Urteil des KG Berlin vom 17.07.2006

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Gericht:

KG Berlin 8. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

8 U 140/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 242 BGB, § 536 BGB, § 812

Abs 1 BGB

Gewerbemietvertrag: Anspruch auf Mietminderung wegen eines

Konkurrenzschutzverstoßes

Leitsatz

Eine vertragswidrige Konkurrenzsituation stellt einen zur Minderung des Mietzinses

berechtigenden Sachmangel der Mietsache dar.

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 17. Juli 2006 verkündete Urteil der Zivilkammer

12 des Landgerichts Berlin wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe

des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der

Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

Die Berufung der Kläger richtet sich gegen das am 17. Juli 2006 verkündete Urteil der

Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und

Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Kläger tragen zur Begründung der Berufung vor:

Das vom Landgericht in Bezug genommene Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23.

Dezember 1953 – VI ZR 244/52 – sei nicht einschlägig.

Zudem habe das Landgericht verkannt, dass es sich bei dem ausdrücklich

mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz um eine zugesicherte Eigenschaft der

Mietsache handele. Die zugesicherte Eigenschaft sei durch den Betrieb der Frau Dr. Y.

später weggefallen. Ein Anspruch auf Mietminderung bestehe auch, ohne dass es zu

Umsatzeinbußen gekommen sein müsse.

Die Kläger beantragen,

das am 17. Juli 2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts

Berlin abzuändern und

a) die Beklagte zu verurteilen, an sie 29.932,93 € nebst 5 % Zinsen über dem

Basiszinssatz nach § 247 BGB seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

b) festzustellen, dass die Kläger berechtigt sind, bis zur Beseitigung des

Konkurrenzverhältnisses zwischen den Klägern und der Frau Dr. Y., ... die Miete um

1.032,17 € pro Monat zu mindern.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:

Die Kläger hätten durch den vermeintlichen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel

keine Schäden erlitten. Da die Umsätze der Kläger nach Einzug der Frau Dr. Y. sogar

gestiegen seien, verhielten sich die Kläger treuewidrig, wenn sie sich auf einen Verstoß

gegen die Konkurrenzschutzklausel beriefen.

Der Kläger zu 1) habe vor Abschluss des Mietvertrages zwischen der Beklagten und der

Konkurrentin Dr. Y. im Frühjahr 1999 in Vertretung für die Klägerin zu 2) unter Verzicht

auf alle Formerfordernisse ausdrücklich erklärt, dass sie kein Problem damit hätten,

wenn Frau Dr. Y. im selben Haus eine Praxis für chinesische Medizin etabliere und als

Allgemeinmedizinerin tätig werden würde.

Der Senat hat aufgrund des am 11. Januar 2007 verkündeten Beweisbeschlusses die von

der Beklagten benannten Zeugen Dr. H. R. und T. K. zu der Behauptung der Beklagten

vernommen, der Kläger zu 1) habe vor Abschluss des Mietvertrages zwischen der

Beklagten und der Konkurrentin Dr. Y. im Frühjahr 1999 in Vertretung für die Klägerin zu

2) unter Verzicht auf alle Formerfordernisse ausdrücklich erklärt, dass sie kein Problem

damit hätten, wenn Frau Dr. Y. im selben Haus eine Praxis für chinesische Medizin

etabliere und als Allgemeinmedizinerin tätig werden würde. Wegen des Ergebnisses der

Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 11. Januar 2007 (Bl. 124 ff) Bezug

genommen.

II.

Die Berufung der Kläger ist unbegründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte weder gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB einen

Anspruch auf Rückzahlung von im Zeitraum von Juni 2003 bis Oktober 2005 ohne

Rechtsgrund gezahlten Mietzinses, noch haben die Kläger gemäß § 256 ZPO einen

Anspruch auf Feststellung, dass sie berechtigt sind, bis zur Beseitigung des

Konkurrenzverhältnisses zwischen ihnen und der Frau Dr. Y. die Miete um 1.032,17 € pro

Monat zu mindern.

Entgegen der vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung vertretenen

Rechtsauffassung scheitern die geltend gemachten Ansprüche allerdings nicht daran,

dass, wie das Landgericht rechtsirrig meint, ein Konkurrenzschutzverstoß nicht zu einem

Sach-mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB führe.

Die Mietsache ist seit Juni 2003 mit einem Sachmangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB

behaftet. Die Beklagte hat die ihr vertraglich obliegende Verpflichtung, den Klägern

Konkurrenzschutz zu gewähren, verletzt.

Im Sommer 2000 vermietete die Beklagte in dem streitgegenständlichen

Gebäudekomplex Räumlichkeiten an Frau Dr. Y. zum Betrieb einer Arztpraxis mit dem

Tätigkeitsschwerpunkt chinesische Heilpraxis. Später, nämlich spätestens im Juni 2003 -

erweiterte Frau Dr. Y. ihre Tätigkeit und wurde auch als praktische Ärztin tätig.

Spätestens seit Juni 2003 wurde der zwischen den Parteien vertraglich vereinbarte

Konkurrenzschutz durch die Tätigkeit der Ärztin Dr. Y. verletzt. Laut Mietvertrag wird

Konkurrenzschutz für folgenden Umfang vereinbart:

“Praktischer Arzt speziell hausärztlicher Internist“

Diese Vereinbarung kann nur dahingehend ausgelegt werden, dass sich der

Konkurrenzschutz sowohl auf die Tätigkeit praktischer Arzt als auch hausärztlicher

Internist beziehen soll. Es handelt sich bei dem praktischen Arzt und dem hausärztlichen

Internisten um verschiedene Fachärzte mit identischem Tätigkeitsbereich. Beide

betreiben eine so genannte Hausarztpraxis, haben also eine identische Klientel.

Unerheblich ist, dass Frau Dr. Y. als praktische Ärztin mit der speziellen Ausrichtung

Chinesische Heilkunde tätig ist. Als praktische Ärztin ist sie Konkurrentin der Kläger.

Unerheblich für die Konkurrenzsituation ist auch der Umstand, dass es sich bei Frau Dr.

Y. um eine gebürtige Chinesin und bei dem Kläger zu 1) um einen gebürtigen Russen

handelt. Entscheidend ist die von den beiden Ärzten ausgeübte Tätigkeit als praktischer

Arzt.

Es ist sowohl in der Literatur (Schmitt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, 536, Rdnr. 172;

Ermann, BGB, 11. Auflage, 535, Rdnr. 45; Dr. Joachim, BB Beilage 6/1986 zu Heft

19/1986; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B

Rdnr. 1250; Staudinger, BGB, 2003, 535, Rdnr. 23; Soergel, BGB, 12. Auflage, 535, 536,

Rdnr. 175; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Auflage, 536, Rdnr. 11; Sternel, Mietrecht,

3. Auflage, II, 518; Dr. Gather, GE 2000, 1450; Kulik, NZM 1999, 546), als auch in der

Rechtsprechung (OLG Düsseldorf, NZM 2001, 1033; OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 583;

OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 451; RGZ 119, 353; OLG Karlsruhe; NJW-RR 1990, 1234)

herrschende Meinung, dass eine vertragswidrige Konkurrenzsituation einen zur

Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel der Mietsache darstellt.

Entgegen den Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung hat

der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 23. Dezember 1953 (ZMR 1954, 78

= BB 1954, 177) nicht ausgeführt, dass ein Konkurrenzschutzverstoß nicht zu einem

Sachmangel im Sinne des 536 Abs. 1 BGB führe. Nach den Ausführungen des BGH in

dieser Entscheidung sind die Mieträume eines hinzukommenden Mieters nicht mit einem

Sachmangel behaftet, wenn die Vermietung an diesen hinzukommenden Mieter einer

Konkurrenzschutzpflicht des Vermieters gegenüber einem anderen Mieter zuwiderläuft,

weil diese schuldrechtliche Verpflichtung die Tauglichkeit der Räume des Zweitmieters

nicht unmittelbar beeinflusse. Damit ist aber nicht gesagt, dass das örtliche

Konkurrenzverhältnis als solches keinen Mangel der Mieträume darstellen kann, denn

hierauf kam es in jenem Fall gar nicht an, weil der Zweitmieter die örtliche

Konkurrenzsituation bei Vertragsschluss genau kannte. Er irrte nur über den Umfang des

Konkurrenzschutzes des ansässigen Mieters und damit über dessen Abwehrbefugnisse

gegenüber der Zweitvermietung (Bub/Treier, a.a.O.). Aufgrund des

Konkurrenzschutzverstoßes weicht der tatsächliche Zustand der Mietsache in für den

Mieter nachteiliger Weise von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache

ab (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, 536, Rdnr. 16). Für die Beurteilung der Frage,

ob ein Konkurrenzschutzverstoß zu einem Mangel der Mietsache führt, ist es ohne

Belang, ob dieser nachweisbar mit Umsatzeinbußen des Mieters einhergeht (OLG

Düsseldorf, ZMR 2000, 451; OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 583; OLG Düsseldorf,, Kulik,

a.a.O.). Dass die Abweichung des vertraglich vereinbarten Zustandes vom tatsächlichen

Zustand der Mietsache bei Vorliegen eines Konkurrenzschutzverstoßes für den Mieter

nachteilig ist, ergibt sich schon allein daraus, dass die Miete für ein Objekt ohne

Konkurrenz im Allgemeinen höher ist, als diejenige für Räume, bei denen eine

Konkurrenzsituation besteht (OLG Düsseldorf a.a.O., Kulik, a.a.O.).

Die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gebieten es aber den Klägern ein

Minderungsrecht zu versagen (so auch OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 451). Nach dem

Ergebnis der am 11. Januar 2007 durchgeführten Beweisaufnahme steht zur

Überzeugung des Senates fest, dass der Kläger zu 1) vor Abschluss des Mietvertrages

zwischen der Beklagten und der Konkurrentin Dr. Y. im Frühjahr 1999 in Vertretung für

die Klägerin zu 2) unter Verzicht auf alle Formerfordernisse ausdrücklich erklärt hat, dass

sie kein Problem damit hätten, wenn Frau Dr. Y. im selben Haus eine Praxis für

chinesische Medizin etabliere und als Allgemeinmedizinerin tätig werden würde.

Entgegen der Meinung der Kläger konnten sowohl der Zeuge Dr. H. R., als auch der

Zeuge T. K. als Zeuge vernommen werden. Beide Personen sind weder selbst Partei

noch gesetzlicher Vertreter einer Partei (Zöller, ZPO, 25. Auflage, § 373, Rdnr. 1).

Die Beklagte hat bereits mit Schriftsatz vom 11. Dezember 2006 unbestritten

vorgetragen, dass alleinige Geschäftsführerin der Beklagten nunmehr Frau M. R. sei.

Einer Vernehmung des früheren Geschäftsführers K. als Zeugen steht daher nichts mehr

im Wege.

Herr Dr. H. R. ist zwar Gesellschafter der Beklagten, ist aber gleichwohl zeugnisfähig

(Baumbach, ZPO, 65. Auflage, Übers. § 373, Rdnr. 15).

Beide Zeugen haben übereinstimmend und glaubhaft ausgesagt, dass sie den Kläger zu

1) vor Abschluss des Vertrages mit Frau Dr. Y. darauf hingewiesen hätten, dass Frau Dr.

Y. Interesse an Mieträumen im Haus hätte und dort als praktische Ärztin chinesische

Heilkunde ausüben wolle und dass der Kläger zu 1) ausdrücklich auch im Namen der

Klägerin zu 2) erklärt habe, dass er gegen eine Vermietung an Frau Y. keinerlei Einwände

habe. Beide Zeugen haben aus eigenem Antrieb erklärt, weshalb es ihnen wichtig

gewesen sei, mit den Klägern über die Frage der Vermietung an Frau Dr. Y. zu sprechen.

Sie haben insoweit bekundet, dass es ihnen im Hinblick auf die mit den Klägern

vereinbarte Konkurrenzschutzklausel wichtig gewesen sei, mit diesen abzuklären, ob

diese aus ihrer Sicht Probleme mit einer Vermietung an Frau Dr. Y. hätten. Der Zeuge T.

K. hat insoweit überzeugend ausgeführt, dass es in der damaligen Vermietersituation

völlig widersinnig gewesen wäre, eine Neuvermietung nicht mit den bereits vorhandenen

Mietern abzusprechen. Sie hätten einerseits möglichst viele Ärzte in das Ärztehaus

holen wollen, natürlich aber auch Ärger mit den vorhandenen Ärzten wegen der

Überschneidung der einzelnen Fachgebiete vermeiden wollen. Beide Zeugen haben

spontan und überzeugend ausgesagt, dass der Kläger zu 1) erklärt habe, dass er seiner

Auffassung nach sogar von der Eröffnung einer Praxis durch Frau Y. profitieren würde.

Der Zeuge Dr. R. meinte sich zu erinnern, dass der Kläger zu 1) ausdrücklich auch im

Namen der Klägerin zu 2) erklärt habe, dass er mit einer Vermietung der Frau Dr. Y. als

Allgemeinmedizinerin einverstanden sei. Der Zeuge K. konnte sich genau daran

erinnern, dass der Kläger zu 1) sein Einverständnis auch im Namen der Klägerin zu 2)

erklärt habe und dass dies für ihn auch nichts überraschendes gewesen sei, da dieser

immer als Sprachrohr für die Klägerin zu 2) tätig gewesen sei. Beide Zeugen konnten

sich auch ungefragt an die äußeren Umstände des Gespräches erinnern. Sie wussten

noch genau, dass sie den Kläger zu 1) im Foyer des Hauses angetroffen haben und sich

dann mit ihm in das Vermietungsbüro begeben haben, um dort mit ihm in Ruhe die

ihnen wichtige Angelegenheit zu besprechen.

Die Glaubhaftigkeit der Zeugen wurde nicht durch die Bekundungen des gemäß § 141

Abs. 1 ZPO persönlich gehörten Klägers zu 1) erschüttert. Dieser hat zunächst erklärt, er

könne sich an ein Gespräch, wie von dem Zeugen Dr. R. geschildert nicht erinnern. Auf

Nachfragen hat er dann erklärt, ein derartiges Gespräch habe nicht stattgefunden. Er

hat sodann erklärt, dass es möglicherweise später ein Gespräch gegeben habe, das

möglicherweise in der Küche seiner Praxis stattgefunden habe und zwar zwischen ihm,

der Klägerin zu 2) und einem Gesprächspartner, an den er sich nicht mehr genau

erinnere und dass er sich an den Inhalt dieses Gespräches auch nicht mehr so genau

erinnere. Erst auf Nachfragen hat er dann erklärt, dass es später ein Gespräch zwischen

ihm, der Klägerin zu 2) und Herrn K. in der Küche seiner Praxis gegeben habe, bei dem

Herr K. mitgeteilt habe, dass eine chinesische Ärztin entweder einziehen werde oder

schon eingezogen sei und in ihrer Praxis Privatpatienten nach traditioneller chinesischer

Medizin behandeln werde und dass dies keine Konkurrenz für sie, die Kläger, sei.

Die unerklärlichen Erinnerungslücken des naturgemäß am Ausgang des Rechtsstreits

interessierten Klägers lassen seine Bekundungen wenig glaubhaft erscheinen. Jedenfalls

sind die Erklärungen des Klägers zu 1) nicht geeignet, Zweifel an der Glaubhaftigkeit der

Aussagen der beiden angehörten Zeugen zu wecken.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die weiteren prozessualen

Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung

hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen

Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 Satz 1

ZPO.

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