Urteil des VG Saarlouis, Az. 5 K 1767/08

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VG Saarlouis Urteil vom 3.6.2009, 5 K 1767/08
Widerruf der Baugenehmigung für eine Jagdhütte und Ablehnung der Erteilung einer
Baugenehmigung zur Umnutzung der Jagdhütte zu einer Forsthütte
Leitsätze
1. Von einer Baugenehmigung wurde kein Gebrauch gemacht, wenn das genehmigte
Bauwerk an einer völlig anderen Stelle auf einem anderen Grundstück errichtet wurde.
2. Auch eine erloschene Baugenehmigung kann widerrufen werden, wenn sich der Besitzer
auf Bestandsschutz beruft.
3. Das Recht der Bauaufsicht eine unter Widerrufsvorbehalt erteilte Baugenehmigung zu
widerrufen, unterliegt nicht der Verwirkung.
4. Liegen die Voraussetzungen für den Widerruf einer Baugenehmigung vor, bedarf es im
Regelfall keiner zusätzlich Ermessenserwägungen, warum der Widerruf ausgeübt wird.
5. Eine unter dem Vorbehalt des Widerrufs bei Ablauf des Jagdpachtverhältnisses erteilte
Bauge-nehmigung begründet keinen Bestandsschutz für die Zeit nach Ablauf des
Jagdpachtverhältnisses.
6. Der Wechsel des Nutzungszwecks von einer Jagdhütte zu einer Forsthütte ist
baugenehmi-gungspflichtig.
7. Ein forstwirtschaftlicher Betrieb bedarf regelmäßig einer erheblich größeren Fläche als
wenige Hektar Wald.
8. Ein Gebäude zu Unterkunftszwecken dient nur dann einem forstwirtschaftlichen Betrieb,
wenn der ständige Einsatz von Arbeitskräften erforderlich ist.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen
trägt die Klägerin.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem
Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht der Beklagte
vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Der Streitwert wird auf 100.000,00Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin wendet sich gegen den Widerruf einer im Jahre 1970 erteilten
Baugenehmigung für eine an einem anderen Standort errichtete Jagdhütte und begehrt die
Erteilung einer Baugenehmigung zur Umnutzung der Jagdhütte als Forsthütte mit
Gerätelager und Aufenthaltsraum für Betriebsangehörige.
Sie ist seit dem Jahre 1998 Eigentümerin des im Außenbereich der Gemeinde L. gelegenen
Grundstücks, Gemarkung S., Flur …, Flurstücke 4/39 und 4/37.
Mit Bauschein vom 25.09.1970 wurde damaligen Jagdpächter, Herrn W., dem Großvater
der Klägerin, die Baugenehmigung zur Errichtung einer Jagdhütte auf der in dessen
Eigentum stehenden Parzelle 4/37 erteilt. Das im Verhältnis zu den Nachbarparzellen
123/4 und 4/39 mittig mit einem Grenzabstand von jeweils ca. 9 m zu den
Nachbargrundstücken auf der Parzelle 4/37 aufstehende Bauwerk besteht ausweislich der
genehmigten Pläne im nach Norden hin eingegrabenen Untergeschoss aus einem ca. 18
qm großen Futterkeller, einem weiteren, ca. 37 qm großen, mit einem Garagentor nach
außen versehenen Futterkeller und einem ca. 10,4 qm großen Heizungsraum, im
Obergeschoss aus einem Flur, einem Bad-WC, einer Küche, einem ca. 24,7 qm großen
Wohn-/ Schlafraum sowie einer überdachten Loggia unter dem Flachdach des Gebäudes.
Am 01.08.1970 hatte der Bauherr gegenüber der Beklagten schriftlich anerkannt, dass
ihm die Baugenehmigung zur Errichtung einer Jagdhütte auf dem Flurstück 4/37 gemäß §
96 Abs. 4 LBO 1965 auf jederzeitigen Widerruf erteilt wird, weil das Bauwerk dazu
bestimmt sei, der Jagdhege und Jagdpflege für die Jagdpachtzeit zu dienen. Der Widerruf
könne nach Ablauf des Jagdpachtvertrages ausgesprochen werden. Er verpflichtete sich,
die bauliche Anlage nach Widerruf der Genehmigung ohne Entschädigung zu beseitigen und
einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen.
Mit (weiterem) Bauschein vom 01.03.1972 erhielt Herr W. die Baugenehmigung zur
Erstellung einer Ölfeuerungsanlage und Lagerung von 5.000 Liter Heizöl.
Der Jagdpachtvertrag mit Herrn W. lief am 31.03.1996 aus. In der Folgezeit wurde die
Jagdhütte von den nachfolgenden Jagdpächtern genutzt. Aufgrund von persönlichen
Differenzen versagte die Klägerin dem aktuellen Jagdpächter etwa seit Juli 2006 die
Nutzung der Jagdhütte.
In einem Schreiben vom 05.07.2006 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, das Haus
werde seit 1996 nicht mehr als Jagdhütte genutzt. Das Haus sei an das öffentliche Strom-
und Wassernetz angeschlossen, habe einen Festnetzanschluss der Telekom und eine
Ölzentralheizung, die jährlich vom Schornsteinfeger überprüft werde. Sie habe das Haus im
Jahre 1998 übernommen und es anschließend komplett saniert. Der Keller, in dem Wasser
gewesen sei, sei trocken gelegt worden. Das undichte Dach sei durch ein neues Dach
ersetzt worden. Die von Mäusen angefressene Elektrik sei erneuert worden. Auch die
Wasserleitungen hätten teilweise erneuert werden müssen. Einschließlich der Überholung
der Heizung habe der Kostenaufwand rund 100.000 EUR betragen.
Mit Bauantrag vom 21.03.2007 beantragte die Klägerin beim Beklagten die Erteilung einer
Baugenehmigung zur „Umnutzung einer Jagdhütte zu einer Forsthütte mit Gerätelager und
Aufenthaltsraum für Betriebsangehörige“. Ausweislich der eingereichten Bauvorlagen
befindet sich das Bauwerk auf der Parzelle 4/39 grenzständig zur Parzelle 4/37 und ca. 75
m tiefer in Richtung Nordwesten im Gelände. Im Untergeschoss sind im Plan ein
Heizungsraum (10,08 qm), ein Gerätelager 1 (36,02 qm) und ein Gerätelager 2 (17,72
qm) eingezeichnet, im Obergeschoss ein Flur (4,89 qm), Bad/Wc (3,4 qm), Küche/Essen
(9,64 qm), Schlafen (23,98 qm) sowie ein „begehbares Flachdach“ mit rundum
Terrassenbrüstung. Die frühere Loggia wurde dem Raum Küche/Essen zugeschlagen.
Die Beschreibung des forstwirtschaftlichen Betriebs des Agrarunternehmens der Klägerin
und ihres Ehemannes lautet:
1. Vorbemerkung: Mit steigenden Energiepreisen wächst die Scheit-
und Kaminholznachfrage stetig. Regional werden bereits erste
Verknappungen beobachtet. Außerdem steigen in jüngster Zeit auch
die Verkaufspreise. Das Agrarunternehmen A. bewirtschaftet 198 ha
Fläche im Bereich A-Stadt. Hiervon sind 1,65 ha Wald.
ist Eigentümerin von 12,88 ha Agrar- und Forstfläche in der
Gemeinde L. Hiervon sind 6,9 ha Forstfläche und 3,5 ha
Aufforstungsfläche. Die Eheleute … werden den Waldbesitz einer
wirtschaftlichen Nutzung zuführen. Der Waldbestand besteht fast
ausschließlich aus Laubholz mit geringen Anteilen an Wertholz. Es
besteht ein erheblicher Pflegestau. In den nächsten Jahren werden
nachbenannte Mengen entnommen und als Kaminholz vermarktet.
2. In der Betriebsphase 2007 bis 2015 wird eine intensive
Durchforstung der L. Flächen vorgenommen werden mit einer
jährlichen Entnahme von durchschnittlich 30 Raummeter pro Jahr und
Hektar. In dieser Zeit werden zudem die Aufforstungspflanzungen
(schnell wachsende Hölzer) auf 3,5 ha ausgeführt. Die Arbeiten
werden motormanuell mit betriebseigenen Arbeitskräften sowie bei
Bedarf mit Aushilfskräften vorgenommen. Der Zeitbedarf für Ernte-
und Rückearbeiten beläuft sich auf 1,25 Ak/h Raummeter, insgesamt
für die Ernte 262,5 Ak/h. Für die 210 Ernteraummeter fallen zudem
vor Ort weitere 140,70 Ak/h für das Spalten an. Das Fertigstellen
des Kaminholzes wird auf der Betriebsstätte in E. erfolgen. Ferner
fallen für den Forstbetrieb geschätzt jährlich 250 Stunden für
Pflanzungen, Jungholzpflege und Nebenarbeiten an. Insgesamt ist in
S. ein Arbeitseinsatz von gerundet 650 Ak/h zu bringen. Ausgehend
von einem Zweimannteam, welches die Arbeiten ausführen wird, gibt
dies ca. 50 Arbeitstage im S. Wald. Diese Arbeiten sollen in
Arbeitsblöcken stattfinden mit dem Schwerpunkt im Winterhalbjahr.
Die vorhandene Jagdhütte soll als Forsthütte dienen. Hier stehen
ausreichend Lager- und Geräteraum zur Verfügung sowie ein
Aufenthaltsraum mit Schlafgelegenheit, Küche und
Sanitäreinrichtung.
3. Die Ernte wird im Raum A-Stadt vermarktet. Ausgehend von einer
Verkaufsmenge von 200 Raummetern Kaminholz und einem
durchschnittlichen Preis von 100 EUR/Raummeter wird ein
Jahresumsatz von 20.000 EUR erzielt. Nach Abschluss der
Durchforstung werden die Erntemengen je Hektar Altbestand
reduziert und die Aufforstungsflächen und die Saarbrücker
Waldflächen in die Ernte einbezogen, sodass eine Versorgung mit
200 Raummetern Ernteholz aus eigenem Wald sichergestellt ist. Der
örtlich zuständige Förster weist zudem auf den erheblichen
Durchforstungsbedarf von S. Nachbarflächen (Privatwald) hin, welche
dem Betrieb … als Option zur Steigerung der Erntemenge zur
Verfügung stehen können.
4. Nach Abzug der jährlichen Kosten für die Ernte (Abschreibung
Motorsägen, Spalter und Kreissäge, Kleinteilen, Treib- und
Schmierstoffe, Jungpflanzen, Versicherung und ggf. Fremdlöhnen) ist
ein Deckungsbeitrag von über 10.000 EUR zu erzielen. Die
Kostenstruktur ist für den Betrieb … zudem aufgrund des Einsatzes
vorhandener landwirtschaftlicher Maschinen und Geräte als sehr
günstig einzustufen.
Die beigeladene Gemeinde versagte unter dem 20.09.2007 das Einvernehmen für die
Nutzungsänderung.
Mit Bescheid vom 26.10.2007 lehnte der Beklagte den Antrag auf Erteilung der
Baugenehmigung zur Nutzungsänderung ab, widerrief die auf Widerruf erteilte
Baugenehmigung vom 25.09.1970 und behielt sich eine Entscheidung über das weitere
Schicksal des Gebäudes ausdrücklich vor.
Zur Begründung führte der Beklagte aus, das Grundstück liege im Außenbereich, sodass
sich die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 35 BauGB richte. Zulässig
nach dessen Absatz 1 seien nur die dort genannten privilegierten Vorhaben. Das zur
Genehmigung gestellte Vorhaben müsse, um § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zu erfüllen, einem
land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen und dürfe nur einen untergeordneten Teil der
Betriebsfläche einnehmen. Das Wesen eines solchen „Betriebes“ bestehe in der
Zusammenfassung der Produktionsfaktoren Betriebsmittel, menschliche Arbeit und
Bodennutzung zu einer organisatorischen Einheit, die vom Betriebsleiter plangemäß
eingesetzt werde. Abgesehen davon, dass eine forstwirtschaftliche Nutzung durch die
Klägerin bisher nicht stattgefunden habe und bisher auch nicht geplant gewesen sei, weil
bisher allein von einer Brennholzgewinnung für den Eigenbedarf die Rede gewesen sei,
reiche ein Waldbesitz von etwas mehr als 10 ha für einen forstwirtschaftlichen Betrieb
nicht aus. Der weitere Umstand, dass die Flächen nicht zusammenhingen, mache eine
organisierte Bewirtschaftung unwahrscheinlich. Jedenfalls „diene“ die Jagdhütte nicht dem
einmal unterstellten Betrieb, weil diese für die erforderliche Zwecke viel zu groß sei. Der
Begriff des „Dienens“ bezwecke die Verhinderung von Gebäuden, die in Wirklichkeit zur
Wochenendnutzung oder zum dauerhaften Wohnen im Außenbereich errichtet werden.
Genau das sei vorliegend der Fall. Die große, nach Süden ausgerichtete Dachterrasse
spreche eher für ein Ferienhaus als für einen forstwirtschaftlichen Zweckbau. Auch die
Ausstattung mit fließend Strom, Wasser, Telefon und Ölzentralheizung sei für eine
gelegentliche Unterkunft für Waldarbeiter nicht erforderlich. Die im Schreiben vom
05.07.2006 genannten voraussichtlichen Sanierungskosten von 100.000 EUR ließen sich
forstwirtschaftlich nicht amortisieren. Offenkundig werde der forstwirtschaftlich Zweck
vorgeschoben, um das Gebäude nach dem Widerruf der Genehmigung als Jagdhütte
behalten zu können.
Auch auf der Grundlage von § 35 Abs. 2 BauGB könne die Nutzungsänderung nicht
zugelassen werden, weil dem Vorhaben öffentliche Belange gemäß § 35 Abs. 3 BauGB
entgegenstünden. Denn das Grundstück befinde sich in einem förmlichen
Landschaftsschutzgebiet. (Verordnung vom 01.03.1952 – ABl. S. 602 ff.) Aufgrund der
Nähe zur Ortslage von S. sei zudem die Anmietung geeigneter Räumlichkeiten innerhalb
der Ortslage zumutbar. Schließlich scheitere eine Zulassung des Vorhabens am versagten
Einvernehmen der Gemeinde.
Die Baugenehmigung für die Jagdhütte sei gemäß den §§ 57 Abs. 2, 58 Abs. 1, 59 Abs. 1
und 73 Abs. 3 LBO zu widerrufen, weil die privilegierte Nutzung als Jagdhaus nicht mehr
erfolge.
Der am 05.03.2008 erhobene Widerspruch des Klägers gegen den an sie am 31.10.2007
mit eingeschriebenem Brief zur Post gegebenen Bescheid vom 26.10.2007 wurde mit
Widerspruchsbescheid aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 02.09.2008
zurückgewiesen: Der Widerruf der Baugenehmigung zur Errichtung der Jagdhütte sei
rechtmäßig und verletze die Klägerin nicht in ihren Rechten. Die Baugenehmigung sei
seinerzeit auf jederzeitigen Widerruf (§ 46 Abs. 2 Nr. 1 SVwVfG) erteilt worden, der
ausgeübt werden konnte, wenn der Jagdpachtvertrag ablaufe. Da somit der Widerruf nach
§ 49 Abs. 2 Nr. 1 SVwVfG grundsätzlich zulässig sei, habe er mit dem Ablauf des
Jagdpachtvertrages auch ausgeübt werden können. Dass der Widerruf nicht bereits zum
Ablauf des Jagdpachtvertrages am 31.03.1996, sondern erst im Jahre 2007 erfolgt sei, sei
rechtlich unerheblich; im Übrigen sei die Hütte bis etwa Juli 2006 von dem jeweiligen
Jagdpächter genutzt worden. Da die Hütte aber seit Juli 2006 nicht mehr zu Jagdzwecken
genutzt werde, seien keine Umstände ersichtlich, die dem Widerruf der Baugenehmigung
entgegen stünden. Das Widerrufsrecht des Beklagten sei auch nicht durch Zeitablauf
verwirkt. Zum einen habe der Beklagte vom Ablauf des Jagdpachtvertrages nichts gewusst,
zum anderen habe der Beklagte auch keinen Vertrauenstatbestand für die Klägerin in der
Form der (ausdrücklichen) Duldung der illegalen Anlage geschaffen. Auch dass die
Heizungsanlage im Jahre 1977 ohne Widerrufsvorbehalt genehmigt worden sei, führe zu
keiner anderen Beurteilung, weil die Heizungsanlage ohne die Jagdhütte nicht selbständig
nutzbar und damit funktionslos sei, was einen Widerrufsvorbehalt entbehrlich gemacht
habe.
Die Klägerin habe auch keinen Anspruch auf eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung
der Jagdhütte zu einer Forsthütte. Nach § 73 LBO 2004 sei die Baugenehmigung zu
erteilen, wenn das Vorhaben den öffentlich - rechtlichen Vorschriften entspreche, die in
diesem Verfahren zu prüfen seien. Im vorliegend anzuwendenden vereinfachten Verfahren
nach § 64 LBO sei das Bauplanungsrecht zu prüfen und danach sei das Vorhaben der
Klägerin nicht zulässig. Denn die Klägerin unterhalte keinen forstwirtschaftlichen Betrieb im
Verständnis von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Im Regelfall sei dafür die Bewirtschaftung einer
Fläche von ca. 100 ha Wald erforderlich. (BVerwG, Urteil vom 04.03.1983 – 4 C 69.79 -,
BRS 40 Nr. 71; Urteil vom 16.05.1991 – 4 C 2.89 -, BauR 1991, 567; Beschluss vom
01.04.1971 – 4 B 215.69 -, BRS 24 Nr. 60) Die Bewirtschaftung kleinerer Flächen erfüllt in
betrieb
Betrieb erfordere in diesem Verständnis die Errichtung von dem Betrieb dienenden
Baulichkeiten. Eine nicht zusammenhängende, über die gesamte Gemarkung S. verteilte
Fläche von ca. 12 ha begründe keinen forstwirtschaftlichen Betrieb und erfordere erst
recht kein Gebäude zur Unterbringung von Gerätschaften und zum Aufenthalt von
Waldarbeitern. Schließlich würde kein vernünftiger Forstwirt ein so aufwändiges Gebäude
zur Unterbringung von Gerätschaften und zum Aufenthalt von Waldarbeitern errichten. Der
Zulassung des Bauwerks auf der Grundlage von § 35 Abs. 2 BauGB stehe entgegen, dass
sich das Grundstück in einem förmlichen Landschaftsschutzgebiet befinde und die
natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtige. Dass das Gebäude bereits faktisch
vorhanden sei, ändere daran nichts.
Am 11.11.2008 hat die Klägerin bei Gericht Klage gegen den Ausgangsbescheid und den
ihren Bevollmächtigten am 13.10.2008 zugestellten Widerspruchsbescheid erhoben. Zu
deren Begründung macht sie geltend, die Jagdhütte sei im Jahre 1970 auf Widerruf
genehmigt worden, obwohl sie zu keinem Zeitpunkt im Sinne von § 35 Abs. 1 BauGB
privilegiert gewesen sei. Der Beklagte gehe zu Unrecht davon aus, dass das Gebäude eine
„illegale bauliche Anlage“ darstelle. Dass die Jagdhütte ausschließlich zu Jagdzwecken
genutzt worden sei, sei lebensfremd. Bis zum Jahre 2006 sei die Hütte vom jeweiligen
Jagdpächter wie genehmigt genutzt worden. Danach habe sie – die Klägerin – die Hütte
überhaupt nicht genutzt, vielmehr habe sie allein während der Renovierungsarbeiten nach
dem Rechten gesehen. Eine ungenutzte bauliche Anlage könne nicht durch Nichtnutzung
baurechtswidrig werden. Da der Widerruf bis zum Abschluss der aufwändigen
Renovierungsarbeiten nicht ausgeübt worden sei, könne sie sich insoweit auf
Vertrauensschutz berufen. Denn das Auslaufen des Jagdpachtvertrages habe den
Beklagten allein dazu berechtigt, die Baugenehmigung widerrufen zu „können“. Das ihm
insoweit zustehende Ermessen habe der Beklagte rechtswidrig ausgeübt, weil er das
schutzwürdige Interesse der Klägerin aufgrund ihrer vor dem Widerruf durchgeführten
umfangreichen Renovierungsarbeiten verkannt habe. Die Behauptung des Beklagten, er
habe vom Ende des Jagdpachtvertrages nichts gewusst, sei zu bezweifeln. Da aber ab dem
Jahre 2006 keine anderweitige Nutzung der Hütte stattgefunden habe, sei der Widerruf der
Baugenehmigung ermessensfehlerhaft.
Die beantragte Baugenehmigung zur Nutzungsänderung sei zu erteilen, weil das Bauwerk
formell und materiell rechtmäßig errichtet worden sei und nunmehr einer
forstwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden solle. Damit werde der Nutzungszweck nur
auf eine andere Rechtsgrundlage verschoben. Die Nutzungsänderung führe zu keinen
höheren Aufwendungen und zwar weder in das Gebäude noch in die Erschließung. Im
Gegenteil führe die neue Nutzung zu einem Weniger an Nutzung als die frühere. Denn
nunmehr sollen sich nur Forstarbeiter vorübergehend tagsüber dort aufhalten, um
Mahlzeiten einzunehmen und während der Pausen. Entgegen der Ansicht des Beklagten
seien für die Umnutzung eines bestehenden Bauwerks geringe Maßstäbe anzulegen als für
die Neuerrichtung einer forstwirtschaftlichen Aufenthalts- und Lagerstätte. Die äußere
Gestalt eines Bauwerks dürfe kein Kriterium sein, um ein „Dienen“ eines Gebäudes für
einen forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb in Abrede zu stellen. Einer
baurechtswidrigen Nutzung des Gebäudes könne zudem jederzeit durch den Erlass einer
Einstellungs- bzw. Untersagungsverfügung Einhalt geboten werden. Öffentliche Belange
würden durch die Nutzungsänderung nicht beeinträchtigt, da der Beklagte mit solchen
Einwänden ausgeschlossen sei, die bereits der Zulassung der Jagdhütte entgegen
gestanden hätten. Die geänderte Nutzung beeinträchtige die öffentlichen Belange jedenfalls
nicht mehr als die zuvor genehmigte Nutzung.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom
26.10.2007 und des Widerspruchsbescheids aufgrund der
mündlichen Verhandlung vom 09.10.2008 zu verpflichten,
ihr die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der
bestehenden Jagdhütte als Forsthütte mit Gerätelager und
Aufenthaltsraum für Betriebsangehörige gemäß ihrem
Antrag vom 21.03.2007 zu erteilen
und die Hinzuziehung des Bevollmächtigten im
Vorverfahren für notwendig zu erklären.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er verweist auf den Inhalt der dem Gericht vorgelegten Verwaltungsakten.
Die Beigeladene stellt keinen förmlichen Antrag.
Das Gericht hat die Örtlichkeit am 18.03.2009 in Augenschein genommen; wegen der
Einzelheiten wird auf das Protokoll der Ortsbesichtigung Bezug genommen. Im Nachhinein
hat der Beklagte Ausdrucke zur Lage des Gebäudes aus dem Programm Zora zu den
Gerichtsakten gereicht.
Die weiteren Einzelheiten des Sachverhalts ergeben sich aus dem Inhalt der Gerichtsakte
und der beigezogenen Verwaltungsunterlagen, der Gegenstand der mündlichen
Verhandlung war.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Widerruf der Baugenehmigung ist in der Gestalt des Widerspruchsbescheides
rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Sie hat auch keinen Anspruch
auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung zur Umnutzung der Jagdhütte.
1. Der Widerruf der dem damaligen Jagdpächter mit Bauschein vom 25.09.1970 erteilten
Baugenehmigung zur Errichtung einer Jagdhütte auf dem Grundstück in der Gemarkung S.,
Flur …, Flurstück 4/37, ist jedenfalls im Ergebnis rechtmäßig.
An sich hätte es des Widerrufs nicht bedurft, weil die Baugenehmigung wegen
Nichtgebrauchs bereits im Jahre 1972 erloschen ist. Nach der seinerzeit geltenden
gesetzlichen Regelung des § 99 Abs. 1 LBO 1965 erlosch die Baugenehmigung, wenn
innerhalb von zwei Jahren nach ihrer Zustellung mit der Ausführung des Vorhabens nicht
ernsthaft begonnen oder die Bauausführung ein Jahr unterbrochen wurde. Diese
Voraussetzungen liegen für die Baugenehmigung vom 25.09.1970 vor. Maßgebend für
diese Beurteilung ist allein das Vorhaben in seiner durch die behördliche
Genehmigungsentscheidung zugelassenen Form. Abweichende Ausführungen durch den
Genehmigungsempfänger spielen insoweit selbst dann keine Rolle, wenn die
Genehmigungsbehörde und der Bauherr einverständlich eine von den wahren Bau- und
Nutzungsabsichten abweichende Bezeichnung und Darstellung des Vorhabens oder seiner
Benutzung in Bauvorlagen und Bauschein vornehmen. (OVG des Saarlandes, Beschluss
vom 15.01.2009 – 2 B 376/08 -)
Seinerzeit wurde dem damaligen Jagdpächter eine Jagdhütte auf dem Flurstück 4/37
genehmigt, die einen Grenzabstand von jeweils ca. 9 m zu den Nachbarflurstücken 123/4
und 4/39 und zum südöstlichen Flurstück 4/38 einen Grenzabstand an der Südwestecke
von ca. 11 m und an der Südostecke von ca. 15 m hat. Dieses Bauwerk ist nicht errichtet
worden. Stattdessen wurde ein anderes Bauwerk etwas mehr als 60 m weiter in Richtung
Nordwesten und ca. 16 – 19 m weiter in Richtung Südwesten errichtet, das sich auch nicht
dort befindet, wo es in den Bauantragsunterlagen der Klägerin (vollständig und
grenzständig zum Flurstück 4/37) auf dem Flurstück 4/39 eingezeichnet ist. Auch dort
steht das Bauwerk nicht auf, wie der vom Beklagten zu den Gerichtsakten gereichte
Ausdruck aus dem Programm „Zora“ belegt, der den Standort des Gebäudes zu etwa drei
Ausdruck aus dem Programm „Zora“ belegt, der den Standort des Gebäudes zu etwa drei
Viertel auf dem Flurstück 4/39 und im Übrigen auf dem Flurstück 4/37 darstellt.
Allerdings sind auch der Widerruf bzw. die Rücknahme einer erloschenen Baugenehmigung
rechtlich zulässig, insbesondere, wenn sich der Eigentümer – wie vorliegend – auf
Bestandsschutz für das Bauwerk aufgrund der Baugenehmigung beruft.
Dass die Baugenehmigung vom 25.09.1970 aufgrund der „Anerkennung der
Baugenehmigung auf Widerruf“ durch den seinerzeitigen Bauherrn vom 01.08.1970 unter
dem Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs (§ 36 Abs. 2 Nr. 3 SVwVfG) erteilt wurde, stellt
inzwischen auch die Klägerin nicht mehr in Abrede. In der Erklärung heißt es, dass der
Bauherr anerkennt, dass ihm „die Baugenehmigung auf jederzeitigen Widerruf erteilt wird,
weil das Bauwerk dazu bestimmt ist, der Jagdhege und Jagdpflege für die Dauer der
Jagdpachtzeit zu dienen. Der Widerruf kann ausgesprochen werden, wenn der
Jagdpachtvertrag abgelaufen ist.“ Der Bauherr verpflichtete sich, „nach Widerruf der
Genehmigung die bauliche Anlage gem. § 96 (4) LBO ohne Entschädigung zu beseitigen
und einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen.“
Dasselbe gilt für das Vorliegen der Voraussetzungen für die Ausübung des vorbehaltenen
Widerrufsrechts, hier das Ende des Jagdpachtverhältnisses des früheren
Bauscheinsinhabers.
Nach § 49 Abs. 2 Nr. 1 SVwVfG darf ein rechtmäßiger begünstigender Verwaltungsakt,
auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die
Zukunft nur widerrufen werden, wenn der Widerruf durch Rechtsvorschrift zugelassen oder
im Verwaltungsakt vorbehalten ist.
Diese Regelung findet, weil sie mit ganz wenigen Einschränkungen Ausdruck allgemeiner
Rechtsgedanken ist, nach ganz herrschender Ansicht auch in den Fällen Anwendung, in
denen der Verwaltungsakt rechtswidrig ist. (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 9. Aufl., § 49
Rdnr. 12 ff.) Deshalb spielt es im Ergebnis keine entscheidende Rolle, ob die Erteilung der
Baugenehmigung im Jahre 1970 objektiv rechtmäßig war. In diesem Zusammenhang sei
allerdings erwähnt, dass Jagdhütten grundsätzlich zu den nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB im
Außenbereich privilegierten Vorhaben gehören können. (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom
19.03.2008 – 1 LA 84/07 -, NuR 2008, 866 mit Nachweisen)
Entgegen der Einschätzung der Klägerin hat die Nichtausübung des Widerrufsrechts seit
dem Ende des Jagdpachtverhältnisses am 31.03.1996 für die Klägerin kein
schützenswertes
Widerrufsrecht auch in der Zukunft nicht ausüben.
Das bloße Nichteinschreiten der Behörde gegen eine ihr bekannte illegale bauliche Anlage
begründet auch dann keine schützenswerte Vertrauensposition, wenn dies über einen
längeren Zeitraum erfolgte. Nach gesicherter Rechtsprechung des OVG des Saarlandes
unterliegt die Pflicht der Bauaufsichtsbehörde zur Wahrung und Wiederherstellung
rechtmäßiger Zustände nicht der Verwirkung. Eine gegenüber einem Beseitigungsverlangen
der Behörde schutzwürdige Vertrauensposition wird für den Bauherrn erst dadurch erlangt,
dass ihm in dem hierfür vorgesehenen bauaufsichtlichbehördlichen Zulassungsverfahren
eine (im Ablehnungsfalle ggf. auch gerichtlich zu erstreitende) positive Entscheidung der
Bauaufsichtsbehörde über die Zulässigkeit seines Vorhabens in der gesetzlich
vorgeschriebenen (Schrift-)Form (§ 77 Abs. 1 LBO 1996) erteilt wird. (OVG des
Saarlandes, Beschlüsse vom 28.05.2001 - 2 Q 18-20/01 - unter Hinweis auf den
Beschluss vom 28.04.1989 - 2 R 390/86 -, das Urteil vom 29.08.2000 - 2 R 7/99 - und
den Beschluss vom 14.07.2000 - 2 R 6/00 -) Das gilt ohne weiteres auch bzw. erst recht
im Falle der Ausübung eines vorbehaltenen Widerrufs. Dass eine Baugenehmigung für
andere Zwecke als für die der Jagdausübung erteilt wurde, steht vorliegend nicht im Raum.
Auch die Ausübung des Ermessens der Beklagten, die Baugenehmigung zu widerrufen,
begegnet keinen rechtlichen Bedenken.
Nach der ständigen Rechtsprechung des OVG des Saarlandes setzt die Ordnungsmäßigkeit
der Ermessensbetätigung in den Fällen des Erlasses einer Beseitigungsanordnung gemäß §
82 Abs. 1 LBO 2004 (= § 88 Abs. 1 LBO 1996 = § 104 Abs. 1 Satz 1 LBO 1974) im
Normalfall nicht mehr als die Feststellung der formellen und materiellen Illegalität der
betreffenden Anlage voraus. Der Hinweis hierauf genügt dem Begründungserfordernis des
§ 39 Abs. 1 SVwVfG. Bei der Entscheidung, ob gegen einen baurechtswidrigen Zustand
vorgegangen werden soll, stehen sich nämlich nicht in dem Sinne ein "Für und Wider"
gegenüber, dass es der zuständigen Behörde ohne gesetzliche Vorgabe freigestellt wäre,
zwischen dem Einschreiten und dem Nichteinschreiten zu wählen. Vielmehr geht es
lediglich darum, die Bauaufsicht in die Lage zu versetzen, "von dem an sich aus der Natur
der Sache gerechtfertigten, ja gebotenen Einschreiten (ausnahmsweise) absehen zu
dürfen, wenn sie dies für nach den konkreten Umständen opportun hält". (BVerwG,
Beschluss vom 20.08.1980 - 4 B 67.80 -, BRS 36 Nr. 93; OVG des Saarlandes, Urteil vom
12.12.1986 - 2 R 144/86 -, S. 11 ff.; Beschluss vom 27.08.1999 - 2 Q 17/99 -, S. 6 ff.)
Sie braucht daher im Regelfall bei einem Einschreiten gegen einen baurechtswidrigen
Zustand keine weiteren Ermessenserwägungen anzustellen oder zu verlautbaren; etwas
anderes gilt demgemäß nur dann, wenn besondere Umstände des jeweiligen konkreten
Sachverhaltes gegeben sind, die es rechtfertigen könnten, ganz ausnahmsweise auf ein
Vorgehen zu verzichten. Nur dann besteht auch eine Notwendigkeit, zusätzliche
Erwägungen des "Für und Wider" eines Einschreitens oder hinsichtlich des Zeitpunktes des
Tätigwerdens anzustellen und in der behördlichen Entscheidung zum Ausdruck zu bringen.
(BVerwG, Beschluss vom 20.08.1980 - 4 B 67.80 -, BRS 36 Nr. 93; OVG des Saarlandes,
Urteil vom 12.12.1986 - 2 R 144/86 -, S. 11 ff.; Beschluss vom 27.08.1999 - 2 Q 17/99 -
, S. 6 ff. unter Hinweis auf die Urteile vom 25.02.1992 - 2 R 78/89 -, BRS 54 Nr. 207, und
vom 09.08.1985 - 2 R 91/84 -, SKZ 1986, 116 Ls. Nr. 22; Urteil vom 18.06.2002 - 2 R
9/01 -, S. 14)
Diese Rechtsprechung ist auf den Fall der Ausübung eines vorbehaltenen Widerrufs in
vollem Umfang übertragbar.
Ein solcher Ausnahmefall liegt ersichtlich nicht vor. Auf Bestandsschutz kann sich die
Klägerin nicht berufen, weil die Baugenehmigung von Anfang an an das Bestehen des
Jagdpachtverhältnisses geknüpft und mit der Verpflichtung verbunden war, die Jagdhütte
nach Ablauf der Jagdpacht entschädigungslos zu beseitigen. Eine solcher
Genehmigungsinhalt ist per se ungeeignet, einen Bestandsschutz für die Zeit nach dem
Ablauf des Jagdpachtverhältnisses zu begründen.
Keine Bedeutung kommt dem Umstand zu, dass der Widerruf zwischen dem 01.04.1996
und dem 26.10.2007 nicht ausgeübt wurde, weil bloßer Zeitablauf – wie ausgeführt –
allenfalls rechtlich ungeschützte Hoffnungen, aber kein schutzwürdiges Vertrauen
begründet.
Damit hat der Beklagte die (erloschene) Baugenehmigung vom 25.09.1970 rechtmäßig
widerrufen.
2. Keinen rechtlichen Bedenken begegnet auch die Entscheidung des Beklagten, den
Antrag der Klägerin auf Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der
bestehenden Jagdhütte als Forsthütte mit Gerätelager und Aufenthaltsraum für
Betriebsangehörige gemäß dem Antrag der Klägerin vom 21.03.2007 abzulehnen. Die
Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung dieser Genehmigung.
Rechtsgrundlage für die Erteilung einer Baugenehmigung ist § 73 Abs. 1 Satz 1 LBO.
Danach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-
rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind.
Für die Nutzungsänderung der ehemaligen Jagdhütte bedarf die Klägerin einer
Baugenehmigung. Nach § 60 Abs. 1 LBO bedürfen die Errichtung, die Änderung und
Nutzungsänderung von Anlagen der Baugenehmigung, soweit – was vorliegend offenkundig
ist - in den §§ 61 bis 63 und 77 nichts anderes bestimmt ist.
Entgegen der Einschätzung der Klägerin führt der von ihr ins Feld geführte Umstand, dass
einst eine widerrufliche Genehmigung für eine (wochenendhausähnliche) Jagdhütte erteilt
wurde und sie dieses Objekt nunmehr nach umfangreichen Renovierungsarbeiten als
(wochenendhausähnliche) Hütte für einen noch zu gründenden forstwirtschaftlichen
Nebenerwerbsbetrieb nutzen will, nicht zum Wegfall der Genehmigungspflicht.
Nach der Rechtsprechung verliert ein Vorhaben als Ganzes seine Identität, wenn die
Funktion eines Gebäudes geändert wird. (BVerwG, Beschluss vom 14.07.1975 - 4 B 4.75
-, Buchholz 406.11, § 35 BauGB Nr. 121 = BVerwGE 47, 185 (187 f); OVG des
Saarlandes, Beschluss vom 24.04.1989 - 2 R 367/86 -) Demzufolge ist Gegenstand der
erneuten Beurteilung nicht allein die Nutzungsänderung als solche, sondern die gesamte
bauliche Anlage in ihrer geänderten Funktion.
Es bedarf insoweit keiner vertieften Ausführungen, dass der Wechsel des Nutzungszwecks
eines Bauwerks von einem nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB („das wegen seiner besonderen
Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll“) zu einem mutmaßlich
nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB („das einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient,
…“) privilegierten Zweck eine Nutzungsänderung im Verständnis von § 60 Abs. 1 LBO ist.
Die Baugenehmigung wäre vorliegend gemäß § 64 Abs. 1 LBO im vereinfachten
Baugenehmigungsverfahren zu erteilen, weil es um die Nutzung eines Gebäudes mit einer
Gesamthöhe von nicht mehr als 7 m geht, das im Verständnis von § 2 Abs. 3 Nr. 1 LBO
unter die Gebäudeklassen 1 bis 3 fällt.
Im vereinfachten Genehmigungsverfahren prüft die nach § 59 Abs. 1 LBO zuständige
untere Bauaufsichtsbehörde nach § 64 Abs. 2 LBO die Zulässigkeit des Vorhabens nach
den Vorschriften des Baugesetzbuches. (und – was vorliegend nicht einschlägig ist - den
sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften außerhalb des Bauordnungsrechts,
ausgenommen die Anforderungen nach der Arbeitsstättenverordnung vom 20. März 1975
(BGBl. I S. 729), zuletzt geändert durch Artikel 281 der Verordnung vom 25. November
2003 (BGBl. I S. 2304), in der jeweils geltenden Fassung und die Anforderungen nach der
Energiesparverordnung vom 16. November 2001 (BGBl. I S. 3085), geändert durch Art.
296 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2304), in der jeweils geltenden
Fassung, sowie beantragte Abweichungen.)
Zutreffend ist zunächst der rechtliche Ausgangspunkt des Beklagten, dass sich das zu
nutzende Bauwerk im Außenbereich befindet und deshalb dort bauplanungsrechtlich nach §
35 BauGB materiell-rechtlich grundsätzlich nur zulässig ist, wenn es einem privilegierten
Vorhaben dient. Der Standort im Außenbereich ist nicht im Streit. Die Lage in der freien
Feldmark (hier: mitten im Wald) wurde durch den bei der Ortsbesichtigung gewonnenen
Eindruck bestätigt.
Nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist ein Vorhaben im Außenbereich zulässig, wenn öffentliche
Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und es einem
land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der
Betriebsfläche einnimmt. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.
Betrieb
organisatorische Einheit mit
entsprechenden Betriebsmitteln und menschlichem Arbeitseinsatz sowie eine
Dauerhaftigkeit der Betriebsausübung
50)
Es ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts seit langem geklärt, dass ein
durch eine spezifisch betriebliche
Organisation gekennzeichnet
und dass es sich um ein auf Dauer gedachtes und auf Dauer lebensfähiges Unternehmen
gerade nicht auf die
individuellen Verhältnisse des derzeitigen Inhabers
dessen Aufgabe eine Weiterführung des Betriebs nicht erwartet werden kann. (BVerwG,
Beschluss vom 09.12.1993 - 4 B 196.93 , BRS 55 Nr. 79) Die Dauer und Nachhaltigkeit
des Betriebes setzt bei Nebenerwerbsbetrieben zudem als wichtiges Indiz die
Gewinnerzielung in Abgrenzung zur bloßen Liebhaberei voraus, d.h. ein Nebenerwerb muss
dem Betriebsinhaber einen Beitrag zum Lebensunterhalt geben. (BVerwG, Beschluss vom
20.01.1981 - 4 B 167.80 -, BRS 38 Nr. 85) Fehlt es an der Erwirtschaftung eines
Gewinns, können andere Indizien für die Nachhaltigkeit sprechen. Als Faustregel gilt dabei:
Je kleiner die landwirtschaftliche Nutzfläche, je geringer der Kapitaleinsatz und je geringer
die Zahl der Tiere und Menschen ist, umso stärkere Bedeutung kommt dem Indiz der
Gewinnerzielung zu. (BVerwG, Urteil vom 11.04.1986 - 4 C 67.82 -, BRS 46 Nr. 75) Denn
Bauanträge für Nebenerwerbsstellen sind in erhöhtem Maße dafür anfällig, dass ein
Bauherr Ackerbau, Wiesen- oder Weidewirtschaft mehr oder weniger vorschiebt, um unter
dem Deckmantel des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB im Außenbereich Gebäude zu errichten
oder um einen Tatbestand zu schaffen, der eine nach § 35 Abs. 4 BauGB begünstigte
Umnutzung des Betriebsgebäudes zu nichtprivilegierten Zwecken ermöglicht. (BVerwG,
Urteil vom 16.12.2004 – 4 C 7.04 -, bei juris)
Auch Forstwirtschaft ist an eine bestimmte Form der Bodenbewirtschaftung und
Bodennutzung geknüpft. Die Bewirtschaftung erstreckt sich darauf, Wald im Rahmen der
gesetzlichen Zweckbestimmung (vgl. § 1 BWaldG) unter Berücksichtigung seiner Schutz-
und Erholungsfunktion zu pflegen, zu nutzen und für die Wiederaufforstung
kahlgeschlagener oder verlichteter Flächen zu sorgen. Damit § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
tatbestandlich eingreift, muss hinzukommen, dass die forstwirtschaftliche Bodennutzung in
betrieblich organisierter Form planmäßig und eigenverantwortlich ausgeübt wird. (BVerwG,
Beschluss vom 19.02.1996 - 4 B 20.96 -, BRS 58 Nr. 89 unter Hinweis auf die Urteile vom
13.01.1967 - 4 C 47.65 -, BRS 18 Nr. 32; vom 16.05.1991 - 4 C 2.89 -, Buchholz 406.11
§ 35 BauGB Nr. 272 = BRS 52 Nr. 70; vom 04.03.1983 - 4 C 69.79 -, Buchholz 406.11 §
35 BauGB Nr. 198 = BRS 40 Nr. 71; vom 13.12.1984 - 4 C
22.73 -; vom 19.04.1985 - 4 C 54.82 -, BRS 44 Nr. 82, und vom 11.04.1986 - 4 C 67.82
-, Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 115, 226 und 234)
Eine Fläche von wenigen Hektar Wald bedarf - abgesehen von jährlichen Kontrollarbeiten,
die in wenigen Tagen durchgeführt werden können - keiner besonderen Pflege, so dass in
solchen Fällen von einem dauernden, auf Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und
organisierten Einsatz von Kapital und Arbeitskraft in einem wirtschaftlich bedeutsamen
Umfang keine Rede sein kann. (BVerwG, Beschluss vom 01.04.1971 - IV B 215.69 -, BRS
24 Nr. 60) Dort fallen im Abstand von Jahrzehnten lediglich Durchforstungs- oder
Einschlagsarbeiten an.
Für das Bestehen eines solchen forstwirtschaftlichen Betriebs ist derjenige, der sich auf
diesen Privilegierungstatbestand beruft, darlegungs- und beweispflichtig.
unterhält
Ob die Absicht, zukünftig Forstwirtschaft zu betreiben, um das Gebäude behalten zu
können, die Anforderungen an einen zukünftigen forstwirtschaftlichen Betriebes erfüllt,
erscheint mehr als zweifelhaft, bedarf aber keiner abschließenden Entscheidung. Das
Bundesverwaltungsgericht hat etwa im Urteil vom 04.03.1983 die Bewirtschaftung von
100 ha Wald – je nach der Verkehrsauffassung und den konkreten Umständen des
Einzelfalls – einem forstwirtschaftlichen Voll- oder zumindest Nebenerwerbsbetrieb
zugänglich erachtet, (BVerwG; Urteil vom 04.03.1983 – 4 C 69.79 -, BRS 40 Nr. 71)
während die Klägerin ausweislich ihrer Betriebsbeschreibung im Bereich der Gemeinde L.
nur 6,9 ha Forstfläche und 3,5 ha Aufforstungsfläche besitzt. Weiter ist zu berücksichtigen,
dass gegen das Bestehen eines Betriebs spricht, dass dieser selbst über keine
entsprechenden Betriebsmittel verfügt und dass die Grundstücke nicht zusammenhängend
sind, sodass davon auszugehen ist, dass der Betriebs so auf die individuellen Verhältnisse
der Inhaber zugeschnitten ist, dass nach deren Aufgabe eine Weiterführung als „Betrieb“
nicht erwartet werden kann.
Auch die Wirtschaftlichkeitsrechnung spricht in jeder Hinsicht gegen die Annahme eines
forstwirtschaftlichen „Betriebs“. Ein Raummeterpreis von 100 EUR/Raummeter ist selbst
bei mehrjährig abgelagertem reinen Buchenholz ofenfertig gespalten im Saarland derzeit
nicht zu erzielen. So wird – wie in der mündlichen Verhandlung erörtert – ausweislich einer
hiesigen lokalen Zeitung, des „Wochenspiegel“ von Holzfachbetrieben für abgelagertes
Buchenholz in Kaminlänge (33 cm) 70 EUR/rm, kaminfertig gespalten 80 EUR/rm, in
Ofenlänge (25 cm) 75 EUR/rm, ofenfertig gespalten 87 EUR/rm, für abgelagertes
Eichenholz 5 EUR/rm weniger verlangt, bei Lieferung ab 3 rm frei Haus bis 20 km
Entfernung. Hochwälder Brennholz wird im Internet wie folgt angeboten: Buche frisch: 55
EUR/rm, lufttrocken: 64 EUR/rm, kammergetrocknet: 68 EUR/rm, Birke jeweils 6 EUR/rm
billiger und Fichte noch einmal 10 EUR/rm billiger und alle Preise inklusive Umsatzsteuer.
Geht man deshalb von einem Raummeterverkaufspreis von 50 – 60 EUR aus, bleibt kein
nennenswerter Ertrag übrig und das, obwohl dieser Betrieb selbst keine
landwirtschaftlichen Maschinen und Geräte besitzt.
Die ehemalige, für rund 100.000 Euro renovierte Jagdhütte würde aber auch im Falle des
Bestehens eines forstwirtschaftlichen Betriebs diesem Betrieb nicht im Verständnis von §
35 BauGB dienen.
Damit ein Gebäude einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb im
dient
Vorhabens zu dem Betrieb erforderlich. Die Zweckbestimmung des Vorhabens
durch den Betrieb, die Prägung durch den Betrieb und die Beachtung des
Gebots größtmöglicher Schonung des Außenbereichs sind dabei von
entscheidender Bedeutung. (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 35 Rz. 50) Der
Begriff des Dienens verlangt mehr als nur, dass das Vorhaben für den Betrieb
förderlich, jedoch nicht, dass es für den Betrieb notwendig oder unentbehrlich
ist, etwa um die Fortführung des Betriebs zu sichern. (BVerwG, Urteile vom
03.11.1972 – 4 C 9.70 -, BVerwGE 41, 138; vom 16.05.1991 – 4 C 2.89 -,
DÖV 1992, 73) Ein Vorhaben dient einem privilegierten Betrieb nur dann, wenn
a) ein vernünftiger Landwirt - auch und gerade unter Berücksichtigung
größtmöglicher Schonung des Außenbereichs - dieses Vorhaben mit etwa
gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und
Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde und b) das
Vorhaben durch diese Zuordnung zu dem konkreten Betrieb auch äußerlich
erkennbar geprägt wird. (BVerwG, Urteil vom 16.05.1991 - 4 C 2.89 -, DÖV
1992, 73 = DVBl 1991, 1160 = NuR 1992, 79) Die Zweckbestimmung des
Vorhabens, einem Betrieb zu dienen, muss objektiv gegeben sein. Eine bloß
behauptete Zweckbestimmung des Vorhabens für einen Betrieb reicht nicht
aus. (BVerwG, Urteile vom 30.06.1964 – 1 C 80.62 -, BVerwGE 19, 75; vom
27.01.1967 – 4 C 41.65 -, BVerwGE 26, 121; vom 22.11.1985 – 4 C 71.82 -,
BRS 44 Nr. 76; vom 11.04.1986 – 4 C 67.82 -, BRS 46 Nr. 75; vom
16.05.1991 – 4 C 2.89 -, DÖV 1992, 73) Die Privilegierung ist somit bei
Vorhaben zu verneinen, die zwar objektiv geeignet wären, einem privilegierten
Betrieb zu dienen, die aber in Wirklichkeit nicht zu diesem Zweck benutzt
werden, sondern etwa ausschließlich oder hauptsächlich dazu bestimmt sind,
etwa im Außenbereich zu wohnen. (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger,
BauGB, § 35 Rdnr. 34 (Stand: April 2000))
Erfüllt ein Vorhaben von seiner Ausgestaltung nicht die in der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts entwickelte Kriterien des Dienens, so vermag ihm allein der
Umstand, dass es sich um ein vorhandenes (zu anderen als landwirtschaftlichen oder
gartenbaulichen Zwecken errichtetes beziehungsweise umgestaltetes) Bauwerk handelt,
bei Aufnahme einer land-, fortwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Nutzung keine
Privilegierung zu vermitteln. Es entspricht insoweit der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts, dass bei einer Nutzungsänderung eines vorhandenen
Baubestandes dieser mit der neuen Nutzung als Einheit der Beurteilung zugrunde zu legen
ist. (BVerwG, Urteile vom 28.10.1983 – 4 C 70.80 -, BRS 40 Nr. 93, und vom
11.11.1988 – 4 C 50.87 -, BRS 48 Nr. 58) Das bedeutet, dass das Vorhaben vorbehaltlich
einer Erfüllung der Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BauGB ebenso zu behandeln ist wie
die erstmalige Errichtung eines Vorhabens mit einer solchen Nutzung an dem betreffenden
Standort. (OVG des Saarlandes, Beschluss vom 25.09.2001 – 2 Q 23/01 -, S. 6 unter
Hinweis auf das eigene Urteil vom 28.03.1995 – 2 R 2/94 -)
Bauliche Anlagen zu Unterkunftszwecken für einen forstwirtschaftlichen Betrieb sind nur
dann privilegiert, wenn größere Flächen forstwirtschaftlich genutzt werden und den
ständigen Einsatz von Arbeitskräften erfordern. (BVerwG, Beschluss vom 01.04.1971 – IV
B 215.69 -, BRS 24 Nr. 60)
Bei Anlegung dieser Kriterien dient die ehemalige Jagdhütte weder aktuell noch nach der
Betriebsbeschreibung für das erst in der Zukunft noch zu errichtende Unternehmen keinem
forstwirtschaftlichen Betrieb, sondern allein der Freizeitnutzung als Wochenendhaus.
Ein vergleichbares Gebäude würde kein vernünftiger Forstwirt so errichten, damit sich darin
tagsüber vorübergehend Forstarbeiter aufhalten, um Mahlzeiten einzunehmen und Pause
zu machen. Zur Materialunterbringung bedarf es überhaupt keiner Baulichkeit, weil die
land- und forstwirtschaftlichen Gerätschaften ausweislich der Betriebsbeschreibung zum
Betrieb des Klägers in E. gehören und auch die Fertigstellung des Kaminholzes dort
erfolgen soll. Insoweit hat das Bundesverwaltungsgericht im Beschluss vom 01.04.1971
(a.a.O.) überzeugend und auf den vorliegenden Fall in jeder Hinsicht übertragbar
ausgeführt, das Berufungsgericht sei zu dem Ergebnis gelangt, „dass dem Unternehmen
des Klägers nach den Erfordernissen der Aufforstungsarbeiten allenfalls ein Geräteraum
funktional zugeordnet wäre und nicht das Bauwerk in seiner bisherigen Ausgestaltung, die
jederzeit ein Bewohnen zu Wochenendzwecken zulässt“.
Zur Einnahme von Mahlzeiten und für Pausen von Waldarbeitern, die sich nach der
Betriebsbeschreibung ca. 50 Arbeitstage im Jahr im S. Wald aufhalten, bedarf es keines mit
Zentralheizung versehenen, zweigeschossigen Luxusbauwerks mit einer Grundfläche von
80 + 48 = 124 qm einschließlich eines 24 qm großen Schlafraums. Darüber hinaus
handelt es sich bei dem als Gerätelager 2 bezeichneten Raum im Erd-/Untergeschoss
tatsächlich um ein wohnlich eingerichtetes Schlaf-/Kinderzimmer mit einer in den Plänen
ebenfalls nicht dargestellten aufwendigen Wendeltreppe vom/zum Obergeschoss. Dies
umso mehr, als nach Kenntnis des Gerichts heutzutage Forstbetriebe zur Holzgewinnung
vermehrt Holzerntemaschinen – sog. „Harvester“ oder „Skidder“ einsetzen, die selbst
größere Einschläge mit 1 Person Bedienungspersonal bis zum fertig abgelängten Rundholz
in einem Arbeitsgang aufarbeiten.
Kein vernünftiger Forstwirt würde bei einem kalkulierten Umsatz von 20.000 EUR, der
realistisch etwa die Hälfte betragen dürfte, und einem kalkulierten Ertrag von 10.000 EUR,
der realistisch bei 0 EUR liegen dürfte, in ein diesem Unternehmen dienendes Bauwerk
100.000 EUR investieren. Damit ist offenkundig, dass der seit mehr als zwei Jahren
angeblich angestrebte forstwirtschaftliche Zweck, mit dessen Aufnahme indes gleichwohl
noch nicht begonnen wurde, in jeder Hinsicht vorgeschoben ist und das
Baugenehmigungsverfahren allein dem nachvollziehbaren Zweck dient, das aufwändig
sanierte Wohnobjekt als solches behalten zu dürfen. Diesem fehlt es aber in jeder Hinsicht
an einer äußerlich erkennbaren Prägung durch einen forstwirtschaftlichen Betrieb.
Da das Vorhaben der Klägerin somit keinem nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegierten Zweck
dient, kommt dessen Zulassung nur auf der Grundlage von § 35 Abs. 2 BauGB ("Sonstige
Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung
öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und ihre Erschließung gesichert ist.") in Betracht.
Zutreffend haben indes der Beklagte und der Rechtsausschuss erkannt, dass das
Bauvorhaben der Klägerin den öffentlichen Belang des § 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB
beeinträchtigt, weil es sich in dem durch die Verordnung vom 01.03.1952 (ABl. S. 602)
festgesetzten förmlichen Landschaftsschutzgebiet befindet. Mit dessen § 1 Nr. 1 wurde
das Waldgebiet … förmlich unter Landschaftsschutz gestellt. Nach § 2 Nr. 2 a der
Verordnung ist im Bereich der Landschaftsschutzgebiete insbesondere die Errichtung von
Bauwerken aller Art verboten, auch von solchen, die einer baupolizeilichen Genehmigung
nicht bedürfen (z.B. Wochenendhäuser, Verkaufsbuden).
Zwar können nach § 6 der Verordnung von den Vorschriften im § 2 Ausnahmen in
besonderen Fällen zugelassen werden. Eine solche Befreiung nach § 34 Abs. 2 SNG setzt
jedoch voraus, dass die Durchführung der Vorschrift im Einzelfall entweder zu einer nicht
beabsichtigten Härte führen würde und die Abweichung mit den Belangen des
Naturschutzes und der Landschaftspflege zu vereinbaren ist oder zu einer nicht gewollten
Beeinträchtigung von Natur und Landschaft führen würde oder aber, dass überwiegende
Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern. Dass keine dieser
Voraussetzungen für bauliche Anlagen die der Freizeitgestaltung dienen, gegeben ist, ist
offenkundig und bedarf keiner weiteren Begründung.
Daher hat der Beklagte die begehrte Baugenehmigung zu Recht versagt, was zur Folge
hat, dass die Klage mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen ist.
Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht auf der Grundlage von
§ 162 Abs. 3 VwGO erstattungsfähig, weil die Beigeladene keinen förmlichen
Antrag gestellt hat und damit nicht auch das Risiko auf sich genommen hat, im
Falle des Unterliegens in der Sache an den Kosten des Verfahrens beteiligt zu
werden (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).
Bei dieser Kostengrundentscheidung bedarf es keines Ausspruchs über die
Notwendigkeit der Hinzuziehung des Bevollmächtigten im Vorverfahren (§ 162
Abs. 2 Satz 2 VwGO).
Die Berufung wird nicht gemäß § 124 a Abs. 1 VwGO zugelassen.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung
mit den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus den §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG. In den
Fällen der Erteilung einer nachträglichen Baugenehmigung entspricht es der ständigen
Rechtsprechung der saarländischen Verwaltungsgerichte die Bedeutung der Sache für den
Kläger im Sinne von § 52 Abs. 1 GKG – ebenso wie bei der Anfechtung von
Beseitigungsanordnungen – regelmäßig mit dem Wert der ins Werk gesetzten Bausubstanz
zu veranschlagen. (OVG des Saarlandes, Beschlüsse vom 06.11.2008 – 2 E 366/08 -, SKZ
2009, 133 Nr. 73, und vom 25.06.2001 – 2 Y 4/01 – unter Hinweis auf die Beschlüsse
vom 13.03.1995 – 2 Y 3/95 – und vom 17.08.1999 – 2 Y 8/99 -) Hierdurch wird dem
Umstand Rechnung getragen, dass das Klägerinteresse in derartigen Fallgestaltungen
wertmäßig nicht nur durch die Nutzungs- und Ertragsmöglichkeiten, sondern vor allem
dadurch bestimmt wird, die bereits getätigten Aufwendungen gegen einen Verlust durch
Maßnahmen bauaufsichtsbehördlichen Einschreitens zu sichern. Wird dadurch das Interesse
des Klägers, die bereits ausgeführte Anlage nicht beseitigen zu müssen, schon bei der
Bemessung des Streitwertes für die Klage auf Verpflichtung zur Erteilung der
nachträglichen Baugenehmigung für das umstrittene Vorhaben berücksichtigt, besteht kein
Grund, dieses Interesse nochmals streitwertmäßig zu veranschlagen, wenn der Kläger eine
zeitgleich mit der Versagung der Baugenehmigung ausgesprochene Anordnung der
Beseitigung der in Rede stehenden Anlage angreift. Für den Fall, dass der Kläger – wie
vorliegend – den Widerruf der Altgenehmigung anficht und zugleich die Baugenehmigung
zur Nutzungsänderung begehrt, kann zur Überzeugung der Kammer nichts anderes gelten.
Was die Höhe des Streitwertes anbelangt, geht die Kammer von dem Betrag von 100.000
Euro aus, den die Klägerin an Investitionen in das – nach ihren Angaben zu diesem
Zeitpunkt der Sache nach weitgehend abgängige - Bauwerk eingebracht hat.