Urteil des BGH vom 21.01.2016

Leitsatzentscheidung zu Vorkaufsrecht, Grundbuchamt, Miteigentümer, Erlöschen

ECLI:DE:BGH:2016:210116BVZB43.15.0

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZB 43/15

vom

21. Januar 2016

in der Grundbuchsache

Nachschlagewerk:

BGHZ:

nein

BGHR:

BGB §§ 1095, 1097 Abs.1; GBO §§ 22, 29

Das Erlöschen eines für den ersten Verkaufsfall bestellten und nach den

Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden dinglichen Vorkaufs-

rechts für einen Miteigentümer an dem Miteigentumsanteil des anderen

Miteigentümers kann dem Grundbuchamt nicht durch den Zuschlagsbe-

schluss nachgewiesen werden, durch den der verpflichtete Miteigentümer

das Grundstück in dem Zwangsversteigerungsverfahren zur Auseinander-

setzung der Gemeinschaft erwirbt.

BGH, Beschluss vom 21. Januar 2016 - V ZB 43/15 - OLG Köln

AG Siegburg

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. Januar 2016 durch die

Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch

und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp

beschlossen:

Auf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2 wird der Beschluss

des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 6. März 2015

aufgehoben. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den

Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Siegburg vom

27. November 2014 wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt

7.400 €.

Gründe:

Eingetragene Eigentümerinnen der im Eingang dieses Beschlusses ge-

nannten Grundstücke waren die Beteiligte zu 1 zu 5/8 und die Beteiligte zu 2 zu

3/8, die Schwestern sind. Auf den Miteigentumsanteilen war jeweils zu Gunsten

der anderen Miteigentümerin ein vererbliches und nicht übertragbares Vor-

kaufsrecht auf den ersten Verkaufsfall im Grundbuch eingetragen. In dem auf

Auseinandersetzung der Miteigentümergemeinschaft gerichteten Teilungsver-

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steigerungsverfahren blieb die Beteiligte zu 1 Meistbietende. Ihr wurde das

Grundstück zugeschlagen. Das zu Gunsten der Beteiligten zu 2 eingetragene

Vorkaufsrecht blieb nach den Versteigerungsbedingungen bestehen. Die Betei-

ligte zu 1 wurde als Eigentümerin der Grundstücke in das Grundbuch eingetra-

gen.

Mit Schreiben vom 8. September 2014 übersandte der Notar einen von

ihm beglaubigten Antrag der Beteiligten zu 1 auf Löschung des Vorkaufsrechts

der Beteiligten zu 2. Das Grundbuchamt machte die Löschung von der Vorlage

der Löschungsbewilligung der Beteiligten zu 2 abhängig. Dazu nahm der Notar

unter Beifügung eines Schreibens der Beteiligten zu 1 Stellung. Das Grund-

buchamt wies den Löschungsantrag zurück. Auf die von dem Notar eingelegte

Beschwerde hat das Oberlandesgericht den Beschluss aufgehoben und das

Grundbuchamt angewiesen, das für die Beteiligte zu 2 eingetragene Vorkaufs-

recht zu löschen.

Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde will die Beteiligte zu 2 die Auf-

hebung des Beschlusses des Oberlandesgerichts und die Zurückweisung der

Beschwerde erreichen.

II.

Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung u.a. in RNotZ 2015, 292

veröffentlicht ist, meint, das Grundbuch sei unrichtig und die Unrichtigkeit sei in

einer den Anforderungen der § 22 Abs. 1, § 29 Abs. 1 GBO genügenden Weise

nachgewiesen. Das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 2 sei durch das von der

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Beteiligten zu 1 betriebene Zwangsversteigerungsverfahren und den dort zu

ihren Gunsten erteilten Zuschlag erloschen.

III.

Die Rechtsbeschwerde ist aufgrund der Zulassung in dem angefochte-

nen Beschluss statthaft (§ 70 Abs. 1 und 2 FamFG i.V.m. § 78 Abs. 1 und 2

GBO) und auch im Übrigen zulässig (§ 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG). Sie

ist begründet.

1. Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde war die Erstbeschwerde

allerdings zulässig. Der beurkundende Notar hat nicht in eigenem Namen, was

mangels Beschwerdebefugnis unzulässig wäre (BayOblG, NJW-RR 1989,

1495; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 15 Rn. 20), sondern für die Beteiligte zu 1

Beschwerde eingelegt. Er hat dies zwar nicht ausdrücklich erklärt. Er ist jedoch

als Vertreter der Beteiligten zu 1 aufgetreten, indem er auf die Beanstandungen

durch das Grundbuchamt hin Ausführungen gemacht hat, die auf den Vollzug

des Löschungsantrags hinwirkten. Die Beteiligte zu 1 hat den Notar auch zur

Einlegung der Beschwerde bevollmächtigt, indem sie diesem eine Stellung-

nahme übersandt hat mit der Bitte um Weiterleitung an das Grundbuchamt. Ob

der Notar bereits die Löschung des Vorkaufsrechts nach § 15 Abs. 2 GBO in

vermuteter Vollmacht für die Beteiligte zu 1 beantragt hatte und daher schon

deswegen zur Beschwerdeeinlegung im Namen der Beteiligten zu 1 berechtigt

war, kann dahin stehen.

2. Rechtsfehlerhaft ist dagegen die Annahme des Beschwerdegerichts,

dass die Beteiligte zu 1 in einer den Anforderungen der § 22 Abs. 1, § 29 Abs. 1

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Satz 1 GBO genügenden Weise das Erlöschen des zu Gunsten der Beteiligten

zu 2 eingetragenen Vorkaufsrechts und damit die Unrichtigkeit des Grundbuchs

nachgewiesen hat.

a) Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung - auch die Eintragung einer

Löschung (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rn. 3) -, wenn der von der Eintra-

gung Betroffene sie bewilligt. Betroffen von einer Eintragung und damit bewilli-

gungsberechtigt ist derjenige, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vor-

zunehmende Eintragung rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest rechtlich

nachteilig berührt werden kann (siehe nur Senat, Beschluss vom 15. Juli 2010

- V ZB 107/10, NJW-RR 2011, 19 Rn. 10 mwN). Danach muss die Beteiligte zu

2 als im Grundbuch eingetragene Vorkaufsberechtigte die Löschung des

Rechts bewilligen. Sie hat jedoch keine Löschungsbewilligung erteilt.

b) Liegt eine Bewilligung nicht vor, ist eine berichtigende Eintragung im

Grundbuch möglich, wenn die Grundbuchunrichtigkeit nachgewiesen ist (§ 22

Abs. 1 Satz 1 GBO). An den Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen,

weil er eine Grundbucheintragung ohne Bewilligung des Betroffenen ermöglicht

und das Grundbuchverfahren zur Klärung von streitigen Tatsachen weder ge-

eignet noch bestimmt ist (BayOblG, Rpfleger 1982, 468; Schöner/Stöber,

Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 369; Bauer/v. Oefele/Kohler, GBO, 3. Aufl., § 22

Rn. 171; Hügel/Holzer, GBO, 3. Aufl., § 22 Rn. 59). Es sind alle Möglichkeiten,

bis auf ganz entfernte, auszuräumen, die der Richtigkeit der begehrten berichti-

genden Eintragung entgegenstehen können. Der Nachweis der Grundbuchun-

richtigkeit ist nach § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte

Urkunden zu führen (Senat, Beschluss vom 19. Dezember 2013 - V ZB 209/12,

NJW 2014, 1593 Rn. 13).

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c) Nach diesen Maßstäben ist der Unrichtigkeitsnachweis nach § 22,

§ 29 Abs. 1 GBO hier nicht geführt. Das Erlöschen eines für den ersten Ver-

kaufsfall bestellten und nach den Versteigerungsbedingungen bestehen blei-

benden dinglichen Vorkaufsrechts für einen Miteigentümer an dem Miteigen-

tumsanteil des anderen Miteigentümers kann dem Grundbuchamt nicht durch

den Zuschlagsbeschluss nachgewiesen werden, durch den der verpflichtete

Miteigentümer das Grundstück in einem Zwangsversteigerungsverfahren zur

Auseinandersetzung der Gemeinschaft erwirbt.

aa) Allerdings beschränkt sich das nur für den ersten Verkaufsfall bestell-

te dingliche Vorkaufsrecht (§ 1097 BGB) auf den Fall des Verkaufs durch den

Eigentümer, dem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört. Es erlischt

daher, wenn das belastete Grundstück auf andere Weise als durch Verkauf in

das Eigentum eines Sonderrechtsnachfolgers des Verpflichteten übergeht, da

dann ein Verkauf durch den Eigentümer im Sinne des § 1097 BGB nicht mehr

gegeben sein kann (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1432a;

Demharter,GBO, 29. Aufl, § 22 Rn. 18; HaegeleRpfleger 1957, 330;

Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 1097 Rn. 5; Staudinger/Schermaier, BGB

[2009], § 1097 Rn. 14). Nach diesen Grundsätzen erlischt das Vorkaufsrecht

z.B. bei einer Veräußerung des Grundstücks mit Rücksicht auf ein künftiges

Erbrecht (§ 470, § 1098 Abs. 1 BGB; OLG Stuttgart, DNotZ 1998, 305, 307;

OLG Zweibrücken, NJW-RR 2000, 94; OLG Düsseldorf, FGPrax 2013, 57, 58)

oder bei einem Erwerb im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 471, § 1098

Abs. 1 BGB; vgl. OLG Zweibrücken, FGPrax 2011, 177).

bb) Ein Eigentumsübergang, der notwendigerweise zum Erlöschen des

Vorkaufsrechts führt, ist hier aber nicht gegeben.

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(1) Verpflichtet aus dem Vorkaufsrecht, das gelöscht werden soll, ist die

Beteiligte zu 1. Sie ist infolge des Zuschlags Eigentümerin des Grundstücks und

damit auch des belasteten Miteigentumsanteils, so dass ein Verkauf durch den

Eigentümer, dem der Miteigentumsanteil zur Zeit der Bestellung des Vorkaufs-

rechts gehörte (hier die Beteiligte zu 1), noch möglich ist.

(2) Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Erwerber in der Tei-

lungsversteigerung das Eigentum mit dem Zuschlag als rechtsgestaltenden Ho-

heitsakt originär erwirbt (§ 90 Abs. 1, § 180 Abs. 1 ZVG). Ein Erlöschen des

Vorkaufsrechts folgt hieraus nicht. Denn ein Erwerb in der Teilungsversteige-

rung steht einem freihändigen Kauf gleich (zu §§ 504, 512 BGB a.F.: Senat,

Urteil vom 23. April 1954 - V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, 136; Urteil vom

28. April 1967 - V ZR 163/65, BGHZ 48, 1, 4; vgl. Hintzen in Dass-

ler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 180 Rn. 139;

MüKoBGB/Westermann, 7. Aufl., § 471 Rn. 4; Schöner/Stöber, Grundbuch-

recht, 15. Aufl., Rn. 1411; Staudinger/Schermaier, BGB



2013



, § 471 Rn. 6).

Die Beteiligte zu 1 ist somit in Bezug auf das Vorkaufsrecht so zu behandeln,

als ob sie den belasteten Miteigentumsanteil gekauft hätte. Ein freihändiger

Kauf durch die Beteilige zu 1 hätte den Vorkaufsfall aber nur dann ausgelöst,

wenn sie als Dritte im Sinne des § 463 BGB zu behandeln wäre. Ist die Beteilig-

te zu 1 hingegen nicht Dritte, ist der Kauf nicht als Vorkaufsfall zu bewerten mit

der Folge, dass das gemäß § 1097 BGB nur für den ersten Verkaufsfall bestell-

te Vorkaufsrecht nicht erlischt. Der Begriff des Dritten ist aus den materiell-

rechtlichen Umständen zu ermitteln (vgl. Senat, Urteil vom 23. April 1954

- V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, 141). Das ist nicht Aufgabe des Grundbuchamts,

sondern dem Prozessgericht vorbehalten.

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(3) Nichts anderes folgt aus den Urteilen des Senats vom 23. April 1954

(V ZR 145/52, BGHZ 13, 133) und vom 28. April 1967 (V ZR 163/65, BGHZ 48,

1).

a) In der ersten Entscheidung hat der Senat zunächst ausgeführt, dass

kein Kaufvertrag mit einem Dritten vorliegt, wenn ein ideeller Bruchteil eines

gemeinschaftlichen Gegenstands an einen der übrigen Gemeinschafter verkauft

wird (Senat, Urteil vom 23. April 1954 - V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, 139).

Demgemäß löst die Teilungsversteigerung eines im Bruchteilseigentum stehen-

den, mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks den Vorkaufsfall nicht

aus, wenn der Zuschlag einem Miteigentümer erteilt wird. Auch das nur für ei-

nen Verkaufsfall bestellte dingliche Vorkaufsrecht erlischt in diesem Fall nicht

(vgl. Staudinger/Schermaier, BGB [2009], § 1095 Rn. 7).

Soweit nur ein einzelner Bruchteil dem Vorkaufsrecht unterliegt (§ 1095

BGB), hat der Senat zwar angenommen, dass die Eigentümer der anderen,

nicht belasteten Bruchteile im Verhältnis zum Eigentümer des belasteten Bruch-

teils als „Dritte“ anzusehen sind (Senat, Urteil vom 23. April 1954

- V ZR 145/52, aaO, S. 140 zu 5.). Daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass

die Teilungsversteigerung eines im Miteigentum stehenden Grundstücks den

Vorkaufsfall stets auslöst, wenn ein Vorkaufsrecht im Sinne des § 1095 BGB

besteht und ein Miteigentümer den Zuschlag erhält. Denn bei der dargestellten

Abgrenzung zwischen Mitberechtigten der Gemeinschaft und Dritten im Sinne

des § 463 BGB handelt es sich nur um eine Faustregel (so zutreffend Staudin-

ger/Schermaier, BGB [2009], § 1095 Rn. 7; siehe auch Senat, Urteil vom

23. April 1954 - V ZR 145/52, BGHZ 13, 133, 141 zu 5. aE). Gerade bei wech-

selseitig eingeräumten Vorkaufsrechten, wie sie hier gegeben sind, kann sich

aus dem Schutzzweck des Vorkaufsrechts etwas anderes ergeben (vgl. Stau-

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dinger/Schermaier, aaO; jurisPK-BGB/Alpmann, 7. Aufl., § 1095 Rn. 9; vgl.

auch Gutachten DNotI-Report 2000, 21, 22). Das ist durch Auslegung zu ermit-

teln. Diese kann nicht von dem Grundbuchamt und damit auch nicht von dem

(Rechts-)Beschwerdegericht vorgenommen werden.

b) Auch aus der Entscheidung vom 28. April 1967 lässt sich nicht ent-

nehmen, dass das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 2 erloschen ist. Darin hat

der Senat für ein auf einen Miteigentumsanteil beschränktes dingliches Vor-

kaufsrecht angenommen, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden kann,

wenn bei der Teilungsversteigerung ein Miteigentümer, dessen eigener bisheri-

ger Anteil nicht dem Vorkaufsrecht unterliegt, das gesamte Grundstück erstei-

gert. Dies hat er damit begründet, dass andernfalls die Aufhebung der Gemein-

schaft unmöglich wäre und praktisch für alle Zeiten ausgeschlossen bliebe

(BGHZ 48, 1, 5; zustimmend Bauer/v. Oefele/Kohler, GBO, 3. Aufl., AT III

Rn. 145; BGB-RGRK/Rothe, 12. Aufl., § 1095 Rn. 4; Hintzen in Dass-

ler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 180 Rn. 140;

MüKoBGB/Westermann, 7. Aufl., § 463 Rn. 26; Schöner/Stöber, Grundbuch-

recht, 15. Aufl., Rn. 1411; Staudinger/Schermaier, BGB [2009], § 1095 Rn. 8;

aA Schurig, Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, 1975, 162 ff.).

Folge dessen ist jedoch nicht das Erlöschen des Vorkaufsrechts; viel-

mehr bleibt es in solchen Fällen bei dem Grundsatz des § 471 BGB, wonach

das Vorkaufsrecht bei einem Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung nicht

ausgeübt werden kann (Senat, Urteil vom 28. April 1967 - V ZR 163/65, BGHZ

48, 1, 5 für § 512 BGB aF). Nach diesen Grundsätzen hätte die Teilungsver-

steigerung den Vorkaufsfall nicht ausgelöst; folglich kann auch das Vorkaufs-

recht der Beteiligten zu 2 bestehen geblieben sein.

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3. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts erweist sich auch nicht aus

einem anderen Grund als richtig (§ 577 Abs. 3 ZPO). Das Grundbuch ist hin-

sichtlich des Vorkaufsrechts für die Beteiligte zu 1 aus den oben angestellten

Erwägungen nicht offenkundig unrichtig (§ 29 Abs. 1 Satz 2 GBO).

IV.

Eine Entscheidung über die Verpflichtung zum Tragen der Gerichtskos-

ten ist nicht veranlasst (§ 25 Abs. 1 GNotKG). Von der Anordnung einer Erstat-

tung außergerichtlicher Kosten hat der Senat abgesehen (§ 81 FamFG).

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Die Festsetzung des Gegenstandswerts folgt aus § 51 Abs. 1 GNotKG,

§ 3 ZPO. Das mit dem Rechtsmittel verfolgte wirtschaftliche Interesse an der

Löschung des Vorkaufsrechts nimmt der Senat mit 1/10 des hälftigen Grund-

stückswerts an.

Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner

Göbel Haberkamp

Vorinstanzen:

AG Siegburg, Entscheidung vom 27.11.2014 - SU-6082-7 -

OLG Köln, Entscheidung vom 06.03.2015 - 2 Wx 387/14 -