Urteil des BGH vom 03.07.2014

BGH: treu und glauben, wirtschaftliche identität, geschäftsführer, verkäuferin, hauptvertrag, kongruenz, vertragsschluss, unterzeichnung, vertreter, provision

BGHR: ja

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

I I I Z R 5 3 0 / 1 3

Verkündet am:

3. Juli 2014

K i e f e r

Justizangestellter

als Urkundsbeamter

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

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Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 3. Juli 2014 durch den Vizepräsidenten Schlick sowie die Richter

Dr. Herrmann, Wöstmann, Seiters und Reiter

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Dresden vom 14. November 2013 aufge-

hoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von Maklerlohn in An-

spruch.

Am 21. März 2011 unterzeichnete der Geschäftsführer der Beklagten

eine "Objektnachweisbestätigung" mit folgendem Inhalt:

"Hiermit bestätigte ich, M. W.

… als Geschäftsführer der W. -

D. -GmbH,

dass mir die Immobilie Hotel A. mit Wohnungen und Bürofläche

in R. , mit einer Gesamtfl. von 2.877 m² und einer

Grundstücksfläche (von) 5.891 m²

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durch Herrn H. -J. H. GF der e. GmbH am 12.11.2010

und 02.12.2010 zum Kauf per E-Mail nachgewiesen wurde.

Mir wurde ein Kaufpreis in Höhe von 600.000

€ zzgl. NK. benannt.

Die Immobilie wurde von mir im Beisein von Herrn H. am 21.03.2011

besichtigt.

Ich erkenne die Höhe der Provision in Höhe von 5 % des Kaufpreises

zzgl. MwSt sowie deren Fälligkeit bei Kaufpreisfälligkeit eines notariellen

Kaufvertrages an.

…"

Nach dem Vortrag der Klägerin waren bei der Besichtigung am 21. März

2011 neben den Geschäftsführern der Parteien der Vertreter der Verkäuferin

(M. AG) A. B. , dessen Sekretä-

rin sowie der Inhaber der Firma K. Immobilien anwesend, wobei ihr Ge-

schäftsführer H. den Vertreter der Verkäuferin vorgestellt habe und an-

schließend das anstehende Geschäft besprochen und die Kontaktdaten der

potentiellen Parteien des Kaufvertrags ausgetauscht worden seien. Die Beklag-

hat hierzu geltend gemacht, sie habe die Kontaktdaten der Verkäuferin "be-

reits vor irgendeiner Besichtigung, auf welche sich die Klägerin stützt", von ei-

nem Makler namens R. erhalten.

Am 24. März 2011 unterzeichnete die Beklagte, vertreten durch K.

L. , eine Bestätigung der Firma K. Immobilien, wonach ihr von dieser in

Vertretung der Klägerin auf der Grundlage der Objektnachweisbestätigung vom

21. März 2011 verschiedene Unterlagen - unter anderem ein Exposé, eine Flur-

karte, Grundrisse sowie eine Mietenaufstellung - übergeben worden seien.

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Am 23. Juni 2011 schloss die Verkäuferin, vertreten durch A. B.

, einen notariellen Kaufvertrag über das Objekt mit der S.

Immobilien GmbH zum Preis von 450.000

€. Geschäftsführer der

- unter derselben Adresse wie die Beklagte ansässigen, am 3. Februar 2011

gegründeten und am 16. März 2011 im Handelsregister eingetragenen - Käufe-

rin war ebenfalls M. W. . Dieser war des Weiteren Geschäftsführer und

(Mit-)Gesellschafter der D. Immobilien Holding GmbH, die wiederum je-

weils die einzige Gesellschafterin der Beklagten und der Käuferin ist.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat

die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom

Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten.

Entscheidungsgründe

Die Revision der Beklagten ist zulässig und führt unter Aufhebung des

angefochtenen Urteils zur Zurückverweisung der Sache an die Vorinstanz.

Das Berufungsgericht ist in Übereinstimmung mit dem Landgericht davon

ausgegangen, dass durch die Unterzeichnung der Objektnachweisbestätigung

zwischen den Parteien ein Nachweismaklervertrag abgeschlossen wurde. In

der Übergabe der Bestätigung liege ein hinreichend deutliches Provisionsver-

langen der Klägerin. Dieses sei als Angebot auf Abschluss eines Maklerver-

trags zu werten. Der Text lasse nur die Auslegung zu, dass die Klägerin bei Ab-

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schluss eines Kaufvertrags über das streitgegenständliche Grundstück die Zah-

lung einer Provision durch die Beklagte erwarte. Dass der Geschäftsführer der

Beklagten die Erklärung anders verstanden habe, trage diese im Übrigen selbst

nicht vor. Mit Unterzeichnung habe der Geschäftsführer das Angebot für die

Beklagte angenommen.

Eine ausreichende Nachweisleistung liege vor. Die Klägerin habe vorge-

tragen, bei der Besichtigung des Hotels sei auch ein Vertreter der Verkäuferin

anwesend gewesen. Die entsprechenden Daten seien ausgetauscht worden.

Danach sei die Nachweismaklerleistung vollumfänglich erbracht. Die Beklagte

äußere sich nicht konkret dazu, wer bei der Besichtigung zugegen gewesen sei,

sondern führe lediglich aus, bereits vorher die entsprechenden Kontaktdaten

durch einen anderen Makler erhalten zu haben. Dies habe das Landgericht zu-

treffend für unbeachtlich gehalten, da die Beklagte sich nicht dazu äußere,

wann konkret sie diese Daten erhalten haben wolle, vor oder nachdem ihr das

Hotel A. - noch vor der Besichtigung - per E-Mail durch die Klägerin

nachgewiesen worden sei. Die behauptete Vorkenntnis habe die Beklagte damit

nicht schlüssig dargelegt. Letztlich bedürfe dies aber auch keiner näheren Auf-

klärung. Es sei nicht erforderlich, dass die Beklagte die Kontaktdaten durch die

Klägerin erhalten habe. Die Leistung der Klägerin liege dann im Nachweis der

Verkaufsgelegenheit sowie in der Durchführung der Besichtigung. Dass diese

Leistungen für die Beklagte provisionswürdig gewesen seien, ergebe sich aus

der unterzeichneten Provisionsverpflichtung. Sollte sie diese trotz Vorkenntnis

von dem Objekt unterzeichnet haben, hätte sie sich damit entsprechend selb-

ständig verpflichtet.

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Der erforderliche Hauptvertrag sei zustande gekommen. Dieser sei mit

dem nachgewiesenen Vertrag auch wirtschaftlich identisch. Daran ändere

nichts, dass nicht die Beklagte, sondern ihre Schwestergesellschaft das Hotel

erworben habe. Beide seien gesellschaftsrechtlich so eng miteinander verbun-

den, dass es gegen Treu und Glauben verstoße, wenn sich die Beklagte auf die

formale Personenverschiedenheit berufe. Es wäre unredlich, wenn durch Steu-

erung, welche Immobiliengesellschaft im Einzelfall Erwerberin werde, die Provi-

sionspflicht umgangen werden könne.

Ebenfalls unerheblich sei, dass die Käuferin die Immobilie um 25 %

günstiger als in der Objektnachweisbestätigung angegeben erworben habe.

Zwar sei die inhaltliche Kongruenz zwischen Makler- und Hauptvertrag nicht

mehr gegeben, wenn erhebliche Preisabweichungen zu Lasten des Maklerkun-

den bestünden. Dies gelte aber nicht im umgekehrten Falle. Für die Annahme

wirtschaftlicher Identität in Fällen einer erheblichen Preisreduzierung spreche,

dass andernfalls für den Makler ein ganz erheblicher Interessenkonflikt auftrete,

sofern er seinen Kunden (Erwerber) bei den Preisverhandlungen unterstütze.

Die Kausalität der Maklerleistung für den Vertragsabschluss sei aufgrund

der zeitlichen Nähe der Verträge zu vermuten. Die Beklagte habe die Vermu-

tung auch nicht entkräftet.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Um-

fang stand.

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Das Berufungsgericht ist zunächst rechtsfehlerfrei davon ausgegangen,

dass zwischen den Parteien ein Nachweismaklervertrag zustande gekommen

ist. Die Objektnachweisbestätigung enthält ein hinreichend deutliches Provisi-

onsverlangen gegenüber der Beklagten (vgl. zur diesbezüglichen Auslegung

eines Objektnachweises auch Senat, Urteil vom 4. November 1999 - III ZR

223/98, NJW 2000, 282, 284; siehe auch Senat, Urteil vom 3. Mai 2012 - III ZR

62/11, WM 2013, 812 Rn. 13; Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 6. Aufl.,

Rn. 114). Das darin liegende Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags hat

die Beklagte durch die Unterzeichnung angenommen. Der Umstand, dass zu

diesem Zeitpunkt bereits Maklerleistungen erbracht worden waren, steht dem

nicht entgegen. Denn ein Maklervertrag kann auch noch nach erfolgter Makler-

leistung abgeschlossen werden (vgl. nur BGH, Urteile vom 18. September 1985

- IVa ZR 139/83, WM 1985, 1422, 1423; vom 10. Oktober 1990 - IV ZR 280/89,

NJW 1991, 490; vom 6. Februar 1991 - IV ZR 265/89, NJW-RR 1991, 686, 687

und vom 6. März 1991 - IV ZR 53/90, NJW-RR 1991, 820, 821). Zwar weist die

Beklagte zu Recht darauf hin, dass ein Makler, der sein Wissen ohne eindeuti-

ges Provisionsverlangen oder zeitgleich mit dem Provisionsverlangen vorzeitig

preisgibt, auf eigenes Risiko handelt und allein (ohne weitere Maklerleistungen)

die Ausnutzung dieses Wissens durch den Kunden keinen Provisionsanspruch

des Maklers begründet (vgl. nur BGH, Urteil vom 25. September 1985 - IVa ZR

22/84, NJW 1986, 177, 178; Senat, Urteil vom 6. Dezember 2001 - III ZR

296/00, NJW 2001, 817, 818; MüKoBGB/Roth, 6. Aufl., § 652 Rn. 50 mwN).

Soweit der Kunde deshalb regelmäßig keinen Anlass hat, noch nach Erhalt des

Nachweises eine Vergütung zu übernehmen, steht dies im vorliegenden Fall

der Annahme eines Maklervertrags aber nicht entgegen. Es ist Sache des Kun-

den, bei einem bereits voreilig erteilten Nachweis den anschließenden Ab-

schluss des ihm angetragenen Maklervertrags zu verweigern. Dies hat der Ge-

schäftsführer der Beklagten aber nicht getan, sondern in eindeutiger Weise eine

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Provisionsverpflichtung für die Beklagte übernommen. Die Auffassung der Be-

klagten, die Erklärung sei nicht ausreichend, da deren Wortlaut nicht zu ent-

nehmen sei, wofür und unter welchen Voraussetzungen sie bereit gewesen sei,

eine Maklerprovision zu bezahlen - das Provisionsversprechen betreffe genau

genommen nur die Höhe der Provision, nicht die Pflicht zu deren Zahlung; nicht

geregelt sei, ob sie nach der Unterzeichnung noch weitere Leistungen der Klä-

gerin (z.B. eine Vermittlungstätigkeit) erwartet habe -, vermag der Senat nicht

zu teilen. Die Erklärung ist insoweit nicht unklar, sondern bringt deutlich zum

Ausdruck, dass die Beklagte für die erbrachten Nachweisleistungen der Kläge-

rin im Fall des Vertragsabschlusses eine Vergütung zahlen will. Wer sich aber

schriftlich dazu verpflichtet, eine Maklercourtage zu entrichten, wenn bereits

erbrachte Maklerleistungen zum beabsichtigten Hauptvertrag führen, muss sich

daran festhalten lassen (vgl. auch BGH, Urteil vom 10. Oktober 1990 aaO).

Die nach § 652 Abs. 1 BGB dem Nachweismakler obliegende Leistung

besteht in dem "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags"

(Hauptvertrag). Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden ge-

meint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit

einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptver-

trag einzutreten. Beim Immobilienkauf erfordert dieser Nachweis in der Regel

neben der eindeutigen Bezeichnung des Objekts konkrete Angaben zu der Per-

son, die zu substantiellen Verhandlungen über den Vertragsschluss berechtigt

ist (vgl. nur Senat, Urteile vom 25. Februar 1999 - III ZR 191/98, BGHZ 141, 40,

46; vom 16. Dezember 2004 - III ZR 119/04, BGHZ 161, 349, 355 und vom

6. Juli 2006 - III ZR 379/04, NJW 2006, 3062 Rn. 13). Die Klägerin hat hier eine

solche Maklerleistung erbracht. Sie hat der Beklagten das streitgegenständliche

Objekt am 12. November und 2. Dezember 2010 zum Kauf per E-Mail nachge-

wiesen und am 21. März 2011 eine Besichtigung des Objekts unter Mitwirkung

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des Vertreters der Verkäuferin B. durchgeführt. Insoweit heißt es auch

in der Revisionsbegründung der Beklagten, die Klägerin habe "unwiderspro-

chen" vorgetragen, dass der Geschäftsführer der Verkäuferin bei der Besichti-

gung anwesend gewesen sei und bei dieser Gelegenheit Kontaktdaten mit dem

Geschäftsführer der Beklagten ausgetauscht habe. Der in diesem Zusammen-

hang von der Beklagten erhobene Einwand der Vorkenntnis - sie habe die Kon-

taktdaten bereits vorher und damit vor Vollendung der Nachweisleistung der

Klägerin erhalten - ist dabei für die Frage, ob eine Nachweisleistung vorliegt,

nicht erheblich; er kann allenfalls für die Frage der Ursächlichkeit für den späte-

ren Vertragsabschluss von Bedeutung sein (vgl. nur BGH, Urteil vom 20. No-

vember 1997 - III ZR 57/96, NJW-RR 1998, 411, 412; Schwerdtner/Hamm aaO

Rn. 264).

Insoweit setzt der Provisionsanspruch des Maklers nach § 652 Abs. 1

BGB weiter voraus, dass

der Hauptvertrag „infolge“ des Nachweises zustande

kommt, das heißt die von ihm entfaltete Nachweistätigkeit für den Abschluss

des Hauptvertrags kausal geworden ist. Dies bedeutet nicht, dass sein Handeln

allein ursächlich sein muss oder auch nur die Hauptursache bildet; es reicht

aus, wenn das Verhalten des Maklers zumindest mitursächlich geworden ist.

Hierbei genügt allerdings nicht, dass die Maklertätigkeit auf anderem Weg adä-

quat kausal den Abschluss bewirkt hat; vielmehr muss der Hauptvertrag bei

wertender Betrachtung sich zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesent-

lichen Maklerleistung darstellen (vgl. nur BGH, Urteile vom 11. März 1970

- IV ZR 803/68, WM 1970, 855, 856; vom 20. April 1983 - IVa ZR 232/81, NJW

1983, 1849 f und vom 27. Januar 1988 - IVa ZR 237/86, NJW-RR 1988, 942;

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Senat, Urteile vom 25. Februar 1999 - III ZR 191/98, BGHZ 141, 40, 45; vom

13. Dezember 2007 - III ZR 163/07, NJW 2008, 651 Rn. 12). Für die Kausalität

trägt grundsätzlich der Makler die Darlegungs- und Beweislast. Der Schluss auf

den notwendigen Ursachenzusammenhang ergibt sich dabei von selbst, wenn

der Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand folgt

(vgl. nur Senat, Urteile vom 25. Februar 1999 aaO S. 44; vom 6. Juli 2006

- III ZR 379/04, NJW 2006, 3062 Rn. 18 und vom 13. Dezember 2007 aaO

Rn. 10, jeweils mwN). Für eine entsprechende tatsächliche Vermutung besteht

allerdings kein Raum, wenn der Kunde die ihm vom Makler gegebenen Informa-

tionen zuvor bereits anderweitig erlangt hat. Denn dann spricht nichts dafür,

dass gerade die Hinweise des Maklers zum Erfolg (Abschluss des Hauptver-

trags) geführt haben. Jedoch steht, da Mitursächlichkeit ausreicht, eine Vor-

kenntnis einem Vergütungsanspruch des Maklers nicht entgegen, falls dieser

- über die Mitteilung der bereits bekannten Umstände hinaus - dem Kunden ei-

ne wesentliche Maklerleistung erbringt (vgl. BGH, Urteile vom 6. Dezember

1978 - IV ZR 28/78, WM 1979, 439, 440; vom 9. November 1983 - IVa ZR

60/82, WM 1984, 62, 63 und vom 4. Oktober 1995 - IV ZR 163/94, NJW-RR

1996, 114, 115; Senat, Urteil vom 20. November 1997 - III ZR 57/96, NJW-RR

1998, 411, 412; siehe auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1971 - IV ZR 85/69,

NJW 1971, 1133, 1134 f und MüKoBGB/Roth aaO § 652 Rn. 182); auch inso-

weit kann im Übrigen für die Kausalität je nach den Umständen des Einzelfalls

eine tatsächliche Vermutung sprechen (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 1978

- IV ZR 66/77, WM 1978, 885, 886; Schwerdtner/Hamm aaO Rn. 264;

MüKoBGB/Roth aaO § 652 Rn. 190).

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Hiervon ausgehend ist es im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass die

Instanzgerichte die von der Beklagten zur behaupteten Vorkenntnis benannten

Zeugen nicht vernommen haben. Denn der diesbezügliche Vortrag der Beklag-

ten ist nicht entscheidungserheblich. Die Klägerin hat eine wesentliche Makler-

leistung erbracht. Sie hat zunächst der Beklagten das streitgegenständliche

Objekt am 12. November 2010 und 2. Dezember 2010 zum Kauf per E-Mail

nachgewiesen. Später hat sie dann einen Besichtigungstermin mit der Beklag-

ten sowie dem Vertreter der Verkäuferin B. abgestimmt und bei der

Besichtigung den unmittelbaren Kontakt zwischen der Verkäuferin und der Be-

klagten hergestellt. Hierzu hat bereits das Landgericht zutreffend festgestellt,

dass die Klägerin damit einen wesentlichen Beitrag für den Abschluss des

Hauptvertrages geliefert habe. Auch nach Auffassung des Senats rechtfertigt

dieser Ablauf die Annahme einer wesentlichen für den Vertragsschluss vom

23. Juni 2011 zumindest mitursächlichen Maklerleistung. Dies hat letztlich die

Beklagte selbst nicht anders gesehen, wie die nach der Besichtigung erfolgte

Verpflichtungserklärung ihres Geschäftsführers deutlich macht. Dass nach der

Besichtigung etwas geschehen ist, was die Mitursächlichkeit des klägerischen

Verhaltens in Frage stellen könnte, macht die Revision nicht geltend. Insoweit

kommt es nicht einmal mehr darauf an, dass die Klägerin ihrerseits noch nach

der Besichtigung durch die Übergabe verschiedenster Unterlagen für die Be-

klagte und damit für den Vertragsschluss tätig geworden ist.

Nach § 652 Abs. 1 BGB steht dem Makler allerdings eine Provision nur

dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt ist, tatsäch-

lich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Ver-

trags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Dies be-

deutet allerdings nicht, dass sich das nachgewiesene und das abgeschlossene

Geschäft vollständig decken müssen. Ausreichend ist, dass bei wirtschaftlicher

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Betrachtungsweise in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht

(vgl. nur BGH, Urteile vom 30. November 1983 - IVa 58/82, WM 1984, 342; vom

14. Dezember 1983 - IVa ZR 66/82, WM 1984, 412, 416; vom 21. Oktober 1987

- IVa ZR 103/86, NJW 1988, 967, 968; Senat, Urteile vom 5. Oktober 1995

- III ZR 10/95, NJW 1995, 3311; vom 20. November 1997 - III ZR 57/96,

NJW-RR 1998, 411; vom 8. April 2004 - III ZR 20/03, NJW-RR 2004, 851, 852;

vom 13. Dezember 2007 - III ZR 163/07, NJW 2008, 651 Rn. 16 und vom

6. Februar 2014 - III ZR 131/13, VersR 2014, 705 Rn. 10).

a) Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann

die wirtschaftliche Identität bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden

und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirt-

schaftliche Beziehungen bestehen. Die insoweit unter Berücksichtigung aller

Umstände des Einzelfalls vorzunehmende Bewertung ist dabei grundsätzlich

Sache des Tatrichters. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs

ist, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber ge-

gen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ur-

sprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von dem Dritten

abgeschlossen worden (vgl. nur BGH, Urteile vom 14. Dezember 1959 - II ZR

241/58, MDR 1960, 283 f und vom 10. Oktober 1990 - IV ZR 280/89, NJW

1991, 490; Senat, Urteile vom 5. Oktober 1995, vom 20. November 1997 und

vom 8. April 2004, jeweils aaO sowie vom 13. Dezember 2007 aaO Rn. 22).

Soweit das Berufungsgericht - in Übereinstimmung mit dem Landgericht - da-

von ausgegangen ist, dass hier die Voraussetzungen persönlicher Kongruenz

gegeben sind, weist diese Bewertung keine Rechtsfehler auf und wird mit der

Revision zu Recht auch nicht näher in Frage gestellt.

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b) Rechtsfehlerhaft ist allerdings das Berufungsgericht davon ausgegan-

gen, dass bei Preisabweichungen zugunsten des Maklerkunden, also beim Er-

werb zu für ihn günstigeren Bedingungen, stets die wirtschaftliche Identität des

beauftragten mit dem nachgewiesenen Maklergeschäft besteht.

Der Bundesgerichtshof hat zur wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des ab-

geschlossenen Vertrags im Verhältnis zu dem im Maklervertrag zugrunde ge-

legten Vertrag ausgeführt, dass es bei Grundstücksgeschäften häufig vorkom-

me, dass Vertragsschließende ihre Vorstellungen, die sie bei Beginn der Ver-

tragsverhandlungen und bei Beauftragung des Maklers gehabt hätten, nicht voll

verwirklichen könnten. Das erforderliche (gegenseitige) Nachgeben, um den

Vertragsschluss herbeizuführen, könne sich dabei auf die Höhe des Kaufprei-

ses und die Nebenbestimmungen, aber auch auf den Umfang der Sachleistung

beziehen. Soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen hielten, womit der

Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers gerechnet habe, könnten sie

den Provisionsanspruch nicht ausschließen (vgl. BGH, Urteil vom 28. Januar

1987 - IVa ZR 45/85, NJW 1987, 1628 zum Vermittlungsmaklervertrag; vgl.

auch Urteil vom 26. September 1979 - IV ZR 92/78, NJW 1980, 123, 124).

Dementsprechend hat sich der Senat in seinem Urteil vom 13. Dezember 2007

(aaO Rn. 26) die Frage gestellt, ob wegen der Kaufpreisreduzierung die not-

wendige (wirtschaftliche) Kongruenz des abgeschlossenen Vertrags mit der

nachgewiesenen Gelegenheit fehle, diese jedoch im konkreten Fall wegen des

geringen Umfangs des gewährten Preisnachlasses (ca. 15 %) verneint. In ei-

nem weiteren Fall hat der Senat die wirtschaftliche Gleichwertigkeit für gegeben

erachtet, weil der niedrigere Kaufpreis unter Berücksichtigung von (zu über-

nehmenden) Verbindlichkeiten zustande gekommen war (vgl. Urteil vom 7. Mai

1998 - III ZR 18/97, NJW 1998, 2277, 2278 f zum Nachweismakler). Entschei-

dend ist letztlich, wie der Senat in seinem - nach Erlass der angefochtenen Ent-

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scheidung ergangenen - Urteil vom 6. Februar 2014 (aaO Rn. 12) betont hat, ob

sich nach Würdigung aller Umstände des Einzelfalls der abgeschlossene Ver-

trag als ein wirtschaftlich anderer darstellt als der nach dem Maklervertrag

nachzuweisende Vertrag. Dabei ist bei für den Maklerkunden günstigen Preis-

abweichungen besonders in den Blick zu nehmen, ob diese sich noch in einem

erwartbaren Rahmen bewegen, oder ob letztlich die abweichende Preisgestal-

tung auf Umständen beruht, die die wirtschaftliche Identität des nachgewiese-

nen zum abgeschlossenen Geschäft in Frage stellen. Dabei ist kein allzu stren-

ger Maßstab anzulegen, da sich insbesondere bei Grundstücken, die längere

Zeit angeboten werden, der Preis typischerweise nach unten bewegt. Preis-

nachlässe von bis zu 15 % stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen

nicht in Frage, bei Preisnachlässen von mehr als 50 % ist sie regelmäßig zu

verneinen.

Ob der hier vorliegende Preisnachlass von 25 % nach Maßgabe der vor-

stehenden Ausführungen und unter Berücksichtigung der Umstände des kon-

kreten Falls dazu führt, dass sich der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaft-

lich anderer darstellt als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende Vertrag,

hat das Berufungsgericht in tatrichterlicher Würdigung zu entscheiden. Hierzu

gibt ihm die Aufhebung und Zurückverweisung Gelegenheit.

Insoweit weist der Senat darauf hin, dass zwar der Makler die Darle-

gungs- und Beweislast für die wirtschaftliche Kongruenz trägt, dass aber bezüg-

lich der Umstände, die nicht ihm, sondern nur dem Maklerkunden bekannt sind

- wie etwa der Verlauf der Vertragsverhandlungen zwischen Verkäufer- und

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Käuferseite - den Maklerkunden eine sekundäre Darlegungslast trifft (vgl. auch

Senatsurteil vom 7. Mai 1998 aaO S. 2279).

Schlick

Herrmann

Wöstmann

Seiters

Reiter

Vorinstanzen:

LG Dresden, Entscheidung vom 20.12.2012 - 44 HKO 187/12 -

OLG Dresden, Entscheidung vom 14.11.2013 - 8 U 175/13 -