Urteil des VG Minden, Az. 2 K 3787/95

VG Minden (1995, wohnung, kläger, geldleistung, genehmigung, mietvertrag, höhe, stelle, heizungsanlage, verwaltungsgericht)
Verwaltungsgericht Minden, 2 K 3787/95
Datum:
11.07.1996
Gericht:
Verwaltungsgericht Minden
Spruchkörper:
2. Kammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
2 K 3787/95
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
T a t b e s t a n d :
1
Der Kläger ist seit November 1990 Eigentümer des Mietwohnhauses B. L1.----straße 6
in C. . Mit Schreiben vom 29.11.1990 wies ihn die Beklagte (damals noch: Der
Oberstadtdirektor) darauf hin, daß das Haus aufgrund des Bewilligungsbescheides Nr.
92 vom 02.11.1960 mit öffentlichen Mitteln errichtet worden sei. Obwohl die Mittel
inzwischen zurückgezahlt worden seien, gälten die Wohnungen noch bis zum
31.12.1995 als öffentlich gefördert.
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Die 95,89 qm große Wohnung im III. Obergeschoß rechts wurde am 01.09.1993 frei. Mit
Leistungsbescheid vom 28.04.1994 setzte die Beklagte wegen des ungenehmigten
Leerstandes der Wohnung eine Geldleistung gem. § 25 Abs. 1 WoBindG in Höhe von
910,00 DM monatlich ab dem 01.12.1993 fest und forderte den Kläger auf, die Wohnung
bis zum 01.06.1994 wieder zu vermieten. Bei der Festsetzung der Geldleistung
berücksichtigte sie die Zeit vom 01.09.1993 bis zum 30.11.1993 als
Renovierungszeitraum. Auf den Widerspruch des Klägers, den er im wesentlichen damit
begründete, daß er in der Wohnung umfangreiche Sanierungs- und
Modernisierungsmaßnahmen veranlaßt habe, und auf seine Ankündigung, die
Wohnung zum 01.07.1994 wieder zu vermieten, reduzierte die Beklagte die festgesetzte
Geldleistung mit Bescheid vom 09.06.1994 auf die Hälfte. Der Kläger nahm seinen
Widerspruch zurück und beglich die Forderung. Bei einer Ortsbesichtigung am
01.06.1994 war festgestellt worden, daß in der Wohnung keine umfangreichen
Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, sondern lediglich einige
Elektroleitungen unter Putz verlegt und kleinere Reparaturen (z.B. Anbringen neuer
Wasserhähne) vorgenommen worden waren.
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In der Folgezeit benannte die Beklagte auf Wunsch des Klägers mehrfach mögliche
Mieter für die Wohnung. Ein Mietvertrag kam aber nicht zustande, unter anderem
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deshalb, weil es den interessierten Parteien nicht gelang, einen Gesprächstermin mit
dem Kläger zu bekommen.
Auf die Anhörung zur beabsichtigten erneuten Festsetzung einer Geldleistung nach § 25
Abs. 1 WoBindG und zum Erlaß eines Wohnnutzungsgebotes teilte der Kläger mit, daß
er entschlossen sei, die Wohnung zum 01.01.1995 zu vermieten. Er habe die
Gesamtsituation zum Anlaß genommen, einige dringende Sanierungs- und
Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, insbesondere wolle er nun auch der
Anregung der Stadtwerke vom 06.03.1991, innerhalb von zwei bis drei Jahren eine
Sanierung der Heizungsanlage vorzunehmen, nachkommen. Dazu müsse die Heizung
abgestellt werden, die Arbeiten seien aber bis Mitte Dezember 1994 abgeschlossen.
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Nachdem die Wohnung am 09.01.1995 immer noch leerstand, setzte die Beklagte mit
hier angefochtenem Leistungsbescheid vom 11.01.1995 ab dem 01.12.1994 bis zur
Wiederherstellung der bestimmungsgemäßen Nutzung eine Geldleistung in Höhe von
455,00 DM monatlich fest. Wegen des bevorstehenden Bindungsablaufes am
31.12.1995 senkte sie aufgrund von Ziffer 25.15 der Verwaltungsvorschriften zum
WoBindG den durch Ziffer 25.123 eigentlich vorgegebenen Betrag von 9,50 DM je
Quadratmeter auf die Hälfte (4,75 DM/qm).
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Seinen Widerspruch vom 20.01.1995 begründete der Kläger mit Schreiben vom
15.02.1995 damit, daß sich die Lieferung der neuen Heizungsanlage trotz fester
Zusagen der beauftragten Firma verzögert habe. Man wolle mit dem Einbau nun bis zum
Einsetzen milderer Außentemperaturen abwarten. Unabhängig davon solle ein
Mietvertrag über die betroffene Wohnung am 12.02.1995 unterzeichnet werden. Am
27.03.1995 ließ der Kläger durch seinen Bevollmächtigten mitteilen, daß der
beabsichtigte Mietvertrag nicht zustandegekommen sei, weil sich der Mieter - wie der
Kläger später angab: wegen der von ihm, dem Kläger, noch nicht abgeschlossenen
"Planungen hinsichtlich der Fußbodenverlegung" - Bedenkzeit auserbeten habe.
Inzwischen sei in der Wohnung ein erheblicher Wasserschaden wegen einer undichten
Stelle im Dach aufgetreten.
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Bei einer Ortsbesichtigung am 10.04.1995 in Anwesenheit des Dachdeckermeisters Q.
erklärte dieser, daß es umfangreiche Feuchtigkeitsschäden in fast allen
Deckenbereichen gegeben habe, die sich auch auf die Wände ausgeweitet hätten. Das
sei allerdings nicht mehr erkennbar, da bereits teilweise übertapeziert worden bzw.
überspachtelt worden sei. Der Mitarbeiter der Beklagten, der an dem Ortstermin
teilnahm, konnte keine Feuchtigkeitsschäden erkennen, auch dort nicht, wo noch die
alten Tapeten an den Wänden klebten.
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Mit Schreiben vom 09.05.1995 zeigte der Kläger an, daß er die Wohnung mit Mietvertrag
vom 02.05.1995 zum 01.06.1995 an eine Frau T. vermietet habe. Frau T. teilte am
26.06.1995 mit, daß sich ihr Einzug wegen der Renovierung der Wohnung,
insbesondere des Bades und der Toilette, verzögern würde. Am 18.07.1995 trat sie
wegen der erneuten Verzögerung vom Mietvertrag zurück. Am 22.07.1995 inserierte der
Kläger die Wohnung in der örtlichen Tageszeitung mit dem Hinweis, daß die Wohnung
zum 01.09.1995 freiwerde.
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Die Bezirksregierung E. wies den Widerspruch des Klägers vom 20.01.1995 mit
Widerspruchsbescheid vom 31.08.1995 zurück.
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Am 19.09.1995 hat der Kläger Klage erhoben. Zur Begründung führt er im wesentlichen
aus: Der Zeitraum vor dem 01.12.1994 dürfe in diesem Klageverfahren nicht
berücksichtigt werden, weil insoweit eine außergerichtliche Einigung zwischen den
Beteiligten erfolgt sei. Im übrigen habe die Wohnung damals wegen umfangreicher
Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen dem Wohnungsmarkt nicht zur
Verfügung gestanden. Nach dem 01.12.1994 habe die Wohnung nicht vermietet werden
können, weil zunächst eine neue Heizungsanlage hätte eingebaut werden müssen.
Diese Arbeiten hätten sich ohne sein Verschulden bis Ende Februar 1995 hingezogen.
Danach sei die Wohnung wegen des im März 1995 eingetretenen Wasserschadens
unbewohnbar gewesen. Vor weiteren Sanierungsmaßnahmen hätte zunächst das in
Mitleidenschaft gezogene Mauerwerk ausgetrocknet werden müssen. Im Juli 1995 sei
ein Wohnen in der Wohnung immer noch nicht möglich gewesen. Aufgrund des
Umfanges der durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen aus Anlaß des
Feuchtigkeitsschadens habe er sich entschlossen, gleichzeitig eine Badmodernisierung
durchzuführen. Beim Abklopfen der Fliesen seien Tapete und Putz von der
gegenüberliegenden Wand gefallen. Deshalb hätten auch die
Fußbodenverlegungsarbeiten zurückgestellt werden müssen. Zum Beweis seiner
Angaben bezieht sich der Kläger auf Schreiben und Rechnungen der Firmen O. ,
Philipp und Q. .
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Seit dem 15.11.1995 ist die Wohnung wieder vermietet. Bei einer Ortsbesichtigung am
07.12.1995 hat die Beklagte festgestellt, daß das Bad modernisiert und dort ein neuer
Heizkörper installiert worden war, andere Heizkörper waren neu gestrichen.
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Der Kläger beantragt,
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den Bescheid der Beklagten vom 11.01.1995 in der Gestalt des
Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E. vom 31.08.1995 aufzuheben.
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Die Beklagte beantragt
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die Klage abzuweisen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte und der dazu vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene Leistungsbescheid der Beklagten vom
11.01.1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E. vom
31.08.1995 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger deshalb nicht in seinen Rechten.
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Rechtsgrundlage des Bescheides ist § 25 Abs. 1 i.V.m. § 6 Abs. 5 WoBindG. Danach
kann die zuständige Stelle für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte
schuldhaft eine Wohnung ohne ihre Genehmigung leerstehen läßt, obwohl eine
Vermietung möglich wäre, von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 10
Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung monatlich erheben. Für die
Bemessung der Geldleistung sind ausschließlich der Wohnwert der Wohnung und die
Schwere des Verstoßes maßgebend.
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Der Kläger ist als Eigentümer des Hauses B. L1.--- -straße 6 Verfügungsberechtigter der
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Wohnung im III. Obergeschoß rechts. Diese Wohnung hat er ohne Genehmigung der
Beklagten als der zuständigen Stelle im Sinne des WoBindG spätestens ab dem
01.12.1994 bis zum 15.11.1995 schuldhaft leerstehen lassen, obwohl eine Vermietung
möglich gewesen wäre.
Daß der Kläger Ende 1994 plante, die von den Stadtwerken bereits dreieinhalb Jahre
vorher angeregte Sanierung der Heizungsanlage vorzunehmen, und im Oktober den
Austausch der Fernwärmeübergabestation in Auftrag gegeben hatte, der dann erst
Anfang März 1995 erfolgt ist, steht der Vermietbarkeit der Wohnung zwischen Dezember
1994 und März 1995 nicht entgegen. Die Beheizbarkeit der betroffenen Wohnung war
dadurch nicht beeinträchtigt. Zwar war durch die Inbetriebnahme der neuen Anlage
vermutlich das kurzfristige Abstellen der Heizung im ganzen Haus erforderlich, doch
wurde dadurch nicht die Wohnung längerfristig unvermietbar. Auch die anderen Mieter
im Haus waren nicht gezwungen, wegen der Heizungssanierung ihre Wohnungen
vorübergehend zu verlassen.
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Daß der angeblich im März durch Undichtigkeiten im (Flach)Dach aufgetretene
Wasserschaden zur Unbewohn- und damit auch zur Unvermietbarkeit der Wohnung
geführt hat, ist nicht belegt. Der behauptete Schaden war bereits bei der
Ortsbesichtigung am 10.04.1995 soweit beseitigt, daß der Mitarbeiter der Beklagten
keine Mängel mehr feststellen konnte. Es ist nicht nachvollziehbar, wenn die Firma Q1.
dem Kläger mit Schreiben vom 30.10.1995 bestätigt, daß am 09.08.1995 erhebliche
Feuchtigkeitsschäden an der Decke im Wohnzimmer und an der Wand zum
Badezimmer festgestellt worden seien. Wenn diese Schäden tatsächlich (noch) zu
diesem Zeitpunkt vorhanden gewesen sein sollten, wäre dem Kläger insoweit
vorzuwerfen, daß er nicht gleich nach dem beaupteten Undichtwerden des Daches im
März 1995 die Genehmigung der Beklagten zum Leerstehenlassen der Wohnung
während der Zeit der Reparaturarbeiten eingeholt hat und die Arbeiten dann zügig und
fachgerecht hat ausführen lassen.
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Entsprechendes gilt für die offenbar ab Juni 1995 durchgeführten Renovierungsarbeiten
in Bad und Küche. Auch während der Zeit solcher Schönheitsreparaturen und
Instandsetzungsmaßnahmen ist eine Wohnung nicht unvermietbar, vielmehr bedarf es
dann zum Leerstehenlassen der Genehmigung der zuständigen Stelle.
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OVG NW, Urteil vom 16.12.1980 - 14 A 101/78 -.
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Der Kläger hat auch insoweit gegen § 6 Abs. 5 WoBindG verstoßen, weil er die
erforderliche Genehmigung der Beklagten nicht eingeholt hat. Er hat in diversen
Schreiben lediglich darauf hingewiesen, daß er - wie bereits häufiger in der
Vergangenheit - umfangreiche Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen in der
Wohnung durchführen wolle, hat diese aber nicht konkret bezeichnet und nicht eine
Leerstandsgenehmigung für die Zeit der durchzuführenden Arbeiten beantragt.
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Der Kläger hat schuldhaft gehandelt. Schuldhaftes Handeln im Sinne des § 25 Abs. 1
WoBindG setzt keine Schuld im strafrechtlichen Sinne voraus, sondern es genügt jede
auch im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit.
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BVerwG, Urteil vom 30.05.1979 - 8 C 70.78 -, BBauBl. 1980, 38.
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Auch im Rahmen von § 25 Abs. 1 i.V.m. § 6 Abs. 5 WoBindG reicht Verschulden in Form
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der Fahrlässigkeit aus.
OVG NW, Urteil vom 20.08.1979 - 14 A 1550/76 -, BBauBl. 1980, 39.
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Der Kläger, der jedenfalls durch das vorangegangene Verwaltungsverfahren über seine
Pflichten zur Vermietung der Wohnung und das Verbot des ungenehmigten
Leerstehenlassens genau informiert war, hat zumindest fahrlässig gehandelt, als er die
Wohnung zwischen Dezember 1994 und November 1995 wegen angeblicher
Repararturarbeiten ohne Genehmigung der Beklagten leerstehen ließ.
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Die Höhe der festgesetzten Geldleistung ist nicht zu beanstanden. Das der Beklagten
insoweit eingeräumte Ermessen wird durch Ziffer 25.123 der Verwaltungsvorschriften
zum WoBindG (VV-WoBindG) gelenkt, die die Höhe der Geldleistung je Quadratmeter
monatlich mit 9,50 DM festlegt, wenn der Verfügungsberechtigte eine Wohnung ohne
Genehmigung leerstehen läßt. Von dieser Regelung ist die Beklagte gem. Ziffer 25.15
Abs. 3 VV-WoBindG großzügig zugunsten des Klägers abgewichen. Danach kann eine
nicht längere als dreijährige Nachwirkungsfrist der öffentlich-rechtlichen Bindungen
Anlaß sein, die Geldleistungen aus Billigkeitsgründen zu mindern. Die Beklagte hat es
aus Billigkeitsgründen sogar für angemessen gehalten, die Geldleistung nur auf die
Hälfte des eigentlich vorgegebenen Betrages festzusetzen (4,75 DM/qm x 95,89 qm =
455,48 DM; abgerundet auf volle DM = 455,00 DM monatlich).
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über deren
vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11 ZPO.
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