In einem Erwerbsvertrag über eine Eigentumswohnung vom Bauträger ist folgende Klausel unwirksam: “Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen; er führt die Abnahme in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durch, wozu er heute schon vom Käufer bevollmächtigt wird.”
OLG Stuttgart, Urt. v. 31.03.2015 – 10 U 46/14
Über eine sehr häufige Konstellation beim Kauf von Eigentumswohnungen vom Bauträger hatte das OLG Stuttgart in zweiter Instanz zu entscheiden: Der Bauträger errichtet/saniert eine Wohnungseigentumsanlage, bestellt sich selbst zum ersten Verwalter und beauftragt einen befreundeten Sachverständigen mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. In den Wohnungskaufverträgen mit den jeweiligen Käufern ist einheitlich geregelt, dass das gemeinschaftliche Eigentum in Vertretung der Eigentümer durch einen Sachverständigen abgenommen wird. Da die Kaufverträge nicht individuell ausgehandelt werden, sondern formularmäßig für alle Käufer vorformuliert sind, gelten sie als Allgemeine Geschäftsbedingungen. Landgericht und Oberlandesgericht Stuttgart entschieden, dass die Abnahme-Klausel eine unangemessene Benachteiligung der Käufer darstelle und deshalb unwirksam sei.
Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist Sache der Erwerber
Eigentlich ist die Abnahme der Bauleistung die Sache jedes einzelnen Käufers. Er muss und darf nicht nur die Abnahme seiner Wohnung – des Sondereigentums – erklären, sondern auch die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums erklären (zur Abgrenzung von Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum vgl. § 1 Abs. 5, § 5 WEG). Das Gemeinschaftseigentum ist erst dann endgültig abgenommen, wenn auch der letzte Erwerber die Abnahme erklärt hat. Das ist für Bauträger unbequem: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums kann sich so über einen langen Zeitraum hinziehen und der Bauträger muss die Abnahmeerklärung von einer Vielzahl von Eigentümern einholen. Dennoch kann die – für den Bauträger bequemere – Abnahme durch einen Sachverständigen nicht wirksam in Bauträgerverträgen vereinbart werden. Anderer Ansicht ist, wenn auch ohne überzeugende Begründung, das OLG Koblenz (OLG Koblenz v. 16.5.2013 – 2 U 1123/12, MietRB 2014, 81; Bauträger-AGB: Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Sachverständigen).
Mit der Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelrechte
Der Zeitpunkt der Abnahme ist entscheidend: Der Bauträger war nämlich in dem vorliegenden Fall der Meinung, er müsse keine Mängel beseitigen, da Gewährleistungsrechte bereits verjährt seien. Nach dem Gesetz verjähren Mängelrechte innerhalb von 5 Jahren nach der Abnahme der Bauleistung, § 634a Abs. 1 Nr 2. BGB; die Frist kann aber vertraglich anders vereinbart sein. Tatsächlich hatte auch ein Sachverständiger im Jahr 1999 die Abnahme erklärt, so dass nach Ansicht des Bauträgers Mängelansprüche seit 2004 verjährt sind. Die Stuttgarter Richter entschieden aber zugunsten der Erwerber: Da die Abnahmeklausel in den Bauträgerverträgen unwirksam seien, sei auch die Abnahme nicht erklärt worden, somit seien die Rechte nicht verjährt.
Wohnungseigentümergemeinschaft kann individuelle Mängelrechte an sich ziehen
Interessanter Nebenaspekt: Die Geltendmachung von Mängelrechten (Nacherfüllung, Ersatz der Kosten der Selbstvornahme, Kostenvorschuss, Mindern, Schadensersatz) ist eigentlich auch Sache der Wohnungskäufer selbst. Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft die Ausübung der Mängelrechte durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen (vgl. Kommentar – Geltendmachung von Baumängeln am gemeinschaftlichen Eigentum). Genau so waren die Eigentümer hier vorgegangen: Durch mehrheitlichen Beschluss übertrugen sie die Mängelrechte auf die Gemeinschaft und ermächtigten den Verwalter mit der Beauftragung eines Rechtsanwalts und mit der Durchführung eines selbständigen Beweisverfahren oder einer Vorschussklage. Die Vorschuss- und Schadensersatzklage der Wohnungseigentümergemeinschaft hatte vollen Erfolg!
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN, Berlin
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