Urteil des VG Minden vom 11.07.1996, 2 K 3787/95

Aktenzeichen: 2 K 3787/95

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Verwaltungsgericht Minden, 2 K 3787/95

Datum: 11.07.1996

Gericht: Verwaltungsgericht Minden

Spruchkörper: 2. Kammer

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 2 K 3787/95

Tenor: Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

T a t b e s t a n d : 1

2Der Kläger ist seit November 1990 Eigentümer des Mietwohnhauses B. L1.----straße 6 in C. . Mit Schreiben vom 29.11.1990 wies ihn die Beklagte (damals noch: Der Oberstadtdirektor) darauf hin, daß das Haus aufgrund des Bewilligungsbescheides Nr. 92 vom 02.11.1960 mit öffentlichen Mitteln errichtet worden sei. Obwohl die Mittel inzwischen zurückgezahlt worden seien, gälten die Wohnungen noch bis zum 31.12.1995 als öffentlich gefördert.

3Die 95,89 qm große Wohnung im III. Obergeschoß rechts wurde am 01.09.1993 frei. Mit Leistungsbescheid vom 28.04.1994 setzte die Beklagte wegen des ungenehmigten Leerstandes der Wohnung eine Geldleistung gem. § 25 Abs. 1 WoBindG in Höhe von 910,00 DM monatlich ab dem 01.12.1993 fest und forderte den Kläger auf, die Wohnung bis zum 01.06.1994 wieder zu vermieten. Bei der Festsetzung der Geldleistung berücksichtigte sie die Zeit vom 01.09.1993 bis zum 30.11.1993 als Renovierungszeitraum. Auf den Widerspruch des Klägers, den er im wesentlichen damit begründete, daß er in der Wohnung umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen veranlaßt habe, und auf seine Ankündigung, die Wohnung zum 01.07.1994 wieder zu vermieten, reduzierte die Beklagte die festgesetzte Geldleistung mit Bescheid vom 09.06.1994 auf die Hälfte. Der Kläger nahm seinen Widerspruch zurück und beglich die Forderung. Bei einer Ortsbesichtigung am 01.06.1994 war festgestellt worden, daß in der Wohnung keine umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, sondern lediglich einige Elektroleitungen unter Putz verlegt und kleinere Reparaturen (z.B. Anbringen neuer Wasserhähne) vorgenommen worden waren.

4In der Folgezeit benannte die Beklagte auf Wunsch des Klägers mehrfach mögliche Mieter für die Wohnung. Ein Mietvertrag kam aber nicht zustande, unter anderem

deshalb, weil es den interessierten Parteien nicht gelang, einen Gesprächstermin mit dem Kläger zu bekommen.

5Auf die Anhörung zur beabsichtigten erneuten Festsetzung einer Geldleistung nach § 25 Abs. 1 WoBindG und zum Erlaß eines Wohnnutzungsgebotes teilte der Kläger mit, daß er entschlossen sei, die Wohnung zum 01.01.1995 zu vermieten. Er habe die Gesamtsituation zum Anlaß genommen, einige dringende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, insbesondere wolle er nun auch der Anregung der Stadtwerke vom 06.03.1991, innerhalb von zwei bis drei Jahren eine Sanierung der Heizungsanlage vorzunehmen, nachkommen. Dazu müsse die Heizung abgestellt werden, die Arbeiten seien aber bis Mitte Dezember 1994 abgeschlossen.

6Nachdem die Wohnung am 09.01.1995 immer noch leerstand, setzte die Beklagte mit hier angefochtenem Leistungsbescheid vom 11.01.1995 ab dem 01.12.1994 bis zur Wiederherstellung der bestimmungsgemäßen Nutzung eine Geldleistung in Höhe von 455,00 DM monatlich fest. Wegen des bevorstehenden Bindungsablaufes am 31.12.1995 senkte sie aufgrund von Ziffer 25.15 der Verwaltungsvorschriften zum WoBindG den durch Ziffer 25.123 eigentlich vorgegebenen Betrag von 9,50 DM je Quadratmeter auf die Hälfte (4,75 DM/qm).

7Seinen Widerspruch vom 20.01.1995 begründete der Kläger mit Schreiben vom 15.02.1995 damit, daß sich die Lieferung der neuen Heizungsanlage trotz fester Zusagen der beauftragten Firma verzögert habe. Man wolle mit dem Einbau nun bis zum Einsetzen milderer Außentemperaturen abwarten. Unabhängig davon solle ein Mietvertrag über die betroffene Wohnung am 12.02.1995 unterzeichnet werden. Am 27.03.1995 ließ der Kläger durch seinen Bevollmächtigten mitteilen, daß der beabsichtigte Mietvertrag nicht zustandegekommen sei, weil sich der Mieter - wie der Kläger später angab: wegen der von ihm, dem Kläger, noch nicht abgeschlossenen "Planungen hinsichtlich der Fußbodenverlegung" - Bedenkzeit auserbeten habe. Inzwischen sei in der Wohnung ein erheblicher Wasserschaden wegen einer undichten Stelle im Dach aufgetreten.

8Bei einer Ortsbesichtigung am 10.04.1995 in Anwesenheit des Dachdeckermeisters Q. erklärte dieser, daß es umfangreiche Feuchtigkeitsschäden in fast allen Deckenbereichen gegeben habe, die sich auch auf die Wände ausgeweitet hätten. Das sei allerdings nicht mehr erkennbar, da bereits teilweise übertapeziert worden bzw. überspachtelt worden sei. Der Mitarbeiter der Beklagten, der an dem Ortstermin teilnahm, konnte keine Feuchtigkeitsschäden erkennen, auch dort nicht, wo noch die alten Tapeten an den Wänden klebten.

9Mit Schreiben vom 09.05.1995 zeigte der Kläger an, daß er die Wohnung mit Mietvertrag vom 02.05.1995 zum 01.06.1995 an eine Frau T. vermietet habe. Frau T. teilte am 26.06.1995 mit, daß sich ihr Einzug wegen der Renovierung der Wohnung, insbesondere des Bades und der Toilette, verzögern würde. Am 18.07.1995 trat sie wegen der erneuten Verzögerung vom Mietvertrag zurück. Am 22.07.1995 inserierte der Kläger die Wohnung in der örtlichen Tageszeitung mit dem Hinweis, daß die Wohnung zum 01.09.1995 freiwerde.

10Die Bezirksregierung E. wies den Widerspruch des Klägers vom 20.01.1995 mit Widerspruchsbescheid vom 31.08.1995 zurück.

11Am 19.09.1995 hat der Kläger Klage erhoben. Zur Begründung führt er im wesentlichen aus: Der Zeitraum vor dem 01.12.1994 dürfe in diesem Klageverfahren nicht berücksichtigt werden, weil insoweit eine außergerichtliche Einigung zwischen den Beteiligten erfolgt sei. Im übrigen habe die Wohnung damals wegen umfangreicher Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung gestanden. Nach dem 01.12.1994 habe die Wohnung nicht vermietet werden können, weil zunächst eine neue Heizungsanlage hätte eingebaut werden müssen. Diese Arbeiten hätten sich ohne sein Verschulden bis Ende Februar 1995 hingezogen. Danach sei die Wohnung wegen des im März 1995 eingetretenen Wasserschadens unbewohnbar gewesen. Vor weiteren Sanierungsmaßnahmen hätte zunächst das in Mitleidenschaft gezogene Mauerwerk ausgetrocknet werden müssen. Im Juli 1995 sei ein Wohnen in der Wohnung immer noch nicht möglich gewesen. Aufgrund des Umfanges der durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen aus Anlaß des Feuchtigkeitsschadens habe er sich entschlossen, gleichzeitig eine Badmodernisierung durchzuführen. Beim Abklopfen der Fliesen seien Tapete und Putz von der gegenüberliegenden Wand gefallen. Deshalb hätten auch die Fußbodenverlegungsarbeiten zurückgestellt werden müssen. Zum Beweis seiner Angaben bezieht sich der Kläger auf Schreiben und Rechnungen der Firmen O. , Philipp und Q. .

12Seit dem 15.11.1995 ist die Wohnung wieder vermietet. Bei einer Ortsbesichtigung am 07.12.1995 hat die Beklagte festgestellt, daß das Bad modernisiert und dort ein neuer Heizkörper installiert worden war, andere Heizkörper waren neu gestrichen.

Der Kläger beantragt, 13

den Bescheid der Beklagten vom 11.01.1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E. vom 31.08.1995 aufzuheben. 14

Die Beklagte beantragt 15

die Klage abzuweisen. 16

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der dazu vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. 17

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : 18

19Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene Leistungsbescheid der Beklagten vom 11.01.1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E. vom 31.08.1995 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger deshalb nicht in seinen Rechten.

20Rechtsgrundlage des Bescheides ist § 25 Abs. 1 i.V.m. § 6 Abs. 5 WoBindG. Danach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft eine Wohnung ohne ihre Genehmigung leerstehen läßt, obwohl eine Vermietung möglich wäre, von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 10 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung monatlich erheben. Für die Bemessung der Geldleistung sind ausschließlich der Wohnwert der Wohnung und die Schwere des Verstoßes maßgebend.

Der Kläger ist als Eigentümer des Hauses B. L1.--- -straße 6 Verfügungsberechtigter der 21

Wohnung im III. Obergeschoß rechts. Diese Wohnung hat er ohne Genehmigung der Beklagten als der zuständigen Stelle im Sinne des WoBindG spätestens ab dem 01.12.1994 bis zum 15.11.1995 schuldhaft leerstehen lassen, obwohl eine Vermietung möglich gewesen wäre.

22Daß der Kläger Ende 1994 plante, die von den Stadtwerken bereits dreieinhalb Jahre vorher angeregte Sanierung der Heizungsanlage vorzunehmen, und im Oktober den Austausch der Fernwärmeübergabestation in Auftrag gegeben hatte, der dann erst Anfang März 1995 erfolgt ist, steht der Vermietbarkeit der Wohnung zwischen Dezember 1994 und März 1995 nicht entgegen. Die Beheizbarkeit der betroffenen Wohnung war dadurch nicht beeinträchtigt. Zwar war durch die Inbetriebnahme der neuen Anlage vermutlich das kurzfristige Abstellen der Heizung im ganzen Haus erforderlich, doch wurde dadurch nicht die Wohnung längerfristig unvermietbar. Auch die anderen Mieter im Haus waren nicht gezwungen, wegen der Heizungssanierung ihre Wohnungen vorübergehend zu verlassen.

23Daß der angeblich im März durch Undichtigkeiten im (Flach)Dach aufgetretene Wasserschaden zur Unbewohn- und damit auch zur Unvermietbarkeit der Wohnung geführt hat, ist nicht belegt. Der behauptete Schaden war bereits bei der Ortsbesichtigung am 10.04.1995 soweit beseitigt, daß der Mitarbeiter der Beklagten keine Mängel mehr feststellen konnte. Es ist nicht nachvollziehbar, wenn die Firma Q1. dem Kläger mit Schreiben vom 30.10.1995 bestätigt, daß am 09.08.1995 erhebliche Feuchtigkeitsschäden an der Decke im Wohnzimmer und an der Wand zum Badezimmer festgestellt worden seien. Wenn diese Schäden tatsächlich (noch) zu diesem Zeitpunkt vorhanden gewesen sein sollten, wäre dem Kläger insoweit vorzuwerfen, daß er nicht gleich nach dem beaupteten Undichtwerden des Daches im März 1995 die Genehmigung der Beklagten zum Leerstehenlassen der Wohnung während der Zeit der Reparaturarbeiten eingeholt hat und die Arbeiten dann zügig und fachgerecht hat ausführen lassen.

24Entsprechendes gilt für die offenbar ab Juni 1995 durchgeführten Renovierungsarbeiten in Bad und Küche. Auch während der Zeit solcher Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen ist eine Wohnung nicht unvermietbar, vielmehr bedarf es dann zum Leerstehenlassen der Genehmigung der zuständigen Stelle.

OVG NW, Urteil vom 16.12.1980 - 14 A 101/78 -. 25

26Der Kläger hat auch insoweit gegen § 6 Abs. 5 WoBindG verstoßen, weil er die erforderliche Genehmigung der Beklagten nicht eingeholt hat. Er hat in diversen Schreiben lediglich darauf hingewiesen, daß er - wie bereits häufiger in der Vergangenheit - umfangreiche Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen in der Wohnung durchführen wolle, hat diese aber nicht konkret bezeichnet und nicht eine Leerstandsgenehmigung für die Zeit der durchzuführenden Arbeiten beantragt.

27Der Kläger hat schuldhaft gehandelt. Schuldhaftes Handeln im Sinne des § 25 Abs. 1 WoBindG setzt keine Schuld im strafrechtlichen Sinne voraus, sondern es genügt jede auch im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit.

BVerwG, Urteil vom 30.05.1979 - 8 C 70.78 -, BBauBl. 1980, 38. 28

Auch im Rahmen von § 25 Abs. 1 i.V.m. § 6 Abs. 5 WoBindG reicht Verschulden in Form 29

der Fahrlässigkeit aus.

OVG NW, Urteil vom 20.08.1979 - 14 A 1550/76 -, BBauBl. 1980, 39. 30

31Der Kläger, der jedenfalls durch das vorangegangene Verwaltungsverfahren über seine Pflichten zur Vermietung der Wohnung und das Verbot des ungenehmigten Leerstehenlassens genau informiert war, hat zumindest fahrlässig gehandelt, als er die Wohnung zwischen Dezember 1994 und November 1995 wegen angeblicher Repararturarbeiten ohne Genehmigung der Beklagten leerstehen ließ.

32Die Höhe der festgesetzten Geldleistung ist nicht zu beanstanden. Das der Beklagten insoweit eingeräumte Ermessen wird durch Ziffer 25.123 der Verwaltungsvorschriften zum WoBindG (VV-WoBindG) gelenkt, die die Höhe der Geldleistung je Quadratmeter monatlich mit 9,50 DM festlegt, wenn der Verfügungsberechtigte eine Wohnung ohne Genehmigung leerstehen läßt. Von dieser Regelung ist die Beklagte gem. Ziffer 25.15 Abs. 3 VV-WoBindG großzügig zugunsten des Klägers abgewichen. Danach kann eine nicht längere als dreijährige Nachwirkungsfrist der öffentlich-rechtlichen Bindungen Anlaß sein, die Geldleistungen aus Billigkeitsgründen zu mindern. Die Beklagte hat es aus Billigkeitsgründen sogar für angemessen gehalten, die Geldleistung nur auf die Hälfte des eigentlich vorgegebenen Betrages festzusetzen (4,75 DM/qm x 95,89 qm = 455,48 DM; abgerundet auf volle DM = 455,00 DM monatlich).

33Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über deren vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11 ZPO.

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