Urteil des VG Frankfurt (Oder) vom 14.03.2017

Gericht

Verwaltungsgericht Frankfurt an der Oder

Aktenzeichen

6 K 1691/03

Entschieden

14.03.2017

Schlagworte

Ddr , Nutzungsrecht , Stadt , Verteilung der beweislast , Urkunde , Rückübertragung , Nummer , Erheblicher grund , Genehmigung , Eltern

VG Frankfurt(oder ): ddr, nutzungsrecht, stadt, verteilung der beweislast, urkunde, rückübertragung, nummer, erheblicher grund, genehmigung, eltern

Gericht:

VG Frankfurt (Oder)

6. Kammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

6 K 1691/03

Dokumenttyp:

Teilurteil

Quelle:

Normen:

§ 3 Abs 4 S 3 VermG, § 4 Abs 2

VermG, § 4 Abs 3 VermG, § 110

VwGO, § 227 ZPO

Nachweis der Unredlichkeit des Eigentumserwerb eines

Grundstücks in der DDR

Tenor

Die Klage wird abgewiesen, soweit die Klägerin mit dem Hauptantrag die

Rückübertragung des Flurstücks 33/1 der Flur 166 in der Gemarkung ... begehrt.

Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Im Übrigen bleibt die

Kostenentscheidung dem Endurteil vorbehalten.

Tatbestand

Die Klägerin ist Berechtigte im Sinne des Gesetzes zur Regelung offener

Vermögensfragen an dem Grundstück in der ... Straße ... in ... (Flur 166, Flurstück 33/1).

Sie begehrt dessen Rückübertragung bzw. hilfsweise die Auskehr des Erlöses aus dem

Verkauf dieses Grundstücks.

Die am ... 1929 geborene Klägerin ist Nacherbin nach ihrem Vater ... und zugleich Erbin

nach ihrer Mutter, Frau ..., die seit dem 25. Oktober 1944 als Eigentümerin der im

Bestandsverzeichnis des Grundbuches von ... Band 29, Blatt 744 unter der laufenden

Nummer 2 verzeichneten Parzelle 306/0,4 des Kartenblattes 6 (Gesamtfläche 8.830 m

) eingetragen war. In der zweiten Abteilung des Grundbuches war zu Gunsten der

Klägerin ein Nacherbenvermerk eingetragen. Der Nacherbfall nach Herrn ... trat am 31.

Geburtstag der Klägerin am ... 1960 ein.

Am 21. Februar 1961 erteilte der Rat der Stadt ... Herrn ..., dem Stiefvater des

Beigeladenen, eine Wohnraumzuweisung für eine Dreieinhalbzimmerwohnung mit Küche

in der ... Straße .... Mit Wirkung zum 1. Oktober 1965 wurde das Grundstück unter

staatliche Treuhandverwaltung gestellt. Die Eheleute ..., die (Stief-)Eltern des

Beigeladenen, schlossen am 16. Januar 1967 mit dem VEB Kommunale

Wohnungsverwaltung ... einen rückwirkend zum 01. Oktober 1965 beginnenden

Mietvertrag über eine Dreieinhalbzimmerwohnung in der ... Straße ....

Am 2. April 1971 veräußerte der staatliche Verwalter den im Grundbuch von ..., Blatt 744

verzeichneten Grundbesitz in Volkseigentum, das am selben Tage noch in

Volkseigentum überging; am 05. Mai 1971 wurde der Eigentumsübergang im Grundbuch

eingetragen.

Im Jahre 1979 wurde an das auf dem Grundstück befindliche Wohnhaus ein Anbau

angefügt, der unter anderem neben dem Anbau einiger Räume im Erdgeschoss im

Dachgeschoss die Erweiterung des Flures sowie den Anbau eines Wohnzimmers, einer

Küche und eines Bades umfasste.

Am 18. Februar 1982 schlossen die Beigeladenen mit dem VEB Gebäudewirtschaft ...

einen zum 01. Januar 1982 beginnenden Mietvertrag über die Dreizimmerwohnung in der

... Straße .... Der Betriebsdirektor der Kommunalen Wohnungsverwaltung lehnte den

Antrag der Beigeladenen vom 15. März 1983 auf Ankauf des Hauses in der ... Straße mit

Schreiben vom 10. November 1983 mit der Begründung ab, dass Mehrfamilienhäuser

nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht verkäuflich seien.

Mit Schreiben vom 02. September 1985 beantragte der Beigeladene erneut den Kauf

des Hauses. Der Sachverständige H... ermittelte in der Wertermittlung vom 9. Februar

1988 auf der Grundlage der Preisverordnung Nr. 3/87 einen Zeitwert von rund 36.000,-

Mark/DDR. Dabei wurde neben anderen baulichen Anlagen der Wohnhaus-Altbau mit

9.195, - Mark der DDR und die Wohnhauserweiterung mit 24.897, - Mark der DDR taxiert.

Der Zeitwert für den Altbau wurde ausgehend von dem in Höhe von 15.074, - Mark der

DDR geschätzten Neuwert in der Weise ermittelt, dass bei einer angenommenen

Restnutzungsdauer von 30 Jahren 39 % des Wertes, mithin 5.879,- Mark der DDR,

abgeschrieben wurden. Der Wert für die im Jahre 1979 vorgenommene

Wohnhauserweiterung wurde ermittelt, indem von den auf der Preisbasis von 1966

ermittelten Baukosten in Höhe von 40.814, - Mark der DDR entsprechend der

Abschreibung für den Altbau 39 %, mithin 15.917 Mark der DDR, abgezogen wurden.

Mit Eigenheimkaufvertrag vom 30. März 1988 verkaufte der Rat der Stadt ... das auf

dem 1.341 m

großen Flurstück 33/1 gelegene Eigenheim mit zwei Wohneinheiten zu

einem Kaufpreis von 36.000, - Mark der DDR an die Beigeladenen. Vereinbart war, dass

die Erwerber die Verleihung des Nutzungsrechts an dem volkseigenen Grundstück in

Größe von 500 m

beantragen werden und für die restliche Fläche ein Nutzungsvertrag

abgeschlossen wird.

Mit Urkunde vom 07. April 1988 verlieh der Rat des Kreises ... den Beigeladenen auf der

Grundlage des Nutzungsrechtsgesetzes vom 14. Dezember 1970 ein unbefristetes

Nutzungsrecht an dem Flurstück 33/1 in einer Größe von 500 m

an dem Gebäude und

den Gebäudenebenflächen, das die Beigeladenen zur Grundstücksnutzung berechtigte.

Die Nutzungsurkunde enthält den maschinenschriftlichen Eintrag, dass für „die restliche

Grundstücksfläche ... mit dem Rat der Stadt ... ein Nutzungsvertrag abgeschlossen“

wird.

Am 25. November 1988 wurde das Nutzungsrecht unter der laufenden Nummer 6 der

Abteilung 2 des Grundbuches von ..., Blatt 5519 eingetragen und für das Gebäude auf

dem Flurstück 33/1 das Gebäude-Grundbuchblatt 5519/6 der Stadt ... angelegt und die

Beigeladenen als Gebäudeeigentümer eingetragen.

Am 30. Januar 1989 schlossen die Beigeladenen und der Rat der Stadt ... einen

Formularvertrag für die Überlassung eines volkseigenen Grundstücks an Bürger für

Erholungszwecke. Danach wurde den Beigeladenen das Flurstück 33/1 der Flur 166 zur

Nutzung zum Zwecke „Eigenheim“ überlassen; auf Seite 1 der Vertragsurkunde ist

unter § 1 die ursprünglich handschriftlich eingetragene Grundstücksgröße von 841 m

mit der Zahl 1.341 überschrieben. Gemäß § 5 Nr. 3 des Vertrages wurde dem Rat der

Stadt ... unter bestimmten näher bezeichneten Voraussetzungen das Recht zu

Kündigung eingeräumt.

Am 03. April 1990 beantragten die Beigeladenen den Kauf des volkseigenen

Grundstücks. Auf der Rückseite dieses Antrages befindet sich der Vermerk des

amtierenden Stellvertreters des Bürgermeisters für Planung des Rates der Stadt ... vom

09. Mai 1990, dass entsprechend der mit dem Rat des Kreises festgelegten

Verfahrensweise zugestimmt wird, das verliehene, bisher auf 500 m

beschränkte

Nutzungsrecht auf das Gesamtgrundstück mit 1.341 m

zu erweitern.

Mit Grundstückskaufvertrag vom 23. Juli 1990 (20-1858-90) kauften die Beigeladenen

von der Stadt ... das Flurstück 33/1 zu einem Preis von 1.341 Mark der DDR und

erklärten zugleich die Auflassung.

Am 02. Oktober 1990 meldete die Klägerin vermögensrechtliche Ansprüche für die

Grundstücke in der ... Straße ... (Flurstücke 33/1 und 33/2 der Flur 166) in ... an.

Die Beigeladenen nahmen mit Schreiben vom 03. September 1992 zur Erteilung eines

Negativattestes für das streitbefangene Grundstück Stellung und legten hierzu diverse

Unterlagen vor, darunter eine Kopie der sich auf eine Grundstücksfläche von 500 m

erstreckenden Nutzungsrechtsurkunde vom 07. April 1988. Sie trugen unter anderem

vor, ihnen sei mit Wirkung vom 01. Mai 1988 das Nutzungsrecht von 500 m

verliehen

worden; am 30. Januar 1989 hätten sie hinsichtlich des restlichen Flurstücksanteiles, der

841 m

betrage, einen Vertrag über die Überlassung eines volkseigenen Grundstücks

zur Nutzung erhalten.

Mit dem an das Grundbuchamt ... adressierten Bescheid vom 25. November 1992

erteilte der Landrat des Landkreises ... die Genehmigung nach der

Grundstücksverkehrsordnung für den das Flurstück 33/1 betreffenden

Grundstückskaufvertrag vom 23. Juli 1990 (20-1858-90).

Am 18. März 1993 wurden die Beigeladenen als Eigentümer des Flurstücks 33/1 im

Grundbuch von ..., Blatt 6462 eingetragen. In den Grundakten des Grundbuches von ...,

Blatt 6462 befindet sich eine Durchschrift der ursprünglich am 07. April 1988 erstellten

Nutzungsurkunde, die am rechten Rand mit einem zusätzlichen undatierten Stempel

des Rates des Kreises ... nebst Unterschrift versehen ist. Die ursprüngliche

Flächenangabe 500 ist mit den Buchstaben „x“ überschrieben und durch die Zahl 1341

ersetzt worden. Ebenfalls mit der Buchstabenreihe „x“ überschrieben sind die

ursprünglich auf der Urkunde befindlichen maschinenschriftlichen Zusätze „an dem

Gebäude und der Gebäudenebenfläche“ sowie der Satz „Für die restliche

Grundstücksfläche wird mit dem Rat der Stadt ... ein Nutzungsvertrag abgeschlossen.“

Der Beklagte übertrug mit der der Nummer 2 des Bescheides vom 2. Juli 2001 das

Hinterliegerflurstück 33/2 in der ... Straße ... an die Klägerin zurück und lehnte unter der

Nummer 3 des Bescheides bei Zuerkennung eines Entschädigungsanspruch nach

Maßgabe des Entschädigungsgesetzes die Rückübertragung des straßenseitigen

Flurstücks 33/1 ab.

Den am 30. Juli 2001 gegen die Nummer 3 erhobenen Teilwiderspruch der Klägerin, der

nicht weiter begründet wurde, wies das Landesamt zur Regelung offener

Vermögensfragen mit Widerspruchsbescheid vom 05. August 2003, der dem

Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 13. August 2003 zugestellt wurde, zurück.

Am 15. September 2003 hat die Klägerin Klage erhoben.

Zur Begründung trägt sie vor, es werde bestritten, dass auf Grund des Vertrages vom 2.

April 1971 und des Eigenheimkaufvertrages vom 30. März 1988 Grundbucheintragungen

erfolgt seien. Gebäudeeigentum an dem im Jahre 1920 errichteten Gebäude hätte nach

den seinerzeitigen Vorschriften der DDR nicht entstehen können. Auch der Tatbestand

einer Komplettierung liege hier nicht vor. Ein dingliches Nutzungsrecht sei hier nicht über

die gesamte Grundstücksfläche von 1.341 m

, sondern ausweislich der Urkunde vom

07. April 1988 nur für eine Teilfläche von 500 m

verliehen worden. Zudem habe eine

spätere Erweiterung dieses Rechtes auf 1.341 m

gegen die in der

Eigenheimverordnung festgesetzte Regelgröße verstoßen. Die Beigeladenen seien

unredlich. Die Beweislastregeln seien hier unzutreffend angewendet worden. Danach

habe derjenige, der sich auf die Redlichkeit berufe, deren Voraussetzungen vollständig

darzulegen und zu beweisen. Sofern derjenige Zweifel hieran nicht ausräume, habe er

im Allgemeinen die Folgen zu tragen. Die insoweit darlegungspflichtigen Beigeladenen

hätten abgesehen davon, dass sie bereits seit 1983 sich um den Erwerb des

Grundstücks bemüht hätten, nichts zur Sache vorgetragen, obwohl diese

Erwerbsabsichten nicht durch Unterlagen belegt seien. Zudem hätten sie mitteilen

müssen, woher sie Kenntnis von der Erwerbsmöglichkeit gehabt hätten. Nachdem die

auf dem Grundstück seit dem Jahre 1948 betriebene Schneiderei im Frühjahr 1961

eingestellt worden sei, hätten sich unmittelbar darauf ab dem 15. März 1961 der

Stiefvater des Beigeladenen, der Leiter der Pass- und Meldedienststelle in ... und SED-

Mitglied gewesen sei, sowie die Mutter des Beigeladenen im manipulativen

Zusammenwirken mit staatlichen Behörden unrechtmäßig in den Besitz des damals

noch ungeteilten Grundstückes gesetzt, obwohl die Mutter der Klägerin mit einem an

den Stiefvater des Beigeladenen gerichteten Schreiben vom 12. März 1961 den

Abschluss eines Mietvertrages abgelehnt habe. Da der Stiefvater und die Mutter des

Beigeladenen weiterhin nicht zum Kauf des Grundstücks bereit gewesen seien, hätten

sie wegen angeblicher Republikflucht der Eigentümerin mit Wirkung zum 01. Oktober

1965 die Bestellung eines Treuhänders manipuliert. Hierzu seien sie auf Grund ihrer

herausgehobenen Stellung im Staatsapparat der DDR in der Lage gewesen. Ein

manipulatives Verhalten der Staatsgewalt ergebe sich aus der Veräußerung des

Grundstücks im April 1971 durch den Treuhänder an „Eigentum des Volkes“ und den

gezielten Weiterverkauf an die Beigeladenen. Es bestünden Anhaltspunkte für eine

Mitwirkung oder zumindest Einflussnahme des ehemaligen Staatssicherheitsdienstes

der DDR bei der Überführung des streitgegenständlichen Grundbesitzes in

Volkseigentum und dem anschließenden Verkauf an die Beigeladenen, weil sie – die

Klägerin – einige Jahre zuvor im Jahre 1967 wegen versuchter Republikflucht inhaftiert

worden sei und nach ihrem Freikauf im Jahre 1968 habe ausreisen dürfen. Auch wenn die

Unterlagen bei der Bundesbeauftragten für die Unterlagen der ehemaligen Deutschen

Demokratischen Republik, die sie – die Klägerin – betreffen würden, keine Hinweise zur

Unredlichkeit der Beigeladenen enthielten, seien zum Beweis der fehlenden Redlichkeit

der Beigeladenen und der Eltern des Beigeladenen die über sie geführten Unterlagen

der Bundesbeauftragten einzuholen. Den Beigeladenen bzw. dem Stiefvater oder der

Mutter des Beigeladenen sei bekannt gewesen oder hätte zumindest bekannt sein

müssen, dass im Jahre 1971 bei der Veräußerung des Grundstücks in Volkseigentum

wegen fehlender Überschuldung keine Ermächtigung des staatlichen Verwalters zum

Verkauf vorgelegen habe und eine Genehmigung nach der

Grundstücksverkehrsverordnung (GVVO) nicht vorgelegen habe. Sie hätten auch

gewusst oder zumindest wissen müssen, dass der Ausfertigungsvermerk vom 4. Januar

1971 zeitlich vor dem Abschluss des Vertrages vom 2. April 1971 datiere. Vor Abschluss

des Eigenheimkaufvertrages vom 30. März 1988 hätten die Beigeladenen bzw. die Eltern

des Beigeladenen eine ungesetzliche Teilung des Grundstücks in das straßenseitige

Flurstück 33/1 und das Hinterliegerflurstück 33/2 in manipulativer Weise herbeigeführt,

weil sie das Gesamtgrundstück wegen der Größe nicht hätten erwerben können. Diese

Teilung sei rechtswidrig gewesen, weil das Hinterliegerflurstück keinen Zugang zur

Straße besitze. Es liege nahe, dass der Eigenheimkaufvertrag nach den so genannten

„Berghofer-Richtlinien“ vom 2. Mai 1986 geschlossen worden sei, wonach eine

vorrangige Versorgung unter anderem von Staatsbediensteten mit derartigen

Immobilien vorgesehen gewesen sei. Angesichts der doch etwas herausgehobenen

beruflichen Stellung der Beigeladenen, die ausweislich der im Kaufvertrag vom 30. März

1988 angegebenen Personalien Heimleiter in einem Erholungsheim ... bzw.

Kantinenleiterin in ... gewesen seien, sei hier eine besondere Systemnähe zu vermuten,

zumal der Erfahrungssatz zu berücksichtigen sei, dass das DDR-Regime nur

systemtreuen Bürgern ein Grundstück habe zukommen lassen. Den Beigeladenen hätte

nur ein Einfamilienhaus, nicht jedoch – wie hier – ein Zweifamilienhaus verkauft werden

dürfen. Zudem sei in der Vertragsurkunde nicht vereinbart worden, dass die Mutter des

Beigeladenen die weitere Wohnung im Haus bewohne; dies sei rechtswidrig. Den

Beigeladenen sei bekannt gewesen oder hätte bei Zugrundelegung des objektiven

Sorgfaltsmaßstabes zumindest bekannt sein müssen, dass im Eigenheimkaufvertrag ein

zu niedriger Kaufpreis vereinbart worden sei. Auf der Seite 4 der Wertermittlung vom 09.

Februar 1988 hätten für den Erweiterungsbau nicht Baukosten in Höhe von 40.814, -

Mark der DDR angesetzt werden dürfen, sondern Baukosten in Höhe von 54.466, - Mark

der DDR, die in der Anlage zu dem dieser Wertermittlung beigefügten Preisvorschlag für

die Durchführung von Bau- und Montageleistungen des Grundstücks ...-Süd, ... Straße ...

vom Februar 1979 ausgewiesen gewesen seien. Auch die Abschreibung sei zu hoch

angesetzt worden, weil unter anderem bei der Art der Bauausführung nicht von einer

Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, sondern von 100 Jahren hätte ausgegangen

werden müssen. Die Unredlichkeit der Beigeladenen ergebe sich aus dem „Hin und Her“

hinsichtlich der zur Nutzung überlassenen Grundstücksfläche von zunächst 500 m

und

dann 1.341 m

. Aus den angefochtenen Bescheiden gehe nicht hervor, ob das mit

Urkunde vom 7. April 1988 verliehene dingliche Nutzungsrecht oder das durch

Nutzungsvertrag vom 31. Januar 1989 begründete Nutzungsrecht für Erholungszwecke

nachträglich erweitert worden sei. Die Vorgänge im Zusammenhang mit dem Abschluss

des Nutzungsvertrages vom 31. Januar 1989 seien geeignet, an der Redlichkeit der

Beigeladenen zu zweifeln, weil darin die ursprünglich mit 841 m

angegebene

Nutzungsfläche nachträglich und ohne Datierung auf 1.341 m

handschriftlich

abgeändert worden sei und die Beigeladenen infolgedessen davon ausgegangen seien,

das ganze Flurstück 33/1 erwerben zu können. Der anschließende Erwerb der

Gesamtfläche habe den in der DDR üblichen Gepflogenheiten widersprochen.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung der Nr. 3 seines Bescheides vom 02. Juli 2001

sowie der teilweisen Aufhebung des Widerspruchsbescheides des Landesamtes zur

Regelung offener Vermögensfragen vom 05. August 2003 zu verpflichten, ihr das

Grundstück Gemarkung ..., Flur 166, Flurstück 33/1 rückzuübertragen,

hilfsweise

den Beklagten zu verpflichten festzustellen, dass ihr ein Anspruch nach § 3 Abs.

4 Satz 3 des Vermögensgesetzes auf Auskehr des Erlöses aus dem

Grundstückskaufvertrag vom 23. Juli 1990 bezüglich des Flurstückes 33/1 der Flur 166 in

... zusteht,

sowie

die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu

erklären.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung trägt er vor, selbst wenn ein Rückübertragungsanspruch der Klägerin

bestanden hätte, sei dieser spätestens mit der Eintragung der Beigeladenen am 18.

März 1993 im Grundbuch untergegangen. Gegen die Grundstücksverkehrsgenehmigung

habe die Klägerin bislang keinen Widerspruch eingelegt. Die Rückübertragung sei jedoch

schon wegen des redlichen Erwerbes des Gebäudeeigentums und des Nutzungsrechts

durch die Beigeladenen ausgeschlossen. Das Nutzungsrecht sei 1990 auf die

Gesamtfläche des Flurstücks 1.341 m

erweitert worden. Das Original der geänderten

Nutzungsurkunde befinde sich bei der Grundakte. Diese Erweiterung sei nicht willkürlich

gewesen, weil die Größe von 500 m

lediglich eine Orientierungsgröße dargestellt habe.

Die Beigeladenen stellen keinen Antrag.

Sie tragen vor, aus keinem Gesichtspunkt ergäben sich Anhaltspunkte, die gegen ihre

Redlichkeit sprächen. Die Ereignisse im Zusammenhang mit dem Schneidereibetrieb

seien für das vorliegende Verfahren nicht relevant. Das Vorbringen der Klägerin sei aus

der Luft gegriffen. Ab dem 01. Januar 1982 sei er – der Beigeladene – Mieter der

Wohnung gewesen, nachdem er dort seit 1966 nicht mehr gewohnt habe.

In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin einen Monat Schriftsatznachlass auf den

Schriftsatz des Beklagten vom 17. Oktober 2008 beantragt.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die

beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (Beiakten I – III) Bezug genommen,

die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

Entscheidungsgründe

Der Termin ist wegen des am Schluss der mündlichen Verhandlung gestellten Antrages

des Prozessbevollmächtigten der Klägerin auf einen Monat Schriftsatznachlass auf den

Schriftsatz des Beklagten vom 17. Oktober 2008 nicht nach § 227 Abs. 1 Satz 1 Alt. 3

der Zivilprozessordnung (ZPO) in Verbindung mit § 173 der Verwaltungsgerichtsordnung

(VwGO) zu vertagen. Ein erheblicher Grund, der nach § 227 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO eine

Vertagung rechtfertigen könnte, liegt hier nicht vor. Zur Wahrung des rechtlichen Gehörs

bedarf es keines Schriftsatznachlasses, weil der Beklagte mit diesem Schriftsatz keinen

neuen Tatsachenstoff in das Verfahren eingeführt hat. Mit dem Vorbringen, dass das

Nutzungsrecht im Jahre 1990 auf die Gesamtfläche des Grundstücks erweitert worden

sein soll, hat der Beklagte lediglich seinen bisherigen im Ausgangs- und

Widerspruchsverfahren innegehabten Standpunkt erneut bekräftigt. Soweit er hierzu auf

die in Blatt 166 seines Verwaltungsvorganges befindliche Kopie der Nutzungsurkunde

vom 07. April 1988 und des in der (nicht dem Gericht vorliegenden) Grundakte

befindlichen Originals zu dieser Urkunde verwiesen hat, hatte der

Prozessbevollmächtigte der Klägerin schon vor Erhalt des Schriftsatzes vom 17. Oktober

2008 ausreichend Gelegenheit, diese Kopie aus der Grundakte in Augenschein zu

nehmen, weil er am 10. Oktober 2008 bei Gericht Akteneinsicht in die

Verwaltungsvorgänge des Beklagten genommen hatte. Im Übrigen kommt es auf die

Erweiterung des Nutzungsrechtes auf die Gesamtfläche des Grundstücks nicht an.

Gemäß § 110 VwGO ergeht ein Teilurteil, weil der Rechtstreit allein hinsichtlich des

Hauptantrages entscheidungsreif ist (zur Zulässigkeit eines Teilurteils wenn nur der

Hauptantrag zur Entscheidung reif ist, vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. November 1981 -

4 B 88.81 -; grundlegend BGH, Urteil vom 01. April 1971 - VII ZR 297/69 -, BGHZ 56, 79).

Soweit die Klägerin erstmals in der mündlichen Verhandlung hilfsweise einen Anspruch

auf Erlösauskehr geltend gemacht hat, ist der Rechtstreit gegenwärtig noch nicht zur

Entscheidung reif, weil die als Anspruchsverpflichtete in Betracht kommende Stadt ...

noch nicht beigeladen ist.

Die Klage ist hinsichtlich des Hauptantrages zwar zulässig, aber nicht begründet. Die

Nummer 3 des angefochtenen Bescheides des Beklagten vom 02. Juli 2001 in der

Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesamtes zur Regelung offener

Vermögensfragen vom 05. August 2003 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in

ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Klägerin hat aus § 3 Abs. 1 Satz 1

des Vermögensgesetzes (VermG) keinen Anspruch auf Rückübertragung des

streitbefangenen Grundstücks.

Nach dieser Vorschrift sind Vermögenswerte, die Maßnahmen im Sinne des § 1 des

Vermögensgesetzes unterlagen und in Volkseigentum überführt worden sind, auf Antrag

an die Berechtigten zurückzuübertragen, sofern dies nicht nach diesem Gesetz

ausgeschlossen ist. Die Klägerin ist auf Grund der von keinem der Beteiligten

angefochtenen und damit bestandskräftigen Feststellung des Beklagten in Nummer 3

Satz 2 des angefochtenen Bescheides Berechtigte im Sinne von § 2 Abs. 1 VermG an

dem streitbefangenen Grundstück. Damit steht fest, dass das Grundstück bei seiner

Veräußerung im Jahre 1971 in Volkseigentum einer schädigenden Maßnahme im Sinne

von § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG unterlag. Diese Feststellungen sind einer gerichtlichen

Überprüfung nicht zugänglich. Dementsprechend geht das Vorbringen der Klägerin zur

Rechtswidrigkeit der Veräußerung des Grundstücks durch den staatlichen Verwalter im

Jahre 1971 ins Leere, weil diese Vorgänge dem Tatbestand des § 1 Abs. 1 Buchst. c

VermG zuzuordnen sind. Gleiches gilt, soweit die Klägerin die Unwirksamkeit dieser

Veräußerung geltend macht und eine fehlende Grundbuchumschreibung behauptet, weil

bei der Prüfung, ob eine schädigenden Maßnahme im Sinne von § 1 VermG vorliegt, der

von Formmängeln losgelöste faktische Enteignungsbegriff maßgeblich ist und die

Verdrängung der Klägerin und ihrer Rechtsvorgängerin aus der Eigentümerstellung

dokumentiert worden ist durch die am 5. Mai 1971 unter laufenden Nummer 3 der

ersten Abteilung des Grundbuches von ..., Blatt 744 vollzogene Eintragung „Eigentum

des Volkes“.

Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 VermG besteht der Rückübertragungsanspruch

jedoch nur dann, wenn die Rückgabe eines Grundstückes nicht nach den Vorschriften

des Vermögensgesetzes ausgeschlossen ist. Vorliegend steht der begehrten Restitution

entgegen, dass zum einen die Rückgabe einer unvermessenen Teilfläche des

Grundstücks von 500 m

(Grundfläche des Wohngebäudes einschließlich der

Gebäudenebenflächen) von vornherein gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ausgeschlossen

ist und dass zum Anderen nach der gegenwärtig maßgeblichen Rechtslage der

Rückübertragungsanspruch im Übrigen hinsichtlich der unvermessenen

Grundstücksteilfläche von 841 m

, auf die sich das mit Urkunde über die Verleihung

eines Nutzungsrechts vom 07. April 1988 (Nutzungsurkunde) mit Wirkung vom 01. Mai

1988 zunächst verliehene Nutzungsrecht nicht erstreckte, gemäß § 3 Abs. 4 Satz 3

VermG untergegangen ist.

Die Rückgabe der vorstehend näher bezeichneten 500 m

großen Teilfläche des

Grundstücks ist nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift

ist die Rückübertragung ausgeschlossen, wenn unter anderem natürliche Personen in

redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte

erworben haben. Dabei muss dieser Erwerb bis zum Inkrafttreten des VermG am 29.

September 1990 abgeschlossen sein. Dementsprechend unterfällt der Eigentumserwerb

des Grundstücks durch die Beigeladenen infolge des Grundstückskaufvertrages vom 23.

Juli 1990 nicht dem Anwendungsbereich des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG, weil sie erst im

Jahre 1993 als Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen worden sind.

Allerdings haben die Beigeladenen das Gebäudeeigentum und das dingliche

Nutzungsrecht an dem streitbefangenen Grundstück mit einer Fläche von 500 m

, für

das die Nutzungsurkunde vom 07. April 1988 zunächst ausgestellt worden war,

erworben. Sie sind am 25. November 1988 als Gebäudeeigentümer in das

Gebäudegrundbuch von ..., Blatt 5519/6 eingetragen worden. Das Nutzungsrecht mit

einer Fläche von 500 m

wurde ihnen mit der bereits genannten Nutzungsurkunde mit

Wirkung vom 01. Mai 1988 verliehen. Gemäß § 4 Abs. 2 des Nutzungsrechtsgesetzes

vom 14. Dezember 1970 (DDR-GBl. I S. 372) entsteht das Nutzungsrecht mit dem in der

Urkunde über die Verleihung genannten Zeitpunkt. Unabhängig davon, dass die

Verleihung dieses Nutzungsrechts am 25. November 1988 unter der laufenden Nummer

6 der Abteilung 2 des Grundbuches von ..., Blatt 5519 in der Abteilung II des

Grundbuches eingetragen worden war, bedurfte es für die Entstehung dieses

Nutzungsrechts einer solchen Eintragung nicht (vgl. zu den

Entstehungsvoraussetzungen eines Nutzungsrechts: Kommentar zum Zivilgesetzbuch

der Deutschen Demokratischen Republik, Staatsverlag der Deutschen Demokratischen

Republik, Berlin, 1983, § 288 ZGB, Anm. 2, Seite 239).

Der Erwerb dieser Rechte durch die Beigeladenen war auch nicht unredlich. Als unredlich

ist der Rechtserwerb gemäß § 4 Abs. 3 Satz 1 VermG in der Regel dann anzusehen,

wenn er nicht im Einklang mit den im Zeitpunkt des Erwerbes in der Deutschen

Demokratischen Republik geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften,

Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der

Erwerber dies wusste oder hätte wissen müssen (vgl. § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG), oder

darauf beruhte, dass der Erwerber durch Korruption oder Ausnutzung einer persönlichen

Machtstellung auf den Zeitpunkt oder die Bedingungen des Erwerbs oder die Auswahl

des Erwerbsgegenstandes eingewirkt hat (vgl. § 4 Abs. 3 Buchst. b VermG), oder davon

beeinflusst war, dass sich der Erwerber eine von ihm selbst oder von Dritter Seite

herbeigeführte Zwangslage oder Täuschung des ehemaligen Eigentümers zu Nutze

gemacht hat (vgl. § 4 Abs. 3 Buchst. c VermG).

Die vorstehend in den Regelbeispielen des § 4 Abs. 3 Buchst. a bis c VermG

aufgeführten Voraussetzungen für die Annahme eines unredlichen Rechtserwerbes

liegen hier ebenso wenig vor wie sonstige besondere Umstände, die auch nur einen

greifbaren Anhaltspunkt für die Unredlichkeit der Beigeladenen geben könnten.

Dies gilt zunächst für den Erwerb des Gebäudeeigentums. Nach § 1 Abs. 1 des Gesetzes

über den Verkauf volkseigener Eigenheime vom 19. Dezember 1973 – VerkaufsG-1973 –

(DDR-GBl. I. S. 578) konnten volkseigene Eigenheime an Bürger der DDR verkauft

werden. Entgegen der Ansicht der Klägerin konnte hier mit dem im Jahre 1988

abgeschlossenen Eigenheimkaufvertrag auch das aus zwei Wohneinheiten bestehende

Wohngebäude, das im Erdgeschoss von den Beigeladenen und im Dachgeschoss von

der Mutter des Beigeladenen bewohnt war, verkauft werden. Denn mit Inkrafttreten der

Zweiten Durchführungsbestimmung vom 09. April 1985 zum Gesetz über den Verkauf

volkseigener Eigenheime – 2. DB VerkaufsG-1973 – (DDR-GVBl. I S. 109) zum 01. Mai

1985 war der zuvor nicht mögliche Verkauf eines Eigenheimes mit einer zweiten

Wohnung möglich geworden. Nach § 1 Abs. 1 in der Fassung der 2. DB VerkaufsG-1973

ist ein Eigenheim im Sinne des Gesetzes ein Wohngebäude, das als persönliches

Eigentum für den Wohnbedarf einer Familie bestimmt ist (Satz 1). Als Eigenheim gilt

auch ein Gebäude, das eine zweite Wohnung enthält, die nach ihrer baulichen

Beschaffenheit besonders zur Nutzung von Familienangehörigen geeignet ist oder als

selbständige Wohnung vermietet werden kann (Satz 2). Die selbständige zweite

Wohnung unterliegt der staatlichen Wohnraumlenkung (Satz 3). Mit dieser Neuregelung

wurde ab 1985 erstmals der Verkauf von Gebäuden mit einer selbständigen zweiten

Wohnung zugelassen, was nach dem im Zeitpunkt des ersten Gebäudekaufantrages des

Beigeladenen im Jahre 1983 noch geltenden § 1 Abs. 1 Sätze 1 und 2 in der Fassung der

(ersten) Durchführungsbestimmung zum Gesetz über den Verkauf volkseigener

Eigenheime vom 19. Dezember 1973 – 1. DB VerkaufsG-1973 – (DDR-GBl. I S. 590) noch

nicht zulässig war, weil nach dieser Bestimmung allein Gebäude mit einer zur Nutzung

durch nahe Familienangehörigen geeigneten Zweitwohnung als Eigenheime galten.

Dementsprechend war der Kaufantrag des Beigeladenen aus dem Jahre 1983 noch

abgelehnt worden, weil es sich bei dem Wohngebäude in der Friedensstraße 13 nach

dem im Jahre 1983 geltenden Recht nicht um ein Eigenheim im Sinne des Gesetzes zum

Verkauf volkseigener Eigenheime handelte. Erst als sich durch Inkrafttreten des 2. DB

VerkaufsG-1973 die rechtlichen Voraussetzungen für den Verkauf volkseigener Gebäude

geändert hatten, konnte das Wohngebäude als Eigenheim verkauft werden. Entgegen

der Ansicht der Klägerin bedurfte es hier keiner ausdrücklichen Vereinbarung darüber,

dass die Mutter des Beigeladenen die weitere im Haus befindliche Wohnung bewohnt.

Diese weitere Wohnung wurde durch den Verkauf an die Beigeladenen nicht der

staatlichen Wohnraumlenkung entzogen. Auch nach dem Eigenheimverkauf unterlag die

Dachgeschosswohnung nach § 1 Abs. 1 Satz 3 der 2. DB VerkaufsG-1973 weiterhin der

staatlichen Wohnraumlenkung. Auf diesen Umstand hatte die Notarin ausweislich der

maschinenschriftlichen Eintragung auf dem Vertragsformular des

Eigenheimkaufvertrages ausdrücklich hingewiesen.

Der Verkauf des Gebäudes an die Beigeladenen stößt auch nicht aus anderen Gründen

auf rechtliche Bedenken. Nach § 2 Abs. 1 der 1. DB VerkaufsG-1973 konnten

Eigenheime an Bürger verkauft werden, die entweder dieses Eigenheim zum Zeitpunkt

des Verkaufs bewohnten oder denen von dem für Wohnraumlenkung zuständigen Organ

vor Abschluss des Kaufvertrages die Zuweisung für diesen Wohnraum erteilt worden war.

Ersteres war bei den Beigeladenen der Fall, weil sie das Wohnhaus in der ... Straße ...

bereits seit 1982 als Mieter bewohnten. Da sie in ihrer Eigenschaft als Hausbewohner die

gesetzlichen Voraussetzungen für den Eigenheimerwerb erfüllten, ist nichts dafür

ersichtlich, dass sie auf Grund der von der Klägerin angesprochenen „Berghofer-

Richtlinien“ vom 2. Mai 1986 wegen ihrer beruflichen Stellung oder der des Stiefvaters

des Beigeladenen in unzulässiger Weise gegenüber anderen potentiellen Kaufbewerbern

privilegiert worden sind. Denn neben den Eigenheimbewohnern hätten andere potentielle

Bewerber nach § 2 Abs. 1 Alt. 2 der 1. DB VerkaufsG-1973 bei einem Eigenheimkauf nur

dann zum Zuge kommen können, wenn ihnen eine Wohnraumzuweisung für eine der

Wohnungen von den Wohnraumlenkungsbehörden erteilt worden wäre. Dies hätte aber

wiederum vorausgesetzt, dass das Mietverhältnis der Beigeladenen hätte gekündigt

werden müssen, was angesichts der in der DDR üblichen Rechtspraxis, die von einer

praktischen Unkündbarkeit von Wohnraummietverträgen beherrscht war, eine mehr als

fernliegende Hypothese ist.

Die Unredlichkeit der Beigeladenen beim Kauf des Eigenheimes ergibt sich auch nicht

auf Grund der Umstände beim Abschluss ihres Mietvertrages zu der

Erdgeschosswohnung im Jahre 1982. Auch wenn dieser Mietvertrag bei einer bloßen

Kausalitätsbetrachtung ursächlich für den Abschluss des Eigenheimkaufvertrages im

Jahre 1988 war, konnte sich hier eine etwaige Unredlichkeit der Beigeladenen bei

Mietvertragsabschluss nicht auf den Erwerbsvorgang des späteren Gebäudekaufs im

Jahre 1988 auswirken. Für die Annahme des unredlichen Erwerbes im Sinne des § 4 Abs.

3 des Vermögensgesetzes kommen nämlich nur solche Umstände in Betracht, die den

Erwerbsvorgang – mithin hier den Gebäudekauf – als solchen betreffen. Sie müssen

als auf einer sittlich anstößigen Manipulation beruhend erscheinen lassen. Das ist

nicht mehr der Fall, wenn die Anstößigkeit sich auf einen Vorgang bezieht, der zwar bei

einer bloßen Kausalitätsbetrachtung ursächlich für die Erwerbschance war, die sich

später eröffnet hat, dem aber keine Ausstrahlungswirkung auf den späteren Erwerb

mehr zukommt (vgl. BVerwG Beschlüsse vom 15. April 1998 - 7 B 114.98 - Buchholz 428

§ 4 VermG Nr. 54 und vom 7. Januar 2003 - 7 B 69.02 -). Zwar kann ein enger zeitlicher

Zusammenhang zwischen einem manipulativ erwirkten Wohnungseinzug und dem

darauf folgenden Eigentumserwerb die Anstößigkeit des Eigentumserwerbes indizieren.

Ob eine derartige Verknüpfung bei zeitlich zurückliegenden Vorgängen noch zu bejahen

ist oder nicht, hängt indes von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles ab und ist

jedenfalls zu verneinen, wenn zwischen einer manipulativ erwirkten Wohnraumzuweisung

und dem darauf folgendem Eigentumserwerb mehr als zehn Jahre vergangen sind (vgl.

BVerwG Beschluss vom 7. Januar 2003 - 7 B 69.02 -). Vorliegend ist eine Indizwirkung,

die auf einem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Mietbeginn und Gebäudekauf

beruhen könnte, zu verneinen, weil zwischen dem Mietbeginn im Jahre 1982 und dem

späteren Gebäudekauf im Jahre 1988 eine Zeitspanne von etwa sechs Jahren liegt. Auch

wenn zwischen beiden Ereignissen noch keine zehn Jahren verstrichen waren, ist hier

jedoch auf Grund der besonderen Sachverhaltsumstände eine derartige

Ausstrahlungswirkung zu verneinen, weil der Mietvertragsabschluss den Beigeladenen im

Zeitpunkt des Mietbeginns noch keine realisierbare Chance zum Erwerb des

streitbefangenen Gebäudes bot. Dies war erst ab dem Jahre 1985 möglich, nachdem die

2. DB VerkaufsG-1973, die erstmals den Verkauf von Gebäuden mit zwei Wohneinheiten

als Eigenheime zuließ, in Kraft getreten war. Dementsprechend war der im Jahre 1983

gestellte Kaufantrag des Beigeladenen in Übereinstimmung mit den zu diesem

Zeitpunkt gültigen 1. DB VerkaufsG folgerichtig abgelehnt worden. Durch diese

Ablehnung, die überdies zeigt, dass den Beigeladenen gesetzeskonform eine

Vergünstigung vorenthalten wurde und sie damit nicht privilegiert worden sind, ist ein

rechtserheblicher Ursachenzusammenhang, der auf Grund einer Ausstrahlungswirkung

eines etwaig treuwidrig herbeiführten Mietvertragsabschlusses auf den späteren

Eigenheimkauf bestehen könnte, unterbrochen worden. Aus den gleichen Erwägungen

ist es ohne Belang, ob beim Abschluss des Mietvertrages vom 16. Januar 1967, den die

(Stief-)Eltern des Beigeladenen geschlossen hatten, sowie bei deren Bezug der Wohnung

im Jahre 1961 alles mit rechten Dingen zugegangen ist, weil diese Ereignisse lange vor

Abschluss des Eigenheimkaufvertrages liegen. Nichts anderes gilt auch für die Frage, ob

die Beigeladenen die von der Klägerin gerügten Unregelmäßigkeiten beim Verkauf des

Grundstücks durch den staatlichen Verwalter in Volkseigentum im Jahre 1971 erkannt

haben oder hätten erkennen müssen und ob sie auf diesem Grundstücksverkauf Einfluss

genommen haben.

Die Unredlichkeit der Beigeladenen wird auch nicht dadurch begründet, dass das mit

dem Wertgutachten vom 09. Februar 1988, das dem Eigenheimkaufvertrag vom 30.

März 1988 zu Grunde lag, möglicherweise ein zu niedriger Wert für den Gebäudeanbau

aus dem Jahre 1979 angesetzt worden war. Zwar unterliegt es einigen Zweifeln, ob für

diesen Neuanbau die gleichen Abschreibungswerte wie für den im Jahre 1920 bzw. 1938

errichteten Altbau angesetzt werden durften. Jedoch hätte dies auf Seiten der

Beigeladenen einer eingehenden Prüfung des Wertgutachtens und besonderer

Rechtskenntnisse des Bewertungsrechts und insbesondere der hier einschlägigen

Preisverordnung Nr. 3/87 bedurft. Hiervon ist jedoch in Ansehung des Lebenslaufes und

der beruflichen Stellung der Beigeladenen, die keine derartigen besonderen

Rechtskenntnisse vermuten lassen, nicht auszugehen (vgl. zur fehlenden

Durchschaubarkeit der Rechtswidrigkeit von Enteignungen nach dem Baulandgesetz:

BVerwG, Urteil vom 05. März 1998 - 7 C 30.97 - VIZ 1998, 376, 378). Nichts anderes gilt

für die nach Ansicht der Klägerin zu niedrige Ansetzung der Baukosten für diesen Anbau,

wobei offen bleiben kann, ob dies rechtswidrig war.

Es fehlen auch greifbare Anhaltspunkte für einen unredlichen Erwerb des Nutzungsrechts

von 500 m

. Dieses wurde am 07. April 1988 infolge des Verkaufs des Eigenheimes

gemäß § 2 VerkaufsG-1973 mit Wirkung vom 01. Mai 1988 verliehen. Da sich dieses

Nutzungsrecht ausweislich dieser Nutzungsurkunde nur auf eine Fläche von 500 m

bezog, scheidet ein Verstoß gegen DDR-Vorschriften aus, die unter bestimmten

Bedingungen eine Flächenbegrenzung vorsahen. Rügen der Klägerin, dass den

Beigeladenen ein dingliches Nutzungsrecht mit einer Fläche von mehr als 500 m

Unrecht verliehen worden sein soll, gehen daher im Hinblick auf das am 07. April 1988

verliehene Nutzungsrecht, das sich auf eine Fläche von 500 m

bezog, ins Leere.

verliehene Nutzungsrecht, das sich auf eine Fläche von 500 m bezog, ins Leere.

Unzutreffend ist schließlich der Einwand, die Beigeladenen hätten im Vorfeld des

Gebäudekaufs eine rechtswidrige Flurstücksteilung herbeigeführt. Denn das ursprünglich

ungeteilte Grundstück war jedenfalls – wie der in den Verwaltungsvorgängen des

Beklagten befindliche am 23. Oktober 1970 gefertigte Auszug aus dem Grundbuch von

..., Blatt K-744 zeigt – schon im Jahre 1970 und damit mehr als 17 Jahre vor dem im

Jahre 1988 getätigten Eigenheimkauf in die beiden Flurstücke 33/1 und 33/2 aufgeteilt

gewesen.

Der Beklagte hat die Beweislastregeln des § 4 Abs. 2 und 3 VermG nicht fehlerhaft

angewendet. Insoweit gelten im Rahmen des § 4 Abs. 2 und 3 VermG nicht die von der

Klägerin aufgeführten Maßstäbe. Vielmehr gilt nach ständiger höchstrichterlicher

Rechtsprechung Folgendes: Ausgehend von dem Grundsatz, dass die Unerweislichkeit

von Tatsachen im Vermögensrecht nur grundsätzlich zu Lasten desjenigen geht, der aus

ihnen für sich günstige Rechtsfolgen herleitet (BVerwGE 95, 289, 294), trifft die

materielle Beweislast für die den Rückübertragungsausschluss begründende Redlichkeit

des Erwerbs nach § 4 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 VermG grundsätzlich den Erwerber

(BVerwG, Beschluss vom 16. Oktober 1995 - 7 B 161.95 -Buchholz 428 § 4 VermG Nr.

22). Das bedeutet jedoch nicht, dass das Vermögensgesetz generell den Erwerber

zwingen will, auf bloßes Bestreiten hin die Redlichkeit seines Erwerbs zu beweisen

(BVerwG, Urteil vom 28. Februar 2001 - 8 C 10.00 - VIZ 2001, 607). Das

Bundesverwaltungsgericht hat in der zuletzt genannten Entscheidung ausgeführt: „Der

vom § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG bezweckte Schutz des redlichen Erwerbs und damit vom

Vermögensgesetz angestrebte sozialverträgliche Ausgleich zwischen dem

Restitutionsinteresse des Alteigentümers und dem Vertrauensschutzinteresse des

Erwerbers würde nämlich verfehlt werden, wenn die Nichterweislichkeit des redlichen

Erwerbs, die bei über lange zurückliegenden Vorgängen keine Ausnahme ist, stets zu

Lasten derer ginge, die in der DDR Eigentum erworben haben. Dieser Schutzzweck

kommt auch dadurch zum Ausdruck, dass das Vermögensgesetz die Redlichkeit des

Erwerbs als Regelfall voraussetzt und demgemäß nur die Ausnahme, also die

Unredlichkeit, durch die in § 4 Abs. 3 VermG enthaltenen Beispiele näher bezeichnet.

Der Gesetzgeber geht damit von einer Grundannahme der Redlichkeit aus. Das

materielle Recht sieht dementsprechend eine differenzierte Verteilung der Beweislast

vor: Sind Tatsachen, die der Ausfüllung des Rechtsbegriffes der Redlichkeit dienen, nicht

abschließend aufklärbar, ist zunächst zu prüfen, ob die Grundannahme der Redlichkeit

des Erwerbs erschüttert ist, weil greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für eine mögliche

Unredlichkeit bestehen. Nur in diesem Falle trifft die materielle Beweislast den Erwerber

... Ob greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für die Unredlichkeit des Erwerbs vorliegen,

ist nur dann von Bedeutung, wenn Tatsachen, die für die Beurteilung der Redlichkeit

erheblich sind, trotz Ausschöpfens aller in Betracht kommenden

Aufklärungsmöglichkeiten (§ 86 Abs. 1 VwGO) nicht abschließend aufklärbar sind. Nur in

diesem Falle ist eine materiellrechtliche Beweislastentscheidung zu treffen. Gelangt das

Verwaltungsgericht mithin zu eindeutigen tatsächlichen Feststellungen, ist für die

Prüfung greifbarer tatsächlicher Anhaltspunkte kein Raum. Kommt das

Verwaltungsgericht hingegen zu dem Ergebnis, dass die redlichkeitsbegründenden

Tatsachen nicht erwiesen sind, hat es zu prüfen, ob die Grundannahme der Redlichkeit

des Erwerbers erschüttert worden ist. Das ist nur der Fall, wenn greifbare Anhaltspunkte

für eine mögliche Unredlichkeit bestehen. Dafür reicht die nur entfernt liegende

Möglichkeit einer Unredlichkeit nicht aus. Vielmehr müssen tatsächliche Umstände

vorliegen, die Anlass zu Zweifeln an der Redlichkeit der Erwerber geben. Notwendig sind

mithin vernünftige, durch Tatsachen belegbare, ernst zu nehmende Zweifel an der

Redlichkeit. Die im Vorfeld einer Beweislastentscheidung zu beantwortende Frage, ob

solche ernstlichen Zweifel bestehen, kann schon von der Natur der Sache her nicht nach

Beweislastgrundsätzen entschieden werden. Vielmehr muss das Verwaltungsgericht

prüfen, ob Zweifel bestehen oder nicht. Es genügt daher nicht, wenn die tatsächlichen

Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit nur behauptet werden, aber nach Überzeugung des

Gerichts nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden können.

Entscheidend ist damit die Überzeugung des Gerichts von der Richtigkeit der

behaupteten Tatsachen, die einen greifbaren tatsächlichen Anhaltspunkt darstellt.

Gegebenenfalls hat das Gericht zur Wahrheitsfindung eine Beweisaufnahme

durchzuführen. § 4 Abs. 2 und 3 VermG verpflichten deshalb die Gerichte, zunächst im

Rahmen des Zumutbaren und durch den Vortrag der Beteiligten Veranlassten die

Voraussetzungen des Restitutionsausschlussgrundes von Amts wegen zu ermitteln.“

Solche greifbaren Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit fehlen hier vollständig. Vielmehr

spricht im Gegenteil der Umstand, dass der erste Kaufantrag der Beigeladenen im Jahre

1983 abgelehnt und ihnen am 07. April 1988 in buchstabengetreuer Befolgung des § 7

Satz 2 der Eigenheimverordnung vom 31. August 1978 (DDR-GBl. I. S. 425), wonach bei

der Bereitstellung von Bauland eine Grundstückgröße von nicht mehr als 500 m

vorgesehen war, ein Nutzungsrecht von lediglich 500 m

verliehen worden war, dafür,

dass es seinerzeit mit rechten Dingen zugegangen ist. Einer Beweisaufnahme durch

Einholung der über die Beigeladenen geführten Unterlagen des MfS bedarf es nicht, weil

greifbare Anhaltspunkte, die auf Unregelmäßigkeiten beim Hauskauf und der

Nutzungsrechtsverleihung hindeuten könnten, nicht ersichtlich sind und es sich bei der

begehrten Einholung dieser Unterlagen um einen unzulässigen Ausforschungsbeweis

handelt. Die Einholung der Unterlagen des MfS zu den (Stief-)Eltern des Beigeladenen

würde zudem einen nicht entscheidungserheblichen Sachverhalt betreffen, weil diese

Unterlagen Ereignisse aus den sechziger und siebziger Jahren des 20. Jahrhunderts

betreffen, die sich aus den dargelegten Gründen wegen fehlender

„Ausstrahlungswirkung“ nicht auf die hier in Rede stehenden Erwerbsvorgänge aus dem

Jahre 1988 beziehen.

Die Redlichkeit der Beigeladenen wird ferner nicht durch Einwendungen der Klägerin in

Frage gestellt, die sie gegen den Abschluss des Nutzungsvertrages vom 31. Januar

1989, gegen die Flächenerweiterung des Nutzungsrechts im Jahre 1990 und gegen den

Grundstückskaufvertrag vom 23. Juli 1990 erhoben hat. Denn der Erwerb des

Gebäudeeigentums und des am 07. April 1988 verliehenen Nutzungsrechts mit einer

Fläche von 500 m

war spätestens nach deren Grundbucheintragung am 25. November

1988 schon vollendet und konnte deshalb durch spätere Ereignisse nicht mehr

beeinträchtigt werden. Zudem fehlt ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen dem

Abschluss des Eigenheimkaufvertrages und der Nutzungsrechtsverleihung über 500 m

und den von der Klägerin angesprochenen Ereignissen.

Die Klägerin hat aber auch keinen Anspruch auf Rückübertragung einer 841 m

großen

Teilfläche des Grundstücks, die nicht von der Nutzungsrechtsverleihung vom 07. April

1988 erfasst worden war.

Der Rückgabe dieser Teilfläche steht allerdings nicht § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG entgegen.

Denn insoweit haben die Beigeladenen weder – wie bereits ausgeführt wurde –

Grundeigentum noch ein dingliches Nutzungsrecht wirksam erworben. Insbesondere liegt

kein rechtswirksamer Erwerb eines dinglichen Nutzungsrechts an der gesamten

Grundstücksfläche vor, soweit zu einem nicht mehr genau zu ermittelnden Zeitpunkt im

Verlauf des Jahres 1990 auf dem in den Grundakten befindlichen Exemplar der

Nutzungsurkunde vom 07. April 1988 der ursprüngliche flächenmäßige Umfang des

Nutzungsrechts von 500 m

gestrichen und durch die Größenangabe 1.341 m

ersetzt

worden war. Eine derartige Erweiterung des Nutzungsrechts um 841 m

ist unwirksam

und hat sich nicht zu Lasten der Klägerin ausgewirkt. Denn gemäß § 4 Abs. 2 des

Nutzungsrechtsgesetzes vom 14. Dezember 1970 und gemäß § 287 Abs. 2 Satz 2 des

Zivilgesetzbuches der DDR entstanden Nutzungsrechte mit dem in der Urkunde

festgelegten Zeitpunkt. Auf Grund einer Urkunde, die den Entstehungszeitpunkt nicht

bezeichnete, konnte angesichts dieser ausdrücklichen Regelungen ein Nutzungsrecht

nicht entstehen (vgl. Verwaltungsgericht Frankfurt (Oder), Urteil vom 14. März 2005 - 5 K

1256/98 -). Nichts anderes gilt für die Erweiterung eines Nutzungsrechts auf zusätzliche

Grundstücksflächen, bei der es sich hinsichtlich der Erweiterungsfläche ebenfalls um eine

erstmalige Nutzungsrechtsverleihung handelt. Auch in einem solchen Fall ist eine

Bezeichnung des Entstehungszeitpunktes notwendig und entsteht das Nutzungsrecht

erst zu diesem Zeitpunkt. Vorliegend fehlt auf dem in den Grundakten befindlichen

Exemplar der Nutzungsurkunde, die ein Nutzungsrecht für eine Fläche von 1.341 m

ausweist, eine konkrete Zeitangabe, zu der das Nutzungsrecht auf eine Fläche von

1.341 m

erweitert und damit mit einer zusätzlichen Fläche von 841 m

entstehen

sollte. Ein solcher Entstehungszeitpunkt lässt sich auch nicht dem neben diesen

Änderungen am rechten Rand befindlichen Stempel entnehmen, weil dieser ebenfalls

undatiert ist. Auszuschließen ist auch eine rückwirkende Korrektur zum flächenmäßigen

Umfang des ursprünglich zum 01. Mai 1988 verliehenen Nutzungsrechts. Denn mit der

ursprünglichen Nutzungsrechtsverleihung vom 07. April 1988 war allein die Verleihung

eines Nutzungsrechts mit einer Fläche von 500 m

beabsichtigt. Dies wird belegt durch

den maschinenschriftlichen Zusatz auf der Erstfassung der Nutzungsurkunde, dass für

die restliche Fläche mit dem Rat der Stadt ... ein Nutzungsvertrag abgeschlossen

werden sollte. Für eine Nutzungsrechtserweiterung, die konstitutiv in die Vergangenheit

auf den 01. Mai 1988 zurückwirken sollte, fehlen hinreichende Anhaltspunkte für eine

derart weitreichende Regelungsabsicht. Vielmehr deutet die Stellungsnahme des

amtlichen Stellvertreters des Bürgermeisters für Planung des Rates der Stadt ... vom 09.

Mai 1990 auf der Rückseite des Antrages der Beigeladenen vom 03. April 1990 auf Kauf

des volkseigenen Grundstücks darauf hin, dass die beabsichtigte Erweiterung des

Nutzungsrechts der Vorbereitung des Grundstücksverkaufes diente und nicht für die

Vergangenheit erfolgen sollte. Kein dingliches Nutzungsrecht im Sinne von § 4 Abs. 2

´Satz 1 VermG ist schließlich in dem Vertrag für die Überlassung eines volkseigenen

Grundstücks für Erholungszwecke vom 30. Januar 1989 zu erblicken, den die

Beigeladenen mit dem Rat der Stadt ... abgeschlossen hatten. Dieses vertraglich

vereinbarte Nutzungsrecht hatte keinen dinglichen Charakter, weil in § 5 Nr. 3 des

Vertrages ein einmonatiges Kündigungsrecht des Rechtsträgers bei schwerwiegenden

vertraglichen Verstößen des Nutzers eingeräumt wurde, was sich mit einer gefestigten

und damit verdinglichten Rechtsposition des Nutzers nicht vereinbaren lässt.

Der Anspruch auf Rückübertragung einer 841 m

großen Teilfläche ist jedoch gemäß § 3

Abs. 4 Satz 3 VermG untergegangen. Nach § 3 Abs. 4 Satz 2 VermG kann der

Berechtigte den Anspruch auf Rückübertragung noch geltend machen, wenn über das

Eigentum noch nicht wirksam verfügt worden ist. Anderenfalls steht ihm nur noch ein

Anspruch auf den Erlös zu (vgl. § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG). Dementsprechend erlischt der

Restitutionsanspruch nach § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG, wenn nach Inkrafttreten des

Vermögensgesetzes (29. September 1990) über das restitutionsbelastete Grundstück

wirksam verfügt worden ist oder wenn die Verfügung zwar vor Inkrafttreten des

Vermögensgesetzes getroffen, aber erst nach Inkrafttreten des Vermögensgesetzes

wirksam geworden ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Mai 2005 - 8 C 1.04 - ZOV 2006, 34

sowie Beschluss vom 1. September 2004 - 7 B 47.04 -, Juris). Ein solcher Fall liegt hier

vor. Im Grundstückskaufvertrag vom 23. Juli 1990 wurde das streitbefangene Grundstück

bereits aufgelassen. Diese schwebend unwirksame Verfügung, der keine

Wirksamkeitsmängel anhafteten (insbesondere war das gesetzliche Verbot,

Volkseigentum zu verkaufen, nicht mehr in Kraft, s. Gesetz vom 21. Juni 1990, GBl DDR I

S. 331), wurde mit Erteilung der an das Grundbuchamt ... adressierten

Grundstücksverkehrsgenehmigung vom 25. November 1992 wirksam. Für das

Wirksamwerden dieser Genehmigung bedurfte es keiner zusätzlichen Bekanntgabe an

die Klägerin (vgl. zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer

Grundstücksverkehrsgenehmigung: BVerwG, Urteil vom 25. Mai 2005, a. a. O, S. 35).

Keiner Entscheidung bedarf es, ob diese Genehmigung gegenüber der Klägerin

bestandskräftig geworden ist und von ihr noch erfolgreich angefochten werden kann.

Zwar kann der Rückübertragungsanspruch bei einer erfolgreichen Anfechtung der

Grundstücksverkehrsgenehmigung wiederaufleben (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. August

1997 - 7 C 63.96 - VIZ 1998, 378, 379). Das Gericht muss seiner Entscheidung die Sach-

und Rechtslage am Tag der mündlichen Verhandlung zugrunde legen. Danach liegt eine

wirksame Grundstücksverkehrsgenehmigung vor. Die Rechtswirkungen dieser

Genehmigung lassen sich nicht durch Vorschriften des Vermögensgesetzes, sondern

nur durch die Rechtsbehelfe überwinden, die die Rechtsordnung zum Schutz gegen

derartige Verwaltungsakte vorsieht.

Eine Aussetzung des Restitutionsklageverfahrens wegen Vorgreiflichkeit einer

abschließenden Entscheidung über einen Anfechtungswiderspruch gegen die

Grundstücksverkehrsgenehmigung ist nach § 94 VwGO nicht geboten. Dies wäre nur der

Fall, wenn ein Wiederaufleben des Rückübertragungsanspruchs absehbar ist (vgl.

BVerwG, Urteil vom 28. August 1997, a. a. O., S. 380), was wiederum davon abhängt, ob

der bzw. die Berechtigte gegen die Grundstücksverkehrsgenehmigung Widerspruch

eingelegt hat bzw. in absehbarer Zeit einlegen wird. Vorliegend hat die Klägerin, wie

unstreitig ist, keinen Widerspruch gegen die Grundstücksverkehrsgenehmigung

eingelegt. Derzeit deutet nichts darauf hin, dass sie dies in absehbarer Zeit zu tun

gedenkt. Sie weiß seit über sieben Jahren, dass eine Grundstücksverkehrsgenehmigung

erteilt worden ist und die Beigeladenen im Grundbuch eingetragen worden sind; der

Beklagte hat dies in der beabsichtigten Entscheidung vom 08. Januar 2001 ausdrücklich

erwähnt. Der damalige Verfahrensbevollmächtigte hat auf diese Anhörung schon am 16.

Januar 2001 reagiert, indessen nur auf eine seiner Ansicht nach fehlerhafte Handhabung

der Beweislastverteilung hingewiesen. Auch nachdem in dem Bescheid des Beklagten

vom 02. Juli 2001 erneut auf die Grundstücksverkehrsgenehmigung hingewiesen worden

war, blieb die Klägerin untätig, ebenso nach der Akteneinsicht ihres

Prozessbevollmächtigten im gerichtlichen Verfahren. Auch in der mündlichen

Verhandlung, in der die Frage, ob Widerspruch eingelegt worden ist, ausdrücklich

angesprochen wurde, hat die Klägerin nicht angekündigt, nunmehr die

Grundstücksverkehrsgenehmigung noch zu Fall bringen zu wollen. Vielmehr deutet der

Umstand, dass sie hilfsweise die Auskehr des Erlöses aus dem Grundstückskaufvertrag

vom 23. Juli 1990 begehrt, nicht auf eine derartige Absicht hin, setzt doch dieser

Anspruch gerade die Bestandskraft der Genehmigung voraus.

Eine Kostenentscheidung kann lediglich hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten der

Beigeladenen ergehen. Insoweit beruht der Ausspruch auf §§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3

VwGO. Es ist absehbar, dass die Beiladung vor der Entscheidung über den Hilfsantrag

aufgehoben wird. Aus diesem Grund war bereits im Teilurteil über die Kosten der

Beigeladenen zu entscheiden.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 37 Abs. 2 Satz 2

VermG für eine Zulassung der Revision nicht vorliegen.

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