Urteil des OLG Brandenburg vom 13.03.2017

Gericht

Brandenburgisches Oberlandesgericht

Aktenzeichen

4 U 161/06

Entschieden

13.03.2017

Schlagworte

Darlehensvertrag , Vermittler , Urkunde , Immobilie , Täuschung , Kaufpreis , Erwerb , Verkehrswert , Vertretungsmacht , Unterzeichnung

OLG Brandenburg: darlehensvertrag, vermittler, urkunde, immobilie, täuschung, kaufpreis, erwerb, verkehrswert, vertretungsmacht, unterzeichnung

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 4.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

4 U 161/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 171 BGB, § 172 BGB, § 173

BGB , § 134 BGB , § 488 Abs 3 S

1 BGB

Finanzierter Immobilienerwerb: Wirksamkeit des durch den

vollmachtlosen Treuhänders geschlossenen Darlehensvertrages

bei Unkenntnis der finanzierenden Bank von der Nichtigkeit des

Vollmacht in den 1990er Jahren; Haftung der Bank bei

Unterschied zwischen Finanzierungswert einer Immobilie und

deren Beleihungswert; Auswirkung der Kenntnis der Bank vom

Beleihungswert auf die Bankhaftung; Haftung der Bank bei

Doppelrolle in der Immobilienfinanzierung

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung

durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren

Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe

von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Rückzahlung eines Betrages von 56.939,97 €

aus einem mit den Beklagten geschlossenen Darlehensvertrag vom

30.01.1999/04.02.1999 über eine Darlehenssumme von 135.312,02 DM. Die Klägerin hat

den Darlehensvertrag mit Schreiben vom 23.08.2001 wegen Zahlungsverzuges

gekündigt.

Die Beklagten bevollmächtigten die … Steuerberatungsgesellschaft mbH im

Zusammenhang mit dem Erwerb einer Wohnung in O. damit, in ihrem Namen alle

Rechtsgeschäfte, Rechtshandlungen und Maßnahmen vorzunehmen, insbesondere

Willenserklärungen abzugeben und entgegenzunehmen, welche für den Erwerb bzw. die

Errichtung des Kaufgegenstandes, dessen Finanzierung und Vermietung erforderlich

oder zweckmäßig waren, oder den Bevollmächtigten zweckmäßig erschienen.

Die … GmbH übersandte der Klägerin mit Schreiben vom 03. November 1992 (Anlage K

7) einen Finanzierungsantrag mit beigefügten Bonitätsunterlagen sowie ein Schreiben

vom 16. November 1992 (Anlage K 8), mit dem die Ausfertigung der Vollmacht

übersandt werden sollte (Anlage K 34).

Am 07./17. Dezember 1992 schlossen die Parteien einen Darlehensvertrag, wobei die

Beklagten durch die … GmbH vertreten wurden. Die Beklagten schlossen, wiederum

vertreten durch die … GmbH, am 28.12.1992 den notariellen Kaufvertrag über den

Erwerb der Wohnung Nr. 122 der Anlage O., M. Landstraße.

Der Darlehensvertrag wurde in der Folgezeit mit Vertrag vom 01./26. April 1993

dahingehend abgeändert, dass statt der ursprünglich vorgesehenen Tilgung über eine

Lebensversicherung nunmehr eine annuitätische Tilgung vereinbart wurde. Mit

Darlehensvertrag vom 30. September/07. Oktober 1993 wurde die Änderung rückgängig

gemacht und wieder die Tilgung über eine Lebensversicherung vereinbart. Während die

vorherigen Darlehensverträge jeweils von einem Vertreter der … GmbH als Vertreter der

Beklagten unterschrieben waren, wurde dieser Darlehensvertrag von den Beklagten

persönlich unterzeichnet. Alle Darlehen waren durch eine Grundschuld auf dem

Miteigentumsanteil über DM 136.983,00 gesichert. Mit Darlehensvertrag vom 30.

Januar/04. Februar 1999 wurden sämtliche Darlehen auf das Unterkonto-Nr. ...

umgeschuldet. Dieser Darlehensvertrag wurde wiederum von den Beklagten persönlich

unterschrieben.

Im Jahr 2000 stellten die Beklagten ihre Zahlungen ein. Die Klägerin kündigte mit

Schreiben vom 23. August 2001 das Darlehen und stellte einen Betrag von 138.781,27 €

zur Zahlung fällig.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil des

Landgerichts Cottbus vom 28.9.2006 Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat der Klage nach Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugin R.

in vollem Umfang stattgegeben. Es begründet dies damit, dass der Darlehensvertrag

vom 04.02.1999 wirksam zustande gekommen sei. Er sei unstreitig von beiden

Beklagten persönlich unterschrieben worden, so dass sich die Frage einer wirksamen

Vertretung hier nicht stelle. Der vereinbarte Darlehensvertrag sei durch Ablösung der

alten Darlehen bestimmungsgemäß verwendet worden und gelte daher als Zahlung an

die Beklagten.

Der Darlehensvertrag vom 04.02.1999 sei auch aufgrund der Zahlungsrückstände der

Beklagten wirksam gekündigt worden.

Die Beklagten könnten sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass mit dem Darlehen

vom 04.02.1999 Darlehen abgelöst worden seien, die ihrerseits nicht wirksam zustande

gekommen seien, so dass aus denen keine Verpflichtungen der Beklagten erwachsen

wären.

Die Kläger seien zwar bei Abschluss des Darlehensvertrages vom 07.12.1992 nicht

wirksam vertreten worden, da der Geschäftsbesorgungsvertrag vom 17.10.1992

zwischen den Beklagten und der Firma … GmbH wegen Verstoßes gegen das

Rechtsberatungsgesetz unwirksam gewesen sei, da die Firma … GmbH nicht über die für

solche Rechtsgeschäfte erforderliche Genehmigung verfügt habe.

Der Darlehensvertrag sei jedoch gemäß §§ 171, 172 BGB als wirksam anzusehen, weil

der Klägerin bei Abschluss des Darlehensvertrages eine Ausfertigung der notariellen

Vollmachtsurkunde vom 17.10.1992 vorgelegen habe. Der Klägerin könne nicht

vorgeworfen werden, dass sie die Unwirksamkeit der Vollmacht hätte kennen müssen.

Weder einem Notar noch einer Bank könne hinsichtlich des Abschlusses solcher

Geschäftsbesorgungsverträge vorgeworfen werden, dass unberücksichtigt geblieben sei,

dass die Vollmacht mangels der erforderlichen Erlaubnis nach dem Beratungsgesetz

unwirksam gewesen sei. Denn im Dezember 1992 habe die höchstrichterliche

Rechtsprechung für Verträge dieser Art eine Genehmigung nach dem

Rechtsberatungsgesetz noch nicht verlangt. Die Rechtsprechung des BGH insoweit sei

erst seit Dezember 2000 bekannt.

Die Kammer sehe als erwiesen an, dass bei Abschluss des Darlehensvertrages im

Dezember 1992 der Klägerin eine Ausfertigung der notariellen Vollmachtsurkunde vom

17.10.1992 vorgelegen habe. Die Kammer stützt sich hierbei auf eine Reihe von Indizien.

Zum einen sei die Klägerin im Besitz einer Ausfertigung der notariellen

Vollmachtsurkunde vom 17.10.1992. Diese habe die Klägerin in der mündlichen

Verhandlung vom 22.03.2005 dem Gericht zur Einsicht vorgelegt.

Zudem habe die Firma … GmbH unstreitig ein Schreiben vom 16.11.1992 an die

Klägerin gerichtet, in welchem vermerkt sei, dass als Unterlage ein notarielles

Angebot/Vollmacht übersandt werde. Es bestehe daher eine starke Vermutung, dass

eben diese Ausfertigung der Urkunde mit dem Schreiben vom 16.11.1992 der Klägerin

übersandt worden sei. Schließlich habe auch die Zeugin R. anlässlich ihrer Vernehmung

vor dem Amtsgericht Ludwigsburg ausdrücklich erklärt, dass sie und ihre Kolleginnen, die

die Darlehensverträge dieser Art zu bearbeiten gehabt hätten, eine Spezialeinweisung

von der Klägerin erfahren hätten. Hiernach habe die Anweisung bestanden, dass die

Unterlagen vollständig bei der Darlehenszusage vorliegen mussten. Auch wenn die

Zeugin R. sich an den konkreten Vorgang aus dem Jahre 1992 nicht mehr habe erinnern

können, ergebe sich insgesamt kein begründeter Zweifel daran, dass die im Besitz der

Klägerin befindliche Ausfertigung der notariellen Urkunde dieser mit Schreiben vom

16.11.1992 zugegangen sei.

Die Beklagten könnten sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ihnen die Valuta des

Darlehensvertrages nicht wirksam ausgezahlt worden sei. Die … GmbH habe

vereinbarungsgemäß die aufgenommenen Darlehensgelder zur Bezahlung der

eingegangenen Kaufpreisverpflichtung verwendet, als Gegenleistung seien die Beklagten

auch Eigentümer der Eigentumswohnung geworden. Nach einhelliger Rechtsprechung

habe ein Darlehensnehmer die Valuta auch dann erhalten, wenn sie ihm nicht direkt

zugeflossen, sondern vertragsgemäß unmittelbar an einen Treuhänder zum Erwerb einer

Immobilie ausgezahlt worden sei.

Die Beklagten könnten sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die Eigentumswohnung

sei überteuert und sie seien wegen deren Rentabilität von der Verkäuferin arglistig

getäuscht worden.

§ 9 Abs. 3 VerbrKrG finde keine Anwendung, da hier ein realer Kreditvertrag im Sinne des

§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG vorliege. Der Umstand, dass die Grundschuld nicht unmittelbar

von den Beklagten sondern von dem Bauträger und Verkäufer zur Verfügung gestellt

worden sei, sei nach Rechtsprechung des BGH unerheblich. Es komme daher hier nicht

darauf an, ob die Behauptungen der Beklagten hinsichtlich der Überteuerung der

gekauften Wohnung und hinsichtlich der falschen Angaben zur Finanzierung und zur

steuerlichen Abschreibung überhaupt zuträfen.

Die Beklagten könnten auch nicht mit Erfolg geltend machen, dass die Klägerin

hinsichtlich der Rentabilität und des Wertes der verkauften Eigentumswohnung einen

Wissensvorsprung gehabt habe und sie die Beklagten insoweit hätte aufklären müssen.

Es sei nicht ersichtlich, dass die Klägerin im Zusammenhang mit der Planung des

Projektes in O., mit seiner Durchführung und seinem Vertrieb über ihre Rolle als

Kreditgeberin hinausgegangen bzw. sie darüber informiert gewesen sei, dass der Wert

der Eigentumswohnung angeblich nur die Hälfte des vereinbarten Kaufpreises

ausgemacht habe oder dass die Rentabilität entgegen der Zusage der Verkäuferin nicht

gegeben gewesen sei. Die hierzu gemachten Ausführungen der Beklagten seien

allgemein und unspezifiziert gehalten und könnten nicht belegen, dass die Klägerin im

konkreten Fall insoweit einen Wissensvorsprung gehabt habe.

Im Übrigen sei aber auch nicht nachvollziehbar, dass die Eigentumswohnungen mit ca.

105.000,00 DM zwangsläufig überteuert gewesen sei. Die Höhe des Kaufpreises richte

sich neben der Größe maßgeblich nach der Wohnlage und der Ausgestaltung der

Wohnung. Insoweit fehlten aber konkrete Angaben seitens der Beklagten.

Die Beklagten streben mit dem Rechtsmittel der Berufung die Abweisung der Klage

insgesamt an. Sie begründen ihr Rechtsmittel wie folgt:

Das Landgericht habe zu Unrecht der Zeugenaussage entnommen, dass der Klägerin

am 17.11.1992 eine Ausfertigung der Vollmachtsurkunde zugegangen sei. Die Zeugin R.

sei am konkreten Kreditgeschäft jedenfalls zum rechtlich relevanten Zeitpunkt

überhaupt nicht beteiligt gewesen. Die Klägerin habe hier die falsche – weil unzuständige

– Zeugin benannt. Die Zeugin könne keine Auskunft darüber geben, ob im konkreten Fall

eine Vollmacht vorgelegen habe oder nicht. Nur der zuständige Sachbearbeiter könne

dem Gericht ein Bild über seine individuelle Arbeitsweise und Zuverlässigkeit vermitteln.

Erforderlich sei ein konkreter Nachweis im individuellen Fall, nicht etwa nur die

Bestätigung einer grundsätzlichen Arbeitsweise, wonach im Allgemeinen mit

Ausfertigungen gearbeitet worden sei. Mehr habe die Zeugin jedoch nicht bestätigen

können. Die mit der Erbringung des entsprechenden Vollbeweises belastete Klägerin

habe nicht den Beweis jenseits aller vernünftigen Zweifel dafür erbringen können, dass

ihr bei Unterzeichnung des Darlehensvertrages eine notarielle Ausfertigung vorgelegen

habe. Soweit die Zeugin behaupte, dass, wenn eine Kopie übersandt worden wäre, dies

auf dem Anschreiben vermerkt worden wäre, handele es sich um eine Behauptung ins

Blaue hinein, die durch nichts gerechtfertigt sei. Allein die Tatsache, dass sich die

Klägerin jetzt in Besitz einer notariellen Ausfertigung befinde, lasse nicht den Schluss zu,

dass dies bereits bei Unterzeichnung des Darlehensvertrages so gewesen sei. Auch die

Tatsache des Stempelaufdruckes lasse keinen Rückschluss auf das Vorliegen der

notariellen Ausfertigung zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Darlehensvertrages zu,

vor allem auch deshalb, weil dem Stempelaufdruck gar nicht zu entnehmen sei, wann

dieser angebracht worden ist.

Der mangels wirksamer Vertretung unwirksame Darlehensvertrag sei auch nicht durch

die Prolongation genehmigt worden. Rechtsfolgen könnten sich an spätere Erklärungen

nur knüpfen, wenn sich diese als Novation, also Abschluss eines neuen

Darlehensvertrages, darstellten. Hier sei jedoch kein ein neuer Darlehensvertrag

geschlossen worden. Eine Neuvornahme könne nur vorliegen, wenn dem

Darlehensnehmer etwas Neues gewährt werde. Die Umstellung der Tilgungsform vom

endfälligen Darlehen auf eine annuitätische Tilgung gehöre dazu nicht.

Zudem müsse sowohl bei einer konkludenten als auch bei einer ausdrücklichen

Genehmigung der Genehmigende die Unwirksamkeit kennen oder zumindest mit ihr

rechnen. Davon könne bei einem Darlehensnehmer, der von dem Verstoß gegen das

Rechtsberatungsgesetz nichts wissen könne, nicht die Rede sein. Das Verhalten der

Beklagten habe jedenfalls nicht den Erklärungswert „ich genehmige den bislang

unwirksamen Darlehensvertrag“ gehabt.

Die Beklagten hätten die Darlehensvaluta auch nicht empfangen. Die Beklagten seien

durch die Verfügung der Darlehensvaluta an Dritte nicht von Verbindlichkeiten befreit

worden. Denn alle Verträge, also auch der Kaufvertrag und die verschiedenen

Funktionsträgerverträge, seien von den hierzu nicht bevollmächtigten Treuhändern

abgeschlossen worden und damit gegenüber den Beklagten unwirksam.

Das Landgericht habe den Vortrag zum institutionalisierten Zusammenwirken,

insbesondere zum erkannten Vollmachtsmissbrauch und zur

Aufklärungspflichtverletzung der Klägerin, nicht berücksichtigt.

Die Darlehensvermittler der S.-Gruppe hätten mit Wissen und Wollen der Klägerin die

Finanzierungsberatung durchgeführt und seien damit im Pflichtenkreis der Klägerin tätig

gewesen. Die Klägerin habe sich systematisch der Vertriebsstruktur und des

Treuhandmodells bedient, um eine Vielzahl von Darlehen problemlos an den Mann zu

bringen.

Das Darlehensgeschäft wäre ohne das Verkaufsgeschäft nicht abgeschlossen worden

und umgekehrt. Die Kreditvermittlung habe auf einem eindeutigen Auftrag im Rahmen

des Exklusivfinanzierungsvermittlungsvertrages zwischen der Klägerin und den

Vertriebstreuhändern beruht. Es lägen hinreichend tatsächliche Anhaltspunkte dafür vor,

um von einem organisierten Zusammenwirken der Klägerin und des Vermittlers

auszugehen.

Wesentliche Verkaufsargumente seien gewesen, dass sich die Kunden um nichts

kümmern müssten und eine seriöse deutsche Großbank das gesamte Objekt finanziere.

Im Prospekt und in der Stammurkunde sei mehrfach die Rede von der finanzierenden

Bank oder dem großen deutschen Kreditinstitut, welches die Erwerberfinanzierung

bereits zugesagt habe. Die Klägerin habe als einzige Bank die Investitionen finanziert.

Die Klägerin habe das gesamte Vertragswerk durch ihre Rechtsabteilung überprüft. Sie

habe sich die gesamte Zwischen- und Enderwerberfinanzierung vertraglich gesichert. Sie

habe um den an den Erwerbern verübten Betrug, gerade im Hinblick auf den überhöhten

Garantiemietzins und die versteckte Innenprovision, gewusst.

Die Klägerin habe zudem genaue Kenntnis über die Vertriebsprovision gehabt. Die

gesamte Abwicklung der Provisionszahlungen sei über Konten der Klägerin gelaufen.

Dem Informationsmaterial sei für den Verbraucher lediglich zu entnehmen gewesen,

dass eine Maklercourtage von 3 % zzgl. Mehrwertsteuer zu entrichten sei. Anhaltspunkte

dafür, dass hier eine Innenprovision in Höhe von 18,24 % fällig würde, seien dem

Informationsmaterial nicht zu entnehmen gewesen. Den Mitarbeitern der Klägerin K., H.,

Sch. und E. seien Grund und Höhe der versteckten Innenprovision in Höhe von 16 % +

Mehrwertsteuer bezogen auf den vollfinanzierten Gesamtaufwand bekannt gewesen.

Aufgrund einer am 25.10.2006 vor dem Landgericht Schweinfurt durchgeführten

Beweisaufnahme hätten die Prozessbevollmächtigten der Beklagten erstmals

wesentliche Umstände erfahren, die bisher nicht in das Verfahren hätten eingeführt

werden können. Diese neuen Umstände seien nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO hier

zuzulassen. Nach Aussage der Zeugin habe die Klägerin im Vorfeld dem Vertrieb die

entsprechenden Angaben zu den Darlehenskonditionen und zu frei bleibenden

Zinssätzen zum Zwecke der Bewerbung von Darlehen zur Verfügung gestellt. Die

Klägerin habe damit dem Vertrieb das Material zur Darlehensberatung geliefert. Der

Zeuge E. habe zur Frage nach der konkreten Höhe der Innenprovision (dort 18,24 %)

befragt geantwortet „ja, das wusste bei uns jeder Stift“.

Die Klägerin habe gewusst, dass der Kredit 182,64 % des von ihr selbst ermittelten

Verkehrswerts betragen habe. Dies ergebe sich aus dem in dem Kreditprotokoll (Anlage

BB 13) aufgeführten Passus „Bel. Auslauf: 182,64„ . Schließlich finde sich in diesem

Kreditprotokoll der Hinweis „Vermittlerschlüssel: 66-7“. Hieraus ergebe sich, dass die …

GmbH mit Wissen und Wollen der Beklagten als deren Kreditvermittlerin tätig gewesen

sei, ansonsten sei kein vernünftiger Grund denkbar, weshalb die Klägerin hier

Vermittlernummern zuweisen sollte.

Dem Mitarbeiter der Klägerin, Herrn K., sei aus den Prospektunterlagen bekannt

gewesen, dass gegenüber den Erwerbern nicht mit dem marktüblichen Mietzins in Höhe

von 8,00 bis 10 DM/m² sondern mit dem fiktiven, weit überhöhten Garantiemietzins von

15,00 DM/m² geworben worden sei. Hiermit seien sowohl das institutionelle

Zusammenwirken als auch die Kenntnis der an den geschädigten verübten Täuschung

der Initiatoren nachgewiesen.

Die Beklagten beantragen,

das Urteil des Landgerichts abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Sie tritt dem Vortrag der Beklagten

unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages entgegen. Sie

bestreitet insbesondere die Angaben der Beklagten zur Höhe des marktüblichen

Mietzinses und der Verkehrswertes der Wohnung zum Zeitpunkt des Erwerbs.

II.

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Der Klägerin steht der Anspruch auf Rückzahlung des Darlehensbetrages – der der Höhe

nach nicht bestritten ist – gem. § 488 Abs. 3 Satz 1 BGB zu. Zwischen den Parteien ist

unstreitig, dass bei Kündigung des Darlehns am 23.08.2001 die

Kündigungsvoraussetzungen gem. Nr. 12 e der Allgemeinen Darlehensbedingungen

vorlagen.

1. Der Darlehensvertrag ist wirksam zwischen der Klägerin und den Beklagten zustande

gekommen.

Zwar wurde der Darlehensantrag vom 07.12. 1992, der von der Klägerin am 17.12.1992

angenommen wurde, nicht von den Beklagten selbst, sondern von dem durch notarielle

Urkunde vom 17.10.1992 bevollmächtigten Vermittler gestellt.

Diese Vollmacht war wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 1 Satz 1RBerG i .V.m. § 134 BGB

nichtig.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH wird der gute Glaube eines Vertragspartners

an den durch eine nichtige Vollmacht gesetzten Rechtsschein jedoch nach den

Vorschriften des §§ 171 f. BGB geschützt, wenn die Vollmachtsurkunde im Original oder

in Form einer Ausfertigung bei Abschluss des Darlehensvertrages vorliegt.

Eine objektive Rechtsscheinsgrundlage war hier ab dem 17.11.1992 gegeben, da zu

diesem Zeitpunkt der Beklagten eine Ausfertigung der notariellen Vollmacht gem. § 47

BeurkG vorgelegen hat.

Das Landgericht hat hierzu festgestellt, dass dem Schreiben der … GmbH an die

Klägerin vom 16.11.1992, welches dieser am 17.11.1992 zugegangen ist, als Anlage

eine Ausfertigung der Vollmachtsurkunde beilag. Der Senat hat seiner Entscheidung

diese vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen,

da keine konkreten Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit bzw. Vollständigkeit der

entscheidungserheblichen Feststellungen begründen (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht stützt seine Überzeugung insoweit auf ein Zusammenkommen

verschiedener Indizien, die in der Gesamtschau mit hinreichender Wahrscheinlichkeit

dafür sprechen, dass die Ausfertigung bereits zu diesem Zeitpunkt vorgelegen hat. Es

bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass das Landgericht im Rahmen seiner

richterlichen Überzeugungsbildung von einer unvollständigen oder fehlerhaft ermittelten

Tatsachengrundlage ausgegangen ist.

Das Landgericht hat durchaus berücksichtigt, dass die Zeugin R. nicht bestätigen

konnte, dass sie sich erinnere, dass bei Unterzeichnung des Darlehensvertrages die

Urkunde vorgelegen habe. Sie konnte lediglich angeben, dass eine Handlungsanweisung

der Bank an die mit den Projekten der … GmbH beschäftigten Mitarbeiter bestanden

hat, wonach Darlehensverträge erst zu unterzeichnen waren, wenn die Urkunde vorlag.

Sie selbst habe sich sorgfältig an diese Vorgabe gehalten, gehe aber davon aus, dass

die an dem Projekt mitwirkenden Kollegen sich entsprechend verhalten hätten. Die

Zeugin sagte ferner aus, dass mit den Anschreiben, die dem vom 16.11.1992

entsprachen, regelmäßig die Urkunden eingereicht worden seien. Die Anschreiben und

die Vollmachtsurkunden seien separat abgelegt worden.

Es ist nicht zu beanstanden, dass das Landgericht diese Aussage im Zusammenspiel

mit weiteren unstreitigen Tatsachen für seine Überzeugungsbildung hat ausreichen

lassen.

Immerhin ist unstreitig, dass den Mitarbeitern der Klägerin eine entsprechende

Arbeitsanweisung erteilt worden; sie ist in Kopie zu den Akten gereicht worden (B 23, Bl.

215 d.A.).

Die Klägerin ist zudem im Besitz einer Ausfertigung der Vollmachtsurkunde. Die

Beklagten haben auch nicht vorgetragen, wann und wie die Klägerin in den Besitz der

Ausfertigung gekommen sein soll, wenn nicht mit dem Schreiben vom 16.11.1992. Es

bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass mit dem Schreiben vom 16.11.1992 nur eine

Abschrift der Vollmachtsurkunde übersandt worden sein könnte. Der Notar war

angewiesen, lediglich mehrere Ausfertigungen und keine Abschriften zu fertigen.

Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass in vergleichbaren

Fällen einer Anlagefinanzierung durch die Klägerin Darlehensverträge unter Daten

unterzeichnet wurden, zu denen die Ausfertigung der jeweiligen Vollmachtsurkunde aus

tatsächlichen Gründen noch nicht vorliegen konnte. In den von den Beklagten in den

Einzelheiten geschilderten Fällen gilt jeweils die Besonderheit, dass es sich um

Darlehensverträge handelte, die in den letzten Tagen eines Jahres unterzeichnet wurden,

während der Treuhandvertrag erst Anfang des Folgejahres beurkundet wurde. Diese

zeitliche Abfolge lässt sich damit erklären, dass es aus steuerlichen Gründen von

Bedeutung war, dass der Darlehensvertrag noch im Vorjahr geschlossen wurde. Die

Datierung auf dem Darlehensvertrag besagt zudem nicht zwingend, dass der

Darlehensvertrag tatsächlich bereits vor Vorlage der Urkunde unterzeichnet wurde;

genauso gut ist es möglich, dass dieser dann im „Kundeninteresse“ rückdatiert wurde.

Im vorliegenden Fall bestand ein derartiger Zeitdruck jedoch nicht. Die Vollmacht

datierte bereits vom 17.10.1992. Selbst wenn dem Schreiben vom 16.11.1992 die

Vollmacht nicht beigelegen hätte, hätte die Klägerin diese anfordern und deren Zugang

abwarten können, ohne dass eine rechtzeitige Unterzeichnung des Darlehensvertrages

gefährdet gewesen wäre.

Nachdem danach feststeht, dass die Ausfertigung der Vollmachtsurkunde der Klägerin

ab dem 17.11.1992 vorgelegen hat, kommt es entgegen den Ausführungen des

Prozessbevollmächtigten im Termin am 30.05.2007 auch nicht darauf an, ob die

Vollmacht bereits bei Eröffnung des Kontos am 30.11.1992 vorgelegen haben muss,

oder ob es genügt, wenn diese bei Auszahlung des Darlehensbetrages am 23.12.1992

bei der Klägerin vorlag.

b) Die Klägerin hat die Nichtigkeit der vorgelegten Vollmacht weder gekannt noch

kennen müssen (§173 BGB).

Die Klägerin musste nicht erkennen, dass ein Verstoß gegen § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG

vorliegt, weil selbst der BGH bis Ende der neunziger Jahre derartige Vollmachten als

wirksam angesehen hat (BGH v. 16.03.2004, XI ZR 60/03, zitiert nach juris, Rn. 17, m.

umfangreichen Rechtsprechungshinweisen). Soweit die Beklagten meinen, dass es für

die Klägerin aufgrund der besonderen Reichweite der Vollmacht erkennbar gewesen sei,

dass hier ein Verstoß gegen das RBerG vorliege, da die Bevollmächtigte für die

Beklagten sogar Rechtsanwälte beauftragen durfte, ist dem nicht zuzustimmen. Der

Gutglaubensschutz greift nach der Rechtsprechung des BGH sogar dann, wenn die

umfassende Vollmacht eine Ermächtigung zur Vertretung gegenüber Gerichten und

Behörden enthält ( BGH, WM 2005, 327 ff. (329)).

Allein die Tatsache, dass die Klägerin in ihrer Handlungsanweisung vorgegeben hat, nur

bei Vorlage einer notariellen Ausfertigung Darlehen zu vergeben, genügt entgegen der

Auffassung der Beklagten ebenfalls nicht dafür, deren Bösgläubigkeit anzunehmen.

Denn es ist eine Vielzahl von Gründen denkbar, weshalb die Klägerin Wert auf die

Vorlage einer Vollmachtsurkunde bzw. deren Ausfertigung gelegt hat.

Hinzu kommt, dass es nach § 173 BGB nicht auf die Kenntnis oder das Kennenmüssen

der den Mangel der Vertretungsmacht begründenden Umstände ankommt, sondern auf

Kenntnis oder Kennenmüssen der fehlenden Vertretungsmacht selbst. Die in Rede

stehende Urkunde enthält jedoch keine Angaben dazu, dass der Geschäftsbesorger

über die erforderliche Rechtsbesorgungserlaubnis nicht verfügt, so dass sich der

Urkunde selbst nicht alle relevanten Umstände hätten entnehmen lassen (BGH, a.a.O.).

c) Der Anwendbarkeit der §§ 172 f. BGB steht auch nicht entgegen, dass sich

Grundstücksverkäufer und Bank derselben Vertriebsorganisation bedient haben. Der II.

ZS des BGH hat zwar in zwei Entscheidungen vom 14. Juni 2004 in obiter dicta bei einem

kreditfinanzierten Erwerb eines Immobilienfondsanteils die Heilungsmöglichkeit nach §§

172 f. BGB in Abrede gestellt, weil ein verbundenes Geschäft i.S.d. § 9 VerbKrG vorliege,

wenn sich Fondsgesellschaft und kreditgebende Bank derselben Vertriebsorganisation

bedienten. In einem solchen Fall könne dem Anleger der Rechtsschein einer wirksame

Vollmacht mangels eines Vertrauensverhältnisses zum Treuhänder nicht zugerechnet

werden und die an dem Vertriebskonzept beteiligte Bank nicht wie ein gutgläubiger

Dritter behandelt werden (BGH, WM 2004, 1529 ff. (1531); 1536 ff. (1538)).

Diese Rechtsprechung können die Beklagten jedoch nicht für sich fruchtbar machen.

Zum einen liegt kein verbundenes Geschäft gem. § 9 VerbrKrG vor, da der Kredit durch

ein Grundpfandrecht gesichert worden ist. Gem. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG sind die

Vorschriften über verbundene Geschäfte auf Grundpfandkreditverträge nicht anwendbar.

§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbKrG greift auch dann ein, wenn das Grundpfandrecht nicht von dem

Verbraucher, sondern von einem Dritten bestellt worden ist und vom Verbraucher

lediglich teilweise übernommen wurde (BGH, WM 2005, 72 ff. (74); 375 ff. (376)).

Darüber hinaus besteht kein systematischer Zusammenhang zwischen den §§ 172 ff.

BGB und § 9 VerbrKrG. Die Regelungen der §§ 172 ff. BGB setzen kein irgendwie

geartetes Vertrauensverhältnis zwischen dem Vertreter und dem Vertretenen voraus,

sondern knüpfen nur an die eigenverantwortliche Vollmachtskundgabe des Vertretenen

an (BGH, WM 2006, 1060 ff (1062)).

d) Es liegt auch kein Fall des Missbrauchs der Vertretungsmacht vor.

Die §§ 172 ff. BGB sind in einem Fall des Missbrauchs der Vertretungsmacht oder der

Beteiligung an einem unerlaubten Rechtsgeschäft nicht anwendbar.

Ein Missbrauch der Vertretungsmacht liegt vor, wenn die nach dem Anlagekonzept

vorgesehene Einschaltung und Bevollmächtigung des Treuhänders nicht auf der

eigenverantwortlichen Entscheidung des einzelnen Anlegers, sondern mit Billigung der

Bank durch Initiatoren des Anlagemodells gegen dessen ausdrücklichen oder

mutmaßlichen Willen ohne ausreichende Wahrung seiner schutzwürdigen Interessen

erfolgt (BGH, v. 09.11.2004, XI ZR 315/03, juris Rn. 20).

Anhaltspunkte dafür, dass die … GmbH nicht genau die Rechtgeschäfte abgeschlossen

hat, die sie den Beklagten in den der Vollmachterteilung vorangegangenen Gesprächen

bzw. den übergebenen Unterlagen angekündigt hat, wurden seitens der Beklagten

jedoch nicht vorgetragen.

Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass es gerade der Wunsch der Beklagten war, sich

um nichts kümmern zu müssen. Zwar können die Schutzinteressen des

Vollmachtgebers ausnahmsweise höher zu bewerten sein als diejenigen des auf die

Vollmachtskundgabe vertrauenden Vertragspartners, etwa wenn die Urkunde dem

Vollmachtsgeber entwendet worden ist. Davon kann jedoch bei Anlegern, die sich zum

Erwerb einer Eigentumswohnung entschließen, um Steuern zu sparen, und sich um die

dafür erforderlichen Geschäfte ebenso wenig kümmern wollen, wie um die Verwaltung

und Vermietung der Wohnung, sondern alles in fremde Hände legen und einer

Geschäftsbesorgerin deshalb eine notariell beurkundete Vollmacht erteilen, keine Rede

sein (BGH, a.a.O., Rn. 21).

Die Tätigkeit der Klägerin stellt sich auch nicht als Beteiligung an einer unerlaubten

Rechtsbesorgung dar. Nach der Rechtsprechung des BGH kann ein Darlehensvertrag

gem. Art. 1 § 1 RBerG, § 134 BGB nichtig sein, wenn die Bank und der

Geschäftsbesorger in einer Weise zusammengearbeitet haben, dass die Tätigkeit der

Bank als Beteiligung an einer unerlaubten Rechtsbesorgung angesehen werden muss.

Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn sich der Darlehensvertrag als wirtschaftliches

Teilstück zur Erreichung eines verbotenen Gesamtzwecks darstellt (BGH, v. 09.11.2004,

XI ZR 315/03, juris Rn. 30). Davon kann indes bei einem kreditfinanzierten

Immobilienerwerb zu Steuersparzwecken, ohne dass weitere Umstände hinzukommen,

keine Rede sein (a.a.O).

2. Den Beklagten steht gegen die Klägerin auch kein aufrechenbarer

Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss unter dem

Gesichtspunkt der Verletzung von Beratungspflichten zu.

Ein Anlageobjekt finanzierendes Kreditinstitut ist grundsätzlich nur verpflichtet, den

Darlehensnehmer hinsichtlich der Geeignetheit der Anlage zu beraten, wenn zwischen

den Vertragsparteien neben dem Darlehensvertrag auch ein Beratungsvertrag zustande

gekommen ist. Von den Beklagten wird nicht behauptet, dass ein solcher geschlossen

worden sei.

3. Die Klägerin trifft auch unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs keine

Haftung wegen einer unterlassenen Aufklärung der Beklagten über unzutreffende

Angaben des Vermittlers oder im Prospekt.

Es kann hierbei dahingestellt bleiben, ob ein institutionelles Zusammenwirken der

Klägerin und des Vermittlers zu bejahen ist und deshalb das Vorliegen eines

Wissensvorsprunges seitens der Bank widerleglich vermutet wird; denn hinzukommen

muss, dass der Vermittler den Anleger über wertbestimmende Faktoren getäuscht hat.

Dies setzt voraus, dass die Angaben des Vermittlers oder diejenigen im

Verkaufsprospekt objektiv grob falsch sind, so dass es sich aufdrängt, die Bank habe

sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH, WM 2006,

2347 ff. (2350); WM 2007 , 114 ff (115)).

Eine evidente Täuschung der Beklagten durch den Vermittler oder die Angaben im

Prospekt kann jedoch nicht festgestellt werden.

a) Überhöhter Kaufpreis

Allein eine Überhöhung des Kaufpreises kann nicht zu einer Haftung der Klägerin führen.

Eine Bank ist nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die wirtschaftliche

Zweckmäßigkeit des zu finanzierenden Geschäfts aufzuklären. Die Bank hat

insbesondere nicht über Bedenken gegen die Werthaltigkeit der kreditfinanzierten

Immobilie zu informieren. Anderenfalls würde das Kreditverwendungsrisiko auf die Bank

verlagert, obwohl anerkanntermaßen bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit nicht einmal der

Verkäufer einer Immobilie über den überhöhten Kaufpreis aufklären muss (BGH WM

2003, 1686 ff (1688; WM 2006, 2343 ff. (2345); WM 2007, 174 ff (175)).

Eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises, die nur vorliegen würde, wenn der

Verkaufspreis den Verkehrswert um annähernd 100 % überstiege, haben die Beklagten

nicht schlüssig dargetan.

Die Beklagten gehen bei ihrer Berechnung von einer unzutreffenden

Berechnungsgrundlage aus. Sie legen den Gesamtaufwand von 136.983 DM zugrunde,

was bei einer Wohnungsgröße von 27,27 qm einen Quadratmeterpreis von 5.023 DM

ergäbe. Bei der Prüfung der Relation zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis ist

hingegen von dem seitens der Anleger gezahlten Kaufpreis der Wohnung auszugehen,

der laut notarieller Urkunde 105.066 DM betragen hat. Dies ergäbe einen

Quadratmeterpreis von 3.852,80 DM. Die Differenz zwischen den Gesamtkosten und

dem Kaufpreis entfiel auf sog. weiche Kosten. Hierbei handelte es sich um Kosten für die

Finanzierungsvermittlung, steuerrechtliche und anwaltliche Beratung, den Mietgaranten

etc. Auch bei einem Erwerber, der auf eigene Initiative, d.h. ohne Vermittler, ein

Investitionsobjekt erwirbt, kommen zu den Grundstückskosten die Kosten für den

Steuerberater, die Vermittlung eines Mieters oder einer Finanzierung zu Kaufpreis hinzu.

Könnte man den Vortrag der Beklagten zugrunde legen, im Jahr 1992 sei für die

Wohnung ein Quadratmeterpreis von 1.800 .- DM üblich gewesen (Bl. 562 d.A.), wäre

allerdings auch bei Bezugnahme auf den Kaufpreis eine Überhöhung von mehr als 100

% zu bejahen. Angesichts des Bestreitens der Klägerin reicht die lediglich pauschale

Behauptung des Quadratmeterpreises von 1.800,- DM jedoch nicht aus.

Ein den Substantiierungsanforderungen genügender Vortrag zur sittenwidrigen

Überteuerung erfordert die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu

den wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung (BGH, v. 13.03.2007, XI ZR

159/05, zitiert nach juris Rn. 27 ff.). Der Vortrag der Beklagten beschränkt sich jedoch

auf die Bezugnahme auf den Auszug des Immobilienspiegels des RDM 1992 (Bl. 760).

Dies allein genügt nicht. Laut diesem Auszug wurden etwa für Neubauwohnungen in O…

in guten Wohnlagen bis zu 5.000,- DM/qm gezahlt. In welcher Lage sich das Objekt

befindet und wie es ausgestattet ist, haben die Beklagten indes nicht vorgetragen.

Den Beklagten war spätestens aufgrund der Urteilsgründe des Landgerichts bekannt,

dass konkrete Angaben zur Wohnlage und Ausstattung der Wohnung fehlen. Die

Beklagten haben jedoch auch in der Berufungsbegründung keine ergänzenden Angaben

gemacht. Die Beklagten können sich auch nicht darauf berufen, sie hätten, weil das

Landgericht zu dieser Frage nur im Wege eines obiter dictum Stellung bezogen hat,

einen erneuten Hinweis des Senats abwarten können. Gerade weil die Beklagten den das

Urteil des Landgerichts tragenden Aspekt des fehlenden Wissens der Klägerin mit ihrer

Berufung angreifen, hätten sie dem Hinweis des Landgerichts zur Unzulänglichkeit ihres

tatsächlichen Vortrages, der im Übrigen der vorzitierten Rechtsprechung des BGH

entspricht, auch ohne erneuten Hinweis Rechnung tragen müssen.

Eine Pflichtverletzung seitens der Klägerin kann auch nicht damit begründet werden,

dass sie aufgrund ihrer eigenen Ermittlungen wusste, dass der Beleihungswert der

Immobilie unter dem Kreditbetrag lag. Ein Kreditinstitut prüft den Wert der ihnen

gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse, nicht dagegen im

Kundeninteresse. Dementsprechend kann sich aus der grundsätzlich nur zu

bankinternen Zwecken erfolgten Ermittlung des Beleihungswertes keine Pflichtverletzung

gegenüber dem Kreditnehmer ergeben (BGH, v. 16.05.2006, XI ZR 6/04, juris Rn. 45).

b) Innenprovision

Die Klägerin haftet den Beklagten auch nicht auf Schadensersatz wegen eines

unterlassenen Hinweises auf die nicht ausgewiesene Innenprovision.

aa) Hohe Vertriebskosten können allerdings dazu beitragen, dass eine sittenwidrige

Übervorteilung des Käufers vorliegt, weil der Verkaufspreis der Wohnung deren

Verkehrswert um etwa das doppelte übersteigt (BGH, WM 2006, 2343 ff. (2345)).

Der Umstand, dass in dem nach den Prospektangaben auf Grundstück, Gebäude,

Vertrieb und Marketing entfallenden Teil der Anlagekosten nach dem Vortrag der

Beklagten 18,24 % nicht ausgewiesene Innenprovisionen enthalten waren, vermag, wie

oben ausgeführt, mangels ausreichenden Vortrages der Beklagten zum Verkehrswert

die Sittenwidrigkeit des vereinbarten Kaufpreises nicht zu begründen.

Etwas anderes ergibt sich aber auch nicht, wenn man zugunsten der Beklagten

berücksichtigen würde, dass zusätzlich 23,80 % ausgewiesene weiche Kosten in den

Gesamtaufwand einflossen. Auch insoweit scheitert die Annahme der Sittenwidrigkeit

daran, dass der Vortrag zum Verkehrswert nicht hinreichend substantiiert ist.

bb) Die Beklagten können eine evidente Täuschung auch nicht allein daraus herleiten,

dass Innenprovisionen in Höhe von 18,24 % weder im Prospekt noch durch den

Vermittler offengelegt wurden.

Die Bank trifft grundsätzlich keine Pflicht, auf eine im überhöhten Kaufpreis enthaltene

versteckte hohe Provision für den Vermittler hinzuweisen. Dies gilt selbst dann, wenn die

Provision über 15 % beträgt. Der Senat folgt insoweit der Entscheidung des XI.

Zivilsenats des BGH vom 16.05.2006, dass eine Bank grundsätzlich keine

Aufklärungspflicht über im Kaufpreis enthaltene versteckte Innenprovisionen trifft (XI ZR

48/06, juris Rn. 46).

Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Bank weiß oder damit rechnet, dass wertbildende

Faktoren durch Manipulationen verschleiert wurden oder der Kreditnehmer von seinem

Vertragspartner arglistig getäuscht wurde (BGH, v. 17.10.2006, XI ZR 205/05, zitiert nach

juris Rn. 19f.).

Eine derartige Täuschung oder Verschleierung lässt sich hier jedoch nicht feststellen.

Aus dem Prospekt ergibt sich, dass 23,80 % des Gesamtaufwandes auf sog. weiche

Kosten entfallen, die nicht mit dem Wert der Immobilie im Zusammenhang stehen.

Hinsichtlich der verbleibenden 76,20 % ergibt sich aus dem Prospekt, dass diese auf

Grundstück, Gebäude, Vertrieb und Marketing entfallen. Wie sich diese Positionen

innerhalb dieses Kostenanteiles verteilen, wurde den Beklagten nicht mitgeteilt.

Tatsächlich gingen 57,96 % nach dem Vortrag der Beklagten an den Bauunternehmer,

der auch Grundstückseigentümer war, und 18,24 % sollen als Innenprovision an die …

GmbH weitergeleitet worden sein (sog. Fremdkosten, vgl. Aufstellung Bl. 996).

Danach wurden zwar keine konkreten Angaben dazu gemacht, in welcher Höhe

Vermittlungsprovisionen für die Vermittlung der Immobilie anfielen. Es wurden aber auch

weder falsche Angaben zur Höhe der Innenprovision gemacht, noch wurden

Kostenbestandteile verschleiert. Die Beklagten erhielten vielmehr in dem Prospekt

jedenfalls den Hinweis, dass in dem Grundstückskaufpreis auch ein Anteil für Vermittlung

und Marketing enthalten war.

Die Beklagten können sich nicht darauf stützen, dass sie aufgrund der Angaben im

Prospekt zwar mit Vermittlungskosten rechnen mussten, nicht jedoch damit, dass diese

einen so hohen Anteil ausmachen würden. Die Beklagten berufen sich insoweit darauf,

dass sie den Hinweis im Vermittlungsauftrag (Bl. 149 d.A.), der Vermittler sei berechtigt,

3 % des kalkulierten Gesamtaufwandes zuzüglich MwSt. von den Anlegern zu

vereinnahmen, so verstehen durften, dass hiermit die an den Vermittler zu zahlende

Provision abgegolten sei. Dieser Schluss ist jedoch nicht gerechtfertigt, da der Auftrag

ausdrücklich auf eine von den Anlegern direkt an den Vermittler zu zahlende Provision

hinweist. Hierbei handelte es sich daher erkennbar nicht um die im Prospekt genannte,

im Grundstückskaufpreis enthaltene Vermittlungsprovision.

Die Beklagten konnten aufgrund des Umstandes, dass sie verpflichtet waren, an den

Vermittler 3 % Provision zu zahlen, auch nicht darauf vertrauen, dass keine weitere oder

bestenfalls eine geringfügige Provisionszahlung an den Vermittler fließen würde. Denn

die 3 % waren ausweislich des ausdrücklichen Wortlautes im Vermittlungsauftrag auf den

Gesamtaufwand zu zahlen. Damit definiert der Vermittlungsauftrag keine im

Gesamtaufwand enthaltene Position, sondern beschreibt einen Kostenfaktor, der für die

Beklagten zum Gesamtaufwand hinzukam bzw. dessen Bemessungsgrundlage der

Gesamtaufwand war. Dass in dem Gesamtaufwand auch neben den ausgewiesenen sog.

weichen Kosten weitere Kosten für den Vertrieb des Objektes enthalten waren, ergab

sich für die Beklagten aus dem Hinweis im Prospekt (Bl. 312 d.A.), wonach im Anteil am

Gesamtaufwand für Grundstück und Gebäude auch Kosten für Vertrieb und Marketing

enthalten waren.

Die Beklagten können sich nicht darauf stützen, dass sie in Anbetracht der Tatsache,

dass die übrigen weichen Kosten in dem Prospekt im Einzelnen prozentual

aufgeschlüsselt angegeben wurden, darauf schließen durften, dass die im

Grundstückspreis enthaltene Vermittlungsprovision lediglich von geringer Höhe sein

würde. Gerade die Tatsache, dass keinerlei Angaben zur Höhe der Vermittlungsprovision

gemacht wurden, konnte bei den Beklagten keine Vorstellung begründen, dass sie nur

eine geringe Höhe haben würde.

c) Mieteinnahmen

Die Klägerin trifft auch kein Aufklärungsverschulden wegen eines unterlassenen

Hinweises auf unzutreffende Angaben des Vermittlers zu den erzielbaren

Mieteinnahmen.

Ein Aufklärungsverschulden der Klägerin könnte nur daran anknüpfen, dass den

Beklagten gegenüber deutlich höhere Mieteinnahmen angekündigt worden waren, als sie

tatsächlich erzielbar gewesen wären (BGH, v. 16.05.2006,XI ZR 48/06, juris Rn. 57).

Hier wurde den Beklagten jedoch keine bestimmte Miethöhe angekündigt, sondern

lediglich ein bestimmter Betrag in dem Berechnungsbeispiel zu deren tatsächlicher

monatlichen Belastung in Ansatz gebracht. Dies allein genügt nicht, da es sich

erkennbar lediglich um eine Kalkulation gehandelt hat, die keine verbindlichen Angaben

zur erzielbaren Miete beinhaltete. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Beklagten in

dem Prospekt darauf hingewiesen worden sind, dass nach Ablauf der Garantiezeit die

Mieteinnahmen unterhalb des garantierten Wertes liegen könnten. Enthält der

Verkaufsprospekt einen derartigen Hinweis, haftet die Bank nicht wegen eines

Wissensvorsprunges über die tatsächlich erzielbare Miete (BGH, WM 2005, 72 ff. (76)).

Auch aus der für einen Zeitraum von fünf Jahren gewährten Mietgarantie als solcher

lässt sich keine Täuschung über die erzielbare Miete herleiten. Die Mietgarantie

versprach den Beklagten nicht eine bestimmte Höhe an Mieteinnahmen, sondern

garantierte ihnen lediglich die Deckung der Differenz zwischen der garantierten Miethöhe

und einer ggf. darunter liegenden tatsächlichen Miete.

d) Finanzierungsvermittlung

Die Beklagten können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, sie seien über die Erbringung

einer (gesondert zu vergütenden) Leistung der Finanzierungsvermittlung getäuscht

worden, da von vornherein festgestanden habe, dass die Klägerin sämtliche

Endfinanzierungen übernehmen werde. Die Beklagten tragen selbst vor, mit dem

Argument, eine Großbank stehe hinter dem Projekt und würde das erforderliche

Darlehen gewähren, angelockt worden zu sein. Daraus ergibt sich jedoch, dass die

Beklagten von vornherein gewusst haben, dass die Finanzierungsvermittlungsleistung

sich darauf beschränkte, einen Kreditantrag mit den entsprechenden Anlagen zum

Bonitätsnachweis an eben diese Großbank zu senden. Eine Täuschung der Beklagten

darüber, welche Leistung tatsächlich für die zu zahlende Vermittlungsprovision von 5 %

100

101

102

103

104

darüber, welche Leistung tatsächlich für die zu zahlende Vermittlungsprovision von 5 %

zu erbringen war, kann daher nicht bejaht werden.

4. Die Klägerin war auch nicht unter dem Gesichtspunkt eines schwerwiegenden

Interessenkonfliktes zur Aufklärung verpflichtet.

Die Beklagten können die Rechtsprechung des BGH, wonach besondere

Aufklärungspflichten der Bank bestehen, wenn diese sich in einem schwerwiegenden

Interessenkonflikt befindet, nicht für sich fruchtbar machen können. Ein schwerwiegender

Interessenkonflikt liegt nicht schon dann vor, wenn die kreditgebende Bank zugleich

Kreditgeberin des Bauträgers oder Verkäufers einer Immobilie ist oder ihm eine globale

Finanzierungszusage erteilt hat. Etwas anderes kann erst dann gelten, wenn zu dieser

Doppelrolle der Bank besondere Umstände hinzutreten, etwa die Abwälzung eines

Risikos aus dem eigenen notleidenden Kreditengagement der Bank auf den Anleger

(BGH v. 20.03.2007, XI ZR 414/04, zitiert nach juris Rn. 50). Dass der seitens der Klägerin

dem Bauträger gewährte Kredit drohte Not leidend zu werden, wurde von den Beklagten

jedoch nicht vorgetragen.

III.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, da die Sache weder grundsätzliche

Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen

Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts gebieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 1

und Nr. 2 ZPO).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 57.198, 55 € festgesetzt.

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