Urteil des BGH vom 28.09.2012

Leitsatzentscheidung zu Verwaltung, Kompetenz, Deckung, Anfechtungsklage, Anerkennung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 251/11

Verkündet am:

28. September 2012

Weschenfelder

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

WEG § 21 Abs. 3 u. 4, § 23 Abs. 4 Satz 1; BGB § 242 Cd

a) Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines

Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümerge-

meinschaft zu beschließen.

b) Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen

Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

(§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern

eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubür-

den.

c) Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass

die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt; etwas

anders gilt nur dann, wenn schwerwiegende Gründe - etwa bei einer er-

heblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse - die Durchführung der

bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig (§ 242 BGB) er-

scheinen lassen.

BGH, Urteil vom 28. September 2012 - V ZR 251/11 - LG Karlsruhe

AG Ettlingen

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 28. September 2012 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den

Richter Dr. Roth, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland sowie den

Richter Dr. Kazele

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Land-

gerichts Karlsruhe vom 19. Juli 2011 wird auf Kosten des Klägers

zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigen-

tümergemeinschaft. Auf der Eigentümerversammlung vom 29. April 2009 wurde

zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 mit 14 von 17 Stimmen die Gesamtsanie-

rung der Wohnanlage mit einem Aufwand von insgesamt 550.000

€ sowie des-

sen

Finanzierung „über staatliche Zuschüsse und zinsbegünstigte Kfw-

Darlehen“ mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Laufzeit von 20 Jah-

ren beschlossen. Die Finanzierungskosten sollten regelmäßig in den Wirt-

schaftsplan eingestellt und in monatlichen Teilbeträgen von den Wohnungsei-

gentümern „gemäß den vorliegenden Einzelauswertungen“ getragen werden.

Der Beschluss wurde nicht angefochten.

Auf einer weiteren Versammlung wurde am 6. November 2009 zu TOP 3

mehrheitlich die Zurückweisung des Antrags des Klägers beschlossen, diesen

von jeglicher Haftung aus der Finanzierung freizustellen. Den Antrag hatte der

Kläger damit begründet, dass er seinen Anteil aus eigenen Mitteln aufbringen

und deshalb an der beschlossenen Finanzierung nicht teilnehmen wolle.

Die am 30. November 2009 eingereichte Klage, mit der der Kläger die

Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses vom 29. April 2009 zu TOP 2 und

die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses vom 6. November 2009 zu TOP 3

beantragt hat, ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der zugelas-

senen Revision verfolgt der Kläger seine Anträge weiter. Die Beklagten bean-

tragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

Das Berufungsgericht steht auf dem Standpunkt, dass der die Finanzie-

rung betreffende Beschluss wirksam sei. Nichtigkeitsgründe lägen nicht vor. Die

Entscheidung über eine Kreditaufnahme falle in die Beschlusskompetenz der

Wohnungseigentümer. Ob die Finanzierung ordnungsgemäßer Verwaltung ent-

spreche, sei nicht mehr zu prüfen, nachdem der Kläger den Beschluss zu

TOP 2 nicht innerhalb der Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 WEG angefochten

habe. Entgegen der herrschenden Meinung könne davon abgesehen auch die

Aufnahme eines langfristigen und höheren Kredites ordnungsgemäßer Verwal-

tung entsprechen. Der Beschluss zu TOP 3 sei nicht zu beanstanden. Dem

Kläger stehe kein Anspruch auf Haftungsfreistellung zu. Bei Abwägung der wi-

derstreitenden Belange überwögen die Interessen der Gemeinschaft an einer

Haftung auch des Klägers.

II.

Der Revision bleibt der Erfolg versagt.

1. Der Beschluss vom 29. April 2009 zu TOP 2 ist bestandskräftig. Nich-

tigkeitsgründe liegen nicht vor. Zutreffend bejaht das Berufungsgericht insbe-

sondere die Beschlusskompetenz für eine Kreditaufnahme.

a) Die Befugnis der Wohnungseigentümer, den Finanzbedarf der Woh-

nungseigentümergemeinschaft auch durch die Aufnahme von Darlehen zu de-

cken, ergibt sich zwar nicht ausdrücklich aus dem Wohnungseigentumsgesetz,

wird von diesem jedoch vorausgesetzt. Über die Deckung des Finanzbedarfs

des nunmehr rechtsfähigen Verbandes (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) durch Be-

schluss zu befinden, ist Sache der Wohnungseigentümer. Dass hierzu auch die

Entscheidung darüber gehört, ob der Bedarf durch einen Rückgriff auf vorhan-

dene Rücklagen, durch die Erhebung von Sonderumlagen oder durch die Auf-

nahme von Darlehen gedeckt werden soll, hat der Senat bereits für die Rechts-

lage vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemein-

schaft entschieden (Beschluss vom 21. April 1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104,

197, 202). Für die Rechtslage nach der Reform des Wohnungseigentumsgeset-

zes gilt nichts anderes (vgl. Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10,

NJW-RR 2011, 1093 Rn. 19; LG Bielefeld, NJW-RR 2012, 143; Abramenko,

ZMR 2011, 897; Elzer, NZM 2009, 57, 59 u. 61; wohl auch BayObLG, NJW-RR

2006, 20, 23; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn. 215; unklar Jennißen

in Jennißen, WEG, 3. Auflage, § 10 Rn. 93a). Zunächst bietet das Gesetz mit

der Regelung des § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG - danach ist der Verwalter berechtigt

und verpflichtet, Tilgungsbeträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und ab-

zuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Woh-

nungseigentümer handelt - zumindest einen Anhalt dafür, dass eine Beschluss-

kompetenz für die Deckung des Finanzbedarfs auch durch eine Kreditaufnahme

besteht (Elzer, aaO, S. 59 aaO; vgl. auch LG Bielefeld, NJW-RR 2012, 143 un-

ter Bezugnahme auf § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG a.F.). Vor allem aber bestand ein

Kernanliegen der Reform gerade darin, die Verwaltung des Gemeinschaftsei-

gentums durch Stärkung der Beschlusskompetenz zu erleichtern (BT-Drucks

16/887, S. 1, 10 f.).

Im Detail heftig umstritten ist allerdings die hiervon zu trennende Frage,

ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen die Aufnahme eines Kredites, bei

dem es nicht nur um die Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfes in über-

schaubarer Höhe geht, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung

entspricht (vgl. dazu und zum Streitstand BayObLG, NJW-RR 2006, 20, 23; LG

Bielefeld, NJW-RR 2012, 143 ff.; Merle in Bärmann, aaO, § 27 Rn. 215; Abra-

menko, aaO, S. 897 f.; Elzer, aaO, S. 57, 61 f.; jeweils mwN). Nur kommt es

darauf vorliegend nicht an, weil ein Beschluss zur Aufnahme eines nicht ord-

nungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Kredits nach der Systematik des

Wohnungseigentumsgesetzes nur auf fristgerecht erhobene Anfechtungsklage

hin (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) zu beanstanden ist (vgl. nur Elzer, NZM 2009, 57,

61). Daran fehlt es hier. Der Finanzierungsbeschluss ist in Bestandskraft er-

wachsen.

b) Soweit die Revision auf Grundrechte des Klägers verweist, führt dies

weder zu einer Einschränkung der Beschlusskompetenz im Wege der verfas-

sungskonformen Auslegung noch wird dadurch die Wirksamkeit des Beschlus-

ses unter dem Blickwinkel der Regelungen nach §§ 134, 138 BGB in Frage ge-

stellt.

aa) Allerdings ist es richtig, dass bei der Auslegung und Anwendung des

sog. einfachen Rechts der Ausstrahlwirkung der Grundrechte der Wohnungsei-

gentümer - insbesondere aus Art. 2 Abs. 1 GG und Art. 14 GG - Rechnung zu

tragen ist. Das daraus auch in vermögensrechtlicher Hinsicht fließende Selbst-

bestimmungsrecht jedes Wohnungseigentümers ändert jedoch nichts daran,

dass es mit Rücksicht auf die besonders engen nachbarschaftlichen Verhältnis-

se innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft in erhöhtem Maße einer

gemeinschaftsverträglichen Ausbalancierung der widerstreitenden Belange

durch Herstellung praktischer Konkordanz bedarf (zumindest im Ergebnis

ebenso Hogenschurz in Jennißen, aaO, § 13 Rn. 2 u. § 14 Rn. 1; Timme/

Dötsch, aaO, § 14 Rn. 1 f.; § 14 Rn. 7 ff. u. 31 f.; vgl. auch BVerfG, NJW 2010,

220 f. u. Abramenko, ZMR 2011, 897 f., der für eine starke Gewichtung der In-

teressen finanzschwacher Wohnungseigentümer eintritt). Es steht jedoch im

Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers, ob er der Wirkkraft der Grundrechte

über die zivilrechtlichen Generalklauseln oder über andere Regelungen Geltung

verschafft.

bb) Den zuletzt genannten Weg hat der Gesetzgeber hier in verfas-

sungskonformer Weise beschritten. Er hat den Wohnungseigentümern die

Kompetenz zugewiesen, die Aufnahme von Krediten durch die Wohnungsei-

gentümergemeinschaft als Verband zu beschließen, und die Frage der Recht-

mäßigkeit von Finanzierungen dem Kriterium der ordnungsgemäßen Verwal-

tung mit der Folge einer Überprüfungsmöglichkeit im Rahmen einer Anfech-

tungsklage zugewiesen. Bei der Frage, ob eine Maßnahme ordnungsgemäßer

Verwaltung entspricht, ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer

aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts in der Regel - und so auch hier - einen

Ermessensspielraum haben, bei dessen Ausgestaltung alle relevanten Um-

stände abzuwägen sind (Timme/Elzer, WEG, § 21 Rn. 164 f.; Merle in Bär-

mann, aaO, § 21 Rn. 28; jeweils mwN; vgl. auch Senat, Beschluss vom

25. September 2003 - V ZB 21/03, BGHZ 156, 192, 203). Hierzu gehören ins-

besondere auch grundrechtsrelevante Positionen und Interessen.

Dass ein Wohnungseigentümer insoweit effektiven Rechtsschutz grund-

sätzlich nur innerhalb der Ausschlussfristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG er-

reichen kann, ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Die den zeitnahen Eintritt

der Bestandskraft anfechtbarer Beschlüsse sichernde Regelung ist Ausdruck

des legitimen gesetzgeberischen Anliegens, über die Herstellung von Rechtssi-

cherheit und Rechtsklarheit zu gewährleisten, dass für die Wohnungseigentü-

mer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumin-

dest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber hergestellt

wird, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage

gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden (vgl.

Senat, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 230, 237 Rn. 20;

Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 182, 307, 312 Rn. 14).

c) Soweit der Kläger schließlich der Sache nach argumentiert, es fehle

jedenfalls an der Kompetenz, die Übernahme einer gesamtschuldnerischen

Haftung durch die Wohnungseigentümer mehrheitlich zu beschließen, ist das im

rechtlichen Ausgangspunkt zwar richtig. Spätestens seit der vom Gesetzgeber

nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümer-

gemeinschaft als Verband (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG), die ganz entscheidend

mit der Ausschaltung einer gesamtschuldnerischen Haftung begründet worden

ist (Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 163 u.

172 ff.), fehlt es an einer dahingehenden Kompetenz (Heinemann in Jennißen,

aaO, § 21 Rn. 106 mwN; der Sache nach ebenso Jennißen in Jennißen, aaO,

§ 10 Rn. 93a; vgl. auch Klein in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 304 i.V.m. Rn. 74:

„zwingendes Recht“). Eine gesamtschuldnerische Haftung kommt nur noch in

Betracht, wenn sich die einzelnen Wohnungseigentümer selbst neben dem

Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichten (Senat, aaO, 172 f.;

Klein in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 304; Elzer, NZM 2009, 57, 59 mit Fn. 30).

Dass der Gesetzgeber diese Sichtweise übernommen hat, wird dadurch bestä-

tigt, dass er mit der Regelung des § 10 Abs. 8 WEG ausdrücklich und mit Be-

dacht nur eine anteilsmäßige (teilschuldnerische) persönliche Außenhaftung der

Wohnungseigentümer angeordnet hat (vgl. BT-Drucks. 16/887, insbesondere

S. 65 f.).

Der Kläger übersieht indessen, dass seine Argumentation zur gesamt-

schuldnerischen Haftung in dem Beschluss vom 29. April 2009 zu TOP 2 keine

Grundlage findet. Maßgebend für die Auslegung von Beschlüssen der Woh-

nungseigentümer sind Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen

Betrachter als nächstliegend ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen

nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des

Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (grundlegend Senat,

Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 f.; vgl.

auch Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 1). Der Be-

schluss enthält jedoch nicht den geringsten Anhaltspunkt dafür, dass eine ge-

samtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer begründet werden soll-

te. Er ist daher nächstliegend dahin auszulegen, dass vollen Umfangs lediglich

der rechtsfähige Verband und die einzelnen Wohnungseigentümer nur entspre-

chend ihren Anteilen für die Darlehensverbindlichkeiten einstehen sollen (§ 10

Abs. 8 WEG).

2. Jedenfalls im Ergebnis zu Recht erachtet das Berufungsgericht auch

die gegen den Beschluss vom 6. November 2009 zu TOP 3 gerichtete Anfech-

tungsklage für unbegründet.

a) Der den Antrag des Klägers zurückweisende Beschluss entspricht

ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben sich bei

nächstliegender Auslegung des bestandskräftigen Finanzierungsbeschlusses

vom 29. April 2009 für eine Kreditaufnahme ohne Haftungsfreistellung einzelner

Wohnungseigentümer im Innenverhältnis entschieden; sie haben eine solche

Freistellung auch nicht einer gesonderten Beschlussfassung vorbehalten. Ob

eine derartige schematische Regelung unter Einbeziehung auch derjenigen

Wohnungseigentümer, die über ausreichende Liquidität verfügen und diese zur

Abwendung einer Kreditfinanzierung einsetzen wollen, ordnungsgemäßer Ver-

waltung entspricht, ist streitig (bejahend etwa Abramenko, ZMR 2011, 897 f.;

verneinend Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rn. 10a mwN auch zum Streit-

stand), braucht hier aber nicht entschieden zu werden. Denn ein Wohnungsei-

gentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die Ausführung eines

bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt, weil die Verwaltung des gemein-

schaftlichen Eigentums vorrangig den Beschlüssen der Wohnungseigentümer

entsprechen muss (§ 21 Abs. 4 WEG); ein bestandskräftiger Beschluss schließt

zumindest den Einwand aus, die Beschlussfassung habe nicht ordnungsgemä-

ßer Verwaltung entsprochen (Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 202/10,

NJW 2011, 2660, 2661 Rn. 16; Urteil vom 3. Februar 2012 - V ZR 83/11, WuM

2012, 399, 400).

b) Etwas anders gilt allerdings dann, wenn schwerwiegende Gründe

- etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse - die

Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig

(§ 242 BGB) erscheinen lassen (zum Ganzen Merle in Bärmann, aaO, § 21

Rn. 54 mwN; vgl. auch Senat, Urteil vom 3. Februar 2012, aaO). Das ist hier

jedoch nicht ersichtlich. Dass in fehlerhafter Umsetzung des Finanzierungsbe-

schlusses über die anteilige Haftung nach § 10 Abs. 8 WEG hinaus ein die ge-

samtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer vorsehender Darle-

hensvertrag abgeschlossen worden wäre, ist nicht festgestellt; auch die Revisi-

on verweist auf kein dahingehendes tatsächliches Vorbringen. Im Übrigen wäre

ein solcher Darlehensvertrag zumindest insoweit schwebend unwirksam gewe-

sen (§ 177 Abs. 1 BGB i.V.m § 139 BGB), so dass es in der Macht jedes Woh-

nungseigentümers gestanden hätte, zumindest die eigene gesamtschuldneri-

sche Haftung durch Verweigerung der Genehmigung abzuwenden.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann

Roth

Brückner

Weinland

Kazele

Vorinstanzen:

AG Ettlingen, Entscheidung vom 23.04.2010 - 4 C 17/09 -

LG Karlsruhe, Entscheidung vom 19.07.2011 - 11 S 75/10 -