Urteil des VerfGH Berlin vom 15.03.2017

VerfGH Berlin: anspruch auf rechtliches gehör, wohnung, positive vertragsverletzung, verfassungsbeschwerde, faires verfahren, rückgabe, zustand, entsorgung, eigentümer, mietvertrag

Gericht:

Verfassungsgerichtshof

des Landes Berlin

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

147/01

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

Art 10 Abs 1 Verf BE, Art 15

Abs 1 Verf BE, Art 23 Abs 1

Verf BE, § 50 VGHG BE, § 249 S

1 BGB

Zur Interpretation des Mieterauszugs ohne Vornahme

geschuldeter Instandsetzungsarbeiten als

Erfüllungsverweigerung

Tenor

Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen.

Das Verfahren ist gerichtskostenfrei.

Auslagen werden nicht erstattet.

Gründe

Der Beschwerdeführer und Kläger des Ausgangsverfahrens war von 1991 bis 2000

Eigentümer eines Altbau-Miethauses in Berlin. Die Beklagte des Ausgangsverfahrens war

in diesem Hause seit 1980 Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung im Vorderhaus, die sie

nach vorfristiger, mieterseitiger Kündigung am 30. April 1999 geräumt aber unrenoviert

an den Beschwerdeführer zurückgab. Der Beschwerdeführer verklagte seine frühere

Mieterin vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg im Oktober 1999 auf

Schadensersatz in Höhe von 24.282 DM. Davon entfielen 17.322 DM auf unterlassene

Schönheitsreparaturen, 1.160 DM auf Ausbau und Entsorgung von diversen

zurückgelassenen Holzeinbauten und Teppichböden, weitere 1.160 DM auf die Reparatur

einer Zimmertür sowie 4.640 DM auf das Entfernen von Klebstoffresten und das

Schleifen von Dielenböden. Der Beschwerdeführer führte aus, die Beklagte habe „am 30.

4.1999 ... ausdrücklich erklärt bzw. erklären lassen, daß sie Schönheitsreparaturen oder

andere Arbeiten – wie den Ausbau der Holzverschalung – endgültig ablehnt“, und bot

hierfür Zeugenbeweis durch D., der damals Hausmeister im Hause war, an. Die Beklagte

bestritt, die Durchführung von Schönheitsreparaturen endgültig und ernsthaft abgelehnt

zu haben. Sie habe sich vielmehr schriftlich bereit erklärt, noch „Arbeiten“ in der

Wohnung durchzuführen. Bei Rückgabe der Wohnung am 30. April 1999 seien weder die

Beklagte selbst noch der Zeuge D. anwesend gewesen, wohl aber die Söhne der

Beklagten, auf deren Zeugnis sie sich gegenbeweislich berief. Die Beklagte bestritt die

Beschädigung der Zimmertür, räumte aber ein, daß dieser das Schloß und die

Drückergarnitur fehlten.

Nach der Kündigung des Mietvertrages hatte der Beschwerdeführer dem Anwalt der

Mieterin bereits vor Rückgabe der Wohnung am 14. April 1999 geschrieben: „...

vorsorglich fordere ich Ihre Mandantin hiermit auf, die gemäß Anlage zum Mietvertrag

vom 20.2.1980 durchzuführenden, nach meinen Feststellungen bislang noch nicht

begonnenen Schönheitsreparaturen bis zum 30.4.1999 auszuführen, also die Wohnung

zu renovieren und die von Ihrer Mandantin verursachten Schäden zu beseitigen,

insbesondere zur fachgerechten Lackierung der Türen, Heizkörper, Rohrleitungen und

Fenster, Entfernung der Tapetenschichten, der fachgerechten Ausbesserung und

Anstrich der Wände und Decken – alles in weiß – und Entfernung der Farb- und

Klebstoffspuren auf den Böden. Nach diesem Zeitpunkt lehne ich weitere Arbeiten durch

Ihre Mandantin ab; diese werden dann auf Kosten Ihrer Mandantin anderweitig vergeben.

...“

Das Amtsgericht verurteilte die Mieterin nach Beweiserhebung zur Zahlung von

Schadensersatz in Höhe 7.650,97 DM und wies die Klage im übrigen ab. Die Beklagte

schulde diesen Betrag aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung. 1.160

DM entfielen auf die Zimmertür. Nach Vorlage der Bilddokumentation sei von einer

vertragswidrigen Türbeschädigung auszugehen. Da die Beklagte weder den Zustand der

Tür noch die angesetzten Reparaturkosten substantiiert bestritten habe, sei trotz

fehlender Rechnung von einem Schadensbetrag in Höhe von 1.160 DM auszugehen.

Weitere 1.160 DM entfielen auf die Kosten des Ausbaus und der Entsorgung von

Holzeinbauten und Teppichböden. Das Zurücklassen eingebrachter und eingebauter

Gegenstände sei vertragswidrig. Der Mieter sei nicht berechtigt, den

mietvertragsgemäßen Zustand zu verändern und bei Rückgabe der Wohnung so zu

belassen. Die dafür in Ansatz gebrachten Kosten seien angemessen und von der

Beklagten nicht substantiiert bestritten worden. Einen Betrag in Höhe von 3.040 DM

schulde die Beklagte für das Abschleifen und Versiegeln der Dielen, das zur Beseitigung

der Klebereste auch erforderlich sei. Auch insoweit sei den Kostenansätzen des

Beschwerdeführers nicht substantiiert entgegengetreten worden. Ein weiterer

Schadensbetrag in Höhe von 1.324,30 DM (26,10 qm à 20,35 DM) ergebe sich für das

Tapezieren der Wände im Flur nach Vorbehandlung und Verputzen. Dort seien, wie aus

der Bilddokumentation ersichtlich, Elektroleitungen unfachgemäß verlegt sowie

Zwischenböden gezogen worden, so daß erhebliche Beschädigungen an den Wänden

entstanden seien. Der qm-Kostenbetrag setze sich aus 8,35 DM für das Entfernen der

Tapeten und Ausbesserungsarbeiten am Putz und 12 DM für das Kleben einer

Mustertapete mittlerer Art und Güte zusammen. Schließlich schulde die Beklagte aus

gleichem Grunde auch die Tapezierkosten an den Küchenwänden in Höhe von 966,67

DM (40,85 qm x 20,35). Die Bilder zeigten in der Küche vier teilweise abgerissene und

teilweise provisorisch neu geklebte Tapetenschichten. Dieser Zustand belege eine

positive Vertragsverletzung durch die Beklagte.

Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen darüber hinaus

bestünden nicht. Die im Mietvertrag enthaltene Verpflichtung zur Durchführung von

Schönheitsreparaturen bei Vertragsende unabhängig von der Mietdauer und dem

Zustand der Wohnung stelle eine nach § 9 AGBG unzulässige und daher unwirksame

Klausel dar. Zur Annahme weitergehender Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung

über das Zugestandene hinaus fehle es an substantiiertem Vortrag des

Beschwerdeführers, der trotz gegnerischer Rüge und Auflage des Gerichts nicht mit der

notwendigen Präzision dargetan habe, daß und gegebenenfalls inwieweit der

beanstandete Zustand der Wohnung Folge eines vertragswidrigen Verhaltens der

Beklagten und nicht eines altersbedingten Mietgebrauchs gewesen sei.

Gegen das Urteil legten beide Parteien Berufung ein. Der Beschwerdeführer beantragte,

der Klage insgesamt stattzugeben, die Beklagte beantragte, die Klage insgesamt

abzuweisen. Die Beklagte trug vor, der Beschwerdeführer habe bezüglich der

Zimmertür, der Entsorgung der Holzeinbauten und der Auslegware sowie bezüglich des

Abschleifens der Dielen, welches zudem eine unberechtigte Verbesserung des

Ausstattungsstandards darstelle, weder den Schaden selbst noch die Schadenshöhe

substantiiert dargelegt. Bei Auszug habe die Beklagte möglicherweise die Ausführung

von Schönheitsreparaturen verweigert, nicht aber Arbeiten betreffend die Entfernung der

Teppichböden und Einbauten. Der Beschwerdeführer wiederholte, die Beklagte habe am

Tage der Wohnungsrückgabe „jegliche weitere Arbeiten in der Wohnung ablehnen

lassen“ sie habe bei Vertragsbeginn eine vollständig renovierte Wohnung übernommen

und diese nach 20 Jahren „völlig verwahrlost“ zurückgelassen.

Das Landgericht wies die Berufung des Beschwerdeführers zurück und seine Klage unter

Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts nunmehr vollständig ab. Die im Mietvertrag

enthaltene Überbürdung der Schlußrenovierung auf die Mieterin benachteilige diese

unangemessen im Sinne von § 9 Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 2 AGBG und führe zur

Gesamtnichtigkeit der Regelung über die Renovierungsverpflichtung. Die Renovierung sei

daher insgesamt Sache des Beschwerdeführers. Das gelte auch für Tapezierarbeiten in

Flur und Küche. Schadensersatzansprüche bezüglich der Tür, die nach den vorgelegten

Fotos erkennbar beschädigt sei, seien der Höhe nach nicht dargelegt, da der

Beschwerdeführer nur einen Gesamtbetrag ohne substantiierten Vortrag und ohne

Rechnung behauptet habe. Kosten für Ausbau und Entsorgung der Holzeinbauten und

der Teppichböden stünden dem Beschwerdeführer ebenfalls nicht zu. Zwar habe die

Beklagte insoweit ihre Verpflichtung zum Rückbau verletzt (positive Vertragsverletzung),

§ 249 Satz 1 BGB gebe dem Beschwerdeführer aber nur einen Anspruch auf

Naturalrestitution. Der Einbau der Verkleidung, eines Schrankes und einer

Zwischendecke sowie die vollflächige Verklebung von Teppichböden stellten keine

Sachbeschädigungen dar; letzteres sei „übliche Verlegetechnik“. Der Beschwerdeführer

habe daher nach § 250 BGB eine Frist mit Ablehnungsandrohung setzen müssen, um

Ersatz in Geld verlangen zu können. Daran fehle es. Das Schreiben des

Beschwerdeführers vom 14. April 1999 sei zeitlich vor der Rückgabe der Wohnung

versandt worden, als noch keine Vertragsverletzung vorlag. Es sei daher verfrüht und

also unwirksam gewesen. Das Schreiben enthalte im übrigen auch nicht die

Aufforderung, Teppichböden zu entfernen.

Gegen das Urteil des Landgerichts wendet sich der Beschwerdeführer mit der

Verfassungsbeschwerde. Er rügt die Verletzung von Art. 7, Art. 15 Abs. 1 und Art. 23

Abs. 1 der Verfassung von Berlin (VvB). Das Urteil lasse keine Bezugnahme auf

Rechtsvorschriften erkennen, sei unter keinen Umständen nachvollziehbar und

deswegen willkürlich.

Bezüglich der beschädigten Tür habe er den Schadensumfang genau beschrieben,

beziffert und zum Beweis Sachverständigengutachten angeboten. Das sei für die

Geltendmachung eines Anspruches nach § 249 Satz 2 BGB ausreichend. Indem das

Landgericht diese Darlegung als nicht hinreichenden Vortrag ansah, habe es

Parteivortrag willkürlich unbeachtet gelassen und den Beschwerdeführer in seinem

Grundrecht auf Gehör vor Gericht verletzt.

Bezüglich seiner Ansprüche wegen der Nichtbeseitigung von Umbauten und auf Dielen

vollflächig verklebter Teppichböden habe das Landgericht unverständlicherweise

übersehen, daß eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung dann entbehrlich sei, wenn

der Schädiger die geschuldete Leistung vorher ernsthaft und endgültig verweigert habe.

Dies habe die Beklagte bereits bei Rückgabe der Wohnung getan indem sie jegliche

Instandsetzung abgelehnt habe, wofür der Beschwerdeführer sich bereits in der

Klageschrift auf das Zeugnis des Hausmeisters D. berufen habe. Indem das Landgericht

dieses Beweisangebot nicht aufgriff, sei es „an jeglicher nachvollziehbarer

Rechtsanwendung vorbeigegangen“, so daß seine Urteilsfindung willkürlich sei und den

Beschwerdeführer in seinen Rechten aus Art. 7 VvB in Verbindung mit dem

Rechtsstaatsprinzip im Sinne eines Anspruchs auf ein faires Verfahren sowie aus Art. 23

VvB verletze. Er sei Eigentümer der beschädigten Sachen.

II.

Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Sie ist zum Teil unzulässig, im übrigen

unbegründet.

1.Die Verfassungsbeschwerde ist unzulässig, soweit sie eine Verletzung der allgemeinen

Handlungsfreiheit gemäß Art. 7 VvB rügt. Art. 7 VvB stellt zwar ein mit der

Verfassungsbeschwerde rügefähiges Individualrecht dar (BVerfGE 91, 338 für den

gleichlautenden Art. 2 Abs. 1 GG), ist jedoch als Auffanggrundrecht ausgestaltet (vgl.

Beschluß vom 13. August 1996 – VerfGH 29/96 – LVerfGE 5, 10 <12>). Da der

Beschwerdeführer vorliegend – abgesehen von der Bezugnahme auf Art. 23 VvB und

den Willküraspekt – unzweideutig das Übergehen seines Prozeßvortrags bei Gericht rügt,

fällt der von ihm beanstandete Akt der öffentlichen Gewalt in den speziellen

Schutzbereich des Art. 15 Abs. 1 VvB. Für einen Rückgriff auf Art. 7 ist unter diesen

Umständen daneben kein Raum.

2.Unzulässig ist die Verfassungsbeschwerde auch, soweit sie – beschränkt auf den

Komplex der Entfernung von Holzeinbauten und Teppichböden – eine Verletzung des

Grundrechts auf Eigentum gemäß Art. 23 Abs. 1 VvB beanstandet. Denn diesbezüglich

fehlt es an genügend substantiiertem Vortrag. Das Merkmal „bezeichnen“ in § 50

VerfGHG verlangt für die Zulässigkeit einer Verfassungsbeschwerde nach ständiger

Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs, daß hinreichend deutlich die Möglichkeit

einer Verletzung eines dem Beschwerdeführer in der Verfassung des Landes Berlin

verbürgten Grundrechtes durch die angegriffene Maßnahme vorgetragen wird (vgl.

Beschluß vom 11. August 1993 – VerfGH 64/93 – und Beschluß vom 11. Januar 1995 –

VerfGH 81/94 – LVerfGE 3, 3 <5>). Dazu ist erforderlich, daß das als verletzt gerügte

Grundrecht bezeichnet und ein Sachverhalt hinreichend deutlich vorgetragen wird, bei

dessen Subsumtion unter die einschlägige Grundrechtsnorm deren Verletzung jedenfalls

möglich erscheint. Im Hinblick darauf, daß die Eigentumsgarantie in ihrer Reichweite

weitgehend auch vom (einfachen) Gesetzgeber bestimmt wird, kann die bloße

Behauptung einer Grundrechtsverletzung und der alleinige Hinweis darauf, daß der

Beschwerdeführer „Eigentümer der beschädigten Sachen“ sei, den

Begründungserfordernissen des § 50 VerfGHG nicht genügen, zumal das Landgericht

ersichtlich die Auffassung vertritt, daß durch Holzeinbauten und verlegte Teppichböden

eine Beschädigung der Wohnung gerade nicht stattgefunden habe.

3.Soweit der Beschwerdeführer die Verletzung seines Rechts auf Gehör vor Gericht nach

Art. 15 Abs. 1 VvB beanstandet, ist die Verfassungsbeschwerde unbegründet. Der

Anspruch auf rechtliches Gehör gewährt dem am Verfahren Beteiligten das Recht, sich

zu den der gerichtlichen Entscheidung zugrundeliegenden Tatsachen und zur Rechtslage

zu äußern, und verpflichtet das Gericht, sein Vorbringen zur Kenntnis zu nehmen und in

Erwägung zu ziehen (Beschluß vom 10. November 1993 – VerfGH 88/93 –, Beschluß vom

16. November 1995 – VerfGH 48/94 – LVerfGE 3, 113 <119>; zum inhaltsgleichen Art.

103 Abs. 1 GG vgl. BVerfGE 83, 24 <35>, 86, 133 <145>). Grundsätzlich ist davon

auszugehen, daß ein Gericht das Vorbringen der Beteiligten zur Kenntnis genommen

und in Erwägung gezogen hat. Ein Verstoß gegen die Berücksichtigungspflicht ist

demnach nur dann anzunehmen, wenn im Einzelfall besondere Umstände vorliegen, die

deutlich machen, daß das Gericht den Parteivortrag ausnahmsweise ganz ignoriert oder

jedenfalls rechtlich nicht beachtet hat.

Gemessen an diesen Maßstäben ist eine Übergehung des Vortrags des

Beschwerdeführers durch das Landgericht nicht festzustellen.

a)Bezüglich der beschädigten Zimmertür hat sich das Landgericht ausdrücklich mit dem

Klagevorbringen auseinandergesetzt. Im Bereich des Schlosses und der Drückergarnitur

waren die Schäden unstreitig. Andere Beschädigungen ergaben sich aus der vorgelegten

Fotodokumentation, wobei der Beschwerdeführer trotz des Bestreitens der Beklagten

schon nicht dargelegt hat, warum die Mieterin verpflichtet gewesen sein sollte, die

gerissenen Kassetten im Türblatt, deren Beschädigungen von einem altersbedingten

Schrumpfungsprozeß herrühren können, zu reparieren. Der Beschwerdeführer hat für

die Wiederherstellung der Tür einen pauschalen Kostenbetrag von 1.160 DM angegeben

und sich zum Beweis dafür auf Sachverständigengutachten berufen, ohne diese

Gesamtsumme, die von der Beklagten detailliert bestritten wurde, in ihrer

Zusammensetzung darzulegen. Wenn das Landgericht eine in dieser Weise

summarische Angabe des aus ganz unterschiedlichen Beschädigungen bestehenden

Schadens für unsubstantiiert und einer Beweiserhebung nicht zugänglich erachtet hat,

ist das verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

b) Auch die weitere Rüge des Beschwerdeführers, das Gericht habe seinen Vortrag

ignoriert, daß die Mieterin bereits bei Rückgabe der Wohnung die Vornahme von Arbeiten

darin endgültig und ernsthaft verweigert habe, verhilft der Verfassungsbeschwerde nicht

zum Erfolg. Zwar ist die Weigerung der Mieterin, in der Wohnung Schönheitsreparaturen

auszuführen, in der zweiten Instanz schließlich unstreitig gewesen. Vorliegend ging es

jedoch um ihre Weigerung, die diversen Holzeinbauten und die verlegten Teppichböden

zu entfernen. Hier war ihre Weigerung, diese Arbeiten durchzuführen, in beiden

Instanzen strittig. Der Beschwerdeführer hat dazu unter Berufung auf das Zeugnis des

Hausmeisters lediglich vorgetragen, die Beklagte habe bei Rückgabe der Wohnung

„ausdrücklich erklärt bzw. erklären lassen, daß sie die Schönheitsreparaturen oder

andere Arbeiten – wie den Ausbau der Holzverschalung – endgültig ablehnt“. Die

Tatsache, daß das Landgericht einen derartigen Vortrag, dem nicht zu entnehmen war,

in welcher Situation durch welche Person gegenüber welcher Person durch welche

Äußerungen die behauptete Verweigerung von Nacharbeiten ausgesprochen worden

sein soll, nicht berücksichtigte und sich zu einer Beweiserhebung durch einen derartigen

Vortrag nicht veranlaßt sah, begegnet verfassungsrechtlich keinen Bedenken. Der

Anspruch auf rechtliches Gehör ist nicht verletzt, wenn das Gericht Beweisanträge auf

der Grundlage des formellen oder materiellen Rechts unberücksichtigt läßt (Beschluß

vom 17. Dezember 1997 – VerfGH 112/96 – LVerfGE 7, 49 <56>). Erst wenn die

Anwendung einfachrechtlichen Verfahrensrechts grob fehlerhaft und offensichtlich

unzutreffend ist, kann die Grenze zum Grundrechtsverstoß überschritten sein. Davon

kann hier indessen wegen des dargelegten unsubstantiierten Vortrags des

Beschwerdeführers keine Rede sein. Auch ist aus der Tatsache, daß das Landgericht in

seinen Entscheidungsgründen auf die Frage der Erfüllungsverweigerung durch die

Beklagte nicht eingeht, nicht zu schließen, daß es den entsprechenden Vortrag des

Beschwerdeführers nicht zur Kenntnis genommen hat. Fachgerichte sind nicht

verpflichtet, in ihrer Urteilsbegründung jedes Einzelvorbringen eines Beteiligten

ausdrücklich zu erörtern und zu bescheiden.

4.Soweit der Beschwerdeführer das Urteil des Landgerichts für willkürlich hält, ist bereits

fraglich, ob die Verfassungsbeschwerde im Sinne von § 49 Abs. 1, § 50 VerfGHG als

ausreichend begründet und damit als zulässig angesehen werden kann. Der pauschale

Hinweis, das Urteil gehe „an jeglichen nachvollziehbaren Rechtsanwendungen vorbei“

dürfte den Darlegungserfordernissen des § 50 VerfGHG kaum genügen.

Aber auch wenn man die Zulässigkeit insoweit unterstellt, ist die Willkürrüge nicht

begründet.

Soweit eine gerichtliche Entscheidung Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde ist,

besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs nur in engen Grenzen. Die

Verfahrensgestaltung, Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, Auslegung und

Anwendung des einfachen Rechts auf den einzelnen Fall sind Sache der dafür allgemein

zuständigen Gerichte und der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof prinzipiell

entzogen (vgl. Beschluß vom 30. Juni 1992 – VerfGH 9/92 – LVerfGE 1, 7 <8 f.>; st.

Rspr.). Im Verfassungsbeschwerdeverfahren ist nur zu prüfen, ob das Gericht in der

Verfassung von Berlin enthaltene Rechte des Beschwerdeführers verletzt hat. Ein solcher

Verstoß liegt bei gerichtlichen Urteilen unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots des

Art. 10 Abs. 1 VvB nicht schon immer dann vor, wenn die Rechtsanwendung Fehler

enthält. Hinzu kommen muß vielmehr, daß die Entscheidung sachlich schlechthin

unhaltbar und deshalb objektiv willkürlich ist, so daß sich der Schluß aufdrängt, daß sie

auf sachfremden Erwägungen beruht (vgl. Beschlüsse vom 11. Januar 1995 – VerfGH

81/94 – LVerfGE 3, 3 <7> , und vom 20. August 1997 – VerfGH 46/97 – LVerfGE 7, 19

<24>). Diese Voraussetzungen liegen bei der angegriffenen Entscheidung nicht vor.

a) Die Auffassung des Landgerichts, die vollflächige Verklebung von Teppichböden auf

Holzdielen in Altbauwohnungen sei üblich und stelle daher keine Sachbeschädigung dar,

auch wenn nach dem Abziehen der Teppiche eine 5 mm dicke Schicht aus Klebemasse

und Filz ganzflächig haftend auf den Dielen zurückbleibt, wie die Aufnahmen Nr. 9 und 10

der vom Beschwerdeführer vorgelegten „Bestandsdokumentation“ vom 24. Mai 2000

zeigen, mag einfachrechtlich zweifelhaft sein. Willkürlich nach den oben dargelegten

Maßstäben ist sie darum nicht. Das Landgericht vertritt offenbar die Ansicht, daß von

einer Beschädigung im Sinne von § 249 Satz 2 BGB erst bei einem Eingriff in die

Substanz der Holzdielen ausgegangen werden könne. Nachdem der Bundesgerichtshof

Umbauten nicht als Beschädigungen angesehen hat (BGHZ 104, 6 <16>), liegt hier die

Auffassung des Gerichts, Einbauten wie die Verlegung von Teppichböden seien auch bei

vollflächiger Verklebung keine Sachbeschädigung, im Rahmen seines fachgerichtlichen

Beurteilungsspielraums. Eine solche Auffassung ist daher unter dem Gesichtspunkt des

Willkürverbots nicht zu beanstanden.

b)Gleiches gilt für die Auffassung des Landgerichts, dem Beschwerdeführer stehe

gegenüber der Mieterin bezüglich der Teppichböden und der Holzeinbauten nur nach

rechtzeitiger und fruchtloser Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nach § 250 Satz 2

BGB oder nach § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Schadensersatzanspruch wegen

Nichterfüllung zu.

Zwar ist das Setzen einer Nachfrist mit Ablehnungsandrohung als bloße Formalität dann

entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung bereits ernstlich und endgültig verweigert

hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt es nahe, bereits in der

Tatsache des Auszugs des Mieters ohne Vornahme der vertraglich übernommenen

Instandsetzungsarbeiten eine endgültige Erfüllungsverweigerung zu sehen (BGH NJW

1971, 1839; 1989, 451 <452>; 1991, 2416 <2417>). Das gilt jedenfalls dann, wenn die

Fälligkeit der Instandsetzungsarbeiten offensichtlich ist und keine besonderen Umstände

vorliegen, die Anhaltspunkte für eine andere Beurteilung sein können. Es ist daher nicht

unbedenklich, daß das Landgericht diese einschlägige Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs in seinem Urteil begründungslos übergeht.

Gleichwohl läßt sich auch insoweit ein Verstoß gegen das Willkürverbot gemäß Art. 10

Abs. 1 VvB nicht feststellen. Ein solcher Verstoß liegt nach dem Gesagten bei

gerichtlichen Urteilen nicht schon dann vor, wenn eine Entscheidung in Einzelpunkten

Zweifeln unterliegt oder gar Fehler enthält. Hinzu kommen muß, daß die Entscheidung

sachlich schlechthin unhaltbar, ja im Bereich des Abwegigen anzusiedeln ist. Das ist

vorstehend nicht der Fall. Vielmehr wird in der fachgerichtlichen Rechtsprechung und in

der Rechtsliteratur der bloße Auszug des Mieters trotz Bestehens einer

Instandsetzungsverpflichtung keineswegs immer für die Annahme einer

Erfüllungsverweigerung als ausreichend angesehen (vgl. OLG Celle WuM 1983, 76; OLG

Hamburg WuM 1992, 70; Landgericht Berlin GE 1988, 297 <299>; ZMR 1999, 398;

Erman/Jendrek § 536 BGB Rdz. 32; Riecke/Schütt, Schönheitsreparaturen S. 85;

Langenberg, Schönheitsreparaturen S. 132; Staudinger/Emmerich §§ 535, 536 BGB Rdz.

243 ff.; Sternel II Rdz. 445; Oske ZMR 1973, 321 <323>). Auch der Bundesgerichtshof

selbst hebt hervor, daß die Umstände des Einzelfalls eine andere Beurteilung

rechtfertigen können (vgl. BGHZ 104, 6 <14> m. w. N.). Darüber hinaus wird in der

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig betont, daß an die tatsächlichen

Voraussetzungen für die Bejahung einer endgültigen Erfüllungsverweigerung strenge

Anforderungen zu stellen sind. Die Äußerungen des Mieters müßten deshalb

unmißverständlich als sein „letztes Wort“ erkennbar sein, so daß ausgeschlossen

erscheint, daß er sich von einer Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung noch

umstimmen ließe (BGHZ 104, 6 <13>; BGH NJW-RR 1993, 139 <140>; 882 <883>).

Davon mußte hier angesichts des zwischen den Parteien bestehenden Streits über den

Ablauf der Wohnungsübergabe und des Angebots der Beklagten vom 5. Mai 1999, noch

Arbeiten in der Wohnung ausführen zu lassen, nicht ausgegangen werden.

Angesichts dieser Lage mag das Urteil des Landgerichts, welches die Rechtsprechung

des Bundesgerichtshofs zur Bewertung eines Mieterauszugs ohne Vornahme

geschuldeter Instandsetzung nicht erörtert, einfachrechtlich mehr oder weniger

überzeugen. Von Willkür im Sinne einer schlechthin abwegigen Rechtsauffassung kann

jedoch nicht die Rede sein. Ein Verstoß gegen Art. 10 Abs. 1 VvB ist nicht gegeben.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Dieser Beschluß ist unanfechtbar.

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