Urteil des OLG Frankfurt vom 18.08.2008
OLG Frankfurt: tagesordnung, verwalter, beweisverfahren, versammlung, abstimmung, behandlung, akte, ergänzung, kopie, entlastung
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 426/05
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 21 Abs 4 WoEigG, § 24 Abs 2
WoEigG, § 24 Abs 3 WoEigG, §
43 Nr 3 WoEigG
Wohnungseigentümerversammlung: Anspruch des
Wohnungseigentümers auf Aufnahme bestimmter
Tagesordnungspunkte
Leitsatz
Nach neuerer Auffassung, die auch vom Senat vertreten wird, kann jeder
Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG -unabhängig von dem Quorum nach §
24 Abs. 2 WEG- vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung
einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung
dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Im Fall pflichtwidriger
Weigerung des Verwalters des Verwalters kann der Anspruch gemäß § 43 Nr. 3 WEG
gerichtlich geltend gemacht werden.
Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende kann in analoger Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG
die Tagesordnung dann gestalten, wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, einen
Tagesordnungspunkt aufzunehmen.
Die Weigerung des Verwalters ist pflichtwidrig, wenn eine ordnungsgemäße Verwaltung
die Aufnahme erfordert.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller zu 3) -6) wird zurückgewiesen.
Der Prozesskostenhilfeantrag der Antragstellerin zu 6) wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller zu 3)-6) tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 2.000,00 €
Gründe
Die Beteiligten sind die Eigentümer der aus 20 Wohneinheiten bestehenden WEG
...-Straße ... in O1. Die weitere Beteiligte war zum einen die Bauträgerin der
Liegenschaft und zum anderen gemäß Teilungserklärung seit Bildung der WEG
deren Verwalterin.
Seit längerem wurden von einigen Eigentümern verschiedene Baumängel
beanstandet, bezüglich derer es aber Streit mit der weiteren Beteiligten in deren
Funktion als Bauträgerin gab.
Als die weitere Beteiligte in der Wohnungseigentümerversammlung vom
14.08.2000 durch Mehrheitsbeschluss als Verwalterin wiederbestellt worden war,
war dies von den jetzigen Antragstellern zu 1) und 2) sowie dem damaligen, später
aber aus der WEG ausgeschiedenen Eigentümer A angefochten worden mit im
wesentlichen der Begründung, dass zum einen schon der Beschluss wegen der
Mitabstimmung einiger mit der weiteren Beteiligten wirtschaftlich verbundener
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Mitabstimmung einiger mit der weiteren Beteiligten wirtschaftlich verbundener
Miteigentümer formal unrichtig zustande gekommen sei, und zum anderen, dass
die Wiederbestellung der weiteren Beteiligten deshalb nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung entspreche, weil diese im Zusammenhang mit der Verfolgung der
Gewährleistungsrechte der Eigentümer ihre Interessen als Bauträgerin vor die von
ihr als Verwalterin zu vertretenden Interessen der Eigentümer gestellt habe.
Den in diesem damaligen Verfahren gestellten Antrag der Antragsteller auf
Ungültigerklärung der Wiederwahl hat das Amtsgericht Offenbach (41 II 182/00)
durch Beschluss vom 22.01.2002 zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete
sofortige Beschwerde der Antragsteller zu 1) und 2) hat das Landgericht
Darmstadt (19 T 119/02) mit Beschluss vom 19.02.2003 zurückgewiesen. Über die
hiergegen von den Antragstellern zu 1) und 2) eingelegte sofortige weitere
Beschwerde wurde vom OLG Frankfurt (20 W 133/03) im Laufe des nunmehr in
Rede stehenden Beschwerdeverfahrens durch Beschluss vom 13.10.2004
entschieden und die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.
Ein weiteres Verfahren vor dem Amtsgericht Offenbach (41 II 178/01) wurde dann
eingeleitet von den Antragstellern zu 1) und 2) bezüglich zweier
Beschlussfassungen in der Wohnungseigentümerversammlung vom 31.07.2001. In
dieser Versammlung ging es unter anderem um das weitere Vorgehen bezüglich
der Mängelbeseitigung, wobei das von den Antragstellern zu 1) und 2) und dem
damaligen Miteigentümer A betriebene selbständige Beweisverfahren vor dem
Landgericht Darmstadt 3 OH 26/99 diskutiert wurde, in dem der Sachverständige
SV1 in seinem Gutachten vom 17.05.2000 und dem Ergänzungsgutachten vom
14.02.2001 konstruktive Mängel an den Fenstern und Türen im Bereich der
Wohnungseigentumseinheiten 12, 17 und 18 - den Wohnungen der Antragsteller
zu 1) und 2) und des Herrn A - mit der Gefahr der Bildung von Kondenswasser im
Bereich der inneren Fensterrahmen und erforderliche Sanierungskosten von
29.195,-- DM allein für diese drei Wohnungen festgestellt hat. Beschlossen worden
war in dieser Wohnungseigentümerversammlung vom 31.07.2001 dann unter
anderem zum einen die Entlastung der Verwaltung "für all ihre Tätigkeit" und die
Annahme des Angebots der weiteren Beteiligten als Bauträgerin, die vom
Sachverständigen SV1 im Beweisverfahren festgestellten Mängel am
Gemeinschaftseigentum durch einen Minderungsbetrag von 50.000,- DM
abzugelten. Diese Beschlussfassungen wurden von den Antragstellern zu 1) und 2)
angefochten und letztlich rechtskräftig in der Beschwerdeinstanz durch Beschluss
des Landgerichts Darmstadt vom 21.05.2003 (19 T 287/02) für ungültig erklärt.
Außerdem hatten die Antragsteller zu 1) und 2) ein weiteres Beweisverfahren vor
dem Landgericht Darmstadt (13 0 29/01) eingeleitet und in diesem zum einen
erneut behauptete Mängel im Zusammenhang mit der Herstellung der
Fensterbänke und daraus resultierenden Kältebrücken und zum anderen weitere
Mängel zur Überprüfung gestellt. In diesem Beweisverfahren hat der beauftragte
Sachverständige SV2 am 04.11.2003 ein Gutachten erstellt und in diesem das
Vorhandensein verschiedener Mängel und erforderliche Sanierungskosten von ca.
126.516,--€ dargelegt. Mit Schreiben vom 04.11.2003 (Blatt 547 der Akte), also
vor Vorliegen des Gutachtens des Sachverständigen SV2, hat der Antragsteller zu
3) in seiner Funktion als einziger Verwaltungsbeirat die weitere Beteiligte in ihrer
Funktion als Verwalterin schriftlich aufgefordert, in die Tagesordnung der nächsten
Wohnungseigentümerversammlung noch zusätzlich die Tagesordnungspunkte
"Genehmigung der Protokolle der letzten beiden Sitzungen, Stand der
Gerichtsverfahren und des Beweisverfahrens, Stand der Mängelbeseitigung sowie
Abwahl des Verwalters und Wahl eines neuen Verwalters" aufzunehmen. Mit
Schreiben vom 14.11.2003 (Blatt 548/549 der Akte) hat dann die weitere Beteiligte
in ihrer Funktion als Verwalterin zu einer Wohnungseigentümerversammlung vom
04.12.2003 eingeladen. Als Tagesordnungspunkte sind in dieser Einladung u .a.
aufgeführt: " Bericht der Verwaltung", " Bericht über die derzeitigen
Verfahrensstände" sowie "Abwahl des Verwalters und Wahl des neuen Verwalters"
(Antrag von B") als TOP 9 der Wohnungseigentümerversammlung. Nach Erhalt
dieser Einladung hat der Antragsteller zu 3) und Verwaltungsbeirat der Verwalterin
mit Schreiben vom 22.11.2003 (Blatt 136 der Akte) mitgeteilt, dass er am
21.11.2003 von dem Antragsteller zu 1) das Gutachten des Sachverständigen SV2
vom 04.11.2003 zur Kenntnis erhalten habe und er darum bitte, dass die
Verwaltung dieses Gutachten in Kopie unverzüglich an alle Eigentümer übersende.
Außerdem hat er die Verwalterin in diesem Schreiben erneut aufgefordert, die
Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2003 um den
Tagesordnungspunkt "Bericht der Verwaltung über den Stand der
Mangelbeseitigung und Beschluss über Maßnahmen zur Durchsetzung der
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Mangelbeseitigung und Beschluss über Maßnahmen zur Durchsetzung der
Mangelbeseitigung" und "Entlastung der Verwaltung" zu ergänzen. Mit Anschreiben
vom 27.11.2003 (Blatt 135 der Akte) hat dann die weitere Beteiligte den
Wohnungseigentümern eine Kopie des Gutachtens des Sachverständigen SV2
vom 04.11.2003 zur Kenntnisnahme übersandt. Weiter hat dieses Anschreiben
noch folgenden Inhalt: "Vom Bauträger C wurde eine Stellungnahme angefordert.
Eine Erstinformation hierzu erfolgt in der nächsten
Wohnungseigentümerversammlung am 04.12.2003". Eine Ergänzung der
Tagesordnung entsprechend der Forderungen des Antragstellers zu 3) enthält
dieses Schreiben nicht. Daraufhin hat der Antragsteller zu 3) in seiner Funktion als
Beirat mit Schreiben vom 01.12.2003 an die Wohnungseigentümer (Blatt 139 der
Akte) die Tagesordnung zu den Tagesordnungspunkten "Entlastung der
Verwaltung" und "Bericht der Verwaltung über den Stand der Mängelbeseitigung
und Beschluss über Maßnahmen zur Durchsetzung der Mangelbeseitigung"
ergänzt. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2003 hat der
Geschäftsführer der weiteren Beteiligten als Verwalterin unter dem
Tagesordnungspunkt 2 "Bericht der Verwaltung" das Gutachten des
Sachverständigen SV2 vom 04.11.2003 angesprochen und gefragt, ob eine
Stellungnahme des anwesenden Handlungsbevollmächtigten der weiteren
Beteiligten als Bauträgerin gewünscht werde. Auf entsprechenden Wunsch der
Wohnungseigentümer hat dann der Handlungsbevollmächtigte der weiteren
Beteiligten als Bauträgerin dargelegt, dass nach Auffassung der Bauträgerin das
Gutachten in vielen Punkten zu beanstanden sei und daher die Ergänzung des
Gutachtens beantragt werden solle. Zu TOP 9 wurde dann über den Antrag auf
Abwahl der Verwaltung und Wahl eines neuen Verwalters abgestimmt und dieser
Antrag mehrheitlich abgelehnt. Wegen des Inhalts des Protokolls der
Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2003 wird auf Bl. 140-144 d. A.
Bezug genommen. Die weiteren vom Verwaltungsbeirat mit Schreiben vom
22.11.2003 auf die Tagesordnung gesetzten Anträge wurden von der Verwalterin
nicht zur Abstimmung gestellt.
Mit bei Gericht am Montag, den 05.01.2004, eingegangenem Schriftsatz haben die
Antragsteller das amtsgerichtliche Verfahren eingeleitet. Gegenstand dieses
Verfahrens waren die Anfechtung der Ablehnung der Abwahl der weiteren
Beteiligten und die Feststellung der Abberufung, hilfsweise die Abberufung durch
das Gericht. Ferner haben die Antragsteller beantragt, einen Notverwalter für die
Gemeinschaft zu bestellen und diesen zur Geltendmachung von
Gewährleistungsansprüchen im Namen aller Wohnungseigentümer gerichtlich und
außergerichtlich zu ermächtigen.
Die Antragsteller haben weiter beantragt, durch Gerichtsbeschluss festzustellen,
dass die weitere Beteiligte als Verwalterin durch die Nichtbehandlung des von dem
Verwaltungsbeirat begehrten Tagesordnungspunkt "Bericht der Verwaltung über
den Stand der Mangelbeseitigung und Beschluss über Maßnahme zur
Durchsetzung der Mangelbeseitigung" gegen ihre Pflichten als Verwalterin
verstoßen habe.
Insoweit haben sie vorgetragen, dies ergebe sich sowohl aus § 15 der
Gemeinschaftsordnung als auch § 24 Abs. 3 WEG. Jedenfalls verletze ein Verwalter
nach heutiger Auffassung in Literatur und Rechtsprechung seine Pflichten, wenn er
den Antrag auch nur eines Wohnungseigentümers auf Aufnahme eines
Tagesordnungspunktes in die Wohnungseigentümerversammlung unter Hinweis
auf das fehlende Quorum abweise, wenn die Forderung und Beschlussfassung über
diesen Tagesordnungspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, also im
Interesse aller Wohnungseigentümer liege. Dies sei bezüglich des
Tagesordnungspunktes " Erörterung und Abstimmung über Maßnahmen zur
Durchsetzung der Mangelbeseitigung " schon aufgrund des Gutachtens des
Sachverständigen SV1 im Beweisverfahren 3 OH 26/99 der Fall gewesen,
unabhängig davon, dass das weitere Gutachten des Sachverständigen SV2 im
Beweisverfahren 13 OH 29/01 erst kurz vor der
Wohnungseigentümerversammlung zugegangen sei.
Die Antragsgegner, soweit sie Stellung genommen haben, und die weitere
Beteiligte sind den Anträgen entgegengetreten. Sie haben vorgetragen, dass die
Ablehnung des Antrags auf Abwahl der weiteren Beteiligten als Verwalterin nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen habe. Nahezu sämtliche von den
Antragstellern dargelegten Argumente seien bereits Gegenstand des gerichtlichen
Verfahrens im Zusammenhang mit der Anfechtung der Wiederwahl der Verwalterin
in der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.08.2000 gewesen und von den
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in der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.08.2000 gewesen und von den
Gerichten als unbegründet erachtet worden. Mit Beschluss vom 04.07.2004 (Bl.
377-387 d. A.) hat das Amtsgericht die Anträge der Antragsteller zurückgewiesen.
Hinsichtlich des als Ziff. 5 gestellten Antrags auf Feststellung einer
Pflichtverletzung der weiteren Beteiligten durch die Nichtbehandlung der von dem
Verwaltungsbeirat zusätzlich aufgestellten Tagesordnungspunktes hat die
Amtsrichterin ausgeführt, es sei nachvollziehbar, dass die Verwaltung in der
Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2003 keine Beschlussfassung über
Mängelbeseitigungsfragen auf die Tagesordnung gesetzt hatte und dem Antrag
des Beiratsvorsitzenden auf Aufnahme des TOP 8 nicht entsprochen habe, da dies
wegen des noch nicht abgeschlossenen Beweissicherungsverfahrens voreilig
gewesen wäre. Die Verwalterin sei auch nicht verpflichtet gewesen, auf der
Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2003 die von dem
Beiratsvorsitzenden selbst aufgestellten Tagesordnungspunkte zu erörtern, da der
Beirat zwar von der Verwalterin die Aufnahme von Tagesordnungspunkten hätte
verlangen, bei einer Ablehnung die Tagesordnung nicht hätte selbst ergänzen
können.
Gegen den ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 28.07.2004 zugestellten
Beschluss des Amtsgerichts haben die Antragsteller mit bei Gericht am
05.08.2004 eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt. Im
Beschwerdeverfahren haben die Antragsteller ihren erstinstanzlichen Vortrag
wiederholt.
Die Antragsteller zu 1) und 2) haben in der Beschwerdeinstanz von vornherein nur
noch den Antrag auf Feststellung des pflichtwidrigen Handelns der weiteren
Beteiligten (erstinstanzlicher Antrag zu 5) weiterverfolgt. In der mündlichen
Verhandlung vom 20.04.2005 haben die Antragsteller zu 3) bis 6) ihre zunächst in
vollem Umfang eingelegte sofortige Beschwerde bezüglich der erstinstanzlichen
Anträge zu Ziffer 1) bis 4) zurückgenommen und ebenfalls nur noch den
erstinstanzlichen Antrag zu 5) weiterverfolgt.
Das Landgericht hat mit Beschluss vom 13.07.2005 (Bl. 552- 565 d. A.) die
sofortige Beschwerde der Antragsteller, soweit sie nicht zurückgenommen wurde,
zurückgewiesen. Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, es sei nicht
festzustellen, dass die weitere Beteiligte dadurch ihre Pflicht als Verwalterin
verletzt habe, dass sie den vom Verwaltungsbeirat zusätzlich geforderten
Tagesordnungspunkt "Bericht der Verwaltung über den Stand der
Mangelbeseitigung" nicht auf die Tagesordnung der
Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2003 gesetzt habe. Selbst wenn
man davon ausgehe, dass ein Verwalter zur Berücksichtigung eines von dem
Beirat rechtzeitig geforderten Tagesordnungspunktes verpflichtet ist, wenn die
Erörterung und Abstimmung über diesen Tagesordnungspunkt ordnungsgemäßer
Verwaltung entspricht, habe die weitere Beteiligte vorliegend nicht gegen diese
Verpflichtung verstoßen. Die Kammer sei nicht davon überzeugt, dass die
Erörterung und Beschlussfassung über Maßnahmen der Mängelbeseitigung in der
Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2003 unter dem Gesichtspunkt
ordnungsgemäßer Verwaltung zwingend erforderlich gewesen sei. Die von dem
Sachverständigen SV1 festgestellten konstruktiven Mängel an den Fensterbänken
der Liegenschaft und die hieraus resultierenden Folgen seien auch Gegenstand
des Beweissicherungsverfahrens 13 O 29/01 gewesen. Deshalb sei es nicht
zwingend erforderlich gewesen, über die Beseitigung der durch den
Sachverständigen SV1 festgestellten Mängel zu entscheiden, wenn bezüglich der
von dem Sachverständigen SV2 hierzu getroffenen Feststellungen von der
Bauträgerin die Ergänzung des Sachverständigengutachtens beantragt werde.
Gegen den ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 26.08.2005 zugestellten
Beschluss des Landgerichts haben die Antragsteller zu 3) bis 6) mit am
09.09.2005 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz weitere Beschwerde eingelegt,
mit der sie ihren im Erstbeschwerdeverfahren zuletzt noch
verfahrensgegenständlichen Feststellungsantrag weiterverfolgen. Sie rügen, dass
das Landgericht nicht berücksichtigt habe, dass zum Ablauf des 31.12.2003 die
Verjährung von Mängelbeseitigungsansprüchen der Wohnungseigentümer gedroht
habe, da die nur von einzelnen Wohnungseigentümern betriebenen
Beweissicherungsverfahren nicht den Eintritt hätten verhindern können. Außerdem
habe die Bauträgerin mit Schreiben vom 17.11.2004 den Verzicht auf die
Verjährungseinrede abgelehnt, ebenso die Aufstellung eines Sanierungsplans für
unverzügliche Nachbesserungen vor Abschluss des Beweisverfahrens 13 OH
29/01. Schließlich verweisen die Antragsteller darauf, dass die Geschäftsführer der
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29/01. Schließlich verweisen die Antragsteller darauf, dass die Geschäftsführer der
weiteren Beteiligten als Miteigentümer bzw. GbR zahlreiche Wohnungen selbst
erworben hätten, die sich, soweit dies von außen geprüft werden könne,
durchgängig in ordentlichem Zustand befänden, während über die von der C als
Bauträger errichteten Wohnungen wegen gravierender Mängel ständig in der
Presse berichtet werde. Angesichts des durch die Sachverständigen bereits
festgestellten Aufwandes zur Mangelbeseitigung und der von dem
Beiratsvorsitzenden schon einen Monat vor der
Wohnungseigentümerversammlung geforderten Behandlung der Maßnahmen zur
Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche sei die Begründung der weiteren
Beteiligten, dass das Begehren auf Ergänzung der Tagesordnung zu knapp vor der
Versammlung erfolgt sei, als Schutzbehauptung zu werten. Schließlich habe die
Kammer nicht geprüft, ob allein schon auf Grund einer Interessenkollision eine
Verletzung der Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung vorliege, indem
der Punkt "Mangelbeseitigung" nicht auf die Tagesordnung genommen und in der
Versammlung selbst übergangen worden sei.
Schließlich verweisen die Antragsteller darauf, dass in der ersten nach dem
Wechsel in der Verwaltung durchgeführten Wohnungseigentümerversammlung
vom 12.07.2006 zu TOP 2 die Ermächtigung der Verwaltung zur Geltendmachung
von Gewährleistungsansprüchen bezüglich der mangelhaften Fensterbänke gemäß
den Gutachten SV1 und SV2 gegenüber der Bauträgerin beschlossen wurde (Bl.
715 d. A.), nachdem zuvor ein beauftragter Rechtsanwalt darüber informierte,
dass gemäß der BGH-Rechtsprechung von einem Ablauf der Gewährleistungsfrist
nicht vor dem 31.07.2006 auszugehen sei und die Erfolgsaussichten eines
etwaigen Prozesses mit 70% bis 80 % zu bewerten sein. Eine derartige
Beschlussfassung habe die weitere Beteiligte während ihrer Amtszeit durch ihr mit
den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht in Einklang zu
bringendes Vorgehen in der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2003
zu verhindern versucht.
Die Antragsgegner zu 1) und 4) sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten
und haben die angefochtene Entscheidung verteidigt.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG a.
F. statthaft und auch ansonsten zulässig, insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt worden. Die Beschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg, denn der
angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, §§ 43 Abs.
1 WEG a. F., 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO. Nur insoweit hat eine Überprüfung
durch das Rechtsbeschwerdegericht zu erfolgen.
Nach neuerer Auffassung, die auch vom Senat vertreten wird, kann jeder
Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG -unabhängig von dem Quorum
nach § 24 Abs. 2 WEG- vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die
Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen,
wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Im
Fall pflichtwidriger Weigerung des Verwalters kann der Anspruch gemäß § 43 Nr. 3
WEG gerichtlich geltend gemacht werden (Senat, Beschl. v. 01.09.2003 -20 W
103/01- ZMR 2004, 288; SaarlOLG ZMR 2004, 533; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9.
Aufl., § 23, Rdnr 86; Palandt/Bassenge: WEG, 67. Aufl., § 24, Rdnr.7;
Staudinger/Bub: WEG, Stand Juli 2005, § 21, Rdnr. 109; Rieke/Schmid:
Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., 2008, § 24, Rdnr. 36;
Röll/Sauren: Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, 9. Aufl., 2008,
Rdnr. 306). Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende kann in analoger Anwendung von §
24 Abs. 3 WEG die Tagesordnung dann gestalten, wenn der Verwalter sich
pflichtwidrig weigert, einen Tagesordnungspunkt aufzunehmen oder das
Minderheitenquorum des § 24 Abs. 2 WEG missachtet (Oberlandesgericht
Düsseldorf NJW-RR 1986, 96; Drasdo: Die Eigentümerversammlung nach WEG,
3.Aufl., 2005, Rdnr. 184).
Die Weigerung des Verwalters, die formellen Voraussetzungen für die Abstimmung
zu einem geforderten Tagesordnungspunkt zu schaffen, ist pflichtwidrig, wenn für
dessen Behandlung sachliche Gründe sprechen (Senat, aaO., Rieke/Schmid, aaO.
Rdnr. 37). Da der Anspruch des Wohnungseigentümers auf Aufnahme von
Tagesordnungspunkten aus dem Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung
entsprechend § 21 Abs. 4 WEG hergeleitet ist, müssen auch die Grundsätze
ordnungsgemäßer Verwaltung die Behandlung des streitgegenständlichen
Tagesordnungspunktes erfordern. Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zu dem
Ergebnis gelangt, dass die Erörterung und Beschlussfassung über Maßnahmen der
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Ergebnis gelangt, dass die Erörterung und Beschlussfassung über Maßnahmen der
Mängelbeseitigung in der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2003
unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung nicht zwingend
erforderlich war. Die dagegen mit der weiteren Beschwerde erhobenen
Beanstandungen führen nicht zum Erfolg. Wie das Landgericht zutreffend
ausgeführt hat, betraf das in dem selbständigen Beweisverfahren 3 OH 26/99 –
Landgericht Darmstadt- eingeholte Gutachten des Sachverständigen SV1
konstruktive Mängel an den Fensterbänken der Wohnung der Antragsteller zu 1)
und 2) und des früheren Miteigentümers A, und die daraus resultierenden Folgen
waren – neben weiteren Mängel der Dämmung im Fensterbereich - auch
Gegenstand des in dem Beweisverfahren 13 OH 29/01 – Landgericht Darmstadt-
durch den Sachverständigen SV2 am 04.11.2003 erstatteten Gutachtens. Dass
dieses letztere Beweissicherungsverfahren im Zeitpunkt der
Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2003 noch nicht abgeschlossen
war, ergab sich aus der Ankündigung der Bauträgerin in dieser Versammlung unter
TOP 2, eine ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen SV2 zu
beantragen. Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass es bei dieser
Sachlage eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht erforderte, die isolierte
Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen allein wegen der durch den
Sachverständigen SV1 festgestellten Mängel zu erörtern und zu beschließen. Mit
den die weitere Beteiligte nach der Erstellung dieses Gutachtens im Mai 2000
treffenden Pflichten hat sich der Senat bereits in seinem Beschluss vom
13.10.2004 in dem Verfahren 20 W 133/03 auseinandergesetzt und dazu
ausgeführt:
"… Außerdem war in der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.05.2000
bereits das Ergebnis des Sachverständigengutachtens SV1 vom Mai 2000
vorgestellt worden (Bl. 4 des Protokolls vom 29.05.2000, Bl. 132,133 d. A.). Die
Antragsteller können sich deshalb nicht auf einen Verstoß der weiteren Beteiligten
gegen ihre Informationspflichten berufen, da sie selbst als Antragsteller des von
ihnen eingeleiteten Beweissicherungsverfahrens umfassend informiert waren und
diese Informationen auf zwei Wohnungseigentümerversammlungen auch an die
Gemeinschaft weitergegeben haben. Die Antragsteller sehen einen Verstoß gegen
die Hinweis- und Organisationspflichten darin, dass die weitere Beteiligte nach
übereinstimmendem Vortrag weder die Bestellung eines Abnahmegutachters
durch die Wohnungseigentümerversammlung, noch die Einleitung eines
gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens zur Abstimmung gestellt hat. Der
Notwendigkeit der Bestellung eines Abnahmegutachters waren sich die
Wohnungseigentümer aber ohne entsprechenden Hinweis der weiteren Beteiligten
bewusst, denn diese Beauftragung war bereits TOP V der Versammlung vom
29.05.2000 (Bl. 5 des Protokolls vom 29.05.2000, Bl. 133 d. A.), wurde aber auf die
Versammlung vom 20.06.2000 vertagt, aber auch dort nicht beschlossen. Sowohl
die Beauftragung des Abnahmegutachters als auch die "Klage auf
Mängelbeseitigung" standen auf der Tagesordnung der durch den Antragsteller zu
1) als Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats am 13.07.2000 gemäß § 24 Abs. 3
WEG einberufenen Wohnungseigentümerversammlung vom 14.08.2000 (Bl. 135,
136 d. A.). Somit hätte eine entsprechende Beschlussfassung am 14.08.2000
erfolgen können unabhängig von den Hinweisen der weiteren Beteiligten, wenn sie
denn dem Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer entsprochen hätte. Diese
verfolgte aber das Konzept der außergerichtlichen Einigung, wie sowohl aus der
Übereinkunft über die Einholung eines Anerkenntnisses der C als auch der Zahlung
eines Minderungsbetrages in der Versammlung vom 31.07.2000 ersichtlich ist. Wie
das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, stand den
Wohnungseigentümern insoweit ein Ermessensspielraum zu, da nicht festgestellt
werden kann, dass die Einleitung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens
die einzige ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Alternative gewesen
wäre. Immerhin entstehen erhebliche Kosten für die Gemeinschaft und das
prozessuale Risiko trägt die Gemeinschaft auch dann, wenn der Schwerpunkt der
Mängel das Sondereigentum betrifft. Auf Grund dieses Ermessensspielraums war
die weitere Beteiligte nicht verpflichtet, auf eine Beschlussfassung zur gerichtlichen
Beweissicherung hinzuwirken. Dazu ist es nicht gekommen, weil die Mehrheit sie
nicht wollte, und nicht, weil die weitere Beteiligte keine entsprechende
Beschlussfassung zur Abstimmung gestellt hat."
Über den Stand des zweiten Beweissicherungsverfahrens hat die weitere Beteiligte
durch die Übersendung des Sachverständigengutachtens SV2 in Kopie informiert
sowie im Rahmen des Berichts der Verwaltung unter TOP 2 der
Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2003, indem dem Vertreter der
Bauträgerin Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben wurde. Daraus war
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Bauträgerin Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben wurde. Daraus war
ersichtlich, dass mit der Erstattung des Gutachtens SV2 in den von den
Antragstellern zu 1) und 2) betriebenen Beweisverfahren noch keine
abschließende Feststellung der Mängel erreicht war. Somit war auch im Zeitpunkt
der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2003 keine abschließende
Tatsachengrundlage für eine Beschlussfassung über Maßnahmen zur
Durchsetzung der Mängelbeseitigung gegeben, wie sie die Antragsteller verlangen.
Aus diesem Grund hat das Amtsgericht bereits zutreffend darauf verwiesen, dass
sich die weitere Beteiligte im Fall der Beschlussfassung hätte dem Vorwurf der
Voreiligkeit aussetzen und damit Anfechtungsgründe hätte begründen können. In
diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass jeder einzelne
Wohnungseigentümer grundsätzlich berechtigt ist, die auf ordnungsgemäße
Erfüllung gerichteten Ansprüche gegen den Bauträger auch bezüglich des
gemeinschaftlichen Eigentums in vollem Umfang allein, ohne vorherigen
Mehrheitsbeschluss der übrigen Wohnungseigentümer und in eigenem Namen
geltend zu machen. Soweit der einzelne Wohnungseigentümer befugt ist, Rechte
selbständig geltend zu machen, hat er keinen Anspruch gegen die übrigen
Wohnungseigentümer auf ein gemeinschaftliches Tätigwerden. Allerdings endet die
Einzelprozessführungsbefugnis, sobald die Gemeinschaft bestandskräftig
beschließt, gemeinschaftlich gegen den Bauträger vorzugehen
(Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten: WEG, 8. Aufl., Anhang zu § 21, Rdnr. 35-37,
42). Die Formulierung " Beschluss über Maßnahmen zur Durchsetzung der
Mangelbeseitigung" als Tagesordnungspunkt lässt offen, welche Maßnahmen
konkret damit gemeint sind. Ohne eindeutige Differenzierung, über welche
Maßnahmen der Mangelbeseitigung beschlossen werden sollte, lässt sich aber
nicht feststellen, ob überhaupt eine Beschlusskompetenz der
Wohnungseigentümerversammlung gegeben gewesen wäre und eine
Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte.
Auch soweit die Antragsteller beanstandet haben, das Landgericht habe die zum
31.12.2003 drohende Verjährung nicht berücksichtigt, kann dies zu keinem
anderen Ergebnis führen. Die Antragsteller haben die für die Beurteilung des
Laufes der Verjährungsfrist im Einzelnen erforderlichen Tatsachen nicht
vorgetragen und ohne entsprechende Anknüpfungstatsachen war das Landgericht
in einem echten Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit nicht zu einer
Amtsermittlung verpflichtet. Da die Antragsteller selbst vorgetragen haben, die
von dem Sachverständigen SV1 festgestellten Mängel seien von der Bauträgerin
in der Wohnungseigentümerversammlung vom 31.07.2001 anerkannt worden,
könnte die regelmäßig fünfjährige Verjährungsfrist mit diesem Anerkenntnis neu
begonnen haben. Darauf deutet die in der Anmerkung zu TOP 2 der
Wohnungseigentümerversammlung vom 12.07.2006 enthaltene Erläuterung des
Rechtsanwalts RA1 (Bl. 715 d. A.) hin, dass gemäß BGH-Rechtsprechung nicht von
einem Ablauf der Gewährleistungsfrist vor dem 31.07.2006 auszugehen sei. Als
von den Antragsgegnern unwidersprochen gebliebener Sachvortrag kann diese
Tatsache auch im Rechtsbeschwerdeverfahren berücksichtigt werden. Die
Antragsteller sind dieser Bewertung der Verjährungsproblematik nicht
entgegengetreten und haben insbesondere keinen Sachvortrag dazu gehalten,
aus welchen Gründen dieser Einschätzung nicht gefolgt werden könnte. Es kann
deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass tatsächlich wegen drohender
Verjährung die Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche zwingend in der
Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2003 hätte auf die Tagesordnung
gesetzt werden müssen und nicht das Ergebnis des Beweisverfahrens hätte
abgewartet werden können. Deshalb ist die Sachlage hier auch nicht zu
vergleichen mit derjenigen, wie sie der Entscheidung des BayObLG vom
18.09.2002 -2 ZBR 62/02- zu Grunde lag, auf die sich die Antragsteller in der
weiteren Beschwerde berufen haben. Entsprechendes gilt auch für die von den
Antragstellern angeführte Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom
29.09.2006 -3 Wx 281/05-, die Schadensersatzansprüche gegen den Bauträger-
Verwalter zum Gegenstand hat und in der das Gericht u. a. ausführt, es könnten
auch Schadensersatzansprüche wegen schuldhafter Verletzung der Pflichten aus
dem Bauträgervertrag in Betracht kommen. Im vorliegenden Fall geht es aber
nicht um Schadensersatzansprüche, die bei einem Verwalter, der auch der
Bauträger war, sowohl auf Verletzung des Verwaltervertrags als auch des
Bauträgervertrags gestützt werden könnten. Vielmehr sind vorliegend lediglich die
Pflichten der weiteren Beteiligten aus dem Verwaltervertrag maßgeblich, da sich
aus dem Bauträgervertrag nur die Mängelgewährleistung, aber keine Verpflichtung
zur Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte in der
Wohnungseigentümerversammlung ergeben kann.
23 Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 47 Satz 1 WEG a. F. i.V. m.
§ 97 Abs. 1 ZPO (analog). Der Senat hat keine Veranlassung gesehen, eine
Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG a. F.). Die
Festsetzung des Geschäftswertes der weiteren Beschwerde ist nach § 48 WEG a. F.
in Anlehnung an die unbeanstandet gebliebene Festsetzung des Landgerichts
erfolgt.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.