Urteil des LG Tübingen vom 21.12.2007

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LG Tübingen Urteil vom 21.12.2007, 7 O 404/07

Gewerberaummiete: Besichtigungsrecht der Vermietergesellschaft; Wahrnehmung durch den Mehrheitsgesellschafter; Schutz des Mieters

vor Ausspähung von Betriebsgeheimnissen

Leitsätze

Ist Vermieter einer Gewerbeimmobilie eine Handelsgesellschaft, für die mehrere Personen alleinvertretungsbefugt sind, so kann der Mieter die

Ausübung von Besichtigungsrechten durch den alleinvertretungsbefugten Mehrheitsgesellschafter mit bestimmendem Einfluss nicht verhindern,

insbesondere nicht verlangen, dass ein anderer Alleinvertretungsbefugter die Besichtigung vornimmt, auch wenn der Mehrheitsgesellschafter

Wettbewerber des Mieters ist.

Jedoch sind die Modalitäten der Besichtigung so auszugestalten, dass der Mieter wirksam vor Ausspähung seiner Betriebsgeheimnisse geschützt

wird.

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, dem Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin, Herrn F. Z., spätestens 2 Wochen nach dessen vorheriger

schriftlicher Ankündigung an einem Werktag in der Zeit zwischen 9.00 und 18.00 Uhr Zutritt zum Grundstück G.Straße 8 in R. und den darauf

befindlichen Gebäuden zu verschaffen und die Besichtigung des Grundstücks und der aufstehenden Gebäude von innen und außen zur Gewinnung

von Informationen über deren Zustand zu dulden.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, einmal alle zwei Jahre der Klägerin spätestens 2 Wochen nach deren vorheriger schriftlicher

Ankündigung an einem Werktag in der Zeit von 9.00 bis 18.00 Uhr Zutritt zum Grundstück G.Straße 8 in R. und den darauf befindlichen Gebäuden zu

verschaffen und die Besichtigung des Grundstücks und der aufstehenden Gebäude von innen und außen zur Gewinnung von Informationen über

den Zustand von Grundstück und Gebäuden zu dulden.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die Pflicht der Beklagten, die zu Ziffer 1 bezeichnete Besichtigung zu dulden, wird die Verurteilung zu

einem Ordnungsgeld von bis zu 250.000,00 EUR angedroht, im Falle der Uneinbringlichkeit von Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, zu vollstrecken am

Geschäftsführer der Beklagten.

5. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

6. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Geldbetrags vorläufig

vollstreckbar, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung von 10.000,00 EUR.

Streitwert:

Klageantrag Ziffer 1: 10.000,00 EUR

Klageantrag Ziffer 2:

2.000,00 EUR

Tatbestand

Die Klägerin will das ihr gehörende, an die Beklagte vermietete Grundstück G.Straße 8 in R. nebst den darauf befindlichen Gebäuden von innen

und außen durch den Geschäftsführer ihrer Komplementärin F. Z. persönlich besichtigen, um sich über den Zustand des Mietobjekts zu

informieren. Die Beklagte verweigert eine solche Besichtigung nur Herrn F. Z., ließe jedoch eine Besichtigung durch einen der beiden anderen

Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin zu. Die Beklagte befürchtet, dass Herr F. Z. eine Besichtigung nur zum Anlass nehmen werde,

Betriebsgeheimnisse der Beklagten auszuspionieren, weil er an einem weiteren Unternehmen beteiligt ist, das mit der Beklagten im Wettbewerb

steht.

Im einzelnen:

Das aus der Entscheidungsformel zu Ziffer 1 ersichtliche Grundstück mit aufstehenden Fabrikgebäuden gehörte vormals einer aus den

Eheleuten D. und J. Z. bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: „Grundstücks-GbR“). J. Z. hatte Jahrzehnte zuvor bereits

die Fa. Z. & B. W. GmbH (im Folgenden: „Werkzeugmaschinen-Fabrik“) gegründet. Durch den aus der Anlage K 1 ersichtlichen Mietvertrag vom

6.2.1991 (Bl. 5 ff d. A.) vermietete die Grundstücks-GbR das oben bezeichnete Grundstück als Betriebsstätte an die Werkzeugmaschinen-Fabrik.

Die Prozessparteien sind Rechtsnachfolger der Mietvertragsparteien. Die Beklagte kann durch Ausübung eines Optionsrechts die Mietdauer bis

zum Jahr 2015 verlängern.

Der Rechtsstreit ist vor dem Hintergrund der familiären Firmenstrukturen zu sehen:

Aus der Ehe von D. und J. Z. gingen die drei Kinder F. und K. Z. sowie E. H. hervor.

Im Jahre 1992 übernahm F. Z. die Geschäftsführung der Werkzeugmaschinen-Fabrik, schied jedoch im Jahr 2000 wegen familiärer Streitigkeiten

aus dem Unternehmen aus. Dessen Geschäftsführung wurde seinem Schwager K. H., Ehemann von E. H. geb. Z., übertragen. Im Jahre 2002

verschmolz die Werkzeugmaschinen-Fabrik mit der Schleifmaschinenfabrik GmbH zur Beklagten, die seither von K. H. geführt wird. Im Jahr 2004

zog sich auch J. Z. im Streit aus maßgeblichen Positionen des Unternehmens zurück.

Die Eheleute D. und J. Z. brachten im Jahre 1999 die Grundstücks-GbR in die Klägerin ein und übertrugen ihre Kommanditanteile an dieser auf

ihre Kinder. Deren Kommanditisten sind seither F. Z. mit einer Einlage von 500.000,- DM und seine beiden Schwestern K. und E. mit Einlagen in

Höhe von jeweils 250.000,- DM. Komplementärin der Klägerin ist die Z. Verwaltungs-GmbH, deren alleinvertretungsberechtigte, zu

Insichgeschäften befugte Geschäftsführer die drei Kinder der Eheleute D. und J. Z. sind.

F. Z. ist zwischenzeitlich beherrschender Gesellschafter der Firma schweizerischen Rechts X. H. AG und Geschäftsführer der Firma Z. GmbH mit

Sitz in I./T. , deren alleinige Gesellschafterin die Firma X. H. AG ist.

Die Fa. Z. GmbH entwickelt und vertreibt Flach-, Profil- und Portalschleifmaschinen. Da die Beklagte auf dem vermieteten Betriebsgrundstück

selbst entwickelte Qualitätsschleifmaschinen höchster Präzision produziert, die sie weltweit vertreibt, sieht sie das von F. Z. geleitete

Unternehmen als Wettbewerberin an,

10 Im Jahr 2007 teilte Klaus H. als Geschäftsführer der Beklagten der Klägerin mit, bei ihm hätten sich Interessenten gemeldet, die das

Betriebsgrundstück der Beklagten zu kaufen wünschten. Da F. Z. das an die Beklagte vermietete Grundstück seit Jahren nicht mehr besichtigt

hatte, erbat er mit Anwaltsschreiben vom 21.8.2007 (vgl. Anlage K 2 = Bl. 8 f d. A.) bei der Beklagten einen Termin zur Besichtigung des

Mietobjekts.

11 Dies lehnte die Beklagte mit der Begründung ab, dass F. Z. zugleich der Geschäftsführer eines Konkurrenzunternehmens sei; einem anderen

Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin hingegen werde eine Besichtigung ermöglicht.

12 Die Klägerin ist der Auffassung, dass ihr ein Anspruch auf Besichtigung ihres Eigentums, zustehe, und zwar gerade durch ihren Geschäftsführer

und Mehrheitsgesellschafters F. Z.. Nur um dessen Recht zur Vornahme der Besichtigung in eigener Person gehe es.

13 Da die Klägerin sich auch künftig zumindest einmal im Zeitraum von zwei Jahren über den Zustand des Mietobjekts vergewissern wolle, jedoch

nicht damit zu rechnen sei, dass die Beklagte solche turnusmäßigen Besichtigungen freiwillig ermöglichen und dulden werde, bestehe ein

hinreichendes Interesse an der Feststellung eines entsprechenden Besichtigungsrechts.

14 Die Klägerin beantragt:

15 1. die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin in Person des Geschäftsführers F. Z. die Besichtigung des Mietobjekts G.Straße 8 in R., bestehend

aus dem Grundstück sowie der darauf befindlichen Gebäude sowohl von außen als auch von innen werktags in der Zeit zwischen 9 - 18 Uhr zu

ermöglichen.

16 2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, einmal alle 2 Jahre der Klägerin eine Besichtigung des Mietobjekts G.Straße 8 in R., bestehend

aus dem Grundstück sowie der darauf befindlichen Gebäude sowohl von außen als auch von innen werktags in der Zeit zwischen 9 - 18 Uhr zu

dulden.

17 Die Beklagte beantragt

18 Klageabweisung.

19 Die Beklagte sieht in der von F. Z. beherrschten und von diesem geführten Fa. Z. GmbH ein Konkurrenzunternehmen. Sie befürchtet, F. Z. gehe

es in Wahrheit nicht um die Feststellung des Zustands des Mietobjekts, sondern um die Möglichkeit, anlässlich einer solchen Besichtigung

Betriebsgeheimnisse der Beklagten auszuspähen wie z. B. Fertigungsstand von in Produktion befindlichen Maschinen, Lagerbestand von

Produktionsmaterialien, Halbfertig- und Fertigerzeugnissen, die Rückschlüsse auf Auftragslage und u. U. sogar auf Auftraggeber zuließen. Zwar

sei es möglich, die halbfertigen Produkte mit Planen abzudecken oder die Schilder mit den Fertigungsanweisungen für die aktuell zu

produzierenden Maschinen mit Produkt- und Auftraggeber-Daten zu verhängen oder wegzustellen. Ein solcher Aufwand sei jedoch unzumutbar.

20 Auch verursache eine solche Besichtigung möglicherweise Unruhe unter den Beschäftigten und begünstige Gerüchte, wie z. B. über eine

Übernahme des Unternehmens o. ä..

21 Wegen des Parteivorbringens im einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie die Angaben der Parteien zur Sachverhaltsaufklärung

in der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

22 Die zulässige Klage ist im Wesentlichen begründet. Der Klägerin steht ein Recht zur Besichtigung des von ihr an die Beklagte vermieteten

Grundstück nebst aufstehenden Gebäuden durch ihren Geschäftsführer F. Z. zu.

23 1. Eine Pflicht der Beklagten, die begehrte Besichtigung zu ermöglichen und zu dulden, ergibt sich vorliegend nicht aus dem Mietvertrag. Dieser

sieht hierzu keine Regelung vor.

24 2. Das von der Klägerin geltend gemachte Besichtigungsrecht ergibt sich jedoch gem. § 242 BGB aus dem Grundsatz von Treu und Glauben

(Schmid / Harsch, Kompaktkommentar Mietrecht, 1. A., § 535 Rn. 519).

25 a. Bei der Auslegung und Ausfüllung dieser Generalklausel in der Rechtsanwendung hat das Gericht die Umstände des Einzelfalls,

insbesondere die einander gegenüberstehenden, gem. Art. 13 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 GG grundrechtlich geschützten Interessen der Parteien zu

berücksichtigen, um der wertsetzenden Bedeutung der Grundrechte auch auf der Ebene der Rechtsanwendung Geltung zu verschaffen (BVerfGE

89, 1, 9; BVerfGE 112, 332, 358).

26 b. Im vorliegenden Fall sind in die erforderliche Interessenabwägung auf Seiten der Klägerin als Vermieterin ihre gem. Art. 14 Abs. 1 GG

geschützten Eigentümerinteressen einzustellen, die ihr grundsätzlich das Recht vermitteln, die in ihrem Eigentum stehende Mietsache im

Rahmen der Verkehrssitte besichtigen zu dürfen, insbesondere dann, wenn sie sich - wie im vorliegenden Fall - Informationen verschaffen will,

um ein ihr unterbreitetes Kaufangebot bewerten zu können (vgl. MünchKomm- BGB / Schilling, 4. Aufl., § 535 Rn. 137).

27 In den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 GG einbezogen ist auch der Inhaber sog. „Anteilseigentums“, also desjenigen, der einen

Gesellschaftsanteil hält (vgl. Maunz / Dürig - Papier, GG, Art. 14 Rn. 195), mithin auch der Kommanditist der Klägerin F. Z..

28 Beim grundrechtlichen Schutz dieses „Anteilseigentums“ ist im Grundsatz zu beachten, dass die Gesellschafterrechte, in denen das

„Anteilseigentum“ des Kommanditisten F. Z. am Vermögen der Klägerin als Personenhandelsgesellschaft vermittelt wird, eine durch die

Verfassung der Personenhandelsgesellschaften gelockerte Rechtsposition darstellt, die sich vom Eigentum der Klägerin als Unternehmensträger

deutlich unterscheidet.

29 Im vorliegenden Fall ist bei der Bewertung der Eigentumsrechte der Klägerin und des Anteilseigentums F. Z.s jedoch weiter zu berücksichtigen,

dass er 50 % der Kommanditanteile hält und als alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der klägerischen Komplementärin maßgeblichen

unternehmerischen Einfluss auf die Klägerin und die Geltendmachung ihrer Eigentumsrechte hat. Durch diese Verflechtung von maßgeblichem

Einfluss auf die Willensbildung im Kreis der Gesellschafter wie in der Führung der Geschäfte der Klägerin einerseits und wirtschaftlicher

Beteiligung am Gesellschaftsvermögen der Klägerin andererseits nähert sich das „Anteilseigentum“ des Kommanditisten F. Z. inhaltlich der der

Klägerin selbst zustehenden Eigentümerposition wesensgleich an. Mit der Klage auf Besichtigung des Mietobjekts gerade durch den

Geschäftsführer F. Z. macht die Klägerin mithin nicht nur die unmittelbar ihr selbst zustehenden Eigentumsrechte geltend, sondern auch das F. Z.

persönlich zustehende Anteilseigentum.

30 c. Unter dem Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG steht jedoch nicht nur die Eigentumsposition des vermietenden Grundstückseigentümers; nach der

Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist auch das Besitzrecht der Beklagten als Mieterin des Betriebsgrundstücks und der

Fabrikräume „Eigentum“ in diesem Sinne (BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 - 1 BvR 208/93 -, BVerfGE 89, 1, 5 f.). Auf Seiten des Mieters ist neben

Art. 14 Abs. 1 GG auch Art. 13 Abs. 1 GG zu beachten, von dessen Schutzbereich zumindest auch der Öffentlichkeit unzugängliche Arbeits-,

Betriebs- und Geschäftsräume erfasst sind (BVerfG, Beschl. v. 24.05.1977 - 2 BvR 988/75 -, BVerfGE 44, 353, 371) und der dem „Wohnungs“-

Inhaber das Recht verschafft, in seinen Räumlichkeiten in Ruhe gelassen zu werden (BVerfG, Beschl. v. 13.10.1971 - 1 BvR 280/66 -, BVerfGE

32, 54, 75).

31 d. Die beiderseits grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Parteien und ihrer wirtschaftlich Beteiligten erfordern sowohl bei der

Auslegung des § 242 BGB in Bezug auf die Frage, ob sich hieraus das begehrte Besichtigungsrecht ergibt, als auch bei der Frage, wie ein

solches Recht, wenn es denn besteht, ausgeübt werden darf, einen möglichst schonenden Ausgleich der widerstreitenden Interessen, bei denen

die Grundrechte aller Beteiligter soweit als möglich gewahrt und die Eingriffe in diese auf das geringst mögliche Maß beschränkt werden.

32 e. Dies führt zu dem aus den Entscheidungsformeln zu Ziffer 1 und 2 ersichtlichen Besichtigungsrecht der Klägerin durch den Geschäftsführer

ihrer Komplementärin F. Z. unter den genannten Einschränkungen:

33 aa. Das Eigentumsrecht der Klägerin beansprucht eine Möglichkeit, sich über den Zustand der Mietsache zu vergewissern. Dieses von der

Beklagten grundsätzlich nicht in Frage gestellte Recht der Klägerin ist beschränkt auf den Zweck, die Mietsache als solche zu inspizieren; sie

dient nicht dem Zweck, den Betrieb der Beklagten und deren unternehmerische Aktivitäten zu untersuchen. Damit braucht die Beklagte nur

Handlungen der mit der Besichtigung betrauten Mitarbeiter der Klägerin zu ermöglichen und zu dulden, die der Erkundung des Zustands von

Fabrikgebäuden und Grundstück dienen. Produktionsanlagen, Vorräte, Materialien, Fertig- und Halbfertigerzeugnisse hingegen dürfen nicht

Gegenstand der Besichtigung sein.

34 bb. Das Besichtigungsrecht der Klägerin besteht wegen der Angleichung des Anteilseigentums des Kommanditisten F. Z. an die eigene

Rechtsstellung der Klägerin aufgrund seines oben dargestellten maßgeblichen Einflusses auf diese darin, nach ihrer internen Willensbildung

gerade dem Komplementär- Geschäftsführer F. Z. eine solche Besichtigung zu ermöglichen.

35 f. Den grundrechtlich geschützten Rechten der Beklagten ist dadurch Rechnung zu tragen, dass sie die Besichtigungen nur im erforderlichen

Ausmaß hinnehmen muss. Dies beinhaltet nicht nur die bereits oben beschriebene Beschränkung der Besichtigung auf die Bausubstanz und

den Erhaltungszustand der Gebäude sowie den Zustand des Grundstücks als solchem; vielmehr sind die Besichtigungen ohne konkreten Anlass

nur in solchen zeitlichen Abständen hinzunehmen, in denen nennenswerte Veränderungen des Mietobjekts zu erwarten sind. Dies führt zu

einem Besichtigungsturnus von zwei Jahren, wie von der Klägerin selbst begehrt.

36 g. Weiter erfordern die Rechte der Beklagte, den mit der Besichtigung einhergehenden Eingriff in ihre Betriebsabläufe möglichst gering zu halten.

Dem trägt die Beschränkung Rechnung, dass die Besichtigung nur nach schriftlicher Ankündigung der Klägerin und sich einer hieran

anschließenden Vorbereitungszeit stattfinden darf, die es der Beklagten ermöglicht, einen Zeitpunkt für die Besichtigung auszuwählen, der nach

ihrem Ermessen die Abläufe in ihrem Betrieb möglichst wenig stört.

37 aa. Durch die der Beklagten zuzubilligende Vorbereitungszeit zwischen Ankündigung und Termin muss sie auch in die Lage versetzt werden

können, geheimhaltungsbedürftige Unterlagen, Produkte, Vorräte u. ä. so wegzuschließen, abzudecken oder beiseite zu schaffen, dass ihre

Ausspähung zuverlässig unterbunden wird.

38 bb. Der Einzelrichter hält solche Maßnahmen für zumutbar. Sie beschränken sich bei Lichte betrachtet auf die innerbetrieblichen Vorgänge, die

die Klägerin und ihr Komplementär-Geschäftsführer F. Z. nicht auch anderweitig mit einfachsten Mitteln ausfindig machen könnte. Die

Fertigprodukte der Beklagten bedürfen keiner Abdeckung oder sonstigen Geheimhaltung. Da die Maschinen der Beklagten frei käuflich sind,

kann sich jeder Konkurrent über das Produkt eines Wettbewerbers und dessen Qualität jederzeit durch Kauf informieren. Die

Fertigungsmethoden als solche können einer Ausspähung dadurch entzogen werden, dass die Besichtigung nicht bei laufendem Betrieb

stattfindet. Pläne, Unterlagen, die über Auftragslage, Vertriebspartner und Besteller Aufschluss geben können, können mit vergleichsweise

geringem Aufwand weggeschlossen werden. Überdies dürften die meisten der genannten Unterlagen EDV-gestützt verwaltet werden, so dass

sie einer Ausspähung im Rahmen einer Gebäudebesichtigung durch Sicherung der Computeranlagen wirksam entzogen werden können. Was

Lager, Vorräte und Fertig- und Halbfertigerzeugnisse anlangt, scheint die Beklagte selbst die Geheimhaltungsbedürftigkeit nur gering

einzuschätzen: dies sind Umstände, die auch ein anderer Mitarbeiter der Klägerin als gerade der Komplementär- Geschäftsführer F. Z. erfassen

und an diesen weitergeben könnte. Einer anderen von der Klägerin mit der Besichtigung betrauten Person als F. Z. wollte die Beklagte nach

eigenem Bekunden jedoch das Besichtigungsrecht nie streitig machen. Was die Informationstafeln an den gerade in Fertigung befindlichen

Maschinen anlangt, die über Produktionsstand, Auftragsumfang, Auftraggeber und technische Details Aufschluss geben könnten, beinhalten

diese sicherlich geheimhaltungsbedürftige Details. Es handelt sich nach eigenen Angaben der Beklagten jedoch um bewegliche Tafeln, die mit

überschaubarem Aufwand kurzfristig verhängt oder beiseite geschafft werden können. Außerdem ist die Beklagten während der Dauer der

Besichtigung nicht schutzlos. Aufgrund des mietvertraglich begründeten Rechts zum Besitz der Mietsache ist der Geschäftsführer der Beklagten

oder ein von ihm Beauftragter während der Besichtigung zur Anwesenheit berechtigt, auch zur Hinzuziehung von Mitarbeitern des Werkschutzes

oder eines Rechtsbeistands, die Einschreiten können, wenn die Klägerin die Grenzen des ihr eingeräumten Besichtigungsrechts überschreiten

sollte.

39 cc. Im Ergebnis hält der Einzelrichter eine Frist zur Vorbereitung der Besichtigung von längstens zwei Wochen für ausreichend, um den Betrieb

der Beklagten hinreichend vor Ausspähung durch F. Z. zu schützen.

40 h. Was die angeblichen Gerüchte anlangt, die solche Besichtigungen ohne sonstiges Zutun der Klägerin bzw. ihrer Komplementär-

Geschäftsführer bei der Belegschaft auslösen könnten, ist dieser Umstand nicht geeignet, dem Besichtigungsrecht der Klägerin

entgegengehalten zu werden. Es ist eigene Aufgabe jeder Unternehmensleitung, wahrheitswidrigen oder substanzlosen Gerüchten in

geeigneter Form, ggfs. durch Aufklärung ihrer Belegschaft entgegenzuwirken.

41 3. Die Klageanträge haben die erforderliche schriftliche Ankündigung nebst Vorbereitungszeit nicht zum Ausdruck gebracht. Insoweit bleibt die

Entscheidung formal hinter den Anträgen zurück, was zur teilweisen Klageabweisung führte. Allerdings ergibt sich aus der Klagebegründung,

insbesondere dem vorgerichtlichen Schreiben der Klägerin vom 21.8.2007, dass die Klägerin ein solches Vorgehen grundsätzlich akzeptiert.

Damit handelt es sich um eine nur geringfügige Abweichung der Entscheidung von den Klageanträgen, die sich in der Kostenfolge nicht

auswirkt.

42 4. Die Androhung von Ordnungsmitteln beruht auf § 890 Abs. 2 ZPO.

43 5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung bezüglich der Vollstreckung der Kosten auf § 709 S. 2

ZPO, im Übrigen auf § 709 S. 1 ZPO.