Urteil des BGH vom 24.06.2015
Leitsatzentscheidung zu Bauwerk, Garage, Entschädigung, Grundstück
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
X I I Z R 7 2 / 1 4
Verkündet am:
24. Juni 2015
Breskic,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
SchuldRAnpG § 12 Abs. 3
Zur Entschädigungspflicht nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz für ein
Bauwerk, das sich der Grundstückseigentümer nach Beendigung des Nut-
zungsverhältnisses vorübergehend zu Ertragszwecken nutzbar machen will.
BGH, Urteil vom 24. Juni 2015 - XII ZR 72/14 - LG Gera
AG Jena
- 2 -
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 24. Juni 2015 durch den Vorsitzenden Richter Dose und die Richter
Dr. Günter, Dr. Nedden-Boeger, Dr. Botur und Guhling
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Land-
gerichts Gera vom 20. Juni 2014 wird auf Kosten der Beklagten
mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der an Rechtsanwalt
W. J. zu zahlende Betrag erst ab dem 17. Dezem-
ber 2010 zu verzinsen ist.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger verlangt von der beklagten Baugenossenschaft eine Ent-
schädigung nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz für ein auf deren Grund-
stück errichtetes Bauwerk.
Der Kläger erwarb am 19. Juni 1990 eine Garage auf dem Grundstück
der Beklagten. Am 11. September 1990 schlossen die Parteien einen Pachtver-
trag auf unbestimmte Zeit gegen ein jährliches Pachtgeld von 50 DM. Mit
Schreiben vom 22. November 2006 kündigte die Beklagte den Pachtvertrag
zum 28. Februar 2007. In der Kündigungserklärung gab sie an, dass beabsich-
tigt sei, "das Grundstück über einen Zeitraum von ca. drei Jahren als Park-
1
2
- 3 -
platz/Garagenfläche und anschließend mit einer erneuten Wohnbebauung zu
nutzen". Dem Kläger bot sie eine Fortnutzung der Garage über den 28. Februar
2007 hinaus gegen Zahlung einer monatlichen Miete von 50
€ unter Verzicht
auf das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters bis zum frühesten Beendi-
gungstermin 31. März 2010 an. Der Kläger ging nicht auf das Angebot ein, son-
dern gab die Garage an die Beklagte zurück, die sie sodann anderweitig ver-
mietete.
Das Amtsgericht hat die auf Zahlung einer Entschädigung von 3.500
€
nebst Zinsen und vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage abgewiesen.
Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht die Beklagte zur Zahlung von
3.400
€ nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten verurteilt und die wei-
tergehende Berufung zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit
der vom Landgericht zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
Das Rechtsmittel ist bis auf einen Teil der Zinsforderung nicht begründet.
1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Anspruch des Klägers folge
aus § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG. Die Beklagte könne sich nicht darauf berufen,
dass eine andere und höherwertige Bebauung des Grundstücks möglich wäre.
Sie müsse sich vielmehr auf die von ihr seit Wirksamkeit der Kündigung tat-
sächlich ausgeübte Nutzung des Grundstücks als Parkplatz bzw. Garagenflä-
che verweisen lassen. Aufgrund der anhaltenden tatsächlichen Nutzung und
Verwertung der Garage sei der Beklagten durch die Rückgabe des mit der Ga-
rage bebauten Grundstücks ein Ertrag zugeflossen, der einen Anspruch auf
Entschädigung begründe.
3
4
5
- 4 -
Dem stehe nicht entgegen, dass die Beklagte in ihrer Kündigung mitge-
teilt habe, das Grundstück nach einem Zeitraum von ca. drei Jahren mit einer
neuen Wohnbebauung versehen und nutzen zu wollen. Die Umsetzung einer
Nutzungsänderung müsse nämlich ernsthaft verfolgt werden. Daran fehle es, da
eine Neubebauung des Grundstücks bisher weder erfolgt noch im Zeitpunkt der
letzten mündlichen Verhandlung, ca. sieben Jahre nach der Rückgabe, abseh-
bar gewesen sei. Die Beklagte habe vortragen, dass sie sich nach Beendigung
des Pachtverhältnisses entschlossen habe, statt der geplanten Neubebauung
des Grundstücks zunächst die Sanierung eines anderen Wohnareals voranzu-
treiben.
Bei der Bemessung der Entschädigung sei auf die Erhöhung des Ver-
kehrswerts des Grundstücks durch die Garage abzustellen. Diese betrage nach
dem Ertragswertverfahren 3.400
€.
2. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.
a) Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien wurde die Garage
vom Rechtsvorgänger des Klägers unter Begründung von Baulichkeiteneigen-
tum nach dem Recht der früheren DDR auf dem Grundstück der Beklagten er-
richtet. Dadurch wurde zwischen den Parteien des Rechtsstreits ein Nutzungs-
verhältnis nach den §§ 312 ff. ZGB-DDR begründet. Auf dieses Nutzungsver-
hältnis sind gemäß § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG die Bestimmungen des Bürgerli-
chen Gesetzbuchs über den Miet- oder den Pachtvertrag anzuwenden, soweit
das Schuldrechtsanpassungsgesetz nichts anderes bestimmt.
b) Mit der auf Kündigung beruhenden Beendigung des Vertragsver-
hältnisses ging das Baulichkeiteneigentum kraft Gesetzes auf die Beklagte
als Grundstückseigentümerin über (§ 11 Abs. 1 SchuldRAnpG). Als Ausgleich
für den Rechtsverlust hat die Beklagte dem Kläger gemäß § 12 Abs. 1
6
7
8
9
10
- 5 -
SchuldRAnpG eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Da die Be-
klagte als Grundstückseigentümerin den Vertrag mit Wirkung für einen Zeit-
punkt gekündigt hat, zu dem die Kündigungsschutzfrist (§ 23 Abs. 6 Satz 1
SchuldRAnpG) bereits mindestens sieben Jahre verstrichen war (§ 12 Abs. 2
Satz 2 SchuldRAnpG), kann der Kläger gemäß § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG eine
Entschädigung nur verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch
das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.
c) Da § 12 Abs. 1 und 3 SchuldRAnpG keine Regeln enthält, wie die Ver-
kehrswerterhöhung festzustellen ist, kann auf die Immobilienwertermittlungs-
verordnung vom 19. Mai 2010 (ImmoWertV, BGBl. I S. 639) zurückgegriffen
werden, die anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von
Grundstücken enthält. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
liegt die Wahl der Ermittlungsmethode im pflichtgemäßen Ermessen des Tat-
richters. Die von ihm gewählte Wertermittlungsmethode muss jedoch nach den
Besonderheiten des konkreten Falles geeignet sein, den vollen Verkehrswert
für den zu bewertenden Gegenstand zu erfassen, ohne das Wertbild zu verzer-
ren. Auf das Ertragswertverfahren abzustellen ist sinnvoll und damit sachge-
recht, wenn das zu bewertende Grundstück dazu bestimmt ist, nachhaltige Er-
träge zu erzielen wie etwa bei Mietwohnhäusern, Geschäfts- und Gewerbe-
grundstücken. Dem Käufer eines derartigen Grundstücks kommt es nämlich in
erster Linie darauf an, welche Rendite ihm das eingesetzte Kapital in Gestalt
der durch die Vermietung oder Verpachtung erzielten Erträge erwirtschaftet
(Senatsurteil vom 15. Januar 2014 - XII ZR 83/13 - MDR 2014, 522 Rn. 13).
d) Der Anspruch des Klägers auf Entschädigung nach dem Schuld-
rechtsanpassungsgesetz hängt somit davon ab, ob das Bauwerk für die
Beklagte weiter nutzbar ist. Wie der Entwurfsbegründung zu entnehmen ist
(BT-Drucks. 12/7135 S. 47), liegt der gesetzlichen Regelung die Einschätzung
11
12
- 6 -
zugrunde, dass der zu entschädigende Wertzuwachs wesentlich von der künfti-
gen Art der Nutzung des zurückgegebenen Grundstücks abhängt. Dem Grund-
stückseigentümer ist aus entschädigungsrechtlicher Sicht eine weitgehende
Dispositionsfreiheit eingeräumt, die Nutzung des zurückgegebenen Grund-
stücks zu ändern, um das Grundstück einer angemessenen wirtschaftlichen
Verwendung zuzuführen. Auch kann unter Beibehaltung der bisherigen Grund-
stücksnutzung ein nicht mehr in ordnungsgemäßem Zustand befindliches Bau-
werk unter Kostenbeteiligung des Nutzers abgerissen (vgl. § 15 SchuldRAnpG)
und durch ein neues ersetzt werden. In diesen Fällen fließt dem Grundstücksei-
gentümer durch das Bauwerk kein tatsächlich für ihn realisierbarer Wert zu, so
dass ein nicht fortzunutzendes Bauwerk den Verkehrswert nach den Maßstä-
ben des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht erhöht. Durch die Einbeziehung der
Dispositionsfreiheit des Grundstückseigentümers in Bezug auf die weitere
Nutzung des Grundstücks ist dem Verkehrswert im Sinne des § 12 Abs. 3
SchuldRAnpG eine von § 194 BauGB abweichende Bedeutung beigegeben, da
jene Vorschrift allein auf den Veräußerungswert (Marktwert) ohne Rücksicht auf
künftige Nutzungsabsichten durch den bisherigen Grundstückseigentümer
abstellt (Senatsurteile vom 15. Januar 2014 - XII ZR 83/13 - MDR 2014, 522
Rn. 15 mwN und vom 9. April 2014 - XII ZR 161/13 - NJW 2014, 3027
Rn. 16 ff.).
e) Im vorliegenden Fall hat die Beklagte ihr Kündigungsschreiben mit
dem Angebot auf Abschluss eines - frühestens nach drei Jahren durch sie
kündbaren - Mietvertrags verbunden. Nachdem der Kläger das Angebot abge-
lehnt hatte, vermietete die Beklagte die Garage anderweitig. Damit hat sie sich
das Bauwerk zu Ertragszwecken nutzbar gemacht und schuldet demzufolge
eine Entschädigung, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bau-
werk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht war. Dass die Beklagte sich vorbehielt,
das Grundstück nach einiger Zeit einer anderen Nutzung zuzuführen, ändert an
13
- 7 -
ihrem im Moment der Rücknahme bestehenden Fortnutzungswillen für Vermie-
tungszwecke nichts.
Ob auch eine von vornherein nur auf kurze Dauer angelegte Zwischen-
nutzung des Bauwerks bei bereits feststehender alsbaldiger Nutzungsänderung
des Grundstücks eine Entschädigungspflicht auslösen würde, braucht im vorlie-
genden Fall nicht entschieden zu werden. Denn die von der Beklagten konkret
angebotene Vermietung der Garage für wenigstens drei Jahre lässt eine solche
Bewertung nicht zu.
f) Die erstmals mit der Revision erhobene Rüge der Verletzung der im
Zeitpunkt des Bewertungsstichtags geltenden Bewertungsvorschrift des § 16
Abs. 2 Satz 3 WertV, wonach bestimmte Teilflächen nicht bei der Position "Ver-
zinsungsbetrag des Bodenwerts" hätten angesetzt werden dürfen, greift schon
deshalb nicht durch, weil in allen Vergleichsberechnungen derselbe Verzin-
sungsbetrag angesetzt wurde, so dass sich mögliche Fehler bei der Berech-
nung des Verzinsungsbetrags in der anschließend durchgeführten Differenz-
rechnung aufheben.
14
15
- 8 -
3. Die Verzinsung der von der Beklagten zu erstattenden vorgerichtlichen
Anwaltskosten tritt erst ab dem Tag nach Zustellung der Klageschrift am
16. Dezember 2010 ein, da vorheriger Verzug insoweit weder festgestellt noch
dargelegt ist.
Dose
Günter
Nedden-Boeger
Botur
Guhling
Vorinstanzen:
AG Jena, Entscheidung vom 14.09.2011 - 26 C 908/10 -
LG Gera, Entscheidung vom 20.06.2014 - 1 S 354/11 -
16