Urteil des KG Berlin vom 12.05.2005
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Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 U 99/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 133 BGB, § 157 BGB, § 280
Abs 3 BGB, § 281 Abs 1 BGB, §
535 BGB
Wohnraummietvertrag: Auslegung einer Mietererklärung nach
Aufforderung zur Schönheitsreparaturen als deklaratorisches
Schuldanerkenntnis
Leitsatz
Teilt der Mieter dem Vermieter nach Aufforderung zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen mit, dass er um Fristverlängerung zur Durchführung der nach dem
Aufforderungsschreiben erforderlichen Arbeiten bitte, kann hierin ein deklaratorisches
Schuldanerkenntnis gesehen werden.
Tenor
Die Beklagten werden unter Abänderung des am 12. Mai 2005 verkündeten Urteils des
Amtsgerichts Charlottenburg - 222 C 284/04 - als Gesamtschuldner verurteilt, an die
Kläger weitere 448,45 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
jeweiligen Basiszinssatz seit dem 7.8.2004 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
Von den Kosten erster Instanz haben die Beklagten 20 % und die Kläger 80 % zu tragen.
Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten 29 % und die Kläger 71 %
zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die zulässige Berufung der Kläger ist teilweise begründet.
1. Die Kläger können von den Beklagten nach §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB
Schadensersatz wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen in der ehemals
angemieteten Wohnung im G. in B. verlangen.
Es kann dahinstehen, ob die Regelungen in § 3 Ziff. 6 und Ziff. 13 der Besonderen
Vereinbarungen zum Mietvertrag entsprechend der Auffassung des Amtsgerichts nach §
307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind, so dass die Beklagten zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen überhaupt nicht verpflichtet waren. Hierauf können sich die
Beklagten aber nicht (mehr) berufen, und zwar aus folgendem Grund:
Unter dem 11.08.2004 übersandte die Hausverwaltung der Kläger den Beklagten das
„Zustandsprotokoll“ vom 05.08.2004 und forderte zur Durchführung der hieraus
ersichtlichen Schönheitsreparaturen bis zum 24.08.2004 unter Nachfristsetzung bis zum
30.08.2004 auf. In diesem Schreiben heißt es u.a. wie folgt:
„Sofern Sie grundsätzlich bereit sind, die geforderten Maßnahmen durchzuführen,
die Ihnen hierfür gestellten Fristen aber nicht einhalten können, sind mir bis zum
20.08.2004 diesbezügliche Terminvorschläge zu unterbreiten.“
Mit Schreiben vom 28.08.2004 teilten die Beklagten der Hausverwaltung der Kläger
daraufhin Folgendes mit:
„Sehr geehrter Herr K,
am 21.08.04 haben wir die Wohnung im G., besichtigt und eine Firma mit den
notwendigen Arbeiten beauftragt.
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Wir bitten Sie daher, die von Ihnen gesetzte Frist um weitere 7 Tage zu verlängern,
da es uns bisher nicht möglich war, die Arbeiten ausführen zu lassen. Die von Ihnen
gesetzte Frist war nicht ausreichend, den Arbeitsaufwand zu begutachten und zeitnah
eine Firma zu beauftragen. Eine Frist von 14 Tagen ist unter Berücksichtigung der
Tatsache, dass wir mittlerweile in D. leben, zu knapp bemessen.“
...
„In der Hoffnung, dass Sie unserem Wunsch nach Fristverlängerung nachkommen,
erwarten wir Ihre Antwort und verbleiben bis dahin
Mit freundlichen Grüßen“
Die Beklagten haben damit die Verpflichtung zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen im Wege eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses
anerkannt. Folge eines derartigen Anerkenntnisses ist (wenigstens) der Ausschluss des
Erklärenden mit allen Einwendungen tatsächlicher und rechtlicher Natur, die er bei
Abgabe des Anerkenntnisses hatte oder mit denen er wenigstens rechnen musste (vgl.
AnwK-BGB/Hund, §§ 780, 781 Rdnr. 59; MünchKomm-Hüffer, 3. Aufl., § 781 Rdnr. 5;
Palandt-Sprau, BGB, 65. Aufl., § 781 Rdnr. 4). Damit ist es den Beklagten nunmehr
verwehrt, die grundsätzliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
abzustreiten, so dass der geltend gemachte Anspruch dem Grunde nach berechtigt ist.
2. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht auch zur Überzeugung des Senats
fest, dass die Wohnung trotz Durchführung der von den Beklagten behaupteten
Malerarbeiten den aus dem 2. Zustandsprotokoll vom 09.09.2004 ersichtlichen Zustand
zu diesem Zeitpunkt aufwies.
Der Zeuge Z. hat bekundet, dass er als Mitarbeiter der Hausverwaltung der Kläger
sowohl das Zustandsprotokoll vom 05.08.2004 als auch das Zustandsprotokoll vom
09.09.2004 nach Besichtigung der Wohnung angefertigt habe und die Räume den im
Einzelnen aus dem 2. Protokoll ersichtlichen malermäßigen Zustand zu diesem
Zeitpunkt gehabt hätten. Das Gericht hat an der Richtigkeit der Aussage des Zeugen
keinen Zweifel. Der Zeuge hat seine Aussage ohne Widersprüche und inhaltlich
nachvollziehbar abgelegt und einen glaubwürdigen Eindruck hinterlassen.
Die Aussage des Zeugen Z. ist auch nicht durch die Bekundungen der von den
Beklagten benannten Zeugen L. und T. widerlegt worden. Beide Zeugen haben zu den
Einzelheiten des malermäßigen Zustandes nichts ausgesagt, sondern nur den
allgemeinen Eindruck wiedergegeben, den sie nach Beendigung ihrer Arbeiten vom
Zustand der Räume hatten. Beispielsweise haben die Zeugen keine Aussagen zu
Überschmutzungen von Fenster- und Türrahmen, Steckdosen und Scheuerleisten
treffen können und nur pauschal zum Gesamteindruck der Räume Erklärungen
abgegeben. Wenn auch der Zeuge T. bekundet hat, dass der Zustand der Räume nach
Durchführung der Arbeiten durch ihn und den Zeugen L. so war, wie er ihn auch bei
Beauftragung durch einen Kunden für ausreichend halten würde, ändert das nichts
daran, dass der Zeuge Z. in dem von ihm bestätigten Zustandsprotokoll zahlreiche
Einzelheiten einer malermäßigen Fehlbehandlung der Räume bestätigt hat. Allein hierauf
ist abzustellen und nicht auf die Vorstellungen, die der Zeuge T. von der
Ordnungsgemäßheit einer entsprechenden Malerarbeit hat.
Damit steht den Klägern ein Schadensersatzanspruch zu, der sich der Höhe nach aus
dem Kostenanschlag des Malermeisters S. vom 28.09.2004 (allerdings ohne
Umsatzsteuer, vgl. § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB) bemisst. Soweit die Beklagten die
Angemessenheit der dort angesetzten Preise und die Richtigkeit des Aufmaßes
bestreiten, ist dies schon deshalb ohne Substanz und somit unbeachtlich, weil andere
Preise und Größen von ihnen nicht genannt werden (hinsichtlich der Mengenangaben
können sich die Beklagten so lange nicht auf § 138 Abs. 4 ZPO berufen, wie sie nicht die
Kläger zur Vorlage des Aufmaßes aufgefordert und dieses ggfls. nach eigenem Aufmaß
in der ehemaligen Mietwohnung nicht überprüft haben).
3. Die Berufung ist unbegründet, soweit die Kläger von den Beklagten
Nutzungsentschädigung für den Monat August 2004 oder Schadensersatz in Höhe von
778,23 EUR verlangen.
Auf § 546 a BGB können sich die Kläger schon deshalb nicht berufen, weil die Beklagten
den Klägern die Mieträume im August 2004 nicht vorenthalten im Sinne der
Bestimmung haben:
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Die weitere Nutzung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen widersprach dem
Willen der Kläger gerade nicht.
Auf §§ 280, 281 BGB lässt sich der Anspruch deshalb nicht stützen, weil nichts dafür
vorgetragen oder ersichtlich ist, dass die Wohnung zum 01.08.2004 hätte
weitervermietet werden können, wenn die Beklagten die Schönheitsreparaturen bis Ende
Juli 2004 ausgeführt hätten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO, die über die vorläufige
Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 10, 713 ZPO in Verbindung mit § 26 Ziff. 8
EGZPO.
Revisionszulassungsgründe waren nicht ersichtlich.
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