Urteil des OLG Frankfurt vom 20.12.2004
OLG Frankfurt: abrechnung, verwalter, entlastung, anfechtung, tagesordnung, genehmigung, anschlussbeschwerde, wohnung, miteigentümer, verfahrenskosten
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 337/01
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 16 WoEigG, § 21 Abs 4
WoEigG, § 28 WoEigG, § 43
Abs 1 Nr 2 WoEigG
(Wohnungseigentum: Durchsetzung der Aufnahme eines
Tagesordnungspunktes für die
Wohnungseigentümerversammlung; Darstellung einer
Jahresabrechnung; Abrechnung von Verfahrenskosten;
Anfechtung der Jahresabrechnung)
Tenor
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird der angefochtene
Beschluss und der Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 25.07.2000
teilweise abgeändert, soweit der Beschluss der Eigentümerversammlung vom
30.06.1999 zu TOP 2.1 (Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnung 1998)
hinsichtlich der ausgewiesenen Position "Rechtskosten WE ./. A" für ungültig erklärt
worden ist; insoweit wird der Antrag des Antragstellers zurückgewiesen. Die
darüber hinausgehende sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird
zurückgewiesen.
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird zurückgewiesen
Von den Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde haben der
Antragsteller 95 % und die Antragsgegner 5 % zu tragen.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Hinsichtlich der Kosten für die Verfahren in erster und zweiter Instanz verbleibt es
bei der landgerichtlichen Kostenentscheidung.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 11.248,42 EUR (= 22.000,- DM).
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1) und 2) sind Wohnungs- und Teileigentümer der im
Beschlusseingang genannten Liegenschaft, die Beteiligte zu 3) ist die Verwalterin.
In der Eigentümerversammlung vom 30.06.1999 wurden mehrere Beschlüsse
gefasst; auf das Versammlungsprotokoll (Bl. 4 ff d. A.) wird Bezug genommen.
Der Beteiligte zu 1) hat mit am 29.07.1999 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz
den Antrag gestellt, die Beschlüsse vom 30.06.1999 zu den
Tagesordnungspunkten 2, 3, 4, 7 und 8 für ungültig zu erklären.
TOP 2, Jahresabrechnung 1998 und Entlastung der Verwalterin:
Die Eigentümergemeinschaft hat unter TOP 2 beschlossen, dass die Gesamt- und
Einzelabrechnung für 1998 genehmigt wird und die Verwaltung und der
Verwaltungsbeirat für diese Jahresabrechnung entlastet werden. Auf die von den
Beteiligten zu 2) vorgelegten Abrechnungsunterlagen (Bl. 101 bis 106 d. A.) wird
Bezug genommen.
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Der Beteiligte zu 1) hat die Ansicht vertreten, ihm sei nur eine unangemessen
kurze Zeit zur Überprüfung der Abrechnung für 1998 eingeräumt worden. Die
Einladung zur Eigentümerversammlung datiere vom 17.06.1999 und der Beteiligte
zu 1) habe - unstreitig - seine Abrechnung für 1998 erst am 24.06.1999 erhalten,
so dass ihm eine Woche Zeit zu deren Überprüfung zur Verfügung gestanden
habe.
Dem Beteiligten zu 1) liege keine Aufstellung der Ergebnisse der
Einzelabrechnungen der einzelnen Miteigentümer vor, so dass ihm eine
Schlüssigkeitsüberprüfung nicht möglich sei. Der Beteiligte zu 1) könne auch nicht
eine Prüfung der Abrechnungsunterlagen in den Räumen der Verwalterin
vornehmen, weil ihm dies aufgrund persönlicher Animositäten gegen die Person
des Verwalters und einer nicht behindertengerechten Zuwegung zu dessen
Räumlichkeiten nicht möglich sei.
Nach Vorliegen der von den Beteiligten zu 2) vorgelegten Unterlagen hat der
Beteiligte zu 1) ausgeführt, auf der Einnahmenseite fehle ein Betrag von DM
4.653,90 (Wohngeldrückstände aus 1997). Auf der Ausgabenseite fehle ein Betrag
von DM 2.258,42 (zurückgezahlte Wohngelder aus 1997). Auf die weiteren
Ausführungen des Beteiligten zu 1) in dessen Schriftsatz vom 15.06.2000 (Bl. 144
ff d. A.) zu der von ihm vorgenommenen Schlüssigkeitsprüfung (Bl. 148 d. A.) wird
Bezug genommen.
Im Übrigen hat der Beteiligte zu 1) gegen die Jahresabrechnung für das Jahr 1998
folgendes eingewendet:
Der Endbestand für das Jahr 1997 belaufe sich auf DM 6.246,15 im Haben,
während sich der Anfangsbestand für das Jahr 1998 auf DM 6.246,15 im Soll
belaufe. Neun Positionen, die am 02.01.1998 gebucht worden seien, seien in die
Abrechnung für 1998 nicht eingestellt, sondern in die Abrechnung für 1997. Der
Endbestand betrage DM 78.325,42 im Soll. Dieser übersteige die Kreditlinie für das
Verwaltungskonto um rund DM 72.000,00, und es sei nicht nachvollziehbar, woher
dieser Fehlbetrag resultiere. Es sei davon auszugehen, dass einem Architekten für
eine Balkonsanierung ein Vorschuss gezahlt worden sei. Diese Ausgabe sei in der
Abrechnung nicht erwähnt. Die Abrechnung weise einen Betrag für Heizkosten in
Höhe von DM 16.652,53 aus, obschon die Kosten sich nach einer Rechnung der
„B" nur auf DM 16.584,09 beliefen. Es sei unklar, woraus sich diese Differenz
ergebe. Die Position "Rechtskosten WE A" sei nicht nachvollziehbar. Der
Antragsteller habe weder dem Verwalter eine Vollmacht erteilt, gegen die
Miteigentümerin einen Rechtsstreit zu führen, noch sei ihm ein solcher Rechtsstreit
bekannt. Die Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEG gehörten nicht zu den
Kosten der Verwaltung. Der Beteiligte zu 1) habe DM 6.644,00 an Wohngeldern
gezahlt. Auf die von dem Beteiligten zu 1) vorgelegte handschriftliche Aufstellung
(Bl. 125 d. A.) wird Bezug genommen. In der Jahresabrechnung 1998 seien
lediglich Wohngeldzahlungen in Höhe von DM 3.425,46 eingestellt. Tatsächlich
stehe dem Beteiligten zu 1) ein Guthaben von DM 781,91 zu (Differenz aus
erbrachter abzgl. geschuldeter Zahlung von DM 5.862,09). An die Putzfrau werde
für die Treppenhausreinigung monatlich DM 400,00 gezahlt; unter der Position
"Treppenhausreinigung“ sei ein Betrag von DM 5.686,85 eingestellt. Die
Breitbandkabelgebühr habe 1997 DM 2.661,08 betragen und sei in der
Abrechnung 1998 mit DM 3.199,56 eingestellt. Die Kosten der Aufzugswartung
hätten sich 1997 auf DM 2.070,00 belaufen und seien in der Abrechnung 1998 mit
DM 5.246,38 eingestellt. Die Portokosten hätten sich 1997 auf DM 218,40 belaufen
und seien in der Abrechnung 1998 mit DM 436,10 eingestellt. Es werde jedes Jahr
ein anderer Betrag für die Hausmeisterkosten angesetzt. Das Konto für die
Instandhaltungsrücklage müsste ausgehend von dem Anfangsbestand und unter
Berücksichtigung der Zu- und Abgänge einen Stand von DM 28.392,11 aufweisen,
tatsächlich belaufe sich der Ist-Bestand auf DM 34.036,09. Ein Beschluss der
Eigentümerversammlung, wonach Überschüsse auf das Rücklagenkonto verbucht
werden sollen, sei nicht gefasst worden. Die Rücklage müsste immer für das
vorangegangene Jahr gebucht werden. Zudem sei in die Abrechnung der
Instandhaltungsrücklage ein Betrag für Garagenmiete von monatlich DM 420,00,
der für sich gesehen nicht nachvollziehbar sei, enthalten.
Zu den Einwendungen des Beteiligten zu 1) gegen die - nicht mehr
verfahrensgegenständlichen - Beschlüsse zu TOP 3, Wirtschaftsplan 1999, TOP 4,
Lastschrifteinzug der Wohngeldvorauszahlungen, und TOP 8, Anstrich der
Fensterflächen, wird auf die Darstellung im angefochtenen Beschluss, Seiten 5 ff,
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Fensterflächen, wird auf die Darstellung im angefochtenen Beschluss, Seiten 5 ff,
Bezug genommen.
TOP 7, Teilsanierung der Aufzüge:
In der Einladung war als TOP 7 die Sanierung des Aufzuges genannt. Die
Eigentümerversammlung beschloss, TOP 7 von der Tagesordnung abzusetzen und
den Verwalter zu beauftragen, weitere Kostenvoranschläge einzuholen und die
Möglichkeit einer Minimierung des Reparaturaufwandes zu überprüfen.
Der Beteiligte zu 1) hat die Ansicht vertreten, bei diesem Beschluss handele es
sich nicht um einen nicht anfechtbaren Nichtbeschluss, sondern um einen
anfechtbaren Negativbeschluss. Der Beteiligte zu 1) hat behauptet, die
Aufzugsanlage sei äußerst störanfällig, stehe häufig still und es bestünden
gravierende Sicherheitsmängel, so dass demnächst entweder ein Unfall geschehe
oder eine Stilllegung durch den TÜV erfolge, so dass eine zeitnahe Reparatur der
Anlage unumgänglich sei.
Der Beteiligte zu 1) hat erstinstanzlich beantragt,
die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 30.06.1999 zu den
Tagesordnungspunkten 2, 3, 4, 7 und 8 für ungültig zu erklären,
die unterlassene Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft zu dem
TOP 7 durch einen Beschluss des Gerichts zu ersetzen, wonach an der
Aufzugsanlage der Antrieb, bestehend aus Winde, Motor, Treibscheiben und
Tragseilen umgehend auszutauschen ist, den Beschluss der
Eigentümergemeinschaft zu TOP 8 durch einen Beschluss des Gerichts
dahingehend zu ersetzen, dass eine provisorische Ausbesserung und
Anstreichung der Fenster in der Wohnung des Beteiligten zu 1) durchgeführt wird,
die Beteiligten zu 2) zu verpflichten, eine Aufstellung der Einnahmen für
das Wirtschaftsjahr 1998 sowie die Einzelabrechnungen für die jeweiligen
Wohnungseigentümer vorzulegen.
Die Beteiligten zu 2) haben erstinstanzlich beantragt,
die Anträge des Beteiligten zu 1) zurückzuweisen.
Die Beteiligten zu 2) haben zu den Einwänden des Beteiligten zu 1) gegen die von
ihm angefochtenen Beschlüsse folgendes ausgeführt, wobei zu den Erklärungen
der Beteiligten zu 2) hinsichtlich der nicht mehr verfahrensgegenständlichen
Beschlüsse zu TOP 4 und TOP 8 ebenfalls auf die Darstellung im angefochtenen
Beschluss, Seiten 8 ff, Bezug genommen wird:
Zu TOP 2 haben die Beteiligten zu 2) behauptet, der Umstand, dass die
Abrechnung erst nach erfolgter Einladung vorgelegt worden sei, sei darauf
zurückzuführen, dass an der Heizkostenabrechnung noch Änderungen
vorzunehmen gewesen seien. Für den Beteiligten zu 1) sei eine Prüfungszeit
ausreichend, zumal er gar nicht an der Eigentümerversammlung teilgenommen
habe. Der Verwaltungsbeirat habe am 16.06.1999 eine Prüfung der Abrechnung
für 1998 vorgenommen. Einer Aushändigung der von dem Beteiligten zu 1)
geforderten Unterlagen bedürfe es nicht, weil der Beteiligte zu 1) jederzeit eine
Prüfung der Abrechnungsunterlagen in den Räumen der Verwalterin vornehmen
könne.
Die Verwendung der Begriffe Haben und Soll sei lediglich eine buchhalterische
Darstellung von Forderungen und Verbindlichkeiten. Die neun Positionen seien mit
dem Buchungsdatum 01.02.1998 versehen, weil dies das Datum des
Kontoauszuges sei. Tatsächlich eingegangen seien die fraglichen Beträge am
31.12.1997. Auf die vorgelegten Kontoauszüge (Bl. 105 d. A.) wird Bezug
genommen. An den Architekten sei kein Vorschuss gezahlt worden. Die Differenz
bei den Heizkosten basiere auf einem Nutzerwechsel. Der Prozessbevollmächtigte
der Beteiligten zu 2) habe nach Beendigung eines Rechtsstreits gegen die
Miteigentümerin A unter dem 17.11.1998 eine Rechnung gestellt. Weil die
Miteigentümerin diese erst zum Januar 1999 beglichen habe, hätte dieser
Rechnungsbetrag auf die Eigentümergemeinschaft umgelegt werden müssen. Die
Verwaltung sei in diesem Rechtsstreit aufgrund ihrer im Verwaltervertrag
eingeräumten Vollmacht tätig geworden. Der Beteiligte zu 1) habe in 1998 nicht
DM 6.644,00 sondern den in der Abrechnung ausgewiesenen Betrag an
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DM 6.644,00 sondern den in der Abrechnung ausgewiesenen Betrag an
Wohngeldern gezahlt. Die Kosten für die Treppenhausreinigung, die
Breitbandkabelgebühr, die Aufzugswartung, das Porto und den Hausmeister seien
im Jahre 1998 tatsächlich angefallen. Im Jahre 1998 seien die Ausgaben geringer
ausgefallen, als im Wirtschaftsplan für das Jahr 1998 erwartet. Dieser
Überschussbetrag sei teilweise auf dem Rücklagenkonto verbucht worden. Dort
verbleibe der Betrag bis zur Auszahlungsreife und werde dann im Zuge der
Abrechnung mit den Nachzahlungen und Guthaben der einzelnen Miteigentümer
verrechnet. Ebenso sei die Garagenmiete auf diesem Konto verbucht worden, weil
sich herausgestellt habe, dass der Rücklagenbetrag eigentlich zu niedrig
bemessen sei.
Zu TOP 7 haben die Beteiligten zu 2) behauptet, ein Sicherheitsrisiko bestehe
nicht, so dass zunächst die Einholung weiterer Kostenvoranschläge angemessen
gewesen sei.
Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 25.07.2000 (Bl. 149 ff d. A.), auf den
verwiesen wird, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 30.06.1999 zu
den TOP 2.1 und 2.2 für ungültig erklärt und im Übrigen die Anträge des Beteiligten
zu 1) zurückgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht betreffend die
Abrechnung für 1998 ausgeführt, es sei keine den an eine ordnungsgemäße
Jahresabrechnung zu stellenden Anforderungen genügende Abrechnung für 1998
erstellt worden. Es seien einzelne Einnahmebeträge in der Gesamt- und
Einzelabrechnung unter "Abrechnungsbetrag gesamt" eingestellt und so eine
unzulässige Saldierung vorgenommen worden, die eine Vermengung von
Einnahmen und Ausgaben entgegen dem Gebot der Klarheit und Übersichtlichkeit
zur Folge gehabt habe. Weiter sei die Verbuchung des Überhanges von DM
5.644,00 und die Buchung der Garagenmieteinnahmen auf das
Instandhaltungsrücklagenkonto ohne entsprechenden Beschluss der
Eigentümerversammlung zu beanstanden, weswegen der die Abrechnung
genehmigende Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären sei, mit der Folge,
dass auch der Beschluss bezüglich der Entlastung der Verwaltung und des
Verwaltungsbeirates für ungültig zu erklären sei. Der Antrag betreffend die Vorlage
der Unterlagen sei wegen einer bestehenden Einsichtnahmemöglichkeit indes
zurückzuweisen. Der Beschluss zu TOP 4 widerspreche nicht den Grundsätzen
ordnungsgemäßer Verwaltung, weil für das Lastschriftverfahren vernünftige
Gründe - Liquiditätssicherung, Verringerung des Verwaltungsaufwandes - vorlägen,
und eine Gefahr unberechtigter Abbuchungen durch die Möglichkeit des bei der
Bank einzulegenden Widerspruches nicht bestehe. Mit dem Beschluss zu TOP 7
werde lediglich eine Verfahrensfrage geklärt und für die Anfechtung von
Beschlüssen zu Geschäftsordnung fehle das Rechtsschutzbedürfnis. Auch sei der
Antrag auf Ersetzung der unterlassenen Beschlussfassung zurückzuweisen, weil
die Zurückstellung des Beschlusses von sachlichen Erwägungen - Abklärung der
Angebotslage - getragen sei und ein besonderes Eilbedürfnis nicht substantiiert
dargelegt sei.
Gegen diesen am 31.07.2000 zugestellten Beschluss hat der Beteiligte zu 1) mit
am 11.08.2000 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde
eingelegt. Die Beteiligten zu 2) und 3) haben gegen den am 01.08.2000
zugestellten Beschluss mit am 15.08.2000 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz
sofortige Beschwerde eingelegt.
Der Beteiligte zu 1) hat betreffend TOP 4 im Wesentlichen sein erstinstanzliches
Vorbringen wiederholt und die gegen die Person des Verwalters erhobenen
Bedenken zusätzlich darauf gestützt, dass die von diesem erstellten
Jahresabrechnungen für die Jahre 1995 bis 1998 durchweg einer gerichtlichen
Überprüfung nicht standgehalten hätten.
Bezüglich TOP 7 hat der Beteiligte zu 1) geltend gemacht, es läge ein anfechtbarer
Negativbeschluss vor, und die Aufzugsanlage sei äußerst störanfällig und
begründe ein Sicherheitsrisiko.
Der Beteiligte zu 1) hat betreffend die Jahresabrechnung für 1998 ausgeführt, in
der vorgelegten Aufstellung seien verschiedene Positionen nicht enthalten und
einzelne Positionen seien unklar und unverständlich. Wegen der diesbezüglichen
Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Ausführungen des Beteiligten zu 1) im
Schriftsatz vom 12.02.2001, dort Seiten 4 bis 7 (Bl. 262 ff d. A.).
Das Landgericht hat zwei Anträge des Beteiligten zu 1) auf Erlass einer
einstweiligen Anordnung vom 10.11.2000 betreffend die Instandsetzung einer
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einstweiligen Anordnung vom 10.11.2000 betreffend die Instandsetzung einer
Notfallhupe und vom 12.02.2001 betreffend die Anbringung einer
Sicherheitsstange mit Beschluss vom 28.02.2001 (Bl. 280 ff d. A.) zurückgewiesen.
Der Beteiligte zu 1) hat beantragt,
den Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 25.07.2000
teilweise aufzuheben und die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung
vom 30.06.1999 zu den Tagesordnungspunkten 4 und 7 für ungültig zu erklären,
hinsichtlich des TOP 7 die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, an der
Aufzugsanlage den Antrieb, bestehend aus Winde, Motor, Treibscheiben und
Tragseilen unverzüglich auszutauschen und die Kabineninnentüren sowie die
Steuerung auszutauschen,
hilfsweise,
die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, den TOP Teilsanierung der
Aufzüge in die Tagesordnung der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung
aufzunehmen und hierüber eine Beschlussfassung herbeizuführen.
Betreffend TOP 8 hat der Beteiligte zu 1) zunächst beantragt,
den Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 25.07.2000
teilweise aufzuheben und die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung
vom 30.06.1999 zu dem Tagesordnungspunkt 8 für ungültig zu erklären,
und
hinsichtlich TOP 8 die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, eine
provisorische Ausbesserung und Anstreichung der Fenster in der Wohnung des
Beteiligten zu 1) durchzuführen.
Nachdem der Austausch der Fenster vorgenommen worden war, haben die
Beteiligten insoweit die Erledigung des Verfahrens erklärt.
Der Beteiligte zu 1) hat zuletzt beantragt,
hinsichtlich TOP 8 die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, vor den
Fenstern in der Wohnung des Beteiligten zu 1) Sicherungsstangen anzubringen.
Die Beteiligten zu 2) und 3) haben beantragt,
die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) und dessen Anträge
zurückzuweisen.
Weiter haben die Beteiligten zu 2) und 3) beantragt,
den Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 25.07.2000
teilweise aufzuheben und den Antrag des Beteiligten zu 1), den Beschluss zu TOP
2.1 und TOP 2.2 für ungültig zu erklären, zurückzuweisen.
Der Beteiligte zu 1) hat beantragt,
die sofortige Anschlussbeschwerde der Beteiligten zu 2) und 3)
zurückzuweisen.
Die Beteiligten zu 2) und 3) haben geltend gemacht, in der
Eigentümerversammlung habe eine Gegenüberstellung der Gesamteinnahmen
und -ausgaben vorgelegen. Auf die erstmals in der Beschwerdeinstanz
vorgelegten Unterlagen (Bl. 202 ff d. A.) wird Bezug genommen. Diese
Gesamtabrechnung hat die Eigentümerversammlung mit Beschluss vom
14.12.2000 genehmigt. Der Beteiligte zu 1) hat diesen Beschluss in einem
anderen Verfahren angefochten. In derselben Eigentümerversammlung hat die
Eigentümergemeinschaft beschlossen, dass sämtliche, auch frühere,
Mieteinnahmen aus der Garagenmiete auf dem Instandhaltungsrücklagenkonto
gebucht werden. Auf das Versammlungsprotokoll (Bl. 229 ff d. A.) wird Bezug
genommen. Die Beteiligten zu 2) und 3) haben weiter geltend gemacht, es seien
sämtliche Zahlungseingänge und Ausgaben zusammengefasst. Bei den
Stromkosten sei eine Rückvergütung der C aus der Vorperiode für zuviel gezahlte
Vorauszahlungen berücksichtigt. Der Betrag von DM 1.316,44 betreffe
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Vorauszahlungen berücksichtigt. Der Betrag von DM 1.316,44 betreffe
Betriebsstrom der Heizungsanlage. Der Betrag von DM 15,85 betreffe
Habenzinsen auf dem Girokonto Nr. ... Die Verbuchung der Überschüsse auf dem
Instandhaltungsrücklagenkonto sei erfolgt, weil dort im Gegensatz zu dem
Girokonto bei der ...Kasse Zinsen erwirtschaftet würden. Sobald das Geld benötigt
werde, werde es zurück auf das Girokonto überwiesen.
Durch den angefochtenen Beschluss, auf den verwiesen wird, hat das Landgericht
den Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 25.07.2000 abgeändert
und dahingehend neu gefasst, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung
vom 30.06.1999 zu TOP 2.1 (Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnung
1998) hinsichtlich der fehlenden Aufstellung über die Gesamteinnahmen, des
Anfangs- und Endbestandes des Wohngeldkontos bei der Bank, des
Gesamtendbestandes des Instandhaltungskontos, der fehlenden Einstellung eines
auf dem Instandhaltungskonto gebuchten Betrages von DM 5.644,00 und der
ausgewiesenen Position "Rechtskosten WE ./. A" für ungültig erklärt wird. Ferner hat
das Landgericht die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 30.06.1999 zu
TOP 2.2 (Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für die
Jahresabrechnung 1998) und zu TOP 4 (Lastschrifteinziehungsverfahren) für
ungültig erklärt. Im Übrigen hat es die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1)
und die sofortige Anschlussbeschwerde der Beteiligten zu 2) und 3)
zurückgewiesen. Zur Begründung hat es unter anderem ausgeführt, dass nur die
aufgeführten Einzelpositionen der Jahresabrechnung 1998 mangelhaft seien, so
dass der Abrechnungsbeschluss lediglich hinsichtlich der mangelhaften Teile für
ungültig zu erklären sei. Im Übrigen sei die Jahresabrechnung 1998 nicht zu
beanstanden, so dass der amtsgerichtliche Beschluss insoweit abzuändern sei.
Insofern sei auch die Anschlussbeschwerde der Beteiligten zu 2) und 3) lediglich
teilweise begründet. Für die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 7 fehle es am
Rechtsschutzinteresse. Die diesbezüglich gestellten Verpflichtungsanträge seien
unbegründet. Für den Hilfsantrag fehle es wiederum am Rechtsschutzbedürfnis.
Gegen diesen am 06.08.2001 zugestellten Beschluss hat der Beteiligte zu 1) mit
am 20.08.2001 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere
Beschwerde eingelegt. Die Beteiligten zu 2) haben gegen den am 17.08.2001
zugestellten Beschluss mit am 24.08.2001 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz
sofortige weitere Beschwerde eingelegt.
Mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde wendet sich der Beteiligte zu 1) gegen
die die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 und 7 betreffende Entscheidung des
Landgerichts. Zur Begründung wird auf die Ausführungen in den Schriftsätzen vom
09.11.2001 (Bl. 332 ff d. A.), 04.01.2002 (Bl. 358 ff d. A.), 31.01.2002 (Bl. 368 ff d.
A.), 08.04.2002 (Bl. 372 d. A.), 07.06.2002 (Bl. 375 ff d. A.) und 11.07.2002 (Bl. 382
ff d. A.) verwiesen.
Er beantragt,
den Beschluss des LG Frankfurt vom 31.07.01 aufzuheben und die
Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 30.06.1999 hinsichtlich TOP 2,
Jahresabrechnung 1998, und Entlastung, sowie TOP 7, Teilsanierung der Aufzüge,
für ungültig zu erklären,
hinsichtlich des TOP 7 die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, an der
Aufzugsanlage den Antrieb, besteht aus Winde, Motor, Treibscheiben und
Tragseilen unverzüglich auszutauschen,
Hinsichtlich TOP 7 beantragt er hilfsweise,
die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, den TOP Teilsanierung der
Aufzüge in die Tagesordnung der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung
aufzunehmen und hierüber eine Beschlussfassung herbeizuführen.
Die Beteiligten zu 2) beantragen,
die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers zurückzuweisen.
Zur Begründung wird auf die Ausführungen in den Schriftsätzen vom 20.11.2001
(Bl. 340 ff d. A.), 21.12.2001 (Bl. 354 ff d. A.), 11.02.2002 (Bl. 370 d. A.),
21.05.2002 (Bl. 373 ff d. A.) und 14.06.2002 (Bl. 379 ff d. A.) verwiesen.
Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde wenden sich die Beteiligten zu 2) gegen
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Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde wenden sich die Beteiligten zu 2) gegen
die Entscheidung des Landgerichts, soweit diese den Eigentümerbeschluss zu TOP
2.1 in zwei Einzelpositionen für ungültig erklärt hat.
Die Beteiligten zu 2) beantragen,
den Beschluss des Landgerichts Frankfurt/M. vom 31.07.2001 abzuändern
und insoweit aufzuheben, als der Beschluss der ETV vom 30.06.1999 zu TOP 2.1
(Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 1998 hinsichtlich
a) des Gesamtendbestandes des Instandhaltungsrücklagenkontos und
b) der ausgewiesenen Position „Rechtskosten WE/A“
für ungültig zu erklärt worden sei.
Der Beteiligte zu 1) beantragt insoweit,
die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss
des LG Frankfurt vom 31.07.01 zurückzuweisen.
II.
1.
Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) - des Antragstellers - ist
gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere
form- und fristgerecht eingelegt worden.
Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) hat jedoch in der Sache
keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht insoweit nicht
auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er durch den Senat lediglich zu
überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO.
So ist es zunächst aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das
Landgericht die Genehmigung der Jahresabrechnung 1998 lediglich hinsichtlich
einiger genau bezeichneter Einzelpunkte für ungültig erklärt hat. Wie der Senat
bereits im Beschluss vom 12.03.2003 im Verfahren 20 W 283/01 - die gleiche
Eigentümergemeinschaft betreffend - hinsichtlich der Jahresabrechnung 1997 im
Einzelnen ausgeführt hat, entspricht es weit überwiegender Auffassung in Literatur
und Rechtsprechung, dass die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die
Jahresabrechnung auf einzelne selbstständige Rechnungsposten beschränkt
werden kann. Daraus folgt, dass der Eigentümerbeschluss über die
Jahresabrechnung bei uneingeschränkter Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen
selbstständigen Abrechnungsposten für ungültig zu erklären ist, die mit Mängeln
behaftet sind (vgl. neben den im bezeichneten Senatsbeschluss aufgeführten
Rechtsprechungs- und Literaturnachweisen weiter: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9.
Aufl., § 28 Rz. 115; Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 28 WEG Rz. 18;
Weitnauer/Gottschalg, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 30a; Niedenführ/Schulze, WEG, 7.
Aufl., § 28 Rz. 83, jeweils mit weiteren Nachweisen). Der Senat hält an den
diesbezüglichen Ausführungen im bezeichneten Senatsbeschluss, die für das
vorliegende Verfahren entsprechend gelten, fest. Die Einwendungen des
Beteiligten zu 1) im vorliegenden Verfahren rechtfertigen keine abweichende
Beurteilung.
Ausgehend von diesen Grundsätzen ist die landgerichtliche Entscheidung insoweit
aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Dies gilt insbesondere für den
Umstand, dass das Landgericht den angefochtenen Eigentümerbeschluss nicht
insgesamt für ungültig erklärt hat. Weder die von der weiteren Beschwerde des
Beteiligten zu 1) als fehlend gerügte Aufstellung über die Einnahmen noch der
weiter beanstandete fehlerhafte Endbestand des Instandhaltungskontos bzw. die
weitere Rüge in diesem Zusammenhang führen nach den obigen Ausführungen
zwingend dazu, dass die gesamte Jahresabrechnung für ungültig zu erklären wäre.
Der Senat hat dies bereits für die Jahresabrechnung 1997 im Beschluss vom
12.03.2003 im Verfahren 20 W 283/01 dargelegt. Auf die dortigen Ausführungen
(Seite 5 des Beschlusses) wird verwiesen.
Dass das Landgericht in einem anderen Verfahren andere Jahresabrechnungen
durch einen Sachverständigen hat untersuchen lassen, wie die weitere
Beschwerde vorbringt, kann dahinstehen. Dies würde noch keinen Rechtsfehler
zum Nachteil des Antragstellers im vorliegenden Verfahren begründen. Im
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zum Nachteil des Antragstellers im vorliegenden Verfahren begründen. Im
vorliegenden Verfahren ist jedenfalls kein Rechtsfehler darin zu sehen, dass das
Landgericht den Beweisantritten des Beteiligten zu 1) auf Einholung von
Sachverständigengutachten nicht nachgekommen ist. Auch die weitere
Beschwerde des Antragstellers legt nicht dar, zu welchen Einzelpunkten dies noch
erforderlich wäre. Soweit nämlich das Landgericht weitere Einzelbeanstandungen
des Antragstellers nicht hat durchgreifen lassen, so ist dies aus Rechtsgründen
nicht zu beanstanden. Das Landgericht hat sich mit den Einwendungen des
Beteiligten zu 1) auf den Seiten 19 ff des angefochtenen Beschlusses im Einzelnen
und dezidiert auseinandergesetzt. Die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1)
hat weder die Feststellungen des Landgerichts konkret angegriffen, noch insoweit
Rechtsfehler aufgezeigt. Insoweit verweist der Senat zur Vermeidung von
Wiederholungen auf die Ausführungen im angefochtenen Beschluss.
Zutreffend ist auch, dass das Landgericht ausgeführt hat, dass der Umstand, dass
der Verwalter möglicherweise unberechtigte Ausgaben getätigt hat, noch keinen
Grund ergibt, die Abrechnung für ungültig zu erklären, weil über alle tatsächlichen
Ausgaben auch abzurechnen ist. Dieser Gesichtspunkt kann allenfalls im Rahmen
der Entlastung eine Rolle spielen. Ebenfalls richtig ist es, dass das Landgericht auf
den Zeitpunkt und den Inhalt der hier betroffenen Beschlussfassung der
Wohnungseigentümer abgestellt hat und die nachfolgend beschlossene
Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben unberücksichtigt gelassen hat. Dann
kommt es aber auch auf die Einwendungen, die der Beteiligte zu 1) gegen die
nachfolgend nochmals beschlossene Aufstellung erhoben hat und auf die die
weitere Beschwerde nochmals Bezug nimmt, nicht an. Auch dazu hat der Senat
bereits im Beschluss vom 12.03.2003 im Verfahren 20 W 283/01, Seite 6, Stellung
genommen.
Weitere Einwendungen werden von der weiteren Beschwerde insoweit nicht
erhoben. Auf die erstinstanzlich eingewendete angeblich zu kurze Prüfungszeit
beruft sich der Beteiligte zu 1) konkret nicht mehr. Ein Anspruch auf vorherige
Übersendung aller Einzelabrechnungen dürfte ohnehin nicht bestehen
(Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 109; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 91;
Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 30; OLG Köln WM 1997, 62). Angesichts der
umfassenden Ausführungen der Beteiligten nach Vorlage entsprechender
Unterlagen in den Tatsacheninstanzen und der teilweisen Ungültigerklärung des
Genehmigungsbeschlusses wäre auch gar nicht ersichtlich, inwieweit sich eine zu
kurze Prüfungszeit - unterstellt hiervon wäre auszugehen - auf die verbliebene
Beschlussfassung ausgewirkt hätte. Auch auf eine angeblich nicht durchgeführte
Prüfung durch den Verwaltungsbeirat könnte die Anfechtung der Jahresabrechnung
nicht gestützt werden (KG NZM 2003, 903; BayObLG ZMR 2004, 358;
Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 89; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 29 WEG Rz. 7),
so dass es einer diesbezüglichen weiteren Aufklärung nicht bedürfte.
Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) ist auch unbegründet,
soweit sie sich gegen die landgerichtliche Entscheidung betreffend TOP 7 der
Eigentümerversammlung vom 30.06.1999 wendet.
Zu Recht hat das Landgericht in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht den
diesbezüglichen Anfechtungsantrag des Beteiligten zu 1) zurückgewiesen. Dabei
kann dahinstehen, ob es sich bei diesem Eigentümerbeschluss tatsächlich lediglich
um einen Geschäftsordnungsbeschluss handelte, der mangels
Rechtsschutzbedürfnis nicht anfechtbar wäre, oder ob es sich um einen
anfechtbaren Negativbeschluss handelte (vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., §
43 Rz. 109). Jedenfalls entsprach der Beschluss im damaligen Zeitpunkt unter
Berücksichtigung der damaligen Entscheidungsgrundlagen der
Wohnungseigentümer ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3, 4
WEG.
Zu Recht hat bereits das Amtsgericht ausgeführt, dass die Zurückstellung des
Beschlusses durch die Wohnungseigentümer seinerzeit von sachlichen
Erwägungen getragen war. Der Senat hat im Beschluss vom 12.03.2003 in
anderem Zusammenhang ausgeführt (Seiten 8 ff), dass konkret beschlossene
Maßnahmen dem Maßstab des § 21 Abs. 4 WEG genügen müssen, soweit die
Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21
Abs. 5 Nr. 2 WEG zum Bereich der ordnungsgemäßen Verwaltung gehören. Sie
müssen dem Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach billigem
Ermessen entsprechen. Das bedeutet bei Maßnahmen der Instandsetzung und
Instandhaltung, dass zwar einerseits technische Lösungen gewählt werden
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Instandhaltung, dass zwar einerseits technische Lösungen gewählt werden
müssen, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen,
dass aber andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet werden muss und ein
überteuerter Auftrag nicht erteilt werden darf. Deshalb werden in der Regel vor
Vergabe eines größeren Auftrags an einen Handwerker Alternativ- und
Konkurrenzangebote einzuholen sein, wobei nicht notwendig das billigste Angebot
Vorrang hat. Dabei kann für den Regelfall ein Wohnungseigentümer nicht
verpflichtet sein, der Vergabe von Sanierungsarbeiten auf der Grundlage mehrerer
Vergleichsangebote zuzustimmen, die erst eingeholt werden sollen. Grundsätzlich
kann über die Vergabe der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen erst dann
entschieden werden, wenn die entsprechenden Angebote vorliegen. Darauf hatte
sich der Antragsteller in jenem Parallelverfahren in anderem Zusammenhang auch
selber im Ergebnis berufen. Durch die Einholung von Alternativ- oder
Konkurrenzangeboten bei Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung soll
nämlich gewährleistet werden, dass einerseits technische Lösungen gewählt
werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen,
dass aber anderseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine
überteuerten Aufträge erteilt werden. Hierbei ist den Wohnungseigentümern ein
Beurteilungsspielraum zuzubilligen. Vor diesem Hintergrund ist es nicht zu
beanstanden, dass die Gemeinschaft von einer Beschlussfassung über die
Instandsetzung mangels hinreichender Entscheidungsgrundlagen, nämlich
fehlender Vergleichsangebote und noch nicht einmal geprüfter alternativer
Instandsetzungsmöglichkeiten, absah.
Ob die Beteiligte zu 3) als Verwalterin diesem Auftrag durch die
Wohnungseigentümer in der Folgezeit nachkam, ist für die Rechtmäßigkeit des
angefochtenen Eigentümerbeschlusses unerheblich. Falls der Verwalterin in
diesem Zusammenhang ein Fehlverhalten vorzuwerfen wäre, könnte dies nicht
dazu führen, den vorangegangenen Wohnungseigentümerbeschluss nachträglich
für ungültig zu erklären.
Hinsichtlich des Verpflichtungsantrages kann dahinstehen, ob der nunmehr im
Verfahren der weiteren Beschwerde gestellte Sachantrag überhaupt zulässig wäre,
nachdem er sich inhaltlich von dem im Erstbeschwerdeverfahren gestellten
Sachantrag unterscheidet. Neue Sachanträge sind im Verfahren der weiteren
Beschwerde grundsätzlich unzulässig (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85;
Staudinger/Wenzel, BGB, Stand Juni 1997, § 45 WEG Rz. 44); es dürfte sich aber
wohl lediglich um eine zulässige Einschränkung des Antrags handeln, in dem
lediglich der Umfang der begehrten Verpflichtung verringert wurde. Rechtsfehlerfrei
haben die Vorinstanzen den Verpflichtungsantrag jedenfalls zurückgewiesen.
Insoweit kann zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden
Erwägungen des landgerichtlichen Beschlusses, Seite 15, verwiesen werden,
denen sich der Senat anschließt. In diesem Zusammenhang hat das Landgericht
unter Berücksichtigung der obigen Grundsätze zu Recht darauf abgestellt, dass es
an der erforderlichen Eilbedürftigkeit fehlte (vgl. Seite 15 des Beschlusses).
Rechtsfehler sind insoweit nicht erkennbar; lediglich ergänzend weist der Senat
darauf hin, dass das in Bezug genommene Rundschreiben der Verwaltung vom
05.08.1999 auf eine Störung durch „Sabotage“ und „Manipulationen“ verweist und
damit gerade nicht eine generelle Störanfälligkeit des Aufzugs aufgrund des Alters
anspricht. Die Einwendungen der weiteren Beschwerde gegen den
landgerichtlichen Beschluss greifen nicht durch. Soweit sie sich auf Umstände
bezieht, die erst nachträglich eingetreten sind, kann dieses neue - und umfassend
umstrittene - Vorbringen im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht mehr
berücksichtigt werden, da sich das Verfahren auf eine reine Rechtskontrolle zu
beschränken hat (vgl. Senat, Beschluss vom 12.03.2003, 20 W 283/01;
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz.
44; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 40).
Der Hilfsantrag ist schon deshalb unbegründet, weil der Beteiligte zu 1) damit die
Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch nimmt. Zwar richtet sich der
Anspruch gemäß § 21 Abs. 4 WEG auf ordnungsgemäße Verwaltung gegen die
Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit und den Verwalter (Bärmann/Pick/Merle,
a.a.O., § 21 Rz. 82); der oben abgehandelte Verpflichtungsantrag richtete sich
mithin zulässigerweise gegen die Gemeinschaft. Vorliegend handelt es sich jedoch
um die Geltendmachung eines Anspruchs, der sich auf die Aufnahme eines
Tagesordnungspunktes auf die Tagesordnung zur
Wohnungseigentümerversammlung richtet. Grundsätzlich kann jeder einzelne
Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG die Aufnahme bestimmter
Tagesordnungspunkte vom Verwalter verlangen kann, wenn die Behandlung dieses
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Tagesordnungspunkte vom Verwalter verlangen kann, wenn die Behandlung dieses
Punktes ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O.,
§ 24 Rz. 37; § 23 Rz. 86; Sauren, WEG, 4. Aufl., § 23 Rz. 12; Palandt/Bassenge,
a.a.O., § 24 WEG Rz. 7; Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz. 109; BayObLG ZWE
2001, 538, 540; ZWE 2001, 603, 605; OLG Düsseldorf ZMR 1994, 520, 524; OLG
Köln ZMR 1998, 48, jeweils m. w. N.). Bevor die anderen Wohnungseigentümer in
Anspruch genommen werden können, ist der Anspruch auf Ankündigung eines
Tagesordnungspunkts gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegen den Verwalter
gerichtlich geltend zu machen (BayObLG ZWE 2001, 538, 540; OLG Düsseldorf
ZMR 1994, 520, 524; Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz. 109, jeweils m. w. N.).
Es ist grundsätzlich Aufgabe des Verwalters, die Versammlung einzuberufen und
die Tagesordnung aufzustellen, §§ 23 Abs. 2, 24 Abs. 1 WEG.
Selbst wenn der vom Antragsteller formulierte Antrag entgegen seinem
ausdrücklichen Wortlaut dahingehend ausgelegt werden würde, dass er sich in
Wirklichkeit gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegen die Beteiligte zu 3) als Verwalterin
richten würde, würde sich im Ergebnis nichts ändern. Auf die zutreffenden
Ausführungen im angefochtenen Beschluss kann Bezug genommen werden. Dabei
ist auch in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass die von den
Beteiligten im Verfahren der weiteren Beschwerde umfänglich vorgetragenen
neuen - und umfassend streitigen - Gesichtspunkte betreffend die weitere
Entwicklung des Zustands des Aufzugs außer Betracht zu bleiben haben. Sie
waren nicht Gegenstand der landgerichtlichen Entscheidung und können bei der
vorzunehmenden Rechtsprüfung durch den Senat nicht berücksichtigt werden. Ob
sich daraus ein Anspruch auf Ankündigung eines entsprechenden
Tagesordnungspunkts ergeben könnte, was nach dem Vorbringen des
Antragstellers zumindest nahe liegt, kann offen bleiben.
2.
Auch die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) ist gemäß § 45 Abs. 1
WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und
fristgerecht eingelegt worden. Zur Rüge der Bevollmächtigung verweist der Senat
auf die Ausführungen im Beschluss vom 12.03.2003 (20 W 283/01), Seite 4.
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) hat in der Sache nur
teilweise Erfolg.
Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung
vom 30.06.1999 hinsichtlich TOP 2.1 (Genehmigung der Gesamt- und
Einzelabrechnung 1998) auch in Bezug auf die Position „Gesamtendbestand des
Instandhaltungsrücklagenkontos“ für ungültig erklärt.
Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich
zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende
Wirtschaftsjahr enthalten. Neben der Gegenüberstellung der Einnahmen und
Ausgaben muss die Jahresabrechnung auch Angaben über die Höhe der
gebildeten Rücklagen enthalten (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 37;
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 67; Weitnauer/Gottschalg, WEG, a.a.O., § 28
Rz. 25; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 Rz. 9, 13; Röll/Sauren, Handbuch für
Wohnungseigentümer und Verwalter, 8. Aufl., Rz. 355, 357; Staudinger/Bub, a.a.O.,
§ 28 WEG Rz. 323 ff, 367, je mit weiteren Nachweisen), wobei Einzelheiten
umstritten sind. Die Darstellung muss aber in einer für den Wohnungseigentümer
nachvollziehbaren Weise erfolgen; sie muss für den Wohnungseigentümer ohne
Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein
(vgl. Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 20; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz.
37; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 28 Rz. 9, je mit weiteren Nachweisen). Ob und
inwieweit etwaige Angaben unverzichtbarer Bestandteil einer Jahresabrechnung
sind, kann hier dahinstehen. Wenn nämlich Angaben gemacht werden, dürfen sie
nicht falsch und irreführend sein (vgl. etwa BayObLGZ 1987, 86, 93). Ansonsten
vermögen die Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres zu erkennen, ob der
Verwalter richtig abgerechnet hat und ordnungsgemäß mit den Geldern der
Wohnungseigentümer umgegangen ist.
Vor diesem Hintergrund sind die rechtlichen Erwägungen des Landgerichts nicht zu
beanstanden. Das Landgericht hat im Zusammenhang mit den Wohngeldkonten -
insoweit von den Beteiligten zu 2) unbeanstandet - ausgeführt, dass die gewählten
Bezeichnungen und die Darstellung der Beteiligten zu 3) geeignet sind, Verwirrung
zu stiften. Dies gilt für die Angabe des Kontenstandes bei der
Instandhaltungsrücklage entsprechend. Soweit die weitere Beschwerde sich auf
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Instandhaltungsrücklage entsprechend. Soweit die weitere Beschwerde sich auf
eine Differenzierung der Bezeichnungen „Soll“ und „Ist“ beruft, vermag dies
bereits im Hinblick auf die vorliegend anderweitige - zu beanstandende -
Verwendung des Begriffs „Soll“ bei den Wohngeldkonten zu Unklarheiten führen.
Zum anderen könnte die Bezeichnung „Soll“ im Rahmen der Darstellung der
Instandhaltungsrückstellung auch als Angabe des im Wirtschaftsplan aufgeführten
Sollbetrages verstanden werden (vgl. für den Fall der nicht gesonderten
Abrechnung der Instandhaltungsrückstellung: Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz.
48; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 69; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz.
25; Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz. 318, 366, je mit weiteren Nachweisen).
Die Beteiligten zu 2) wollen sie ausweislich der Darlegung in der weiteren
Beschwerde als „über Jahre hinweg erfolgte Fortschreibung der tatsächlichen
Instandhaltungsrücklage“ verstanden wissen. Letztendlich wird das Verständnis
dieser Angabe und insbesondere deren Nachprüfbarkeit im Verhältnis zur
Bezeichnung „Ist“ dadurch erschwert, wenn nicht gar unmöglich gemacht, dass -
wie das Landgericht zutreffend und unbeanstandet festgestellt hat - die
Abrechnung eine Einzahlung von 5.644,- DM nicht enthält. Dass diese unter
Zuhilfenahme weiterer Unterlagen ggf. nachvollziehbar würde, ist unerheblich, weil
die bloße Möglichkeit, dass sich der Wohnungseigentümer eine schlüssige
Abrechnung mit Hilfe anderer Unterlagen selbst zusammenstellt, keinesfalls
ausreichend ist (vgl. etwa BayObLGZ 1989, 310, 314; OLG Hamm ZWE 2001, 446,
448).
Hinsichtlich der Position "Rechtskosten WE ./. A" in der Jahresabrechnung 1998
beruht der angefochtene Beschluss des Landgerichts allerdings auf einer
Verletzung des Rechts, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO. Insofern
ist die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) begründet.
Nach der Rechtsprechung des Senats sind Verfahrenskosten, die aus dem
Verwaltungsvermögen gezahlt worden sind, als tatsächlich getätigte Ausgaben
auch abzurechnen (Senat, Beschluss vom 30.08.2004, 20 W 440/01; vgl. auch
Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 50; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 77, §
16 Rz. 149, 63; Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28 Rz. 25; Palandt/Bassenge,
a.a.O., § 16 WEG Rz. 13b; § 28 WEG Rz. 11; Staudinger//Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz.
182, je mit weiteren Nachweisen; vgl. nun auch OLG Düsseldorf FGPrax 2003, 23).
Ob diese Ausgaben zu Recht oder zu Unrecht getätigt wurden, ist - wie bei
anderen Positionen der Jahresabrechnung - unerheblich; diese Frage spielt
allenfalls für die Entlastung der Hausverwaltung eine Rolle. Letztere ist vorliegend
vom Landgericht ohnehin für ungültig erklärt worden. Es ist nicht konkret bestritten
worden, dass der Betrag in Höhe von 569,80 DM aufgrund der Kostenberechnung
des Rechtsanwalts RA1 vom 17.11.1998 in dem Verfahren der
Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Frau A für das Verfahren Amtsgericht
Frankfurt am Main 65 UR II 248/98 - wie nun vorgetragen offensichtlich ein
Wohngeldbeitreibungsverfahren - gezahlt worden sind. Sie sind damit in der
Jahresabrechnung aufzunehmen, unabhängig davon, ob - wie ausgeführt - die
Zahlung rechtmäßig erfolgte. Alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem
betreffenden Wirtschaftsjahr sind in die Abrechnung einzustellen; dies gilt
unabhängig davon, ob tatsächliche Auswirkungen auch spätere Jahre betreffen
können. Erst im nächsten Wirtschaftsjahr fließende Zahlungsvorgänge sind also in
der nächsten Jahresabrechnung zu berücksichtigen (vgl. Senat, Beschluss vom
23.11.2004, 20 W 454/01; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 68). Dass die
bezeichneten Kosten im gleichen Jahr wieder von Frau A gegenüber der
Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeglichen worden wären, behauptet der
Beteiligte zu 1) nicht konkret.
Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde nach dem jeweiligen Obsiegen und Unterliegen zu verteilen, § 47 Satz
1 WEG. Die lediglich geringfügige Abänderung des landgerichtlichen Beschlusses
rechtfertigte es dagegen nicht, die Kostenentscheidung für die Vorinstanzen
abzuändern.
Anhaltspunkte, die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, hat
der Senat nicht gesehen, § 47 Satz 2 WEG.
Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat ausgehend von
der nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch das Landgericht auf Seite 24 des
angefochtenen Beschlusses in Ansatz gebracht, § 48 Abs. 3 WEG. Für die teilweise
bestandskräftig für ungültig erklärte Jahresabrechnung hat der Senat im Rahmen
einer Schätzung lediglich 16.000,- DM in Ansatz gebracht. Es errechnen sich
einer Schätzung lediglich 16.000,- DM in Ansatz gebracht. Es errechnen sich
mithin insgesamt 22.000,- DM, nunmehr 11.248,42 EUR.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.