Urteil des BGH vom 04.03.2011

Leitsatzentscheidung zu Negatives Schuldanerkenntnis, Verwalter, Entlastung, Reparatur, Verwaltung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 156/10

Verkündet am:

4. März 2011

Weschenfelder

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

WEG § 28 Abs. 3

a) In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwal-

ter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat.

b) Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der je-

weils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem

Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtli-

chen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigen-

tümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlage-

schlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst

feststeht.

BGH, Urteil vom 4. März 2011 - V ZR 156/10 - LG Karlsruhe

Bruchsal

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 4. März 2011 durch den

Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Schmidt-Räntsch und

Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 11. Zivilkammer

des Landgerichts Karlsruhe vom 30. Juni 2010 unter Zurückwei-

sung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit

aufgehoben, als in den zu TOP 2 auf der Eigentümerversammlung

vom 19. Juli 2008 beschlossenen Einzelabrechnungen Kosten für

die Reparatur eines Fensters der Wohnung Nr. 34 auf die Woh-

nungseigentümer umgelegt werden.

Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung der Beklagten gegen

das Urteil des Amtsgerichts Bruchsal vom 5. Dezember 2008 zu-

rückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtstreits erster Instanz tragen der Kläger

4/5 und die Beklagten 1/5. Die Kosten beider Rechtsmittelverfah-

ren und die der Nebenintervention trägt der Kläger alleine.

Von Rechts wegen

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Tatbestand:

Die Parteien sind die Mitglieder der im Rubrum näher bezeichneten Woh-

nungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 19. Juli

2008 wurden verschiedene Beschlüsse gefasst. Soweit hier von Interesse wur-

den zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Abrechnungen für das Wirt-

schaftsjahr 2007 und zu TOP 3 die Entlastung des Verwaltungsbeirates und der

Verwalterin beschlossen. Das Amtsgericht hat der gegen beide Beschlüsse ge-

richteten Anfechtungsklage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten, mit der

diese nur noch die Abweisung der Klage hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 2

beantragt haben, ist erfolgreich gewesen. Die Revision hat das Landgericht zur

Klärung der Frage zugelassen, "ob und in welchen Fällen die Berücksichtigung

von tatsächlich getätigten, aber unberechtigten Ausgaben in der Jahresabrech-

nung dazu führt, dass die darauf beruhenden Einzelabrechnungen für ungültig

zu erklären sind". Der Kläger möchte mit der Revision eine Wiederherstellung

des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Die Beklagten beantragen die Zurück-

weisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die zu TOP 2 beschlossene Jah-

resabrechnung sei mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung

vereinbar. Zwar seien die Kosten für die Reparatur einer Außenglasscheibe der

Wohnung Nr. 34 nach § 10 Abs. 3 der Teilungserklärung alleine von dem

Eigentümer dieser Eigentumswohnung zu tragen. Auch hätte die Verwalterin

weder die Errichtung von Trennwänden in den Kellerräumen noch die Reini-

gung der Fassade (Entfernung von Efeu) veranlassen dürfen. Beide Maßnah-

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men hätten - da nicht dringlich - nur mit vorheriger Beschlussfassung der

Eigentümerversammlung ergriffen werden dürfen. Dies ändere jedoch nichts

daran, dass die für diese Maßnahmen angefallenen Kosten in die Jahresab-

rechnung aufzunehmen seien. Ob die Maßnahmen zu Recht veranlasst worden

seien, sei unerheblich. Entscheidend sei, dass die Rechnungen tatsächlich aus

dem Gemeinschaftsvermögen beglichen worden seien. Da die Liquidität und die

Planungssicherheit der Gemeinschaft nicht gefährdet werden dürfe, sei es auch

nicht geboten, die Einzelabrechnungen hinsichtlich der unberechtigten Kosten

für ungültig zu erklären, um den Wohnungseigentümern die Gelegenheit zu ge-

ben, diese Kosten neu zu verteilen oder über deren Übernahme durch die Ge-

meinschaft zu beschließen. Sei ein Wohnungseigentümer der Auffassung, er

werde unberechtigterweise mit Kosten belastet, könne er die Entlastung der

Verwaltung anfechten.

II.

Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung ganz

überwiegend stand.

1. Infolge der zulässigerweise beschränkten Zulassung der Revision (vgl.

Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 217/09, juris Rn. 7 ff., insoweit in NJW 2010,

3158 nicht abgedruckt) konnte dem Senat die Sache nur anfallen, soweit Posi-

tionen betroffen sind, bei denen die im Tatbestand referierte und nach Auffas-

sung des Berufungsgerichts klärungsbedürftige Rechtsfrage eine Rolle gespielt

hat. Auf diese Positionen hat sich die Revision denn auch folgerichtig be-

schränkt.

2. In der Sache ist der Beschluss zu TOP 2 lediglich mit Blick auf die in

den Einzelabrechnungen umgelegten Kosten für die Reparatur der Außenglas-

scheibe in der Wohnung Nr. 34 für ungültig zu erklären; im Übrigen ist die Revi-

sion unbegründet.

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a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass in die Jahres-

gesamtabrechnung auch solche Ausgaben einzustellen sind, die der Verwalter

unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat (BGH, Urteil vom

6. März 1997 - III ZR 248/96, ZfIR 1997, 284, 287; BayObLG, NJW-RR 2004,

1090; jeweils mwN). Nur so ist sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer

die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft erfassen, die Jah-

resabrechnung auf ihre Plausibilität (Senat, Urteil vom 4. Dezember 2009

- V ZR 44/09, NJW 2010, 2127, 2129) und ggf. auch darauf hin überprüfen kön-

nen, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist (BayObLG, NJW-RR

1431, 1432) und ob Regressansprüche gegen den Verwalter oder sonstige

Personen in Betracht kommen und ob diese gerichtlich durchgesetzt werden

sollen. Eine solche Prüfung wäre zumindest deutlich erschwert, wenn unbe-

rechtigt getätigte Ausgaben in die Gesamtabrechnung nicht eingestellt würden

(zutreffend KG, NZM 2006, 108).

b) Auch bei den Einzelabrechnungen sind unberechtigt getätigte Ausga-

ben zu berücksichtigen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist darauf an-

gewiesen, dass alle tatsächlichen Belastungen nach dem jeweils einschlägigen

Verteilungsschlüssel umgelegt werden, weil ansonsten die Sicherung der Liqui-

dität und die Planungssicherheit der Gemeinschaft in nicht hinnehmbarer Weise

in Mitleidenschaft gezogen würden. Lassen sich Ansprüche gegen den jeweili-

gen Schuldner durchsetzen, fließen der Gemeinschaft die vereinnahmten Gel-

der in einem späteren Abrechnungszeitraum wieder zu. Es liegt daher im wohl-

verstandenen Interesse der Wohnungseigentümer, dass auch unberechtigte

Belastungen des Gemeinschaftsvermögens möglichst kurzfristig umgelegt wer-

den (vgl. OLG Hamm, ZMR 2008, 60, 62). Das gilt umso mehr, als durch die

Beschlussfassung über die Jahresabrechnungen die Rechtsstellung der Ge-

meinschaft gegenüber möglichen Regressschuldnern nicht beeinträchtigt wird.

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Bei (Regress-)Ansprüchen gegen den Verwalter gilt nichts anderes. Die

Genehmigung der Jahresabrechnungen durch die Wohnungseigentümerver-

sammlung enthält keine konkludente Billigung der von dem Verwalter getätigten

Ausgaben (vgl. BayObLG, NZM 2004, 385). Auch ist eine Beschlussfassung

über die Entlastung nicht Voraussetzung für die Geltendmachung von Ansprü-

chen gegen den Verwalter; allenfalls steht eine erteilte Entlastung als negatives

Schuldanerkenntnis (§ 397 Abs. 2 BGB) der Geltendmachung von Ansprüchen

entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 6. März 1997 - III ZR 248/96, ZfIR 1997, 284,

287). BGH, aaO; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 187). Darauf

kommt es hier jedoch nicht an, weil der die Verwalterin entlastende Beschluss

zu TOP 3 bereits rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist. Daher wird sich die

Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls auf Antrag zumindest eines

Wohnungseigentümers mit der Frage des Regresses gegen die Verwalterin zu

befassen haben (vgl. auch OLG Hamm, ZMR 2008, 62; KG, NZM 2006, 108).

c) In den Einzelabrechnungen sind die Kostenpositionen auf die Woh-

nungseigentümer umzulegen. Maßgeblich hierfür ist der jeweils einschlägige

Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss

nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Ent-

scheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer

in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine hiervon abweichende Kostenverteilung,

wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betref-

fenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist (weitergehend KG, NZM

2006, 108; Merle in Bärmann, aaO, § 28 Rn. 86 mwN). Dagegen erscheint es

nicht sachgerecht, das Verfahren über die Anfechtung von Beschlüssen über

die Jahresabrechnung mit dem Streit über das Bestehen materiellrechtlicher

Ersatzansprüche gegen Wohnungseigentümer zu betrachten. Das gilt umso

mehr, wenn für eine Berücksichtigung materiellrechtlicher Ansprüche sogar ver-

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langt wird, dass jedenfalls bei der Beschlussfassung "in nachvollziehbarer und

nachprüfbarer Weise die tatsächliche und rechtliche Grundlage der Forderung

dargelegt" wird (so wohl OLG Hamm, ZWE 2009, 441, 443 f.), weil ansonsten

Beschlussanfechtungen provoziert würden.

Gemessen daran, ist die Umlage der für die Errichtung der Trennwände

und für die Reinigung der Fassade aufgewendeten Kosten nicht zu beanstan-

den; ohnehin kommen Ersatzansprüche vorliegend nicht gegen Wohnungsei-

gentümer, sondern nur gegen die Verwalterin in Betracht. Anders verhält es

sich bei den Kosten für den Austausch der Scheibe in der Wohnung Nr. 34.

Nach der - rechtlich unbedenklichen - Regelung in § 10 Abs. 3 der Teilungser-

klärung sind derartige Kosten von dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu tra-

gen. Diese Bestimmung geht dem allgemeinen Umlageschlüssel vor. Daher

sind sämtliche Einzelabrechnungen - beschränkt auf die fehlerhaft umgelegte

Position (vgl. Senat, Beschluss vom 15. März 2007 - V ZB 1/06, BGHZ 171,

335, 339) - für ungültig zu erklären (vgl. nur Jennißen in Jennißen, aaO, § 28

Rn. 154; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rn. 85).

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III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1,

§ 97 Abs. 1 und § 101 ZPO.

Krüger Schmidt-Räntsch

Roth

Brückner

Weinland

Vorinstanzen:

AG Bruchsal, Entscheidung vom 05.12.2008 - 2 C 248/08 -

LG Karlsruhe, Entscheidung vom 30.06.2010 - 11 S 14/09 -