Urteil des AG Kerpen vom 18.05.2000

AG Kerpen: wiedereinsetzung in den vorigen stand, gütliche einigung, anfechtung, kostenverteilung, abgrenzung, nichtigkeit, versammlung, vollstreckbarkeit, verwalter, verwaltung

Amtsgericht Kerpen, 15 II 9/00

Datum:

18.05.2000

Gericht:

Amtsgericht Kerpen

Spruchkörper:

Abteilung 15

Entscheidungsart:

Beschluss

Aktenzeichen:

15 II 9/00

Tenor:

Die Antragsgegnerin wird verpflichtet, an die Antragstellerin 4.021 DM

nebst

- 4 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz - mindestens jedoch 8

% Zinsen - aus jeweils 333 DM seit dem 6.1. und seit dem 4.2.2000

sowie aus 3.330 DM seit dem 16.2.2000 sowie nebst

- 4 % Zinsen aus 25 DM seit dem 9.4.2000

zu zahlen.

Im übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.

Die Verfahrenskosten - einschließlich der außergerichtlichen Kosten der

Antragstellerin - werden der Antragsgegnerin auferlegt.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit dieser Entscheidung wird angeordnet.

G R Ü N D E :

Die Antragstellerin ist Verwalterin der im Rubrum näher bezeichneten

Wohnungseigentumsanlage. Mit dem vorliegenden Verfahren nimmt sie die

Antragsgegnerin auf Zahlung von rückständigem Wohngeld (sowie Nebenforderungen)

in Anspruch.

Die Teilungserklärung sieht dabei eine Vorauszahlung der "Abschlagszahlungen" bis

zum Dritten eines jeden Monats vor und eine Verzinsung in Höhe von "vier von Hundert

über dem jeweiligen Diskontsatz der Bundesbank, mindestens jedoch acht von Hundert

Zinsen im Jahr" (vgl. § 12 Ziffer 5 der Teilungserklärung) vor. Weiter regelt die

Teilungserklärung, daß dem Verwalter für berechtigte Mahnungen (näher festgelegte)

Kosten zu erstatten sind.

In der Eigentümerversammlung vom 5.10.1987 wurde schließlich ein

Mehrheitsbeschluß gefaßt, der eine andere Fälligkeit des Wohngeldes vorsah. Wegen

der Einzelheiten der Beschlußfassung wird auf diesen Bezug genommen.

Nachdem die Antragsgegnerin für Januar und Februar 2000 ihr Wohngeld nicht im

voraus geleistet hat, beantragt die Verwalterin,

die Antragsgegnerin zu verpflichten, an sie 4.025 DM nebst

a. Zinsen in Höhe von 4 % über dem Basiszinssatz, mindestens jedoch 8 % per

anno, aus jeweils 333 DM seit dem 5.1.2000 und seit dem 3.2.2000 sowie aus

3.330 DM seit dem 16.2.2000 sowie

a. 4 % Zinsen per anno aus 29 DM seit dem 9.10.1999

zu zahlen.

Die Antragsgegnerin hat keinen Antrag gestellt.

Der Antrag ist - bis auf einen Teil der Zinsen und der Nebenforderungen - begründet.

Aufgrund des Wirtschaftsplanes ist die Antragsgegnerin verpflichtet, ein monatliches

Wohngeld in Höhe von 333 DM für die von ihr gehaltene Wohnung zu zahlen (vgl. Bl. 7

GA). Für den Monat Januar und Februar 2000 hat die Antragsgegnerin daher insgesamt

666 DM zu entrichten.

Die Antragsgegnerin kam jedoch mit dem Wohngeld für den Monat Januar erst mit dem

6.1. und mit dem Wohngeld für den Monat Februar erst mit dem 4.2. in Verzug. Soweit

die Antragstellerin daher schon ab dem 5.1. bzw. ab dem 3.2.2000 Verzugszinsen

geltend gemacht hat, unterliegt der Antrag der Abweisung.

Auch wenn somit jeweils nur der Zinslauf für einen Tag betroffen ist, bedarf dies deshalb

der näheren Darlegung, weil die Teilungserklärung in § 12 Ziffer 3 Abs. 2 (= Bl. 23 der

Teilungserklärung) eine Regelung vorsieht, nach welcher die Abschlagszahlungen "im

voraus, spätestens am Dritten jeden Monats kosten- und spesenfrei an den Verwalter zu

leisten sind". Danach wäre die Antragsgegnerin mithin schon jeweils am 4. eines jeden

der beiden vorstehenden Monate mit der Zahlung des Wohngeldes in Verzug

gekommen.

Neben der Regelung in der Teilungserklärung ist jedoch hier von Bedeutung, daß die

Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 5.10.1987

folgenden Mehrheitsbeschluß gefaßt hat:

"Die Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft beschließt, daß künftig alle

Zahlungen zum Wirtschaftsplan als Jahressumme fällig sind. Es wird jedoch monatliche

Ratenzahlung bis zum 3. Werktag eines jeden Monats entsprechend den

Einzelwirtschaftsplänen gewährt, solange die sich monatlich aus dem

Einzelwirtschaftsplan ergebende volle Summe gezahlt wird. Bei einem

Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Hausgeldraten entfällt die Stundung, der gesamte

Jahresbetrag ist sofort fällig."

Diese Beschlußfassung nötigt zu einer Auseinandersetzung mit der Frage, ob ein

solcher Beschluß die Teilungserklärung "außer Kraft setzen" kann. Denn nach der

Teilungserklärung hätte sich die Antragsgegnerin schon am 4.1. in Zahlungsverzug

befunden, während sie - bei Gültigkeit des vorstehenden Beschlusses - erst mit dem

6.1.2000 in Verzug gekommen wäre. Denn der Neujahrstag ist gesetzlicher Feiertag

und der 2.1. fiel im Jahre 2000 auf einen Sonntag. Der 3. Werktag kann daher erst mit

dem 5.1. angenommen werden, so daß sich die Antragsgegnerin erst mit dem Beginn

des 6.1.2000 in Verzug befunden hätte.

Die Diskussion dazu, wie das Verhältnis einer Regelung in der Teilungserklärung (bzw.

Gemeinschaftsordnung) zu einem Mehrheitsbeschluß zu verstehen ist, kann dabei nicht

losgelöst von den Thesen betrachtet werden, die der Vorsitzende des für WEG-

Verfahren zuständigen Senats beim BGH, Joachim Wenzel, im Anschluß an die

Ausführungen von Buck (WE 1998, 90 ff.) in der Festschrift für Horst Hagen (dort S. 231

ff.) vertreten hat (auf die daran angelehnten Ausführungen in NZM 2000, 257 ff. = ZWE

200, 2 ff. soll im folgenden - wegen zu großer Redundanz - nicht eingegangen werden).

Die Ausführungen von Wenzel haben dabei eine rege Diskussion entfacht, aus welcher

sich allerdings die Gerichte bislang wohl herausgehalten haben (vgl. den zutreffenden

Hinweis von Riecke/Ormanschick, ZMR 2000, 273 bei Fußnote 7. So hat etwa das

BayObLG, mit Beschluß vom 5.8.1999 - 2Z BR 32/99 -, ZMR 1999, 778 [779] rechte

Spalte nur ein "a.A. Wenzel, Festschrift für Horst Hagen S. 231 [240 f.]" für den Kollegen

Vorsitzenden vom BGH übrig).

Da es jedoch kaum ausreichend sein dürfte, die von Wenzel vertreten Thesen nur mit

"a.A. Wenzel" abzuhandeln, soll zu diesen wie folgt Stellung genommen werden:

Nichtig sind nach allgemeiner Meinung solche Beschlüsse, die gegen ein gesetzliches

Verbot (einschließlich der "guten Sitten") oder gegen zwingende Vorschriften verstoßen.

Weiter sind Beschlüsse nichtig, die den "dinglichen Kernbereich" des

Wohnungseigentums verletzen (vgl. BGH, Beschluß vom 16.9.1994 - V ZB 2/93 -, BGHZ

127, 99 [105] = ZMR 1995, 34 [36] = ZIP 1994, 1605 = NJW 1994, 3230 = WE 1995, 55 =

WPM 1994, 1986 - bis auf die ZMR-Fundstelle wurden die Parallelfundstellen der

Fußnote 3 des Aufsatzes von Wenzel entnommen).

Sehr umstritten ist nun, ob auch die "Regelungskompetenz" der Wohnungseigentümer

zu den "zwingenden Normen" gehört. Der Theorie liegt dabei die Vorstellung zugrunde,

daß dem Gesetz die Bereiche entnommen werden können, in welchen die

Wohnungseigentümer im Wege der Beschlußfassung Regelungen treffen können.

Neben dem Gesetz sollen die Wohnungseigentümer auch in der Teilungserklärung

(genauer: in der Gemeinschaftsordnung, die ja vielfach Teil der Teilungserklärung ist)

spezielle Bereiche festlegen können, in welchen Beschlüsse zugelassen sind.

Befaßt sich der Beschluß aber mit einem Inhalt, der weder vom Gesetz noch von der

Gemeinschaftsordnung zur Beschlußfassung "freigegeben" ist, so soll der Beschluß

nach Ansicht von Wenzel a priori nichtig sein.

Als Beispiel für ein vom Gesetz erlaubtes "Feld" zur Beschlußfassung der

Wohnungseigentümer wird dabei von Wenzel der Bereich der Gebrauchsregelung (§ 15

Abs. 2 WEG) genannt (vgl. a.a.O. S. 236). Außerdem ist an die Kompetenz zur

"ordnungsgemäßen Verwaltung" im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG sowie an Beschlüsse

zur Instandhaltung und Instandsetzung (vgl. § 22 Abs. 1 WEG) zu denken (vgl. ebenfalls

a.a.O.). Außerhalb der Bereiche, für welche danach das WEG - oder die

Gemeinschaftsordnung - eine Beschlußfassung vorsieht, sollen nach Ansicht von

Wenzel "die das Grundverhältnis der Gemeinschaft" betreffende Änderungen des

(Wohnungseigentums-)Gesetzes oder der Gemeinschaftsordnung dem Mehrheitsprinzip

verschlossen sein (vgl. a.a.O. S. 240). Dieses Grundverhältnis soll lediglich durch

"Vereinbarungen" (im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG), nicht aber durch Beschlüsse

neu geregelt werden können.

Damit stellt sich aber zunächst die Frage, ob der Kreis der Gegenstände, die "nur zum

Inhalt einer Vereinbarung, nicht aber zum Gegenstand eines Beschlusses gemacht

werden können" (so Wenzel, a.a.O. S. 236) in nachvollziehbarer Weise umschrieben

und abgegrenzt werden können? Denn diese von Buck bzw. Wenzel vertretene

Differenzierung macht nur dann Sinn, wenn sie eine zureichende "Trennschärfe"

aufweist.

Schon dies kann aber nun nach Auffassung des hier zur Entscheidung berufenen

Gerichts nicht festgestellt werden. Denn Beschlüsse können in vielfältiger Weise gegen

das (WEG-)Gesetz oder gegen die jeweilige Gemeinschaftsordnung verstoßen. Diese

Verstöße genügen aber in aller Regel nicht, um von einer nichtigen Beschlußfassung

auszugehen, was der Gesetzgeber durch die Regelung § 23 Abs. 4 WEG zum Ausdruck

gebracht hat. Denn durch das Erfordernis der Anfechtung von rechtswidrigen

Beschlüssen stellt der Gesetzgeber klar, daß die Rechtsverletzung nicht per se zur

Nichtigkeit des Beschlusses führen soll. Denn sonst würde die Abgrenzung zwischen

"bloß rechtswidrigen" und "nichtigen" Beschlüssen keinen Sinn mehr machen.

Dies wird offenbar auch von Wenzel so gesehen. Denn gleichsam zur "Verfeinerung"

des von ihm vorgeschlagenen Instrumentariums wird sodann noch zwischen der

"Gesetzesverletzung" und der "Gesetzesabänderung" unterschieden (vgl. a.a.O. auf S.

241). Fälle einer bloßen Gesetzesverletzung sollen dabei dann vorliegen, wenn nur

"punktuell" gegen das Gesetz (oder die Gemeinschaftsordnung) verstoßen wird; für die

"Gesetzesabänderung" soll charakteristisch sein, daß eine dauerhafte (und auch für

andere Fälle gültige) Regelung gefunden werden sollte.

Gemessen daran - so Wenzel - sei auch der vom V. Zivilsenat unter dem 16.9.1994

entschiedene "Kostenverteilungsbeschluß" (- V ZB 2/93 -, BGHZ 127, 99 = ZMR 1995,

34 ff. - weitere Parallelfundstellen s.o.) "im Ergebnis richtig". Denn dort habe die

Gemeinschaft letztlich nur eine in der Gemeinschaftsordnung vorhandene Klausel

"auffüllen" wollen; eine "Änderung der Gemeinschaftsordnung" sei demgegenüber nicht

bezweckt gewesen (vgl. a.a.O. S. 243).

Spätestens hier wird indes klar, daß Wenzel die bisherige Rechtsprechung des BGH

"ergebnisorientiert" betrachtet und in seinem Aufsatz nicht davor halt macht, die

Grundlagen der Entscheidungen zu "quetschen". Denn festzuhalten bleibt, daß die

Gemeinschaft in dem "Kostenverteilungsfall" gerade keine punktuelle Regelung (etwa

für die Abrechnung eines Jahres), sondern eine dauerhafte Neuregelung der

Kostenverteilung erreichen wollte und dies auch so umgesetzt hat. Dazu sei der Fall -

nur mit den hier entscheidenden Details - noch einmal dargestellt:

Unter dem 30.4.1985 beschlossen die Wohnungseigentümer, daß die Beteiligte zu 1

von den Kosten der Reinigung und Beleuchtung des Treppenhauses und den

Aufzugskosten 7,5 % vorab tragen solle. Im Jahre 1991 - also sechs Jahre später (!) -

beschloß die Gemeinschaft die Beibehaltung dieser Regelung. Beim BGH scheiterte die

Beteiligte zu 1 sodann unter anderem mit ihrem Begehren, daß "hilfsweise" die

Rechtswidrigkeit der Vorabkostenbeteiligung festgestellt werden sollte. Soweit der stark

gekürzte Sachverhalt.

Da die Beteiligte zu 1 daher mit ihrem Feststellungsantrag (welchem das LG noch

stattgegeben hatte) scheiterte, muß davon ausgegangen werden, daß die

Wohnungseigentümergemeinschaft bereits durch den ersten Beschluß dauerhaft in die

Kostenverteilung eingreifen wollte.

Damit kann aber auch nicht mehr die Rede davon sein, daß der Beschluß vom

30.4.1985 (an welchem die Gemeinschaft dann mit Beschluß vom 21.8.1991

festgehalten hat) nur eine gleichsam einmalige "Verletzung" des Gesetzes bzw. der

Gemeinschaftsordnung dargestellt habe. Vielmehr ist das Gegenteil richtig: Es sollte

dauerhaft eine abweichende Kostenverteilung gefunden werden. Und eben dies ist vom

BGH in der Entscheidung vom 16.9.1994 mit der Begründung "gehalten" worden, daß

Beschlüsse der Wohnungseigentümer auch dann bestandskräftig werden, "wenn

Einstimmigkeit - also eine Vereinbarung - notwendig gewesen wäre" (so wörtlich die

Bezugnahme des V. Zivilsenats auf die vom VII. Zivilsenat entwickelte Rechtsprechung,

an welcher festgehalten werde - vgl. ZMR 1995, 34 [35] unter II 2a) und [36] unter II. 2b).

Kann daher in dem (ersten) Beschluß vom 30.4.1985 keine bloß "punktuelle

Rechtsverletzung" gesehen werden, so bleibt die Frage, ob die Entscheidung - von

Wenzels Standpunkt her betrachtet - aus anderen Gründen zutreffend ist. Denn Wenzel

verteidigt das vom BGH gefundene Ergebnis in seinen Ausführungen auf S. 241. Dort

führt er gegen die Kritiker an, diese übersähen, "die in der maßgeblichen

Gemeinschaftsordnung enthaltene Klausel, nach der ein Wohnungseigentümer die

durch einen das gewöhnliche Maß übersteigenden Gebrauch verursachten

Bewirtschaftungkosten allein zu tragen hatte".

Damit will Wenzel offenbar den Bogen spannen zu seinen einleitenden Ausführungen,

wonach die Regelungskompetenz der Wohnungseigentümer nicht nur durch das

Gesetz, sondern auch durch die Gemeinschaftsordnung eröffnet werden könne. In die

Anlehnung an die "Terminologie Bucks" meint er sodann, daß die

Wohnungseigentümer mit der Beschlußfassung aus dem Jahre 1985 nicht die die

Grenze des rechtlichen "Könnens", sondern allenfalls die des rechtlichen "Dürfens"

überschritten hätten (vgl. a.a.O. S. 241 unten).

Aber, dem kann nun ebenfalls nicht gefolgt werden. Denn nach dem (veröffentlichten)

Text der BGH-Entscheidung sah die Gemeinschaftsordnung gar keine Öffnungsklausel

für eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels vor. Die Wohnungseigentümer

"konnten" (frei nach Buck) daher auch gar keinen Beschluß fassen, der dauerhaft eine

andere Kostenverteilung ermöglichte. Es ging daher auch nicht darum, daß die

Wohnungseigentümer von einer solchen Öffnungsklausel einen nicht rechtmäßigen

Gebrauch gemacht hätten (bloße Überschreitung des rechtlichen "Dürfens"); vielmehr

hatten die Wohnungseigentümer im Bereich der Änderung der Kostenverteilung

überhaupt nichts zu suchen. Bei einer stringenten Verfolgung seiner Thesen hätte

Wenzel damit aber an sich das vom BGH in dem Beschluß vom 16.9.1994 gefundene

Ergebnis ablehnen müssen.

Über diesen Befund darf auch nicht der von Wenzel hervorgehobene Aspekt

hinwegtäuschen, daß die Gemeinschaftsordnung (dort in § 14) vorsah, daß "ein

Wohnungseigentümer Bewirtschaftungskosten, die er durch einen das gewöhnliche

Maß übersteigenden Gebrauch verursacht, alleine tragen muß".

Denn diese Regelung kann nur dahingehend verstanden werden, daß bei den

jeweiligen Jahresabrechnungen die tatsächlichen Mehrkosten dem

Wohnungseigentümer hätten "zugeschlagen" werden können. So haben dies dann

auch übereinstimmend das Beschwerdegericht und der BGH ausgelegt. Bei diesem

Verständnis bleibt aber nur festzuhalten, daß in der Gemeinschaftsordnung keine

Öffnungsklausel vorhanden war, die einen Zugriff der Wohnungseigentümer auf die

Kostenverteilung erlaubt hätte. Damit fehlte aber der Gemeinschaft vollkommen die

"Regelungskompetenz" (vgl. dazu Wenzel, a.a.O. S. 236). Wenn die

Wohnungseigentümer gleichwohl einen Beschluß faßten, der in "das Grundverhältnis

der Gemeinschaft" (Wenzel, a.a.O. S. 240) eingreifen sollte, so hätte Wenzel in seinem

Beitrag wenigstens konsequent feststellen müssen, daß sich seine dort vertretenen

Thesen nicht mit der bisherigen Rechtsprechung des BGH in Einklang bringen lassen.

Statt dessen vertritt Wenzel die Ansicht, daß mit dem Beschluß zur dauerhaften

Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels nur eine "Ausfüllung" der

Gemeinschaftsordnung bezweckt gewesen sei. Daß diese Auffassung auch vom BGH

nicht geteilt wird, mag ein kurzes Zitat aus der BGH-Entscheidung vom 16.9.1994

belegen. So formuliert der BGH dort (vgl. in ZMR 1995, 34 [36] im ersten großen Absatz

unter II. 2b):

"Entscheidet die Mehrheit, wie hier, ohne eine dazu ermächtigende Vereinbarung, so

sind die Interessen der überstimmten oder der bei der Beschlußfassung nicht

anwesenden Wohnungseigentümer durch die Möglichkeit der Anfechtung und bei

schuldloser Fristversäumung durch das Recht auf Wiedereinsetzung in den vorigen

Stand gewahrt (BGHZ 54, 65 [70])."

Damit hat sich der BGH aber eindeutig gegen die These Wenzels ausgesprochen, der

in seinem Aufsatz (a.a.O. S. 240 f.) formuliert hat:

"Wer zustimmen muß, darf nicht darauf verwiesen werden, seine Interessen durch ein

Anfechtungsverfahren zu wahren."

Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, daß die von Wenzel (im Anschluß an

Buck) propagierte Lösung eindeutig nicht mit der bisherigen Rechtsprechung des BGH

konform geht (was den Ansatz von Wenzel ja nicht falsch machen muß, aber gleichwohl

nicht durch juristische "Quetschungen" übertüncht werden sollte).

Befindet sich Wenzel somit nicht in Übereinstimmung mit der BGH-Rechtsprechung, so

erscheinen seine Thesen auch im übrigen nicht geeignet, die Grenzziehung zwischen

der bloßen Anfechtbarkeit von Beschlüssen und ihrer Nichtigkeit besser ziehen zu

können, als dies bislang der Fall ist.

Denn das Problem besteht schlicht darin, daß der Gesetzgeber durch die Regelung des

§ 23 Abs. 4 WEG begrenzte Rechtsverletzungen zuläßt und diese mit der Bestandskraft

sanktioniert, wenn es nicht zu einer fristgerechten Anfechtung kommt. Jeder Versuch,

die Kategorien von "bloßer Anfechtbarkeit" und "Nichtigkeit" voneinander abzuheben,

stößt dabei auf die Schwierigkeit, daß die Abgrenzung nach dem "Regelungsinhalt"

häufig genug keine klare Trennung erlaubt.

So enthalten z.B. Gebrauchsregelungen (etwa zur Waschküchenbenutzung) in aller

Regel gebrauchsgewährende und gebrauchsentziehende Momente. So mag etwa

festgelegt werden, daß nur bestimmte Wohnungseigentümer zu bestimmten Zeiten die

Einrichtung nutzen dürfen - sie dafür zu anderen Zeiten vom Gebrauch ausgeschlossen

sind. Überwiegt nun aber in krasser Form die den Wohnungseigentümer von dem

Gebrauch ausschließende Komponente, so kann sich die Gebrauchsregelung für den

davon begünstigten Wohnungseigentümers einem Sondernutzungsrecht annähern.

Mögen sich daher (wenn überhaupt) in der Theorie vielleicht noch recht klare Grenzen

zwischen "Gebrauchsregelungen" und "Sondernutzungsrechten" aufstellen lassen, so

können diese Grenzen zumindest in ihren Auswirkungen stark angenähert sein. Dabei

sei - erneut nur beispielhaft - auch an den Fall gedacht, in dem bei einer

Mehrhausanlage die Wohnungseigentümer beschließen, daß die Waschküche jeweils

nur von den Wohnungseigentümern benutzt werden dürfen, die in dem jeweiligen Haus

wohnen. Liegt darin ein Sondernutzungsrecht zugunsten dieser Wohnungseigentümer?

Oder handelt es sich nur um eine zulässige Gebrauchsregelung?

Sollen aber nun rechtswidrige Gebrauchsregelungen, die in ihren Auswirkungen der

Begründung eines Sondernutzungsrechtes zumindest sehr nahe kommen können, der

Anfechtung bedürfen, so bleibt die Frage, ob die Einräumung eines

Sondernutzungsrechtes immer und ausnahmslos zur Nichtigkeit der Beschlußfassung

führen muß.

Als Zwischenergebnis ist daher wohl doch festzuhalten, daß vielfach die Frage der

Eingriffsintensität wichtiger sein dürfte, als die rechtliche Qualifizierung des

Regelungsinhalts. Dieser Gedanke macht dann auch deutlich, daß nicht jede

Beschlußfassung, welche eine vom (WEG-)Gesetz geregelte Frage anderweitig lösen

will, bedeutungsvoll sein muß.

So sieht (wiederum nur beispielhaft) das WEG in §§ 25 Abs. 3 und 4 eine Regelung für

den Fall vor, daß sich die Wohnungseigentümer bei einer Eigentümerversammlung nur

in einer Anzahl einfinden, die eine Beschlußfassung nicht erlaubt. Für diesen Fall muß

nach § 25 Abs. 4 Satz 1 WEG eine "neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand"

einberufen werden, die dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile

beschlußfähig ist (§ 25 Abs. 4 Satz 2 1. HS WEG).

Dieser Formalismus des Gesetzes erlaubt es nicht, die Einberufung zu einer zweiten

Versammlung (die meist etwa eine halbe Stunde nach der ursprünglich angesetzten

Versammlung stattfinden soll) bereits eventualiter für den Fall vorzunehmen, daß die

erste Versammlung beschlußunfähig sein sollte (vgl. Merle, in: Bärmann/Pick/Merle,

WEG, 8. Aufl., § 25 Rdn. 87). Unzweifelhaft können die Wohnungseigentümer jedoch

eine abweichende Vereinbarung treffen und sog. Eventualeinberufungen für zulässig

erklären (vgl. die Nachweise bei Merle, a.a.O., Rdn. 88).

Können sich aber die Wohnungseigentümer nun auch im Beschlußwege von dem

"WEG-Zopf" des § 25 Abs. 3 und 4 trennen?

Nach Auffassung von Wenzel dürfte dies wohl nicht möglich sein, weil die Geltung des

WEG nicht durch Beschlüsse soll unterhöhlt werden können. Durch eine

Beschlußfassung könnte die Zulässigkeit von Eventualeinberufungen daher nur dann

noch erreicht werden, wenn die Gemeinschaftsordnung dafür eine entsprechende

Öffnungsklausel vorsieht.

So würde Wenzel wohl bei der Beschlußfassung zur Eventualeinberufung einen

"vereinbarungsändernden" Beschluß annehmen wollen (obwohl dieser gar keine

Vereinbarung, sondern das Gesetz ändert, was schon die gebrauchte Terminologie

äußerst verwirrend erscheinen läßt). Ein solcher Beschluß wäre also nichtig, selbst

wenn die tatsächliche Wirkung kaum einen Wohnungseigentümer (oder seinen

Rechtsnachfolger) erheblich beeinträchtigen dürfte.

Bereits die vorstehenden Ausführungen lassen nach Ansicht des Abteilungsrichters

deutlich werden, daß die Abgrenzung von bloß anfechtbaren und nichtigen

Beschlüssen unter dem Blickwinkel der Beschlußkompetenz allenfalls in sehr

begrenztem Umfang weiter helfen dürfte (vgl. etwa Köhler, in: ZMR 1998, 249 - Anm. zu

OLG Köln vom 21.10.1997 - 16 Wx 255/97 -, ZMR 1998, 248).

Weiter bleibt zu kritisieren, daß ohne weiteres Fälle denkbar sind, bei denen unklar ist,

ob sie nur einer "ordnungsgemäßen Verwaltung" dienen oder ob sie "contra legem"

sind.

So mag - wie in dem hier zu entscheidenden Fall - ein Beschluß vorsehen, daß das auf

das ganze Jahr entfallende Wohngeld dann fällig wird, wenn ein Wohnungseigentümer

mit (ein oder zwei) Wohngeldzahlungen in Verzug kommt. Handelt sich dabei um eine

Regelung, die das WEG nicht vorsieht? Ist ein solcher Beschluß daher contra legem? In

diesem Sinne hat für die "Jahresfälligkeit" das AG Bergheim (WuM 1998, 749)

entschieden. Wörtlich heißt es in dem Beschluß (vgl. a.a.O.):

"Denn in der Sache handelt es sich um die Ahndung gemeinschaftswidrigen Verhaltens

durch Schaffung einer Regelung, die das Gesetz als solche nicht vorsieht. Zur

Schaffung einer solchen Regelung bedarf es generell einer Vereinbarung und nicht

lediglich eines Mehrheitsbeschlusses."

Sollte die Beurteilung des AG Bergheim zutreffen, so wäre eine Anfechtung des

Beschlusses nach der von Wenzel vertretenen Ansicht aber wohl nicht einmal

erforderlich. Denn dann wäre der Beschluß wiederum "vereinbarungsändernd" im oben

umschriebenen Sinn; es träte also automatisch Nichtigkeit ein.

Aber: Stimmt die Überlegung des AG Bergheim? Oder liegt in dem Beschluß nicht

vielmehr nur eine Konkretisierung der Zahlungsverpflichtung, welche die

Wohnungseigentümer ohnehin trifft? So regelt das WEG nicht in verbindlicher Weise,

wann von den Wohnungseigentümern Vorauszahlungen zur Lasten- und Kostentragung

zu erbringen sind. Mit Bub (in: Staudinger, WEG, 12. Aufl., § 28 Rdn. 48 ff.) kann daher

auch gut davon ausgegangen werden, daß die Wohnungseigentümer im Beschlußwege

die näheren Einzelheiten zur Vorauszahlungsverpflichtung innerhalb der Grenzen

ordnungsgemäßer Bewirtschaftung festlegen können.

Dem entsprechend hat der auch hier zur Entscheidung berufene Abteilungsrichter mit

Beschluß vom 8.12.1998 (AG Kerpen - 15 II 44/98 -, ZMR 1999, 126 [133 f.]) festgestellt,

daß die Regelung selbst auf eine erklärte Anfechtung hin nicht für unwirksam zu

erklären ist (vgl. zur näheren Begründung a.a.O.).

Nach alledem kann der von Wenzel vertretenen Theorie zur Abgrenzung von bloß

anfechtbaren und nichtigen Beschlüssen nicht gefolgt werden (zu Recht kritisch daher

auch: Deckert, in: WE 2000, 52 ff. und ders., in: NZM 2000, 361 ff.; Riecke/Ormanschick,

in: ZMR 2000, 273 ff.).

Kann aber der von Wenzel vertretenen Abgrenzung zwischen bloß anfechtbaren und

nichtigen Beschlüssen nicht gefolgt werden, so hat das Gericht auch keine Bedenken,

die hier unter dem 5.10.1987 zu TOP 2 vorgenommene Beschlußfassung für wirksam zu

erachten. Danach ist die Antragsgegnerin einerseits für die Monate Januar und Februar

jeweils erst mit dem Ablauf des 3. Werktages in Verzug gekommen; andererseits ist das

Jahreswohngeld fällig geworden, nachdem die Antragsgegnerin das Wohngeld für die

Monate Januar und Februar 2000 nicht entrichtet hat. Denn die dort getroffene Regelung

ist nach Ansicht des Gerichts keinesfalls nichtig - vielmehr hält sich eine solche

Bestimmung der Fälligkeit des Wohngeldes sogar im Rahmen einer ordnungsgemäßen

Verwaltung des Wohnungseigentums (vgl. eingehender AG Kerpen, 1999, 126 [133 f.]).

Da der Antragsgegnerin sodann zur Entrichtung des fällig gewordenen Wohngeldes

eine Frist bis zum 15.2.2000 gesetzt wurde, befindet sie sich seit dem 16.2.2000 mit

dem noch offenen Restbetrag des Wohngeldes in Höhe von 3.330 DM in Verzug.

Weiter hat die Antragsgegnerin die in der Teilungserklärung vorgesehenen Mahnkosten

zu entrichten. Die Bestimmung in der Teilungserklärung lautet dazu (§ 12 Ziffer 5 Abs.

2):

"Der säumige Wohnungseigentümer hat dem Verwalter als zusätzlichen

Kostenausgleich für die erste Mahnung DM 5,--, für die zweite und jede weitere

Mahnung DM 10,-- zu erstatten, soweit die Mahnungen berechtigt waren."

Dieser Passus in der Teilungserklärung kann jedoch nach Auffassung des Gerichts

entgegen der der Ansicht der Antragstellervertreter nicht dahingehend ausgelegt

werden, daß der gemahnte Wohnungseigentümer neben den genannten Beträgen noch

die Mehrwertsteuer in Höhe von (zur Zeit) 16 % zahlen müßte. Dabei ist zu bedenken,

daß Teilungserklärungen nach objektiven Gesichtspunkten wie Grundbucherklärungen

ausgelegt werden müssen (vgl. näher zur Frage der Auslegung von

Gemeinschaftsordnungen bzw. Teilungserklärungen: Kreuzer, in: Staudinger, WEG, 12.

Aufl., § 10 Rdn. 72 ff.). Bei verständiger Würdigung wird aber als Inhalt der Erklärung nur

angesehen werden können, daß es sich bei den angegebenen Mahnkosten, die an den

Verwalter zu leisten sind, jeweils um Brutto- und nicht um Nettokosten handeln sollte.

Für die drei Mahnungen, welche die Antragstellerin gegenüber der säumigen

Antragsgegnerin ausgebracht hat, können daher auch nur 25 DM und nicht 29 DM (= 25

DM zzgl. 16 % MWSt.) verlangt werden.

Die Antragstellerin ist schließlich auch berechtigt, das Wohngeld im Namen der übrigen

Wohnungseigentümer geltend zu machen (vgl. § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG). Dies ergibt sich

aus Ziffer 2.4. des (gerichtsbekannten) Verwaltervertrages.

Gegen die Verpflichtung zur Zahlung von Hausgeldvorschüssen hat die

Antragsgegnerin keine Einwendungen erhoben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

Es entsprach billigem Ermessen, der Antragsgegnerin als der Unterlegenen die

Verfahrenskosten aufzuerlegen. Gleiches gilt für die außergerichtlichen Kosten der

Antragstellerin, da es sich - bis auf einen verschwindend geringen Teil der Zinsen und

der Nebenkosten - um einen begründeten Antrag auf Zahlung von Wohngeld gehandelt

hat und seitens der Antragsgegnerin kein Grund für die Nichtzahlung vorgebracht

wurde.

Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 44 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Wohnungseigentümergemeinschaften sind auf den regelmäßig Fluß von Wohngeld

angewiesen, ohne die eine Bewirtschaftung der Objekte nicht aufrecht erhalten werden

kann. Da vorliegend nicht ersichtlich ist, weshalb die Antragsgegnerin ihrer

Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt, hat das Gericht von Amts wegen die vorläufige

Vollstreckbarkeit der Forderung angeordnet. Dadurch soll auch verhindert werden, daß

die Antragsgegnerin möglicherweise alleine deshalb ein Rechtsmittel gegen die

Entscheidung einlegt, um die Rechtskraft des Beschlusses - und damit die

Vollstreckbarkeit (vgl. § 45 Abs. 2 Satz 1 WEG) - hinauszuzögern.

Das Gericht hat im schriftlichen Verfahren entschieden, nachdem die Antragsgegnerin

mit Verfügung vom 14.3.2000 - zugestellt am 8.4.2000 - auf eine solche Möglichkeit

hingewiesen wurde und von ihr innerhalb der gesetzten Frist von 3 Wochen nicht um

eine mündliche Verhandlung nachgesucht wurde. Außerdem erscheint das Verfahren

vollständig aufgeklärt; da es sich um einen Antrag auf Zahlung von Wohngeld handelt,

kommt im übrigen auch eine gütliche Einigung der Beteiligten über die

Zahlungsverpflichtung der Antragsgegnerin nicht in Betracht.

Geschäftswert nach § 48 WEG: 4.025 DM