Urteil des OLG Brandenburg vom 23.07.2002

OLG Brandenburg: treu und glauben, täuschung, vermittler, immobilie, kaufpreis, eigentumswohnung, aufklärungspflicht, verkehrswert, darlehensvertrag, vertragsabschluss

Gericht:

Brandenburgisches

Oberlandesgericht 3.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

3 W 49/05

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 18 S 2 VerbrKrG, § 123 BGB, §

242 BGB, § 278 BGB, Art 229 § 5

S 2 BGBEG

Bankdarlehen: Anspruch auf Rückabwicklung im

Zusammenhang mit der Finanzierung des Kaufpreises eines

Anteils eines Wohnungserbbaurechts

Leitsatz

1. Die durch das OLG - Vertretungsänderungsgesetz vom 23. Juli 2002 eingeführten

Widerrufsregelungen für Verbraucherverträge sind nur anwendbar auf Haustürgeschäfte, die

nach dem 1. August 2002 abgeschlossen worden sind, und auf andere Schuldverhältnisse,

die nach dem 1. November 2002 entstanden sind. Art. 229 § 9 EGBGB (Überleitungsvorschrift

zum OLG-Vertretungsänderungsgesetz vom 23. Juli 2002) ist lex specialis zu Art. 229 § 5 Satz

2 EGBGB (BGH, Urteil vom 13.06.2006 – XI ZR 94/05 = NJW 2006, 3349).

2. Zur (fehlenden) Verwirkung (§ 242 BGB) eines Widerrufsrechts nach dem

Haustürwiderrufsgesetz, dessen Möglichkeit der BGH erstmals in seiner Entscheidung vom 9.

April 2002 ( BGHZ 150, 248 , 253 ff.) in Umsetzung des Urteils des Gerichtshofes der

Europäischen Gemeinschaften vom 13. Dezember 2001 (WM 2001, 2434 - Heininger) bejaht

hat (vgl. auch BGH, Urteil vom 17.10.2006 - XI ZR 205/05 = ZIP 2007, 18).

3. Eine Aufklärungspflicht wegen Überschreitung der Kreditgeberrolle setzt voraus, dass die

Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts

gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise

Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen und damit einen

zusätzlichen auf die übernommenen Funktionen bezogenen Vertrauenstatbestand

geschaffen hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.11. 2003 - XI ZR 322/01 = WM 2004, 172, Textziffer

21 m.w.N.).

4. Ein zur Aufklärung verpflichtender schwerwiegender Interessenkonflikt. wie er vorliegen

kann, wenn eine Bank ihr eigenes wirtschaftliches Wagnis angesichts einer möglichen

Insolvenz des Verkäufers, Bauträger oder Initiators, dessen Kreditgeberin sie gleichfalls ist,

auf ihre Kunden als Erwerber oder Anleger, denen sie ebenfalls Kredite gewährt, verlagert und

diese mit einem Risiko belastet, das über die mit der Beteiligung an einem solchen Projekt

normalerweise verbundenen Gefahren deutlich hinausgeht (vgl. BGH NJW 1992, 2146, 3147;

OLG Stuttgart, ZIP 2001, 692, 694), liegt fern, wenn Verkäufer, Bauträger oder Initiator noch

jahrelang und umfangreich am Marktgeschehen teilnehmen.

5. Eine Pflicht der Bank zur Aufklärung über die Unangemessenheit des Kaufpreises, die

grundsätzlich nicht einmal den Verkäufer trifft ( BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02,

WM 2003, 1686, 1688), kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn es - bedingt durch eine

versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen, wie etwa aufgrund einer aus dem

Kaufpreis finanzierten Zinssubvention des Verkäufers an den Kreditgeber - zu einer so

wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt,

dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer

ausgehen muss. Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn der Wert der

Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa BGH, Urteile

vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524, vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02,

WM 2004, 1221, 1225).

6. Ein den Substantiierungsanforderungen genügender Vortrag zu einem entsprechenden

Minderwert der erworbenen Wohnung erfordert die Darlegung konkreter, dem Beweis

zugänglicher Angaben zu den wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung (BGH, Urteil

vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62).

7. Zu den Einzelheiten eines schlüssigen Vortrages zu einer sittenwidrigen Überhöhung des

Kaufpreises einer vermieteten Eigentumswohnung

8. Vorbringen zu einer arglistigen Täuschung durch evident unrichtige Angaben des

Vermittlers erfordert, dass sich die behauptete Täuschung durch Vorspiegeln oder Entstellen

von Umständen auf objektiv nachprüfbare Angaben bezieht und nicht lediglich subjektive

Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen vermittelt werden (vgl. PWW/Ahrens, BGB §

123 Rdn. 5; Münch-KommBGB/Kramer, 4. Aufl. § 123 Rdn. 15; Palandt/Heinrichs, BGB, 65.

Aufl. § 123 Rdn. 3). Ein die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank auslösender konkreter

Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers setzt

dementsprechend konkrete, dem Beweis zugängliche unrichtige Angaben des Vermittlers

oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraus.

9. Soweit der Vermittler auch Kreditvermittlungstätigkeiten für einen Kreditgeber entfaltet,

hat dieser für ihn als Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB lediglich für diejenigen Erklärungen

einzustehen, die die Anbahnung des Kreditvertrages betreffen.

10. Ein Finanzierungsschaden durch Auswahl eines ungünstigen Finanzierungsmodells muss

durch Modellvergleich individuell und nachvollziehbar durchgerechnet werden (vgl. BGH, Urteil

vom 20.05.2003 - XI ZR 248/02 = NJW 2003, 2529; OLG Köln WM 2000, 127, 129).

11. Eine Umgehung des VerbrKrG durch eine anderweitige Gestaltung i.S. des § 18 S. 2

VerbrKrG wegen unzureichender Besicherung des Kredites liegt fern, wenn der dingliche

Sicherungsbeitrag 30% oder mehr des Kredites abdeckt (vg. BGH, Urteil vom 18.11. 2003 - XI

ZR 322/01 = WM 2004, 172).

12. Die Zinssubvention eines Verkäufers an den Kreditgeber des Käufers erhöht nicht die

vertraglich vereinbarten Kreditzinsen, sondern, wirtschaftlich betrachtet, im Falle einer

Erhöhung des finanzierten Kaufpreises allenfalls das kreditierte Kapital.

Tenor

Die sofortige Beschwerde der Antragsteller vom 07.07.2005, Eingang beim Landgericht

11.07.2005, gegen den Beschluss des Landgerichts Potsdam vom 15.06.2005 - 8 O

32/05 - in Gestalt des Nichtabhilfebeschlusses vom 17.08.2005 wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Antragsteller (fortan: Kläger) verlangen, im Hauptvorbringen gestützt auf

Schadensersatz, die Rückabwicklung eines Darlehensvertrages, den ihr die

Antragsgegnerin zu 2 (fortan: Beklagte zu 2) zur Finanzierung des Kaufpreises eines

Anteils eines Wohnungserbbaurechtes als Vorausdarlehen gewährt hat, und das mit

Bausparsummen aus zwei Bausparverträgen mit der Antragsgegnerin zu 1 (fortan

Beklagte zu 1) getilgt werden soll. Hilfsweise beantragen sie unter anderem die

Feststellung, dass sie keine weiteren Zahlungen an die Beklagte zu 1 aus dem

streitgegenständlichen Darlehensvertrag zu leisten haben und der Beklagten zu 1

hieraus ihnen gegenüber keinerlei Rechte mehr zustehen.

Im Juni 1995 trat ein Vermittler mit dem Angebot zur Vermittlung einer vermieteten

Immobilie zum Zwecke der Steuerersparnis und der Altersvorsorge an die Kläger heran.

Diese unterzeichneten am 24.06.1995 einen Bericht über einen Besuch des Vermittlers,

der die Vermittlung einer Wohnung … in Osnabrück zum Gegenstand hat (vgl. Anlage

D3), eine Vereinbarung über eine Mietenverwaltung mit einer H. GmbH (vgl. Anlage D4),

die einseitigen Risikohinweise bei Nutzung durch Vermietung, sowie die ebenfalls

einseitigen Zusatz-Risikohinweise bei Erwerb eines hälftigen Anteils an einer

Eigentumswohnung (vgl. Anlage D2).

Am 24.07.1995 ließen die Kläger ihre Annahme eines notariell beurkundeten

Kaufangebotes einer L. GmbH über je ¼ ideellen Anteil an einem Wohnungserbbaurecht

bestehend aus einem 1255/100.000stel Miterbbaurechtsanteil verbunden mit dem

Sondereigentum an einer näher bezeichneten Wohnung, bestehend aus vier Zimmern,

Küche, Bad und Kellerraum, gelegen in Osnabrück, …, notariell beurkunden (vgl. Anlage

A6). Am gleichen Tag unterzeichneten sie den streitgegenständlichen Darlehensvertrag

über ein Vorausdarlehen von 136.000 DM mit einem Disagio von 8.160 DM (vgl. A7). Der

anfängliche effektive Jahreszins betrug bei einer Zinsbindung von fünf Jahren 8,09%. Als

Kreditsicherheit war eine Grundschuldeintragung zu Gunsten der Erstbeklagten über

136.000 DM vereinbart. Mit Schreiben vom 14.05.2002 ließen die Kläger das

Vorausdarlehen durch ihre nunmehrigen Prozessbevollmächtigten unter Hinweis auf § 1

HwiG widerrufen.

Die Kläger haben geltend gemacht, die Beklagten hätten ihnen gegenüber wegen

vielfältiger Verletzungen ihrer Aufklärungspflichten auf Schadensersatz zu haften.

Hilfsweise haben sie sich auf einen Rückabwicklungsanspruch aus § 3 HwiG gestützt,

sowie eine Neuberechnung des Darlehns beansprucht; im Beschwerdeverfahren haben

Sie darüber hinaus hilfsweise ein negatives Feststellungsbegehren angekündigt.

Die Beklagten haben sich gegen das Bestehen von Aufklärungspflichten gegenüber den

Klägern sowie gegen deren Verletzung gewandt. Die Voraussetzungen eines

Widerrufsrechts nach dem Haustürwiderrufsgesetz lägen nicht vor. Schließlich haben die

Beklagten die Verjährungseinrede erhoben.

Das Landgericht hat den Prozesskostenhilfeantrag mit den angefochtenen Beschlüssen,

auf die der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen

Antragstellervorbringens verweist, zurückgewiesen. Die Voraussetzungen für einen

Schadensersatz der Kläger wegen eines Aufklärungsverschuldens der Beklagten seien

nicht hinreichend dargelegt, ein Widerrufsrecht der Kläger nach dem

Haustürwiderrufsgesetz bestehe nicht und den Klägern stünde kein

Einwendungsdurchgriff zu.

Mit ihrer hiergegen gerichteten sofortigen Beschwerde vertiefen die Antragsteller ihr

erstinstanzliches Vorbringen.

Die Antragsgegner verteidigen die landgerichtliche Entscheidung.

Die statthafte und auch im übrigen zulässige sofortige Beschwerde bleibt ohne Erfolg.

Die beabsichtigte Klage hat keine hinreichende Erfolgsaussicht (§ 114 ZPO).

I. Ansprüche der Kläger gegen die Beklagten wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten

bestehen nicht.

1. Ein Beratungsvertrag zwischen den Klägern und den Beklagten über die

streitgegenständliche Immobilien-Kapitalanlage liegt nicht vor. Ein ausdrücklicher

Vertragsabschluss ist nicht nachvollziehbar behauptet. Ein schriftlicher Beratungsvertrag

ist unstreitig nicht geschlossen. Ein mündlicher Vertragsabschluss scheidet aus, da die

Prozessparteien unstreitig keinen mündlichen Kontakt hatten. Eine Bevollmächtigung

des Vermittlers A. B.durch die Beklagten haben diese bestritten, ohne dass die Kläger

daraufhin hierzu einlassungsfähigen oder gar beweisbewehrten Tatsachenvortrag

erhoben hätten.

Ein stillschweigender Vertragsabschluss zwischen den Prozessparteien über einen

Beratungsvertrag über die streitgegenständliche Immobilien-Kapitalanlage kommt hier

nicht in Betracht. Ein Verhalten der Beklagten, dass die Kläger nach Treu und Glauben

als gerichtet auf den Abschluss eines Beratungsvertrages mit ihnen verstehen durften,

ist nicht ersichtlich. Der Besuchsbericht vom 24.06.1995 führt die Beklagte zu 2 unter

ihrer damaligen Firmierung lediglich als Empfängerin von Mietüberweisungen auf. In

gleicher Funktion erscheint dort die Beklagte zu 1. Die Kläger selbst haben sich erstmals

mit einem bereits spezifizierten Darlehensantrag entsprechend der Anlage B13 (vgl.

Blatt 117 der Gerichtsakte) an die Beklagten gewandt. Dass die Kläger ungeachtet ihres

bereits ausdifferenzierten Finanzierungswunsches einen fortbestehenden

Beratungsbedarf gehabt und sich deshalb an die Beklagten gewendet hätten, war für

diese nicht zu erkennen. Im Übrigen haben die Kläger die I. H.& B. GmbH und B. GmbH

mit der Vermittlung des Objekts und der dazu erforderlichen Finanzierung beauftragt

(vgl. Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag vom 24.07.1995, Anlage D5). Dass

sie neben der dort genannten Auftragnehmerin die Beklagten als Partner eines

gesonderten Beratungsvertrages angesehen hätten, liegt gleichfalls fern.

2. Eine Haftung der Beklagten wegen einer eigenen Verletzung ihrer Aufklärungspflicht

lässt sich nicht feststellen.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank

bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung

über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet.

Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen

Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten

bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts

können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalles

ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung,

der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin

hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden

besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung

begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den

Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte

verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten

Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl.

etwa BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Urteile vom 9. November 2004 - XI ZR

315/03, WM 2005, 72, 76 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830).

b) Ein solches Aufklärungsverschulden bei den hier in Betracht kommenden

Aufklärungspflichten liegt nicht vor.

aa) Eine Aufklärungspflicht wegen Überschreitung der Kreditgeberrolle setzt voraus, dass

die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des

Objekts gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäfts in nach außen

erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers

übernommen und damit einen zusätzlichen auf die übernommenen Funktionen

bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.11. 2003 - XI

ZR 322/01 = WM 2004, 172, Textziffer 21 m.w.N.). Wie die Beklagten nach außen

erkennbar Funktionen oder Aufgaben eines Veräußerers oder Vertreibers übernommen

und damit einen zusätzlichen auf die übernommenen Funktionen bezogenen

Vertrauenstatbestand geschaffen haben sollen, haben die Kläger nicht nachvollziehbar

dartun können. Mit der Bedingung in § 3 des Darlehensvertrages, nach der die

Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt in einen Mietpool abhängig ist, gehen

die Beklagten über ihre Rolle als Finanzierungsbank nicht hinaus. Ihr Bestreben nach

einer genügenden Absicherung des Kreditengagements ist banküblich und

typischerweise mit der Rolle eines Kreditgebers verknüpft (BGH, Urteil vom 31. März

1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 905).

bb) Ein zur Aufklärung verpflichtender besonderer Gefährdungstatbestand, wie er etwa

zu bejahen ist, wenn es Kreditinstitute das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden

verlagert und diesen bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu

finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht (vgl. BGH

Urteil vom 18.11.2003 a.a.O.), kann gegeben sein, wenn sich die Bank alle Forderungen

des Partners des Kreditnehmers abtreten lässt und dessen Partner damit jeder

wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit beraubt, oder wenn die Verwirklichung des zu

finanzierenden Unternehmens bei Valutierung schon nicht mehr möglich war (vgl. von

Heymann, NJW 1999, 1577 m.w.N.). Derartiges lässt sich nicht feststellen. Einen solchen

oder damit vergleichbaren Gefährdungstatbestand haben die Beklagten entgegen der

Ansicht der Kläger weder durch die Auszahlungsvoraussetzung in § 3 des

Darlehensvertrages noch sonst wie geschaffen. Es fehlt schon an substantiiertem

Vortrag der Kläger, dass der Beitritt zum Mietpool für die von ihnen erworbene Immobilie

… in Osnabrück, durch den ihr Risiko, bei einem Leerstand der Wohnung keine Miete zu

erzielen, auf alle Mietpoolteilnehmer verteilt wurde, für sie nachteilig war. Auch für eine

der Beklagten bekannte Verschuldung des Mietpools für diese Immobilie ist nichts

vorgetragen. Außerdem ist dem Vorbringen der Kläger nicht zu entnehmen, dass sie

sich von dem Mietpool, dem sie, wie die Beklagten unwidersprochen vorbringen, bereits

am 24.06.1995, also geraume Zeit vor Abschluss des Darlehensvertrags beigetreten

waren, im Falle einer Aufklärung über eine etwaige Verschuldung des Mietpools noch

hätten lösen können. Dass Grundstücksverkäuferin im Jahre 1995 von den Beklagten

ihrer wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit beraubt und hierdurch die Verwirklichung des

Grundstücksverkaufs gefährdet gewesen wären, ist gleichfalls nicht nachvollziehbar

dargetan.

cc) Ein zur Aufklärung verpflichtender schwerwiegender Interessenkonflikt liegt ebenfalls

nicht vor. Ein solcher ist nicht schon deshalb zu bejahen, weil eine finanzierende Bank

zugleich Kreditgeberin des Partners ihres weiteren Kreditnehmers ist (vgl. BGH, Urteil

vom 27.01. 2004 - XI ZR 37/03). Ein zur Aufklärung verpflichtender schwerwiegender

Interessenkonflikt kann vielmehr nur dann vorliegen, wenn zu dieser

“Doppelfinanzierung” besondere Umstände hinzutreten, etwa wenn eine Bank ihr

eigenes wirtschaftliches Wagnis angesichts einer möglichen Insolvenz des Verkäufers,

Bauträger oder Initiators, dessen Kreditgeberin sie gleichfalls ist, auf ihre Kunden als

Erwerber oder Anleger, denen sie ebenfalls Kredite gewährt, verlagert und diese mit

einem Risiko belastet, das über die mit der Beteiligung an einem solchen Projekt

normalerweise verbundenen Gefahren deutlich hinausgeht (vgl. BGH NJW 1992, 2146,

3147; OLG Stuttgart, ZIP 2001, 692, 694). Gegen die Annahme, die Beklagten könnten

das Risiko notleidend gewordener Kreditengagements an die Heinen & Biege Gruppe auf

die Erwerber abgewälzt haben, spricht schon die jahrelange umfangreiche weitere

Marktteilnahme dieser Kreditnehmer der Beklagten nach dem streitgegenständlichen

Grundstücksverkauf.

dd) Die Beklagten traf auch wegen des angeblich weit überteuerten Kaufpreises sowie

einer im finanzierten Kaufpreis enthaltenen “versteckten Innenprovision” keine

Aufklärungspflicht wegen eines für sie erkennbaren Wissensvorsprungs.

(1) Eine Pflicht der Bank zur Aufklärung über die Unangemessenheit des Kaufpreises, die

grundsätzlich nicht einmal den Verkäufer trifft (BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR

308/02, WM 2003, 1686, 1688), kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn es -

bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so

wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert

kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den

Verkäufer ausgehen muss. Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst dann der Fall,

wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung

(vgl. etwa BGH, Urteile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524, vom 23.

März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225). Diese Voraussetzungen liegen hier

nicht vor.

(2) Ein den Substantiierungsanforderungen genügender Vortrag zu einem

entsprechenden Minderwert der erworbenen Wohnung erfordert die Darlegung konkreter,

dem Beweis zugänglicher Angaben zu den wertbildenden Faktoren der erworbenen

Wohnung (BGH, Urteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62). Schon

daran fehlt es.

Wesentliche Parameter der Verkehrswertermittlung in der Klageschrift sind nicht

nachvollziehbar, wie sich bereits unmittelbar aus den einschlägigen Verordnungen,

Richtlinien und Anlagen hierzu ergibt. Die angeblich objektbezogenen Daten, die die

Kläger über den Gutachterausschuss der Stadt Osnabrück ermittelt haben wollen,

beziehen sich nach dem Klägervortrag zudem auf ein Objekt Hohensteiner Str.,

Osterode, nicht hingegen auf die streitgegenständliche Immobilie in Osnabrück. Auch

haben die Kläger weder die Anfrage noch die Stellungnahme des Gutachterausschusses

inhaltlich konkretisiert, geschweige denn vorgelegt, so dass Angaben zu den

wertbildenden Faktoren der Wohnung fehlen. Die von den Klägern behauptete bei

Vermietung angeblich angemessene Nettokaltmiete von 3,90 € pro Quadratmeter

monatlich lässt nicht einmal das nachgefragte Jahr erkennen und spricht im Übrigen

schon aufgrund der mitgeteilten Währung gegen einen einschlägigen Zeitraum. Im

selben Schriftsatz (Blatt 63 des Klageentwurfes) behaupten die Kläger für das

Erwerbsjahr sogar einen Nettomietertrag in Höhe von nur 3,90 DM /m² und einen

kalkulierbaren den Nettomietertrag von nur noch 2,32 DM /m². Die Kläger lassen sogar

ausführen, der Mietspiegel der Stadt Osnabrück lege bei guter Wohnlage, nahe der

Innenstadt eine Rohmiete (Nettokaltmiete) auf das Basisjahr 1997 für kleinere

Wohnungsgröße bis etwa 0 m² von 0,0 bis 0,0 € zu Grunde (vgl. Blatt 120 GA).

Weiterhin sind die Beklagten dem Klägervorbringen zu einer angeblich angemessenen

Nettokaltmiete ausdrücklich entgegengetreten, ohne dass die Kläger ihre tatsächlich

erzielte Nettokaltmiete, die bei einer vermieteten Eigentumswohnung auch bei einer

professionellen Mietenverwaltung in ihrem Wahrnehmungsbereich liegt, offen gelegt

hätten. Sie haben nicht einmal irgendwelche einschlägigen Erträge des Mietpools

mitgeteilt. Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Diplom-Ingenieur P. R.

hat in einem Verkehrswertgutachten des Amtsgerichts Osnabrück - 28 K 34/99 - für den

Wertermittlungsstichtag 16.06.1999 seinem Rohertrag für eine vergleichbare Immobilie

auf dem gleichen Grundstück eine monatliche Miete von 11,50 DM /m² zu Grunde gelegt

(vgl. Anlage D13, Gutachten Seite 12).

Desgleichen haben die Kläger in der Klageschrift durchschnittliche Betriebskosten von

10% des Rohertrags als Bewirtschaftungskosten angegeben (vgl. 121 GA), obwohl diese

in § 18 Abs. 3 der Wertermittlungsverordnung - WertV vom 6.12.1988 definierten

Bewirtschaftungskostenbestandteile bei der Wertermittlung nur einzusetzen sind, soweit

sie üblicherweise nicht vom Eigentümer auf die Mieter umgelegt werden (vgl. 3.5.2.2

Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006). Bei einer Vermietung - auch von Wohnungen -

werden Betriebskosten allgemein bekannt in erheblichem Umfang vom Eigentümer auf

die Mieter umgelegt. Der von den Klägern behauptete prozentuale Ansatz ist daher bei

der ihnen vermieteten Eigentumswohnung von vornherein verfehlt, nicht nachvollziehbar

und ersichtlich ins Blaue hinein aufgestellt. Das Gleiche gilt für den Ansatz eines

Mietausfallwagnisses. Nach der Anlage 3 III. zu Nummer 3.5.2.5 WertR können als

Erfahrungswerte angesetzt werden: 2% der Nettokaltmiete bei Mietwohn- und

gemischten Grundstücken und 4% der Nettokaltmiete (Rohertrag) bei

Geschäftsgrundstücken. Wieso unter Berücksichtigung der örtlichen Mietenmarktlage

und der bisherigen durchschnittlichen Vermietungsdauer der Eigentumswohnungen im

Rahmen der Mieteinnahmegemeinschaft das Mietausfallwagnis, wie die Kläger

behaupten, mit mindestens 15% zu veranschlagen sei, ist nicht nachvollziehbar. Die

Immobilie befindet sich in guter Wohnlage, nahe der Innenstadt. Auf der S. 11 des

insoweit nur fragmentarisch vorgelegten notariellen Kaufvertragsangebotes vom

03.07.1995 erkennen die Käufer im letzten Satz eines insoweit nicht zur Akte gereichten

§ 10 “diesem damit weit über die gesetzlichen Schutzbestimmungen hinausgehenden

Mieterschutz als für sich verbindlich an.” (vgl. Anlage A5)

Selbst unter Berücksichtigung eines ersichtlich vermuteten Rohertrags von nur 2100,36

€ ergeben sich bei Korrektur der ebenfalls lediglich geschätzten Werte für Betriebskosten

und Mietausfallwagnis bei im Übrigen unveränderten Ansätzen aus dem Rechenwerk der

Kläger ein Verkehrswert von 34.753,01 € und einer Überteuerung von nicht einmal 65%:

Die späteren Verkehrswerteschätzungen der Wirtschaftsprüfer D. & T. sowie der KPMG

basieren auf dem 30.06.2001 als Stichtag (vgl. D. & T. S 8 = Blatt 406R der PKH-Akte).

Wegen eines allgemein bekannten zum Teil drastischen Wertverfalls auf dem

Grundstücksektor für vermietete Immobilien sind diese Angaben für einen Jahre zurück

liegende Verkaufsvorgang ohne hinreichende Aussagekraft.

(3) Schließlich ist auch nicht nachvollziehbar, inwiefern die Beklagten aufgrund der

Ermittlung ihres Beleihungswertes Kenntnis von einem gegenüber dem Verkehrswert

angeblich um 110,45% überhöhten Kaufpreis für gerade diese Immobilie gehabt haben

sollen.

ee) Die Beklagten haften schließlich auch nicht für ein Aufklärungsverschulden unter

dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs aufgrund widerleglich vermuteter Kenntnis

von der arglistigen Täuschung des Vermittlers über das Anlageobjekt (vgl. hierzu BGH,

Urteil vom 16.05.2006 - XI ZR 6/04, Rn. 50 ff.).

(1) Nach dieser Rechtsprechung können sich die Anleger in Fällen des

institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer

oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg

auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der

finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers

durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des

Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen

arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren,

die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter

Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer

oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten Finanzierungsvermittler,

angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder

der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den

Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der

arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH, Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR

6/04, WM 2006, 1194, 1200 f.).

(2) Diese Voraussetzungen liegen hier schon deshalb nicht vor, weil es an

ausreichendem Vorbringen zu einer arglistigen Täuschung durch evident unrichtige

Angaben des Vermittlers fehlt. Hierzu ist erforderlich, dass sich die behauptete

Täuschung durch Vorspiegeln oder Entstellen von Umständen auf objektiv nachprüfbare

Angaben bezieht und nicht lediglich subjektive Werturteile oder marktschreierische

Anpreisungen vermittelt werden (vgl. PWW/Ahrens, BGB § 123 Rdn. 5;

MünchKommBGB/Kramer, 4. Aufl. § 123 Rdn. 15; Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl. § 123

Rdn. 3). Ein die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank auslösender konkreter

Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers

setzt dem entsprechend konkrete, dem Beweis zugängliche unrichtige Angaben des

Vermittlers oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraus. Daran fehlt es.

Dass der Vermittler A. B. gegenüber den Klägern unzutreffende Angaben über die

Miethöhe gemacht hätte, lässt sich nicht feststellen. Der Besuchsbericht vom

24.06.1995 enthält lediglich als monatliche Abbuchungsbeträge, die den Zinsaufwand

der Kläger senken, die Summe von 424 DM (Anlage D3). Inwieweit es sich dabei um

mehr als ein Rechenbeispiel oder eine werbende Anpreisung der Immobilie handelt, ist

schon nicht einlassungsfähig dargetan. Nach § 9 des von ihnen notariell angenommenen

Kaufvertrages, den die Kläger unvollständig, nämlich ohne dessen S. 10 und damit

weitgehend auch ohne dessen § 10, der ersichtlich ein bestehendes Mietverhältnis über

die verkaufte Wohnung zum Gegenstand hat, zur Akte gereicht haben, übernahm der

Verkäufer keine Verantwortung für die Wirtschaftlichkeit der Investitionen (Rentabilität,

Liquidität, Steuereffekte) und seine Vertriebsbeauftragten waren nicht ermächtigt, hierzu

verbindliche Aussagen zu treffen (vgl. Anlage A5). Dass die Beklagten eine Miete von 9

DM /m² angenommen hätten, so die Kläger, rechtfertigt gleichfalls keinen Schluss, der

Vermittler hätte die Kläger über die Miethöhe arglistig getäuscht. Ferner erlauben die

klägerisch genannten Zahlen, mangels jedweder Angabe zu ihren tatsächlich erzielten

Mieteinnahmen keinen Schluss auf eine objektive oder gar evidente Unrichtigkeit. Im

Übrigen liegt die nach klägerischen Vorbringen von den Beklagten angenommene Miete

von 9 DM /m² monatlich sogar noch deutlich unter derjenigen, die der öffentlich bestellte

und vereidigte Sachverständige P. R. auf den Wertermittlungsstichtag 16.06.1999 mit

11,50 DM /m² angesetzt hat (Anlage D13).

2. Soweit der Vermittler hier auch Kreditvermittlungstätigkeiten für die Beklagten

entfaltet hat, haben diese für ihn als Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB lediglich für

diejenigen Erklärungen einzustehen, die die Anbahnung des Kreditvertrages betreffen.

Anhaltspunkte für eine Täuschung über maßgebliche Kreditbedingungen, wie etwa die

Höhe eines Disagios, die Valutierungsvoraussetzungen, die Zinshöhe, die

Zinsbindungsfrist, die Laufzeit oder die Kündigungsbedingungen bestehen nicht. Die

Einzelheiten des Kredits sind vielmehr jeweils ausdrücklich im Darlehensvertrag

aufgeführt, der im Übrigen auch keine feste Laufzeit vorsieht, wobei dies schon wegen

der im Bausparbereich regelmäßig nicht präzise vorhersagbaren Zuteilungsfähigkeit der

hier zur Tilgung bestimmten Bausparkredite allgemein bekannt ohnehin fern liegt.

Im übrigen ist die Bank im Regelfall nicht gehalten, den Kreditsuchenden, zumal wenn er

- wie hier - persönlich keinen Kontakt mit der Bank aufnimmt, sondern sich auf von ihm

eingeschaltete Vertreter und Vermittler verlässt, von sich aus auf mögliche Bedenken

gegen die Zweckmäßigkeit der gewählten Kreditart hinzuweisen. Zwar gilt dies nicht in

den Fällen, in denen sie dem Kunden an Stelle eines von ihm gewünschten üblichen

Ratenkredits einen mit einer Kapitallebensversicherung verbundenen Kreditvertrag

anbietet, obwohl ein Versicherungsbedürfnis nicht besteht und die Vertragskombination

für den Kunden wirtschaftlich ungünstiger ist als ein marktüblicher Ratenkredit, mit dem

der verfolgte Zweck ebenso gut erreichbar ist (BGH, Urteil vom 9. März 1989 - III ZR

269/87, WM 1989, 665, 666 sowie Senatsurteil BGHZ 111, 117, 120). Diese

Voraussetzungen liegen hier aber nicht vor. Vielmehr haben die Beklagten den ihnen

zugeleiteten Darlehenswunsch entgegengenommen und das Vorausdarlehen ohne

jeden Kontakt mit den Klägern zugesagt. Der Darlehensantrag, dessen sich die Kläger

nach ihrem Vorbringen bedient haben, war ausdrücklich auf ein "Finanzie-rungsmodell

VD2-Aufteilung der Bausparsumme zu je ½ mit dynamischer Ansparung" gerichtet (vgl.

Anlage B13, 217 GA). Die Kläger sind also - gegebenenfalls über den eingeschalteten

Finanzierungsvermittler - mit einem vollständigen - die Tilgung des Vorausdarlehens

durch zwei hintereinander geschalteten Bausparverträge vorsehenden -

Finanzierungskonzept an die Beklagten herangetreten und haben ihr ein

entsprechendes Vertragsangebot gemacht. Wegen dieser gezielten Nachfrage nach

einer konkreten Kreditart durften die Beklagten davon ausgehen, dass auf Seiten der

Kläger insoweit ein Informationsbedarf nicht vorlag (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober

2003 - XI ZR 134/02, Umdruck S. 18). Eine Aufklärung über die möglichen Nachteile einer

Koppelung eines Vorausdarlehens mit zwei hintereinander geschalteten

Bausparverträgen schuldete die Beklagte deshalb ungefragt nicht.

Im Übrigen würde eine etwaige Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten keinen

Anspruch der Kläger auf Rückabwicklung des Darlehensvertrages rechtfertigen, sondern

nur auf Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten (BGH,

Urteil vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1373). Diese haben die Kläger

nicht substantiiert dargetan. Ihr Vergleich mit einem Annuitätendarlehen reicht hierzu

nicht aus. Welches Finanzierungsmodell für den Interessenten günstiger ist, muss

individuell und nachvollziehbar durchgerechnet werden (vgl. BGH, Urteil vom 20.05.2003

- XI ZR 248/02 = NJW 2003, 2529; OLG Köln WM 2000, 127, 129). Auch hier sind in die

Rechenparameter der Kläger vielfach ersichtlich ins Blaue hinein behauptet. So lassen

sie bei ihrer Berechnung beispielsweise die sich mangels annuitätischer Tilgung

ergebenden höheren Steuervorteile unberücksichtigt, desgleichen die ihnen eröffnete

Möglichkeit der Inanspruchnahme vermögenswirksamer Leistungen, die ersichtlich

Gegenstand des Besuchsberichtes gewesen ist (vgl. D3). Fehlerhaft rechnen Sie mit

dem anfänglichen effektiven Jahreszins von 8,09% für die gesamte Laufzeit des

Vorausdarlehens, obwohl dessen Zinsbindungsfrist auf fünf Jahre beschränkt gewesen ist

und sodann neu vereinbart werden konnte. Auch sind Annuitätendarlehen bei vorzeitiger

Rückführung mit Vorfälligkeitsentschädigungen kalkuliert und lassen sich deshalb ohne

einen Aufschlag nicht mit Darlehen vergleichen, die flexibler tilgbar sind.

3. Die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch wegen unterlassener

Widerrufsbelehrung über das Widerrufsrecht nach § 2 HwiG sind nicht feststellbar. Es

fehlt bereits an einer Kausalität. Die Kläger haben den Darlehensvertrag erst nach

Abschluss des notariellen Kaufvertrages abgeschlossen, wie die Beklagten

unwidersprochen vorgetragen haben.

II. Auch das Hilfsvorbringen greift nicht durch.

1. Die Voraussetzungen für einen Rückgewähranspruch der Kläger aus § 3 Abs. 1 S. 1

HwiG lassen sich nicht feststellen. Die von den Klägern behaupteten mündlichen

Verhandlungen angeblich in ihrem Hause wären für den Abschluss des

Darlehensvertrages durch die Annahmeerklärung der Kläger am 24.07.1995 nicht

ursächlich gewesen. Ein Widerrufsrecht i.S.d. § 1 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 HWiG setzt voraus,

dass der Kunde durch mündliche Verhandlung im Bereich einer Privatwohnung oder an

seinem Arbeitsplatz zu seiner späteren Vertragserklärung bestimmt worden ist. Dabei

genügt es, dass er in eine Lage gebracht worden ist, in der er in seiner

Entschließungsfreiheit, den ihm später angebotenen Vertrag zu schließen oder davon

Abstand zu nehmen, beeinträchtigt war. Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen

den mündlichen Verhandlungen gem. § 1 S. 1 Nr. 1 HWiG und der Vertragserklärung wird

für den Nachweis des Kausalzusammenhanges vom Gesetz nicht gefordert. Die von

einem engen zeitlichen Zusammenhang ausgehende Indizwirkung nimmt allerdings mit

zunehmendem zeitlichem Abstand ab und kann nach einer gewissen Zeit ganz entfallen.

Welcher Zeitraum hierfür erforderlich ist und welche Bedeutung möglicherweise auch

anderen Umständen im Rahmen der Kausalitätsprüfung zukommt, ist eine Frage des

konkreten Einzelfalles (vgl. BGH, Urteil vom 09.05.2006 - XI ZR 119/05 = WM 2006,

1243).

Gemessen an diesen Grundsätzen lässt sich nicht feststellen, dass der Abschluss des

Darlehensvertrages der Parteien unter dem Eindruck einer für Haustürgeschäfte

typischen Überrumpelungssituation zustande gekommen ist. Hier lag ein ganzer Monat

zwischen den urkundlich dokumentierten Verhandlungen am 24.06.1995 angeblich in

ihrer Privatwohnung und dem Vertragsabschluss durch ihre Annahmeerklärung vom

24.07.1995. Überdies bestehen neben dem Schwinden der dadurch nachteilig

betroffenen Indizwirkung weitere Umstände, die den von den Antragstellern behaupteten

Kausalzusammenhang nachhaltig in Frage stellen. Dabei kann offen bleiben, ob ein

Anscheinsbeweis zugunsten des in einer Haustürsituation geworbenen Verbrauchers

nach der allgemeinen Lebenserfahrung gewöhnlich schon etwa nach einer Woche entfällt

(s. etwa MüKo BGB Ulmer, 3. Aufl., § 1 HWiG, Rn. 17). Jedenfalls ist der hier in Rede

stehende Zeitraum für eine solche Betrachtungsweise dann lang genug, wenn, wie hier,

den Kausalzusammenhang in Frage stellende Umstände hinzutreten (vgl. BGH a.a.O.).

Die Antragsteller haben sich nicht wie typisch überrumpelte Verbraucher verhalten. Sie

haben mehrere ausführliche Risikohinweise ausdrücklich zur Kenntnis genommen. In

diesen war umfangreich auf Schwankungen des Immobilienmarktes hingewiesen, auf die

Möglichkeit eines Wertverlustes bei Veräußerung, auf das Risiko versteckter

Immobilienmängel, ebenso wie auf die mögliche Beeinträchtigung der Wirtschaftlichkeit

durch eine Finanzierung des Kaufpreises bezüglich der Anschaffungsnebenkosten bei zu

wenig oder ohne Eigenkapital. Der Risikohinweis erstreckte sich ferner auf

Unwägbarkeiten bei der Vermietbarkeit, bei öffentlichen Lasten sowie bei

Instandhaltungsrücklagen, ebenso wie bei der steuerlichen Beurteilung. Die Zusatz-

Risikohinweise umfassten die Besonderheiten beim Erwerb von

Bruchteilseigentumsanteilen (vgl. Anlage D2). Ein Verbraucher, der ein Anlagegeschäft

trotz dieser ausführlichen, umfangreichen und weitgehenden Risikobelehrung abschließt,

tut dies regelmäßig bewusst. Hierbei bezieht er normalerweise auch die wirtschaftlich

damit eng verbundene Finanzierungsentscheidung in seine Überlegungen mit ein.

2. Ein Widerruf des Kaufvertrages nach dem HWiG scheidet aufgrund seiner notariellen

Beurkundung aus (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HWiG) und auch sonstige Unwirksamkeitsgründe

brauchen sich die Beklagten nicht als Einwendungsdurchgriff (§ 9 VerbrKrG)

entgegenhalten zu lassen; ebenso wenig steht den Klägern ein

Rückzahlungsverweigerungsrecht nach § 9 Abs. 3 S. 1 VerbrKrG hinsichtlich des Kredites

zu, oder ein Neuberechnungsanspruch nach § 6 Abs. 2 S. 4 VerbrKrG. Diese

Bestimmungen finden auf den vorliegenden Kreditvertrag keine Anwendung, § 3 Abs. 2

Nr. 2 VerbrKrG.

a) Der Kredit ist von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht, da die

Vertragsparteien in § 2 des Darlehensvertrages eine Grundschuldeintragung zu Gunsten

der Beklagten zu 1) vereinbart haben. Um ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen

im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG handelt es sich entgegen der Ansicht der Kläger

auch dann, wenn - wie diese behaupten - der Wert der Wohnung sich auf nur 53.201,94

DM (= 27.201,72 €) beliefe, was indessen - wie bereits erörtert - mit Sicherheit

auszuschließen ist. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGHZ 146, 5, 9

f.; BGH, Urteil vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247 sowie BGH,

Beschluss vom 5. Februar 2002 - XI ZR 327/01, WM 2002, 588; BGH, Urteil vom 18.11.

2003 - XI ZR 322/01) setzt § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht voraus, dass der Kredit

grundpfandrechtlich vollständig durch einen entsprechenden Wert des belasteten

Grundstücks gesichert oder der Beleihungsrahmen gemäß §§ 11, 12 HypBG eingehalten

ist. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ist vielmehr nur dann nicht anzuwenden, wenn die

Voraussetzungen des § 18 Satz 2 VerbrKrG vorliegen, etwa weil nur ein nicht

wesentlicher Teil des Kredits grundpfandrechtlich abgesichert ist (BGH, Urteil vom 18.

März 2003 - XI ZR 422/01, aaO). Das Überschreiten der in § 18 S.2 VerbrKrG

vorausgesetzten Wesentlichkeitsgrenze hat der BGH in einem Fall verneint, in dem eine

Grundschuld über 134.000 DM auf einer Eigentumswohnung lastete, deren Wert

möglicherweise nur 40.000 DM betrug (BGH, Urteil vom 18.11.2003 - XI ZR 322/01 = WM

2004, 172), also bei einem dinglichen Sicherungsbeitrag von nicht einmal 30%.

Demgegenüber belief sich hier der Sicherungsbeitrag des belasteten

Wohnungseigentums schon nach dem Klägervortrag zu einem angeblichen Verkehrswert

der sichernden Eigentumswohnung von nur 53.201,94 DM auf mehr als 39% des zu

sichernden Darlehens über 136.000 DM.

b) Das Darlehen vom 24.07.1995 über 136.000 DM ist zu “üblichen Bedingungen” im

Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gewährt worden, auch wenn der effektive Jahreszins

die von der Bundesbank ermittelte Streubreite für Hypothekarkredite mit vergleichbarer

Zinsbindungsfrist geringfügig überschreitet.

Für die Frage, ob ein grundpfandrechtlich abgesicherter Kredit zu den üblichen

Bedingungen gewährt worden ist, kommt es entscheidend auf die Zinshöhe und die

sonstigen Kreditkonditionen an (BGH, Urteile vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM

2000, 1245, 1247 und vom 7. November 2000 - XI ZR 27/00, WM 2001, 20, 21 f.;

Beschluss vom 5. Februar 2002 - XI ZR 327/01, WM 2002, 588). Dabei stellen die in den

Monatsberichten der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze einen

Anhaltspunkt für die Marktüblichkeit dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Juni 1999 - XI ZR

316/98, WM 1999, 1555). Allerdings ist nicht jeder Kredit, der einen oberhalb der dort

ausgewiesenen Streubreite liegenden effektiven Jahreszins vorsieht, schon deswegen

von der Privilegierung ausgenommen (OLG Köln WM 2000, 2139, 2145; LG Stuttgart WM

2000, 1103, 1105). Die Monatsberichte der Deutschen Bundesbank, die auf einer

statistischen Stichprobenerhebung beruhen, erfassen nämlich nicht sämtliche

Grundpfandkredite, sondern nur unter Einhaltung der Beleihungsgrenzen gewährte

erstrangig gesicherte Realkredite für Wohngrundstücke zu Festzinsen mit einer Laufzeit

von zwei, fünf und zehn Jahren bei einer Tilgung von 1% p.a. Erfüllt ein Darlehensvertrag

diese Kriterien nicht, kommt den in den Monatsberichten ausgewiesenen effektiven

Jahreszinsen nur begrenzte Aussagekraft zu. Hierbei kann sich ein gegenüber den von

der Bundesbank erfassten Krediten erhöhtes Risiko des Kreditgebers - etwa durch

Überschreiten der gesetzlich vorgesehenen Beleihungsgrenze (BGH, Urteil vom 18. April

2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247) - in einem erhöhten Zinssatz niederschlagen

(vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 2000 - XI ZR 237/99, WM 2000, 1580, 1581; OLG Köln aaO).

In Fällen mit einem erhöhten Risiko des Kreditgebers, etwa wenn - wie hier - die

Beleihungsgrenze von 60% des Grundstückswerts gemäß §§ 11, 12 HypBG nicht

eingehalten, sondern der Kaufpreis der Eigentumswohnung zu 100% fremdfinanziert

worden ist, können bei bloß geringfügigen Abweichungen die in den Monatsberichten

ausgewiesenen Zinssätze mit Rücksicht darauf, dass sie allein auf einer statistischen

Stichprobenerhebung beruhen, noch als ausreichender Anhaltspunkt für die

Marktüblichkeit des konkreten vereinbarten effektiven Jahreszinses dienen. Anders ist es,

wenn der vereinbarte Zins die in der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank

ausgewiesenen Zinssätze erheblich überschreitet und diese deshalb keinen

ausreichenden Beleg für die Marktüblichkeit des vereinbarten Zinses bieten.

Die Erheblichkeit einer Überschreitung hat der BGH in einem Fall bejaht, nachdem er

den vereinbarten effektiven Jahreszins, der die Zinsobergrenze für Kredite mit

fünfjähriger Laufzeit um rund 1,8 Punkte und für solche mit zehnjähriger Laufzeit um

0,86 Punkte überschritt, auf die im Darlehensvertrag vorgesehene siebenjährige

Zinsfestschreibung interpoliert und so eine Überschreitung von deutlich mehr als 1

Punkt ermittelt hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2003 - XI ZR 422/01 = NJW 2003, 2093).

Hier hat die Beklagte zu 2 nicht nur den Kauf der Immobilie vollständig finanziert, für die

die Kläger einen Kaufpreis von 111.963 DM zu zahlen hatten (vgl. Anlage A5), sondern

zur Finanzierung auch der weiteren im Zusammenhang mit dem Erwerb stehenden

Aufwendungen den Klägern insgesamt ein Darlehen über 136.000 DM gewährt. Zudem

erhöhte die Tilgungsaussetzung das Rückerlangungsrisiko der Kreditgeberin.

Die Streubreitenüberschreitung lag hier deutlich unter einem Prozentpunkt und

entgegen der Auffassung der Kläger, die im Übrigen selbst davon ausgehen, dass eine

erhebliche Abweichung des Vertragszinses von der oberen Streubreite erst vorliegt,

wenn der vereinbarte effektive Jahreszins um mehr als einen Prozentpunkt über dem

obersten Wert der für diesen Zeitraum maßgeblichen Streubreite liegt, ist hier kein

“Kombinationszinssatz” zu Grunde zu legen. Namentlich lässt sich das Vorausdarlehen

nicht als Zwischenkredit auffassen. Nach ihrer eigenen Laufzeitbetrachtung sollte seine

erste Hälfte erst nach 12 Jahren und seine zweite Hälfte erst nach 20 Jahren getilgt

werden.

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