Urteil des OLG Düsseldorf vom 14.12.2006

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Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 113/06

Datum:

14.12.2006

Gericht:

Oberlandesgericht Düsseldorf

Spruchkörper:

24. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Beschluss

Aktenzeichen:

I-24 U 113/06

Vorinstanz:

Landgericht Wuppertal, 7 O 435/05

Tenor:

Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gem. § 522 Abs. 2

ZPO zurück-zuweisen. Der Beklagte erhält Gelegenheit zu den Gründen

dieses Beschlusses bin-nen 2 Wochen ab Zustellung schriftsätzlich

Stellung zu nehmen.

Der für den 16. Januar 2007 geplante Termin entfällt.

G r ü n d e :

Die zulässige Berufung hat in der Sache voraussichtlich keinen Erfolg. Im Ergebnis hat

das Landgericht der Klage zu Recht stattgegeben. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt

keine abweichende Entscheidung. Der Klägerin steht gegen den Beklagten aus dem

Mietvertrag der Parteien vom 30. Mai 2001 (MV) ein Anspruch auf Herausgabe der

Bürgschaftsurkunde der Kreissparkasse Herzogtum Lauenburg vom 9. Juli 2001 zu.

Der Beklagte ist verpflichtet, in Abwicklung des seit dem 30. September 2004 beendeten

Mietverhältnisses der Klägerin die Urkunde zurückzugeben, die sie ihm kurz nach

Beginn des Mietverhältnisses überlassen hatte. Im Ergebnis zutreffend hat das

Landgericht angenommen, dass eine Hauptverbindlichkeit der Klägerin, die noch von

dem Sicherungszweck der Bürgschaft umfasst sein könnte, nicht mehr besteht.

1. Allerdings vermag der Senat dem Landgericht nicht darin zu folgen, dass ein

Schadensersatzanspruch des Beklagten aus §§ 280 Abs. 3, 281 BGB schon

deshalb nicht gesichert werden könnte, weil ihn das Landgericht im

Parallelprozess der Parteien durch Urteil vom 24. Mai 2006 wegen Verjährung

aberkannt hat (7 O 126/05 LG Wuppertal). Denn dies ist mit § 215 BGB nicht

vereinbar. Die Vorschrift schützt wie § 390 S. 2 BGB das Vertrauen des Gegners

auf eine bestehende Aufrechnungslage und ein entstandenes

Zurückbehaltungsrecht, sofern die Gegenrechte in unverjährter Zeit bestanden und

durchsetzbar waren. Davon erfasst wird insbesondere auch die Aufrechnung des

Vermieters mit verjährten Forderungen gegen den Anspruch des Mieters auf

Rückzahlung der Mietkaution. Dies entsprach schon vor der Einführung von § 215

BGB der ständigen Rechtsprechung zu § 390 S. 2 BGB (vgl. BGHZ 101, 242, 252;

BGH NJW 1998, 981). Daran ändert auch nichts der Umstand, dass das Urteil des

Landgerichts vom 24. Mai 2006 durch die Rücknahme der Berufung rechtskräftig

geworden ist (I-24 U 112/06). Denn der Vertrauensschutz erstreckt sich auch auf

verjährte und deswegen rechtskräftig aberkannte Forderungen (BGH DB 1971,

1619). Entsprechendes galt bisher schon für das Zurückbehaltungsrecht (BGHZ

48, 116; 53, 122) und ist nunmehr mit Wirkung vom 1. Januar 2002 in § 215 BGB

Gesetz geworden. Entscheidend ist danach, ob dem Beklagten gegenüber dem

Anspruch der Klägerin auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde ein

Zurückbehaltungsrecht wegen eines noch nicht verjährten Gegenanspruchs

zustand. Das war grundsätzlich der Fall, weil etwaige Ersatzansprüche des

Beklagten wegen nicht vertragsgemäßer Rückgabe der Mieträume vor Fälligkeit

des Herausgabeanspruchs der Klägerin zur Entstehung gelangen und fällig

werden konnten.

2. Die Klage hat aber dennoch Erfolg, weil dem Beklagten

Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht

erwachsen sind. Die Klägerin ist nicht aufgrund des Mietvertrags vom 30. Mai

2001 zur Ausführung von Schönheitsreparaturen oder zur Renovierung der

Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Sowohl § 15 Nr. 1

MV, der die Verpflichtung der Mieterin zur Ausführung von Schönheitsreparaturen

regelt, als auch § 18 Nr. 1 MV, der eine Pflicht der Mieterin zur Renovierung bei

Beendigung des Mietverhältnisses vorsieht, sind gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs.

2 Nr. 1 BGB unwirksam. Bei dem Mietvertrag der Parteien, insbesondere bei den

vorbezeichneten Klauseln handelt es sich um AGB im Sinne der §§ 305, 307 BGB.

a. Auf § 18 Nr. 1 MV, nach dessen Wortlaut der Mieter die Mieträume bei Beendigung

der Mietzeit in renoviertem Zustand zurückzugeben hat, kann der Beklagte seinen

Ersatzanspruch nicht gründen. Diese Fälligkeitsregelung benachteiligt den Mieter

unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB und ist

deshalb unwirksam. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter nämlich

zur Renovierung verpflichtet, selbst wenn die vertraglichen Fristen zur

Renovierung noch nicht abgelaufen sind und ein Renovierungsbedarf noch nicht

besteht. Die in Formularmietverträgen enthaltene Verpflichtung des Mieters, neben

der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des

Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter vom

gesetzlichen Leitbild der Erhaltungspflicht des Vermieters und führt zu einer

zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muss in diesen Fällen eine

Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte

Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weit

gehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild hat der für die Wohnraummiete

zuständige VIII. Zivilsenat des BGH als nicht mehr mit § 307 BGB vereinbar

angesehen (BGH NJW 2003, 2234; NZM 2003, 755). Dem hat sich der XII.

Zivilsenat auch für den Bereich der Geschäftsraummiete angeschlossen (BGH

NJW 2005, 2006). Dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung folgt der Senat.

Dem Mieter wird - abweichend von der gesetzlichen Regelung - ein Übermaß an

Renovierungspflichten auferlegt. Er muss die Endrenovierung unabhängig vom

Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur und dem Zustand der Mietsache

durchführen. Dass die vertragliche Äquivalenz einschneidend gestört werden

kann, wenn dem Vermieter zur Abgeltung der Gebrauchsgewährung nur die

Mietzahlung verbleibt, hat sich der Vermieter selbst zuzuschreiben. Wenn er dem

Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt, trägt er das Risiko der

Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, dass dadurch das

vertragliche Gleichgewicht gestört wird.

b. Der Beklagte kann auch nicht anteilige Renovierungskosten in Anlehnung an § 18

Nr. 2 MV beanspruchen. Nach dieser Klausel beteiligt sich der Vermieter

entsprechend dem Zustand der Mieträume in angemessener Höhe an den

Renovierungskosten, wenn eine vom Mieter durchgeführte Renovierung (§ 15)

kürzer als zwei Jahre zurückliegt. Diese Klausel ist schon deshalb nicht

einschlägig, weil sie erst für das fünfte bis siebente Mietjahr bestimmt war, wie die

Bezugnahme auf § 15 MV und die dort niedergelegte fünfjährige Renovierungsfrist

zeigt. Der Beklagte kann diese Abgeltungsklausel aber auch deshalb nicht für sich

reklamieren, weil sie in Fortschreibung von § 15 Nr. 1 MV gemäß § 307 BGB

unwirksam ist. Denn der in § 15 Nr. 1 MV enthaltene Fristenplan stellt eine "starre"

Fälligkeitsregelung dar, die die Klägerin als Mieterin unangemessen benachteiligt.

Sie hat sich darin ohne Einschränkung verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in

den Mieträumen "alle 5 Jahre" fachgerecht renovieren zu lassen. Es entspricht

inzwischen gefestigter Rechtsprechung, dass starre Fälligkeitsregelungen dieser

Art unwirksam sind (vgl. BGH NJW 2006, 1728; 3006, 2915; 2004, 2586). Aus der

Sicht eines verständigen Mieters hat die in § 15 Nr. 1 MV enthaltene Regelung die

Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen Frist

von fünf Jahren auch dann zur Renovierung verpflichtet ist, wenn die Räume nach

ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind (vgl.

BGH NJW 2006, 1728). Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen

Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren" Berechnungsgrundlage

verpflichtet, die an einem Fristenplan von fünf Jahren ausgerichtet ist, ist ebenfalls

gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (BGH NJW 2006, 3778 -

Urteil vom 18.10.2006 –VIII ZR 52/06 – auch bei www.juris.de). Bei einer

Abgeltungsklausel handelt es sich um eine - zeitlich vorverlagerte - Ergänzung der

vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von

Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan (BGHZ 105, 71, 77). Ihr Zweck

besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels

Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung

verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für

den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der

Mietzeit zu sichern (BGHZ aaO, S. 77, 84; NJW 2004, 3042 , unter II 2 a bb). Eine

derartige Formularklausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von

Treu und Glauben dann unangemessen, wenn sie eine "starre"

Berechnungsgrundlage hat, die eine Berücksichtigung des tatsächlichen

Erhaltungszustands der Wohnung nicht zulässt. Denn dies kann im Einzelfall dazu

führen, dass der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der

Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermäßig hohe

Abgeltungsquote zu tragen hat. Sind etwa Wände und Decken der Räume mit

besonders "langlebigen" Materialien dekoriert oder hat der Mieter die einzelnen

Räume wenig genutzt, kann es an einem Renovierungsbedarf nach Ablauf der im

Mietvertrag für die Ausführung der Schönheitsreparaturen bestimmten üblichen -

Fristen fehlen (vgl. BGH NJW 2004, 2586). Auch eine "starre" Abgeltungsregelung

führt bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Räume dazu, dass

der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es

dem tatsächlichen Abnutzungsgrad entspricht. Hierdurch wird dem Mieter eine

übermäßige, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unzulässige

Verpflichtung zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten

auferlegt. Dies ist mit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ebenso

wenig zu vereinbaren wie die Auferlegung von Renovierungspflichten nach einem

feststehenden Fristenplan ohne Rücksicht auf den tatsächlichen

Renovierungsbedarf. Dem folgt der Senat für den vorliegenden Fall. Der Beklagte

hat keinen Anspruch auf anteilige Renovierungskosten, die er auch in vollem

Umfang nach fünf Jahren nicht hätte ersetzt verlangen können.

3. Der Beklagte kann sein Gegenrecht auch nicht mit Erfolg auf Ersatzansprüche

wegen des verfleckten Teppichbodens stützen. Zwar handelt es sich insoweit

nicht um Schönheitsreparaturen (vgl Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., Rn.

224 m.w.N.). Der Beklagte hat aber Einzelheiten zum Zustand des Bodens nicht

vorgetragen. Dann kann durchaus eine normale Abnutzung des Teppichbodens

vorliegen, die naturgemäß in für Schulungszwecke gemieteten Unterrichts- und

Büroräumen erheblich ist. Davon geht auch der Beklagte aus, wenn er geltend

macht, die Klägerin werde für den Verschleiß anteilig herangezogen. Dieser

Verschleiß ist durch den Mietzins abgegolten.

4. Der Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ist aus den

zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils gerechtfertigt. Insoweit fehlt es

auch an einem Berufungsangriff.

II.

Auch die Voraussetzungen von § 522 Abs. 2 Satz 1 Nrn. 2 und 3 ZPO liegen vor.

Der Beklagte wird darauf hingewiesen, dass eine Rücknahme des Rechtsmittels vor

einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO kostenrechtlich privilegiert ist.

Z. Vorsitzender Richter am

Oberlandesgericht

T. Richter am

Oberlandesgericht

S. Richter am

Oberlandesgericht