Urteil des VG Frankfurt (Main) vom 01.10.1996, 10 E 1542/91

Entschieden
01.10.1996
Schlagworte
Gebäude, Wohnraum, Zustand, öffentliches interesse, Zweckentfremdung, Eigentümer, Amt, Rendite, Wohnfläche, Mangel
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Quelle: Gericht: VG Frankfurt 10. Kammer

Entscheidungsdatum: 01.10.1996

Aktenzeichen: 10 E 1542/91

Dokumenttyp: Gerichtsbescheid

Leitsatz

1. Sachen, die keine besonderen Schwierigkeiten rechtlicher oder tatsächlicher Art aufweisen und deren Sachverhalt geklärt ist, darf das Gericht durch Gerichtsbescheid entscheiden 84 VwGO).

2. Eine zweckentfremdete Verwendung von Wohnraum liegt u.a. vor, wenn die Nutzung der Räume durch Abriss des Gebäudes - ohne dass Ersatzwohnraum geschaffen wird - unmöglich gemacht wird. Die Ermächtigung des Art. 6. § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG erstreckt sich u.a. darauf, das Zweckentfremdungsverbot nicht nur an Mieter als Inhaber der tatsächlichen Gewalt (Verbot der Änderung der Benutzungsart) zu richten, sondern auch an den Eigentümer (Verbot der Änderung der Zweckbestimmung).

3. Der zweckentfremdungsrechtliche Bestandsschutz erfasst nur Wohnraum, der zumindest "im Rahmen des durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete anzutreffenden Standards noch als bewohnbar gilt, oder der doch mit vertretbaren, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungsoder Renovierungsaufwand in einen Zustand versetzt werden kann, auf Dauer bewohnt zu werden.

4. Die vom Wohnraumbegriff im Rechtssinne geforderte Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt Räumen dann, wenn sie einen Mangel oder Missstand aufweisen, der zur Folge hat, dass ein dauerndes Bewohnen entweder unzulässig oder unzumutbar ist. Das ist z. B. der Fall, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entspricht, insbes. dann, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter die bestimmungsgemäße Nutzung nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird (§177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB).

5. Die objektive Eignung zum Dauerbewohnen setzt einen baulichen Standard voraus, der den Mindestanforderungen der einschlägigen Rechtsvorschriften genügt sowie gegenwärtig allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig erachtet und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungssuchenden und Wohnungsinhaber erwartet und gefordert wird (als Mindestausstattung: einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlussmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad).

6. Die Ansicht, für die wirtschaftliche Verwertung von Gebäuden eine hundertjährige Nutzungsdauer zugrundezulegen, entspricht seit langer Zeit der ökonomischen Praxis der Bauwirtschaft und hat ihren Niederschlag in den Bewertungsbestimmungen der Steuerverwaltung gefunden. Dass Gebäude tatsächlich länger nutzbar sind, lässt sich gegen eine Berechnungsmethode für wirtschaftliche Kalkulationen nicht erfolgreich anwenden, denn es liegt in der Natur der Sache, dass nur ex ante kalkuliert werden kann. Jede Kalkulation enthält eine Prognose mit Unwägbarkeiten, die durch die Festlegung einer hundertjährigen Nutzungsdauer "berechenbarer" gemacht werden soll.

7. Unzumutbar sind dementsprechend Modernisierungs- und Renovierungsaufwendungen dann, wenn der mit ihnen erreichbare Zustand bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht hinreichend verlässlich erwarten lässt, dass die modernisierten oder renovierten Räume mindestens zehn Jahre lang zu einem die

modernisierten oder renovierten Räume mindestens zehn Jahre lang zu einem die vorausgesetzte Rendite erbringenden Mietzins vermietet werden können.

Tenor

Es wird festgestellt, dass die Räume in dem Gebäude W.- Str. X in D. nicht dem Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum unterliegen.

Die Kosten des Verfahrens hat die Beklagte zu tragen.

Der Gerichtsbescheid ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar; die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der vollstreckbaren Kostenschuld abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand

1Die Klägerin ist Eigentümerin der im Grundbuch von E. Band 93, Blatt 2706 unter laufender Nr. 2 eingetragenen Parzelle Flur 13, Flurstück 1/19, Hof- und Gebäudefläche, W.-Str. X = 148 qm. Sie plante das auf dem Grundstück stehende Gebäude abzubrechen und stellte bei der Beklagten -Bauaufsichtsbehörde- unter dem 29.07.1989 einen entsprechenden Abbruchantrag, den die Bauaufsichtsbehörde mit Schreiben vom 29.08.1989 an das Amt für Wohnungswesen weiterleitete.

2Das Amt für Wohnungswesen der Beklagten sah dies als Antrag auf Erteilung einer wohnungswirtschaftlichen Ausnahmegenehmigung für den Abbruch an. Daraufhin führte es eine Augenscheinseinnahme durch (10.10.1989). Nach den Feststellungen handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienwohnhaus mit 1 1/2 Geschossen, Vollunterkellerung, errichtet etwa 1900. Weiter heißt es in dem Bericht: Das Gebäude stehe leer, und zwar seit etwa 10 Jahren. Die Besichtigung habe nicht vorgenommen werden können, weil ein Teil der Geschoßdecke im Hauseingangsbereich durchgebrochen und der Rest einsturzgefährdet sei. Die Fenster seien außen mit Klappläden versehen, die Läden sowie die Fensterrahmen seien teilweise morsch und angefault, der Außenputz weist erhebliche Risse und Feuchtigkeitsschäden im unteren Bereich auf, am Dachüberstand seien die Balken und die Gesimsbretter angefault, die Dachfläche sei notdürftig mit Bitumenwellplatten abgedichtet. Die Wohnfläche betrage ca. 80 qm.

3Mit Schreiben vom 19.03.1990 an den Architekten der Klägerin teilte das Amt für Wohnungswesen mit, dass es sich bei dem Gebäude um eine Wohnhaus handele, dass dem Zweckentfremdungsverbot des Artikel 6 Mietrechtsverbesserungsgesetzes unterliege. Die Aufgabe des Wohnzweckes (Abbruch) sei verboten. Ausnahmen seien nur dann möglich, wenn ein öffentliches Interesse oder ein berechtigtes Eigeninteresse an der Zweckentfremdung bestehe. Eine Ausnahmegenehmigung sei zwar noch nicht beantragt worden, die Behörde machte jedoch darauf aufmerksam, dass mit der Erteilung einer derartigen Genehmigung nicht gerechnet werden könne, weil weder ein öffentliches noch ein überwiegendes Eigeninteresse an der Zweckentfremdung erkennbar sei. Sollte ein solcher Antrag dennoch gestellt werden, wäre nach dem derzeitigen Sachstand ein förmlicher Versagungsbescheid zu erlassen. Für diesen Fall erhalte die Klägerin bereits jetzt die Gelegenheit zur Stellungnahme nach § 28 HVwVfG. Darauf teilte der Architekt mit Schreiben vom 10.04.1990 mit, dass das Gebäude unbewohnbar sei, es sei aufgrund der auftretenden Verfallserscheinungen auch nicht mehr in einen bewohnten Zustand zu bringen. Die Unbewohnbarkeit sei seit 1978 gegeben, als der letzte Mieter ausgezogen sei. Die Klägerin habe das Anwesen in unbewohnbarem Zustand übernommen, sie sei für die jetzige Sachlage nicht verantwortlich. Mit Schreiben von 22. Mai 1990 teilte das Amt für Wohnungswesen mit, dass der derzeitige Zustand des Gebäudes auf unterlassene Instandhaltung zurück zu führen sei; dies habe die Eigentümerin - ein eventueller Eigentumswechsel sei unbeachtlich - zu verantworten.

4Daraufhin veranlaßte die Klägerin eine gutachterliche Stellungnahme des Beratenden Ingenieurs für Baubetriebswirtschaft L. S., der am 23.08.1990 zu den Ergebnis kam, dass sich das Gebäude in einem desolaten Zustand befinde, der eine Sanierung unter wirtschaftlichen Aspekten "klar" verbiete. Im Interesse der allgemeinen Verkehrssicherheit und um den Platz des nicht mehr sanierbaren Hauses einer wirtschaftlichen Nutzung zuzuführen, empfahl er, das Bauwerk abzureißen. Die Behörde veranlaßte eine weitere Ortsbesichtigung, und kam zu dem Ergebnis, dass das Gebäude nicht einsturzgefährdet sei; der schlechte

dem Ergebnis, dass das Gebäude nicht einsturzgefährdet sei; der schlechte Zustand des Innenausbaus sei darauf zurückzuführen, dass der Eigentümer jahrzehntelang die Instandhaltung bzw. zeitgerechte Modernisierung vernachlässigt habe. Mit Schreiben vom 08.11.1990 forderte die Behörde die Klägerin auf, das Gebäude wieder wohnlich zu nutzen.

5Mit Bescheid vom 21.12.1990 versagte die Beklagte - Amt für Wohnungswesen - die "beantragte" wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung zum Abbruch des auf der Liegenschaft befindlichen Wohngebäudes. Zur Begründung wurde ausgeführt, das an dem Abbruch weder ein öffentliches noch ein berechtigtes Interesse der Klägerin erkennbar sei. Das Gebäude sei nicht einsturzgefährdet, der schlechte Zustand des Innenausbaus sei auf die jahrzehntelange versäumte Instandhaltung zurückzuführen. Es sei unbeachtlich, dass während der Zeit des zehnjährigen Leerstehens ein Eigentümerwechsel stattgefunden habe. Der derzeitige Eigentümer müsse sich so behandeln lassen, als sei er schon immer Eigentümer gewesen (OVG Berlin 14.01.1993- 2 B 89.82-, Grundeigentum 1983, 333 = WuM 1983,172). Der Bescheid wurde der Klägerin mit Postzustellungsurkunde am 28.12.1990 zugestellt.

6Am 14.01.1991 erhob die Klägerin Widerspruch: Bei dem Gebäude handele es sich nicht um schutzwürdigen Wohnraum im Sinn des Artikel 6 § 1 Mietrechtverbesserungsgesetzes, denn das Gebäude sei aus dem Bereich des schutzwürdigen Wohnraums schon seit Jahren herausgefallen. Die Vorschrift sei nur auf solchen Wohnraum anwendbar, der im Rahmen des durchschnittlichen nach dem in dem betreffenden Gebiet vorherrschenden Standard noch als bewohnbar gelte oder mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- und Renovierungsaufwand in bewohnbaren Zustand versetzt werden könne. Es gehöre nicht zum Zweck der Vorschrift abbruchreife Räumlichkeiten zu erhalten (VGH Mannheim, NJW 1993, 669?).

7Mit Widerspruchsbescheid vom 28. Juni 1991 wies die Beklagte den Widerspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Klägerin benötige eine wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung, wenn sie den Abbruch weiterbetreiben wolle. Die Räume unterfielen dem Verbotstatbestand des Artikel 6 § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechtes und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen in Verbindung mit der 1. Hessischen Verordnung der Zweckentfremdung von Wohnraum. Danach dürfe Wohnraum in der Stadt Frankfurt am Main zu anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der Beklagten genutzt werden. Dem Schutz des Zweckentfremdungsverbot unterlägen alle Wohnungen, die am 01.02.1972 oder danach wohnlich genutzt worden und die zu Wohnzwecken bestimmt und geeignet seien. Das sei bei dem Gebäude der Fall gewesen. Die Eignung sei auch in den Fällen zu bejahen, in denen es objektiv zumutbar sei, die Räume zu renovieren oder zu modernisieren und sie danach in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen. Bei einer Gegenüberstellung der Erträge durch eine erzielbare Miete innerhalb der letzten zehn Jahre und dem Renovierungsaufwand sei es der Klägerin objektiv zuzumuten, die gebotenen Unterhaltungsmaßnahmen vorzunehmen. Der Widerspruchsbescheid ist dem Bevollmächtigten der Klägerin am 08.07.1991 zugestellt worden.

8Mit Schriftsatz vom 23.07.1991, bei Gericht am 30.07.1991 eingegangen, hat die Klägerin Klage erhoben, mit der sie ihr Anliegen weiter verfolgt. Sie beruft sich im wesentlichen auf ihren bisherigen Vortrag.

9Die Klägerin beantragt,

10 festzustellen, dass das Gebäude W.- Str. X in D. nicht der Genehmigungspflicht nach Artikel 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts i.V.m. der Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum unterliegt,

11 hilfsweise

12 unter Aufhebung des Bescheides vom 11.12.1990 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 28.06.1991 die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die wohnungswirtschaftliche Genehmigung des Abrisses des Gebäudes W.- Str. X zu erteilen.

13 Die Beklagte beantragt,

14 die Klage "zurückzuweisen".

15 Sie verteidigt die angegriffenen Bescheide.

16 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens des Architekten L. B. Der Sachverständige kommt in seinem schriftlichen Gutachten vom 12.09.1993 zu dem Ergebnis, dass sich eine separate Herrichtung von einer Wohnung je Geschoss ohne Steigerung der Aufwendungen nicht realisieren läßt, weshalb von der Herrichtung eines Einfamilienwohnhauses mit fünf Zimmern, Küche, Duschbad, separatem WC mit zusammen 85 qm Wohnfläche auszugehen sei, geschätzte Kosten 156.222,-- DM (= 1836,-- DM je qm Wohnfläche oder 336,-- DM je Kubikmeter umbauter Raum). Der derzeitige Zustand beruhe ganz auf dem Unterbleiben notwendiger Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen in der Vergangenheit. Im bautechnischen Sinne liegen ein Reparatur- und Renovationsstau in Höhe der genannten Kosten vor, der jedoch ähnliche Größenordnung erreicht hätte bei Hochrechnung zwischenzeitlich (nicht) ausgeführter Einzelmaßnahmen. Wären die Instandsetzungsarbeiten jeweils zeitgerecht erfolgt, hätte sich ein Betrag von etwa 13.000,-- DM einsparen lassen. Der Gutachter sieht einen Reparatur- und Renovationsstau von 156.222,-- DM. Der Verkehrswert des Gebäudes zum 01.09.1993 betrage 10.034,-- DM. Bei einer vorausgesetzten Restnutzungsdauer des Gebäudes von fünfzehn Jahren müsste das Gebäude mit einer Miete von 24,-- DM pro qm im Monat vermietet werden. Nach den ortsüblichen Vergleichsmieten lasse sich jedoch nur eine Miete von 5,94 DM pro qm im Monat erzielen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten (Bl. 49 - 71 Gerichtsakte) Bezug genommen.

17 Die Beklagte wendet sich gegen das Gutachten und argumentiert, daß dieses nur unzureichend auf die vom Gericht als beweiserheblich angesehenen Fragestellungen eingegangen sei. Die Beklagte ist der Ansicht, daß sich 2/3 der jetzt notwendigen Kosten bei rechtzeitiger Instandsetzung hätten vermeiden lassen. Bei dem Wohnhaus handele es sich auch nicht wie der Gutachter angenommen habe, um ein Einfamilienhaus sondern um ein Zweifamilienhaus (mit zwei Wohneinheiten und einer Wohnfläche von 44,57 und 40,57 qm). Für die Wohneinheit Nr. 1 könne deshalb eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,27 DM und für die Wohneinheit Nr. 2 eine solche von 11,19 DM angesetzt werden. Danach ergäben sich insgesamt Mieteinnahmen von 98.668,96 DM. Diesen Einnahmen stünden Kosten für Renovierungsarbeiten von 59.647 DM gegenüber, so daß in dem genannten Zeitraum eine Rendite in Höhe von 39.021,96 DM erzielt werden könne. Wegen der Einzelheiten wird auf die von der Beklagten mit Schriftsatz vom 3.12.1993 überreichten "Stellungnahme Gutachten B. vom 12.9.1993 (7 Seiten)" Bezug genommen (Bl. 78- 78 v Gerichtsakte).

18 Die Klägerin tritt dem entgegen und verteidigt die Ergebnisse aus dem Gutachten B. Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 9.3.1994 und vom 14.6.1994 verwiesen.

19 Die Behördenakten (2 Bände) haben zur Beratung vorgelegen.

20 Das Gericht hat die Parteien auf die Möglichkeit einer Entscheidung durch Gerichtsbescheid hingewiesen und ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Beide Parteien haben sich übereinstimmend mit einer Entscheidung durch den Berichterstatter einverstanden erklärt.

Entscheidungsgründe

21 Die Entscheidung darf im Wege des Gerichtsbescheides ergehen, weil die Sache keine besonderen Schwierigkeiten rechtlicher oder tatsächlicher Art aufweist und der Sachverhalt geklärt ist 84 VwGO).

22 Die Feststellungsklage ist zulässig, insbes. hat die Klägerin ein Feststellungsinteresse, weil die Behörde sie zur Wiederherstellung der wohnlichen Nutzung aufgefordert hat.

23 Die Klage ist auch begründet, weil es sich bei den Räumen nicht (mehr) um Wohnraum handelt und die Wiederherstellung objektiv unzumutbar ist, so dass die Räume nicht mehr dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen.

24 Die Klägerin ist als Eigentümerin der in der Gebäude W-Str. X gelegenen Räume

24 Die Klägerin ist als Eigentümerin der in der Gebäude W-Str. X gelegenen Räume Adressat des durch § 1 der 1. Hess. Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25.1.1972 (GVBl. I S. 19 - GVBl. II 362-12; 1. ZwEVO) für D. begründeten Zweckentfremdungsverbots und deshalb legitimiert, die Feststellung zu begehren, sie bedürfe zum Abriß des Gebäudes keiner Zweckentfremdungsgenehmigung (BVerwG 20.8.1986 - 8 C 16.84 -, Buchholz 454.51 Nr. 13 = Grundeigentum 1987, 633 = NJW-RR 1987, 70 = StädteT 1987, 178 = ZMR 1987, 70). Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 04.11.1971 (BGBl. I. S. 1745; MRVerbG) ermächtigt die Landesregierungen, für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf.

25 Eine zweckentfremdete Verwendung liegt danach auch vor, wenn die Nutzung der Räume durch Abriß des Gebäudes - ohne dass Ersatzwohnraum geschaffen wird - unmöglich gemacht wird (BVerwG 10.5.1985 - 8 C 35.83- Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 12 = BVerwGE 71, 291 = Grundeigentum 1985, 777 = DÖV 1985, 724 = DVBl. 1985, 1173 = NJW-RR 1986, 170 = StädteT 1986, 44). Die Ermächtigung des Art. 6. § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG erstreckt sich demnach darauf, das Zweckentfremdungsverbot nicht nur an Mieter als Inhaber der tatsächlichen Gewalt (Verbot der Änderung der Benutzungsart) zu richten, sondern auch an den Eigentümer (Verbot der Änderung der Zweckbestimmung).

26 Bei den Räumen in den Gebäuden handelte es sich schon vor Inkrafttreten der 1. ZwEVO 1972 um Wohnraum, weil sie als Wohnung vermietet waren und auch tatsächlich so genutzt wurden. Die Räume haben die Wohnraumqualität auch bis zur Zweckentfremdung durch den Vater der Klägerin im Jahre 1979 nicht verloren. Bei Wohnraum handelt es sich um Räume, die bestimmt und, erforderlichenfalls nach Instandsetzung, unter Berücksichtigung der Mindestanforderung für die Bewohnbarkeit geeignet sind, auf Dauer bewohnt zu werden. Die Räume in dem Gebäude sind aufgrund entsprechender Mietverträge bewohnt worden und im Zeitpunkt des Inkrafttretens der 1. ZwEVO 1972 vom damaligen Eigentümer sowohl zur Wohndauernutzung bestimmt als auch dazu geeignet gewesen (BVerwG 18.5.1977 - VIII C 44.76 -, Buchholz 454.51 Nr. 1 = BVerwGE 54, 54, 60 = NJW 1977, 2280 = StädteT 1978, 420 und 14.12.1977 - VIII C 28.77 -, Buchholz 454.51 Nr. 3 = BVerwGE 55, 135 = DVBl. 1978, 645 = NJW 1978, 1018 = ZMR 1978, 186) .

27 Gegen die letztere Annahme wendet sich die Klägerin, sie ist der Ansicht, sie habe keinen Wohnraum übernommen, sondern ein abbruchreifes Haus, als sie das Gebäude von ihrem Vater 1988 erworben habe. Diese Ansicht ist insoweit zutreffend, als es sich zumindest jetzt nicht mehr um Wohnraum handelt. Die Eignung zum Wohnen ist den Räumen zwar nicht dadurch verloren gegangen, dass sie ab 1979 leerstanden und erst nach dem Eigentumswechsel 1988 in die Verfügungsmacht der Klägerin gelangten. Die vom Wohnraumbegriff im Rechtssinne geforderte Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt Räumen dann, wenn sie einen Mangel oder Mißstand aufweisen, der zur Folge hat, dass ein dauerndes Bewohnen entweder unzulässig oder unzumutbar ist (BVerwG 25.6.1982 -8 C 15.80-, Buchholz 454.51 Nr. 7 S.4 = DÖV 1982, 902 = NJW 1983, 640 = StädteT 1983, 440 = ZMR 1983, 268 und 373 und 20.8.1986 aaO. S. 50; VG Frankfurt am Main 8.1.1990 -III/4 H 3187/89-, Grundeigentum 1991, 739 = NJW-RR 1991, 720). Das ist dann der Fall, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entspricht (BVerwG 25.6.1992 aaO. S. 4 und 10.5.1985 -8 C 35.83-, Buchholz 454.51 Nr. 12 S. 39 unter Berufung auf § 39 e Abs. 2 Satz 1 BBauG jetzt § 177 Abs. 2 BauGB), ein Mangel ist insbes. dann vorhanden, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter die bestimmungsgemäße Nutzung nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Der zweckentfremdungsrechtliche Bestandsschutz erfaßt also nur Wohnraum, der zumindest "im Rahmen des durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete anzutreffenden Standards noch als bewohnbar gilt, oder der doch mit vertretbaren, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen derartigen Zustand versetzt werden kann (BVerfG 4.2.1975 -2 BvL 5/74-, BVerfGE 38, 343, 364 = NJW 1975, 727; BVerwG 25.6.1982 aaO. S. 3; 2.12.1983 -8 C 155.51-, Buchholz 454.81 Nr. 10 S. 24 = DÖV 1984, 685 = NJW 1984, 781 = NVwZ 1985, 47 und 10.5.1985 aaO. S.

S. 24 = DÖV 1984, 685 = NJW 1984, 781 = NVwZ 1985, 47 und 10.5.1985 aaO. S. 39; VG Frankfurt am Main 23.6.1982 - III/3 E 4678/81 -, HessVGH 13.12.1984 - IX OE 83/92 -, BVerwG 1.10.1986 - 8 C 53/85-, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 14). Unbewohnbar gewordene Räume erlangten dementsprechend durch eine Instandsetzung oder Modernisierung erst dann wieder einen durchschnittlichen Anforderungen genügenden "einfachen Wohnzustand", wenn die sanierten Räume als Wohnung zur dauerhaften Führung eines selbständigen Haushalts tatsächlich und rechtlich objektiv geeignet sind (BVerwG 20.8.1986 aaO. S. 49).

28 Die objektive Eignung zum Dauerbewohnen setzt einen baulichen Standard voraus, der den Mindestanforderungen der einschlägigen Rechtsvorschriften genügt (BVerwG 02.12.1983 aaO. S. 24; 10.05.1985 aaO. S. 43 und 2911.1985 aaO. S. 16; 20.08.1986 aaO. S. 49 und 01.10.1986 aaO. S. 60) sowie gegenwärtig allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig erachtet und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungssuchenden und Wohnungsinhaber erwartet und gefordert wird (als Mindestausstattung: einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlußmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad (BVerwG 15.11.1985 -8 C 103.83-, Buchholz 454.4 § 82 Nr. 41 S. 40 und 27.4.1990 -8 C 19/88-, Buchholz 454. 4 § 17 II. WoBauG Nr. 3, DÖV 1980, 894, NJW-RR 1990, 1425; HessVGH 27.5.1987 -5 UE 2612/85-, DWW 1989, 55; VG Frankfurt am Main 21.11.1985 -1/3 E 4823/82-). Danach bemessen sich die mindestens erforderlichen baulichen Maßnahmen und der dazu notwendige Kostenaufwand.

29 Das Gutachten B. ist unter Beachtung dieser Grundsätze zu dem Ergebnis gekommen, es handele sich um ein in allen Teilen verbrauchtes und desolates Gebäude, das zuletzt als Notunterkunft genutzt wurde, dessen Gesamtlebensdauer durch Instandhaltung nur "bescheiden" zu verlängern ist. Eine angemessene Rendite könne nicht erzielt werden. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten verwiesen.

30 Gegen das Gutachten ist nichts einzuwenden, der Gutachter hat sowohl die Tatsachen, von denen er ausgegangen ist, wie seine Grundannahme (Ansätze) dargelegt, das Gutachten ist auch in sich schlüssig. Der Gutachter hat plausibel dargelegt, dass sich bereits eine kostendeckende Miete bei der vorausgesetzten Restnutzungsdauer nicht erreichen läßt. Danach ist es wirtschaftlich nicht vertretbar von der Klägerin die Instandsetzung des Gebäudes zu fordern.

31 Die vor der Beklagten gegen das Gutachten erhobenen Bedenken sind nicht durchschlagend. Der Sachverständige ist in zureichender Weise auf die vom Gericht als beweiserheblich angesehenen Fragen eingegangen. Auch die Grundannahme des Gutachters, für die wirtschaftliche Verwertung von Gebäuden eine hundertjährige Nutzungsdauer zugrundezulegen (wie es die Beklagte in den Vorbemerkungen ihrer Stellungnahme vom 12.9.1993 kritisiert), ist nicht zu beanstanden. Diese Ansicht entspricht seit langer Zeit der ökonomischen Praxis der Bauwirtschaft und hat ihren Niederschlag in den Bewertungsbestimmungen der Steuerverwaltung gefunden. Dass Gebäude tatsächlich länger nutzbar sind - wie die Beklagte an etlichen Beispielen zu zeigen versucht - läßt sich gegen eine Berechnungsmethode für wirtschaftliche Kalkulation nicht erfolgreich anwenden, denn es liegt in der Natur der Sache, dass nur ex ante kalkuliert werden kann. Jede Kalkulation enthält also auch eine Prognose mit Unwägbarkeiten, die durch die willkürliche Festlegung einer hundertjährigen Nutzungsdauer "berechenbarer" gemacht werden sollten.

32 Auch die Einwände gegen die Annahme des Gutachtens, dass sich ohne "nochmalige Steigerung der Aufwendungen" nicht lediglich eine sondern zwei Wohnungen herrichten lassen (Beweisfrage 1), sind nicht durchschlagend. Gerade die von der Beklagten herangezogenen "genehmigten Baupläne" von 1890 gegen keinen Hinweis, dass sich auf beiden Stockwerken jeweils ein WC befindet; auf den "Grundrissen" befinden sich lediglich drei Räume, die als Zimmer (zwei Räume), Küche bezeichnet sind, und ein Vorplatz mit Treppe, im Erdgeschoß befindet sich das WC, im Obergeschoß das Duschbad. Die genehmigten Pläne weisen überhaupt kein WC aus; das wäre auch widersinnig, weil sich neben dem Gebäude eine eigene Stallung und eine "Abort-Ablage" befindet. Auch die (den späteren Zustand ausweisenden) weiteren Pläne (Gutachten B.) weisen lediglich ein WC aus. Da sich bereits diese Behauptung als unzutreffend erweist, erübrigt sich ein weiteres Eingehen auf die aufgrund dieser Annahme weiter bezogenen Folgerungen über die baurechtliche Zulässigkeit von zwei Wohnungen. Es ist vielmehr der Ansicht des Sachverständigen zu folgen, der von der Möglichkeit der Herrichtung einer

des Sachverständigen zu folgen, der von der Möglichkeit der Herrichtung einer Wohnung ausgeht.

33 Auch der Versuch, von dem von dem Sachverständigen eingeräumten Umstand einer "unnormalen Nässe-Einwirkung", auf absetzbare - durch zurechenbare unterlassene - Instandhaltung zu schließen, muß fehlschlagen, weil der Sachverständige in der Beantwortung der Beweisfrage 2) unter b) unmißverständlich ausgeführt hat, dass die Nässe-Einwirkung nicht ursächlich ist, um die Notwendigkeit der in der Instandsetzungsliste aufgeführten Einzelmaßnahmen zu begründen. Diese Auffassung hat er in der Antwort auf die Frage 3) nochmals bekräftigt, so dass Zweifel aufgrund seiner Formulierungen nicht begründet sind.

34 Auch die Einwendung zur Antwort auf die Beweisfrage 4) sind nicht begründet. Hier setzt die Beklagte ihr vermeintlich sachverständiges Wissen gegen das vom Gericht bestellte Sachverständigen. Zum einen ist die Erforderlichkeit der Maßnahmen bereits durch die Beantwortung der Frage 2) hinreichend deutlich ausgeführt und begründet worden, zum anderen spricht für die Auffassung des Sachverständigen, dass bei der Ortsbesichtigung des Sachverständigen zwei Vertreter der Beklagten anwesend waren und ihre Kritik an Ort und Stelle ganz offensichtlich nicht angebracht haben.

35 Die Kritik der Beklagten wendet sich schließlich auch dagegen, dass der Sachverständige nicht zutreffend den zumutbaren Modernisierungsaufwand ermittelt habe. Er habe insbes. nicht beachtet, dass ein Mangel oder Mißstand nur dann mit einem "objektiv wirtschaftlichen, einem Normalbürger zumutbaren Aufwand" behoben werden kann, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können (BVerwG 20.8.1986 aaO. S. 53). Unzumutbar sind dementsprechend Modernisierungs- und Renovierungsaufwendungen bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise auch dann, wenn der mit ihnen erreichbare Zustand nicht hinreichend verläßlich erwarten läßt, dass die modernisierten oder renovierten Räume mindestens zehn Jahre lang zu einem die vorausgesetzte Rendite erbringenden Mietzins vermietet werden können (BVerwG 10.5.1985 aaO. S. 45). Außer Betracht bleiben jedoch die Kosten, die aufgrund in der Vergangenheit unterlassener Instandhaltung entstanden seien. Im einzelnen wird gerügt, dass die Renditenberechnung falsch sei, weil der Sachverständige eine Verzinsung des Bodenwertes vorgenommen habe und zum Beleg dessen eine Entscheidung des BayVGH zitiert (30.5.1990 -7 B 88.2097-, BayVBl. 1991, 83 = NJW-RR 1991, 339). Bereits das vom Beklagten Zitierte trägt aber die Schlußfolgerung nicht. Der BayVGH hat - verkürzt - lediglich ausgeführt, dass mit der Verzinsung des Bodenwertes kein Verlust aus der Vermietung konstruiert werden darf. Das ist bei den schlußfolgernden Berechnungen des Sachverständigen aber nicht der Fall. Die von der Beklagten angestellten Vergleichsrechnungen (Seite 6 der Stellungnahme) sind bereits durch die Beantwortung der Beweisfrage 1) obsolet geworden.

36 Nachdem sich auch aus der Zusammenfassung ( Seite 7 der Stellungnahme) keine Anhaltspunkte für eine durchschlagende Kritik an dem vom Sachverständigen seinem Gutachten zugrundegelegten Sachverhalt und seinen Wertungen ergibt, folgt das Gericht den Folgerungen aus dem Gutachten B. Danach sind die notwendigen Renovierungen für die Klägerin unzumutbar. Bei den Räumen in den Gebäuden handelt es sich daher nicht um schützenswerten Wohnraum i.S. d. Zweckentfremdungsvorschriften.

37 Das Hessische Gesetz zur Bekämpfung der Zweckentfremdung von Wohnraum (HWoZBG) v. 29.11.1994 - GVBl. I S. 705; GVBl. II 362 - 58 - ist für den vorliegenden Fall nicht einschlägig, weil die in §§ 2 bis 5 HWoZBG genannten Maßnahmen nur anwendbar sind, wenn es sich um schützenswerten Wohnraum i.S.d. § 1 HWoZBG handelt, was hier nicht vorliegt.

38 Die Beklagte hat als unterliegender Teil die Kosten des Verfahrens zu tragen 154 Abs. 1 VwGO).

39 Der Gerichtsbescheid ist wegen der Kosten 167 Abs. 2, § 84 Abs. 1 Satz 3 VwGO) nach der gesetzlichen Anordnung der §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO i.V.m. § 167 Abs. 1 VwGO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Sonstiger Langtext

40 Beschluss:

41 Der Streitwert wird auf 6.000,00 DM festgesetzt.

42 Der Wertfestsetzung 25 Abs. 1 GKG) ist der Streitwert nach § 13 Abs. 1 Satz 2, 15 GKG (sog. Regelstreitwert) zugrundegelegt worden.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert.

VG Frankfurt: versetzung, anerkennung, härtefall, dienstort, sport, vollstreckung, vergleich, erlass, polizei, depression

9 E 5251/02 vom 26.08.2003

VG Frankfurt: dienstliche anordnung, fürsorgepflicht, ermessensfehler, bad, vollstreckung, anhörung, verwaltungsakt, versetzung, arbeitsrecht, wechsel

9 E 1967/03 vom 28.08.2003

VG Frankfurt: firma, erwerb, gutschein, anspruch auf bewilligung, öffentliches interesse, lieferung, ausführung, rücknahme, gold, besteller

1 E 2221/05 vom 01.12.2005

Anmerkungen zum Urteil