
Warmwasserversorgung abgezogen werden kann. Andererseits legt Ziffer 1. des
Wohnungseigentümerbeschlusses ausdrücklich die Abrechnung nach § 9 der
Heizkostenverordnung fest. Die oben in Bezug genommene Vorschrift des § 9 Abs.
2 Satz 3 der Heizkostenverordnung kommt jedoch nur zur Anwendung, wenn aus
technischen Gründen der Warmwasserverbrauch nicht gemessen werden kann
(vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., III HeizkostenV Rz. 30). Dies war im Zeitpunkt der
Beschlussfassung wegen fehlender (Warm-)Wasserzähler der Fall, so dass Ziffer 2.
insoweit lediglich als Verweis auf die gesetzliche Regelung verstanden werden kann
und nach Einbau der Zähleinrichtungen nun die Ziffer 1. des Beschlusses, mithin
die Regelung des § 9 der Heizkostenverordnung zu gelten hat. Ohnehin wäre auch
unklar, was die Antragsteller mit diesem in der weiteren Beschwerde erhobenen
Einwand bezwecken, nachdem sie selber einräumt haben, dass diese gesetzlich
vorgesehene Aufteilung eine höhere Verteilungsgerechtigkeit aufweist.
Soweit die Antragsteller ebenfalls erstmals im weiteren Beschwerdeverfahren
vorgebracht haben, die Abrechnungsperiode der Jahresabrechnung entspreche
nicht der Regelung in Ziffer 1. des Wohnungseigentümerbeschlusses vom
27.03.1981, TOP 7a, ist schon - unabhängig davon, ob dieser Einwand im
Verfahren der weiteren Beschwerde als reiner Rechtsbeschwerdeinstanz aus
verfahrensrechtlichen Erwägungen überhaupt noch berücksichtigt werden könnte,
§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG - zweifelhaft, ob hierfür ein
Rechtsschutzbedürfnis bestehen könnte. Einen wirtschaftlichen Hintergrund lässt
das offensichtlich ausschließlich auf dem Bestreben beruhende Vorbringen der
Antragsteller, die Jahresabrechnung zu Fall zu bringen, jedenfalls nicht erkennen.
Nachdem aber auf dieser Basis abgelesen und abgerechnet worden ist, kann die
Jahresabrechnung schon deshalb nicht aufgehoben werden, weil eine nachträgliche
anderweitige Erfassung gar nicht mehr möglich wäre (vgl. auch BayObLG NZM
2003, 900). Aus dem gleichen Grund vermag auch das lediglich allgemeine
Vorbringen der Antragsteller im Verfahren der weiteren Beschwerde zu
Rechnungsabgrenzungen bei Wasser und Strom nicht zu einer Ungültigerklärung
der Abrechnungen führen.
Hinsichtlich der Verteilung der Heizungskosten kommt es auch nicht darauf an, ob
der Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.03.1981, TOP 7a, bzw. der ihn
bestätigende Wohnungseigentümerbeschluss vom 17.07.1997 insgesamt wirksam
sind, was die Antragsteller in Zweifel ziehen. Selbst wenn Ziffer 3 des
erstgenannten Beschlusses betreffend die Verteilung der Warmwasserkosten
wegen Verstoßes gegen § 8 der Heizkostenverordnung nichtig wäre (vgl. zum
Streitstand in Hinblick auf einen gegen die Heizkostenverordnung verstoßenden
Wohnungseigentümerbeschluss: OLG Hamm FGPrax 1995, 98 einerseits und
BayObLG WuM 2004, 737 andererseits, jeweils mit weiteren Nachweisen), würde
dies an der Gültigkeit der Regelungen über die Verteilung der Heizkosten nichts
ändern. Es kann hier ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die
Wohnungseigentümer im Jahr 1981 jedenfalls die Regelung über die Verteilung der
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Wohnungseigentümer im Jahr 1981 jedenfalls die Regelung über die Verteilung der
Heizkosten auch ohne eine wirksame Verteilung der Warmwasserkosten getroffen
hätten, schon weil im damaligen Zeitpunkt - wie ausgeführt - die technische
Möglichkeit für eine verbrauchsabhängige Verteilung der Warmwasserkosten noch
gar nicht bestanden hatte. Aus letzterer Überlegung heraus ließe sich deshalb
wohl auch eine Nichtigkeit der Ziffer 3. dieses Wohnungseigentümerbeschlusses
wegen eines Verstoßes gegen die Heizkostenverordnung kaum herleiten, weil die
technische Möglichkeiten für eine diesbezügliche Verteilung nach der
Heizkostenverordnung noch gar nicht gegeben war, was aber - wie ausgeführt -
offen bleiben kann.
Unerheblich ist in diesem Zusammenhang auch der erstmals im Verfahren der
weiteren Beschwerde erhobene Einwand, die Angaben zum Wasserverbrauch in
der Heizkostenabrechnung würden anderweitigen diesbezüglichen Angaben
widersprechen. Unabhängig von den bereits oben erwähnten verfahrensrechtlichen
Erwägungen zur Zulässigkeit dieses Einwands im Verfahren der weiteren
Beschwerde entsprechen die Angaben zum Wasserverbrauch in der
Heizkostenabrechnung denjenigen in der Jahresabrechnung (31.749,48 DM für
6.633 m³), die die tatsächlichen Ausgaben auszuweisen hat, und in der in Bezug
genommenen Anlage Bl. 72/II der Gerichtsakten (6.633 m³). Dass das Landgericht
die Jahresabrechnung hinsichtlich der Umlage der Kalt- und Schmutzwasserkosten
für unwirksam erklärt hat, führt vorliegend noch nicht zwingend dazu, dass die
Heizkostenabrechnung ebenfalls für unwirksam zu erklären ist, nur weil diese für
die Berechnung der Gesamtheizungskosten von Bedeutung sind.
Für die Verteilung der Warmwasserkosten in der Jahresabrechnung 1998 sieht der
Senat jedoch - anders als das Landgericht - keine rechtliche Grundlage; insoweit
ist also die Genehmigung der Jahresabrechnung für ungültig zu erklären. Sie
beruht weder auf der Regelung der Teilungserklärung (§ 18 Abs. 2 Nr. 4), noch auf
dem mit Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.03.1981, TOP 7a, Ziffer 2.,
festgelegten Verteilungsschlüssel. Es kann hier offen bleiben, ob letzterer trotz der
oben ausgeführten Auslegungsgrundsätze dahingehend verstanden werden
könnte, dass damit jedenfalls eine der Heizkostenverordnung entsprechende
Verteilung der Warmwasserkosten geregelt werden sollte, wie es das Landgericht
angenommen hat. Selbst wenn - wovon das Landgericht ausweislich Seite 15 des
angefochtenen Beschlusses ausgegangen ist -, mit dem
Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.03.1981, TOP 7a, eine Anpassung an die
Heizkostenverordnung auch bei den Warmwasserkosten gewollt gewesen wäre,
würde die in der angefochtenen Jahresabrechnung vorgenommene Verteilung der
Warmwasserkosten auf der Basis der beheizten bzw. „beheizbaren“ Flächen gegen
die Heizkostenverordnung und damit einen entsprechenden
Wohnungseigentümerbeschluss verstoßen. Dass der
Wohnungseigentümerbeschluss dahingehend ausgelegt werden könnte, dass die
Warmwasserkosten unter Verstoß gegen die Heizkostenverordnung wie die
Heizungskosten hätten verteilt werden sollen, vermag der Senat nicht
anzunehmen. Dafür gäbe es keinerlei Anhaltspunkte. § 8 der
Heizkostenverordnung sieht nämlich eine derartige Verteilung des nicht
verbrauchsabhängigen Kostenanteils anders als bei den Heizkosten nicht vor.
Hintergrund der unterschiedlichen Behandlung in der Heizkostenverordnung ist die
Vermutung, dass auf großen Flächen auch viele Nutzer von Warmwasser leben
(vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 8. Aufl., § 8 HeizKostV Rz. 9). Da dieser
Gesichtspunkt jedoch nur die Verteilung der zutreffend in Ansatz gebrachten
Warmwasserkosten betrifft, sind insoweit nur die Einzelabrechnungen betroffen
und mithin für ungültig zu erklären. Auf die Gesamtjahresabrechnung bzw. die
Berechnung der Heizkosten hat dies keinen Einfluss.
Die Verteilung der Hausverwaltergebühren entspricht § 18 Abs. 2 Nr. 2 der
Teilungserklärung. Die Bezeichnung „DM-Anteile“ mag missverständlich sein, es
lässt sich aber erkennen, dass damit eine Verteilung nach Wohneinheiten gemeint
war. Danach haben die Antragsteller unter Berücksichtigung des „Zahlendrehers“
den abgerechneten Betrag zu tragen. Ob die Verwalterin vertragswidrig anderen
Wohnungseigentümern zu geringe Gebühren berechnet hat und die
ausgewiesenen Ausgaben also zu gering angesetzt sind, kann dahinstehen. Selbst
wenn dies der Fall wäre, wären die Antragsteller dadurch im Rahmen der
Jahresabrechnung nicht nachteilig betroffen, da die Anfechtung der
Jahresabrechnung nicht zu einer Verringerung der Belastung der Antragsteller
führen könnte. Ohnehin kommt es nach den obigen Ausführungen im Rahmen der
Abrechnung auf die Höhe der tatsächlichen Ausgaben an.
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Die landgerichtliche Entscheidung ist auch im Hinblick auf die Position „ Kleinrep.
/Sonstiges“ in der Jahresabrechnung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Zwar ist es zutreffend, dass eine Beschränkung der Ausgaben auf Globalbeträge in
der Jahresabrechnung grundsätzlich unzulässig ist; eine Ausnahme ist aber bei
Kleinbeträgen zu machen (Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 9;
Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 27; vgl. auch BayObLG NJW-RR 2004, 1602).
Bei dieser Zusammenfassung von Einzelpositionen ist kein kleinlicher Maßstab
anzulegen (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 380 mit weiteren
Nachweisen). Diesen Anforderungen wurde hier genügt. Insbesondere bei - wie hier
- großen Eigentümergemeinschaften ist eine Aufschlüsselung aller Positionen bis
in alle Einzelheiten nicht möglich, da dann die Gesamtabrechnung gänzlich
unübersichtlich und für viele Wohnungseigentümer nicht mehr nachvollziehbar
werden würde. Soweit die Antragsteller in diesem Zusammenhang rügen, dieser
Posten enthalte Positionen, die nicht auf alle Eigentümer hätten umgelegt werden
dürfen, könnte dieser Einwand ohnehin allenfalls die Einzelabrechnungen betreffen
(vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 49), da die Ausgaben von der Verwaltung
offensichtlich getätigt wurden; jedenfalls ist dies nicht konkret in Abrede gestellt
worden. Ob es diesbezüglich einer gesonderten Ausweisung in der
Gesamtjahresabrechnung bedurft hätte (vgl. dazu Staudinger/Bub, a.a.O., § 28
WEG Rz. 381), kann aber dahinstehen. Insoweit hätte es den Antragstellern ggf.
nach Belegeinsicht oblegen, konkret vorzutragen, bei welchen konkreten
Positionen aus welchen rechtlichen Überlegungen heraus eine Umlage lediglich auf
welche Wohnungseigentümer zulässig gewesen wäre. Hieran fehlt es; die
Antragsteller haben in den Tatsacheninstanzen weitgehend bloße Vermutungen
geäußert, denen die Tatsacheninstanzen auch unter Berücksichtigung des §§ 43
Abs. 1 WEG, 12 FGG nicht nachzugehen hatten. Zum Teil - etwa zum
„Hundeabwehrmittel“ - haben die Antragsgegner Erläuterungen vorgenommen,
denen die Antragsteller nicht mehr konkret entgegen getreten sind.
Rechtsfolge ist, wovon im Ergebnis auch bereits das Landgericht zu Recht
ausgegangen ist, dass die Genehmigung der Jahresabrechnung - Einzel- oder
Gesamtabrechnung - lediglich hinsichtlich der genau bezeichneten Einzelpunkte
für ungültig zu erklären ist. Es entspricht weit überwiegender Auffassung in
Literatur und Rechtsprechung, dass die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses
über die Jahresabrechnung auf einzelne selbstständige Rechnungsposten
beschränkt werden kann. Daraus folgt, dass der Eigentümerbeschluss über die
Jahresabrechnung bei uneingeschränkter Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen
selbstständigen Abrechnungsposten für ungültig zu erklären ist, die mit Mängeln
behaftet sind (vgl. etwa Senat ZMR 2003, 769; BayObLG WE 1999, 153; WE 1995,
89; WuM 1994, 498; NJW-RR 1990, 1107; vgl. weiter Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., §
28 Rz. 115; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 18; Weitnauer/Gottschalg,
a.a.O., § 28 Rz. 30a; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 83a; Bärmann/Pick, WEG,
15. Aufl., § 28 Rz. 20, jeweils mit weiteren Nachweisen). Der Rest wird
bestandskräftig (Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 18). Voraussetzung dafür
ist, dass sich der Fehler auf einzelne Positionen beschränkt. Dies ist hier der Fall.
An der teilweisen Bestandkraft besteht vorliegend auch ein offensichtliches
Interesse der Gemeinschaft, um wenigstens diesen Teil weiterem Streit zu
entziehen. Nur wenn die Jahresabrechnung so viele Mängel und Lücken enthält,
dass die ordnungsgemäßen Teile für sich alleine keine hinreichende Aussagekraft
mehr haben, ist der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung
insgesamt für ungültig zu erklären (BayObLG ZMR 2003, 761; Niedenführ/Schulze,
a.a.O., § 28 Rz. 85; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 WEG Rz. 18). Davon kann hier
nicht ausgegangen werden. Ggf. besteht ein Anspruch auf Ergänzung der
Jahresabrechnung (vgl. etwa Senat ZMR 2003, 769).
Dass sich eventuelle Veränderungen lediglich in ganz geringen Beträgen auswirken
würden, vermag der Senat nicht festzustellen. Es kann deshalb offen bleiben, ob
dieser Umstand bei der Anwendung falscher Verteilungsmaßstäbe dazu führen
könnte, von einer Ungültigerklärung des Beschlusses abzusehen. Ohnehin könnte
dieser Überlegung angesichts des Umstands, dass bereits das Landgericht den
Beschluss zur Jahresabrechnung teilweise für ungültig erklärt hat, keine
maßgebliche Bedeutung mehr beigemessen werden.
3.)
Auch in Bezug auf den Wohnungseigentümerbeschluss vom 12.07.1999 zu TOP
2.3 (= Sachantrag Ziffer 2. der sofortigen weiteren Beschwerde) ist die sofortige
weitere Beschwerde begründet. Über den bereits vom Landgericht für ungültig
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weitere Beschwerde begründet. Über den bereits vom Landgericht für ungültig
erklärten Teil hinaus ist der Wohnungseigentümerbeschluss insgesamt für ungültig
zu erklären.
Angesichts der oben festgestellten mehreren Unrichtigkeiten der
Jahresabrechnung und - wie noch zu zeigen sein wird - des Wirtschaftsplans kommt
eine Teilungültigerklärung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses über die
Entlastung der ehemaligen Verwalterin, der Beteiligten zu 3), in Anwendung des §
139 BGB nicht mehr in Betracht (vgl. BayObLG WE 1988, 76; WuM 1994, 568;
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 122, Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz.
561, mit weiteren Nachweisen). Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass die
Beteiligte zu 3) inzwischen aus der Verwaltung ausgeschieden ist (vgl. auch
BayObLG WuM 1994, 568).
4.)
Der Wohnungseigentümerbeschluss vom 12.07.1999 zu TOP 6 ist ebenfalls
insgesamt für ungültig zu erklären; auch insoweit (= Sachantrag Ziffer 2. der
sofortigen weiteren Beschwerde) ist die sofortige weitere Beschwerde begründet.
Zwar hat das Landgericht zu Recht ausgeführt, dass die falsche Bezeichnung des
Wirtschaftsplans im Hinblick auf das Wirtschaftsjahr unerheblich ist. Gleiches gilt für
die zwischen den Beteiligten umstrittene Frage, ob der Verwaltungsbeirat den
Wirtschaftsplan geprüft hat. Auf eine fehlende Prüfung durch den
Verwaltungsbeirat kann die Anfechtung des Wirtschaftsplans nicht gestützt werden
(vgl. Kammergericht ZMR 2004, 144; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 89 zur
Jahresabrechnung; vgl. weiter BayObLG WuM 2004, 112; ZMR 2004, 358; NZM
2004, 235).
Der genehmigte Wirtschaftsplan wird aber den gesetzlichen Anforderungen nicht
gerecht. Gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG hat der Wirtschaftsplan die
voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilmäßige Verpflichtung der
Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung und die Beitragsleistung der
Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrücklage zu enthalten. Es handelt sich
dabei um den gesetzlichen Mindestinhalt des Wirtschaftsplans (vgl.
Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 15). Neben der Einnahme- und Ausgabenseite
(vgl. dazu im Einzelnen Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 16 ff) bedarf es also
der Feststellung, in welchem Umfang der einzelne Wohnungseigentümer zu
Vorschussleistungen auf die Lasten und Kosten herangezogen wird, § 28 Abs. 1 Nr.
2 WEG, und der Höhe der Beiträge des einzelnen Wohnungseigentümers zu der
gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG zu bildenden Instandhaltungsrücklage, § 28 Abs. 1
Nr. 3 WEG. Aus dem Beschluss der Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan
muss sich unmittelbar die Höhe der Vorschüsse des einzelnen Eigentümers
ergeben. Grundsätzlich sind dabei die jeweiligen Beträge ausdrücklich festzulegen.
Allenfalls im Einzelfall kann es ausnahmsweise genügen, wenn sie sich durch die
Angabe geeigneter Verteilungsschlüssel im Gesamtwirtschaftsplan anhand der
bekannten Umrechnungsfaktoren mittels einfacher Rechenvorgänge leicht
ermitteln lassen (vgl. im Einzelnen Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 27;
Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 5; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 26,
jeweils mit weiteren Nachweisen).
Nach der ausdrücklichen Erklärung der Geschäftsführerin der Beteiligten zu 3) im
Termin vor dem Amtsgericht am 21.12.2000 (Bl. 160/II der Gerichtsakten)
existieren Einzelwirtschaftspläne für das betreffende Wirtschaftsjahr nicht. Solche
nicht existierenden Einzelwirtschaftspläne können mithin durch den
Eigentümerbeschluss zu TOP 6 der Versammlung vom 12.07.1999 auch durch die
Wohnungseigentümer nicht genehmigt worden sein; dies ergibt sich auch nicht aus
dem Protokoll der Versammlung. Soweit das Landgericht also - von den
Antragsgegnern unangefochten und mithin bestandskräftig - auch
Einzelwirtschaftspläne teilweise für ungültig erklärt hat, dürfte dies mangels eines
diesbezüglichen Wohnungseigentümerbeschlusses ins Leere gehen. Die Höhe der
Vorschüsse des einzelnen Eigentümers ist damit also nicht ausdrücklich
betragsmäßig festgelegt. Aus dem vorgelegten Gesamtwirtschaftsplan (Bl. 232/I ff
der Gerichtsakten) ergeben sich Verteilungsschlüssel nicht; die Vorschüsse lassen
sich mithin jedenfalls auch nicht mittels einfacher Rechenvorgänge leicht ermitteln.
Es ist in Rechtsprechung und Literatur im Einzelnen umstritten, ob beim
Wirtschaftsplan - anders als bei der Jahresabrechnung - das Fehlen von
Einzelberechnungen grundsätzlich zur Ungültigkeit eines allein auf den
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Einzelberechnungen grundsätzlich zur Ungültigkeit eines allein auf den
Gesamtwirtschaftsplan beschränkten Beschlusses zu führen hat, da beim
Wirtschaftsplan erst durch einen Eigentümerbeschluss über die jeden einzelnen
Wohnungseigentümer treffende Zahlungspflicht die Wohngeldschuld fällig wird,
während bei der Jahresabrechnung der Beschluss allein über die
Jahresgesamtabrechnung für sich Wirksamkeit haben kann, da er das
Gesamtergebnis jedem weiteren Streit entzieht und damit eine Grundlage für die
Einzelabrechnungen bildet (vgl. im Einzelnen Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz.
27; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 26; BayObLG WuM 1991, 443;
Kammergericht WuM 1991, 224).
Diese Frage kann hier jedoch offen bleiben, weil auch der Gesamtwirtschaftsplan
bereits nach der rechtskräftigen Entscheidung des Landgerichts an Mängeln leidet.
Er ist bereits aus diesem Grund insgesamt für ungültig zu erklären, weil er damit
derart erhebliche Mängel und Lücken enthält, dass die ordnungsgemäßen Teile für
sich alleine keine hinreichende Aussagekraft mehr haben.
5.)
Hinsichtlich des TOP 8 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999 (=
Sachantrag Ziffer 2. der sofortigen weiteren Beschwerde) ist der angefochtene
Beschluss des Landgerichts aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Zu Recht
ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Hauptsache erledigt ist. Zur
Begründung verweist der Senat auf die Ausführungen im Beschluss vom
22.06.2004, 20 W 230/01, Seiten 6 ff, der ebenfalls diese Gemeinschaft betrifft;
dort hat der Senat zu einer dem hiesigen Wohnungseigentümerbeschluss zeitlich
nachfolgenden Bestellung von Verwaltungsratsmitgliedern diesbezügliche
Ausführungen gemacht, die hier entsprechend gelten. Das Vorbringen im
vorliegenden Verfahren rechtfertigt keine anderweitige Beurteilung.
6.)
Ebenfalls im Ergebnis rechtsfehlerfrei haben die Vorinstanzen die Anträge zu Ziffer
3. der sofortigen weiteren Beschwerde zurückgewiesen. Dabei kann offen bleiben,
ob und inwieweit der inzwischen eingetretene Verwalterwechsel zu einer Erledigung
der Hauptsache des Verfahrens gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG - um ein solches
handelt es sich insoweit - geführt hat (vgl. dazu die Beschlüsse des Senats vom
12.06.2003, 20 W 438/00 und 20 W 558/00 - ebenfalls diese Gemeinschaft
betreffend). Grundsätzlich bleibt aber der Verwalter auch nach Beendigung seiner
Tätigkeit zur Auskunftserteilung verpflichtet für Vorgänge, die sich während seiner
Verwaltertätigkeit ereignet haben (vgl. Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 37).
Letzteres scheint hinsichtlich der Sachverhalte gemäß Ziffer 3. der weiteren
Beschwerde allerdings nur teilweise der Fall zu sein, wie sich aus den Anlagen zum
Schriftsatz der Antragsgegner vom 09.11.1999 ergibt. Ebenfalls offen bleiben
kann, inwieweit sich die begehrte Auskunft auf Zeiträume bezieht, hinsichtlich
derer der Verwaltung bereits Entlastung erteilt worden ist.
Zu Recht hat das Landgericht ausgeführt, dass die Antragsteller insoweit nicht
befugt sind, entsprechende Ansprüche geltend zu machen. Nach der
Rechtsprechung des Senats zu den Informationspflichten des Verwalters (vgl.
Senat, Beschluss vom 27.03.2003, 20 W 308/00) ist dieser aufgrund des
Verwaltervertrages gemäß den §§ 675, 666 BGB a. F. verpflichtet, auf Verlangen
jederzeit Auskunft über den Stand seiner Verwaltungshandlungen zu erteilen. Ihn
treffen mithin drei Informationspflichten, nämlich die Auskunfts-,
Benachrichtigungs- und Rechenschaftspflicht (vgl. Sauren, WEG, 4. Aufl., § 28 Rz.
76; Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 581; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz.
88; Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, B Rz. 537 (richtig: 573),
jeweils mit weiteren Nachweisen). Weiter ist davon auszugehen, dass der
Auskunftsanspruch gegen den Verwalter - wie auch der Anspruch auf
Rechnungslegung (Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 Rz. 463; Bärmann/Pick/Merle,
a.a.O., § 28 Rz. 117, jeweils mit weiteren Nachweisen) - den
Wohnungseigentümern nur gemeinsam zusteht. Wie ausgeführt, ist
Rechtsgrundlage hierfür nicht der den einzelnen Wohnungseigentümer persönlich
zustehende Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, § 21 Abs. 4 WEG, sondern
der Verwaltervertrag als Geschäftsbesorgungsvertrag in Verbindung mit der
gesetzlichen Regelung der § 21 Abs. 1 und 4 WEG. Die Auskunftserteilung ist aber
grundsätzlich eine unteilbare Leistung (vgl. Senat, Beschluss vom 20.08.2002, 20
W 530/00; vgl. weiter OLG Hamm OLGZ 1988, 37; OLG Gelle OLGZ 1983, 177;
Kammergericht NJW-RR 1987, 462; BayObLG WE 1991, 253; WE 1995, 191;
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Kammergericht NJW-RR 1987, 462; BayObLG WE 1991, 253; WE 1995, 191;
Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 582 ff, jeweils mit weiteren Nachweisen). Ein
individueller Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Auskunft kann
grundsätzlich nur dann bestehen, wenn und soweit die Wohnungseigentümer von
ihren Auskunftsrechten nicht durch Mehrheitsbeschluss Gebrauch gemacht haben
(vgl. Senat, Beschluss vom 20.08.2002, 20 W 530/00; BayObLG WE 1991, 253; OLG
Gelle OLGZ 1983, 177; Kammergericht NJW-RR 1987, 462; OLG Hamm OLGZ 1988,
37).
Die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts (Seiten 19 ff des angefochtenen
Beschlusses), dass diese Voraussetzungen hier nicht vorliegen, sind für den Senat
bindend. Er hat sie lediglich eingeschränkt, nämlich auf Rechtsfehler hin, zu
überprüfen. Derartige Rechtsfehler sind für den Senat auch unter Berücksichtigung
der wortreichen Darlegungen in der weiteren Beschwerde nicht ersichtlich. Die
dortigen Ausführungen, soweit sie im Rechtsbeschwerdeverfahren überhaupt noch
berücksichtigt werden können, lassen den Schluss auf das Vorliegen eines
Individualanspruchs nicht zu.
Hinzu kommt, dass die Anträge auch ansonsten weitgehend unbegründet wären.
Hinsichtlich des Sachantrags zu Ziffer 3.a) der sofortigen weiteren Beschwerde
ergibt sich bereits aus der Formulierung und auch den umfassenden
Begründungen, dass die Antragsteller die maßgeblichen Informationen betreffend
die Fassadensanierung besitzen. Eine darüber hinausgehende konkrete Frage
nach weitergehenden Tatsachen lässt sich auch dem umfangreichen
Sachvorbringen der Antragsteller nicht entnehmen. Dabei ist zu berücksichtigen,
dass die Auskunft eine reine Wissenserklärung ist (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., §
261 Rz. 20).
Auch hinsichtlich des Sachantrags zu Ziffer 3.b) der sofortigen weiteren
Beschwerde ist unklar, worauf die begehrte Auskunft/Information konkret abzielt.
Nachdem bereits diesbezügliche Prozesse geführt und der fragliche
Mauerdurchbruch nach Angaben der Beteiligten zu 3) wieder verschlossen worden
ist und dazu auch konkrete Angaben im vorliegenden Verfahren gemacht worden
sind (vgl. etwa im Schriftsatz vom 12.07.2000), hätte es einer konkreten
Bezeichnung der verlangten Information bedurft. Der bloße Hinweis auf
„Aufklärung“ genügt nicht, weil dem Aufklärungspflichtigen nicht angesonnen
werden kann, Vorgänge, die sich über mehrere Jahre hingezogen haben, nochmals
zu recherchieren und wiederholend in Form einer Gesamtdarstellung zu referieren.
Der Sachantrag zu Ziffer 3.c) der sofortigen weiteren Beschwerde ist erfüllt,
nachdem die Beteiligte zu 3) jedenfalls im Schriftsatz vom 08.11.1999 erklärt
hatte, dass ein Widerspruch erhoben worden sei. Damit ist die begehrte Auskunft
erteilt; ob die Auskunft richtig erteilt worden ist, ist für die Erfüllung der
Verpflichtung zunächst unerheblich. Eine Richtigkeitsüberprüfung findet im
Auskunftsverfahren nicht statt. Ob diese Auskunft von der Beteiligten zu 3) bereits
zuvor erteilt worden war, ist dann ebenfalls ohne rechtliche Bedeutung.
7.)
Die Sachanträge zu Ziffer 4.a) und 4.b) der sofortigen weiteren Beschwerde sind
bereits nicht schlüssig begründet, nachdem die Antragsteller schon in der
Antragsschrift bzw. Antragsbegründungsschrift, Seiten 21 ff, ausgeführt hatten,
dass und welche Auskünfte die Beteiligte zu 3) in diesem Zusammenhang erteilt
hatte. Dass die Antragsteller diese Auskünfte für unrichtig halten, begründet keine
weiteren Auskunftsansprüche.
8.)
Der Sachantrag zu Ziffer 5) der sofortigen weiteren Beschwerde ist in seinem
ersten Teil bereits deshalb unbegründet, weil die Beteiligte zu 3) nicht mehr
Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage ist und sich der diesbezügliche - in die
Zukunft gerichtete - Unterlassungsanspruch erledigt hat. In seinem zweiten Teil -
gleiches gilt für den Sachantrag zu 6) der sofortigen weiteren Beschwerde - ist er
aus den oben aufgeführten Gründen unbegründet, abgesehen davon, dass die
Beteiligte zu 3) dazu im Schriftsatz vom 05.11.1999 tatsächliche Angaben
gemacht hat, die lediglich von den Antragstellern in ihrer Richtigkeit angezweifelt
werden.
9.)
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Der Sachantrag zu 7) der sofortigen weiteren Beschwerde ist mit Ausscheiden der
Beteiligten zu 3) aus der Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage ebenfalls
bereits erledigt und kann bereits aus diesem Grund keinen Erfolg haben.
III.
Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten die Gerichtskosten des
Verfahrens nach dem Anteil des jeweiligen Obsiegens und Unterliegens zu tragen
haben, § 47 Satz 1 WEG. Vorsorglich bemerkt der Senat, dass er die
Entscheidungen über den Anteil der Kosten, die in den Vorinstanzen auf die
Anfechtung des TOP 7 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999
entfallen sind, nicht mehr zu überprüfen hat, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 2 FGG (vgl.
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 64).
Der Senat hat angesichts der von mehreren Gerichtsinstanzen unterschiedlich
beurteilten Rechtsfragen keine Veranlassung gesehen, die Erstattungsfähigkeit
außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG. Der Senat hat dies zwar
wegen der möglicherweise schon als mutwillig zu bezeichnenden weiteren
Rechtsverfolgung der Antragsteller hinsichtlich der Sachanträge 3. bis 7. für das
Verfahren der weiteren Beschwerde erwogen, angesichts der jedoch lediglich
geringfügigen wertmäßigen Bedeutung dieser Anträge aber hiervon abgesehen.
Die Festsetzung des Geschäftswerts, über den die Beteiligten ebenfalls umfassend
streiten, ergibt sich aus § 48 Abs. 3 WEG. Danach richtet sich - anders als der
Beschwerdewert - der Geschäftswert grundsätzlich nach dem Interesse aller
Beteiligten an der Entscheidung. Dies dient unter anderem dem Zweck, die
Wohnungseigentümer dazu anzuhalten, die über ihre subjektiven Interessen
hinausgehende Wirkung des Verfahrens auf die anderen Beteiligten zu bedenken
und von der leichtfertigen Stellung eines Antrags auf gerichtliche Entscheidung
abzusehen (Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 15).
Zum Sachantrag Ziffer 2. der sofortigen weiteren Beschwerde gilt zunächst, dass
sich der Geschäftswert bei der Anfechtung von Beschlüssen über die
Jahresabrechnung (hier: TOP 2.2 der Wohnungseigentümerversammlung vom
12.07.1999) deshalb nach allgemeiner Auffassung nach einem Bruchteil von 20 -
25 % des Gesamtvolumens bestimmt, wodurch im Regelfall auch dem
verfassungsrechtlich garantierten Grundsatz des gleichen Zugangs zu den
Gerichten Rechnung getragen wird. Wenn im Einzelfall das Eigeninteresse des
anfechtenden Wohnungseigentümers deutlich unter 25 % des Gesamtvolumens
liegt, so kann eine weitere Herabsetzung geboten sein (vgl. Senat, Beschluss vom
13.12.2002, 20 W 490/00; BayObLG WuM 1992, 714; WE 1999, 197; OLG Hamm
NZM 2001, 549; vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 48 Rz. 22 mit weiteren
Nachweisen; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 40; Staudinger/Wenzel, a.a.O., §
48 WEG Rz. 20). Werden dagegen einzelne Positionen der Jahresabrechnung
beanstandet, so richtet sich der Geschäftswert nach diesen Beträgen und 25 %
des Restvolumens (vgl. Senat, Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00;
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O, § 48 Rz. 23; vgl. auch Palandt/Bassenge, a.a.O., § 48
WEG Rz. 14; Weitnauer/Mansel, a.a.O., § 48 Rz. 4). Da die Antragsteller vorliegend
zwar zu TOP 2.2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999 auch
Einzelbeanstandungen erhoben haben, die sich allerdings auf einen großen Teil der
Jahresabrechnung beziehen, und darüber hinaus die Jahresabrechnung mit
vielfältigen umfassenden Rügen angegriffen haben, hält der Senat mit den
Vorinstanzen den Bruchteil von 20 % des Gesamtvolumens jedenfalls für
angemessen; eine weitere Hinzuzählung von Beträgen oder Einzelpositionen oder
gar eine zu erwägende generelle Erhöhung des Geschäftswerts auf 25 % des
Gesamtvolumens, den der Senat üblicherweise annimmt, erscheint dem Senat
hier angesichts der Höhe des Gesamtvolumens nicht angemessen. Ausgehend
von Gesamtausgaben von 403.530,61 DM errechnet sich mithin ein
diesbezüglicher Geschäftswert von 80.706,12 DM (= 41.264,38 €), wie ihn auch die
Vorinstanzen angenommen haben.
Da das Verfahren der weiteren Beschwerde sich nicht mehr auf alle Positionen
bezog, da die Genehmigung der Jahresabrechnung bereits durch das Landgericht
teilweise für ungültig erklärt worden war, ist hierfür noch ein Abschlag
vorzunehmen. Dabei hat der Senat die vom Landgericht für ungültig erklärten
Teilpositionen anteilig in Abzug gebracht. Nach Abzug dieser 12.952,41 DM (=
6.622,46 €) errechnet sich ein Geschäftswert von 67.753,71 DM (= 34.641,92 €)
für das Verfahren der weiteren Beschwerde
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Diese Ausführungen gelten entsprechend für die Anfechtung der Genehmigung
des Wirtschaftsplans (TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung vom
12.07.1999). Hier nimmt der Senat aus den genannten - in diesem
Zusammenhang sinngemäß geltenden - Gründen ebenfalls 20 % des
Gesamtvolumens als Geschäftswert an (vgl. dazu auch Senat, Beschluss vom
13.12.2002, 20 W 490/00 (= dort 25 %); OLG Hamm NZM 2001, 549; BayObLG
NZM 2001, 713; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 48 WEG Rz. 14), mithin für den
vorliegenden Fall 83.186,74 DM (= 20 % von 415.933,70 DM). Auch dies entspricht
der Festsetzung durch die Vorinstanzen. Daraus errechnen sich 42.532,70 €. Eine
wertmäßige Differenzierung zur Berechnung des Geschäftswerts für die
Jahresabrechnung erscheint dem Senat nicht angebracht.
Für das Verfahren der weiteren Beschwerde errechnet sich nach den obigen
Grundsätzen noch ein diesbezüglicher Teilgeschäftswert von 69.356,74 DM (=
35.461,54 €).
Nach der überwiegenden Auffassung, der sich auch der Senat angeschlossen hat
(vgl. Beschluss vom 09.12.2002, 20 W 189/2002; Beschluss vom 13.12.2002, 20 W
490/00), richtet sich der Geschäftswert für die Anfechtung von Beschlüssen über
die Entlastung des Verwalters (hier: TOP 2.3 der
Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.1999) in erster Linie danach, ob
und in welchem Umfang Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter in
Betracht kommen (BayObLG WE 1999, 197; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz.
38; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 48 Rz. 21). Dies entspricht am ehesten der
Bedeutung des Entlastungsbeschlusses als negativem Schuldanerkenntnis gemäß
§ 397 Abs. 2 BGB dahingehend, dass den Wohnungseigentümern keine Ansprüche
gegen den Verwalter wegen solcher Vorgänge zustehen, die bekannt oder bei
zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren. Da das Verfahren nicht hinreichend konkret
ergeben hat, dass und ggf. in welcher Höhe derartige Ansprüche in Betracht
kämen, muss der Geschäftswert insoweit geschätzt werden, wobei der Senat in
entsprechender Anwendung von § 30 Abs. 2 KostO a. F. den Regelwert von
5.000,00 DM angesetzt hat. Ein Wert in Höhe von 10 % des Abrechnungsvolumens
(so auch Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 22 unter Berufung auf AG
Hildesheim ZMR 1986, 23), erscheint dagegen zu pauschal und bei großen
Gemeinschaften wie vorliegend überhöht. Andererseits werden Beträge von
1.000,00 DM bzw. 500,00 EUR (so BayObLG WE 1999, 197; vgl. dazu auch
Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 38) der Bedeutung der Entlastung für die
Beteiligten und den Verwalter, wie oben ausgeführt, nicht gerecht. Auch dies
entspricht im Ergebnis der Festsetzung durch die Vorinstanzen.
Für die Entlastung des Beirats (hier: TOP 8 der Wohnungseigentümerversammlung
vom 12.07.1999) muss allerdings deren wirtschaftlich erheblich geringere
Bedeutung im Verhältnis zur Entlastung der Verwaltung berücksichtigt werden (vgl.
Senat, Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00; OLG Hamm NZM 2001, 549). Der
Senat hält hierfür den hälftigen Betrag der Verwalterentlastung für angemessen
(so auch vgl. Senat, Beschluss vom 13.12.2002, 20 W 490/00; vgl. auch OLG
Hamm NZM 2001, 549), mithin - insoweit abweichend zu den Vorinstanzen -
2.500,- DM.
Für eine Abänderung der sonstigen Teilgeschäftswerte sieht der Senat keine
Veranlassung.
Der Senat vermag in diesem Zusammenhang auch nicht davon auszugehen, dass
die nach dem vom Senat festgesetzten Wert zu berechnenden Kosten des
Verfahrens zu dem Interesse der Antragsteller an der Ungültigkeitserklärung der
Genehmigungen der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans sowie der
Verwalter- und Beiratsentlastung nicht in einem angemessenen Verhältnis
stünden, § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG. Zwar ist es danach mit dem Rechtsstaatsprinzip
als nicht vereinbar anzusehen, den Geschäftswert bei der Beschlussanfechtung in
großen Wohnungseigentumsanlagen abweichend von dem erheblich niedrigeren
persönlichen Interesse des einzelnen Antragstellers ausschließlich nach dem
Gesamtinteresse aller Miteigentümer zu bemessen. In diesem Zusammenhang ist
eine Abwägung der besonderen Umstände im konkreten Einzelfall erforderlich (vgl.
Senat, Beschluss vom 09.12.2002, 20 W 189/2002, OLG Karlsruhe WuM 1996, 180;
BayObLG NZM 2001, 713). Angesichts dieser erforderlichen Gesamtabwägung
kann zur Überzeugung des Senats der ermittelte Geschäftswert nicht durch einen
schematischen Berechnungsmodus herabgesetzt werden, etwa durch Begrenzung
auf das Fünffache des persönlichen wirtschaftlichen Interesses der Antragsteller
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auf das Fünffache des persönlichen wirtschaftlichen Interesses der Antragsteller
(so ausdrücklich BayObLG NZM 2001, 713; vgl. auch OLG Karlsruhe WuM 1996,
180; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 28; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG
Rz. 16, je mit weiteren Nachweisen; anders jedoch OLG Hamm NZM 2001, 549).
Zum einen ist vorliegend das Einzelinteresse der Antragsteller gar nicht konkret
abschätzbar, nachdem sie neben einer Vielzahl von Einzelbeanstandungen auch
Einwendungen gegen die Nachvollziehbarkeit, Gestaltung und den Aufbau von
Abrechnung und Wirtschaftsplan erheben. Selbst wenn der oben angesetzte
Geschäftswert im Hinblick auf die beiden Antragsteller für die Jahresabrechnung
1998 und den Wirtschaftsplan 1999 bei dieser Berechnung - isoliert betrachtet -
zunächst noch erscheinen mag, würde hier eine Herabsetzung aus obigem Grund
nicht gerechtfertigt erscheinen. Denn das Eigeninteresse der Antragsteller
hinsichtlich Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan steht hier unter hinreichender
Berücksichtigung der Interessen sämtlicher übrigen Wohnungseigentümer, die von
einer erfolgreichen Beschlussfassung betroffen sind, sowie der Interessen des
Fiskus und der beteiligten Rechtsanwälte (vgl. hierzu auch Senat, Beschluss vom
07.03.2003, 20 W 15/02; BayObLG WE 1997, 393; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48
WEG Rz. 17, je mit weiteren Nachweisen) durchaus noch in einem angemessenen
Verhältnis zu den oben errechneten Geschäftswerten. Die Werte sind absolut
betrachtet auch nicht derart hoch, dass zu befürchten wäre, dadurch könne der
Zugang zu den Gerichten erschwert werden. Hinsichtlich Entlastung von
Verwaltung und Beirat vermag der Senat hier ebenfalls kein Ungleichgewicht
zwischen den Eigeninteressen der Antragsteller und den oben errechneten Werten
festzustellen.
Die Verfahrenskosten auf der Grundlage dieses Geschäftswertes erfordern bei
Abwägung der Interessen der Antragsteller gegenüber den Interessen der übrigen
Beteiligten an einer wirksamen Jahresabrechnung/Wirtschaftsplan bzw. Verwalter-
und Beiratsentlastung keine weitere Ermäßigung wegen der aus dem
Rechtsstaatsprinzip folgenden Justizgewährungspflicht. Die Kosten stehen zur
Überzeugung des Senats angesichts der Mehrzahl der angefochtenen Regelungen
und deren wirtschaftlicher Bedeutung durchaus noch in einem angemessenen
Verhältnis zum Interesse der Antragsteller, soweit ein solches überhaupt
feststellbar ist.
Daraus ergebenen sich mithin für das Verfahren der weiteren Beschwerde
folgende Teilgeschäftswerte:
1.) Sachantrag 2. der sofortigen weiteren Beschwerde:
TOP 1: Protokoll: 1.000,- DM,
TOP 2.2: Jahresabrechnung: 67.753,71 DM,
TOP 2.3: Entlastung der Verwaltung: 5.000,- DM,
TOP 6: Wirtschaftsplan: 69.356,74 DM,
TOP 8: Entlastung des Beirats: 2.500,- DM,
2.) Sachantrag 3. der sofortigen weiteren Beschwerde: 1.000,- DM,
3.) Sachantrag 4. der sofortigen weiteren Beschwerde: 100,- DM,
4.) Sachantrag 5. der sofortigen weiteren Beschwerde: 500,- DM,
5.) Sachantrag 6. der sofortigen weiteren Beschwerde: 500,- DM,
6.) Sachantrag 7. der sofortigen weiteren Beschwerde: 500,- DM.
Daraus errechnet sich dann der angenommene Gesamtgeschäftswert in Höhe von
148.210,45 DM (= 75.778,80 €).
Für das amtsgerichtliche Verfahren errechnen sich unter Zugrundelegung der
Teilgeschäftswerte für
TOP 2.2: Jahresabrechnung: 80.706,12 DM,
TOP 6: Wirtschaftsplan: 83.186,74 DM,
TOP 7: 5.000,- DM,
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insgesamt 179.992,86 DM (= 92.028,89 €).
Für das landgerichtliche Erstbeschwerdeverfahren errechnen sich unter
Zugrundelegung der Teilgeschäftswerte für
TOP 2.2: Jahresabrechnung: 80.706,12 DM,
TOP 6: Wirtschaftsplan: 83.186,74 DM,
insgesamt 174.992,86 DM (= 89.472,43 €).
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.