Urteil des BGH vom 05.11.2014
Leitsatzentscheidung zu Treu Und Glauben, Zustand der Mietsache, Mangel, Vertragsschluss, Vermieter
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
X I I Z R 1 5 / 1 2
Verkündet am:
5. November 2014
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
BGB §§ 536 b, 536 c
a) Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter
führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter
für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen
ist (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 13. Juli 1970 - VIII ZR 230/68 - NJW
1970, 1740).
b) Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung
der Betriebskostenvorauszahlung) können für sich genommen die entspre-
chende Anwendung des § 536 b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen; das
schließt die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht
aus.
BGH, Urteil vom 5. November 2014 - XII ZR 15/12 - OLG Zweibrücken
LG Frankenthal
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. November 2014 durch den Vorsitzenden Richter Dose und die Richter
Dr. Klinkhammer, Dr. Günter, Dr. Botur und Guhling
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 8. Zivilsenats des
Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 17. Januar
2012 im Kostenausspruch und insoweit aufgehoben, als zum
Nachteil der Kläger erkannt worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ver-
handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions-
verfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger machen Ansprüche wegen behaupteter Mängel der von ihnen
gemieteten Gewerberäume geltend.
Mit Mietvertrag vom 15. Dezember 1988 vermieteten die Beklagten be-
ginnend ab dem 1. April 1989 an den späteren Ehemann der Klägerin zu 1
Räume in einem 1974 erbauten Geschäftshaus zum Betrieb einer Arztpraxis.
Das Mietverhältnis war auf zehn Jahre befristet; dem Mieter war die Möglichkeit
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eingeräumt, die Mietzeit viermal um jeweils fünf Jahre durch schriftliche, spätes-
tens zwölf Monate vor Ende der Mietdauer erfolgende Willenserklärung gegen-
über dem Vermieter zu verlängern. Vor dem Mietbeginn waren in Absprache mit
dem Mieter abgehängte Decken eingebaut und außerdem mit seinem Wissen
und Einverständnis die bereits in den Räumen befindliche raumlufttechnische
Anlage (im Folgenden: RLT-Anlage) teilweise umgestaltet worden. Ende 1996
traten die beiden Kläger in das Mietverhältnis ein, der ursprüngliche Mieter
schied zum 1. März 2003 aus dem Mietverhältnis aus.
Die Mieter übten sowohl die erste Option (bis 31. März 2004) als auch
die zweite Option (bis 31. März 2009) zur Verlängerung des Mietvertrags aus,
ohne einen Vorbehalt wegen Mietmängeln zu erklären. Im Jahr 2005 einigten
sich die Vertragsparteien auf eine Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvo-
rauszahlungen.
Spätestens seit Juni 2006 rügten die Kläger Mängel im Zusammenhang
mit den raumklimatischen Bedingungen der Mieträume. Sie zahlten ab August
2006 die Miete nur noch unter Vorbehalt und leiteten im Juli 2006 ein selbstän-
diges Beweisverfahren ein. Auf der Grundlage der dortigen Ergebnisse rügten
sie, in den Praxisräumen komme es zu Zuglufterscheinungen wegen undichter
Fenster und im Bereich der abgehängten Decken. Die RLT-Anlage sei nur un-
zureichend leistungsfähig und aus hygienischer Sicht nicht mehr vertretbar, weil
sie stark verschmutzt sei sowie keine Revisionsöffnungen und Reinigungsmög-
lichkeiten aufweise.
Mit Schreiben vom 3. März 2008 übte die Klägerin zu 1 die dritte Option
zur Vertragsverlängerung bis 31. März 2014 aus. Der Kläger zu 2 kündigte das
ihn betreffende Mietverhältnis mit Schreiben vom 31. März 2008 zum 31. März
2009 und schied zu diesem Zeitpunkt aus dem Mietvertrag aus.
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Die Kläger sind der Auffassung, die Bruttomiete von monatlich
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€ sei seit Juli 2006 um 45 % gemindert. Mit ihrer Anfang 2009 erhobe-
nen Klage haben sie die Rückzahlung der ihrer Meinung nach überzahlten Mie-
te verlangt, einen Vorschuss in Höhe von 395.463
€ für die Beseitigung der
Mietmängel begehrt sowie die Feststellung, dass sie bis zur Mängelbeseitigung
zur Mietminderung in Höhe von 45 % berechtigt und die Beklagten verpflichtet
seien, ihnen sämtliche durch die Mängelbeseitigung entstehenden Schäden,
insbesondere Verdienstausfall, zu ersetzen. In der Berufungsinstanz hat der
Kläger zu 2 den Rechtsstreit bis auf die bis Ende März 2009 aufgelaufenen
Rückforderungsansprüche in Höhe von 76.311,04
€
für erledigt erklärt. Die Be-
klagten haben der Erledigung nicht zugestimmt. Die Klägerin zu 1 hat für den
Zeitraum bis einschließlich August 2010 Rückzahlung in Höhe von 36.742,43
€
an sich beantragt und die weiteren Anträge ebenfalls allein weiterverfolgt.
Das Landgericht hat eine Rückzahlungsforderung auf der Grundlage ei-
ner 30 %igen Minderung zuerkannt sowie eine zukünftige Minderungsberechti-
gung der Klägerin zu 1 in Höhe von 10 % festgestellt. Das Oberlandesgericht
hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen und auf die Berufung der Beklag-
ten die Klage in vollem Umfang abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen
Revision verfolgen die Kläger ihre in zweiter Instanz gestellten Anträge weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision ist begründet.
I.
Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Die
Regelung des § 536 b BGB finde auch Anwendung, wenn trotz Mangelkenntnis
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ein Mietvertrag kraft stillschweigender oder ausdrücklicher Vereinbarung oder
durch Ausübung einer Verlängerungsoption verlängert werde. Denn hierdurch
trete eine Zäsur in der Vertragsgestaltung ein. Gleiches gelte in Fällen der ein-
vernehmlichen Erhöhung der Miete in Kenntnis des Mangels. Behalte sich der
Mieter unter diesen Umständen die in §§ 536 und 536 a BGB normierten Rech-
te nicht vor, gehe er dieser verlustig, es sei denn, es wäre seitdem zu einer we-
sentlichen Verschlechterung des Mangels gekommen.
Soweit die RLT-Anlage in Rede stehe, könne sich die Klägerseite nicht
darauf berufen, dass es sich nicht um eine Klimaanlage handele, dass sie quali-
tativ schlecht verarbeitete Geräte aufweise und keine hinreichenden Revisions-
öffnungen und Reinigungsmöglichkeiten mit der Folge starker Verschmutzun-
gen habe. Denn diese Anlage sei vertraglich geschuldet und als vertragsgemäß
hingenommen worden. Zudem stehe § 536 b BGB einem Anspruch entgegen,
weil noch im Jahr 2003 die Verlängerungsoption vorbehaltlos ausgeübt und im
Jahr 2005 die höhere Betriebskostenvorauszahlung akzeptiert worden sei.
Ebenso liege es bei den Zuglufterscheinungen im Bereich der abgehäng-
ten Decken. Die Decken als solche stellten gleichfalls einen vertragsgemäßen
Zustand dar. Sie seien im Einvernehmen mit dem Mieter eingebaut und von
diesem ohne weiteres akzeptiert worden. Sollten - wie von Klägerseite geltend
gemacht - bauliche Ursachen für die durch sie ausgelösten Zuglufterscheinun-
gen verantwortlich sein, müssten letztere von Beginn an und damit sowohl bei
Ausübung der Verlängerungsoption als auch bei Erhöhung der Betriebskosten-
vorauszahlung vorgelegen haben. Dass sie sich seitdem maßgeblich verstärkt
hätten, sei zu keiner Zeit - jedenfalls auch nur ansatzweise substanziiert - be-
hauptet worden.
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Die Zuglufterscheinungen im Bereich der 1974 eingebauten Fenster sei-
en auf Undichtigkeiten zurückzuführen, die teilweise auf einbaubedingten Ursa-
chen, im Wesentlichen aber auf Verschleiß auch und gerade der Fensterdich-
tungen beruhten. Gehe man mit dem gerichtlichen Sachverständigen davon
aus, dass Fenster dieser Art eine Lebensdauer von circa 25 bis 35 Jahren hät-
ten und lege man in Ermangelung vorgetragener oder ersichtlicher besonderer
Umstände einen Mittelwert von 30 Jahren zugrunde, so müssten die Zuglufter-
scheinungen schon im Jahr 2003 und erst recht im Jahr 2005 vorgelegen ha-
ben. Es sei nicht dargetan, dass die Zuglufterscheinungen überhaupt erst oder
jedenfalls deutlich stärker in der Zeit danach aufgetreten wären.
II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung in wesentlichen
Punkten nicht stand.
1. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, die auf §§ 812
Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 536 Abs. 1 Satz 1 und 2, 536 a Abs. 1 und 2 BGB gestütz-
ten streitgegenständlichen Ansprüche der Kläger seien gemäß § 536 b BGB
ausgeschlossen, weil die Mieter trotz Kenntnis von den Mängeln im Jahr 2003
die Verlängerungsoption ausgeübt und im Jahr 2005 einer Erhöhung der Be-
triebskostenvorauszahlung zugestimmt haben.
a) Gemäß § 536 b BGB stehen dem Mieter die Rechte aus den
§§ 536 und 536 a BGB nicht zu, wenn er den Mangel der Mietsache bei Ver-
tragsschluss kennt oder - ohne dass der Vermieter den Mangel arglistig ver-
schwiegen hätte - infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt oder wenn er die
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mangelhafte Sache trotz Mangelkenntnis annimmt, ohne sich seine Rechte bei
der Annahme vorzubehalten.
b) Die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter stellt we-
der einen Vertragsschluss i.S.d. § 536 b Satz 1 BGB dar noch führt sie zu einer
entsprechenden Anwendung des § 536 b BGB.
aa) Die in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretene Auf-
fassung geht allerdings - wie das Berufungsgericht - davon aus, dass § 536 b
BGB auch dann eingreift, wenn der Mieter in Kenntnis des Mietmangels
eine Verlängerungsoption ausübt, ohne sich seine Rechte vorzubehalten
(vgl. etwa OLG Koblenz Beschluss vom 21. Juli 2014 - 2 U 901/13 - juris
Rn. 6; OLG Rostock Urteil vom 12. März 2007 - 3 U 67/06 - juris Rn. 27;
BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. Mai 2014] § 536 b Rn. 2 im Widerspruch zu
Rn. 9; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 536 b BGB Rn. 7; Bub/
Treier/Kraemer/Ehlert Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl.
III.B Rn. 3395; FA-MietRWEG/Harting 4. Aufl. Kap. 9 Rn. 276; Feldhahn in
Elzer/Riecke Mietrechtskommentar § 536 b BGB Rn. 1; Hübner/Griesbach/
Fuerst in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 3. Aufl. Kap. 14
Rn. 362; jurisPK-BGB/Münch [Stand: 1. Oktober 2014] § 536 b Rn. 4; Lammel
Wohnraummietrecht 3. Aufl. § 536 b BGB Rn. 23; Palandt/Weidenkaff BGB
73. Aufl. § 536 b Rn. 1; Soergel/Heintzmann BGB 13. Aufl. § 536 b Rn. 7;
Spielbauer in Müller/Walther Miet- und Pachtrecht [Stand: August 2011] § 536 b
BGB Rn. 10 und 14; Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 536 b Rn. 7; Wolf/
Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts
10. Aufl. Rn. 364; vgl. auch OLG Brandenburg NJW-RR 2013, 76 f. zur Ver-
tragsverlängerung mangels Mieterwiderspruchs; zweifelnd MünchKommBGB/
Häublein 6. Aufl. § 536 b Rn. 15: nur bei Änderung, die Neuabschluss gleich-
steht). Die Vertreter dieser Ansicht führen zur Begründung an, die Ausübung
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einer Verlängerungsoption stelle eine Zäsur in der Vertragsgestaltung dar, ar-
gumentieren mit dem Gesetzeszweck und beziehen sich insbesondere auf die
Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13. Juli 1970 (VIII ZR 230/68 - NJW
1970, 1740, 1742).
bb) Die Gegenmeinung verweist darauf, diese höchstrichterliche Recht-
sprechung sei noch zu § 539 BGB a.F. ergangen, wohingegen § 536 b BGB im
laufenden Mietverhältnis nicht analog anzuwenden sei. Durch die Realisierung
des im Vertrag geregelten Verlängerungsmechanismus werde nur das bisherige
Mietverhältnis fortgesetzt, nicht aber ein neues begründet (BeckOK BGB/
Ehlert [Stand: 1. Mai 2014] § 536 b Rn. 9; Erman/Lützenkirchen BGB 13. Aufl.
§ 536 b Rn. 12; Lützenkirchen Mietrecht § 536 b BGB Rn. 36; Schmidt-Futterer/
Eisenschmid Mietrecht 11. Aufl. § 536 b Rn. 5 und 37; "nur" Verwirkung: Sternel
Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. VIII 417).
cc) Die letztgenannte Auffassung ist zutreffend.
(1) § 536 b BGB findet auf die Ausübung einer Verlängerungsoption kei-
ne unmittelbare Anwendung, weil es sich dabei nicht um einen Vertragsschluss
im Sinn dieser Vorschrift handelt.
Eine Option, die einer oder beiden Parteien das Recht einräumt, das be-
stehende Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu
verlängern, ist ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht
(BGHZ 94, 29 = NJW 1985, 2481; MünchKommBGB/Busche 6. Aufl. Vorbem.
Rn. 70; Staudinger/Bork BGB [2010] Vorbem. zu §§ 145 ff. Rn. 73; Wolf/Eckert/
Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl.
Rn. 860). Durch ihre Ausübung kommt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr
wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer
Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit än-
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dert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt (BGHZ 94, 29 = NJW 1985,
2481; BGH Urteil vom 20. Dezember 1967 - VIII ZR 119/65 - NJW 1968, 551,
552; vgl. auch Senatsurteil vom 10. September 1997 - XII ZR 222/95 - NJW
1998, 374, 375). Im Übrigen wird der Mietvertrag aber - ebenso wie bei der
Fortsetzung eines Mietverhältnisses aufgrund eines Verlängerungsmechanis-
mus (BGHZ 150, 373 = NJW 2002, 2170, 2171) - mit demselben Vertragsinhalt
fortgesetzt und die Identität des Vertrags bleibt erhalten. Mithin bewirkt die Aus-
übung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehun-
gen, die einen Neuabschluss des Mietvertrags darstellt (vgl. auch Senatsurteil
vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - NJW 2014, 1300 Rn. 28 mwN zum
Schriftformerfordernis; MünchKommBGB/Häublein 6. Aufl. § 536 b Rn. 15).
(2) Aber auch eine entsprechende Anwendung des § 536 b BGB kommt
bei vorbehaltloser Ausübung einer Verlängerungsoption nicht in Betracht.
(a) Zur alten Rechtslage entsprach es höchstrichterlicher Rechtspre-
chung, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption eine entsprechende An-
wendung von § 539 BGB a.F. rechtfertigte. Der Bundesgerichtshof hat dabei
offen gelassen, ob die Optionsausübung dem Neuabschluss des Mietvertrags
gleichzustellen ist. Nachdem § 539 BGB entsprechend auch in den Fällen an-
gewendet werde, in denen der Mieter erst während des Mietverhältnisses Män-
gel entdecke, den Vertrag aber gleichwohl, ohne Beanstandungen zu erheben,
fortsetze und erfülle, müsse das erst recht für die vorbehaltlose Ausübung einer
Verlängerungsoption gelten (BGH Urteil vom 13. Juli 1970 - VIII ZR 230/68 -
NJW 1970, 1740, 1742).
(b) Aufgrund der seit dem Inkrafttreten der §§ 536 b, 536 c BGB beste-
henden neuen Rechtslage ist diesem Erst-Recht-Schluss aber die Grundlage
entzogen. Es fehlt nämlich seit der Neuregelung durch das am 1. September
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2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I
S. 1149) an einer für eine Analogie erforderlichen planwidrigen Regelungslücke.
§ 536 b BGB ist hinsichtlich Sachmängeln die Nachfolgebestimmung zu
§ 539 BGB a.F., der einen vergleichbaren Regelungsgehalt hatte. Für diese
Vorschrift war anerkannt, dass der Mieter das Recht zur Mietminderung wegen
eines nachträglich eingetretenen oder ihm bekannt gewordenen Mangels der
Mietsache in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. verlor, wenn er
die Miete ungekürzt, über einen längeren Zeitraum und ohne Vorbehalt weiter-
zahlte (vgl. z.B. Senatsurteile vom 26. Februar 2003 - XII ZR 66/01 - NJW-RR
2003, 727 f. und vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98 - NJW 2000, 2663 f.).
Im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes hat der Gesetzgeber bewusst
davon abgesehen, eine Regelung für den Fall zu treffen, dass der Mieter den
Mangel erst nach Vertragsschluss erkennt und trotz Kenntnis des Mangels die
Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weiter-
zahlt. Vielmehr hat er bereits die analoge Anwendung des § 539 BGB a.F. mit
Blick auf § 545 BGB a.F. und die durch §§ 242, 814 BGB zusätzlich zur Verfü-
gung stehende rechtliche Handhabe als nicht gerechtfertigt erachtet und klar-
gestellt, dass es sich bei § 536 c BGB um die abschließende Regelung für
nachträglich sich zeigende Mängel handeln soll. Dies hat er im Gesetz auch
dadurch zum Ausdruck gebracht, dass die beiden Vorschriften unmittelbar auf-
einanderfolgend angeordnet sind und ihr Anwendungsbereich durch die Über-
schriften deutlicher gekennzeichnet worden ist (Senatsurteil vom 18. Oktober
2006 - XII ZR 33/04 - NJW 2007, 147 Rn. 15 ff.; Senatsbeschluss vom 16. Feb-
ruar 2005 - XII ZR 24/02 - ZMR 2005, 770; BGHZ 155, 380, 385 f. = NJW 2003,
2601, 2602; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553 S. 41 f.).
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Die gesetzliche Regelung, die in § 536 b BGB nur für bei Vertragsschluss
bzw. Annahme der Mietsache vorliegende und dem Mieter bekannte (bzw. un-
ter den Voraussetzungen des Satz 2 unbekannte) Mängel die für den Mieter
einschneidende Folge des Ausschlusses der Rechte aus den §§ 536 und 536 a
BGB anordnet, für alle anderen Mängel in § 536 c BGB aber eine andere Rege-
lung trifft, ist nicht nur sprachlich eindeutig. Es entspricht auch dem erklärten
Willen des Gesetzgebers, dass bei nachträglich eintretenden oder bekannt wer-
denden Mängeln der für die Zukunft wirkende Rechtsverlust des § 536 b BGB
nicht eintritt.
(c) Im Übrigen wäre eine entsprechende Anwendung des § 536 b BGB
auf die vorbehaltlose Ausübung der Verlängerungsoption durch den Mieter
auch nicht in Ansehung des Gesetzeszwecks geboten.
Tragender Grund für die in dieser Vorschrift getroffene Regelung ist der
Gedanke, dass derjenige, der trotz Kenntnis eines Mangels vorbehaltlos mietet,
zu erkennen gibt, der durch den Mangel beeinträchtigte Gebrauch der vermiete-
ten Sache solle der vertragsgemäße Gebrauch sein, für den er den vom Ver-
mieter geforderten und schließlich auch vereinbarten Mietzins zu entrichten ge-
willt ist (BGH Urteil vom 21. Dezember 1960 - VIII ZR 214/59 - MDR 1961, 683
zu § 539 a.F.). Der Gesetzgeber sah bei Schaffung des Bürgerlichen Gesetz-
buchs in einem solchen Verhalten einen Verzicht des Mieters auf seine auf den
Mangel bezogenen Gewährleistungsrechte, deren spätere Geltendmachung
gegen Treu und Glauben verstoße (vgl. Mugdan Gesammte Materialien zum
Bürgerlichen Gesetzbuch II S. 210, 126 f.). Mit § 539 BGB a.F. wurde letztlich
hinsichtlich der Gewährleistungsrechte ein Gleichklang zwischen der Vereinba-
rung, eine objektiv mangelhafte Mietsache solle als vertragsgemäß anzusehen
sein, und einer Hinnahme dieser Situation durch den Mieter ohne rechtsge-
schäftlichen Erklärungswert bei Mietvertragsschluss oder Annahme der Mietsa-
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che hergestellt. Darüber hinaus soll die Vorschrift der Rechtssicherheit dienen,
indem bei Beginn des Mietverhältnisses feststeht, ob der vorhandene Zustand
Rechte nach §§ 536, 536 a BGB begründen kann (vgl. Erman/Lützenkirchen
BGB 14. Aufl. § 536 b Rn. 2).
Die vorbehaltlose Optionsausübung des Mieters während des laufenden
Mietverhältnisses ist von der Situation des Vertragsschlusses bzw. Vertragsbe-
ginns jedoch verschieden. Die Grundentscheidung für das Mietverhältnis und
den konkreten Zustand der Mietsache als vertragsgemäß ist gefallen, die miet-
vertraglichen Rechte und Pflichten sind festgelegt und das Dauerschuldverhält-
nis von Mieter und Vermieter besteht (oft seit längerer Zeit). Der Mieter setzt
sich daher nicht dem Vorwurf des widersprüchlichen Verhaltens aus, dergestalt,
dass er eine mangelhafte Sache von vorneherein als vertragsgerecht akzep-
tiert, hiervon abweichend aber zu einem späteren Zeitpunkt die Rechte aus
§§ 536 und 536 a BGB geltend machen will.
Auch der dargestellte Gesetzeszweck von § 536 b BGB erfordert mithin
keine spezielle mietrechtliche Bestimmung, die die Folgen eines solchen Ver-
haltens für die zukünftige Vertragsbeziehung regelt. Vielmehr hat es insoweit
bei den allgemeinen vertragsrechtlichen Grundsätzen und insbesondere bei
den Anwendungsfällen des § 242 BGB sein Bewenden. Für die zurückliegende
Vertragsdauer sind die Rechtswirkungen hingegen durch § 536 c BGB festge-
legt.
(d) Die Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242
BGB ermöglicht es, dem jeweiligen Verhalten des Mieters im Zusammenhang
mit einer Vertragsverlängerung unter Berücksichtigung etwaiger vermieterseiti-
ger Vertrauenstatbestände im Einzelfall rechtlich angemessen auch für die Zu-
kunft Rechnung zu tragen.
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Eine solche Einzelfallbeurteilung ist auch sachgerecht. Dies zeigt der
Blick auf die unterschiedlichen Konzepte, die zur entsprechenden Anwendung
des § 536 b BGB von ihren Befürwortern vertreten werden. Eine unterschieds-
lose Analogie zu § 536 b BGB bei jeder - also auch der auf einer Verlänge-
rungsklausel im Ursprungsvertrag oder auf § 545 BGB beruhenden - Vertrags-
verlängerung (vgl. etwa BeckOK BGB/Ehlert [Stand: 1. Mai 2014] § 536 b Rn. 2;
Soergel/Heintzmann BGB 13. Aufl. § 536 b Rn. 7; Staudinger/Emmerich BGB
[2014] § 536 b Rn. 7) steht bereits im Widerspruch dazu, dass das Gesetz ein
aktives Tun des Mieters - Vertragsschluss oder Annahme der Mietsache - er-
fordert. Die schematische Unterscheidung nach Verlängerungstatbeständen (so
etwa Bub/Treier/Kraemer/Ehlert Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete
4. Aufl. III.B Rn. 3398; FA-MietRWEG/Harting 4. Aufl. Kap. 9 Rn. 276; Feldhahn
in Elzer/Riecke Mietrechtskommentar § 536 b BGB Rn. 1; Lammel Wohnraum-
mietrecht 3. Aufl. § 536 b BGB Rn. 23; MAH MietR/Groll § 57 Rn. 37) wiederum
lässt außer Betracht, dass die Rechtsfolge des Rechtsverlusts in jedem Fall
daran anknüpfen soll, dass bei Vertragsverlängerung ein Mangelvorbehalt un-
terbleibt.
(e) Die vorbehaltlose Ausübung der Verlängerungsoption stellt für sich
genommen kein widersprüchliches Verhalten des Mieters dar, das es nach Treu
und Glauben gemäß § 242 BGB rechtfertigen könnte, dass der Mieter seine
Rechte aus §§ 536, 536 a BGB für die Zukunft verliert.
c) Entgegen der vom Berufungsgericht vertretenen Rechtsauffassung
kann die einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung die ent-
sprechende Anwendung des § 536 b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen.
aa) Zwar ist auch die Betriebskostenvorauszahlung Gegenleistung für die
vom Vermieter zu erbringende Gesamtleistung und gehört zu der vom Mieter
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geschuldeten Bruttomiete i.S.d. § 536 BGB, die Ausgangspunkt für die Berech-
nung einer Mietminderung ist (Senatsurteil BGHZ 163, 1, 6 ff. = NJW 2005,
1713, 1714 f.). Nachträgliche Änderungen der Miethöhe begründen aber keine
Analogie zu § 536 b BGB (a.A. z.B. Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl.
§ 536 b BGB Rn. 7; Bub/Treier/Kraemer/Ehlert Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete 4. Aufl. III.B Rn. 3396 f.; KK-MietR/Harting § 536 b BGB
Rn. 36; Lammel Wohnraummietrecht 3. Aufl. § 536 b BGB Rn. 24; Staudinger/
Emmerich BGB [2014] § 536 b Rn. 7).
Insoweit gilt gleichermaßen, dass der Gesetzgeber mit § 536 b BGB und
§ 536 c BGB eindeutig zwischen den Situationen bei Vertragsschluss bzw. Ver-
tragsbeginn einerseits und während eines laufenden Mietverhältnisses anderer-
seits unterschieden, die weitreichende Rechtsfolge eines in die Zukunft wirken-
den Rechtsverlusts des Mieters nur für erstere angeordnet hat und eine plan-
widrige Regelungslücke nicht besteht. Zudem gebietet weder der Gesetzes-
zweck eine Analogie noch ist die einvernehmliche Mieterhöhung dem Vertrags-
schluss i.S.d. § 536 b Satz 1 BGB vergleichbar. Wie die Vertragsverlängerung
durch Optionsausübung bewirkt sie eine Änderung nur hinsichtlich einer einzel-
nen Vertragsbestimmung, lässt die rechtlichen Beziehungen der Vertragspar-
teien im Übrigen aber unberührt.
bb) Das schließt die Anwendung des § 242 BGB im Einzelfall nicht
aus. Bei einer einvernehmlichen Erhöhung einer Betriebskostenvorauszahlung
kommt sie allerdings nicht in Betracht, zumal eine solche nichts daran ändert,
dass nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abzurech-
nen ist.
2. Die angefochtene Entscheidung ist jedenfalls zum Teil von diesem
Rechtsfehler beeinflusst.
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a) Die rechtsfehlerhafte Auffassung des Berufungsgerichts zu § 536 b
BGB hat sich allerdings nicht ausgewirkt, soweit mit dem Berufungsurteil An-
sprüche der Kläger wegen Zuglufterscheinungen im Bereich der abgehängten
Decke und wegen der Bauart der RLT-Anlage verneint sind. Denn die vom
Oberlandesgericht gegebene, selbständig tragende Alternativbegründung, es
fehle wegen der vertraglichen Vereinbarungen bereits an einem Mietmangel,
hält rechtlicher Nachprüfung stand.
aa) Ein Mangel der Mietsache ist nur dann anzunehmen, wenn die Ist-
Beschaffenheit des Mietobjekts von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Es sind
allein die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des dem Mieter jeweils ge-
schuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Soll-Zustand die
vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter aufweisen muss
(Senatsurteil vom 18. Dezember 2013 - XII ZR 80/12 - NJW 2014, 685 Rn. 20
mwN).
bb) Das Berufungsgericht hat den Zustand im Deckenbereich als ver-
tragsgemäß festgestellt. Die Revision enthält hierzu keinerlei Angriffe, revisions-
rechtlich zu Beanstandendes ist nicht ersichtlich. Nachdem mithin in diesem
Punkt die Ist- nicht von der Soll-Beschaffenheit abweicht, fehlt es an einem
Mangel i.S.d. §§ 536, 536 a BGB, so dass die Klage insoweit im Ergebnis zu
Recht ohne Erfolg geblieben ist.
cc) Nichts anderes gilt für die von den Klägern geltend gemachten Män-
gel im Zusammenhang mit der Bauart der RLT-Anlage. Die Kläger haben be-
hauptet, die Anlage stelle weder eine Klimaanlage noch eine Teilklimaanlage
dar; zudem weise sie schlecht verarbeitete Geräte sowie keine hinreichenden
Revisionsöffnungen und Reinigungsmöglichkeiten auf. Nach den hierzu ge-
troffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungs-
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gerichts handelt es sich dabei um den von Anfang an bestehenden Zustand,
den die Mieterseite als vertragsgemäß akzeptiert hat. Dies ist revisionsrechtlich
nicht zu beanstanden, so dass die Anlagenbauart ebenfalls keinen Mietmangel
begründen kann.
b) Soweit das Berufungsgericht Ansprüche der Kläger wegen der Zugluft-
erscheinungen im Bereich der Fenster verneint hat, kann dies hingegen keinen
Bestand haben. Die Klageabweisung ist in diesem Punkt allein darauf gestützt,
dass die Rechte der Kläger wegen jeweils vorbehaltloser Ausübung der Verlän-
gerungsoption und Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ausgeschlos-
sen seien, und beruht damit auf den rechtlich unzutreffenden Erwägungen zur
Anwendbarkeit des § 536 b BGB. Nach den Feststellungen des Oberlandesge-
richts beruht der Mangel im Wesentlichen auf altersbedingtem Verschleiß, so
dass ein Anspruchsverlust nach § 539 BGB a.F. ebenso ausscheidet wie eine
entsprechende, bei Abschluss des Mietvertrags getroffene Zustandsvereinba-
rung.
c) Ebenso wenig hält der rechtlichen Nachprüfung stand, dass das Beru-
fungsgericht in der von den Klägern gerügten Verschmutzung der RLT-Anlage
keinen Mietmangel gesehen hat.
Das Landgericht hatte unter Bezugnahme auf das Gutachten des gericht-
lichen Sachverständigen S. festgestellt, dass die Anlage verschmutzt und frag-
lich ist, ob sie jemals gereinigt wurde. Mit diesem erst im Laufe der Zeit auftre-
tenden Punkt hat das Berufungsgericht sich, wie die Revision zu Recht rügt,
nicht auseinandergesetzt, sondern auch insoweit nur auf § 536 b BGB und den
vertragsgemäßen Zustand abgestellt.
Dies ist rechtsfehlerhaft. Die Voraussetzungen für einen Rechtsaus-
schluss nach § 536 b BGB liegen nicht vor. Auch die vertraglichen Vereinba-
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rungen zum Zustand der RLT-Anlage stehen der Annahme eines Mietmangels
und damit auf §§ 536, 536 a BGB gestützten Ansprüchen nicht entgegen. Denn
dass die Bauart der Anlage insbesondere mit dem Fehlen hinreichender Revisi-
onsöffnungen und Reinigungsmöglichkeiten den vertragsgemäßen Zustand dar-
stellt, heißt nicht, dass nicht im Laufe der Zeit eintretende Verschmutzungen
dieser Belüftungseinrichtung einen eigenständigen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1
Satz 1 BGB darstellen können.
3. Das Berufungsurteil ist wegen der aufgezeigten Rechtsfehler insge-
samt aufzuheben, soweit zum Nachteil der Kläger erkannt worden ist, und die
Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die angegriffene Ent-
scheidung erweist sich auf der Grundlage der getroffenen tatrichterlichen Fest-
stellungen nicht - auch nicht teilweise - aus anderen als den vom Berufungsge-
richt angestellten Erwägungen als entscheidungsreif (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO).
a) Das Berufungsgericht hat von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerich-
tig keine Feststellungen dazu getroffen, in welchem Umfang die undichten
Fenster den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen, inwieweit Verschmut-
zungen der RLT-Anlage bestehen und ob diese Umstände einen Mietmangel
begründen. Offen geblieben ist demzufolge auch, ob und in welcher Höhe die
Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war und ist sowie ein Anspruch auf
Vorschusszahlung in Höhe der voraussichtlich gemäß § 536 a Abs. 2 BGB er-
forderlichen Aufwendungen besteht.
b) Dem Senat ist es nicht möglich, die von den Klägern geltend gemach-
te Minderung und die begehrte Vorschusszahlung deshalb für teilweise unbe-
gründet zu erklären, weil die behaupteten Mängel im Zusammenhang mit den
abgehängten Decken und der Bauart der RLT-Anlage nicht bestehen.
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Dem Berufungsurteil lässt sich schon nichts dazu entnehmen, in welcher
Höhe die Kläger ihren Anträgen bestimmte Minderungsquoten und Vorschuss-
beträge für die einzelnen behaupteten Mängel zugrunde gelegt haben. Zu-
dem dienen solche Angaben nur der Begründung einer einheitlichen Minde-
rungsquote (vgl. Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 536 Rn. 57) bzw. eines
einheitlichen Vorschussanspruchs (vgl. Senatsbeschluss vom 1. Februar 1995
- XII ZR 218/94 - NJW-RR 1995, 508). Daher ist eine Teilentscheidung zu den
Zahlungsanträgen derzeit nicht möglich; ebenso wenig ist auszuschließen, dass
die Feststellungsanträge in vollem Umfang erfolgreich sein können.
c) Nach der Zurückverweisung wird das Berufungsgericht auch der Frage
nachzugehen haben, ob das Mietverhältnis inzwischen - wie die Beklagten im
Revisionsverfahren behauptet haben - durch Zeitablauf geendet hat. Darüber
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hinaus besteht unter anderem Gelegenheit, die vom Landgericht teilweise be-
jahte Verwirkung der klägerischen Ansprüche zu prüfen und dabei neben dem
Zeitmoment insbesondere auch das Umstandsmoment in den Blick zu nehmen
(vgl. hierzu etwa Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. VIII 409; Schmidt-
Futterer/Eisenschmid Mietrecht 11. Aufl. § 536 b BGB Rn. 5).
Dose
Klinkhammer
Günter
Botur
Guhling
Vorinstanzen:
LG Frankenthal, Entscheidung vom 31.05.2010 - 7 O 31/09 -
OLG Zweibrücken, Entscheidung vom 17.01.2012 - 8 U 63/10 -