Urteil des BGH vom 23.05.2007
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 205/08 Verkündet
am:
8. Juli 2009
Ermel
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 1, 6
Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrun-
de zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um
nicht mehr als 10 % davon abweicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom
23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).
BGH, Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08 - LG Hamburg
AG Hamburg
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 17. Juni 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 16
des Landgerichts Hamburg vom 8. Juli 2008 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in H. . Im
Mietvertrag vom 30. Juli 1987 ist die Wohnfläche mit 55,75 qm angegeben; die
tatsächliche Wohnfläche beträgt jedoch nur 51,03 qm. Die Miete für die Woh-
nung belief sich seit November 2003 auf 360,47 € zuzüglich Nebenkosten so-
wie eines Betrages von 7,85 €, den die Beklagte im Hinblick auf den Einbau
eines Wasserzählers als "Modernisierungszuschlag" entrichtet.
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Mit Schreiben vom 24. November 2006 forderte die Klägerin die Beklagte
auf, einer Erhöhung der Nettomiete von 360,47 € auf 432,56 € (jeweils zuzüg-
lich des Modernisierungszuschlags von 7,85 €) mit Wirkung ab 1. Februar 2007
zuzustimmen. Sie verwies dabei auf die Einordnung der Wohnung in das ein-
schlägige Rasterfeld des Hamburger Mietspiegels, welches eine Spanne von
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6,43 € je qm bis 9,83 € je qm und einen Mittelwert von 7,83 € je qm ausweist.
Die Beklagte stimmte nicht zu. Mit der Klage hat die Klägerin Zustimmung zur
Mieterhöhung entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen vom 24. November
2006 begehrt.
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Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zustimmung zu einer Erhöhung der
Nettomiete auf 432,56 € mit Wirkung vom 1. Februar 2007 verurteilt und in den
Gründen ausgeführt, dass der frühere Modernisierungszuschlag in der neuen
Nettomiete aufgehe. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurück-
gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die
Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
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I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-
sentlichen ausgeführt:
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Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs auf der Grundlage der im Mietvertrag angegebenen
Wohnfläche von 55,75 qm zu beurteilen, weil die Abweichung zur tatsächlichen
Wohnfläche unter 10 % liege. Da sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf min-
destens 7,76 € je qm belaufe, sei die von der Klägerin verlangte Mieterhöhung
auf der Grundlage der vereinbarten Wohnfläche berechtigt.
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II.
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Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die
Revision zurückzuweisen ist. Der Klägerin steht aus § 558 Abs. 1 BGB ein An-
spruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 432,56 € mit Wirkung
vom 1. Februar 2007 zu.
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1. Das Berufungsgericht geht stillschweigend davon aus, dass die Kläge-
rin mit dem Schreiben vom 24. November 2006 ein formwirksames Mieterhö-
hungsverlangen gestellt hat, dass auch die weiteren Voraussetzungen des
§ 558 BGB (Kappungsgrenze, Jahressperrfrist und Wartefrist) erfüllt sind und
dass die ortsübliche Vergleichsmiete, wie vom Amtsgericht festgestellt, zumin-
dest 7,76 € je qm beträgt. Insoweit werden von der Revision keine Einwendun-
gen erhoben und sind Rechtsfehler auch nicht ersichtlich.
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch angenommen, dass dem
Mieterhöhungsverlangen der Klägerin die im Mietvertrag angegebene Wohnflä-
che von 55,75 qm zugrunde zu legen ist und nicht die geringere tatsächliche
Wohnfläche von 51,03 qm.
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In der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag liegt nach der Rechtspre-
chung des Senats eine Beschaffenheitsvereinbarung, die auch für die Beurtei-
lung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB maßgeblich ist, wenn die Flächenab-
weichung - wie hier - nicht mehr als 10 % beträgt (Senatsurteile vom 7. Juli
2004 - VIII ZR 192/03, NZM 2004, 699, unter II 1, sowie vom 23. Mai 2007
- VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 17 f. ). In der Entscheidung vom 7. Juli
2004 ging es um eine Abweichung von mehr als 10 %; der Senat hat aus die-
sem Grund einen Anspruch des Mieters auf Erstattung überzahlter Miete bejaht,
weil der Mieterhöhung zu Unrecht die überhöhte vereinbarte Wohnfläche
zugrunde gelegt worden war. In dem der Entscheidung vom 23. Mai 2007
zugrunde liegenden Sachverhalt war die tatsächliche Wohnfläche - unterhalb
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der Grenze von 10 % - größer als die vereinbarte Wohnfläche, so dass sich die
Verbindlichkeit der geringeren Größe zum Nachteil des Vermieters auswirkte.
Vorliegend geht es hingegen um die Frage, ob sich auch der Mieter bei der
Mieterhöhung nach § 558 BGB an einer für ihn nachteiligen, aber im Rahmen
der Toleranzgrenze von 10 % liegenden Wohnflächenvereinbarung festhalten
lassen muss. Dies hat das Berufungsgericht zutreffend bejaht. Entgegen der
Auffassung der Revision ist die Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien über
die Wohnfläche auch für diesen Fall maßgebend.
Allerdings leitet eine verbreitete Auffassung aus § 557 Abs. 4 bzw. § 558
Abs. 6 BGB (zuvor § 10 Abs. 1 MHG) her, dass die Vereinbarung einer gemes-
sen an den tatsächlichen Verhältnissen zu großen Wohnfläche für spätere
Mieterhöhungen nach § 558 BGB nicht verbindlich sei, weil es sich um eine
verkappte Mieterhöhungsmöglichkeit handele, die dem Vermieter gestatte, die
Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus zu erhöhen (OLG Hamburg,
NZM 2000, 654, 655; LG Berlin, WuM 2004, 613; Sternel, Mietrecht Aktuell,
4. Aufl., IV Rdnr. 167; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558
BGB Rdnr. 64; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 558 Rdnr. 32; Münch-
KommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558 Rdnr. 23; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl.,
§ 558 Rdnr. 28; Kraemer, WuM 1998, Beil. zu Heft 12, 13, 18; Vehslage, DWW
1998, 227, 228). Dieser Auffassung folgt der Senat indessen nicht. Eine Wohn-
flächenvereinbarung wird von den Mieterschutzbestimmungen der § 557 Abs. 4,
§ 558 Abs. 6 BGB nicht erfasst.
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Nach § 557 BGB kann der Vermieter Mieterhöhungen, sofern er sie nicht
während des Mietverhältnisses mit dem Mieter vereinbart (§ 557 Abs. 1 BGB),
nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB verlangen. Mit dem in § 557 Abs. 4 BGB
enthaltenen und in § 558 Abs. 6 BGB noch einmal wiederholten Verbot von
Vereinbarungen, die von den gesetzlichen Bestimmungen zum Nachteil des
Mieters abweichen, sind Abreden gemeint, die die formellen oder materiellen
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Voraussetzungen für eine Mieterhöhung abändern (vgl. Senatsurteil vom
7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NJW-RR 2007, 667, Tz. 15 f. zum Zustim-
mungserfordernis). Dies trifft auf eine Wohnflächenvereinbarung nicht zu, selbst
wenn sie im Rahmen eines späteren Mieterhöhungsverfahrens mittelbar Bedeu-
tung erlangen kann.
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Auch der Mieter muss sich deshalb - innerhalb der Toleranzgrenze - an
einer Wohnflächenvereinbarung im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens
nach § 558 BGB in gleicher Weise wie der Vermieter festhalten lassen. Erst bei
einer Differenz von mehr als 10 % ist es dem davon jeweils nachteilig betroffe-
nen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, an der Vereinbarung festzuhalten,
und ist infolge dessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.
Ball Dr.
Frellesen
Herrmanns
Dr. Milger
Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Hamburg, Entscheidung vom 05.12.2007 - 46 C 32/07 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 08.07.2008 - 316 S 22/08 -