Urteil des BGH vom 20.01.2016
Leitsatzentscheidung zu Abrechnung, Anteil, Vermieter, Wohnfläche
ECLI:DE:BGH:2016:200116UVIIIZR329.14.0
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 329/14
Verkündet am:
20. Januar 2016
Ring,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
HeizkostenVO § 12 Abs. 1 Satz 1, § 5 Abs. 2 Satz 1
Hat der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1
HeizkostenV ermittelt, ist in der Regel gleichwohl der ermittelte Verbrauch der Ab-
rechnung zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen.
In diesem Fall ist eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vorzuneh-
men. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung aus-
gewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.
BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 329/14 - LG Leipzig
AG Leipzig
- 2 -
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren
gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 7. Dezember 2015 durch die
Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin
Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer
des Landgerichts Leipzig vom 14. November 2014 im Kosten-
punkt und insoweit aufgehoben,
als in Höhe von 217,90 € nebst
Zinsen zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist.
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts
Leipzig vom 3. März 2014 im vorgenannten Umfang abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 217,90
€ nebst Zin-
sen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit
16. August 2012 zu zahlen.
Die weitergehenden Rechtsmittel der Klägerin werden zurück-
gewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 13 % und die
Beklagte 87 % zu tragen.
Von Rechts wegen
- 3 -
Tatbestand:
Die Beklagte ist Mieterin einer mit Heizkostenverteilern ausgestatteten
Wohnung der Klägerin in Leipzig.
In dem Gebäude wird die in den Wohnungen verbrauchte Wärme zum
Teil durch Wärmemengenzähler und zum Teil durch Heizkostenverteiler erfasst.
Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010, die eine Nach-
zahlungsforderung gegen die Beklagte
in Höhe von 810,37 € ausweist, brachte
die Klägerin bezüglich der Heizungskosten bei den Wohnungen, die mit einem
Wärmemengenzähler ausgestattet sind, die im Abrechnungszeitraum ver-
brauchten Kilowattstunden von den vom Versorger angelieferten Kilowattstun-
den in Abzug. Der verbleibende Rest an Kilowattstunden wurde auf die mit
Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnungen umgelegt. Eine Vorerfassung
des Verbrauchs der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Nutzergruppe fand
nicht statt.
Die Klägerin kürzte deshalb den sich aus der Heizkostenabrechnung für
die Beklagte ergebenden Verbrauchskostenanteil in Höhe von 1.075,21
€ um
15 % (= 161,28 €) und zog diesen Betrag von der - nach Berücksichtigung einer
Zahlung der Beklagten in Höhe von 400 € - noch offenen Forderung aus der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 in Höhe von 410,
37 € ab,
wodurch sich ein Saldo zugunste
n der Klägerin in Höhe von 249,09 € ergibt.
Die Klage, mit der die Klägerin die Beklagte auf Zahlung dieses Betrages
nebst Zinsen in Anspruch nimmt, ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben.
Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den
Zahlungsanspruch weiter.
1
2
3
4
- 4 -
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-
sentlichen ausgeführt:
Die Heizkostenabrechnung der Klägerin für das Jahr 2010 entspreche
nicht den Vorschriften der Heizkostenverordnung. Im abzurechnenden Objekt
gebe es zwei unterschiedliche Nutzergruppen, deren jeweiliger Anteil am Ge-
samtverbrauch nach § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV [gemeint wohl: § 5 Abs. 2
Satz 1 HeizkostenV] zunächst vorweg hätte erfasst werden müssen. Erfasst
worden sei im Streitfall aber lediglich der Verbrauch der mit Wärmemengenzäh-
lern ausgestatteten Nutzergruppe. Die sodann vorgenommene Berechnung des
Verbrauchs der Wohnungen, die den Wärmeverbrauch mittels Heizkostenver-
teilern erfassten, im Wege des Abzugs des durch die Wärmemengenzähler er-
fassten Verbrauchs vom Gesamtverbrauch des Gebäudes, stelle keine Vorer-
fassung im Sinne des § 5 HeizkostenV dar.
Da die Klägerin den Verbrauch der Beklagten mithin entgegen den Vor-
schriften der Heizkostenverordnung ermittelt habe, stehe der Beklagten das
Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV zu. Bei dem Ansatz der Heizkosten, die
gemäß § 12 HeizkostenV um 15 % gekürzt werden dürften, sei nicht von den
sich aus der fehlerhaften Verbrauchsermittlung ergebenden Kosten auszuge-
hen; vielmehr sei der Vermieter in derartigen Fällen verpflichtet, eine neue nicht
verbrauchsabhängige Abrechnung auf der Grundlage der Kostenverteilung
nach Wohnfläche vorzulegen. Andernfalls würde die aufgrund von Messun-
genauigkeiten entstehende Belastung der nicht vorerfassten Nutzergruppe le-
5
6
7
8
- 5 -
diglich abgemildert, aber nicht beseitigt. Da es an einer Kostenberechnung
nach Wohnflächen fehle, stehe der Klägerin der geltend gemachte Anspruch
nicht zu.
II.
Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung in
einem entscheidenden Punkt nicht stand.
1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsge-
richt allerdings angenommen, dass die der Beklagten erteilte Heizkostenab-
rechnung für das Jahr 2010 nicht den Vorschriften der Heizkostenverordnung
entspricht. In dem die Abrechnung betreffenden Objekt gibt es zwei unter-
schiedliche Nutzergruppen; in einem Teil der Wohnungen wird der Wärmever-
brauch durch Wärmemengenzähler erfasst, in einem anderen Teil der Wohnun-
gen sind Heizkostenverteiler installiert. Für eine ordnungsgemäße Abrechnung
hätte deshalb nach § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV zunächst der Verbrauchsan-
teil der jeweiligen Nutzergruppe vorerfasst und anschließend dieser Verbrauch
auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden müssen (vgl. Senatsurteil vom
16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07, NJW-RR 2008, 1542 Rn. 21). Das ist nicht ge-
schehen, so dass die der Beklagten erteilte Heizkostenabrechnung für das Jahr
2010 inhaltlich fehlerhaft ist.
2. Im Ansatz ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht erkannt, dass
diese fehlerhafte Verbrauchsabrechnung zu einem Kürzungsrecht der Beklag-
ten nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV führt. Dies nimmt auch die Revision
hin.
Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht indes angenommen,
§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV verlange, dass der Vermieter, der den Mieter
9
10
11
12
- 6 -
auf der Grundlage einer hinsichtlich der Verbrauchserfassung inhaltlich fehler-
haften Abrechnung in Anspruch nehme, eine neue Heizkostenabrechnung auf
der Grundlage der Kostenverteilung nach Wohnflächen vorzulegen habe, auf
deren Basis sodann die Kürzung vorgenommen werden könne. Diese Beurtei-
lung widerspricht - was das Berufungsgericht auch gesehen hat - dem Urteil
des Senats vom 16. Juli 2008 (VIII ZR 57/07, aaO Rn. 27 ff.), dem ein dem
Streitfall vergleichbarer Sachverhalt zu Grunde lag. Dort hat der Senat ent-
schieden, dass die für die Heizung fehlerhaft in Ansatz gebrachten Gesamtkos-
ten zum Ausgleich für deren inhaltlich unrichtige Berechnung um 15 % zu kür-
zen sind. Daran hält der Senat auch nach erneuter Prüfung fest.
a) In § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist bestimmt: "Soweit die Kosten
der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser
Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das
Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn
entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen."
Bereits nach dem Wortlaut dieser Vorschrift liegt es fern anzunehmen,
das Gesetz verlange vom Vermieter, der eine hinsichtlich der Verbrauchsermitt-
lung inhaltlich fehlerhafte Heizkostenberechnung vorgenommen hat, die Vorla-
ge einer neuen, auf der Grundlage der Wohnflächen erstellten Kostenberech-
nung, die dann die Basis für das Kürzungsrecht darstellen soll. Das im zweiten
Halbsatz der Norm beschriebene Recht des Nutzers, "bei der nicht verbrauchs-
abhängigen Abrechnung" den auf ihn entfallenden Kostenanteil kürzen zu dür-
fen, nimmt ersichtlich Bezug auf den im ersten Halbsatz der Vorschrift be-
schriebenen Tatbestand einer "entgegen den Vorschriften dieser Verordnung
nicht verbrauchsabhängigen" Abrechnung. Die Verwendung desselben Begriffs
"nicht verbrauchsabhängige Abrechnung" im unmittelbaren Bezug von Tatbe-
stand und Rechtsfolge legt es nahe, dass damit auch inhaltlich dieselbe Ab-
13
14
- 7 -
rechnung gemeint ist, mit der Folge, dass die fehlerhaft ermittelten Kosten die
Basis des Kürzungsrechts darstellen (so im Ergebnis auch, ohne nähere Be-
gründung: Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 14. Aufl., Rn. 6321 f.;
Lammel, HeizkV, 2. Aufl., § 5 Rn. 83, § 12 Rn. 25; Börstinghaus, MDR 2000,
1345, 1349; Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl.,
K Rn. 338; wohl aA, ebenfalls ohne Begründung: Sternel, Mietrecht aktuell,
4. Aufl., Rn. V 570).
Zudem entspricht es dem Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung,
die Kürzung in der Regel auf der Grundlage der bereits erteilten Abrechnung
vorzunehmen, die hinsichtlich des ermittelten Verbrauchskostenanteils fehler-
haft ist.
Zweck der Heizkostenverordnung ist es, das Verbrauchsverhalten der
Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen
(BR-Drucks. 570/08, S. 7; vgl. auch Senatsurteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR
212/05, NZM 2006, 652 Rn. 14). Dem jeweiligen Nutzer soll durch die ver-
brauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuel-
len Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden
(vgl. Senatsurteil vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 457
Rn. 21; siehe auch Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 12. Aufl., § 1
HeizkostenV Rn. 1).
Den individuellen Energieverbrauch zu erfassen, ist mithin die Kernforde-
rung der Heizkostenverordnung. Deshalb ist grundsätzlich jede den Verbrauch
des Nutzers einbeziehende Abrechnung, mag diese auch nicht in jedem Punkt
den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechen, einer ausschließli-
chen Abrechnung nach Wohnflächen vorzuziehen, da letztere den individuellen
Verbrauch völlig unbeachtet lässt.
15
16
17
- 8 -
Ausnahmen hiervon mögen dann anzuerkennen sein, wenn der in An-
satz gebrachte verbrauchsbezogene Kostenanteil das tatsächliche Nutzerver-
halten im Einzelfall nicht wenigstens annähernd abbildet und somit der Zweck
der Heizkostenverordnung aus diesem Grund nicht erfüllt wird. Im Übrigen ist
im Rahmen der Ermittlung des Kürzungsbetrags nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV
eine rein wohnflächenbezogene Abrechnung, mangels einer Alternative, nur
dann angezeigt, wenn ein auf den Verbrauch bezogener Kostenanteil nicht
(einmal fehlerhaft) ermittelt worden ist und auch nicht mehr ermittelt werden
kann (vgl. Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142
Rn. 14 ff. [zu dem Fall fehlender Ausstattung der Wohnungen mit geeigneten
Messeinrichtungen]; Senatsbeschluss vom 13. März 2012 - VIII ZR 218/11,
WuM 2012, 316 Rn. 3 [zu dem Fall einer unterbliebenen Ablesung]).
b) Derartige Ausnahmen liegen im Streitfall nicht vor. Insbesondere wur-
de der Verbrauch der Nutzergruppe, deren Wohnungen mit Heizkostenvertei-
lern ausgestattet sind - wenn auch unter Missachtung von § 5 Abs. 2 Satz 1
HeizkostenV fehlerhaft - im Wege einer Differenzberechnung jedenfalls unge-
fähr ermittelt. Die aufgrund dieser nicht den gesetzlichen Vorgaben entspre-
chenden Verbrauchsermittlung auftretenden Messungenauigkeiten gehen zwar
einseitig zu Lasten der nicht vorerfassten Nutzergruppe (vgl. eingehend dazu:
Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07 aaO Rn. 24). Dies führt aber
nicht, wie es das Berufungsgericht annimmt, zu einer Verpflichtung des Vermie-
ters eine neue Kostenermittlung nach Wohnfläche vorzunehmen, sondern ist
gerade der Grund für das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV,
das in der Sache einen pauschalierten Schadensersatzanspruch wegen Nicht-
beachtung sich aus der Heizkostenverordnung ergebender und als mietvertrag-
liche Nebenpflichten einzuordnender Vermieterpflichten darstellt (vgl. Senats-
beschluss vom 13. März 2012 - VIII ZR 218/11, aaO).
18
19
- 9 -
III.
Nach allem kann das Berufungsurteil insoweit keinen Bestand haben,
als in Höhe von 217,90 € nebst Zinsen zum Nachteil der Klägerin erkannt wor-
den ist; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren
tatsächlichen Feststellungen bedarf, entscheidet der Senat in der Sache selbst
(§ 563 Abs. 3 ZPO).
Die Klägerin hat gesehen, dass in der der Beklagten erteilten Betriebs-
kostenabrechnung der Heizkostenansatz entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 Heizkos-
tenV unzutreffend ermittelt worden ist und hat deshalb den sich aus der Ab-
rechnung ergebenden Verbrauchskostenanteil in Höhe von 1.075,21 € um 15 %
(= 161,28 €) gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV gekürzt und ihren An-
spruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2010 auf dieser
Grundlag
e mit 249,09 € (410,37 € [offener Saldo aus der Betriebskostenab-
rechnung 2010] abzüglich 161,28 €) beziffert.
Diese Kürzung entspricht indes nicht vollständig der gesetzlichen Vorga-
be in § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV. Denn danach hat der Nutzer das Recht
"den auf ihn entfallenden Anteil" der Kosten um 15 % zu kürzen. Die Kürzung
ist damit von dem (gesamten) Kostenanteil zu berechnen, der nach der verord-
nungswidrigen Verteilung auf den Nutzer entfallen soll (vgl. Senatsurteil vom
16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07, aaO Rn. 27 ff.; siehe auch Schmid, aaO; Lammel,
HeizkV, aaO § 12 Rn. 25). Das sind die ausgewiesenen Gesamtkosten für den
Posten "Heizung", die sich im Streitfall
auf 1.283,10 € belaufen. 15 % hiervon
20
21
22
- 10 -
sind 192,47 €. Die mit der Klage geltend gemachte Forderung der Klägerin in
Höhe von 249,09 € ist mithin nur in Höhe von 217,90 € begründet.
Dr. Milger
Dr. Schneider
Dr. Fetzer
Dr. Bünger
Kosziol
Vorinstanzen:
AG Leipzig, Entscheidung vom 03.03.2014 - 162 C 3895/13 -
LG Leipzig, Entscheidung vom 14.11.2014 - 2 S 151/14 -