Urteil des OLG Frankfurt vom 19.05.2008

OLG Frankfurt: verwalter, geschäftsführung ohne auftrag, haftungsbeschränkung, allgemeine geschäftsbedingungen, vollmacht, abnahme, entlastung, bevollmächtigung, ermächtigung, grundbuch

Gericht:

OLG Frankfurt 20.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

20 W 169/07

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 280 BGB, § 305 BGB, §§

305ff BGB, § 309 BGB, § 23

Abs 4 WoEigG

Verwaltervertrag: Aktivlegitimation im Zusammenhang mit

einem Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter

wegen unterlassenen Hinweises auf den Ablauf von

Gewährleistungsfristen; (Un-)Wirksamkeit der

Haftungsbeschränkung in einem Formularvertrag

Leitsatz

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, durch den der

Verwaltungsbeirat zum Abschluss des Verwaltervertrages beauftragt und

bevollmächtigt wird, ist jedenfalls dann wirksam, wenn er nicht gemäß § 23 Abs. 4 WEG

a. F. angefochten wird. Eine nicht näher beschriebene Vollmacht ermächtigt in der

Regel den Verwaltungsbeirat lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrags, der

ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. So bedarf es zur Verabredung von

Haftungsbeschränkungen einer ausdrücklichen Ermächtigung im bevollmächtigenden

Beschluss, da ein entsprechender Vertrag über die gesetzliche Regelung hinausgeht.

2. Grundsätzlich können zwar die Parteien eines Verwaltervertrages vom Gesetz

abweichende Regelungen vereinbaren. Vom Verwalter vorformulierte Verträge müssen

sich jedoch an der Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff BGB messen lassen.

Tenor

Auf die sofortigen weiteren Beschwerden wird der angefochtene Beschluss

aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Prüfung und Entscheidung an das Landgericht Kassel

zurückverwiesen, das auch über die Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren

Beschwerden zu befinden haben wird.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 77.858,-- EUR.

Gründe

I. Die Antragsteller sind die am 07.09.2004 im Grundbuch eingetragenen

Wohnungseigentümer der sich aus dem Rubrum ergebenden

Wohnungseigentumsanlage. Diese wurde im Jahre 1997 auf einem Grundstück

errichtet, das ehemals im Eigentum der A-GmbH, O1 (künftig Bauträgerin),

gestanden hatte. Diese hatte sich mit dem am 17.12.1996 zu UR-Nr. .../1996 des

Notars B, O2, geschlossenen "Grundstückskaufvertrages nebst Bauverpflichtung

(Bauträgervertrag)" verpflichtet, auf dem Grundbesitz eine Wohnanlage mit 12

Eigentumswohnungen zu erstellen. Nach § 6 Nr. 2 e) des Vertrages, auf den Bezug

genommen wird (Bl. 79 ff I d. A.), richtete sich die Gewährleistung "nach den

Bestimmungen des BGB über den Werkvertrag mit fünfjähriger

Gewährleistungsfrist".

Die Anlage wurde unter dem 23.03.1998 durch die damalige Verwalterin, die hierzu

nach § 2 d) des maßgebenden Verwaltervertrages, auf den Bezug genommen wird

(Bl. 25 I d. A.), befugt war, abgenommen. Nach dem hierüber gefertigten Protokoll,

auf das ebenfalls Bezug genommen wird (Bl. 210 ff I d. A.), wiesen die im

Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der Wohnanlage zahlreiche Baumängel

auf. Mehrfach befassten sich die Wohnungseigentümer mit diesen Mängeln, so

auch in ihrer Versammlung vom 30.11.2001. Unter Hinweis auf die im Frühjahr

2003 ablaufende Gewährleistungsfrist beauftragten sie unter TOP 7 des

maßgebenden Protokolls, auf das verwiesen wird (Bl. 74 I d. A.), die bereits am

30.08.2000 (vgl. Protokoll Bl. 27 ff I d. A.) bis zum Ablauf des 31.12.2002 zur

Verwalterin bestellte Streithelferin zu 2) mit der Durchführung weiterer

Ermittlungen. Einen vergleichbaren Beschluss fasste die Eigentümerversammlung

am 28.06.2002 (Bl. 103 ff I d. A.). Daraufhin führte der Streithelfer zu 1 ), ein in

Kassel ansässiger Bausachverständiger, am 27.09.2002 im Beisein einer

Mitarbeiterin der Streithelferin zu 2) sowie einiger Wohnungseigentümer eine

Begehung der Wohnungseigentumsanlage durch, deren Ergebnis er in seinem

unter dem 13.05.2003 erstatteten Gutachten (Bl. 45 ff I d. A.) festhielt. Danach

wies die Wohnanlage erhebliche Mängel auf.

Bereits zuvor, nämlich in der Eigentümerversammlung vom 01.10.2002 (Bl. 76 ff I

d. A.), war die Antragsgegnerin zur Verwalterin ab dem 01.01.2003 bestellt

worden. Zugleich wurde der Verwaltungsbeirat ermächtigt, "den Verwaltervertrag

mit der Fa. C zu unterzeichnen". Nach dem unter dem 18.12.2002 gefertigten

"Protokoll Verwaltungsübernahme/Verwaltungsübergabe", auf das Bezug

genommen wird (Bl. 37 ff I d. A.), wurden ihr an diesem Tag zahlreiche Unterlagen

betreffend die Wohnungseigentumsanlage übergeben, zur Unterzeichnung des

zugehörigen Verwaltervertrages (Bl. 32 ff I d. A.) kam es allerdings erst am

20.05./02.06.2003.

Nachdem vor Ablauf der fünfjährigen Verjährungsfrist - ausgehend von einer

wirksamen Abnahme am 23.03.1998 - irgendwelche verjährungshemmenden

Maßnahmen nicht ergriffen worden waren, wurde die Verfahrensbevollmächtigte

der Antragsteller in der - weiteren - Versammlung vom 10.11.2003, wegen deren

Einzelheiten auf das hierüber gefertigte Protokoll (Bl. 258 ff I d. A.) Bezug

genommen wird, mit der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen im

Zusammenhang mit dem Ablauf der Gewährleistungsfrist sowie der Einleitung

eines selbständigen Beweisverfahrens beauftragt. In dem letztgenannten

Verfahren (LG Kassel Az. 4 OH 103/03) erstattete der Sachverständige SV1 unter

dem 17.06.2004 sein Beweissicherungsgutachten; auch danach waren die im

gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Anteile der

Wohnanlage mit erheblichen Mängeln behaftet.

Mit verfahrenseinleitendem Antrag vom 21.03.2005 haben die Antragsteller unter

Bezugnahme auf das von dem Sachverständigen SV1 erstattete

Beweissicherungsgutachten begehrt, der Antragsgegnerin aufzugeben, an sie den

Betrag von 67.858,88 EUR nebst Zinsen zu zahlen sowie deren Verpflichtung zum

Ersatz des diesen Betrag übersteigenden Schadens an dem

Gemeinschaftseigentum festzustellen. Zur Begründung haben sie die Auffassung

vertreten, die Antragsgegnerin sei nach dem bestehenden Verwaltervertrag

verpflichtet gewesen, Maßnahmen zu ergreifen, um den Eintritt der Verjährung der

gegen die Bauträgerin bestehenden Schadensersatzansprüche zu verhindern.

Zumindest aufgrund der Niederschriften über die Eigentümerversammlungen etwa

vom 30.11.2001 aber auch vom 28.06.2002 sei der Antragsgegnerin die

Beauftragung des Streithelfers zu 1) als Bausachverständigen bekannt gewesen.

Dem ist die Antragsgegnerin mit der Begründung entgegengetreten, dass es zum

Abschluss eines wirksamen Verwaltervertrages nicht gekommen sei. Der insoweit

von den Eigentümern in ihrer Versammlung vom 01.10.2002 zu TOP 2 gefasste

Beschluss (Bl. 177 I d. A.), wonach der Verwaltungsbeirat ermächtigt werde, den

Verwaltervertrag zu unterzeichnen, sei nichtig, weil in der Übertragung der

Abschlusskompetenz auf den Verwaltungsbeirat eine unzulässige

Kompetenzverlagerung liege. Darüber hinaus sei ihr weder eine Pflichtverletzung

noch ein Verschulden anzulasten, weil der Streithelfer zu 1) sein Gutachten erst

unter dem 13.05.2003 und damit nach Eintritt der Verjährung von Ansprüchen

gegen die Bauträgerin vorgelegt habe. Aus dem Schreiben der Bauträgerin vom

15.12.2005 (Bl. 198 I d. A.) folge im Übrigen, dass Verjährung bereits am

18.12.2002 und mithin vor Beginn der Verwaltertätigkeit der Antragsgegnerin

eingetreten sei. Des Weiteren sei fraglich, ob es am 23.03.1998 zu einer

wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums gekommen sei, weil das

Abnahmeprotokoll (Bl. 210 ff I d. A.) nicht von sämtlichen Wohnungseigentümern

unterzeichnet sei. Danach könnten Ansprüche gegen die Bauträgerin nach wie vor

geltend gemacht werden. Selbst wenn man all dem nicht folgen und von der

Verjährung der streitbefangenen Ansprüche sowie der Wirksamkeit des

Verwaltervertrages ausgehen wollte, wäre, so die Antragsgegnerin weiter, nach

dessen § 4 (vgl. Bl. 36 I d. A.) ihre Haftung auf den Betrag von 25.564,59 EUR

beschränkt.

Mit Schriftsatz vom 10.06.2005 (Bl. 126 ff I d. A.) hat die Antragsgegnerin den sich

aus dem Rubrum ergebenden Streithelfern den Streit verkündet. Der Streithelfer

zu 1) ist dem Verfahren durch Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten vom

20.07.2005 (Bl. 143 ff I d. A.) auf Seiten der Antragsgegnerin beigetreten, Gleiches

ist durch die Streithelferin zu 2) unter dem 15.12.2005 (Bl. 187 I d. A.) erfolgt.

Nachdem das Amtsgericht mit dem aus der Niederschrift über die mündliche

Verhandlung vom 28.09.2006 (Bl. 47 ff II d. A.) folgenden Ergebnis Beweis durch

Vernehmung der Zeugin Z1 erhoben hatte, hat es der Antragsgegnerin unter

Zurückweisung des weitergehenden Gesuchs durch Beschluss vom 06.11.2006,

auf den Bezug genommen wird (Bl. 53 ff II d. A.), aufgegeben, an die Antragsteller

25.564,59 EUR nebst Zinsen zu zahlen. Von den Gerichtskosten hat es den

Antragstellern 50%, der Antragsgegnerin 33% sowie der Streithelferin zu 2) 17%

aufgegeben, zugleich hat es angeordnet, dass eine Erstattung außergerichtlicher

Kosten nicht stattfinde. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die

Antragsgegnerin hafte aufgrund des zwischen den Beteiligten zu Stande

gekommenen Verwaltervertrages. Danach sei sie verpflichtet gewesen, auf den

drohenden Ablauf der Gewährleistungsfrist hinzuweisen. Kenntnis hiervon hätte sie

jedenfalls durch Einsichtnahme in die Protokolle über die zurückliegenden

Eigentümerversammlungen aber auch durch Befragung Ihrer Mitarbeiterin Frau D,

die zuvor bei der Streithelferin zu 2) als früherer Verwalterin tätig gewesen sei,

erlangen können. Dieses Versäumnis habe zu einem wirtschaftlichen Schaden bei

den Antragstellern geführt, da am 23.03.2003 Verjährung der gegen die

Bauträgerin bestehenden Ansprüche eingetreten sei. Allein der Umstand, dass

den Antragstellern der Ablauf der Gewährleistungsfrist zum 23.03.2003 bekannt

gewesen sei, stehe einer Haftung der Antragsgegnerin nicht entgegen, jedoch

führe das darin liegende Mitverschulden der Antragsteller zu deren - im Ergebnis -

hälftiger Mithaftung. Allerdings sei die Haftung der Antragsgegnerin nach § 4 des

Verwaltervertrages wirksam auf den Betrag von 25.564,59 EUR beschränkt, da

Anhaltspunkte für ein grob fahrlässiges oder gar vorsätzliches Verhalten der

Antragsgegnerin, das die Haftungsbeschränkung entfallen lassen könnte, nicht

gegeben seien.

Dagegen haben die Antragsteller sowie die Antragsgegnerin jeweils sofortige

Beschwerde eingelegt, mit der die Antragsteller ihr erstinstanzliches Begehren

weiter verfolgt und die Antragsgegnerin die Aufhebung der angefochtenen

Entscheidung und Zurückweisung der verfahrenseinleitenden Anträge angestrebt

haben.

Zur Begründung ihres Rechtsmittels haben die Antragsteller mit Schriftsätzen

ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 09.12.2006 (Bl. 106 ff II d. A.) und vom

25.03.2007 (Bl. 165 ff II d. A.) ausgeführt, ein Mitverschulden sei ihnen nicht

anzulasten, im Übrigen fehle es an der wirksamen Vereinbarung einer

Haftungsbeschränkung. Insoweit habe dem Beirat die notwendige

Vertretungsmacht zum Abschluss eines Verwaltervertrags mit der vorliegenden

Haftungsbeschränkung gefehlt, außerdem widerspreche die Begrenzung der

Haftung auf einen Betrag von lediglich 25.564,59 EUR angesichts der Größe der

Wohnungseigentumsanlage den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Des

Weiteren benachteilige die von der Antragsgegnerin in ihrem vorformulierten und

von ihr standardmäßig verwendeten Verwaltervertrag enthaltene

Haftungsbeschränkung die Antragsteller und sei auch deshalb unwirksam, zumal

die Antragsgegnerin weder den Antragstellern noch dem Verwaltungsbeirat den

Eindruck vermittelt habe, dass einzelne Vertragsklauseln - insbesondere

hinsichtlich der Haftungsbeschränkung - überhaupt verhandelbar seien. Schließlich

müsse davon ausgegangen werden, dass der Antragsgegnerin bei Unterzeichnung

des Verwaltervertrages vom 20.05.2003/02.06.2003 der Ablauf der

Gewährleistungsfrist bekannt gewesen sei, weil ihr dies bei ordnungsgemäßer

Vorbereitung der Eigentümerversammlung vom 20.05.2003 nicht habe entgangen

sein können. Jedenfalls, so haben die Antragsteller weiter gemeint, lägen die

tatsächlichen Voraussetzungen für eine Haftungsbeschränkung der

Antragsgegnerin nicht vor, weil dieser grob fahrlässiges Verhalten anzulasten sei.

Auf den im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom

06.03.2007 erteilten Hinweis haben die Antragsteller ergänzend vorgebracht, sich

bereits frühzeitig, nämlich in ihren Versammlungen vom 01.06.1999 (vgl. Bl. 177 ff

d. A.), vom 30.11.2001 und vom 28.06.2002, für eine gemeinschaftliche

Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen gegen die Bauträgerin entschieden

zu haben, wenngleich hierzu keine ausdrücklichen Beschlüsse gefasst worden

seien. Dies sei aber schon deshalb nicht notwendig gewesen, da man sich bis zum

Eintritt der Verjährung noch mit der Feststellung und außergerichtlichen

Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegen die Bauträgerin befasst

habe.

Die Antragsgegnerin hat die angefochtene Entscheidung mit Schriftsatz ihres

Verfahrensbevollmächtigten vom 29.12.2006 (Bl. 127 ff II d. A.) gerügt. Eine

Verpflichtung zum Schadensersatz bestehe schon deshalb nicht, weil es an einer

wirksamen Abnahme fehle. Entgegen § 5 Nr. 4 des Bauträgervertrages stehe

nämlich nicht fest, dass die Abnahme am 23.03.1998 durch einen vereidigten

Sachverständigen erfolgt sei. Ohne eine solche Abnahme seien

Gewährleistungsansprüche gegen die Bauträgerin indes nicht verjährt. Darüber

hinaus ergebe sich aus dem Protokoll über eine Begehung vom 30.11.1998, dass

die am 23.03.1998 festgestellten Mängel behoben seien. Der mit 50% bemessene

Mitverschuldensanteil der Antragsteller sei zu niedrig, da auch die Vorverwalterin

für den eingetretenen Schaden (mit)verantwortlich sei. Jedenfalls sei der

Antragsgegnerin in der Eigentümerversammlung vom 29.04.2004 nach dem

maßgebenden Protokoll (Bl. 134 ff II d. A.) Entlastung erteilt worden. Im Übrigen sei

nicht ausgeschlossen, dass Gewährleistungsrechte gegen die Bauträgerin nicht

durchsetzbar gewesen wären.

Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 187 II ff d. A.), auf den gleichfalls

verwiesen wird, hat das Landgericht beide sofortigen Beschwerden

zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass sich

der von den Antragstellern geltend gemachte Anspruch dem Grunde nach aus §

280 BGB in Verbindung mit dem zwischen der Antragsgegnerin einerseits und dem

teilrechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümer andererseits wirksam zu

Stande gekommenen Verwaltervertrag vom 20.05./ 02.06.2003 ergäbe, denn die

Beteiligten würden um die vermeintliche Schlechterfüllung von Pflichten streiten,

die sich für die Antragsgegnerin als Verwalterin aus diesem Vertrag ergeben

würden. Unabhängig von der jeweiligen konkreten Ausgestaltung eines solchen

Vertrages sei der Verwalter schon nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG berechtigt und

verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des

gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Hierunter

falle auch die Mitwirkung bei der Behebung von Baumängeln. Verletze der

Verwalter schuldhaft seine Pflicht, Baumängel festzustellen, die

Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der

Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen

und habe dies zur Folge, dass Gewährleistungsansprüche der

Wohnungseigentümer verloren gehen, hafte der Verwalter für den dadurch den

Wohnungseigentümern entstandenen Schaden. Letzteres sei hier der Fall. Die

Antragsgegnerin habe schuldhaft gegen die sie treffende Verpflichtung verstoßen,

eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere

Vorgehen herbeizuführen und insbesondere auf den drohenden Ablauf von

Gewährleistungsfristen hinzuweisen. Die von ihr vorgetragenen Gesichtspunkte

seien auch unter Berücksichtigung von § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht hinreichend,

um sie zu entlasten. Bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt wäre

die Antragsgegnerin verpflichtet gewesen, sich unmittelbar nach Aufnahme ihrer

Tätigkeit über die maßgeblichen Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft

zu informieren. Aus den Protokollen der zurückliegenden

Eigentümerversammlungen hätten sich konkrete Hinweise auf eine drohende

Verjährung von Gewährleistungsansprüchen ergeben. Diese Pflichtverletzung habe

zu einem Schaden geführt, den die Eigentümergemeinschaft geltend zu machen

befugt sei. Die vom Sachverständigen SV1 in seinem Gutachten vom 17.06.2004

in dem bezeichneten Beweissicherungsverfahren festgestellten Baumängel seien

von der Antragsgegnerin nicht angegriffen worden. Die sich daraus ergebenden

Ansprüche gegen die Bauträgerin seien aber ausgehend von § 6 Nr. 2 e) des

Bauträgervertrages vom 17.12.1996 wegen eingetretener Verjährung nun nicht

mehr durchsetzbar. Nach den Ermittlungen des Landgerichts sei es am

23.03.1998 zur Abnahme des Bauwerks gekommen, soweit es im

gemeinschaftlichen Eigentum stehe, so dass die Verjährung etwaiger

Gewährleistungsansprüche mit Ablauf des 23.03.2003 eingetreten sei; sie wären

auch zuvor gegen die Bauträgerin noch realisierbar gewesen. Aus dem Vorgehen

der Antragsteller ergebe sich, dass die einzelnen Wohnungseigentümer hinsichtlich

der Gewährleistungsansprüche von Anfang an hätten gemeinsam vorgehen

wollen. Die am 29.04.2004 der Antragsgegnerin erteilte Entlastung stehe der

Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs nicht entgegen, weil sich diese

hierauf nicht erstrecke. Allerdings habe die Antragsgegnerin ihre Haftung nach § 4

des Verwaltervertrages vom 20.05./ 02.06.2003 wirksam auf den Betrag von

25.564,59 EUR beschränkt, weil ihr weder vorsätzliches noch grob fahrlässiges

Verhalten zur Last gelegt werden könne. Der gegen die Antragsgegnerin zu

erhebende Vorwurf erschöpfe sich in einer schlichten Nachlässigkeit. Auf eine

unzureichende Vollmacht des Verwaltungsbeirats zur Vereinbarung einer

derartigen Klausel könnten sich die Antragsteller angesichts des bestandskräftigen

Eigentümerbeschlusses vom 01.10.2002, der eine Beschränkung nicht beinhalte,

nicht berufen. Die Antragsteller würden durch diese Vereinbarung auch nicht über

Gebühr benachteiligt. Angesichts des die Antragsgegnerin jedenfalls treffenden

Verschuldens und der Beschränkung auf 25.564,59 EUR käme es wegen der schon

jetzt feststehenden - da unstreitig gebliebenen - Mängelbeseitigungskosten von

etwa 68.000,- EUR auf das genaue Ausmaß des die Antragsteller bzw. die

Vorverwalterin anzulastende Mitverschulden nicht mehr an.

Gegen den ihnen am 21.04.2007 zugestellten Beschluss haben die Antragsteller

mit am 05.05.2007 eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde

eingelegt, die sie mit Schriftsatz vom 15.05.2007 (Bl. 249 ff II d. A.), auf dessen

Einzelheiten verwiesen wird, begründet haben. Sie rügen die Rechtsanwendung

durch das Landgericht, soweit dieses die Haftungsbeschränkung in § 4 des

Verwaltervertrages vom 20.05./ 02.06.2003 als wirksam erachtet habe. Überdies

treten sie der Bewertung des Landgerichts entgegen, dass das der

Antragsgegnerin anzulastende Unterlassen nicht als grob fahrlässig anzusehen

sei.

Die Antragsgegnerin tritt der sofortigen weiteren Beschwerde der Antragsteller

ausweislich ihres Schriftsatzes vom 29.06.2007 (Bl. 260 II ff d. A.), auf den

ebenfalls verwiesen wird, entgegen und hat ihrerseits gegen den ihr am

27.04.2007 zugestellten Beschluss mit am 07.05.2007 eingegangenem Schriftsatz

sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie mit Schriftsatz vom 19.07.2007 (Bl.

268 II ff d. A.) begründet hat. Sie rügt, dass das Landgericht § 254 BGB fehlerhaft

gewürdigt habe. Der der Antragsgegnerin zuzuordnende Verschuldensumfang sei

mit Null zu bemessen.

Sie beantragt, den Beschluss des Landgerichts Kassel vom 18.04.2007

aufzuheben und die verfahrenseinleitenden Anträge zurückzuweisen.

II. Beide sofortigen weiteren Beschwerden sind gemäß § 45 Abs. 1 WEG a. F.

statthaft und auch im Übrigen zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht

eingelegt worden.

Sie haben auch insoweit (vorerst) Erfolg, als sie zur Aufhebung der angefochtenen

Entscheidung und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht führen.

1. Die angefochtene Entscheidung ist zunächst insofern rechtsfehlerhaft im Sinne

der §§ 43 Abs. 1 WEG a. F., 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO, als das Landgericht davon

ausgegangen ist, dass auf Grund der bisher getroffenen tatsächlichen

Feststellungen gerade den hiesigen Antragstellern ein Schadensersatzanspruch

gegenüber der Antragsgegnerin in Höhe von 25.564,59 EUR nebst Zinsen zusteht.

Bereits deshalb ist das Rechtsmittel der Antragsgegnerin begründet.

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht allerdings im Grundsatz einen wirksamen

Verwaltervertrag zwischen dem teilrechtsfähigen Verband der

Wohnungseigentümer und der Antragsgegnerin angenommen. Jedenfalls nachdem

der Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 01.10.2002 zu TOP 2 nicht

angefochten und mithin bestandskräftig geworden war, ist der auf seiner

Grundlage geschlossene Verwaltervertrag jedenfalls grundsätzlich wirksam (vgl.

neben den vom Landgericht aufgeführten Zitatstellen aus der

oberlandesgerichtlichen Rspr. die Nachweise bei BayObLG WuM 2004, 736;

Riecke/Abramenko, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., §

26 WEG Rz. 40; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 26 Rz. 36;

Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 26 WEG Rz. 14; Jennißen, WEG, § 26 Rz. 65).

Selbst die Antragsgegnerin geht nun ausweislich ihres Schriftsatzes im Verfahren

der weiteren Beschwerde vom 19.07.2007, Seite 2, von einem wirksamen

Verwaltervertrag aus. Damit kann an dieser Stelle offen bleiben, ob ansonsten die

Annahme eines zumindest konkludent geschlossenen Verwaltervertrags mit

gesetzlichem Inhalt anzunehmen wäre (vgl. dazu Palandt/Bassenge, a.a.O., § 26

Rz. 14) bzw. ein durch die Amtsübernahme begründetes gesetzliches

Schuldverhältnis (vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 27 Rz.

94; Gottschalg, Die Haftung von Verwalter und Beirat in der

Wohnungseigentümergemeinschaft, 2. Aufl., Rz. 58; Jennißen/Heinemann, a.a.O., §

27 Rz. 168) oder sich letztendlich die Rechtsverhältnisse zwischen den

Vertragsbeteiligten nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag

zu richten hätten (vgl. etwa BGH NJW 1997, 2106).

Ausgehend von einem wirksamen Verwaltervertrag hat das Landgericht weiter

rechtsfehlerfrei ausgeführt, dass die Antragsgegnerin dem Grunde nach aus § 280

BGB in Verbindung mit diesem Verwaltervertrag wegen einer schuldhaften

Pflichtverletzung auf Schadensersatz haftet. Dabei durfte das Landgericht davon

ausgehen, dass der Verwalter grundsätzlich auf Schadensersatz wegen positiver

Vertragsverletzung des Verwaltervertrags haftet, wenn er es schuldhaft unterlässt,

auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine

Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen

herbeizuführen (vgl. auch BayObLG ZMR 2001, 558; ZMR 2003, 216; Gottschalg,

a.a.O., Rz. 147; Riecke/Abramenko, a.a.O., § 26 WEG Rz. 53;

Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 27 Rz. 15, je m. w. N.). Die

dem zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen hat das Landgericht frei von

Verfahrensfehlern und somit nach den §§ 43 Abs. 1 WEG a. F., 27 Abs. 1 Satz 2

FGG, 559 Abs. 2 ZPO bindend für das Rechtsbeschwerdegericht getroffen. Der

Senat als Rechtsbeschwerdegericht kann in diesem Zusammenhang die

tatsächliche Würdigung durch die Tatsacheninstanzen gemäß den §§ 43 Abs. 1

WEG a. F., 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 Abs. 2 ZPO nicht auf ihre sachliche

Richtigkeit, sondern nur darauf überprüfen, ob ihr Ergebnis auf einem Rechtsfehler

beruht (vgl. zuletzt Senat, Beschluss vom 01.02.2007, 20 W 8/06 = ZWE 2007,

370; vgl. auch Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 45 Rz. 46). Derartige

Rechtsfehler werden von der weiteren Beschwerde der Antragsgegnerin nicht

gerügt und sind auch nicht ersichtlich. Auf die Seiten 8 ff des angefochtenen

Beschlusses kann mithin insoweit Bezug genommen werden.

Dies gilt auch, soweit das Landgericht die Haftung nicht an der in der

Eigentümerversammlung am 29.04.2004 der Antragsgegnerin erteilten Entlastung

hat scheitern lassen. Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht davon ausgegangen,

dass für den hier vorliegenden Fall, dass dem Verwalter im Zusammenhang mit

der Erläuterung und Genehmigung der Abrechnung Entlastung erteilt wird, sich die

Entlastung auf das Verwalterhandeln beschränkt, das in der Abrechnung seinen

Niederschlag gefunden hat (vgl. auch BayObLG ZMR 2001, 558).

Nicht frei von Rechtsfehlern, weil aus mehreren Gründen durch die bislang

getroffenen Feststellungen nicht gestützt, ist es allerdings, dass das Landgericht

gerade den Antragstellern als am 07.09.2004 im Grundbuch eingetragenen

Wohnungseigentümern einen Schadensersatzanspruch in der vom Amtsgericht

ausgesprochenen Höhe zuerkannt hat.

Grundlage der angefochtenen Entscheidung sind die Ausführungen auf Seite 13

des angefochtenen Beschlusses unter (cc), wonach die Antragsgegnerin einzelnen

Wohnungseigentümern auf Ersatz des Schadens haftet, der diesen durch den

Eintritt der Verjährung von gegen die Bauträgerin gerichteten Ansprüchen

entstanden ist. Der Senat geht deshalb davon aus, dass der zugesprochene

Betrag – entsprechend dem Beschlusseingang und dem nicht abgeänderten

amtsgerichtlichen Tenor – diesen geschädigten Wohnungseigentümern (in nicht

näher dargelegtem Aufteilungsverhältnis) zur Zahlung an sich persönlich und nicht

zur Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft und auch nicht Letzterer

als teilrechtsfähigem Verband selber zustehen soll. Warum die

anspruchsberechtigten (einzelnen) Wohnungseigentümer in diesem Sinne

allerdings gerade die am 07.09.2004 im Grundbuch eingetragenen

Wohnungseigentümer sein sollen, wie sie das Amtsgericht und dem folgend das

Landgericht entsprechend dem Antrag vom 21.03.2005 und den

Rechtsmittelschriften in den jeweiligen Entscheidungen aufgeführt haben, wird aus

dem Akteninhalt, dem eine erkennbarer Bezugnahme auf dieses Datum fehlt,

nicht deutlich. Tatsächliche Feststellungen dazu fehlen. Überdies scheint damit

auch nicht ohne Weiteres in Einklang zu stehen, dass an anderer Stelle des

angefochtenen Beschlusses (vgl. Seite 10 des Beschlusses unter (4) und Seite 12

unter c)) ausgeführt wird, dass die „Eigentümergemeinschaft“ bzw. „die

Antragsteller – als Gemeinschaft -“ befugt seien, den durch die Pflichtverletzung

der Antragsgegnerin entstandenen Schaden geltend zu machen. Aus dem

Beschluss des Landgerichts wird nicht deutlich, ob hiermit die teilrechtsfähige

Wohnungseigentümergemeinschaft gemeint sein soll (vgl. zur Berechtigung bei

Schadensersatzansprüchen aus dem Verwaltervertrag etwa die Nachweise – auch

zur Rechtslage vor dem 01.07.2007 - bei Riecke/Elzer, a.a.O., § 10 Rz. 454 m. w.

N.; Jennißen/Heinemann, a.a.O., § 27 Rz. 169; Röll/Sauren, Handbuch für

Wohnungseigentümer und Verwalter, 9. Aufl., Rz. 12c;

Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 10 Rz. 61) oder im Hinblick

darauf, dass der geltend gemachte Schaden auf verloren gegangenen

Gewährleistungsansprüchen aus den Erwerbsverträgen - mithin zunächst

Individualansprüchen - beruhen soll (vgl. Seite 12 des Beschlusses unter (aa)),

eine von dem Verband rechtlich zu trennende (Rechts-) Gemeinschaft einzelner

Wohnungseigentümer in der Zusammensetzung vom 07.09.2004 (vgl. dazu etwa

Abramenko ZMR 2006, 409; Wenzel ZWE 2006, 2), was aber zumindest nach der

Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft hierzu ohne nähere

Erläuterungen nicht unbedingt nahe läge.

Der Senat vermag diese Unklarheiten des angefochtenen Beschlusses nicht ohne

Weiteres – etwa im Wege einer eigenen Rubrumsberichtigung oder –klarstellung –

zu beseitigen. In diesem Zusammenhang ist nämlich der Ausgangspunkt des

Landgerichts auf Seite 13 des angefochtenen Beschlusses zutreffend, dass in

Rechtsprechung und Literatur verbreitet davon ausgegangen wird, dass nach der

Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch

den Bundesgerichtshof vom 02.06.2005 (vgl. BGH NZM 2005, 543)

Vertragspartner des Verwalters nicht die einzelnen Wohnungseigentümer sind,

sondern der teilrechtsfähige Verband ist (vgl. OLG Düsseldorf ZWE 2007, 92; ZMR

2007, 287; OLG Hamm FGPrax 2006, 153; vgl. weiter zur Rechtslage ab dem

01.07.2007: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 26 Rz. 28;

Riecke/Abramenko, a.a.O., § 26 WEG Rz. 36; vgl. auch Jennißen, a.a.O., § 26 Rz.

63). Die aus dem Vertrag erwachsenden Erfüllungs- und Mängelansprüche und die

rechtsgeschäftlich begründeten Verbindlichkeiten sind danach solche des

Verbands. Für die am Vertrag nicht unmittelbar beteiligten Wohnungseigentümer

ergeben sich danach im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung jedoch

Schutzwirkungen (Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter), was zur Folge

hat, dass der Anspruch auf die Hauptleistung zwar grundsätzlich dem Verband

zusteht, die Wohnungseigentümer jedoch in der Weise in die vertraglichen

Sorgfalts- und Obhutspflichten einbezogen sind, dass sie bei deren Verletzung –

etwa im Falle ausschließlich eigener Betroffenheit - vertragliche

Schadensersatzansprüche geltend machen können (vgl. OLG Düsseldorf ZWE

2007, 92 unter Hinweis auf Wenzel NZM 2006, 321, 322; OLG Düsseldorf ZMR

2007, 287; Briesemeister ZWE 2007, 96; Boeckh, Wohnungseigentumsrecht, Teil 2

§ 5 Rz. 7; Röll/Sauren, a.a.O., Rz. 12e, 495; vgl. auch Jennißen/Heinemann, a.a.O., §

21 Rz. 20; offen gelassen: OLG München WuM 2007, 539; vgl. weiter OLG München

NJW 2007, 228; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 26 Rz. 18, § 27

Rz. 93; Riecke/Abramenko, a.a.O., § 26 WEG Rz. 37; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 26

WEG Rz. 12, die – wie ausweislich des Hinweises vom 06.03.2007 offensichtlich

zunächst auch das Landgericht - von einem Vertrag zu Gunsten Dritter ausgehen).

Als mögliche Anspruchsteller kommen mithin jedenfalls grundsätzlich sowohl der

teilrechtsfähige Verband als auch einzelne Wohnungseigentümer selber (ggf. auch

gemeinschaftlich handelnd) in Betracht. Wem die durch die vom Landgericht

festgestellten Pflichtverletzungen der Antragsgegnerin verursachten

Schadensersatzansprüche zustehen sollen bzw. wer etwa angesichts bestehender

Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu deren Geltendmachung

befugt sein soll, wird aber – wie ausgeführt - aus der Entscheidung des

Landgerichts nicht hinreichend deutlich. Auch das Vorbringen der Antragsteller ist

insoweit nicht ganz eindeutig, wobei hier allerdings zu berücksichtigen ist, dass

jedenfalls die Antragsschrift noch aus einer Zeit vor der oben zitierten

Entscheidung des Bundesgerichtshofs datiert. Zwar sind die einzelnen

Wohnungseigentümer selber als Antragsteller aufgeführt; im Rahmen ihres

Sachvorbringens stellen diese jedoch weitgehend auf Pflichtverletzungen der

Antragsgegnerin gegenüber der Eigentümergemeinschaft ab (vgl. etwa die

Schriftsätze vom 15.07.2005, 14.01.2006 und 19.03.2006).

Vorliegend soll es – wie bereits erwähnt - ausweislich Seite 12 des angefochtenen

Beschlusses unter (aa) um den Ersatz des Schadens gehen, der den einzelnen

Wohnungseigentümern durch den Eintritt der Verjährung von gegen die

Bauträgerin gerichteten Ansprüchen entstanden ist. Dabei hat das Landgericht an

der bezeichneten Stelle des Beschlusses rechtsfehlerfrei ausgeführt, dass die

Rechte wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich den Erwerbern

aus den mit dem Veräußerer jeweils geschlossenen Verträgen zustehen. Der

Sache nach zutreffend ist das Landgericht an der bezeichneten Stelle des

Beschlusses weiter ausgeführt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im

Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die

Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums

gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer

durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen könne, wovon hier nach Sachlage

auszugehen sei; jedenfalls müsse sich die Antragsgegnerin hier so behandeln

lassen. Nach neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. nun BGH NJW

2007, 1952) wäre der einzelne Erwerber von der Verfolgung seiner Rechte aus

Gewährleistungsrechten insoweit sogar ausgeschlossen.

Ausgehend von dem auf dieser Grundlage dem Grunde nach zutreffenden

Ausgangspunkt des Landgerichts (Seite 12 des angefochtenen Beschlusses unter

(c)), dass der Schaden daraus herrührt, dass es die Antragsgegnerin pflichtwidrig

und schuldhaft unterlassen hat, die „Eigentümergemeinschaft“ (also nicht die

einzelnen Wohnungseigentümer) auf die Notwendigkeit verjährungshemmender

Maßnahmen hinzuweisen, würde es zumindest nahe liegen, dass diese befugt

wäre, diesen bzw. einen darauf gründenden Anspruch geltend zu machen, wie es

evt. auch das Landgericht selbst auf Seite 10 des angefochtenen Beschlusses

unter (4) gesehen hat. Dies gilt erst recht vor dem Hintergrund der weiteren

Ausführungen des Landgerichts, dass die Antragsgegnerin sich auf Grund weiterer

Pflichtwidrigkeiten so behandeln lassen müsse, als wäre ein auf eine gemeinsame

Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen durch die

Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteter Beschluss gefasst worden (Seite

12 des angefochtenen Beschlusses unter (aa)). Eine Pflichtverletzung aus einem

(Verwalter-)Vertragsverhältnis, die nach den Feststellungen des Landgerichts

gegenüber der Gemeinschaft begangen bzw. die sich auf eine Gemeinschafts-

bzw. als solche zu behandelnde Angelegenheit bezieht, kann zumindest nicht ohne

Weiteres als Pflichtverletzung gegenüber dem einzelnen bzw. mehreren

Wohnungseigentümern angesehen werden, die diese über die Annahme eines

Vertrages mit Schutzwirkung für Dritte zur Geltendmachung eigener – das

Gemeinschaftseigentum betreffender - Schadensersatzansprüche berechtigen

könnte.

Hinzu kommt vorliegend nämlich, dass sich die Antragsteller zur Darlegung ihrer -

seinerzeit ausdrücklich bestrittenen - Aktivlegitimation auf einen Beschluss der

Wohnungseigentümergemeinschaft vom 10.11.2003 zu TOP 2.01 berufen haben.

Dazu hat das Landgericht keine konkreten tatsächlichen Feststellungen getroffen.

Aus dem diesbezüglich – eventuell nicht vollständig - vorgelegten Protokoll (Anlage

A 19 zum Schriftsatz vom 19.03.2006) scheint sich aber zu ergeben, dass die

Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Antragsgegnerin vorgehen wollte

(vgl. dazu etwa: Jennißen/Heinemann, WEG, § 21 Rz. 20).

Wollte man aber, wie das Landgericht jedenfalls auf Seite 13 des angefochtenen

Beschlusses unter (cc) meint, die Antragsteller selber als antragsbefugt ansehen,

Zahlung an sich persönlich und nicht an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu

verlangen, würde es auch an tatsächlichen Feststellungen fehlen, dass die

Antragsteller – also die gerade am 07.09.2004 im Grundbuch eingetragenen

Wohnungseigentümer – die jeweiligen Vertragspartner der Bauträgerin waren. Dies

wäre danach aber zumindest im Grundsatz Voraussetzung für einen Schaden

gerade dieser Antragsteller, wenn sich hierauf die Pflichtverletzung der

Antragsgegnerin bezogen hätte. Davon scheint das Landgericht zwar ausweislich

des angefochtenen Beschlusses ohne Weiteres auszugehen; auf Seite 12 des

angefochtenen Beschlusses unter (aa) ist vom Landgericht jedoch lediglich

festgestellt worden, dass die einzelnen Wohnungseigentümer zu den dort

genannten Zeitpunkten, nämlich am 01.09.1999, 30.11.2001 und 28.06.2002,

Vertragspartner der Bauträgerin waren.

Das Landgericht wird mithin bei seiner erneuten Entscheidung aufzuklären und

klarzustellen haben, ob die hiesigen Antragsteller (bzw. andere

Wohnungseigentümer) oder die teilrechtsfähige

Wohnungseigentümergemeinschaft Anspruchsteller(in) der hier

verfahrensgegenständlichen Schadensersatzansprüche sein soll und ob und

inwieweit dann ggf. eine entsprechende Aktivlegitimation zur Geltendmachung der

verfahrensgegenständlichen Schadensersatzansprüche bestehen kann. Auf diese

Frage kommt es überdies – wie noch zu zeigen sein wird (vgl. unten 2.) - auch in

anderem rechtlichen Zusammenhang noch an.

2. Die angefochtene Entscheidung ist weiter im Sinne der §§ 43 Abs. 1 WEG a. F.,

27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO, rechtsfehlerhaft, soweit das Landgericht den Antrag

teilweise aus inhaltlichen Gründen zurückgewiesen hat und zwar gänzlich

unabhängig von der Frage des (richtigen) Antragstellers. Insoweit ist die sofortige

weitere Beschwerde der Antragsteller ebenfalls begründet.

Auf Grund der bisher getroffenen tatsächlichen Feststellungen lässt sich nämlich

nicht feststellen, ob und ggf. inwieweit ein Schadensersatzanspruch aus

vertraglichen oder sonstigen Gründen ausgeschlossen wäre, was das Landgericht

im Ergebnis angenommen hat.

Dies gilt zunächst, als das Landgericht davon ausgegangen ist, dass die

Antragsgegnerin ihre Haftung nach § 4 des Verwaltervertrages vom 20.05./

02.06.2003 wirksam auf den Betrag von 25.564,59 EUR beschränkt habe.

Entgegen der Rechtsauffassung der Antragsteller ist allerdings dem Landgericht

darin zu folgen, dass ausgehend von den festgestellten Pflichtverletzungen der

Antragsgegnerin nicht von einer groben Fahrlässigkeit ausgegangen werden kann,

so dass es von daher auf die Wirksamkeit der vertraglichen Haftungsvereinbarung

durchaus ankäme. Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang die

maßgeblichen Gesichtspunkte auf den Seiten 16 ff des angefochtenen

Beschlusses dargestellt und rechtsfehlerfrei gewürdigt. Dem folgt der Senat. Die

Einwendungen der weiteren Beschwerde der Antragsteller rechtfertigen bei der

vorliegenden – vom Landgericht an der genannten Stelle zutreffend darlegten -

Sachlage keine anderweitige Beurteilung. Der bloße Umstand, dass es sich um

einen Pflichtenverstoß im Zusammenhang mit einer grundlegenden

Verwalterverpflichtung handelt, rechtfertigt auch unter Berücksichtigung des

Gesichtspunkts, dass es sich bei der Antragsgegnerin um eine langjährig

erfahrene und gewerbsmäßig tätige Verwaltung handelt, noch nicht die Annahme

einer groben Fahrlässigkeit.

Anders als das Landgericht vermag der Senat nach den bislang getroffenen

tatsächlichen Feststellungen aber nicht davon auszugehen, dass der

Verwaltungsbeirat bevollmächtigt gewesen wäre, einen Vertrag mit einer

derartigen Haftungsklausel mit der Antragsgegnerin abzuschließen. Insbesondere

ergibt sich eine Bevollmächtigung in diesem Umfang nicht aus dem

Eigentümerbeschluss vom 01.10.2002 zu TOP 2.

Im Ausgangspunkt ist der von dem Bestellungsakt zu unterscheidende Abschluss

des Geschäftsbesorgungsvertrages mit dem Verwalter eine Angelegenheit der

gemeinschaftlichen Verwaltung, die durch Beschlussfassung der

Eigentümerversammlung zu erfolgen hat. Ein Beschluss der

Eigentümerversammlung, durch den der Verwaltungsbeirat zum Abschluss des

Verwaltervertrages beauftragt und bevollmächtigt wird, ist jedoch dann wirksam,

wenn er – wie hier – nicht gemäß § 23 Abs. 4 WEG a. F. angefochten wird. Auf die

diesbezüglichen obigen Ausführungen wird verwiesen.

Dabei ist der Inhalt der dem Verwaltungsbeirat erteilten Vollmacht durch

Auslegung des Beschlusses der Eigentümerversammlung festzustellen. Nach der

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1998, 3713), der sich der

Senat angeschlossen hat, sind Eigentümerbeschlüsse, die – wie hier -

Dauerregelungen enthalten, anhand des Beschlusswortlauts unter

Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts auszulegen. Maßgeblich ist der

objektive Erklärungswert; auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden, die

voneinander abweichen können, kommt es nicht an. Insoweit ist der Senat auch

als Rechtsbeschwerdegericht nicht auf die begrenzte Nachprüfung der Auslegung

durch den Tatrichter angewiesen, sondern kann den Beschluss selbst auslegen

(vgl. Senat NJW-RR 2008, 320 und OLGR 2006, 327; BayObLG ZMR 2005, 301;

Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rz. 87; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl.,

§ 23 Rz. 4 und § 45 Rz. 42; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 15;

Staudinger/Bub, BGB, Stand Juli 2005, § 23 WEG Rz. 176 ff., 182). Maßgeblich ist

daher in erster Linie der Wortlaut der Beschlusses in der Niederschrift und dessen

sich hieraus für einen unbefangenen Beobachter erschließende nächstliegende

Bedeutung. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses, sogenannte

Begleitumstände, können nur dann zur Auslegung herangezogen werden, wenn sie

nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann und ohne

weiteres erkennbar sind, etwa weil sie in der Niederschrift ihren Niederschlag

gefunden haben, da die Wohnungseigentümer, die an der Abstimmung nicht

mitgewirkt haben und die etwaige Sondernachfolger die subjektiven Vorstellungen

der abstimmenden Wohnungseigentümer nicht kennen und demnach auf das

objektiv Erklärte angewiesen sind und hierauf auch vertrauen können müssen (vgl.

hierzu im Einzelnen Staudinger/Bub, a.a.O., § 23 WEG Rz. 179). Dieser beschränkte

Auslegungsmaßstab ist – wie das Landgericht erkannt hat - auch im vorliegenden

Zusammenhang heranzuziehen.

Zutreffend weist die weitere Beschwerde der Antragsteller darauf hin, dass eine

nicht näher beschriebene Vollmacht den Verwaltungsbeirat lediglich zu einem

Vertrag ermächtigt, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (vgl. OLG Köln

NJW 1991, 1302; OLG Hamm NZM 2001, 49; Röll/Sauren, a.a.O., Rz. 505;

Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 26 Rz. 38; Boeckh, a.a.O., Teil

2 § 5 Rz 9; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 26 WEG Rz. 14; Riecke/Abramenko, a.a.O.,

§ 26 WEG Rz. 40, je m. w. N.; vgl. auch OLG Düsseldorf ZMR 2006, 871;

Staudinger/Bub, a.a.O., § 29 WEG Rz. 122; § 26 WEG Rz. 222). Der einzelne

Wohnungseigentümer überlässt mit der Bevollmächtigung dem Verwaltungsbeirat

die nähere Ausgestaltung des Verwaltervertrages. Er muss deshalb nur mit

solchen Regelungen rechnen, die inhaltlich ordnungsgemäßer Verwaltung

entsprechen, die also auch durch die Eigentümerversammlung selbst beschlossen

werden könnten (OLG Hamm NZM 2001, 49).

Vorliegend hat das Landgericht aus der Formulierung im Eigentümerbeschluss

vom 01.10.2002 unter TOP 2, nach der der Verwaltungsbeirat ermächtigt werde,

den Verwaltervertrag mit der Antragsgegnerin „zu unterzeichnen“, jedoch

entnommen, dass im Zeitpunkt der Beschlussfassung eine entsprechende

Vertragsurkunde vorgelegen habe, mithin dem Verwaltungsbeirat die nähere

Ausgestaltung des Verwaltervertrages gerade nicht überlassen worden sei;

anderenfalls sei die Reduzierung der Vollmachtserteilung auf den bloßen Akt der

Vertragsunterzeichnung nicht zu rechtfertigen. Daran ist jedenfalls grundsätzlich

zutreffend, dass es rechtlich etwas anderes ist, ob der Beirat nur bevollmächtigt

ist, den Vertrag „zu unterzeichnen“ oder den Vertrag „auszuhandeln“ bzw.

„abzuschließen“ (vgl. Röll/Sauren, a.a.O., Rz. 504). Aus Ersterem wird in der Regel

eine inhaltliche Beschränkung der Vollmacht folgen, die jeden

Ermessensspielraum des Verwaltungsbeirates bei dem Abschluss des Vertrages

ausschließt. Die Vollmacht ist dann darauf beschränkt, lediglich zu Beweiszwecken

eine Vertragsurkunde für einen Vertragsschluss zu schaffen, der durch die

Bestellung der Antragsgegnerin seinen wesentlichen Bestandteilen nach bereits

zustande gekommen war, nämlich deren schuldrechtliche Verpflichtung zu einer

Geschäftsbesorgung als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft und die

Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung derjenigen

Vergütung, die Gegenstand ihres Angebotes war. Dies setzt dann aber auch

voraus, dass ein entsprechender Vertragsentwurf mit den genannten wesentlichen

Bestandteilen bereits vorliegt bzw. von der Gemeinschaft zuvor, zugleich oder

danach beschlossen wird. Eine Änderung an einem solchen „Vertragswerk“ kann

dann durch den Verwaltungsbeirat nicht mehr vorgenommen werden (vgl. OLG

Hamm NZM 2001, 49; Röll/Sauren, a.a.O., Rz. 505). Für diesen Fall kann bei der

wie oben dargelegt gebotenen objektiven Auslegung des Eigentümerbeschlusses

die Einräumung eines Ermessensspielraums des Verwaltungsbeirats bei der

Gestaltung des Verwaltervertrages nur angenommen werden, wenn dies im

Wortlaut der Beschlussfassung selbst zum Ausdruck kommt (so OLG Hamm NZM

2001, 49).

Letzteres ist hier zwar nicht der Fall. Es ist aber in den Tatsacheninstanzen von

keinem der Beteiligten je behauptet worden, dass im Zeitpunkt der

Beschlussfassung über die Bevollmächtigung der Eigentümergemeinschaft der

Vertragsentwurf mit dieser Klausel oder ein sonstiger Vertragsentwurf bereits

vorgelegen hätte bzw. wesentliche Vertragsbestandteile – konkret die

Haftungsfreizeichnung – bereits im Rahmen der Bestellung erörtert worden wären;

vielmehr war in den Tatsacheninstanzen das Gegenteil zwischen den Beteiligten

unstreitig. Während die Antragsteller – konkret nicht widersprochen – vorgetragen

hatten, dass der Verwaltungsbeirat den von der Antragsgegnerin standardmäßig

verwendeten Vertrag mit der Haftungsklausel in Folge der Delegation durch die

Gemeinschaft abgeschlossen habe, wozu dieser nicht berechtigt gewesen sei,

hatte die Antragsgegnerin in ihrer Antragserwiderung – damit zumindest insofern

korrespondierend - vorgetragen, in der Eigentümerversammlung sei lediglich die

Verwalterbestellung erfolgt; nicht einmal die Eckdaten des Vertrages hätten

vorgelegen.

Selbst wenn man dieses übereinstimmende Vorbringen der Beteiligten gänzlich

unberücksichtigt lassen wollte, ergäbe eine objektive Beschlussauslegung nichts

anderes. Das maßgebliche Protokoll der Eigentümerversammlung vom 01.10.2002

oder sonstige berücksichtigungsfähige Gesichtspunkte ergeben keinen Hinweis

darauf, dass im Zeitpunkt der Verwalterbestellung bzw. der Bevollmächtigung des

Verwaltungsbeirats oder zuvor die hier verfahrensgegenständlichen

Vertragskonditionen bereits erörtert worden waren. Zu Recht hat das Landgericht

an seiner Auslegung bereits selber Zweifel aus der Überlegung heraus

angemeldet, dass es erst etliche Monate später zur Unterzeichnung eines

Verwaltervertrages kam. Aus der bloßen Beschlussformulierung, dass der

Verwaltungsbeirat ermächtigt werde, den Verwaltervertrag mit der

Antragsgegnerin „zu unterzeichnen“, kann noch nicht geschlossen werden, dass

bereits ein diesbezüglicher „Vertragsentwurf“ vorlag, um dies zur Grundlage der

Auslegung der Wortwahl „unterzeichnen“ durch die Gemeinschaft zu machen.

Auch dass entsprechende Gesichtspunkte einer Haftungsbeschränkung in der

Eigentümerversammlung konkret erörtert worden wären, lässt sich dem Protokoll

entgegen den Ausführungen des Landgerichts nicht entnehmen. Vielmehr kann

entsprechend dem dargelegten übereinstimmenden Vorbringen der Beteiligten

dem Protokoll über die Bestellung der Antragsgegnerin hinaus lediglich eine dieser

vorangegangene „kontroverse Diskussion“ entnommen werden. Zwar mag für die

Frage der Auswahlentscheidung zwischen mehreren Bewerbern im Rahmen der

Bestellung im Einzelfall auch eine evt. Haftungsbeschränkung eine Rolle spielen;

zwingend oder gar wahrscheinlich ist jedoch eine derart in die Einzelheiten eines

späteren Vertragsverhältnisses gehende Erörterung im Rahmen der Bestellung

einer Verwaltung nicht. Ob der bezeichnete Eigentümerbeschluss bei der

vorliegenden Sachlage dahingehend auszulegen wäre, dass - entgegen seinem

Wortlaut – doch eine Ermächtigung des Verwaltungsbeirats geschaffen werden

sollte, den Vertrag auszuhandeln bzw. abzuschließen, oder ob – angesichts

fehlender weiterer Anhaltspunkte im Protokoll – eine Ermächtigung zur

Unterzeichnung eines Vertrages mit gesetzlichem Inhalt oder aber erst nach

weiterer Entscheidungsfindung/Beschlussfassung über die Einzelheiten durch die

Gemeinschaft selber geschaffen werden sollte, kann derzeit dahinstehen. In allen

diesen Fällen würde die Vollmacht des Verwaltungsbeirats die Vereinbarung einer

Haftungsklausel, wie sie der Vertrag vorliegend enthält, nicht umfassen. So bedarf

es nämlich zur Verabredung von Haftungsbeschränkungen einer ausdrücklichen

Ermächtigung im bevollmächtigenden Beschluss, da ein entsprechender Vertrag

über die gesetzliche Regelung in § 280 BGB bzw. § 823 BGB hinausgeht (vgl. OLG

Hamm NZM 2001, 49; vgl. auch BayObLG ZMR 2003, 282; Riecke/Abramenko,

a.a.O., § 26 WEG Rz. 40; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 26 Rz.

45; Gottschalg, a.a.O., Rz. 312). Davon kann vorliegend nicht ausgegangen

werden. Liegt aber eine diesbezügliche Ermächtigung/Bevollmächtigung nicht vor,

so ist der Verwaltervertrag – mangels Genehmigung – mindestens insoweit

unwirksam (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 26 Rz. 38; vgl.

auch OLG Hamm NZM 2001, 49). Auf das Vorbringen der Antragsteller zum

Erkenntnishorizont der Antragsgegnerin bei Abschluss des Vertrages im Mai/Juni

2003, das das Landgericht auf Seite 16 des angefochtenen Beschlusses unter (b)

als abwegig bezeichnet hat, käme es dann nicht an.

Selbst wenn man insoweit anderer Auffassung wäre, ergäbe sich auf der Grundlage

bislang getroffener Feststellungen noch nichts anderes. Grundsätzlich können zwar

die Parteien eines Verwaltervertrages vom Gesetz abweichende Regelungen

vereinbaren. Vom Verwalter vorformulierte Verträge müssen sich jedoch an der

Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff messen lassen (BayObLG WuM 1991, 312; OLG

Düsseldorf NZM 2006, 936; OLG München, Beschluss vom 20.03.2008, 34 Wx

46/07, zitiert nach juris; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 26 Rz.

49; Röll/Sauren, a.a.O., Rz. 515 ff; Gottschalg, a.a.O., Rz. 318; Jennißen, Der WEG-

Verwalter, Rz. 110; Boeckh, a.a.O., Teil 2 § 5 Rz. 12; Riecke/Abramenko, a.a.O., §

26 WEG Rz. 47 m. w. N.). Die diesbezüglich vom Landgericht auf Seite 15 des

angefochtenen Beschlusses vorgenommene Darstellung zur Darlegungs- und

Beweislast, wonach grundsätzlich derjenige, der sich auf den Schutz der §§ 305 ff

BGB beruft, beweisen muss, dass die zum Vertragsinhalt gemachten Klauseln

Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB sind, ist zwar

im Grundsatz zutreffend. Allerdings ist dies nach ständiger Rechtsprechung prima

facie anzunehmen, wenn ein gedruckter oder sonst vervielfältigter Text des

anderen Teils verwandt worden ist (vgl. die Nachweise bei Palandt/Heinrichs,

a.a.O., § 305 Rz. 24). Dann muss der Textersteller den AGB-Charakter substanziell

bestreiten bzw. ein Aushandeln von Klauseln im Einzelfall dartun und ggf.

beweisen. Vorliegend ist der Verwaltervertrag bereits nach seinem äußeren

Erscheinungsbild nach für eine Mehrzahl von Fällen vorformuliert worden (vgl. dazu

auch BayObLG WuM 1991, 312; OLG Düsseldorf NZM 2006, 936; OLG München,

Beschluss vom 20.03.2008, 34 Wx 46/07, zitiert nach juris; Röll/Sauren, a.a.O., Rz.

513); dies wird etwa auch bestätigt durch seine recht umfängliche

Übereinstimmung bzw. Ähnlichkeit mit dem Vertrag vom 02.01.1998 (vgl. Bl. 22 I

ff). So ist denn auch das Amtsgericht ausweislich seines Hinweises vom

01.12.2005 von einem Formularvertrag ausgegangen. Nach dem in den

Tatsacheninstanzen unbestrittenen Vorbringen der Antragsteller ist er von der

Antragsgegnerin gestellt und von dieser standardmäßig verwandt worden, woraus

sich eine – nach Sachlage auch nahe liegende - Mehrfachverwendung entnehmen

ließe.

Ausgehend hiervon bestehen erhebliche Bedenken, ob § 4 des Verwaltervertrages

vom 20.05./ 02.06.2003 einer Inhaltskontrolle standhalten würde. Dabei kann

dahinstehen, ob – wie die weitere Beschwerde meint – dies bereits an einer

angesichts der Gegebenheiten der vorliegenden Wohnungseigentumsanlage

unverhältnismäßig geringen Haftungssumme scheitern würde. Es ist aber bereits

zweifelhaft, ob ein Ausschluss/Beschränkung der Haftung für sog. Kardinalpflichten

des Verwalters nach den §§ 27 Abs. 1, Abs. 2 WEG – eine solche hat das

Landgericht hier angenommen – überhaupt zulässig wäre, was verbreitet

abgelehnt wird (Gottschalg, a.a.O., Rz. 323; ders. DWE 2003, 41; Furmans NZM

2004, 201 unter III. 2.; Staudinger/Bub, a.a.O., § 26 WEG Rz. 347; Jennißen, a.a.O.,

§ 26 Rz. 79; ders., Der WEG-Verwalter, Rz. 110; Riecke/Abramenko, a.a.O., § 26

WEG Rz. 51; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 26 Rz. 56).

Bedenklich erscheint die zum Teil von der gesetzlichen Regelung abweichende

Verjährungsbestimmung; eine solche kann – soweit darin eine Abkürzung der

gesetzlichen Verjährungsfristen liegt - im Grundsatz ebenfalls eine unzulässige

Haftungsbegrenzung darstellen (vgl. OLG Düsseldorf NZM 2006, 936). Aus

Rechtsgründen gleichfalls bedenklich erscheinen die - hier allerdings nicht

einschlägigen – Bestimmungen zu Haftungsbegrenzung bei Personenschäden (vgl.

§ 309 Nr. 7a BGB); letztere Regelungen sind insbesondere vor dem Hintergrund

der im Grundsatz einheitlich vorzunehmenden Betrachtung bzw. des ggf.

vorliegenden „Summierungseffektes“ von Bedeutung (vgl. Palandt/Heinrichs,

a.a.O., Vor §§ 307-308 Rz. 7, 11; vgl. dazu auch

Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 27 Rz. 97; Jennißen, a.a.O., §

26 Rz. 79, 80; ders., Der WEG-Verwalter, Rz. 110; Furmans NZM 2004, 201 unter III.

2.).

Wäre jedoch davon auszugehen, dass die Haftungsbeschränkung in § 4 des

Verwaltervertrages vom 20.05./ 02.06.2003 unwirksam ist, auf die das Landgericht

entscheidend abgestellt hat, wäre die Frage eines Mitverschuldens von Bedeutung,

die das Landgericht hat dahinstehen lassen. Zu dem diesbezüglich umfangreichen

Vorbringen der Beteiligten fehlt es bislang an hinreichenden tatsächlichen

Feststellungen, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht treffen kann.

Auch in diesem Zusammenhang würde ggf. die Frage des (richtigen)

Antragstellers eine maßgebliche Rolle spielen (vgl. Riecke/Abramenko, a.a.O., § 26

WEG Rz. 52 m. w. N.; ders., ZMR 2006, 409; vgl. auch Jennißen/Heinemann, a.a.O.,

§ 26 Rz. 173; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 27 Rz. 101;

Staudinger/Bub, a.a.O., § 26 WEG Rz. 308).

Angesichts des Umstands, dass es sich bei der Antragsgegnerin um eine

langjährig erfahrene und gewerbsmäßig tätige Verwaltung handelt und eine

Pflichtverletzung im Zusammenhang mit einer grundlegenden Verwalteraufgabe in

Rede steht, vermag der Senat auf Basis der bislang getroffenen Feststellungen –

wie im Ergebnis auch das Landgericht – nicht davon auszugehen, dass der der

Antragsgegnerin zuzuordnende Verschuldensumfang im Sinne des § 254 BGB mit

Null zu bemessen wäre. Die von der Antragsgegnerin im Verfahren der weiteren

Beschwerde darlegten Erwägungen vermögen ihre diesbezüglich geäußerte

Rechtsauffassung nicht zu stützen.

Da die Sachentscheidung des Landgerichts mithin insgesamt keinen Bestand

haben kann und eine eigene Sachentscheidung des Senats aus den genannten

Gründen nicht in Betracht kommt, ist auf die beiden Rechtsmittel die

angefochtene Entscheidung aufzuheben und die Sache an das Beschwerdegericht

zurückzuverweisen.

3. Bei seiner erneuten Sachentscheidung wird das Landgericht auch über die

Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerden zu befinden haben, § 47 WEG a.

F.. Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerden hat der Senat an der

unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung durch das Landgericht orientiert, §

48 Abs. 3 WEG a. F.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.