Urteil des BGH vom 24.01.2017
Grundsteuer, Abrechnung, Gemeinde, Einsichtnahme
ECLI:DE:BGH:2017:240117BVIIIZR285.15.0
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
VIII ZR 285/15
vom
24. Januar 2017
in dem Rechtsstreit
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24. Januar 2017 durch die
Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Prof. Dr. Achilles, die Richterin
Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol
beschlossen:
Der Senat beabsichtigt, die Revision des Klägers durch einstimmi-
gen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
Gründe:
1. Es besteht kein Grund für die - beschränkt erfolgte - Zulassung der
Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der
anderen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der
Revision vor.
Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelas-
sen, ob die undifferenzierte Zusammenfassung der Kosten für Straßenreinigung
und Grundsteuer in einer Position zur Folge habe, dass die Betriebskostenab-
rechnung insoweit aus formellen Gründen unwirksam sei. Diese Frage rechtfer-
tigt die Zulassung der in diesem Umfang eingelegten Revision nicht, insbeson-
dere kommt ihr die vom Berufungsgericht angenommene grundsätzliche Be-
deutung nicht zu. Denn die genannte Frage lässt sich ohne weiteres anhand
der bereits ergangenen Rechtsprechung des Senats, die das Berufungsgericht
auch gesehen und zutreffend angewendet hat, beantworten.
2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht
hat die Betriebskostenabrechnung der Klägerin bezüglich der zusammenge-
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fassten Kostenposition Grundsteuer und Straßenreinigung zutreffend als (for-
mell) nicht ordnungsgemäß angesehen.
Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenab-
rechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwen-
dig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten
bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Ein-
sichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseiti-
gung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteil vom 16. September 2009
- VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6). Im Hinblick auf die Differenzierung
der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit
grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vor-
nimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Be-
triebskostenverordnung entspricht. Eine weitere Aufschlüsselung nach einzel-
nen Positionen innerhalb einer Ziffer ist dann nicht erforderlich (vgl. Senatsurteil
vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, aaO Rn. 7 [zur Zusammenfassung
der Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung]).
Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskos-
tenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreini-
gung/Müllbeseitigung (Nr. 8 des Kostenkatalogs) mit Kosten der Schornstein-
reinigung (Nr. 12) oder von Kosten der Wasserversorgung (Nr. 3) mit Kosten
der Beleuchtung (Nr. 11) ist hingegen unzulässig (Senatsurteil vom 22. Sep-
tember 2010 - VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 41). Eine Ausnahme hat der
Senat lediglich bezüglich der - sachlich eng zusammenhängenden - Kosten für
Frischwasser und Schmutzwasser anerkannt, sofern auch die Berechnung der
Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist (Senatsurteil vom
15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, NZM 2009, 698 Rn. 18).
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Nach diesen Maßstäben hat es das Berufungsgericht zu Recht als unzu-
lässig angesehen, in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Grundsteuer
(Nr. 1 des Betriebskostenkatalogs) und für Straßenreinigung (Nr. 8) zu einer
undifferenzierten Kostenposition zusammenzufassen. Entgegen der Auffassung
der Revision handelt es sich bei der Grundsteuer und den Kosten der Straßen-
reinigung - anders als bei den Kosten für Frisch- und Abwasser - auch nicht um
sachlich eng zusammenhängende Kosten. Dies gilt auch dann, wenn diese
Kosten - wie hier - von der jeweiligen Gemeinde erhoben werden und dem Ei-
gentümer gegenüber in einem Bescheid - wenn auch unter Angabe der jeweili-
gen Kosten - abgerechnet werden.
Entgegen der Auffassung der Revision kommt es für die Beurteilung der
formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht darauf an, ob der Beklagte
durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzel-
beträge jeweils auf die Grundsteuer und die Kosten der Straßenreinigung ent-
fielen. Denn diese Angaben sollen dem Mieter gerade durch die Zusammenstel-
lung der Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung übermittelt werden;
es ist nicht Aufgabe des Mieters, sich diese Angaben erst aus den Belegen
selbst herauszusuchen. Aus diesem Grund ist es auch nicht entscheidungser-
heblich, ob der Kläger, wie die Revision geltend macht, dem Beklagten eine
Kopie des Abrechnungsbescheides der Gemeinde bereits mit der Abrechnung
übermittelt hat und ob die Zurückweisung des diesbezüglichen Vorbringens in
der Berufungsinstanz zu Recht erfolgt ist.
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3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen vier Wochen ab
Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Milger
Dr. Achilles
Dr.Fetzer
Dr. Bünger
Kosziol
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Vorinstanzen:
AG Bonn, Entscheidung vom 04.12.2014 - 201 C 451/13 -
LG Bonn, Entscheidung vom 12.11.2015 - 6 S 5/15 -
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