Urteil des VG Düsseldorf vom 31.01.2005
VG Düsseldorf: wohnung, mieter, stadt, kündigung, vermietung, erlass, realisierung, unterliegen, erfüllung, verwaltungsakt
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Verwaltungsgericht Düsseldorf, 14 K 6229/04
31.01.2005
Verwaltungsgericht Düsseldorf
14. Kammer
Urteil
14 K 6229/04
der Leistungsbescheid des Beklagten vom 15.06.2004 in der Fassung
des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E vom 26.08.2004
wird aufgehoben.
Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Der Kläger wehrt sich gegen den Bescheid des Beklagten vom 15.6.2004 über
Geldleistungen nach § 25 WoBindG.
Er ist Eigentümer des Mehrfamilienhauses F-Straße 1 in E, dessen 14 Wohnungen u.a.
aufgrund Bewilligungsbescheides des Beklagten vom 19.11.1993 unter Einsatz öffentlicher
Wohnungsbaudarlehen in Höhe von insgesamt 1.815.800 DM zuzügl. eines
Garagendarlehens über 63.000 DM neu geschaffen worden sind. Unter E des
Bewilligungsbescheides heißt es ."
Besetzungsrecht -Unbeschadet der Verpflichtung, bei der Vermietung der geförderten
Wohnungen die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes - WoBindG - einzuhalten,
sind Sie entsprechend Ihrem Antrag verpflichtet, auf die Dauer von 15 Jahren der
zuständigen Stelle das Recht einzuräumen, die jeweiligen Mieter für die Wohnungen lfd.
Nr. lt. Gebäude-Wohnungsliste 1 - 14 zu benennen und dieses Besetzungsrecht im
Grundbuch durch Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zu sichern.
Zuständige Stelle im Sinne von § 3 WoBindG ist: Stadt E - Amt für Wohnungswesen.
Nachdem der Kläger dem Beklagten unter dem 7.4. 2004 die Beendigung des
Mietverhältnisses mit dem am 21.11.2003 zugewiesenen Mieter K. mitgeteilt hatte, wies der
Beklagte ihm am 3.5. 2004 den Wohnungssuchenden B. zu. Dieser konnte die Wohnung
nicht beziehen, weil der Kläger sie bereits an den ihm von dem Vormieter K. am 21.4.2004
als Nachmieter gestellten Wohnberechtigten Sch.vermietet hatte, der im Besitz einer
Wohnberechtigungsbescheinigung des Bürgermeisters der Stadt H war. Dieser Mieter ist
am 15.5.2004 eingezogen.
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In seiner Stellungnahme zu dem angekündigten Erlass eines Geldleistungsbescheides
nach § 25 WoBindG begründete der Kläger sein Vorgehen damit, dass der Vormieter K.
nach seiner Kündigung vom 24.3. zum 1.7. 2004 am 19.4. 2004 erklärt habe, er benötige
die Wohnung nicht mehr und werde auch keine Miete mehr zahlen. Der gleichzeitig
präsentierte Nachmieter habe sich bereit erklärt, die völlig verwahrloste Wohnung unter
Einsatz der hinterlegten Kaution wieder in Stand zu setzen. Nachdem er, der Kläger -
bereits mehrere Mietausfälle habe verkraften müssen, sei er darüber so froh gewesen, dass
er an das Besetzungsrecht nicht mehr gedacht habe.
Mit Bescheid vom 15.6.2004 setzte der Beklagte gegen den Kläger Geldleistungen nach §
25 WoBindG wegen Verstoßes gegen § 4 Abs. 4 WoBindG i.V.m. § 26 WoFG mit Wirkung
ab 1.6.2004 in Höhe von 94 - Euro monatlich (=2,50 Euro / qm ) fest. Er begründete die
Maßnahme mit einem schuldhaften Verstoß gegen § 4 WoBindG und wies im
Zusammenhang mit der Feststellung des Verschuldens darauf hin, dass der Kläger erst
unter dem 8.10.2002 nach eigenmächtiger Überlassung einer anderen Wohnung seines
Hauses nochmals ausdrücklich auf das Besetzungsrecht und die Folgen eines weiteren
Verstoßes schriftlich hingewiesen worden sei. Wegen Charakter, Zweck und Höhe der
Geldleistungen hatte er sich an den VV- WoBindG orientiert
Mit Widerspruch vom 12.7. 2004 wandte der Kläger gegen den Bescheid ein, er habe nicht
vorsätzlich gegen das Besetzungsrecht verstoßen. Von einer Ausnahme abgesehen, habe
es in der Vergangenheit wegen der Zuweisung von Mietern, die er sich selbst ausgesucht
habe, nie Probleme gegeben. Er bat darum, ihm deshalb auch den Mieter Sch. nachträglich
zuzuweisen und von der Forderung laufender Geldleistungen zu Gunsten eines festen
Ausgleichsbetrages abzusehen. Mit der Begründung, der auf die hier betr. Wohnung
entfallende Darlehensanteil habe nur bei 2.892,89 Euro gelegen, hielt er die Höhe der
Geldleistungen zudem für übersetzt.
Die Bezirksregierung E wies den Widerspruch durch Widerspruchsbescheid vom
26.8.2004 unter Bezugnahme auf die Nr. 4.41, 2511, 25.122 VV - WoBindG als
unbegründet zurück.
Der Kläger hat am 24.9.2004 Klage erhoben, mit der er seinen Vortrag aus dem
Vorverfahren wiederholt. Ohne den Verstoß gegen das Besetzungsrecht selbst in Frage zu
stellen ,hält er die geforderten Geldleistungen nicht nur im Verhältnis zu der Höhe des
Darlehensanteils für unverhältnismäßig, sondern auch deshalb, weil er sich 10 Jahre lang
korrekt verhalten habe und ihm nach Abzug der geforderten Geldleistungen nur noch 45%
der Kostenmiete verbleibe.
Der Kläger beantragt,
den Leistungsbescheid des Beklagten vom 15.6.2004 i.d.F des Widerspruchsbescheides
der Bezirksregierung E vom 26.8.2004 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er bezieht sich auf den Inhalt der angefochtenen Bescheide und stellt klar, dass der auf die
hier betr. Wohnung entfallende Darlehensanteil bei 85.280,- DM = 43.602,97 Euro liege.
Zudem weist er darauf hin, dass E insgesamt nur noch weniger als 35.000
Sozialwohnungen habe, von denen nur 6500 einem Besetzungsrecht unterliegen, dass
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andererseits bei ihm aber 5.400 Haushalte als wohnungssuchend gemeldet seien und der
Stadt zur Erfüllung des ihr obliegenden Vorsorgungsauftrages an der Realisierung der
Besetzungsrechte sehr gelegen sei.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Einzelnen wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und
der Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig und verletzt
den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO.
Der Beklagte hat seinen Geldleistungsbescheid auf die Ermächtigungsnorm des § 25
WoBindG (geltend ab 1.1.2002 in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. 9. 2001 -
BGBl. I S. 2404) gestützt. Nach dieser Bestimmung kann die zuständige Stelle für die Zeit,
während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft u.a. gegen die - hier allein in Betracht
zu ziehenden - Vorschriften des § 4 oder gegen die nach § 5a erlassenen Vorschriften
verstößt, durch Verwaltungsakt von diesem Geldleistungen bis zu 5 Euro je Quadratmeter
Wohnfläche der Wohnung monatlich erheben, auf die sich der Verstoß bezieht.
Die Ermächtigungsvoraussetzungen dieser Bestimmung zum Erlass der angefochtenen
Maßnahme sind nicht gegeben. Durch die dem Kläger zur Last gelegte Verletzung des der
Stadt E zustehenden Besetzungsrechtes ist nicht gegen eine der v.g. Bestimmungen
verstoßen worden.
§ 4 WoBindG normiert für den Verfügungsberechtigten folgende Obliegenheiten:
1) Mitteilungspflicht (Abs. 1),
2.) Wohnungsüberlassung erst nach Übergabe einer Wohnberechtigungsbescheinigung
(Abs. 2),
3.) Wohnungsüberlassung in Fällen, in denen die Wohnung bei Bewilligung der
öffentlichen Mittel einem bestimmten Personenkreis vorbehalten wurde ( Abs. 3),
4.) Wohnungsüberlassung an einen von drei durch die zuständige Stelle benannten
Wohnungssuchenden, sofern die öffentlichen Mittel unter einer entsprechenden Auflage
gewährt wurden ( Abs. 4)
5.) Überlassung von mit Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes
geförderte Wohnungen, wenn das zu Gunsten einer bestimmten Stelle bestehende
Besetzungsrecht ausgeübt wird (Abs. 5)
6.) Mitteilung des Namens des (neuen) Mieters und Übersendung seines
Wohnberechtigungsscheins an die zuständige Stelle ( Abs. 6)
7.) Gebrauchsüberlassung der Wohnung im Falle des Auszuges des Inhabers der
Wohnberechtigungsbescheinigung (Abs. 7),
8.) Kündigung auf Verlangen der zuständigen Stelle.
Ausweislich des angefochtenen Bescheides hat der Beklagte zu Recht nicht einen Verstoß
des Klägers gegen Abs. 3 (vorbehaltener Personenkreis ) des § 4 WoBindG angenommen.
Vielmehr geht er davon aus, dass der Kläger durch die Vermietung der freigewordenen
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Wohnung an den Mieter Sch. gegen Abs. 4 der gen. Bestimmung verstoßen hat. Dies trifft
nicht zu. Den Gegenstand der Verpflichtung des Verfügungsberechtigten, der in Abs. 4
geregelt wird, bildet nicht ein Besetzungsrecht, wie es hier zu Gunsten der Stadt E seit
1993 besteht, sondern allein das durch den sog. Dreiervorschlag charakterisierte
Benennungsrecht der zuständigen Stelle, wie es - auch - in § 5a S. 2 WoBindG definiert ist.
Das Besetzungsrecht als eines der drei verschiedenen Belegungsrechte", (allgemeines
Belegungsrecht, Benennungsrecht, Besetzungsrecht), die in Abs. 2 des vom Beklagen in
seinem Bescheid neben § 4 WoBindG angeführten § 26 WoFG" erwähnt werden, wird in §
4 Abs. 4 WoBindG nicht genannt. Mithin fehlt es insoweit in § 4 Abs. 4 WoBindG an der
entsprechenden tatbestandlichen Voraussetzung, an deren Verletzung eine Maßnahme
nach § 25 WoBindG anknüpfen könnte.
Aus der Regelung des § 4 Abs. 4 S. 4 WoBindG lässt sich nichts Gegenteiliges herleiten.
Diese Bestimmung schließt unmittelbar (dies gilt entsprechend") an § 4 Abs. 4 S. 3
WoBindG an, der keine Obliegenheit für den Verfügungsberechtigten, sondern für die
zuständige Stelle begründet, indem sie ihr die Beobachtung der in § 5a S. 3 WoBindG
normierten (Auswahl)- Maßstäbe bei der Ausübung eines Benennungsrechtes auferlegt.
Durch S. 4 des Abs. 4 wird ihr lediglich die Beachtung dieses Maßstabes auch bei
Ausübung eines Besetzungsrechtes auferlegt.
Da durch die im Zusammenhang mit der Schaffung des Wohnraumförderungsgesetzes zum
1.1.2002 in Kraft gesetzten Änderungen des WoBindG weder dessen § 4 Abs. 4 um die
sonstigen in § 26 Abs. 2 WoFG genannten Belegungsrechte erweitert worden ist, obwohl
der Gesetzgeber um ihre Existenz wusste, noch für alte Besetzungsrechte der hier
bestehenden Art Übergangsregelungen (vgl. § 50 WoFG betr. das WoBindG) getroffen
worden sind, die im Verstoßfall zu Maßnahmen gegenüber dem Verpflichteten nach § 25
WoBindG berechtigen, noch das seit 1.1.2002 geltenden WoFG - vgl. dessen § 33 - eine
entsprechende Rechtsgrundlage enthält, war der Beklagte zur Festsetzung von
Geldleistungen wegen eines schuldhaften Verstoßes gegen §§ 4 Abs. 4 WoBindG, 26
WoFG nicht befugt.
Von einem Verstoß gegen § 5a WoBindG - der sich wie der Verstoß gegen § 4 Abs. 4
ebenfalls gegen ein Benennungs- und nicht gegen ein Besetzungsrecht hätte richten
müssen, ist der Beklagte - zutreffend - selbst nicht ausgegangen.
Der Klage war deshalb mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, 708 Nr.
11, 711 ZPO.