Urteil des VG Frankfurt (Oder), Az. 4 K 2773/02

VG Frankfurt(oder ): gemeinde, ddr, notariat, eigentümer, verfügung, verwaltung, erwerb, grundbuch, eigentum, rückübertragung
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Gericht:
VG Frankfurt (Oder)
4. Kammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 K 2773/02
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 1 Abs 3 VermG, § 3 Abs 1
VermG
Voraussetzung einer die Rückübertragung eines in der DDR
durch einen Abwesenheitspfleger veräußerten Grundstücks
rechtfertigenden machtmißbräuchlichen Tätigkeit; Veräußerung
eines Grundstücks an Privatpersonen als Erfüllung eines
gesellschaftlichen Fürsorgebedürfnisses
Tenor
Der Bescheid des Beklagten vom 08. Juni 2000 und der Widerspruchsbescheid des
Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 27. September 2002 werden
aufgehoben.
Der Beklagte und die Beigeladene tragen die Kosten des Verfahrens je zu ½.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden
Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Streitgegenstand ist das Grundstück ... in ... (Flur 4, Flurstück 46) mit einer Fläche von
1.512 m². Das Grundstück war seit 12. September 1941 als Eigentum von ... im
Grundbuch von ... Bd. 17 Blatt 486 eingetragen. Herr ... ist zum 31. Juli 1949 für tot
erklärt und zunächst von seiner Ehefrau und nach deren Tod im Jahre 1994 von der
Beigeladenen allein beerbt worden. Entsprechende Erbscheine aus 1995 legte die
Beigeladene vor.
1952 verließ die Beigeladene mit ihrer Mutter die DDR. Das auf dem Grundstück etwa
1930 errichtete Kleinwohnhaus war bis 1982 bewohnt, zuletzt von Frau ..., der Schwester
der Mutter der Beigeladenen und Großmutter der Klägerin zu 1..
In einem Brief vom 21. März 1983 baten die Eltern de Klägerin zu1. die Mutter der
Beigeladenen, ihnen das Grundstück zu verkaufen. Bei einer Begehung im Herbst 1982
seien erhebliche bauliche Mängel am Gebäude festgestellt worden, die teuere
Baumaßnahmen oder sogar einen Abriss erforderten. Gegebenenfalls müsse man damit
rechnen, dass das Grundstück von der Gemeinde übernommen bzw. enteignet werde.
Unter dem 18. Oktober 1987 wandte sich der Vater der Klägerin zu 1. nochmals an die
Beigeladene und erklärte:
„Wir können den seitens der Bauaufsicht erteilten Auflagen zur Sanierung des
Hauses (4,5 ... 5,0 TM) und Pflege des Grundstücks verständlicherweise nicht
nachkommen, da wir nie wissen, ob die Ausgaben uns jemals zurückerstattet werden, -
da wir kein Eigentumsrecht nachweisen können. Wir haben ja Euch wiederholt darum
gebeten, uns das Grundstück zu verkaufen – für ..., die sich mit ihrer Familie in ...
niederlassen will. Nun richten wir nochmals diese Bitte an Euch.“
Auf eine entsprechende Anfrage des Rates der Gemeinde vom 17. Mai 1988 teilte die
Beigeladene unter dem 27. Mai 1988 mit, dass nicht sie sondern ihr seit 1955 für tot
erklärter Vater eingetragener Eigentümer des Grundstückes sei. Im Auftrage ihrer
Mutter fragte sie - zur Klärung der Angelegenheit - an, ob es rechtlich möglich sei, "...
das Grundstück der Gemeinde zur Verfügung zu stellen ....".
Unter dem 08. August 1988 bat der Kläger zu 2. die Beigeladene, ihm das Grundstück
zu verkaufen oder zu schenken. Der Rat der Gemeinde ... habe ihm und seiner Familie
das Haus im ... zugewiesen. Dabei sei ihm auch die Adresse der Beigeladenen mitgeteilt
worden. Da das Haus dringend repariert werden müsse, und er nur als Eigentümer des
Grundstückes einen Kredit erhalte, sei er am Erwerb interessiert.
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Im Ergebnis einer Besichtigung des Wohnhauses am 16. November 1988 beantragte der
Rat der Gemeinde beim Rat des Kreises eine Abrissgenehmigung.
Mit Schreiben vom 02. Mai 1989 beantragte der Rat des Kreises ... beim staatlichen
Notariat die Anordnung einer Abwesenheitspflegschaft für den eingetragenen
Eigentümer ..., um die ordnungsgemäße Verwaltung des Grundstückes zu sichern. Der
Wirkungskreis der Pflegschaft sollte den Abschluss eines Vertrages zur Verwaltung des
Grundstückes mit dem Rat der Gemeinde ... umfassen.
Am 14. Juni 1989 erschien die Vorsitzende des Rates der Gemeinde ..., Frau ... beim
Staatlichen Notariat und erklärte unter Bezugnahme auf den gestellten Antrag auf
Anordnung einer Abwesenheitspflegschaft:
"Das Ziel der Pflegschaft sollte sein, die ordnungsgemäße Verwaltung zu sichern.
Nunmehr bitte ich jedoch, die Pflegschaft in eine Pflegschaft für ungewisse Beteiligte
umzuwandeln und den Wirkungskreis dahingehend festzusetzen, dass der Pfleger das
Grundstück an einen Eigenheimbauer verkaufen kann. Hierzu trage ich folgendes vor:
Das Gebäude ist bauaufsichtlich gesperrt und muss abgerissen werden. Mittel für den
Abriss sind nicht vorhanden. Es sind jedoch Interessenten vorhanden, die das
Grundstück zum Eigenheimbau erwerben möchten. Da der Rat der Gemeinde den
Erwerb des Grundstücks nicht geplant hat, und demzufolge selbst über die Mittel nicht
verfügt, beantrage ich, das Grundstück direkt an den Bürger zu veräußern. ...Die
Anordnung der Pflegschaft liegt im gesellschaftlichen Interesse."
Durch Beschluss vom gleichen Tage ordnete das Staatliche Notariat eine Pflegschaft
gemäß § 105 Abs. 1 c FGB an. Der Wirkungskreis des Pflegers sollte die Vertretung der
ungewissen Beteiligten beim Verkauf des Grundstücks umfassen. In der Begründung
verwies das Staatliche Notariat unter anderem darauf, dass als Erben legitimierte
Rechtsnachfolger nicht hätten ermittelt werden können. Das Grundstück solle nun
verkauft werden, damit das alte Gebäude abgerissen und ein neues Eigenheim darauf
errichtet werden könne. Zur Sicherung der Rechtsansprüche der ungewissen Beteiligten
sei daher die Pflegschaft mit dem angegebenen Wirkungskreis anzuordnen gewesen.
Mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 20. Juli 1989 verkaufte der zum
Abwesenheitspfleger bestellter ... das Grundstück an die Kläger. Der vereinbarte
Kaufpreis in Höhe von 1.800,00 Mark entsprach der Grundstückswertermittlung des
staatlich zugelassenen Sachverständigen ... vom 30. Juni 1989. Unter Ziffer 5.) des
Vertrages hieß es u.a.: "Sie erwerben das Grundstück, um darauf ein Eigenheim zu
errichten. Der Rat der Gemeinde ... hat den Erwerb für diesen Zweck durch Mitteilung
vom 17. Juli 1989 zugestimmt." Den Kaufpreis hinterlegten die Kläger bei der
Hinterlegungsstelle des staatlichen Notariat zum Az.: TN 47/1/90; sie sind am 01.
Februar 1990 im Grundbuch von ... auf Bl. 501 als Eigentümer eingetragen worden.
Auf den Antrag der Beigeladenen vom 28. August 1990, übertrug ihr der Beklagte das
Eigentum an dem Grundstück mit Bescheid vom 08. Juni 2000 zurück. Der
Eigentumsverlust beruhe auf einer unlauteren Machenschaft. Die Bestellung eines
Abwesenheitspflegers allein zum Verkauf eines Grundstücks an einen privaten Dritten
sei machtmissbräuchlich gewesen. Trotz Kenntnis der korrekten Anschrift der
Beigeladenen seien keine Versuche unternommen worden, um sie an dem Verfahren
der Pflegerbestellung zu beteiligen. Die Bestellung des Pflegers allein zum Verkauf des
Grundstücks habe nicht den Vermögensinteressen des Pfleglings entsprochen. Der
Rückübertragung stehe auch kein redlicher Erwerb entgegen, weil die Kläger aufgrund
der Verwandtschaftsverhältnisse von den tatsächlichen Umständen Kenntnis gehabt
hätten. Den Klägern hätte klar sein müssen, dass die Anordnung der Pflegschaft unter
Nichtbeachtung der gesetzlichen Bestimmungen dem gezielten Ausschluss der
bekannten Erben diente. Schließlich sei das Pflegschaftsverfahren erst durchgeführt
worden, nachdem die Beigeladene dem Erwerbswunsch des Klägers zu 2.) nicht
nachgekommen sei.
Mit dem am 10. Juli 2000 erhobenen Widerspruch machten die Kläger geltend, dass das
Grundstück weder einer schädigenden Maßnahme unterlegen habe noch unredlich von
ihnen erworben worden sei. Die Bestellung des Abwesenheitspflegers sei nicht
missbräuchlich gewesen, weil ein gesellschaftliches Fürsorgebedürfnis bestanden habe.
Denn der Verkauf habe dazu dienen sollen, das Grundstück nach dem Abriss mit einem
neuen Eigenheim bebauen und die Bevölkerung mit Wohnraum versorgen zu können.
Mangels Vorlage der Erbscheine sei die Pflegschaftsanordnung auch erforderlich
gewesen. Die Beigeladene habe das Grundstück der Gemeinde ohne hin zur Verfügung
stellen wollen. Selbst wenn die Pflegerbestellung rechtswidrig gewesen sein sollte, könne
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stellen wollen. Selbst wenn die Pflegerbestellung rechtswidrig gewesen sein sollte, könne
nicht unterstellt werden, dass die Kläger dies wussten oder hätten wissen müssen. Dass
sich der Kläger zu 2.) 1988 mit seinem Kaufbegehren an die Beigeladene wandte, sei
unschädlich. Die Kläger hätten erst bei Abschluss des Kaufvertrags von der Anordnung
der Abwesenheitspflegschaft erfahren; sie seien vorher deshalb nicht in der Lage
gewesen, die rechtlichen Zusammenhänge zu durchschauen. Nach ihren persönlichen
Lebensumständen seien die Kläger juristische Laien und mit den damals gültigen
Bestimmungen nicht vertraut gewesen. Selbst wenn ihnen klar gewesen sein sollte, wer
als Erbe in Frage kam, rechtfertige der Verkauf keine Unredlichkeitszweifel.
Den Widerspruch wies der Widerspruchsausschuss I des Landesamtes zur Regelung
offener Vermögensfragen durch Widerspruchsbescheid vom 27. September 2002
zurück. Ein gesellschaftliches Fürsorgebedürfnis könne nicht anerkannt werden, weil es
Sache der staatlichen Organe gewesen sei, baurechtlich und wohnungspolitisch
ordnungsgemäße Zustände herbeizuführen. Die Verwahrlosung des Grundstücks habe
ebenso im Wege einer Verpachtung beseitigt werden können. Die Unredlichkeit folge aus
der Kenntnis der Eigentumsverhältnisse und dem Versuch, der Beigeladenen eine
Wohnungszuweisung vorzuspiegeln, um diese zur Veräußerung zu bewegen.
Die Kläger haben am 28. Oktober 2002 Klage erhoben. Das Staatliche Notariat habe von
ungewissen Beteiligten ausgehen können, weil die entsprechenden Erbnachweise nicht
vorgelegt worden seien und umfangreiche Nachforschungspflichten nicht bestanden
hätten, insbesondere dann, wenn bekannt oder zu vermuten war, dass sich die
betreffenden Personen außerhalb der DDR aufhielten. Das gesellschaftliche
Fürsorgebedürfnis sei angesichts der Besonderheiten des Einzelfalls auch bei Verkauf an
einen Privaten nicht ausgeschlossen. Aus den Akten ergebe sich, dass das verwahrloste
Grundstück nach Abriss der baupolizeilich gesperrten Altbausubstanz für den als
gesellschaftlich notwendig anerkannten Eigenheimbau genutzt werden sollte.
Die Kläger beantragen,
den Bescheid des Beklagten vom 08. Juni 2000 und den Widerspruchsbescheid
des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 27. September 2002
aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er verteidigt die angegriffenen Bescheide und nimmt Bezug auf deren Begründung.
Die Beigeladene beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie schließt sich der Rechtsauffassung des Beklagten an und verweist auf die Bescheide.
Das Gericht hat Beweis erhoben zu der Behauptung der Kläger, bei Anordnung der
Abwesenheitspflegschaft durch Beschluss des Staatlichen Notariats Fürstenwalde/Spree
vom 14. Juni 1989 habe ein gesellschaftliches Fürsorgebedürfnis bestanden, durch
Vernehmung der Frau ... als Zeugin. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird
verwiesen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung am 29. November 2007.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte
und die Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen, die vorgelegen haben
und - soweit wesentlich - Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.
Entscheidungsgründe
Die Streitsache war gemäß § 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) durch den
Berichterstatter als Einzelrichter zu entscheiden, nachdem ihm diese durch Beschluss
der Kammer vom 25. Oktober 2007 übertragen worden war.
Die zulässige Anfechtungsklage ist begründet.
Der Bescheid des Beklagten vom 08. Juni 2000 und der Widerspruchsbescheid des
Widerspruchsausschusses I des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen
vom 27. September 2002 sind rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten (§
113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Rechtsgrundlage für die getroffene Rückübertragungsentscheidung ist § 3 Abs. 1
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Rechtsgrundlage für die getroffene Rückübertragungsentscheidung ist § 3 Abs. 1
Vermögensgesetz (VermG), wonach Vermögenswerte, die den Maßnahmen nach § 1
VermG unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, auf
Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen sind, soweit dies nicht nach dem
Vermögensgesetz ausgeschlossen ist. Berechtigte i. S. d. Vermögensgesetzes sind
nach § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG u. a. natürliche Personen, deren Vermögenswerte von
Maßnahmen nach § 1 VermG betroffen sind und deren Rechtsnachfolger.
Die Beigeladene ist zwar ausweislich der vorgelegten Erbscheine des Amtsgerichts ...
vom 06. Dezember 1995 und des Amtsgerichts ... vom 05. März 1996
Rechtsnachfolgerin nach ihrem im Grundbuch von ... Band 17 Blatt 486 als Eigentümer
eingetragen gewesenen Vaters, ..., und ihrer Mutter, ..., geworden. Sie ist aber
gleichwohl nicht Berechtigte im Sinne des § 2 Abs. 1 VermG, weil das Grundstück, ... in
..., von keiner der in § 1 VermG genannten schädigenden Maßnahmen betroffen war.
Als schädigende Maßnahme kommt hier nur eine unlautere Machenschaft i.S.v. § 1 Abs.
3 VermG in Betracht; der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Buchst. c) VermG scheidet mangels
seiner Anwendbarkeit auf Abwesenheitspflegschaften von vornherein aus (vgl. BVerwG,
Urteil vom 29.01.1998 - 7 C 60/96 - zitiert nach juris).
Nach § 1 Abs. 3 VermG ist eine vermögensrechtliche Schädigung auch dann gegeben,
wenn Vermögenswerte sowie Nutzungsrechte aufgrund unlauterer Machenschaften, z. B.
durch Machtmissbrauch, Korruption, Nötigung oder Täuschung von Seiten des
Erwerbers, staatlicher Stellen oder Dritter erworben wurden. Diese Bestimmung betrifft
nur solche Vorgänge, bei denen im Einzelfall in manipulativer, sittlich vorwerfbarer Weise
unter Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR auf bestimmte Vermögenswerte
zugegriffen wurde, nicht aber, wenn bei dem Erwerbsvorgang - gemessen an den
seinerzeit gültigen Rechtsvorschriften und den sie tragenden ideologischen
Grundvorstellungen - "alles mit rechten Dingen zugegangen" ist (vgl. BVerwG, VIZ 1994,
601, 602; VIZ 1995, 652; VIZ 1995, 708, 709). Die Tatbestandsalternative des
Machtmissbrauchs liegt vor, wenn der Vermögenszugriff unter bewusst rechtswidrigem
Einsatz des Machtapparats von Staat oder Partei erfolgte, um eine Überführung in
Volkseigentum oder in das Eigentum eines Dritten zu erreichen (BVerwG, Urteil vom 29.
Februar 1996 - BVerwG 7 C 59.94 - BVerwGE 100, 310). Handelt es sich - wie hier - bei
der vermögensentziehenden Maßnahme um eine Veräußerung zwischen Privaten auf
privatrechtlicher Grundlage, so ist erforderlich, dass der Staat den manipulativen
Verkauf wenn nicht veranlasst, so doch zumindest gedeckt und damit selbst an der
unlauteren Machenschaft mitgewirkt hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Februar 1997 -
BVerwG 7 C 17.96 -). Die Anordnung einer Abwesenheitspflegschaft stellt allerdings nicht
allein schon deswegen eine unlautere Machenschaft dar, weil die hierfür in § 105 Abs. 1
FGB der DDR normierten Voraussetzungen nicht vorlagen (Beschluss vom 21. Oktober
2004 - BVerwG 7 B 129.04 -, ZOV 2005, 217; Urteil vom 20. März 1997 - BVerwG 7 C
23.96 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 108). Machtmissbräuchlich sind solche Verkäufe
erst dann, wenn die Rechtsverletzung zielgerichtet begangen wurde, um den Entzug des
Eigentums zu ermöglichen oder doch zumindest wesentlich zu erleichtern.
Nach Maßgabe dessen erfüllt weder die Pflegschaftsanordnung noch der durch den
Abwesenheitspfleger getätigte Verkauf des Grundstücks die Voraussetzungen einer
Maßnahme im Sinne von § 1 Abs. 3 VermG.
Zunächst ist aufgrund der vorliegenden Unterlagen zwar davon auszugehen, dass
Pflegschaftsanordnung und Verkauf staatlicherseits veranlasst war. Denn sowohl die
Bestellung des Abwesenheitspflegers als auch die Spezifizierung seines Wirkungskreises
beruhte auf Anträgen des Rates des Kreises ... bzw. des Rates der Gemeinde ....
Die Anordnung der Pflegschaft mit dem auf den Verkauf reduzierten Wirkungskreis war
aber von der im Beschluss des Staatlichen Notariats vom 14. Juni 1989 genannten
Rechtsgrundlage, dem § 105 Abs. 1 Buchst. c) Familiengesetzbuch der DDR (FGB),
gedeckt. Nach dieser Vorschrift konnte ein Pfleger für einen volljährigen Bürger bei
Vorliegen eines persönlichen oder gesellschaftlichen Fürsorgebedürfnisses bestellt
werden, wenn unbekannt oder ungewiss war, wer bei einer Vermögensangelegenheit der
Beteiligte ist.
Nach der damaligen Verwaltungspraxis konnte das Staatliche Notariat im zu
entscheidenden Fall davon ausgehen, dass Ungewissheit darüber bestand, wer an dem
Veräußerungsgeschäft zu beteiligen war. Dass dem Rat der Gemeinde ... und dem
Staatlichen Notariat ... die Adresse der Klägerin und ihrer Mutter bekannt war, kann
daran nichts ändern. Denn auch wenn die erreichbaren Personen als Erben des im
Grundbuch eingetragenen Eigentümers in Betracht kamen, lag den staatlichen Stellen
weder ein verbindlicher Nachweis für die Rechtsnachfolge vor, noch hatten sie
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weder ein verbindlicher Nachweis für die Rechtsnachfolge vor, noch hatten sie
Veranlassung weitere Nachforschungen anzustellen.
Die Beigeladene hatte nämlich in Ihrem Schreiben vom 27. Mai 1988 auf eine
entsprechende Anfrage des Rates der Gemeinde ... mitgeteilt, dass weder sie noch ihre
Mutter Eigentümer des Grundstückes sei und des Weiteren angefragt, ob es rechtlich
möglich wäre, das Grundstück der Gemeinde zur Verfügung zu stellen. Wenn sie dann
am Ende des Schreibens noch feststellt: „Somit müßten erst Erbscheine erstellt
werden.“, dann kann dies jedenfalls dahin verstanden werden, dass weder sie noch ihre
Mutter derart an dem Grundstück interessiert war, dass sie es für lohnend erachteten,
ihre Eigentumsposition gegenüber dem Rat der Gemeinde durch die Vorlage von
Erbscheinen rechtsverbindlich nachzuweisen. Die maßgeblichen Erbscheine sind
vielmehr erst 1995 im Verlaufe des vermögensrechtlichen Verfahrens beantragt worden.
Hatten die staatlichen Stellen seinerzeit aber Veranlassung, davon auszugehen, dass
mit der Vorlage von Erbscheinen nicht mehr zu rechnen ist, bestand für sie auch keine
Notwendigkeit mehr, im Westen lebende potentielle Erben am Verfahren zu beteiligen.
Dies entsprach der damaligen Verwaltungspraxis im Zuge der Anwendung von § 24 Abs.
2 des Rechtsanwendungsgesetzes der DDR vom 5. Dezember 1975 (GBl I S. 748),
wonach Abwesenheitspflegschaften für Bürger anderer Staaten angeordnet werden
konnten, wenn diese nicht für eine Sicherung und ordnungsgemäße Verwaltung ihres
Vermögens gesorgt hatten (vgl. Kommentar zum FGB, hrsg. vom Ministerium der Justiz,
1982, Anm. 1.2 zu § 105; vgl. auch BGH, VIZ 1997, 216). Dies musste erst recht gelten,
wenn die Eigentumsfrage ungeklärt war. In Anknüpfung daran war in Nummer 1 der vom
Ministerium der Justiz erlassenen Rundverfügung Nr. 6/77 - in späterer Fassung vom 25.
März 1987 (Leitungsinformation Nr. 15/87) - über "Abwesenheitspflegschaften für Bürger
kapitalistischer Staaten und von Berlin (West)" (vgl. Schriftenreihe des BARoV, Heft 1,
Dokument 22) ausgeführt: „Ist der Aufenthalt eines Abwesenden bekannt, bestehen
gegen die Anordnung einer Pflegschaft keine Bedenken, wenn aus den Umständen
erkennbar ist, dass eine Vollmacht nicht erwartet werden kann (z.B. wenn sich der
Eigentümer nicht um die Verwaltung des Grundstücks oder Gebäudes kümmert). An den
Nachweis, dass bisher keine Vollmacht erteilt wurde oder eine Vollmacht nicht erwartet
werden kann, sind keine überspitzten Anforderungen zu stellen. Insbesondere sind das
Staatliche Notariat, andere Organe bzw. Betriebe oder Bürger nicht verpflichtet, darüber
mit dem betreffenden Bürger Schriftverkehr zu führen.“
Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten lag der Bestellung des
Abwesenheitspflegers ein Fürsorgebedürfnis zu Grunde, auch wenn dessen
Wirkungskreis auf die Mitwirkung an einem Grundstücksverkauf an einen Privaten
beschränkt war. Das Bundesverwaltungsgericht hat in seiner Rechtsprechung zu
Verkäufen durch den Abwesenheitspfleger hierzu herausgearbeitet, dass die Bestellung
eines Abwesenheitspflegers durch das Staatliche Notariat gemäß § 105 Abs. 1 FGB sich
in der Regel als eine unlautere Machenschaft in Form des Machtmissbrauchs darstellt,
wenn sie allein dazu diente, ein Grundstück an eine Privatperson zu einem privaten
Nutzungszweck zu verkaufen. In diesen Fällen fehlte es regelmäßig an dem für die
Berufung des Pflegers notwendigen Fürsorgebedürfnis. Ein persönliches
Fürsorgebedürfnis schied immer schon deshalb aus, weil die Pflegschaft ausschließlich
der Veräußerung eines dem Pflegling gehörenden Vermögenswertes dienen sollte und
für eine dahingehende Willensrichtung nichts erkennbar war. Das von § 105 Abs. 1 FGB
mit umfasste gesellschaftliche Fürsorgebedürfnis, das die Einrichtung der
Abwesenheitspflegschaft ebenso rechtfertigen konnte, kam bei der ausschließlichen
Befriedigung privater Erwerbsinteressen nicht zum tragen, weil ein von der Person des
Abwesenden losgelöstes Fürsorgebedürfnis dann fehlte (BVerwG, Buchholz 428 § 1
VermG Nr. 157 und BVerwG, Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 137). In seinem Urteil vom 29.
Januar 1998 zum Aktenzeichen 7 C 60/96 (BVerwG, VIZ 1998, 254-255) hat das
Bundesverwaltungsgericht allerdings ausdrücklich klargestellt: „..., daß in besonders
gelagerten Fällen auch eine Veräußerung, und zwar sogar an private Erwerber, im
gesellschaftlichen Interesse liegen konnte.“. Die Annahme eines solchen besonders
gelagerten Einzelfalles setzt allerdings voraus, dass das Erwerbsinteresse des Privaten
von einem gesellschaftlichen Bedürfnis überlagert war und zwar in der Weise, dass
dessen Befriedigung einen Eigentumswechsel erforderte. Nach der zitierten
Rechtsprechung genügt es deshalb beispielsweise nicht, dass sich das Grundstück in
einem verwahrlosten Zustand befand und von den Erwerbern wieder hergerichtet werden
sollte. Denn die Herstellung ordnungsgemäßer Zustände war grundsätzlich Sache der
staatlichen Organe, insbesondere der Räte der Gemeinden. Diese konnten dann
gegebenenfalls im Rahmen von Pacht- oder Nutzungsverträgen entsprechende
Regelungen aufnehmen, eines Verkaufes bedurfte es hier regelmäßig noch nicht.
Dieser Rechtsprechung folgt die Kammer nach wie vor, wendet sie allerdings auf den
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Dieser Rechtsprechung folgt die Kammer nach wie vor, wendet sie allerdings auf den
vorliegenden Einzelfall mit von den Bescheiden abweichendem Ergebnis an.
Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass zum Zeitpunkt der Anordnung der
Abwesenheitspflegschaft durch Beschluss des Staatlichen Notariats am 14. Juni 1989 ein
gesellschaftliches Fürsorgebedürfnis i.S.v. § 105 Abs. 1 FGB bestand, das einen Verkauf
des Grundstücks rechtfertigen konnte.
Auszugehen ist hierbei zunächst davon, dass der bauliche Zustand des
Kleinwohnhauses auf dem Grundstück ... bereits bei Auszug der Großmutter der Klägerin
zu 1. 1982 schlecht gewesen sein und sich bis zur Besichtigung durch den Beauftragten
der Staatlichen Bauaufsicht am 16. November 1988 noch weiter verschlechtert haben
musste. In dem dazu gefertigten Protokoll vom 22. November 1988 werden starke Risse
in den Wänden und eine aufgrund jahrelanger Durchfeuchtung des Mauerwerks stark
vorangeschrittene Verrottung desselben festgestellt, die einen Abriss nahelegten.
Erhebliche Mängel am Haus hat auch die Zeugin ... in der mündlichen Verhandlung
bestätigt. Es ist deshalb auch ohne weiteres glaubhaft, wenn die Zeugin angibt, die
Angelegenheit an den für Westgrundstücke zuständigen Rat des Kreises zur Klärung der
Eigentumsfrage weitergeleitet zu haben, um im Anschluss daran die zur Erhaltung der
Wohnnutzung erforderlichen Maßnahmen einleiten zu können (vgl. hierzu
Arbeitshinweise zur Planung und Finanzierung von Baumaßnahmen an staatlich nicht
verwalteten Grundstücken und Gebäuden von Berechtigten aus kapitalistischen Staaten
und Westberlin, erlassen durch den Minister der Finanzen, den Minister für Bauwesen,
den Präsidenten der Staatsbank der DDR, dem stellvertr. Vorsitzenden der Staatlichen
Plankommission und dem Leiter des Amtes für den Rechtsschutz des Vermögens der
DDR am 03. Dezember 1979, abgedruckt in Schriftenreihe des BARoV, Heft 1,
Dokument 13). Da kein in der DDR wohnhafter Verwalter vorhanden bzw. benannt
worden war, beantragte der Rat des Kreises gemäß Nr. 1 der o.g. Arbeitshinweise auf der
Grundlage der Rundverfügung des Ministeriums der Justiz Nr. 6/77 dann am 02. Mai 1989
die Anordnung einer Abwesenheitspflegschaft für das Grundstück, wobei der
Wirkungskreis des Pflegers zunächst einmal nur den Abschluss eines Vertrages zur
Verwaltung des Grundstücks mit dem Rat der Gemeinde ... umfassen sollte. Wie sich
den Arbeitshinweisen ferner entnehmen lässt (vgl. insbesondere Nr. 10) hatten die Räte
der Städte und Gemeinden dann gem. § 16 der Verordnung über die Finanzierung von
Baumaßnahmen zur Schaffung und Erhaltung von privatem Wohnraum vom 28. April
1960 in der Fassung der 2. VO vom 14. Juni 1967 (GBl. II S. 419) zu prüfen, ob die
notwendigen Baumaßnahmen durch Kredite bis zur Höhe des Einheitswertes finanziert
werden konnten. Schied die Möglichkeit – wie hier – aus, weil die Beleihungsgrenze zu
niedrig war, sahen die Arbeitshinweise unter und Nr. 11 vor, dass Grundstück in
Volkseigentum zu überführen. Dies setzte aber seinerseits voraus, dass im Haushalt des
Rates der Gemeinde für die Maßnahme eine entsprechende staatliche Plankennziffer zur
Verfügung stand. Daran scheiterte es im vorliegenden Falle jedoch. Ausweislich der
Begründung des Antrages der damaligen Bürgermeisterin von ..., der Zeugin ..., an das
Staatliche Notariat vom 14. Juni 1989, verfügte der Rat der Gemeinde nicht über die
erforderlichen Mittel. Die Zeugin ... hat in der mündlichen Verhandlung auch glaubhaft
ausgesagt, dass es für sie als Bürgermeisterin einer kleinen Gemeinde mangels eigener
Baukapazitäten 3schwierig war, genügend Wohnraum zur Verfügung zu stellen und
deshalb alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden mussten.
Vor diesem Hintergrund kam dem Antrag vom 14. Juni 1989, den Wirkungskreis zu
ändern und dem Pfleger die Mitwirkung am Verkauf des Grundstücks zu ermöglichen,
eine Bedeutung zu, die die Befriedigung des Erwerbsinteresses der Kläger bei weitem
überstieg. Zum einen lag es im wohlverstandenen öffentlichen Interesse der Gemeinde,
ein in ihrer Ortslage gelegenes Wohngrundstück seiner bisherigen Bestimmung zu
erhalten und es dem Eigenheimbau zur Verfügung zu stellen. Zum anderen ging es dem
Rat der Gemeinde erkennbar auch darum, den mit der Altbausubstanz verbundenen
Gefahrenzustand zu beseitigen, wobei hier aufgrund der Besonderheit der Situation auch
klar wird, dass man das Problem weder im Wege der Inanspruchnahme einerseits noch
durch Verpachtung oder Vermietung an einen Privaten andererseits hätte lösen können.
Der vorliegende Fall unterscheidet sich zudem insoweit von denen, die das
Bundesverwaltungsgericht zu entscheiden hatte, dass das Grundstück zuvor nicht unter
„quasi-staatlicher Verwaltung“ stand und den Rat der Gemeinde wegen gezogener
Nutzungen deshalb auch keine gesteigerte Verantwortlichkeit traf (vgl. BVerwG, VIZ
1998, 254-255).
Das unter Mitwirkung des Abwesenheitspflegers zustande gekommene Rechtsgeschäft
ist ebenfalls rechtlich nicht zu beanstanden gewesen. Der am 20. Juli 1989 geschlossene
notarielle Grundstückskaufvertrag entsprach sowohl formell als auch inhaltlich den zu
stellenden Anforderungen. So ist der Vertrag gemäß Grundstücksverkehrsverordnung
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stellenden Anforderungen. So ist der Vertrag gemäß Grundstücksverkehrsverordnung
vom 15. Dezember 1977 – GVVO - (GBl. I 1978 S. 73) vom Liegenschaftsdienst beim Rat
des Bezirkes genehmigt worden. Auch der Rat der Gemeinde hatte ausweislich Ziffer 5
des Vertrages sein Einverständnis durch Erklärung vom 17. Juli 1989 gegeben. Insoweit
bedarf es keiner Klärung, ob das Kleinwohnhaus – trotz der zwischenzeitlich
festgestellten Abrissreife – noch als Wohnraum im Sinne von § 1 Abs. 3 der
Wohnraumlenkungsverordnung vom 16. Oktober 1985 – WLVO – (GBl. I S. 301) erfasst
war oder nicht (vgl. § 23 GVVO i.V.m. § 10 Abs. 1 Satz 1 WLVO). Denn die Zeugin ... hat
im Übrigen glaubhaft ausgesagt, dass der Rat der Gemeinde durch Beschluss über die
Vergabe zu Gunsten der Kläger entschieden hatte, so dass der Auswahl der Erwerber in
jedem Falle eine legitimierende Entscheidung des örtlichen Rates zu Grunde lag. Der
vereinbarte Kaufpreis beruhte auf einem Wertgutachten des Sachverständigen ... vom
30. Juni 1989, das keine Anhaltspunkte für Rechtsverstöße bietet. Der für den Grund und
Boden angesetzte Wert i.H.v. 0,75 M/m² hält sich in dem der Kammer aus einer Vielzahl
von Verfahren bekannten Rahmen DDR-üblicher Baulandpreise. Auch im Übrigen spricht
hier nichts für eine Übervorteilung der Eigentümer. Das zum Abriss stehende
Kleinwohnhaus wurde im Gutachten noch mit 685,- M bewertet; Abrisskosten sind nicht
in Abzug gebracht worden.
Aber selbst wenn man - das zuvor Gesagte außer acht lassend – eine unlautere
Machenschaft unterstellen würde, wären die angegriffenen Bescheide aufzuheben, weil
die dort ausgesprochene Rückübertragung wegen redlichen Erwerbs des Eigentums am
Grundstück ausgeschlossen ist. Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ist die Rückübertragung
ausgeschlossen, wenn u.a. natürliche Personen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise
an dem Vermögenswert Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte erworben haben. Dass
der Rechtserwerb erst am 01. Februar 1990 durch Eintragung ins Grundbuch vollendet
war, ist unerheblich, weil das zugrundeliegende Rechtsgeschäft bereits am 20. Juli 1989
und damit vor dem Stichtag geschlossen worden war.
Unredlichkeitsgründe, wie sie in den Regelbeispielen des § 4 Abs. 3 VermG aufgezählt
werden, sind nicht ersichtlich. Nach der genannten Norm ist der Rechtserwerb in der
Regel dann als unredlich anzusehen, wenn er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt
des Erwerbs in der DDR geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften,
Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand, und der
Erwerber dies wusste oder hätte wissen müssen (a) oder darauf beruhte, dass der
Erwerber durch Korruption oder Ausnutzung einer persönlichen Machtstellung auf den
Zeitpunkt oder die Bedingungen des Erwerbs oder auf die Auswahl des
Erwerbsgegenstandes eingewirkt hat (b) oder davon beeinflusst war, dass sich der
Erwerber eine von ihm selbst oder von dritter Seite herbeigeführte Zwangslage oder
Täuschung des ehemaligen Eigentümers zunutze gemacht hat (c). Gemeinsames
Merkmal aller Regelbeispiele ist, dass sie eine sittlich anstößige Manipulation des
Erwerbsvorganges erfordern (BVerwG, VIZ 1993, 250 sowie BVerwG, Urteil vom 19.
Januar 1995 – 7 C 42/93 – KPS § 4 VermG 1/95). Für eine Bejahung des Regelbeispiels
des § 4 Abs. 3 Buchstabe a) VermG genügt danach nicht schon jede dem Erwerber
bekannte oder fahrlässig nicht bekannte Verletzung von allgemeinen Rechtsvorschriften,
Verfahrensgrundsätzen oder einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis. Hinzutreten
muss vielmehr noch, dass nach den konkreten Umständen des Einzelfalls der in Rede
stehende Verstoß die Absicht erkennen lässt, den Erwerbsvorgang gezielt zu
beeinflussen und dass der Erwerber diesen konkreten Rechtsverstoß zumindest hätte
erkennen können (BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1995 a. a. O. und BVerwG, Urteil vom
18. Januar 1996 – 7 C 20/94 – KPS § 4 VermG 1/96, S. 5 ff.).
Regelbeispiel § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG liegt nicht vor, weil es hier jedenfalls an der
Erfüllung der subjektiven Tatbestandsvoraussetzungen fehlt. Das Tatbestandsmerkmal
"hätte wissen müssen" ist gleichbedeutend mit dem Schuldvorwurf der Fahrlässigkeit
(BVerwG, Buchholz 428 § 4 Abs. 3 VermG Nr. 6 und BVerwG, VIZ 1999, 525, 527). Dieser
Begriff ist in § 276 BGB legaldefiniert als die Außerachtlassung der im Verkehr
erforderlichen Sorgfalt. Gefordert wird die Beachtung der Sorgfalt, die normalerweise von
einem ordentlichen Menschen in der konkreten (damaligen) Lage zu erwarten war. Dabei
ist grundsätzlich auf die Verhältnisse des in Betracht kommenden Verkehrskreises
Rücksicht zu nehmen, mithin auf das Maß an Umsicht und Sorgfalt, das nach dem Urteil
besonnener und gewissenhafter Angehöriger dieses Kreises von dem in seinem Rahmen
Handelnden zu fordern ist (BGH, Urteil vom 15. November 1971 - VIII ZR 62/70 - NJW
1972, 150 <151>).
Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die als Anlagenschlosser und Diplom-
Ingenieurökonom im Staatlichen Forstwirtschaftsbetrieb arbeitenden Kläger, über
besondere Rechtskenntnisse im Umgang mit Immobilien verfügten. Da sich den Akten
keine Hinweise für eine Beteiligung der Kläger am Pflegschaftsverfahren entnehmen
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keine Hinweise für eine Beteiligung der Kläger am Pflegschaftsverfahren entnehmen
lassen, kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass ihnen die für die Anordnung
der Abwesenheitspflegschaft maßgeblichen Hintergründe bekannt waren. Dass die
Kläger aufgrund ihrer unbeantworteten Anfrage vom 08. August 1988 unter Umständen
nicht damit rechnen konnten, das Grundstück mit Einverständnis der Eigentümer
erwerben zu können, vermag an der rechtlichen Bewertung nichts zu ändern. Denn es
gab für sie damals gleichwohl keinen Grund, an der Rechtmäßigkeit des ihnen von Seiten
des Abwesenheitspflegers unterbreiteten Erwerbsangebotes zu zweifeln. Selbst wenn
nämlich ein gesellschaftliches Fürsorgebedürfnis nicht vorgelegen haben sollte und die
Anordnung der Abwesenheitspflegschaft deshalb rechtswidrig gewesen wäre, träfe sie
keine fahrlässige Unkenntnis. Verkäufe durch den Abwesenheitspfleger gehörten – wie
die durch den staatlichen Verwalter - auch zur Lebenswirklichkeit der DDR. Für die
Annahme der Unredlichkeit genügt deshalb regelmäßig noch nicht, dass dem Erwerber
die von staatlichen Stellen betriebene Veräußerung eines Vermögenswertes ohne den
Willen des Berechtigten bekannt war (BVerwG, VIZ 1994, S. 350, 351). Erst wenn sich
ihm aufgrund weiterer Umstände Zweifel an der Befugnis des Abwesenheitspflegers oder
der Rechtmäßigkeit des ihm unterbreiteten Erwerbsangebotes aufdrängen mussten,
bestand Veranlassung, sich über die näheren Umstände des Verkaufs zu informieren
und bei unterbliebener Aufklärung vom Erwerb Abstand zu nehmen. Solche Umstände
sind hier weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Den Klägern kann insoweit nicht
vorgehalten werden, sie hätten das Grundstück nicht erwerben dürfen, weil ihre Anfrage
vom 08. August 1988 unbeantwortet geblieben ist. Nach ihrem laienhaften Verständnis
konnten sie die Entscheidung des Rates der Gemeinde, ihnen das Grundstück zum
Zwecke des Eigenheimbaues zuzuweisen, nämlich durchaus als Rechtfertigung für die
ihnen eröffnete Erwerbsmöglichkeit begreifen. Denn auch wenn sie das
Tatbestandsmerkmal des gesellschaftlichen Fürsorgebedürfnisses nicht kannten, so
konnten sie doch aufgrund der wahrgenommenen tatsächlichen Umstände davon
ausgehen, dass der Rat der Gemeinde in dem damals allgemein bekannten Bestreben
handelte, die Wohnraumsituation seiner Bürger zu verbessern. Diese Sichtweise wird
zudem durch die Aussage der Zeugin ... bestätigt, die mehrfach auf die angespannte
Wohnraumsituation in ... und darauf hinwies, dass der Rat der Gemeinde mangels
eigener Baukapazitäten auf die Eigeninitiative der Wohnrausuchenden angewiesen war.
Aus den verwandtschaftlichen Beziehungen zur Beigeladenen und ihrer Mutter lassen
sich keine Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit der Kläger ableiten. Die vorgelegten
Briefe zeigen, dass in Bezug auf das streitbefangene Grundstück ein Kontakt gerade
nicht zustande kam. Auf die Hinweise und die Kaufangebote der Eltern der Klägerin zu 1.
und des Klägers zu 2. folgte keine Reaktion. Aufgrund der familiären Verbindung standen
den Klägern somit weder Informationen über die Hintergründe des ihnen unterbreiteten
Erwerbsangebotes zur Verfügung noch erwuchsen ihnen besondere Treupflichten
gegenüber der Beigeladenen und deren Mutter.
Schließlich unterstellt der Widerspruchsausschuss den Klägern zu Unrecht, versucht zu
haben, die Beigeladene und ihre Mutter unter Vorspiegelung falscher Tatsachen zum
Verkauf des Grundstücks zu bewegen. Zum einen ist in dem Schreiben des Klägers vom
08. August 1988 nicht die Rede von einer „Wohnungszuweisung“, sondern von einer
„Zuweisung für das Haus im ...“. Zum anderen ist von der Zeugin ... glaubhaft bestätigt
worden, dass den Klägern das Haus zum Zwecke der Instandsetzung und
anschließenden Wohnnutzung durch Beschluss des Rates der Gemeinde zugesprochen
worden war. Der Hinweis der Kläger im Schreiben vom 08. August 1988 war im Übrigen
wohl eher als Rechtfertigung des Erwerbswunsches und weniger als Drückmittel gemeint
gewesen. Es ist nicht ersichtlich, welche Zwangslage man damit gegenüber den
Grundstückseigentümern hätte vermitteln können.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 und Abs. 3 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 709 S.
2 Zivilprozessordnung (ZPO).
Gegen die Entscheidung, gegen welche die Berufung nicht gegeben ist (§ 37 Abs. 2
VermG) ist die Revision nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2
VwGO nicht vorliegen.
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