Bei der Vermietung an Angehörige nimmt der ein oder andere Vermieter eine geringere Miete, als er eigentlich könnte – und was ortsüblich wäre.
Beachtet werden sollte hierbei immer § 21 Abs. 2 EStG, bei dem es um die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geht:
“Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.“
Dies hat natürlich Auswirkungen auf Einkommensteuer des Vermieters – z.B. bei der Absetzbarkeit von Kosten für das vermietete Gebäude.
Der Bundesfinanzhof hat nun entschieden, dass es sich bei der in § 21 Abs. 2 EStG genannten “ortsüblichen Marktmiete” um die ortsübliche Bruttomiete, d.h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten handelt.
Der Bundesfinanzhof hat damit ein Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf aufgehoben.
Das Finanzgericht hatte nämlich rechtsfehlerhaft im Rahmen des § 21 Abs. 2 EStG für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote die ortsübliche Kalt- anstelle der Warmmiete zugrunde gelegt, so dass es bei Berechnung des Prozensatzes der von der Angehörigen gezahlten Miete zu weniger als 66 % gegenüber der ortsüblichen Miete kam.
Der Bundesfianzhof hat betont, dass unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zu verstehen.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 10.5.2016 – IX R 44/15