Urteil des VG Frankfurt (Main) vom 01.10.1996
VG Frankfurt: gebäude, wohnraum, zustand, öffentliches interesse, zweckentfremdung, eigentümer, amt, rendite, wohnfläche, mangel
Gericht:
VG Frankfurt 10.
Kammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
10 E 1542/91
Dokumenttyp:
Gerichtsbescheid
Quelle:
Leitsatz
1. Sachen, die keine besonderen Schwierigkeiten rechtlicher oder tatsächlicher Art
aufweisen und deren Sachverhalt geklärt ist, darf das Gericht durch Gerichtsbescheid
entscheiden (§ 84 VwGO).
2. Eine zweckentfremdete Verwendung von Wohnraum liegt u.a. vor, wenn die Nutzung
der Räume durch Abriss des Gebäudes - ohne dass Ersatzwohnraum geschaffen wird -
unmöglich gemacht wird. Die Ermächtigung des Art. 6. § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG
erstreckt sich u.a. darauf, das Zweckentfremdungsverbot nicht nur an Mieter als
Inhaber der tatsächlichen Gewalt (Verbot der Änderung der Benutzungsart) zu richten,
sondern auch an den Eigentümer (Verbot der Änderung der Zweckbestimmung).
3. Der zweckentfremdungsrechtliche Bestandsschutz erfasst nur Wohnraum, der
zumindest "im Rahmen des durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders
gefährdeten Gebiete anzutreffenden Standards noch als bewohnbar gilt, oder der doch
mit vertretbaren, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs-
oder Renovierungsaufwand in einen Zustand versetzt werden kann, auf Dauer bewohnt
zu werden.
4. Die vom Wohnraumbegriff im Rechtssinne geforderte Eignung, auf Dauer bewohnt zu
werden, fehlt Räumen dann, wenn sie einen Mangel oder Missstand aufweisen, der zur
Folge hat, dass ein dauerndes Bewohnen entweder unzulässig oder unzumutbar ist.
Das ist z. B. der Fall, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an
gesunde Wohnverhältnisse entspricht, insbes. dann, wenn durch Abnutzung, Alterung,
Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter die bestimmungsgemäße Nutzung nicht
nur unerheblich beeinträchtigt wird (§177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB).
5. Die objektive Eignung zum Dauerbewohnen setzt einen baulichen Standard voraus,
der den Mindestanforderungen der einschlägigen Rechtsvorschriften genügt sowie
gegenwärtig allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig
erachtet und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungssuchenden und
Wohnungsinhaber erwartet und gefordert wird (als Mindestausstattung: einen Kochraum
mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für
Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad).
6. Die Ansicht, für die wirtschaftliche Verwertung von Gebäuden eine hundertjährige
Nutzungsdauer zugrundezulegen, entspricht seit langer Zeit der ökonomischen Praxis
der Bauwirtschaft und hat ihren Niederschlag in den Bewertungsbestimmungen der
Steuerverwaltung gefunden. Dass Gebäude tatsächlich länger nutzbar sind, lässt sich
gegen eine Berechnungsmethode für wirtschaftliche Kalkulationen nicht erfolgreich
anwenden, denn es liegt in der Natur der Sache, dass nur ex ante kalkuliert werden
kann. Jede Kalkulation enthält eine Prognose mit Unwägbarkeiten, die durch die
Festlegung einer hundertjährigen Nutzungsdauer "berechenbarer" gemacht werden soll.
7. Unzumutbar sind dementsprechend Modernisierungs- und
Renovierungsaufwendungen dann, wenn der mit ihnen erreichbare Zustand bei
wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht hinreichend verlässlich erwarten lässt, dass die
modernisierten oder renovierten Räume mindestens zehn Jahre lang zu einem die
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modernisierten oder renovierten Räume mindestens zehn Jahre lang zu einem die
vorausgesetzte Rendite erbringenden Mietzins vermietet werden können.
Tenor
Es wird festgestellt, dass die Räume in dem Gebäude W.- Str. X in D. nicht dem
Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum unterliegen.
Die Kosten des Verfahrens hat die Beklagte zu tragen.
Der Gerichtsbescheid ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar; die
Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der
vollstreckbaren Kostenschuld abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der
Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin der im Grundbuch von E. Band 93, Blatt 2706 unter
laufender Nr. 2 eingetragenen Parzelle Flur 13, Flurstück 1/19, Hof- und
Gebäudefläche, W.-Str. X = 148 qm. Sie plante das auf dem Grundstück stehende
Gebäude abzubrechen und stellte bei der Beklagten -Bauaufsichtsbehörde- unter
dem 29.07.1989 einen entsprechenden Abbruchantrag, den die
Bauaufsichtsbehörde mit Schreiben vom 29.08.1989 an das Amt für
Wohnungswesen weiterleitete.
Das Amt für Wohnungswesen der Beklagten sah dies als Antrag auf Erteilung einer
wohnungswirtschaftlichen Ausnahmegenehmigung für den Abbruch an. Daraufhin
führte es eine Augenscheinseinnahme durch (10.10.1989). Nach den
Feststellungen handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienwohnhaus mit 1
1/2 Geschossen, Vollunterkellerung, errichtet etwa 1900. Weiter heißt es in dem
Bericht: Das Gebäude stehe leer, und zwar seit etwa 10 Jahren. Die Besichtigung
habe nicht vorgenommen werden können, weil ein Teil der Geschoßdecke im
Hauseingangsbereich durchgebrochen und der Rest einsturzgefährdet sei. Die
Fenster seien außen mit Klappläden versehen, die Läden sowie die Fensterrahmen
seien teilweise morsch und angefault, der Außenputz weist erhebliche Risse und
Feuchtigkeitsschäden im unteren Bereich auf, am Dachüberstand seien die Balken
und die Gesimsbretter angefault, die Dachfläche sei notdürftig mit
Bitumenwellplatten abgedichtet. Die Wohnfläche betrage ca. 80 qm.
Mit Schreiben vom 19.03.1990 an den Architekten der Klägerin teilte das Amt für
Wohnungswesen mit, dass es sich bei dem Gebäude um eine Wohnhaus handele,
dass dem Zweckentfremdungsverbot des Artikel 6
Mietrechtsverbesserungsgesetzes unterliege. Die Aufgabe des Wohnzweckes
(Abbruch) sei verboten. Ausnahmen seien nur dann möglich, wenn ein öffentliches
Interesse oder ein berechtigtes Eigeninteresse an der Zweckentfremdung
bestehe. Eine Ausnahmegenehmigung sei zwar noch nicht beantragt worden, die
Behörde machte jedoch darauf aufmerksam, dass mit der Erteilung einer
derartigen Genehmigung nicht gerechnet werden könne, weil weder ein
öffentliches noch ein überwiegendes Eigeninteresse an der Zweckentfremdung
erkennbar sei. Sollte ein solcher Antrag dennoch gestellt werden, wäre nach dem
derzeitigen Sachstand ein förmlicher Versagungsbescheid zu erlassen. Für diesen
Fall erhalte die Klägerin bereits jetzt die Gelegenheit zur Stellungnahme nach § 28
HVwVfG. Darauf teilte der Architekt mit Schreiben vom 10.04.1990 mit, dass das
Gebäude unbewohnbar sei, es sei aufgrund der auftretenden
Verfallserscheinungen auch nicht mehr in einen bewohnten Zustand zu bringen.
Die Unbewohnbarkeit sei seit 1978 gegeben, als der letzte Mieter ausgezogen sei.
Die Klägerin habe das Anwesen in unbewohnbarem Zustand übernommen, sie sei
für die jetzige Sachlage nicht verantwortlich. Mit Schreiben von 22. Mai 1990 teilte
das Amt für Wohnungswesen mit, dass der derzeitige Zustand des Gebäudes auf
unterlassene Instandhaltung zurück zu führen sei; dies habe die Eigentümerin - ein
eventueller Eigentumswechsel sei unbeachtlich - zu verantworten.
Daraufhin veranlaßte die Klägerin eine gutachterliche Stellungnahme des
Beratenden Ingenieurs für Baubetriebswirtschaft L. S., der am 23.08.1990 zu den
Ergebnis kam, dass sich das Gebäude in einem desolaten Zustand befinde, der
eine Sanierung unter wirtschaftlichen Aspekten "klar" verbiete. Im Interesse der
allgemeinen Verkehrssicherheit und um den Platz des nicht mehr sanierbaren
Hauses einer wirtschaftlichen Nutzung zuzuführen, empfahl er, das Bauwerk
abzureißen. Die Behörde veranlaßte eine weitere Ortsbesichtigung, und kam zu
dem Ergebnis, dass das Gebäude nicht einsturzgefährdet sei; der schlechte
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dem Ergebnis, dass das Gebäude nicht einsturzgefährdet sei; der schlechte
Zustand des Innenausbaus sei darauf zurückzuführen, dass der Eigentümer
jahrzehntelang die Instandhaltung bzw. zeitgerechte Modernisierung
vernachlässigt habe. Mit Schreiben vom 08.11.1990 forderte die Behörde die
Klägerin auf, das Gebäude wieder wohnlich zu nutzen.
Mit Bescheid vom 21.12.1990 versagte die Beklagte - Amt für Wohnungswesen -
die "beantragte" wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung zum Abbruch
des auf der Liegenschaft befindlichen Wohngebäudes. Zur Begründung wurde
ausgeführt, das an dem Abbruch weder ein öffentliches noch ein berechtigtes
Interesse der Klägerin erkennbar sei. Das Gebäude sei nicht einsturzgefährdet, der
schlechte Zustand des Innenausbaus sei auf die jahrzehntelange versäumte
Instandhaltung zurückzuführen. Es sei unbeachtlich, dass während der Zeit des
zehnjährigen Leerstehens ein Eigentümerwechsel stattgefunden habe. Der
derzeitige Eigentümer müsse sich so behandeln lassen, als sei er schon immer
Eigentümer gewesen (OVG Berlin 14.01.1993- 2 B 89.82-, Grundeigentum 1983,
333 = WuM 1983,172). Der Bescheid wurde der Klägerin mit
Postzustellungsurkunde am 28.12.1990 zugestellt.
Am 14.01.1991 erhob die Klägerin Widerspruch: Bei dem Gebäude handele es sich
nicht um schutzwürdigen Wohnraum im Sinn des Artikel 6 § 1
Mietrechtverbesserungsgesetzes, denn das Gebäude sei aus dem Bereich des
schutzwürdigen Wohnraums schon seit Jahren herausgefallen. Die Vorschrift sei
nur auf solchen Wohnraum anwendbar, der im Rahmen des durchschnittlichen
nach dem in dem betreffenden Gebiet vorherrschenden Standard noch als
bewohnbar gelte oder mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv
zumutbaren Modernisierungs- und Renovierungsaufwand in bewohnbaren Zustand
versetzt werden könne. Es gehöre nicht zum Zweck der Vorschrift abbruchreife
Räumlichkeiten zu erhalten (VGH Mannheim, NJW 1993, 669?).
Mit Widerspruchsbescheid vom 28. Juni 1991 wies die Beklagte den Widerspruch als
unbegründet zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Klägerin benötige eine
wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung, wenn sie den Abbruch
weiterbetreiben wolle. Die Räume unterfielen dem Verbotstatbestand des Artikel 6
§ 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechtes und zur Begrenzung
des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen in
Verbindung mit der 1. Hessischen Verordnung der Zweckentfremdung von
Wohnraum. Danach dürfe Wohnraum in der Stadt Frankfurt am Main zu anderen
als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der Beklagten genutzt werden. Dem
Schutz des Zweckentfremdungsverbot unterlägen alle Wohnungen, die am
01.02.1972 oder danach wohnlich genutzt worden und die zu Wohnzwecken
bestimmt und geeignet seien. Das sei bei dem Gebäude der Fall gewesen. Die
Eignung sei auch in den Fällen zu bejahen, in denen es objektiv zumutbar sei, die
Räume zu renovieren oder zu modernisieren und sie danach in einen bewohnbaren
Zustand zu versetzen. Bei einer Gegenüberstellung der Erträge durch eine
erzielbare Miete innerhalb der letzten zehn Jahre und dem Renovierungsaufwand
sei es der Klägerin objektiv zuzumuten, die gebotenen Unterhaltungsmaßnahmen
vorzunehmen. Der Widerspruchsbescheid ist dem Bevollmächtigten der Klägerin
am 08.07.1991 zugestellt worden.
Mit Schriftsatz vom 23.07.1991, bei Gericht am 30.07.1991 eingegangen, hat die
Klägerin Klage erhoben, mit der sie ihr Anliegen weiter verfolgt. Sie beruft sich im
wesentlichen auf ihren bisherigen Vortrag.
Die Klägerin beantragt,
festzustellen, dass das Gebäude W.- Str. X in D. nicht der Genehmigungspflicht
nach Artikel 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts i.V.m. der
Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
unterliegt,
hilfsweise
unter Aufhebung des Bescheides vom 11.12.1990 in der Fassung des
Widerspruchsbescheides vom 28.06.1991 die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin
die wohnungswirtschaftliche Genehmigung des Abrisses des Gebäudes W.- Str. X
zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
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die Klage "zurückzuweisen".
Sie verteidigt die angegriffenen Bescheide.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines
Sachverständigengutachtens des Architekten L. B. Der Sachverständige kommt in
seinem schriftlichen Gutachten vom 12.09.1993 zu dem Ergebnis, dass sich eine
separate Herrichtung von einer Wohnung je Geschoss ohne Steigerung der
Aufwendungen nicht realisieren läßt, weshalb von der Herrichtung eines
Einfamilienwohnhauses mit fünf Zimmern, Küche, Duschbad, separatem WC mit
zusammen 85 qm Wohnfläche auszugehen sei, geschätzte Kosten 156.222,-- DM
(= 1836,-- DM je qm Wohnfläche oder 336,-- DM je Kubikmeter umbauter Raum).
Der derzeitige Zustand beruhe ganz auf dem Unterbleiben notwendiger
Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen in der Vergangenheit. Im
bautechnischen Sinne liegen ein Reparatur- und Renovationsstau in Höhe der
genannten Kosten vor, der jedoch ähnliche Größenordnung erreicht hätte bei
Hochrechnung zwischenzeitlich (nicht) ausgeführter Einzelmaßnahmen. Wären die
Instandsetzungsarbeiten jeweils zeitgerecht erfolgt, hätte sich ein Betrag von etwa
13.000,-- DM einsparen lassen. Der Gutachter sieht einen Reparatur- und
Renovationsstau von 156.222,-- DM. Der Verkehrswert des Gebäudes zum
01.09.1993 betrage 10.034,-- DM. Bei einer vorausgesetzten Restnutzungsdauer
des Gebäudes von fünfzehn Jahren müsste das Gebäude mit einer Miete von 24,--
DM pro qm im Monat vermietet werden. Nach den ortsüblichen Vergleichsmieten
lasse sich jedoch nur eine Miete von 5,94 DM pro qm im Monat erzielen. Wegen
der Einzelheiten wird auf das Gutachten (Bl. 49 - 71 Gerichtsakte) Bezug
genommen.
Die Beklagte wendet sich gegen das Gutachten und argumentiert, daß dieses nur
unzureichend auf die vom Gericht als beweiserheblich angesehenen
Fragestellungen eingegangen sei. Die Beklagte ist der Ansicht, daß sich 2/3 der
jetzt notwendigen Kosten bei rechtzeitiger Instandsetzung hätten vermeiden
lassen. Bei dem Wohnhaus handele es sich auch nicht wie der Gutachter
angenommen habe, um ein Einfamilienhaus sondern um ein Zweifamilienhaus
(mit zwei Wohneinheiten und einer Wohnfläche von 44,57 und 40,57 qm). Für die
Wohneinheit Nr. 1 könne deshalb eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,27 DM
und für die Wohneinheit Nr. 2 eine solche von 11,19 DM angesetzt werden. Danach
ergäben sich insgesamt Mieteinnahmen von 98.668,96 DM. Diesen Einnahmen
stünden Kosten für Renovierungsarbeiten von 59.647 DM gegenüber, so daß in
dem genannten Zeitraum eine Rendite in Höhe von 39.021,96 DM erzielt werden
könne. Wegen der Einzelheiten wird auf die von der Beklagten mit Schriftsatz vom
3.12.1993 überreichten "Stellungnahme Gutachten B. vom 12.9.1993 (7 Seiten)"
Bezug genommen (Bl. 78- 78 v Gerichtsakte).
Die Klägerin tritt dem entgegen und verteidigt die Ergebnisse aus dem Gutachten
B. Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 9.3.1994 und vom
14.6.1994 verwiesen.
Die Behördenakten (2 Bände) haben zur Beratung vorgelegen.
Das Gericht hat die Parteien auf die Möglichkeit einer Entscheidung durch
Gerichtsbescheid hingewiesen und ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.
Beide Parteien haben sich übereinstimmend mit einer Entscheidung durch den
Berichterstatter einverstanden erklärt.
Entscheidungsgründe
Die Entscheidung darf im Wege des Gerichtsbescheides ergehen, weil die Sache
keine besonderen Schwierigkeiten rechtlicher oder tatsächlicher Art aufweist und
der Sachverhalt geklärt ist (§ 84 VwGO).
Die Feststellungsklage ist zulässig, insbes. hat die Klägerin ein
Feststellungsinteresse, weil die Behörde sie zur Wiederherstellung der wohnlichen
Nutzung aufgefordert hat.
Die Klage ist auch begründet, weil es sich bei den Räumen nicht (mehr) um
Wohnraum handelt und die Wiederherstellung objektiv unzumutbar ist, so dass die
Räume nicht mehr dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen.
Die Klägerin ist als Eigentümerin der in der Gebäude W-Str. X gelegenen Räume
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Die Klägerin ist als Eigentümerin der in der Gebäude W-Str. X gelegenen Räume
Adressat des durch § 1 der 1. Hess. Verordnung über das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25.1.1972 (GVBl. I S. 19 - GVBl. II 362-12;
1. ZwEVO) für D. begründeten Zweckentfremdungsverbots und deshalb legitimiert,
die Feststellung zu begehren, sie bedürfe zum Abriß des Gebäudes keiner
Zweckentfremdungsgenehmigung (BVerwG 20.8.1986 - 8 C 16.84 -, Buchholz
454.51 Nr. 13 = Grundeigentum 1987, 633 = NJW-RR 1987, 70 = StädteT 1987,
178 = ZMR 1987, 70). Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des
Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von
Ingenieur- und Architektenleistungen vom 04.11.1971 (BGBl. I. S. 1745; MRVerbG)
ermächtigt die Landesregierungen, für Gemeinden, in denen die Versorgung der
Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen
besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass Wohnraum
anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung
bestimmten Stelle zugeführt werden darf.
Eine zweckentfremdete Verwendung liegt danach auch vor, wenn die Nutzung der
Räume durch Abriß des Gebäudes - ohne dass Ersatzwohnraum geschaffen wird -
unmöglich gemacht wird (BVerwG 10.5.1985 - 8 C 35.83- Buchholz 454.51
MRVerbG Nr. 12 = BVerwGE 71, 291 = Grundeigentum 1985, 777 = DÖV 1985,
724 = DVBl. 1985, 1173 = NJW-RR 1986, 170 = StädteT 1986, 44). Die
Ermächtigung des Art. 6. § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG erstreckt sich demnach
darauf, das Zweckentfremdungsverbot nicht nur an Mieter als Inhaber der
tatsächlichen Gewalt (Verbot der Änderung der Benutzungsart) zu richten,
sondern auch an den Eigentümer (Verbot der Änderung der Zweckbestimmung).
Bei den Räumen in den Gebäuden handelte es sich schon vor Inkrafttreten der 1.
ZwEVO 1972 um Wohnraum, weil sie als Wohnung vermietet waren und auch
tatsächlich so genutzt wurden. Die Räume haben die Wohnraumqualität auch bis
zur Zweckentfremdung durch den Vater der Klägerin im Jahre 1979 nicht verloren.
Bei Wohnraum handelt es sich um Räume, die bestimmt und, erforderlichenfalls
nach Instandsetzung, unter Berücksichtigung der Mindestanforderung für die
Bewohnbarkeit geeignet sind, auf Dauer bewohnt zu werden. Die Räume in dem
Gebäude sind aufgrund entsprechender Mietverträge bewohnt worden und im
Zeitpunkt des Inkrafttretens der 1. ZwEVO 1972 vom damaligen Eigentümer
sowohl zur Wohndauernutzung bestimmt als auch dazu geeignet gewesen
(BVerwG 18.5.1977 - VIII C 44.76 -, Buchholz 454.51 Nr. 1 = BVerwGE 54, 54, 60 =
NJW 1977, 2280 = StädteT 1978, 420 und 14.12.1977 - VIII C 28.77 -, Buchholz
454.51 Nr. 3 = BVerwGE 55, 135 = DVBl. 1978, 645 = NJW 1978, 1018 = ZMR
1978, 186) .
Gegen die letztere Annahme wendet sich die Klägerin, sie ist der Ansicht, sie habe
keinen Wohnraum übernommen, sondern ein abbruchreifes Haus, als sie das
Gebäude von ihrem Vater 1988 erworben habe. Diese Ansicht ist insoweit
zutreffend, als es sich zumindest jetzt nicht mehr um Wohnraum handelt. Die
Eignung zum Wohnen ist den Räumen zwar nicht dadurch verloren gegangen, dass
sie ab 1979 leerstanden und erst nach dem Eigentumswechsel 1988 in die
Verfügungsmacht der Klägerin gelangten. Die vom Wohnraumbegriff im
Rechtssinne geforderte Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt Räumen
dann, wenn sie einen Mangel oder Mißstand aufweisen, der zur Folge hat, dass ein
dauerndes Bewohnen entweder unzulässig oder unzumutbar ist (BVerwG
25.6.1982 -8 C 15.80-, Buchholz 454.51 Nr. 7 S.4 = DÖV 1982, 902 = NJW 1983,
640 = StädteT 1983, 440 = ZMR 1983, 268 und 373 und 20.8.1986 aaO. S. 50; VG
Frankfurt am Main 8.1.1990 -III/4 H 3187/89-, Grundeigentum 1991, 739 = NJW-RR
1991, 720). Das ist dann der Fall, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entspricht (BVerwG 25.6.1992 aaO.
S. 4 und 10.5.1985 -8 C 35.83-, Buchholz 454.51 Nr. 12 S. 39 unter Berufung auf §
39 e Abs. 2 Satz 1 BBauG jetzt § 177 Abs. 2 BauGB), ein Mangel ist insbes. dann
vorhanden, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder
Einwirkungen Dritter die bestimmungsgemäße Nutzung nicht nur unerheblich
beeinträchtigt wird (§ 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Der
zweckentfremdungsrechtliche Bestandsschutz erfaßt also nur Wohnraum, der
zumindest "im Rahmen des durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders
gefährdeten Gebiete anzutreffenden Standards noch als bewohnbar gilt, oder der
doch mit vertretbaren, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren
Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen derartigen Zustand versetzt
werden kann (BVerfG 4.2.1975 -2 BvL 5/74-, BVerfGE 38, 343, 364 = NJW 1975,
727; BVerwG 25.6.1982 aaO. S. 3; 2.12.1983 -8 C 155.51-, Buchholz 454.81 Nr. 10
S. 24 = DÖV 1984, 685 = NJW 1984, 781 = NVwZ 1985, 47 und 10.5.1985 aaO. S.
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S. 24 = DÖV 1984, 685 = NJW 1984, 781 = NVwZ 1985, 47 und 10.5.1985 aaO. S.
39; VG Frankfurt am Main 23.6.1982 - III/3 E 4678/81 -, HessVGH 13.12.1984 - IX
OE 83/92 -, BVerwG 1.10.1986 - 8 C 53/85-, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 14).
Unbewohnbar gewordene Räume erlangten dementsprechend durch eine
Instandsetzung oder Modernisierung erst dann wieder einen durchschnittlichen
Anforderungen genügenden "einfachen Wohnzustand", wenn die sanierten Räume
als Wohnung zur dauerhaften Führung eines selbständigen Haushalts tatsächlich
und rechtlich objektiv geeignet sind (BVerwG 20.8.1986 aaO. S. 49).
Die objektive Eignung zum Dauerbewohnen setzt einen baulichen Standard
voraus, der den Mindestanforderungen der einschlägigen Rechtsvorschriften
genügt (BVerwG 02.12.1983 aaO. S. 24; 10.05.1985 aaO. S. 43 und 2911.1985
aaO. S. 16; 20.08.1986 aaO. S. 49 und 01.10.1986 aaO. S. 60) sowie gegenwärtig
allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig
erachtet und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungssuchenden und
Wohnungsinhaber erwartet und gefordert wird (als Mindestausstattung: einen
Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und
Anschlußmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad
(BVerwG 15.11.1985 -8 C 103.83-, Buchholz 454.4 § 82 Nr. 41 S. 40 und 27.4.1990
-8 C 19/88-, Buchholz 454. 4 § 17 II. WoBauG Nr. 3, DÖV 1980, 894, NJW-RR 1990,
1425; HessVGH 27.5.1987 -5 UE 2612/85-, DWW 1989, 55; VG Frankfurt am Main
21.11.1985 -1/3 E 4823/82-). Danach bemessen sich die mindestens
erforderlichen baulichen Maßnahmen und der dazu notwendige Kostenaufwand.
Das Gutachten B. ist unter Beachtung dieser Grundsätze zu dem Ergebnis
gekommen, es handele sich um ein in allen Teilen verbrauchtes und desolates
Gebäude, das zuletzt als Notunterkunft genutzt wurde, dessen
Gesamtlebensdauer durch Instandhaltung nur "bescheiden" zu verlängern ist. Eine
angemessene Rendite könne nicht erzielt werden. Wegen der Einzelheiten wird auf
das Gutachten verwiesen.
Gegen das Gutachten ist nichts einzuwenden, der Gutachter hat sowohl die
Tatsachen, von denen er ausgegangen ist, wie seine Grundannahme (Ansätze)
dargelegt, das Gutachten ist auch in sich schlüssig. Der Gutachter hat plausibel
dargelegt, dass sich bereits eine kostendeckende Miete bei der vorausgesetzten
Restnutzungsdauer nicht erreichen läßt. Danach ist es wirtschaftlich nicht
vertretbar von der Klägerin die Instandsetzung des Gebäudes zu fordern.
Die vor der Beklagten gegen das Gutachten erhobenen Bedenken sind nicht
durchschlagend. Der Sachverständige ist in zureichender Weise auf die vom
Gericht als beweiserheblich angesehenen Fragen eingegangen. Auch die
Grundannahme des Gutachters, für die wirtschaftliche Verwertung von Gebäuden
eine hundertjährige Nutzungsdauer zugrundezulegen (wie es die Beklagte in den
Vorbemerkungen ihrer Stellungnahme vom 12.9.1993 kritisiert), ist nicht zu
beanstanden. Diese Ansicht entspricht seit langer Zeit der ökonomischen Praxis
der Bauwirtschaft und hat ihren Niederschlag in den Bewertungsbestimmungen
der Steuerverwaltung gefunden. Dass Gebäude tatsächlich länger nutzbar sind -
wie die Beklagte an etlichen Beispielen zu zeigen versucht - läßt sich gegen eine
Berechnungsmethode für wirtschaftliche Kalkulation nicht erfolgreich anwenden,
denn es liegt in der Natur der Sache, dass nur ex ante kalkuliert werden kann. Jede
Kalkulation enthält also auch eine Prognose mit Unwägbarkeiten, die durch die
willkürliche Festlegung einer hundertjährigen Nutzungsdauer "berechenbarer"
gemacht werden sollten.
Auch die Einwände gegen die Annahme des Gutachtens, dass sich ohne
"nochmalige Steigerung der Aufwendungen" nicht lediglich eine sondern zwei
Wohnungen herrichten lassen (Beweisfrage 1), sind nicht durchschlagend. Gerade
die von der Beklagten herangezogenen "genehmigten Baupläne" von 1890 gegen
keinen Hinweis, dass sich auf beiden Stockwerken jeweils ein WC befindet; auf den
"Grundrissen" befinden sich lediglich drei Räume, die als Zimmer (zwei Räume),
Küche bezeichnet sind, und ein Vorplatz mit Treppe, im Erdgeschoß befindet sich
das WC, im Obergeschoß das Duschbad. Die genehmigten Pläne weisen überhaupt
kein WC aus; das wäre auch widersinnig, weil sich neben dem Gebäude eine eigene
Stallung und eine "Abort-Ablage" befindet. Auch die (den späteren Zustand
ausweisenden) weiteren Pläne (Gutachten B.) weisen lediglich ein WC aus. Da sich
bereits diese Behauptung als unzutreffend erweist, erübrigt sich ein weiteres
Eingehen auf die aufgrund dieser Annahme weiter bezogenen Folgerungen über
die baurechtliche Zulässigkeit von zwei Wohnungen. Es ist vielmehr der Ansicht
des Sachverständigen zu folgen, der von der Möglichkeit der Herrichtung einer
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des Sachverständigen zu folgen, der von der Möglichkeit der Herrichtung einer
Wohnung ausgeht.
Auch der Versuch, von dem von dem Sachverständigen eingeräumten Umstand
einer "unnormalen Nässe-Einwirkung", auf absetzbare - durch zurechenbare
unterlassene - Instandhaltung zu schließen, muß fehlschlagen, weil der
Sachverständige in der Beantwortung der Beweisfrage 2) unter b)
unmißverständlich ausgeführt hat, dass die Nässe-Einwirkung nicht ursächlich ist,
um die Notwendigkeit der in der Instandsetzungsliste aufgeführten
Einzelmaßnahmen zu begründen. Diese Auffassung hat er in der Antwort auf die
Frage 3) nochmals bekräftigt, so dass Zweifel aufgrund seiner Formulierungen
nicht begründet sind.
Auch die Einwendung zur Antwort auf die Beweisfrage 4) sind nicht begründet. Hier
setzt die Beklagte ihr vermeintlich sachverständiges Wissen gegen das vom
Gericht bestellte Sachverständigen. Zum einen ist die Erforderlichkeit der
Maßnahmen bereits durch die Beantwortung der Frage 2) hinreichend deutlich
ausgeführt und begründet worden, zum anderen spricht für die Auffassung des
Sachverständigen, dass bei der Ortsbesichtigung des Sachverständigen zwei
Vertreter der Beklagten anwesend waren und ihre Kritik an Ort und Stelle ganz
offensichtlich nicht angebracht haben.
Die Kritik der Beklagten wendet sich schließlich auch dagegen, dass der
Sachverständige nicht zutreffend den zumutbaren Modernisierungsaufwand
ermittelt habe. Er habe insbes. nicht beachtet, dass ein Mangel oder Mißstand nur
dann mit einem "objektiv wirtschaftlichen, einem Normalbürger zumutbaren
Aufwand" behoben werden kann, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel
innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite
ausgeglichen werden können (BVerwG 20.8.1986 aaO. S. 53). Unzumutbar sind
dementsprechend Modernisierungs- und Renovierungsaufwendungen bei der
gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise auch dann, wenn der mit ihnen
erreichbare Zustand nicht hinreichend verläßlich erwarten läßt, dass die
modernisierten oder renovierten Räume mindestens zehn Jahre lang zu einem die
vorausgesetzte Rendite erbringenden Mietzins vermietet werden können (BVerwG
10.5.1985 aaO. S. 45). Außer Betracht bleiben jedoch die Kosten, die aufgrund in
der Vergangenheit unterlassener Instandhaltung entstanden seien. Im einzelnen
wird gerügt, dass die Renditenberechnung falsch sei, weil der Sachverständige eine
Verzinsung des Bodenwertes vorgenommen habe und zum Beleg dessen eine
Entscheidung des BayVGH zitiert (30.5.1990 -7 B 88.2097-, BayVBl. 1991, 83 =
NJW-RR 1991, 339). Bereits das vom Beklagten Zitierte trägt aber die
Schlußfolgerung nicht. Der BayVGH hat - verkürzt - lediglich ausgeführt, dass mit
der Verzinsung des Bodenwertes kein Verlust aus der Vermietung konstruiert
werden darf. Das ist bei den schlußfolgernden Berechnungen des
Sachverständigen aber nicht der Fall. Die von der Beklagten angestellten
Vergleichsrechnungen (Seite 6 der Stellungnahme) sind bereits durch die
Beantwortung der Beweisfrage 1) obsolet geworden.
Nachdem sich auch aus der Zusammenfassung ( Seite 7 der Stellungnahme)
keine Anhaltspunkte für eine durchschlagende Kritik an dem vom
Sachverständigen seinem Gutachten zugrundegelegten Sachverhalt und seinen
Wertungen ergibt, folgt das Gericht den Folgerungen aus dem Gutachten B.
Danach sind die notwendigen Renovierungen für die Klägerin unzumutbar. Bei den
Räumen in den Gebäuden handelt es sich daher nicht um schützenswerten
Wohnraum i.S. d. Zweckentfremdungsvorschriften.
Das Hessische Gesetz zur Bekämpfung der Zweckentfremdung von Wohnraum
(HWoZBG) v. 29.11.1994 - GVBl. I S. 705; GVBl. II 362 - 58 - ist für den
vorliegenden Fall nicht einschlägig, weil die in §§ 2 bis 5 HWoZBG genannten
Maßnahmen nur anwendbar sind, wenn es sich um schützenswerten Wohnraum
i.S.d. § 1 HWoZBG handelt, was hier nicht vorliegt.
Die Beklagte hat als unterliegender Teil die Kosten des Verfahrens zu tragen (§
154 Abs. 1 VwGO).
Der Gerichtsbescheid ist wegen der Kosten (§ 167 Abs. 2, § 84 Abs. 1 Satz 3
VwGO) nach der gesetzlichen Anordnung der §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO i.V.m. § 167
Abs. 1 VwGO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.
Sonstiger Langtext
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Beschluss:
Der Streitwert wird auf 6.000,00 DM festgesetzt.
Der Wertfestsetzung (§ 25 Abs. 1 GKG) ist der Streitwert nach § 13 Abs. 1 Satz 2,
15 GKG (sog. Regelstreitwert) zugrundegelegt worden.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert.