Urteil des VG Cottbus vom 14.03.2017

Gericht

Verwaltungsgericht Cottbus

Aktenzeichen

3 K 22/06

Entschieden

14.03.2017

Schlagworte

Satzung , Gestaltung der umgebung , Gemeinde , Wochenendhaus , Aufenthalt , Erlass , Stadt , Zahl , Grundstück , Genehmigung

VG Cottbus: satzung, gestaltung der umgebung, gemeinde, wochenendhaus, aufenthalt, erlass, stadt, zahl, grundstück, genehmigung

Gericht:

VG Cottbus 3.

Kammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

3 K 22/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 34 Abs 1 BauGB, § 35 Abs 2

BauGB, § 35 Abs 3 BauGB, § 35

Abs 4 BauGB, § 35 Abs 6 BauGB

Nachträgliche Baugenehmigung für ein Wochenendhaus

Leitsatz

Wochenendhäuser bilden für sich keinen Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 Abs. 1

Satz 1 BauGB. Die Voraussetzungen für den Erlass einer Außenbereichssatzung nach § 35

Abs. 6 Satz 2 BauGB liegen nicht vor, wenn lediglich eine Wochenendhausbebauung gegeben

oder vorherrschend ist. Vielmehr muss die Wohnnutzung in dem Bereich ein städtebauliches

Gewicht haben und der anderen Zwecken dienenden Bebauung nicht untergeordnet sein.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten

der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die

Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des sich aus dem

Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte

zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Erteilung einer nachträglichen Baugenehmigung für ein

Wochenendhaus. Er brach auf dem in der Gemeinde Heidesee am Ziestsee belegenen

Grundstück der Gemarkung Streganz, Flur 2, Flurstück 323, das vormalige

Wochenendhaus ab. Unter dem 15. Dezember 2004 beantragte er eine

Baugenehmigung für die Errichtung eines neuen Wochenendhauses als Ersatz für das

abgebrochene. Das Vorhaben, das bereits teilweise ins Werk gesetzt wurde, soll knapp

30 m vom Ufer des Ziestsees entfernt errichtet werden. Der Ziestsee ist ein etwa 10 ha

großes, stehendes Gewässer. Mit Bescheid vom 18. April 2005 lehnte der Beklagte die

beantragte Baugenehmigung ab. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, das

Vorhaben sei an § 35 Abs. 2 und 3 BauGB zu messen sei, weil es im Außenbereich

verwirklicht werden solle und kein Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 BauGB

eingreife. Als sonstiges Vorhaben beeinträchtige es öffentliche Belange. Es lasse die

Verfestigung der vorhandenen Splittersiedlung befürchten. Zudem liege das

Vorhabengrundstück im Landschaftsschutzgebiet „Dahme-Heideseen“. Das Vorhaben

widerspreche den Schutzzwecken der Landschaftsschutzverordnung. Ferner

widerspreche es den Darstellungen eines sonstigen Plans im Sinne des § 35 Abs. 3 Nr. 2

BauGB, nämlich den Regelungen des Gesetzes zu dem Staatsvertrag vom 7. August

1997 über das gemeinsame Landesentwicklungsprogramm der Länder A-Stadt und

Brandenburg. Die Gemeinde Heidesee liege in dem Brandenburger Teil des engeren

Verflechtungsraumes, in welchem der Sicherung des vorhandenen Freiraumes zur

langfristigen Erhaltung der natürlichen Ressourcen und zur Wahrung der Lebensqualität

eine besondere Priorität eingeräumt werde. Der Bereich, in dem sich das

Vorhabengrundstück befinde, sei im Landesentwicklungsplan für den engeren

Verflechtungsraum Brandenburg-A-Stadt als Freiraum mit großflächigem

Ressourcenschutz ausgewiesen. Diese nachhaltige Freiraumsicherung solle der

drohenden Gefahr der Zersiedlung der Landschaft, des großräumigen Verlustes an land-

und forstwirtschaftlich genutzten Böden, der Verunstaltung des Landschaftsbildes und

der Beeinträchtigung durch entstehende Immissionen begegnen. Dies bedeute, dass

gem. § 16 Abs. 4 des Landesentwicklungsprogramms die Entstehung von Streu- und

Splittersiedlungen zu verhindern und deren Verfestigung entgegenzuwirken sei.

Hiergegen legte der Kläger Widerspruch ein. Zur Begründung trug er im Wesentlichen

vor, der Auffassung gewesen zu sein, für die Errichtung eines Ersatzgebäudes keiner

gesonderten Baugenehmigung zu bedürfen. Im Umfeld des Vorhabens sei eine Vielzahl

von Grundstücken mit Wochenendgebäuden bebaut, weshalb das Gebiet den Charakter

eines Erholungsgebietes aufweise. Da es sich um einen Ersatzbau und nicht um eine

erstmalige Inanspruchnahme des Baufeldes handele, führe das Vorhaben auch nicht zu

einer Verfestigung der vorhandenen Splittersiedlung. Es gehe von dem Vorhaben auch

keine negative Vorbildwirkung aus. Es handele sich um ein historisch gewachsenes

Erholungsgebiet, so dass nur die Verdichtung der Bebauung eine negative

Vorbildwirkung auslösen könne. Naturschutzrechtlich sei das Vorhaben deshalb nicht zu

beanstanden, weil es den Eingriff durch das frühere Wochenendhaus nicht vertiefe. Der

Hinweis auf den Landesentwicklungsplan trage nicht weiter, weil dieser in vielen Teilen

unwirksam sei. Mit Widerspruchsbescheid vom 7. Dezember 2005 wies der Beklagte den

klägerischen Widerspruch zurück. Ergänzend zu seinen Erwägungen aus dem

Ausgangsbescheid begründete er den Widerspruchsbescheid u.a. damit, dass der

Bestandsschutz für das vormalige Wochenendhaus durch dessen Abriss untergegangen

sei. Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben sei wie ein Neubau zu bewerten.

Vorliegend greife § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB nicht zugunsten des Klägers ein. Der

allmähliche Verfall eines Hauses sei kein außergewöhnliches Naturereignis. Dies gelte

erst recht, wenn der Abbruch vom Bauherrn selbst vorgenommen werde. Überdies sei

die Erschließung des Grundstückes nicht gesichert. Das Vorhabengrundstück sei nur

über einen unbefestigten, ca. 86 m langen Waldweg zu erreichen, der von der Straße

„Am Ziestsee“ und über das Flurstück 324 der Flur 3, der Gemarkung Streganz verlaufe.

Gem. § 4 Abs. 1 der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) dürften Gebäude nur

erreichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren

öffentlichen Verkehrsfläche liege oder die Nutzung zu einer befahrbaren öffentlichen

Verkehrsfläche rechtlich gesichert sei. Daran fehle es vorliegend. Mit Schriftsatz vom 11.

Januar 2006 hat der Kläger am selben Tage bei Gericht eine Verpflichtungsklage

erhoben. Im Laufe des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens hat die Beigeladene die

Außenbereichssatzung „Ziestsee“ gem. § 35 Abs. 6 BauGB am 5. Mai 2007 beschlossen

und am 16. Mai 2007 im Wege einer Ersatzbekanntmachung im Amtsblatt der

Gemeinde Heidesee veröffentlicht. Ergänzend zu seinem Vortrag aus dem Vorverfahren

trägt der Kläger zur Begründung der Klage vor, dass die Beigeladene mit dem Erlass der

Außenbereichssatzung das materielle Baurecht für die von ihm begehrte

Baugenehmigung hergestellt habe. Die Voraussetzungen für den Erlass der Satzung

lägen vor. Auch die Erschließung sei jedenfalls zum gegenwärtigen Zeitpunkt gesichert.

Es sei unzutreffend, dass das Grundstück keinen Zugang zum öffentlich-rechtlichen

geregelten Verkehrsraum habe. Zwischenzeitlich sei das Stammgrundstück verlegt und

daraus hervorgegangene Teilgrundstücke an die Nutzer bzw. Pächter veräußert worden.

Im Zuge der Grundstücksteilung sei die Erschließung der Teilflächen durch Bewilligung

von Grunddienstbarkeiten geregelt worden. Die Urkunde über die Bestellung der

Grunddienstbarkeit könne von ihm intern vorgelegt werden. Die Eintragung der

Grunddienstbarkeit in das Grundbuch stehe noch aus.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 18. April 2005

in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 7. Dezember 2005 zu verpflichten, ihm die

unter dem 15. Dezember 2004 beantragte Baugenehmigung zu erteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung bezieht er sich auf den Inhalt der angegriffenen Bescheide. Ergänzend

führt er aus, dass die Außenbereichssatzung nach § 35 Abs. 6 BauGB für das

vorliegende Vorhaben nicht einschlägig sei, weil es sich um ein Wochenendhaus und

nicht um ein Vorhaben zu Wohnzwecken handele. Im Geltungsbereich der Satzung habe

der Beklagte zwei Baugenehmigungen für Wohnhäuser erteilt. Ferner befinde sich dort

ein älteres Einfamilienhaus, dessen Genehmigung aus DDR-Zeiten stamme. Schließlich

existiere am Ziestsee noch ein Behelfsheim von der Grundfläche von etwa 20 m². Für

das Behelfsheim gehe er von einem Wohnrecht aus, das an die Person der jetzt über 90-

jährigen Bewohnerin geknüpft sei. Sollte er von einer weiteren Wohnbebauung bzw. einer

Dauerwohnnutzung eines dort befindlichen und als Wochenendhaus genehmigten

Vorhabens Kenntnis erlangen, werde er hiergegen einschreiten. Die

Außenbereichssatzung sei nicht das geeignete Planungsinstrument, da es in ihrem

Geltungsbereich an Wohnbebauung von einigem Gewicht fehle. Die Satzung sei ebenso

wenig mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zu vereinbaren. Als

vereinfachtes Normsetzungsverfahren darf eine Satzung, eine sich bereits tatsächlich

abzeichnende Entwicklung aufnehmen. Sie diene indessen nicht dazu, eine solche

Entwicklung erstmals in Gang zu setzen. Das Erfordernis einer Wohnbebauung von

einigem Gewicht mache deutlich, dass sich eine tatsächliche Entwicklung zu einem

„Wohnort“ abzeichnen müsse. Die Außenbereichssatzung solle grundsätzlich nur

zusammenhängende mit Wohnhäusern bebaute Bereiche im Außenbereich mit dem Ziel

erfassen, diese zu verdichten, d.h. vorhandene „Lücken“ zu schließen. § 35 Abs. 6 Satz

1 BauGB ermögliche damit eine maßvolle Erweiterung der bereits vorhandenen

Wohnbebauung. Eine Erweiterung der vorhandenen Splittersiedlung sei nicht zulässig.

Die Satzung dürfe nicht über die bereits vorhandene Wohnbebauung hinausgreifen. Um

den Ziestsee herum befänden sich indessen nur 4 Wohnhäuser, wobei eines davon ein

Behelfsheim sei. Diese Wohngebäude stünden nicht in einem räumlichen

Zusammenhang, sondern verstreut um den See herum. Das Satzungsgebiet umfasse

etwa 70 Grundstücke, die teilweise locker und diffus meistens mit Wochenendhäusern

bebaut seien. Eine städtebauliche Ordnung sei aufgrund der vorhandenen großen,

teilweise mehrfach ungeordnet bebauten Grundstücken, sowie teilweise mangels

gesicherter Erschließung nicht gegeben. Ferner nimmt der Beklagte Bezug auf seine

Ausführungen in den Verfahren 3 K 418/04, 3 K 419/04 und 3 K 788/04.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen

Verwaltungsvorgänge des Beklagten sowie auf den Inhalt der Verfahrensakten 3 K

418/04 und 3 K 419/04 und der dort beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug

genommen. Auch diese Akten sind zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung

gemacht worden.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Ablehnung der beantragten Baugenehmigung

ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Der

Kläger hat keinen Anspruch aus § 67 Abs. 1 Satz 1 der Brandenburgischen Bauordnung

(BbgBO) auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung. Dem Vorhaben stehen

öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen.

Es ist bauplanungsrechtlich unzulässig, weil es als sonstiges Vorhaben öffentliche

Belange i.S.d. § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt.

Das Vorhaben ist an § 35 BauGB zu messen. Es soll im Außenbereich verwirklicht

werden.

Der Vorhabenstandort liegt an dem nordöstlichen Ufer des etwa 10 ha großen

Ziestsees. Das Gelände um den Ziestsee herum ist in knapp 70 Parzellen aufgeteilt. Die

meisten Parzellen sind mit Wochenendhäusern bebaut. Vier Parzellen sind mit

Wohnhäusern bebaut, davon drei am nördlichen Ufer des Ziestsees. Mangels eines

Bebauungszusammenhangs zu anderen Bebauungskomplexen kommt es für die

bauplanungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens allein auf die um den Ziestsee herum

vorzufindenden Bauten an.

Die dort vorzufindenden baulichen Anlagen vermögen keinen im Zusammenhang

bebauten Ortsteil i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB zu begründen. Der Begriff der "im

Zusammenhang bebauten Ortsteile" in § 34 Abs. 1 BauGB umfasst zwei Komponenten,

zum einen den Bebauungszusammenhang und zum anderen den Ortsteil. Nur ein

Bebauungszusammenhang, der auch Ortsteil ist, vermittelt ein Baurecht nach § 34

BauGB. Soweit es um den Bebauungszusammenhang geht, ist auf die äußerlich

wahrnehmbaren Verhältnisse abzustellen. Da das tatsächlich Vorhandene im Rahmen

des § 34 Abs. 1 BauGB den Maßstab für die Zulassung weiterer Bebauung darstellt,

kommt es insoweit nur auf die äußerlich erkennbaren, also mit dem Auge

wahrnehmbaren Gegebenheiten der vorhandenen Bebauung und der übrigen

Geländeverhältnisse an. Im Gegensatz zu dem rein äußerlich und faktisch zu

bestimmenden Bebauungszusammenhang hat der Begriff des Ortsteils insoweit eine

rechtliche Komponente, als sich darin die Beziehung - auch - des in § 34 BauGB

normierten Zulassungstatbestands zur Planungshoheit der Gemeinde ausdrückt. Nach

der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist unter Ortsteil jeder

Bebauungskomplex zu verstehen, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein

gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Mit

diesen Anforderungen soll die Abgrenzung zur unerwünschten Splittersiedlung erreicht

werden. Für die Frage aber, ob ein Bebauungskomplex nach seinem Gewicht als Ortsteil

oder als Splittersiedlung anzusehen ist, kommt es auf die Siedlungsstruktur der

81). Ob ein Bebauungskomplex das von § 34 Abs. 1 BauGB vorausgesetzte

städtebauliche Gewicht aufweist, bestimmt sich in erster Linie nach der Zahl der dort

vorhandenen Wohngebäude oder gewerblich genutzten Anlagen (Söfker in:

Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB-Komm. Stand Februar 2000, § 34 Rn. 15). Denn mit

den Begriffen "Bauten", "Bebauung", "Siedlung" ist nichts anderes gemeint, als dass die

betreffenden Anlagen und Flächen dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen

sollen. Baulichkeiten, die ausschließlich landwirtschaftlichen Zwecken (Scheunen, Ställe)

oder kleingärtnerischen Zwecken dienen, sind dem entsprechend für sich allein

genommen keine Bauten, die einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil bilden

können. (BVerwG, Urteil vom 17. Februar 1984 – 4 C 55.81 – BRS 42 Nr. 94). Gleiches gilt

für Wochenendhäuser. Auch diese schlagen nicht als die Siedlungsstruktur prägendes

Merkmal zu Buche und vermögen nicht ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem

bestimmten städtebaulichen Charakter zu prägen (BVerwG, Beschluss vom 2. März

2000 – 4 B 15.00 – BRS 63 Nr. 99; Beschluss vom 11. Juli 2002 – 4 B 30.02 – BRS 65 Nr.

80; Beschluss vom 2. August 2001 – 4 B 26.01 – BRS 64 Nr. 86: auf kleine

Wochenendhäuser einschränkend). Demnach sind bei der Bestimmung des

städtebaulichen Gewichts der „Waldsiedlung“ die dort vorhandenen Wochenendhäuser

auszublenden. Die Ortsteilqualität der Bebauung um den Ziestsee herum hängt deshalb

allein von der dort vorhandenen Wohnbebauung ab. Dieser vorhandenen Wohnbebauung

fehlt es schon mit Blick auf ihre geringe Zahl an dem erforderlichen städtebaulichen

Gewicht. Selbst eine Ansammlung von vier Wohnhäusern besitzt nicht das für einen im

Zusammenhang bebauten Ortsteil i.S.d. § 34 BauGB erforderliche Gewicht (BVerwG,

Beschluss vom 19. April 1994 – 4 B 77.94 – BRS 56 Nr. 60). Um den Ziestsee herum

befinden sich indes höchstens vier Wohnhäuser. Nach dem Aktenbestand des Beklagten

lassen sich für das Gebiet um den Ziestsee herum lediglich vier Baugenehmigungen

nachweisen. Auch die Gemeinde Heidesee verfügt über keine Erkenntnisse über weitere

Baugenehmigungen. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob weitere Gebäude

zum Dauerwohnen genutzt werden. Solche Gebäude müssten vorliegend außer Betracht

bleiben. Mit Bebauung meint § 34 Abs. 1 BauGB zwar die tatsächlich vorhandene

Bebauung. Tatsächlich vorhandene, formell nicht genehmigte und materiell auch nicht

genehmigungsfähige Bauten bleiben indes außer Betracht, wenn sich aus dem

Verhalten der zuständigen Behörde ergibt, dass ihre Beseitigung in absehbarer Zeit

folgen wird (BVerwG, Urt. v. 06. November 1968 - 4 C 31.66 - BVerwGE 31, 22/26). Der

Beklagte hat im Verfahren 3 K 22/06 ausdrücklich erklärt, dass er gegen Umnutzungen

in diesem Gebiet einschreiten werde. An der Ernsthaftigkeit dieser Absicht bestehen

keine Zweifel. Bereits in der Vergangenheit ist der Beklagte gegen Umnutzungen von

Wochenendhäusern in Wohnhäuser vorgegangen, was die bei Gericht anhängigen

Sachen 3 K 418/04 und 3 K 716/04 belegen.

Unabhängig vom Vorstehenden, fehlt es dem Bebauungskomplex um den Ziestsee

herum, insbesondere in der Umgebung des klägerischen Vorhabens, an der

Ortsteilsqualität. Dieser bietet keinen hinreichenden Maßstab für eine angemessene

Fortentwicklung der Bebauung. Gerade in dem sich südlich anschließenden Bereich stellt

sich die Bebauung als regellos und zusammenhanglos, verbunden mit einem großen

Flächenverbrauch dar.

Hinsichtlich der Ortsteilqualität des Bebauungskomplexes um den Ziestsee ergibt sich

nichts anderes aus in der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 17. Februar

1984 (-4 C 55.81 – BRS 42 Nr. 94) mit Blick darauf, dass der inmitten stehende

Bebauungskomplex seiner Eigenart nach einem Wochenendhausgebiet i.S.d. § 10

BauNVO entsprechen könnte. In dieser Entscheidung ist das Bundesverwaltungsgericht

ausdrücklich davon ausgegangen, dass ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil

Anlagen und Flächen voraussetzt, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen.

Dieser Rechtsprechung lässt sich dagegen nicht entnehmen, ein Ortsteil liege ohne

Weiteres - das heißt ungeachtet eines völligen Fehlens von Baulichkeiten, die dem

ständigen Aufenthalt von Menschen dienen - auch dann vor, wenn die vorhandene

Bebauung irgend einem der Baugebiete im Sinne des § 2 Abs. 5 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 1

BauGB in Verbindung mit §§ 2 ff BauNVO entspricht. Gegen ein solches Verständnis

spricht auch, dass die “nähere Umgebung“ im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, der

Vorschrift, welche Anknüpfungspunkt für eine Heranziehung der Baunutzungsverordnung

ist, nur einen Teil eines Ortsteils darstellt (vgl. § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB), also nicht selbst

einen solchen bildet. Die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts ist daher nur so

zu verstehen, dass eines, aus anderen Gründen, nämlich wegen des Einschlusses

von dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienenden Gebieten, als solchen

anzusehenden im Zusammenhang bebauten Ortsteils auch Bereiche sein können, die

ihrerseits nicht dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen(OVG für das Land

Brandenburg, Beschluss vom 7. November 2001 – 3 B 294/01.Z –; a.A. OVG Nordrhein-

Westfalen, Urteil vom 23. Oktober 2006 – 4947/05 – Info BRS 2007 Nr. 2 S. 12 f. für ein

auf Grund eines Bebauungsplanes entstandenes Wochenendhausgebiet).

Gegen die Annahme eines Ortsteils für alle Gebiete, die irgend einem der Baugebiete im

Sinne des § 2 Abs. 5 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit §§ 2 ff BauNVO

entsprechen, spricht ferner, dass nach diesem Verständnis auch ein Campingplatz nur

deshalb einen eigenständigen Ortsteil bilden könnte, weil er zu den Baugebieten i.S.d. §

1 Abs. 3 Satz 1 und § 10 Abs. 5 BauNVO zählt.

Letztlich kommt in § 35 Abs. 6 BauGB die Wertung zum Ausdruck, dass für die Annahme

eines Ortsteils ein Siedlungskern erforderlich ist, den nur Gebäude begründen können,

welche für den dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Mit dieser

Vorschrift soll eine "organische“ Siedlungsstruktur im Kern ermöglicht werden

(Berkemann/Halama, Erstkommentierungen zum BauGB 2004 § 35 Rn. 178). Bildet

hiernach der Geltungsbereich einer Satzung nach § 35 Abs. 6 BauGB den

Ausgangspunkt für eine Fortentwicklung, die in der Herausbildung eines Ortsteils

münden kann, fällt insoweit auf, dass der Gesetzgeber gerade Wohnbebauung von

einigem Gewicht zur Grundlage für diese Fortentwicklung statuiert. Bebauung hingegen,

die anderen Zwecken dient, wie zum Beispiel Wochenendhäuser, vermag nach der

Vorstellung des Gesetzgebers selbst dann nicht zur Keimzelle dieser Entwicklung und

damit letztlich eines Ortsteils zu werden, wenn sie ihrer Kubatur nach erheblich in

Erscheinung tritt.

Zu Gunsten des Vorhabens greift kein Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 BauGB

ein. Insbesondere lässt sich § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB nicht für Wochenendhäuser im

Außenbereich heranziehen. Die Nutzung von Wochenendhäusern ist zwar insoweit

umgebungsabhängig, als sie ihre Zweckbestimmung im Außenbereich am besten erfüllt.

Es entspricht jedoch nicht dem Zweck des § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, ihre Errichtung dort

auch bevorzugt zu ermöglichen. Der Außenbereich mit seiner naturgegebenen

Bodennutzung und seinen Erholungsmöglichkeiten für die Allgemeinheit soll

grundsätzlich vor dem Eindringen wochenend- und ferienmäßiger Wohnformen bewahrt

werden (BVerwG, Urteil vom 14. März 1975 – IV C 41.73 - BVerwGE 48, 109/115).

Als sonstiges Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 2 BauGB ist das Vorhaben unzulässig, weil es

öffentliche Belange beeinträchtigt. Im Rahmen des § 35 Abs. 2 BauGB muss sich der

Kläger so behandeln lassen, wie wenn es darum ginge, an dieser Stelle erstmals ein

Wochenendhaus zu errichten. Der Vergleich zwischen Alt- und Neubau ist nicht bei der

Prüfung von § 35 Abs. 2 BauGB sondern erst im Rahmen des § 35 Abs. 4 BauGB

vorzunehmen (BVerwG, Urteil vom 13. Juni 1980 – 4 C 63.77 – BRS 36 Nr. 101; BVerwG,

Urteil vom 19. Februar 2004 – 4 C 4.03 – BRS 67 Nr. 110; zur Nutzungsänderung

BVerwG, Urteil vom 11. November 1988 – 4 C 50.87 – BRS 48 Nr. 58).

Das klägerische Vorhaben lässt die Verfestigung einer Splittersiedlung im Sinne von § 35

Abs. 3 Nr. 7 BauGB befürchten. Splittersiedlungen sind nach der Rechtsprechung des

Bundesverwaltungsgerichts nicht schon um ihrer selbst Willen zu missbilligen. "Zu

befürchten" im Sinne von § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB ist die Entstehung, Erweiterung oder

Verfestigung einer Splittersiedlung nur, wenn das Vorhaben zu einer "unerwünschten

Splittersiedlung" führt. Unerwünscht in diesem Sinne ist eine Splittersiedlung, wenn mit

ihr ein Vorgang der Zersiedelung eingeleitet oder gar schon vollzogen wird. Das

anzunehmen, rechtfertigt sich in der Regel. Die Berechtigung einer solchen Annahme

bedarf aber - zumindest in Fällen der Verfestigung - einer konkreten Begründung; sie

rechtfertigt sich mithin auch in der Regel nicht einfach aus sich heraus. Als Grund für

eine Missbilligung kommt u.a. in Betracht, dass das Vorhaben eine weitreichende oder

doch nicht genau übersehbare Vorbildwirkung besitzt und daher seine unabweisbare

Konsequenz sein könnte, dass in nicht verlässlich eingrenzbarer Weise noch weitere

Bauten hinzutreten werden. Hierfür reicht es aus, dass bei einer Zulassung des

Vorhabens weitere ähnliche Vorhaben in der Splittersiedlung nicht verhindert werden

könnten und dadurch der Außenbereich zersiedelt werden würde. "Weitreichend" ist die

Vorbildwirkung deshalb immer dann, wenn sich das Vorhaben und die weiteren

Vorhaben, die nicht verhindert werden könnten, zusammen der vorhandenen

Splittersiedlung nicht unterordnen, sondern diese erheblich verstärken und dadurch eine

weitergehende Zersiedlung des Außenbereichs bewirken würden (BVerwG, Beschluss

vom 24. Juni 2004 - 4 B 23.04 - BauR 2005, 73f.). Ein sicherer Nachweis ist in diesem

Zusammenhang entbehrlich. Vielmehr begnügt sich § 35 Abs. 2 BauGB mit dem

Maßstab verständiger Plausibilität und stellt darauf ab, ob nach Lage der Verhältnisse

des Einzelfalles eine Beeinträchtigung anzunehmen ist (BVerwG, Beschluss vom 30.

November 1994 - 4 B 226.94 -BRS 56 Nr. 79). Dabei setzt der Tatbestand des

Befürchtens der Verfestigung einer Splittersiedlung nicht voraus, dass - als Folge der

Zulassung des insoweit öffentliche Belange beeinträchtigenden Vorhabens - ein

uneingeschränkter Rechtsanspruch auf Zulassung weiterer Vorhaben entsteht. Es

genügt, dass die Gründe, welche weiteren Vorhaben entgegengehalten werden könnten,

an Überzeugungskraft einbüßen würden, wenn das inmitten stehende Vorhaben nicht

aus eben den Gründen (Verfestigung einer Splittersiedlung) versagt würde, mit der

Genehmigung also ein sog. Berufungsfall geschaffen würde. Mit der Versagung der

September 1999, - 4 B 27.99 - BRS 62 Nr. 117).

So liegt der Fall hier. Es liegt zunächst auf der Hand, dass die Zulassung des

klägerischen Vorhabens bei den Eigentümern oder Nutzern der umliegenden

Grundstücke den Wunsch wecken kann, weitere Wochenendhäuser zu bauen. Dies gilt

umso mehr als die Wochenendhausgrundstücke um den Ziestsee herum mitunter sehr

groß und damit einer weiteren Parzellierung zugänglich sind. Zudem liegt es nahe, dass

die vollständige Neuerrichtung eines Wochenendhauses Vorbild dafür sei kann, bereits

vorhandene Wochenendhäuser zu erweitern. Nach der Erfahrung des täglichen Lebens

rufen im Außenbereich vorhandene Bebauungen besonders in - wie hier - landschaftlich

reizvollem Gelände andere Bauwerber sehr schnell auf den Plan. Ferner werden von der

wachsenden Zahl der Wochenendhausfreunde solche Grundstücke bevorzugt und von

den Grundstückseigentümern gern zu Erholungszwecken zur Verfügung gestellt, so dass

es in so gelagerten Fällen mangels gegenteiliger Anhaltspunkte regelmäßig keiner

weiteren Aufklärung bedarf, ob konkrete Bauanträge bereits tatsächlich vorliegen.

Anders wäre es nur, wenn konkrete Umstände dafür vorgetragen würden, aus denen

sich z.B. ergeben könnte, dass solche Interessenten wegen der landschaftlichen

Gestaltung der Umgebung nicht vorhanden sein könnten, etwa weil das fragliche

Grundstück allseits von absolut unbebaubaren Grundstücken umgeben wäre (vgl.

BVerwG, Urteil vom 28. April 1972 – IV C 42.69 – BVerwGE 40, 101ff.). Dass es sich

vorliegend nicht um eine bloß theoretische Annahme handelt, belegt schon der

gerichtsbekannte Umstand, dass um den Ziestsee herum Bauten erstmals errichtet

oder vorhandene Gebäude erweitert wurden. Die solchen Baumaßnahmen

entgegengehaltenen Gründe verlören indes an Überzeugungskraft, wenn der Beklagte

sie beim Kläger genehmigte bzw. hinnähme. Solche Erweiterungen oder Neubauten

würden sich - zusammen genommen - nicht mehr dem vorhandenen Bestand

unterordnen. Schließlich wäre zu besorgen, dass die Erweiterungen der vorhandenen

Wochenendhäuser über kurz oder lang eine schleichende Umwandlung der dann

genügend Nutzfläche bietenden Bauten in Wohnhäuser zur Folge hätten. Die

Beeinträchtigung öffentlicher Belange hängt im Übrigen nicht von der Größe des Anbaus

ab. Denn selbst kleine Erweiterungen vorhandener Bauten im Außenbereich lassen in

der Regel die Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten.

Andernfalls brauchten geringfügige Erweiterungen nicht durch Sondervorschriften wie §

35 Abs. 4 Satz 2, 1. Alt. BauGB in der Weise bevorzugt zu werden, dass ihnen unter

bestimmten Voraussetzungen nicht entgegengehalten werden kann, dass sie die

natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung

oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen (OVG Niedersachsen, Urteil

23. August 1993 – 6 L 3026/91 - NVwZ-RR 1994, 71).

Der in § 35 Abs. 3 Nr. 7 zweite Alternative BauGB aufgeführte öffentliche Belang kann

dem klägerischen Vorhaben entgegengesetzt werden, obwohl die Gemeinde Heidesee

für diesen Bereich eine Außenbereichssatzung nach § 35 Abs. 6 BauGB erlassen hat. Die

Außenbereichssatzung sieht nur die erleichterte Zulassung von Wohnbauvorhaben vor

und ist deshalb für die Zulassung des klägerischen Wochenendhauses schon nicht

einschlägig. Sie erweist sich aber auch als nichtig. Dabei kann offen bleiben, ob der

Erlass von Außenbereichssatzungen nach § 35 Abs. 6 BauGB dem

Abwägungserfordernis unterliegt. Dagegen spricht freilich, dass § 35 Abs. 6 BauGB

abweichend von § 34 Abs. 5 S. 4 BauGB für die Gemeinde keine Begründungspflicht

statuiert (Berkemann/Halama, Erstkommentierungen zum BauGB 2004 § 35 Rn. 183).

Unterläge die Satzung dem Abwägungserfordernis, so wäre sie schon wegen eines

Abwägungsmangels nichtig, weil der Satzungsgeber vom Vorhandensein von 13

Wohnhäusern ausgeht, obwohl nach der Aktenlage des Beklagten für diesen Bereich drei

Baugenehmigungen jemals erteilt wurden. Aus dem Aktenbestand des Gemeinde

Heidesee ergibt sich nichts Gegenteiliges.

Die Satzung erweist sich jedenfalls deshalb als nichtig, weil die gesetzlichen

Voraussetzungen für den Erlass einer Außenbereichssatzung nach § 35 Abs. 6 BauGB

fehlen. § 35 Abs. 6 Satz 1 BauGB setzt voraus, dass es sich um bebaute Bereiche im

Außenbereich handelt, in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden

ist. Für das Gewicht ist nicht die im Satzungsgebiet vorhandene Bebauung insgesamt,

sondern allein die Wohnzwecken dienende Bebauung maßgebend. Das gilt auch, wenn

die Satzung gem. § 35 Abs. 6 Satz 2 BauGB auch auf Vorhaben erstreckt wird, die

kleineren Handwerks- und Gewerbebetrieben dienen. Die Wohnnutzung muss in dem

bebauten Bereich bereits ein städtebauliches Gewicht haben; sie darf der anderen

Zwecken dienenden Bebauung nicht untergeordnet sein. Vielmehr muss die Funktion

des Außenbereichs, als Freiraum oder als Fläche für privilegierte Vorhaben zu dienen, im

bebauten Bereich maßgebend durch die vorhandene Wohnbebauung beeinträchtigt

werden (BVerwG, Urteil vom 13. Juli 2006 – 4 C 2.05 -, BVerwGE 126, 233 ff.). Daran fehlt

es vorliegend. Im räumlichen Geltungsbereich der Außenbereichssatzung herrscht

Wochenendhausbebauung vor. Die Außenbereichssatzung erfasst ca. 70 Grundstücke.

Mit Ausnahme von lediglich vier Grundstücken dient die dort sonst vorhandene

Bebauung freizeit- bzw. ferienmäßiger Nutzung, sei es als Wochenendhaus, sei es als

Campingplatz. Für die Frage, welche Bebauung als „vorhanden“ anzusehen ist, gelten

angesichts des Regelungszusammenhangs die gleichen Kriterien, wie im Rahmen des §

34 Abs. 1 BauGB zur Bestimmung des Bebauungszusammenhangs. Insoweit kann auf

die Ausführungen hierzu verwiesen werden. Dass ein rund 70 Grundstücke umfassendes

und sich um einen über 10 ha großen See erstreckendes Gebiet nicht von vier

Wohngrundstücken geprägt wird, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren

Begründung. Erst recht kann vorliegend keine Rede davon sein, dass die Wohnbebauung

der anderen Zwecken dienenden Bebauung nicht untergeordnet ist. Liegt die

Wohnbebauung zudem wie vorliegend versprengt um den See herum, ist kein Raum für

die Annahme, dass die Funktion des Außenbereichs, als Freiraum oder als Fläche für

privilegierte Vorhaben zu dienen, im bebauten Bereich maßgebend durch die

vorhandene Wohnbebauung beeinträchtigt wird.

Im Übrigen verstößt die Außenbereichssatzung der Gemeinde Heidesee gegen

höherrangiges Recht, nämlich § 4 Abs. 1 Satz 1 Raumordnungsgesetz (ROG). Danach

sind Ziele der Raumordnung von öffentlichen Stellen bei ihren raumbedeutsamen

Planungen und Maßnahmen zu beachten. Die Außenbereichsatzung gehört zu den

raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen i.S.d. § 3 Nr. 6 ROG, weil sie die

räumliche Entwicklung des Gebietes um den Ziestsee herum beeinflusst. Die Satzung

missachtet das Ziel 2.2.2 des Landesentwicklungsplanes für den engeren

Verflechtungsraum Brandenburg-A-Stadt (LEPeV), der durch § 1 der Verordnung über

den gemeinsamen Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum

Brandenburg-A-Stadt vom 2. März 1998 (GVBl. II S. 186) zum Bestandteil dieser

Verordnung erklärt wurde. Hinsichtlich der nachfolgend genannten Ziele begegnet die

Wirksamkeit des LEPeV auch keinen Zweifeln (vgl. OVG für das Land Brandenburg, Urteil

vom 27. August 2003 – 3 D 5/99.NE). Das Ziel 2.2.2. legt fest: Siedlungserweiterungen

zu Lasten des Freiraumes mit besonderem Schutzanspruch sind unzulässig. Ausweislich

des LEPeV liegt das gesamte Westufer innerhalb eines Freiraumes mit besonderem

Schutzanspruch. Die Umwandlung der überwiegend aus Wochenendhäusern

bestehenden Splittersiedlung um den Ziestsee in einen aus Wohnhäusern bestehenden

Komplex stellt eine Siedlungserweiterung zu Lasten dieses Freiraumes mit besonderem

Schutzanspruch dar. Unter dem Begriff der Siedlung i.S.d. LEPeV sind nämlich lediglich

Ortsteile i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB zu verstehen. Dies folgt bereits aus der

Unterscheidung, zwischen „Siedlungsflächen (Wohnen, Gewerbe)“ einerseits und der

„Splittersiedlung“ andererseits, die in der amtlichen Vorbemerkung zu Ziffer 2.2.2 des

LEPeV „Freiraum mit besonderem Schutzanspruch“ getroffen wird. Deutlich wird dies

zudem an der Entgegensetzung der „Splittersiedlungen“ zu den „Siedlungsflächen“ im

Ziel 1.0.4 des LEPeV. Angesichts des groben Maßstabes des LEPeV scheidet die

Annahme aus, dass die Satzung mit dieser Festlegung teilweise, nämlich hinsichtlich des

östlichen Ufers, im Einklang steht. Abgesehen davon könnte die Satzung hinsichtlich des

östlichen Ufers gegen das Ziel 2.1.2 des LEPeV verstoßen. Des Weiteren steht die

Außenbereichssatzung auch mit dem Ziel 1.0.4 (Satz 2) nicht im Einklang, wonach die

Verfestigung der Splittersiedlung zu vermeiden ist. Gerade die Verfestigung einer

Splittersiedlung befördert die Außenbereichssatzung der Gemeinde Heidesee. Dies gilt

vorliegend insbesondere mit Blick auf die Inanspruchnahme eines erheblichen Bereichs

des nicht für eine Siedlungsentwicklung offenstehenden Freiraums.

Dem Erlass einer Satzung für das betreffende Gebiet dürfte ferner § 35 Abs. 6 Satz 4 Nr.

1 BauGB entgegenstehen. Diese Vorschrift macht für die Aufstellung der Satzung zur

Voraussetzung, dass sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist.

Dies dürfte vorliegend zu verneinen sein. Die Außenbereichssatzung befördert nämlich

eine Entwicklung, die eine bauleitplanerischen Konfliktbewältigung i.S.d § 1 Abs. 3 BauGB

erfordert. Eine Außenbereichssatzung ist mit

wohl nicht vereinbar, wenn sie einen städtebaulichen Vorgang zulässt, der

nur mit Hilfe eines Bebauungsplanes werden kann. In der Rechtsprechung des

Bundesverwaltungsgerichts ist anerkannt, dass Vorhaben im Außenbereich einer

förmlichen Planung bedürfen, sobald sie eine bestimmte Größe überschreiten. Ein

Vorhaben bedarf wegen seines Umfanges der förmlichen Bauleitplanung, wenn die

Koordinierung der in seinem „Gebiet“ potentiell betroffenen Interessen nicht mehr – wie

typischerweise bei einem einzelnen Gebäude – dem Bauherren überlassen bleiben kann,

sondern eine spezifisch planerisch und für das Ergebnis auch gleichsam amtlich

einstehende Abwägung erfordert (BVerwG, Urteil vom 26. November 1976 – 4 C 69.74 –

BRS 30 Nr. 34; Urteil vom 1.8.2002 – 4 C 5.01 – BRS 65 Nr. 10). Ein solches

Planungsbedürfnis hat das Bundesverwaltungsgerichts bereits für die Errichtung von 24

Reihenhauseinheiten mit 28 Garagen und 9 Einstellplätzen im Außenbereich bejaht

(BVerwG, Urteil vom 26. November 1976 a.a.O.). Dass durch die Umwandlung von

Wochenendhäusern in Wohnhäuser auf nahezu 70 Grundstücken ein Planungsbedürfnis

entsteht, welches wohl nur im Wege einer förmlichen Bauleitplanung bewältigt werden

kann und darf, legt schon die räumliche Dimension dieser Entscheidung nahe. Die

Zulassung von nahezu 70 Wohneinheiten in einem geschlossenen Waldgebiet, das über

keine befestigten Wege verfügt und jeglicher Einrichtungen zur Befriedigung des

täglichen Lebensbedarfs, wie Läden, Apotheken, Bushaltestellen etc. entbehrt, wirft

städtebauliche bewältigungsbedürftige Spannungen auf, deren Bewältigung allein im

Rahmen einer förmlichen Planung möglich ist. Unabhängig vom Vorstehenden entsteht

für eine 70 Wohnhäuser umfassende Siedlung wohl schon deshalb ein Planungsbedürfnis

i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, weil dadurch ein eigenständiger Ortsteil geschaffen würde

(vgl. hierzu OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 22. Januar 1998 – 3 L 234/36 –

BRS 60 Nr. 96).

Der Kläger kann sich ferner nicht mit Erfolg auf § 35 Abs. 4 BauGB berufen. Insoweit

kommt allenfalls der Tatbestand des § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB in Betracht. Diese

Vorschrift setzt indes voraus, dass das Gebäude durch Brand, Naturereignisse oder

andere außergewöhnliche Ereignisse zerstört wurde. Demontage durch den Eigentümer

selbst fällt nicht darunter.

Das Vorhaben beeinträchtigt schließlich die Belange des Naturschutzes (§ 35 Abs. 3 Nr.

5 BauGB). Das klägerische Vorhaben verstößt gegen § 48 Abs. 1 Brandenburgisches

Naturschutzgesetz (BbgNatSchG) in einer nicht durch § 48 Abs. 3 a) BbgNatSchG

ausräumbaren Weise. Das außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zu

errichtende Wochenendhaus soll knapp 30 m vom Ziestsee entfernt stehen. Damit hält

es nicht den Abstand von 50 m ein, der gem. § 48 Abs. 1 Satz 1 BbgNatSchG an

stehenden Gewässern mit einer Größe von mehr als 1 ha, und damit auch an dem über

10 ha großen Ziestsee, gilt. Für eine Ausnahmegenehmigung gem. § 48 Abs. 3 a)

BbgNatSchG ist kein Raum. Diese Vorschrift setzt voraus, dass die durch die Errichtung

oder wesentliche Änderung der baulichen Anlage entstehenden Beeinträchtigungen des

Naturhaushalts und des Landschaftsbildes geringfügig sind. Von einer geringfügigen

Beeinträchtigung des Landschaftsbildes kann allenfalls bei baulichen Anlagen

gesprochen werden, die wegen ihrer geringen Größe nicht ins Auge fallen. Bei einem

Gebäude, dessen Grundfläche über 54 m² betragen soll und dessen umbauter Raum

220 m³ umfasst, verbietet sich schon mit Blick auf diese Kubatur anzunehmen, dass die

Beeinträchtigung des Landschaftsbildes geringfügig ist. Insoweit ist auch beachtlich,

dass dem klägerischen Vorhaben, welches eine Neuerrichtung eines Wochenendhauses

darstellt, eine nicht übersehbare Vorbildfunktion gerade für eine Bebauung im

Uferbereich des Ziestsees zukommt. Denn die Planungsunterlagen für die

Außenbereichsatzung belegen, dass in diesem Bereich noch erhebliche, von Bebauung

freie Flächen vorhanden sind. Dass in unmittelbarer Nähe des klägerischen

Vorhabengrundstücks bereits andere baulichen Anlagen existieren, ist hierbei ohne

Belang. Denn auch wenn durch vorhandene Anlagen erheblich in das Landschaftsbild

eingegriffen wird, bildet jedes weitere im Gegensatz zur Landschaft stehende Vorhaben

eine Beeinträchtigung, die ihrerseits verändert, so dass nicht davon ausgegangen

werden kann, dass durch die vorhandenen Anlagen nichts mehr zu „retten“ sei (vgl. zu

einer Landschaftsschutzverordnung Bayerischer VGH NuR 1982, 108/109; VG Cottbus,

Urteil vom 17. Juli 2001 – 3 K 590/99 -; Urteil vom 26. Juli 2001 – 3 K 504/99 -).

Unerheblich ist es in diesem Zusammenhang ferner, dass es sich beim klägerischen

Gebäude um einen Ersatzbau handelt. Das Gesetzt strebt auch dort die Freihaltung

eines 50 m breiten Uferstreifens an, wo zuvor Bebauung vorhanden war. Die Beseitigung

vorhandener Bausubstanz ist demnach kein hinreichender Anlass Wiederbebauung

zuzulassen, sondern stellt den gesetzeskonformen Zustand wieder her.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Es entsprach nicht der Billigkeit,

die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen gemäß § 162 Abs. 3 VwGO für

erstattungsfähig zu erklären, weil sich diese eines eigenen Antrages enthalten hat und

damit insgesamt einer Kostenbeteiligung aus dem Wege gegangen ist.

Die Entscheidung zur sofortigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr.

11, 711 ZPO.

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