Urteil des AG Kerpen vom 28.02.1997
AG Kerpen (wohnung, klausel, treu und glauben, ablauf der frist, mieter, allgemeine geschäftsbedingungen, benachteiligung, ehemann, umzug, 1995)
Amtsgericht Kerpen, 22 C 58/96
Datum:
28.02.1997
Gericht:
Amtsgericht Kerpen
Spruchkörper:
Abteilung 22
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
22 C 58/96
Tenor:
Die Klage und die Widerklage werden abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 84 %, die
Beklagten 16 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die
Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 DM
abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit
in gleicher Höhe leisten.
Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die
Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500 DM abzuwenden,
wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher
Höhe leistet.
Als Sicherheit genügt stets eine sebstschuldnerische, unwiderrufliche
Bürgschaft einer deutschen Großbank einer öffentlich-rechtlichen
Sparkasse oder einer sonsti-gen, als Zoll- oder Steuerbürge
zugelassenen beziehungsweise dem Einlagensi-cherungsfonds
angeschlossenen Bank.
T A T B E S T A N D :
1
Die Beklagten mieteten von der Klägerin und ihrem im Laufe des Verfahrens
verstorbenen Ehemann eine Wohnung in der B-Straße in K.
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Im Dezember 1993 kündigten die Klägerin und ihr Ehemann den Mietvertrag über die
von den Beklagten benutzte Wohnung. Anfang 1995 wurden die Beklagten zur
Räumung der Wohnung verurteilt (AG Kerpen, - 22 (23) C 208/94 -). Während des
Berufungsverfahrens zogen die Beklagten aus der Wohnung aus, was zur Erledigung
des Rechtsstreits in der Hauptsache führte.
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Mit der jetzt vorliegenden Klage nimmt die Klägerin, die ihren Ehemann alleine beerbt
hat, die Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch.
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Sie meint, daß die Beklagten aufgrund des Mietvertrages zur Renovierung der Wohnung
verpflichtet seien. Sie behauptet, daß die im Mietvertrag vorgesehene Fristenregelung
nicht eingehalten worden sei. Die Beklagten seien daher gemäß § 10 des Mietvertrages
bzw. gemäß § 326 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Für die Renovierung der
Wohnung sei ein Betrag von 14.522,42 DM aufzuwenden. Weiter meint sie, daß die
Beklagten die Kosten zu tragen hätten, welche von dem Malermeister E für die
Erstellung des Kostenanschlages berechnet wurden (vgl. Bl. 40 GA).
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Sie beantragt,
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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 14.809,92 DM nebst 10 %
Zinsen seit dm 25.1.1996 zu zahlen.
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Die Beklagten beantragen,
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die Klage abzuweisen.
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Widerklagend beantragen die Beklagten,
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die Klägerin zu verurteilen, an sie 2.894,55 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 5.11.1996 zu
zahlen.
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Die Klägerin beantragt,
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die Widerklage abzuweisen.
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Zur Widerklage behaupten die Beklagten, daß der im Verfahren AG Kerpen, 22 (23) C
208/94 geltend gemachte Eigenbedarf nie bestanden habe. Insbesondere sei der -
inzwischen verstorbene Ehemann der Klägerin - nie in die Wohnung eingezogen, was
unstreitig ist.
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Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze
sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.1.1997 Bezug genommen.
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E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E :
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Die Klage ist unbegründet.
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Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten kein Schadensersatzanspruch zu.
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Das Gericht hält - wie bereits in der mündlichen Verhandlung erörtert - die
Renovierungsklausel in § 10 des Mietvertrages (vgl. Bl. 25 GA) für unwirksam.
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Allerdings geht die Rechtsprechung und die Literatur nahezu einhellig davon aus, daß
in allgemeinen Geschäftsbedingungen Renovierungsfristen von drei Jahren für Küchen,
Bäder und Duschen bzw. von fünf Jahren für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und
Toiletten (sowie sieben Jahre für andere Nebenräume) nicht zu beanstanden sind (vgl.
grundlegend BGHZ, 92, 363 ff. = NJW 1985, 480 [481]; bestätigt durch BGHZ, 101, 253
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ff. = NJW 1987, 2372 ff. = WuM 1987, 306 [308]; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 2. Aufl., II Rz. 477; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., §§
535 f., Rz. 42 jeweils mit weiteren Nachweisen).
Der BGH nimmt dabei Bezug auf den vom Bundesminister der Justiz herausgegebenen
Mustermietvertrag 1976 Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76; dazu
Gelhaar, in: BGB-RGRK, 12. Aufl. Rz. 87 vor § 535). Dort sind in Fußnote 1 zu § 7 die
vorgenannten Fristen angegeben.
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Dieser Rechtsauffassung kann - auch wenn sie nahezu einhellig vertreten wird - nicht
beigepflichtet werden.
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Die Klausel benachteiligt die Beklagten vielmehr unangemessen im Sinne von § 9 Abs.
1 AGBG (Gesetz zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Sie ist mithin
unwirksam.
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Das Gericht geht dabei von folgenden Erwägungen aus:
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Unter Schönheitsreparaturen werden gemeinhin das "Tapezieren, Anstreichen oder
Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper
einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von
innen" verstanden (so auch BGH, NJW 1985, 480 [481]). Die Aufzählung dieser
Arbeiten entspricht im wesentlichen auch der hier zugrundegelegten Formulierung in §
10 Abs. 2 des Mietvertrages (Bl. 25 GA).
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Aufgrund der Lebenserfahrung ist davon auszugehen, daß die Beanspruchung der
Gegenstände, die den Schönheitsreparaturen unterworfen sind, sehr unterschiedlich ist.
Besondere Bedeutung kommt dabei dem Verhalten der Benutzer zu. Weiter erweist sich
als wesentlich, wie viele Personen sich regelmäßig in den Räumlichkeiten aufhalten.
Während bei einer starken Beanspruchung der Wohnung Renovierungsarbeiten in
Einhaltung der vorgenannten Fristen erforderlich sein können, wird bei einer
geringfügigen Abnutzung der Wohnung die Durchführung der Renovierungsarbeiten
auch nach dem Ablauf der genannten Fristen keinen Sinn machen. Selbst bei einer
normalen Beanspruchung der Wohnung werden zumindest bestimmte Arbeiten, die
nach dem Fristenplan an sich auszuführen wären, kaum zu erledigen sein. Zu denken
ist hier insbesondere daran, daß nach dem Fristenplan auch die Heizkörper und -rohre
sowie Innentüren, Fenster und Außentüren von innen zu bearbeiten sind. Daß aber
solche Arbeiten üblicherweise bei vermieteten Wohnungen alle drei, fünf oder auch nur
alle sieben Jahre aufzuführen wären, kann bei einer normalen Beanspruchung der
Räumlichkeiten keinesfalls angenommen werden.
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Damit erweist sich die Klausel als unangemessen im Sinne von § 9 Abs. 1 AGBG.
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Nach § 9 Abs. 1 AGBG ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen
dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten
von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
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Die Auslegung und Würdigung von allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nach
objektiven Maßstäben vorzunehmen (vgl. etwa Kötz, in: Münchener Kommentar, 2. Aufl.,
§ 5 AGBG Rz. 2, § 9 AGBG Rz. 6). Für die Prüfung, ob die hier verwendete Klausel zu
einer unangemessenen Benachteiligung führt, ist daher darauf abzustellen, ob die
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Klausel bei einem "Durchschnittsmieter" zu einem unvertretbaren Nachteil führt.
Dies ist vorliegend zu bejahen.
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Die Klausel ist für einen durchschnittlichen Mieter mit erheblichen Nachteilen
verbunden.
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Werden Schönheitsreparaturen fachgerecht ausgeführt, so ist dies mit einem
erheblichen Aufwand verbunden. Für den durchschnittlichen Mieter erweist es sich
daher als erheblicher Nachteil, wenn er die fachgerechte Ausführung der
Schönheitsreparaturen entweder durch Eigenarbeit oder durch die Beauftragung Dritter
sicherstellen muß.
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Die Benachteiligung ist auch unangemessen.
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Die Unangemessenheit der Benachteiligung ergibt sich aus der mangelnder
Differenziertheit der Klausel.
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So erweist es sich nach der Überzeugung des Gerichts bereits als unangemessen, daß
in dem Fristenplan nur zwischen den einzelnen Räumen in zeitlicher Staffelung
differenziert wird. Dabei wird nicht zureichend berücksichtigt, daß die Abnutzung der
betroffenen Gegenstände sehr unterschiedlich ausfällt. Während etwa Wände vielfach
einer hohen Beanspruchung unterworfen sind, kann dies für Heizkörper und -rohre in
aller Regel nicht festgestellt werden. Weniger beansprucht werden in aller Regel auch
die Innentüren. Durch die Klausel wird der Mieter aber verpflichtet, die
Schönheitsreparaturen in ihrem ganzem Umfang turnusgemäß ausführen zu lassen.
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Weiter erweist sich die Klausel deshalb als unwirksam, weil sie dem Mieter die
Möglichkeit nimmt, den Beweis zu führen, daß Renovierungsarbeiten noch nicht
erforderlich sind.
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Aufgrund der Formulierung der Klausel sind die Schönheitsreparaturen zumindest in
dem vorgesehenen Turnus auszuführen. Die Bestimmung enthält lediglich die
Möglichkeit zugunsten des Vermieters, die Durchführung der Arbeiten bereits vor dem
Ablauf der Frist zu verlangen, wenn dies nach dem Grad der Abnutzung erforderlich sein
sollte.
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Auch dies stellt keine zureichende Interessenabwägung dar. Durch die Formulierung
der Klausel wird vielmehr deutlich, daß der Verwender ausschließlich darauf bedacht
ist, seine Interessen zu wahren. Indem dem Mieter die Möglichkeit genommen wird, die
Entbehrlichkeit von Renovierungsarbeiten zu beweisen, werden seine Interessen ohne
zureichenden Grund verletzt.
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Weiter kommt hinzu, daß Mieter durch die Klausel auch bei unbeendeten Mietverträgen
verpflichtet sind, die Schönheitsreparaturen in dem vorgegebenen Turnus ausführen zu
lassen. Nach dem unmißverständlichen Wortlaut der Bestimmung kann der Vermieter
daher die Renovierung selbst dann verlangen, wenn der Mieter mit dem Zustand der
Wohnung noch vollauf zufrieden ist und eine Renovierung auch objektiv noch nicht
erforderlich sein mag. Auch dies läßt einen Verstoß gegen das AGB-Gesetz erkennen.
So hat das LG Düsseldorf in einer Entscheidung vom 21.4.1995 (WuM 1996, 90 f.)
festgestellt, daß Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in erster Linie dem Mieter
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zugute kommen. Weiter heißt es sodann (a.a.O. S. 91):
"Wenn die Renovierungsarbeiten den Ansprüchen des Mieters genügen und - wie
vorliegend - die Substanz der Mietsache nicht gefährdet ist, kann der Vermieter keine
fachgerechte Renovierung verlangen."
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Auch das LG Düsseldorf geht daher erkennbar davon aus, daß die Verpflichtung des
Mieters, turnusgemäß (unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses)
fachgerecht Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen, zu einer unangemessen
Benachteiligung des Mieters führt.
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Insgesamt erweist sich damit, daß die Klausel einseitig die Interessen des Vermieters
wahrt und auf die Belange des Mieters keine zureichende Rücksicht nimmt. Die
Bestimmung ist damit gemäß § 9 Abs. 1 AGBG für unwirksam zu erklären.
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Die oben festgestellte Benachteiligung kann auch nicht mit dem Argument verneint
werden, daß vielfach von Vermietern kein Wert auf eine turnusgemäße Durchführung
von Schönheitsrenovierungen gelegt werden mag. Denn für die Wertung des
Klauselinhalts ist auf ihren tatsächlichen Inhalt abzustellen - eine davon abweichende
Handhabung im Einzelfall hat bei der Würdigung der Klausel außer Betracht zu bleiben
(vgl. Kötz, a.a.O., § 9 AGBG Rz. 5).
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Folge der Unwirksamkeit ist, daß die Beklagten keine Schönheitsreparaturen
auszuführen haben.
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Denn die Klausel kann nicht mit einem noch für zulässig zu erachtenden Inhalt aufrecht
erhalten werden. Ein solche geltungserhaltende Reduktion des Anwendungsbereiches
der Klausel erweist sich als unzulässig (vgl. BGH, NJW 1984, 48 f.; 1984, 2404; 1985,
319 [320]; 1989, 2247 [2249] Kötz, a.a.O., § 6 AGBG Rz. 9). Zu Recht hat der BGH dabei
wiederholt darauf hingewiesen, daß es nicht Sache der Gerichte sein kann,
unangemessene Klauseln auf den gerade noch zulässigen Inhalt zurückzuführen. Hinzu
kommt, daß das AGB-Gesetz gerade auch darauf hinwirken soll, daß Allgemeine
Geschäftsbedingungen möglichst mit einem ausgewogenen Inhalt benutzt werden.
Wäre es nun zulässig und geboten, unangemessene Klauseln lediglich auf einen (noch
gerade) angemessenen Inhalt zurückzuführen, könnten risikolos unangemessene
Geschäftsbedingungen benutzt werden. Auch dies entspräche nicht dem
gesetzgeberischen Willen. Mit dem BGH ist daher eine geltungserhaltende Reduktion
für unzulässig zu erachten.
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Im übrigen ist zu bedenken, daß der vertraglich festgelegte Umfang der
Schönheitsreparaturen (§ 10 Abs. 2 des Mietvertrages) an sich nicht zu beanstanden ist.
Unangemessen wird Klausel erst durch das undifferenzierte Zusammenspiel mit der
Fristenregelung, die § 10 Abs. 3 des Mietvertrages enthalten ist. Da die Regelung in §
10 Abs. 2 an sich nicht zu beanstanden ist, kann die sich hier ergebende
Benachteiligung nicht in der Weise beseitigt werden, daß Teile der Regelung in § 10
Abs. 2 für unwirksam erklärt werden. Desgleichen kann die Regelung in § 10 Abs. 3
nicht in der Weise durch das Gericht ergänzt werden, daß etwa eine neue
Fristenregelung für das Streichen der Heizkörper bzw. der Heizkörperrohre vorgesehen
wird. Das zur unangemessenen Benachteiligung der Mieter führende Zusammenspiel
der Regelungen in § 10 Abs. 2 und Abs. 3 kann vielmehr nur in der Weise gelöst
werden, daß die Renovierungsklausel insgesamt der Inhaltskontrolle nicht stand hält.
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Auch sonst entspricht es der Rechtsprechung des BGH, bei einer unangemessenen
Benachteiligung, die sich erst aus dem Zusammenspiel von zwei Klauseln ergibt, beide
für unwirksam zu erachten (vgl. BGH, NJW 1995, 254 ff. = WuM 1995, 28 ff. zur
Vorauszahlungsverpflichtung der Miete und einem Aufrechnungsverbot im Mietvertrag).
War die Klägerin mithin nicht verpflichtet, die Räumlichkeiten in einem renovierten
Zustand zurückzugeben, so kommt eine Haftung nur noch aus positiver
Vertragsverletzung (pVV) oder aus unerlaubter Handlung in Betracht. Dazu fehlt es
indes an jeglichem Vortrag der Klägerin.
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Aber auch die Widerklage ist unbegründet.
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Der Vortrag der Beklagten bietet keinen Anhalt dafür, daß der von der Klägerin
gemeinsam mit ihrem Ehemann seinerzeit geltend gemachte Eigenbedarf
vorgeschoben gewesen sein könnte. Die Kündigung wurde unter dem 2.12.1993
verfaßt. Tatsächlich haben die Beklagten dann erst im Laufe des Berufungsverfahrens,
am 31.10./1.11.1995, die Wohnung verlassen (vgl. Bl. 85 f. der Beiakte mit dem
Geschäftszeichen AG Kerpen, 22 (23) 208/94).
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Bereits am 7.9.1996 verstarb aber der Ehemann der Klägerin. Wenn es nach dem
Auszug der Beklagten in den letzten Lebensmonaten des Ehemann der Klägerin nicht
mehr zu einem Umzug in die größere Wohnung gekommen war, so kann daraus
keinesfalls der Schluß gezogen werden, daß ein solcher Umzug von Anfang an nicht
vorgesehen war. Vielmehr spricht alles dafür, daß der ursprünglich vorgesehene Umzug
bei einem vertragsgerechten Verhalten der Beklagten durchaus hätte vollzogen werden
können. So waren die Beklagten aufgrund der berechtigten Kündigung an sich
verpflichtet gewesen, die Wohnung schon zum 30. September 1994 zu räumen (vgl. die
Kündigung vom 2.12.1993, Bl. 9 ff. der Beiakte). Im gleichen Maße, wie sich das
Räumungsverfahren hinzog, reduzierte sich naturgemäß das Interesse der Vermieter an
einem Umzug in die Wohnung. Wenn die Klägerin und ihr Mann Ende 1995 keinen Sinn
mehr in dem Umzug sahen, weil sich der Gesundheitszustand des Ehemanns der
Klägerin schon zu sehr verschlechtert hatte, so darf diese Entscheidung nicht
dahingehend mißinterpretiert werden, daß von Anfang an kein Interesse an einem
Umzug in die Wohnung bestanden hätte.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 711
S. 1 ZPO.
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S t r e i t w e r t :
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17.704,47 DM (14.809,92 DM + 2.894,55 DM)
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