Urteil des VerfGH Berlin vom 15.03.2017

VerfGH Berlin: faires verfahren, anspruch auf rechtliches gehör, grundsteuer, aufrechnung, verfassungsbeschwerde, vermieter, rüge, nebenkosten, rechtsschutz, rückzahlung

Gericht:

Verfassungsgerichtshof

des Landes Berlin

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

15/02

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

Art 101 Abs 1 S 2 GG, Art 3 Abs

1 GG, § 535 BGB, § 27 BVO 2,

Art 10 Abs 1 Verf BE

VerfGH Berlin: Teilweise aus Subsidiaritätsgründen unzulässige,

im Übrigen unbegründete Verfassungsbeschwerde gegen

landgerichtliches Urteil zur unwirksamen Aufrechnung einer

Betriebskostennachforderung mit

Kautionsrückzahlungsanspruch

Gründe

Die Beschwerdeführerin wendet sich mit ihrer Verfassungsbeschwerde gegen ein in einer

Mietrechtssache ergangenes Berufungsurteil des Landgerichts Berlin.

Die Beteiligten zu 2., die Kläger des Ausgangsverfahrens (im Folgenden: Kläger), waren

zwischen März 1995 und Februar 1999 Mieter einer in Berlin-Neukölln gelegenen

Wohnung, deren Eigentümerin und Vermieterin die Beschwerdeführerin war.

Mit der im Mai 2000 beim Amtsgericht Neukölln erhobenen Klage begehrten die Kläger

u. a. Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 5.616 DM. Mit Schriftsatz vom 3.

September 2000 erklärte die Beschwerdeführerin hiergegen die Aufrechnung mit

Nachzahlungsansprüchen resultierend aus Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für

die Zeit von 1995 bis 1999. Die beigefügten Abrechnungen enthielten im Anschluss an

die Auflistung der jeweiligen Rechnungspositionen, für die eine Aufteilung der

Gesamtkosten im Verhältnis der Wohnfläche der gemieteten Wohnung zur

Gesamtwohnfläche des Hauses ausgewiesen wurde, die weitere, nicht näher erläuterte

Position "Grundsteuer" bzw. "Grundsteuer anteilig". Die Kläger traten dem

Nachzahlungsanspruch u. a. mit der Begründung entgegen, die

Betriebskostenabrechnungen erfüllten nicht die gesetzlichen Formerfordernisse und

seien nicht hinreichend erläutert. Der Wasserverbrauch sei in den Jahren 1995 bis 1997

unverhältnismäßig hoch gewesen, was vermutlich an der Nutzung eines Gartenteichs

durch einen der Mieter des Hauses liege; dieser Gartenteich sei für die übrigen Mieter

und somit auch für die Kläger nicht zugänglich gewesen. Die Kläger nahmen hierbei auch

Bezug auf ein als Anlage beigefügtes Protokoll der 11. Eigentümerversammlung vom 4.

Mai 1995 (im Schriftsatz vom 17. November 2000 "Gesellschafterprotokoll" genannt),

worin unter dem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" u. a. davon die Rede ist, es

werde "berichtet", dass Herr S. durch die Teichanlage in dem von ihm genutzten Garten

einen sehr hohen Wasserverbrauch habe. Die Beschwerdeführerin bestritt, dass der

Gartenteich nicht allen Mietern frei zugänglich gewesen sei.

Mit Urteil vom 31. Januar 2001 verurteilte das Amtsgericht die Beschwerdeführerin zur

Zahlung von 36,34 DM nebst Zinsen und wies die Klage im Übrigen ab. Der

Kautionsrückzahlungsanspruch sei in Höhe von 5.579,66 DM durch Aufrechnung mit

Betriebskostennachforderungen der Beschwerdeführerin für die Jahre 1995 bis 1997

sowie 1999 erloschen. Die Abrechnungen entsprächen überwiegend - bis auf das Jahr

1998 - den gesetzlichen Formerfordernissen; allerdings sei jeweils der Betrag für die

Grundsteuer herauszurechnen, weil sich aus den Abrechnungen nicht ergebe, wie groß

der Gesamtbetrag der Grundsteuer sei, der auf das Gesamtgebäude entfalle. Der

ausgewiesene Betrag sei daher für die Kläger rechnerisch nicht nachvollziehbar. Im

Übrigen seien die Einwendungen der Kläger gegen die Betriebskostenabrechnungen zu

allgemein und deshalb unerheblich. Hinsichtlich der bemängelten hohen Wasserkosten

hätte es den Klägern oblegen, nach Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen

darzulegen, dass eine getrennte Wasserablesung und ein getrennter Wasserverbrauch

gar nicht möglich gewesen seien und eine getrennte Ablesung nicht erfolgt sei. Der

bloße Vortrag, durch den Gartenteich sei übermäßig viel Wasser verbraucht worden und

diese Kosten seien nicht umlagefähig, genüge nicht.

Zur Begründung ihrer gegen dieses Urteil gerichteten Berufung trugen die Kläger u. a.

vor, das Amtsgericht habe zu Unrecht die hohen, durch die alleinige Nutzung eines

Gartenteichs durch einen der Mieter verursachten Wasserkosten in den monierten

Betriebskostenabrechnungen akzeptiert. Die Beschwerdeführerin bestritt durch

Schriftsatz vom 24. September 2001 erneut, dass der Gartenteich nur einem Mieter

zugänglich gewesen sei. Das Gegenteil sei von den Klägern zu beweisen; diese hätten

insoweit nichts Substantiiertes vorgetragen. Zudem werde hilfsweise mit

Mietzinsforderungen in Höhe von 4957,40 DM aufgerechnet. Der monatliche Mietzins

habe laut Mietvertrag 2.222 DM betragen. Die Kläger hätten für die Monate "11.98,

12.98 und 02.98" lediglich "folgende Zahlungen geleistet:

- am 27.11.98 für Dezember 1998 214,28 DM

- am 31.12.98 für Januar 1998

483,44 DM

- am 02.02.98 für Februar 1998

1.010,88 DM…"

Im Verhandlungstermin vor dem Landgericht am 28. September 2001 trugen die Kläger

ausweislich des Protokolls vor, der Gartenteich befinde sich hinter dem Hinterhaus und

der entsprechende Grundstücksteil sei nur durch eine Tür vom Hinterhaus zu erreichen,

für die nur ein Mieter den Schlüssel gehabt habe. Die Beschwerdeführerin bestritt dieses

Vorbringen. Mit den Parteien wurde ferner das Protokoll der 11. Eigentümerversammlung

erörtert, wobei der Prozessbevollmächtigte der Beschwerdeführerin um Übersendung

einer Kopie bat, weil ihm die entsprechende Anlage des Schriftsatzes der Kläger vom 17.

November 2000 nicht zugegangen sei. Durch Beschluss am Schluss der Sitzung

gewährte das Landgericht eine von den Klägern beantragte Erklärungsfrist auf den

Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 24. September 2001 und beraumte einen

Termin zur Verkündung einer Entscheidung auf den 2. November 2001 an.

Mit Schriftsatz vom 9. Oktober 2001 widersprachen die Kläger der Aufrechnung mit

Mietzinsforderungen durch die Beschwerdeführerin und legten Kontoauszüge vor,

wonach sie für die Monate Februar und November 1998 jeweils die volle Miete in Höhe

von 2.222 DM erbracht hätten; mit weiterem Schriftsatz vom 12. Oktober 2001 erklärten

sie unter Vorlage eines weiteren Kontoauszuges, auch für Januar 1998 die volle Miete

gezahlt zu haben.

Mit Schriftsatz vom 22. Oktober 2001 wies die Beschwerdeführerin darauf hin, dass

aufgrund eines Schreibfehlers die Zahlungen der Kläger falsch datiert worden seien.

Mietzahlungen seien am "27.11.1998 i. H. v. 214,28 DM, am 31.12.1998 i. H. v. 483,44

DM und am 02.02.1999 i. H. v. 1.010,88 DM" geleistet worden. Mit weiterem Schriftsatz

vom 31.Oktober 2001 trug die Beschwerdeführerin ihre Rechtsansicht vor, dass die

Kläger sich auch bei nicht ordnungsgemäßer Abrechnung von einzelnen Nebenkosten

der Zahlung nicht gänzlich entziehen könnten. Das OLG Braunschweig habe in einem

Rechtsentscheid (NJW-RR 2000, 85 ff.), bei dem es um nach Beendigung des

Mietverhältnisses geltend gemachte Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung der

Nebenkostenvorauszahlungen wegen fehlender Abrechnung durch den Vermieter

gegangen sei, ausgeführt, der Mieter müsse im Rahmen der Pflicht zum

ordnungsgemäßen Prozessvortrag auch Kosten z. B. der Heizung oder der

Warmwasserzubereitung darlegen, da er diese während des Mietverhältnisses jedenfalls

in Anspruch genommen habe. Ihm sei zuzumuten, anhand gegebener Anhaltspunkte

seinen Mindestverbrauch zu ermitteln oder zu schätzen und dies im

Rückforderungsprozess auch vorzutragen. Im vorliegenden Fall seien auch die Kläger in

der Lage, Angaben zu dem von ihnen selbst anerkannten Verbrauch zu machen.

Mit Urteil vom 2. November 2001 änderte das Landgericht Berlin das Urteil des

Amtsgerichts Neukölln ab und verurteilte die Beschwerdeführerin, an die Kläger weitere

5.010,52 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 9. November 2000 zu zahlen. Zur Begründung

führte das Landgericht aus, der Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution in

Höhe von 5.616 DM sei in der Höhe unstreitig und auch fällig. Der Anspruch sei jedoch

"in Höhe von 1.237,13 DM gemäß § 389 BGB durch die Aufrechnung" der

Beschwerdeführerin erloschen.

Die Aufrechnung mit Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1995 bis 1999 scheitere

entgegen der Ansicht der Kläger nicht daran, dass die Abrechnungen formal unwirksam

seien. Diese genügten sowohl den formalen als auch den materiellen Anforderungen an

eine Betriebskostenabrechnung, wonach grundsätzlich eine aufgeschlüsselte und

geordnete Zusammenstellung der Kosten, die Angabe und gegebenenfalls die

Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie eine Berechnung des Anteils des Mieters

und der Abzug seiner Vorauszahlungen erforderlich seien.

Die Beschwerdeführerin habe gleichwohl mit den Betriebskostennachforderungen für die

Jahre 1995 bis 1997 nicht wirksam aufrechnen können, weil in den entsprechenden

Abrechnungen die Kosten der Wasserwerke nicht umlagefähig seien. Die

Beschwerdeführerin habe nicht dargelegt, inwiefern die durch die Nutzung eines Teichs,

zu dem nur ein Mieter des Wohngebäudes in diesem Zeitraum Zugang gehabt habe,

entstandenen Wasserkosten umlagefähig gewesen oder vorweg erfasst und von den

Gesamtkosten abgezogen worden seien. Es dürften nur die tatsächlich nutzbaren

Betriebsleistungen umgelegt werden. Bestehe ein ausschließliches Nutzungsrecht nur

eines Mieters, komme die Umlage auf die anderen Mieter nicht in Betracht. Soweit die

Beschwerdeführerin bestreite, dass der Teich nur von einem Mieter habe genutzt werden

können, sei dies "unzulässig", denn in dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom

4. Mai 1995 sei dieser "Umstand" festgehalten worden und die Beschwerdeführerin habe

nicht dargelegt, inwiefern dieses Protokoll fehlerhaft sei.

Nach Abzug der Wasserkosten aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1995 bis

1997 ergäben diese Abrechnungen jedoch keinen Nachzahlungsbetrag der Kläger,

sondern vielmehr jeweils ein Guthaben. Soweit die Beschwerdeführerin in diesen

Abrechnungen jeweils auch den "anteiligen Betrag der Grundsteuer" (1995: 355,68 DM;

1996 und 1997: jeweils 619,50 DM) zu den Betriebskosten zähle, sei dies mangels

Erläuterung des Umlageschlüssels unzulässig, denn die Beschwerdeführerin lege nicht

dar, nach welchem Umlageschlüssel die Grundsteuer verteilt worden und inwieweit

hierfür ein anderer Umlageschlüssel als bei den übrigen Betriebskosten verwendet

worden sei.

Aus der Betriebskostenabrechnung des Jahres 1998 könne die Beschwerdeführerin

wirksam die Aufrechnung in Höhe von 605,48 DM erklären, da von dem

Gesamtforderungsbetrag von 1.224,98 DM auch hier die Grundsteuer von 619,50 DM

abzuziehen sei.

Soweit die Beschwerdeführerin mit einem Nachzahlungsbetrag aus der

Betriebskostenabrechnung des Jahres 1999 in Höhe von 413,09 DM die Aufrechnung

erklärt habe, führe auch dies nicht zum "Erlöschen der Klageforderung", denn die

Forderung, die nach Abzug der Grundsteuer in Höhe von 103,25 DM nur in Höhe von

309,84 DM bestanden habe, sei ihrerseits durch eine Aufrechnung der Kläger im Hinblick

auf Heizkostenabrechnungen erloschen.

Ohne Erfolg bleibe auch die hilfsweise erklärte Aufrechnung der Beschwerdeführerin mit

Restmietzinsforderungen, denn solche seien nicht dargelegt. Die behaupteten

Minderzahlungen für die Monate Februar, November und Dezember 1998 seien seitens

der Kläger durch Einreichen von Kontoauszügen widerlegt worden. Der Schriftsatz der

Beschwerdeführerin vom 22. Oktober 2001 sei erst nach Schluss der mündlichen

Verhandlung eingegangen und nicht mehr zu berücksichtigen gewesen, da eine

entsprechende Erklärungsfrist nicht eingeräumt gewesen sei.

Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung ihrer

Rechte aus Art. 10 Abs. 1, Art. 15 Abs. 1, Art. 15 Abs. 4 Satz 1, Art. 15 Abs. 5 Satz 2

sowie Art. 23 Abs. 1 der Verfassung von Berlin (VvB) durch das Urteil des Landgerichts.

Es sei bereits nicht nachvollziehbar, wie das Landgericht zu dem Urteilstenor gelangt sei,

wonach die Beschwerdeführerin an die Kläger "weitere 5.010,52 DM" - also zuzüglich den

vom Amtsgericht zuerkannten 36,34 DM - zahlen müsse, da in den

Entscheidungsgründen ausgeführt werde, dass der Anspruch der Kläger auf Rückzahlung

der Kaution von 5.616 DM in Höhe von 1.237,13 DM durch Aufrechnung erloschen sei.

Rechnerisch ergebe sich somit nur eine Restforderung von 4.342,53 DM. Die

Beschwerdeführerin könne nicht feststellen, ob es sich bei der tenorierten Summe um

einen bloßen Rechenfehler handele oder um eine rechtlich fehlerhafte Bewertung der

verschiedenen zur Aufrechnung gestellten Forderungen und Gegenforderungen.

Soweit das Landgericht aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1995 bis

1997 die Wasserkosten für nicht umlagefähig erklärt und die Abrechnungen

entsprechend gekürzt habe, seien die verfassungsmäßigen Rechte der

Beschwerdeführerin auf mehrfache Weise verletzt worden.

So liege ein Verstoß gegen die verfassungsrechtliche Garantie des gesetzlichen Richters

gemäß Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB darin, dass das Landgericht eine maßgebliche

Rechtsfrage nicht dem Kammergericht zur Vorabentscheidung im Wege des

Rechtsentscheids gemäß § 541 Abs. 1 Satz Halbs. 1 ZPO a. F. vorgelegt habe. Das

Landgericht weiche mit seiner Entscheidung von einem Rechtsentscheid des

Oberlandesgerichts Braunschweig vom 8. Juli 1999 (NJW-RR 2000, 85 ff.) ab, worin die

Frage der Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Mietnebenkosten im Falle nicht

ordnungsgemäßer Abrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses anders

beantwortet werde. Das Oberlandesgericht Braunschweig habe über die Vorlagefrage zu

entscheiden gehabt, ob ein Mieter, wenn der Vermieter es unterlässt, über die im Laufe

eines Jahres angefallenen Mietnebenkosten eine ordnungsgemäße Abrechnung zu

erteilen, auch dann einen Anspruch auf Rückzahlung der in dem betreffenden Zeitraum

vertragsgemäß geleisteten Nebenkostenvorauszahlung habe, wenn das Mietverhältnis

bereits beendet sei. Das Oberlandesgericht Braunschweig habe ausgeführt, dass

ungeachtet der Darlegungslast des Vermieters die tatsächlich entstandenen

Nebenkosten in jedem Fall insoweit zu berücksichtigen seien, als sie unstreitig seien. Im

Falle des Bestreitens habe der Mieter im Rahmen seiner Pflicht zum wahrheitsgemäßen

Prozessvortrag Ausführungen etwa zu den Kosten der Heizung oder der

Warmwasserzubereitung zu machen, die er während des Mietverhältnisses jedenfalls in

Anspruch genommen habe. Dem Mieter sei in einem solchen Fall zuzumuten, anhand

gegebener Anhaltspunkte seinen Mindestverbrauch zu ermitteln oder zu schätzen und

dies im Rückforderungsprozess vorzutragen.

Das Landgericht habe dagegen sinngemäß entschieden, dass Nebenkosten nicht

umlagefähig seien, wenn sie nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden seien, auch

wenn das Landgericht nicht diese Formulierung gewählt, sondern vordergründig darauf

abgestellt habe, dass die Beschwerdeführerin nicht dargelegt habe, inwiefern die

Wasserkosten für den Teich umlagefähig seien.

Auch wenn keine Divergenz anzunehmen sei, hätte das Landgericht die Rechtsfrage, ob

eine Pflicht des Mieters zur Zahlung von bestimmten Nebenkosten dann vollständig

entfalle, wenn der Vermieter nicht hinreichend dargelegt habe, in welchem Um fang

diese Kosten nur einem einzelnen Nutzer zugute gekommen seien, wegen

grundsätzlicher Bedeutung gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 ZPO a. F. dem

Kammergericht zur Entscheidung vorlegen müssen. Der Verfassungsgerichtshof habe

bereits entschieden, dass eine Vorlagepflicht auch dann bestehe, wenn ein

Instanzrichter in Beantwortung einer Frage von grundsätzlicher Bedeutung von einer in

der Literatur bisher vertretenen Rechtsauffassung abweichen wolle.

Dadurch, dass das Landgericht die Rechtsausführungen der Beschwerdeführerin zur

Frage der Vorlagepflicht nicht zur Kenntnis genommen habe, sei auch der Anspruch der

Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör gemäß Art. 15 Abs. 1 VvB verletzt worden.

Aus dem angefochtenen Urteil sei nicht ersichtlich, ob das Landgericht den Schriftsatz

vom 31. Oktober 2001 überhaupt zur Kenntnis genommen habe. Der Schriftsatz

enthalte lediglich Rechtsansichten, mit denen sich das Gericht schon vorher und von sich

aus hätte befassen müssen.

Der Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör sowie auf ein faires

Verfahren und effektiven Rechtsschutz sei ferner dadurch verletzt, dass das Landgericht

der Beschwerdeführerin nicht - wie gewünscht - eine Kopie des Protokolls der

Eigentümerversammlung vom 4. Mai 1995 zugesendet sowie ihr Gelegenheit gegeben

habe, sich zum Inhalt des Protokolls, dessen Beweiskraft und eventueller Fehlerhaftigkeit

zu äußern. Dieses Protokoll liege ihr bis heute nicht vor. Es sei evident, dass der

Prozessbevollmächtigte der Beschwerdeführerin dazu im Verhandlungstermin ohne

Rücksprache mit der Beschwerdeführerin nicht substantiiert habe Stellung nehmen

können.

Hätte die Beschwerdeführerin Gelegenheit gehabt, sich dazu zu äußern, hätte sie darauf

hingewiesen, dass nach ihrer Kenntnis die Wasserzuleitung zum Gartenteich bereits

durch die damalige Verwalterin 1995 stillgelegt worden sei. Darüber hinaus hätte sie

dargelegt, dass es sich bei dem sog. Gartenteich nur um ein winziges Wasserbecken mit

einem Rauminhalt von allenfalls einem Kubikmeter gehandelt habe und der

Wasserverbrauch selbst bei einer monatlichen Neubefüllung bei den Wasserkosten nicht

nennenswert ins Gewicht falle.

Ein substantiierter Vortrag der Kläger zu dem angeblichen Wasserverbrauch durch einen

einzigen Mieter als Nutzer des Gartenteichs sei erstmals im Termin zur

Berufungsverhandlung erfolgt. Darauf hätte das Landgericht der Beschwerdeführerin

Gelegenheit geben müssen, zu diesem Vortrag ihrerseits substantiiert Stellung zu

nehmen. Die Möglichkeit zu einer Spontanerklärung des Prozessbevollmächtigten der

Beschwerdeführerin im Verhandlungstermin habe hierzu nicht ausgereicht.

Eine weitere Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, vor allem ein Verstoß

gegen das Willkürverbot und das Recht auf ein faires Verfahren und effektiven

Rechtsschutz stelle es dar, dass das Landgericht die als Betriebskosten aufgeführten

Aufwendungen der Beschwerdeführerin für die Grundsteuer nicht berücksichtigt habe. So

seien die jeweiligen Grundsteuerbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen für die

Jahre 1995 bis 1997 jeweils mit der Begründung herausgerechnet worden, die

Beschwerdeführerin habe nicht erläutert, nach welchem Umlageschlüssel die

Grundsteuer verteilt worden und inwieweit hierfür ein anderer Umlageschlüssel als bei

den übrigen Betriebskosten verwendet worden sei. Es müsse jedoch jedem Gericht,

zumindest jedem Fachgericht in Mietsachen, bekannt sein, dass die auf Immobilien

erhobene Grundsteuer jeweils für jede Eigentumswohnung einzeln berechnet werde. Die

Grundsteuer entfalle nicht wie bei einem Mietshaus auf das Gesamtgrundstück. Der in

den Betriebskostenabrechnungen der Beschwerdeführerin jeweils angesetzte Betrag für

die Grundsteuer betreffe daher die konkrete Mietwohnung der Kläger. Eine Umlage und

ein Umlageschlüssel seien daher weder erforderlich noch überhaupt möglich.

Zudem sei diese Frage in der Berufungsverhandlung erörtert worden. Der

Prozessbevollmächtigte der Beschwerdeführerin habe darauf hingewiesen, dass

allgemein bekannt sein müsse, dass die Grundsteuer bei einer Eigentumswohnung

unmittelbar für diese jeweilige Eigentumswohnung angesetzt und berechnet werde. Der

Kammervorsitzende habe erklärt, dass dies dem Gericht selbstverständlich bekannt sei.

Eine Verletzung der gleichen verfassungsmäßigen Rechte der Beschwerdeführerin stelle

es dar, dass das Landgericht die hilfsweise erklärte Aufrechnung mit

Restmietzinsforderungen nicht anerkannt und hierbei den Schriftsatz der

Beschwerdeführerin vom 22. Oktober 2001 nicht berücksichtigt habe. Darin habe die

Beschwerdeführerin erläutert, dass es sich bei der Angabe der Zahlungen der Kläger im

Schriftsatz vom 24. September 2001 um ein "Schreibversehen" gehandelt habe und die

Zahlungen falsch datiert worden seien. Auch die Richtigstellung sei in der Hektik der

Abfassung bedauerlicherweise nicht ganz gelungen, weil die Zahlung von 483,44 DM

zwar am 31. Dezember 1998 geleistet worden sei, jedoch nicht für Januar 1998, sondern

für Januar 1999. Die Zahlung von 1.010,88 DM sei nicht am 2. Februar 1998, sondern am

2. Februar 1999 geleistet worden und zwar nicht für Februar 1998, sondern für Februar

1999. Den Schriftsatz vom 22. Oktober 2001 hätte das Landgericht unter Beachtung des

Anspruchs auf rechtliches Gehör und des Rechts auf ein faires Verfahren jedenfalls

berücksichtigen müssen.

Die Beteiligten haben gemäß § 53 Abs. 1 und 2 VerfGHG Gelegenheit zur Stellungnahme

erhalten. Die Beteiligten zu 2. haben beantragt, die Verfassungsbeschwerde

zurückzuweisen.

II.

Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Sie ist zum Teil unzulässig, im Übrigen

jedenfalls unbegründet.

1. Soweit die Beschwerdeführerin rügt, der im Tenor des angefochtenen Urteils genannte

Zahlbetrag von 5.010,52 DM sei nicht nachvollziehbar, er ergebe sich insbesondere nicht

aus den Entscheidungsgründen, steht - abgesehen davon, dass unklar bleibt, welches

Recht der Verfassung von Berlin die Beschwerdeführerin hierdurch als verletzt ansieht -

der Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerde der Grundsatz der Subsidiarität gemäß §

49 Abs. 2 Satz 1 VerfGHG entgegen. Danach hat ein Beschwerdeführer zunächst alle

nach Lage der Sache zur Verfügung stehenden und ihm zumutbaren prozessualen

Möglichkeiten zu ergreifen, um vor Anrufung des Verfassungsgerichts eine Korrektur der

geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken bzw. eine Grundrechtsverletzung

zu verhindern (Beschluss vom 31. Juli 1998 - VerfGH 80/97 - LVerfGE 9, 33 ; vgl. zum

Bundesrecht: BVerfGE 63, 77 ; 85 ). Die Beschwerdeführerin hätte angesichts der

Diskrepanz zwischen dem in den Urteilsgründen näher dargelegten (und nicht durch

Aufrechnung erloschenen) Zahlungsanspruch der Kläger und dem im Urteilstenor

genannten Betrag einen Antrag auf Urteilsberichtigung gemäß § 319 ZPO stellen können

und vor Erhebung einer entsprechenden Verfassungsbeschwerde auch stellen müssen.

Nach § 319 ZPO sind Schreibfehler, Rechenfehler und ähnliche offenbare Unrichtigkeiten,

die im Urteil vorkommen, jederzeit von dem Gericht auch von Amts wegen zu

berichtigen, wobei die Vorschrift im Interesse der Prozesswirtschaftlichkeit und eines

besseren Richterspruchs weit auszulegen ist (vgl. BGH, NJW 1985, 742).

Hier lag es nahe, eine derartige (offensichtliche) Unrichtigkeit des Tenors im Sinne einer

Abweichung der gerichtlichen Willenserklärung von der in den Entscheidungsgründen

dargelegten Willensbildung anzunehmen. In den Urteilsgründen hat das Landgericht im

Einzelnen begründet, warum gegenüber dem unstreitigen

Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger in Höhe von 5.616 DM die Aufrechnung mit

Gegenansprüchen der Beschwerdeführerin überwiegend unwirksam und lediglich

hinsichtlich eines Teilbetrags von 605,48 DM hinsichtlich der

Betriebskostennachforderung für das Jahr 1998 wirksam gewesen sei, woraus sich die im

Tenor genannte Zahlungsverpflichtung in Höhe von (5.616 DM minus 605,48 DM)

5.010,52 DM ergeben würde. Allerdings hätte die Beschwerdeführerin dann nicht zur

Zahlung "weitere[r]" 5.010,52 DM verurteilt werden dürfen, weil der bereits

erstinstanzlich zugesprochene Teilbetrag von 36,34 DM zum Abzug hätte kommen

müssen. In offensichtlichem Widerspruch zu der ausführlichen rechtlichen Untersuchung

der zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen steht allerdings der Eingangssatz des

zweiten Absatzes auf S. 3 der Entscheidung, wonach der Anspruch "in Höhe von

1.237,13 DM" durch Aufrechnung erloschen sei; auch insofern spricht vieles für einen

Schreib- oder Rechenfehler. Auch wenn der Erfolg eines Antrags nach § 319 ZPO

aufgrund dieser Erwägungen letztlich nicht sicher beurteilt werden kann, so wäre er

jedenfalls nicht von vornherein sinnlos und der Beschwerdeführerin vor Erhebung der

Verfassungsbeschwerde auch zumutbar gewesen.

2. Der Grundsatz der Subsidiarität der Verfassungsbeschwerde steht der Zulässigkeit

auch insoweit entgegen, als die Beschwerdeführerin eine Verletzung ihres Anspruchs auf

rechtliches Gehör gemäß Art. 15 Abs. 1 VvB mit der Begründung rügt, das Landgericht

habe es zum einen unterlassen, ihr durch die gewünschte Übersendung einer Kopie des

Protokolls der Eigentümerversammlung vom 4. Mai 1995 die Gelegenheit zu geben,

dazu Stellung zu nehmen, und hätte ihr zum anderen auch die Möglichkeit einräumen

müssen, zu den erstmals in der Berufungsverhandlung gemachten näheren Angaben

der Kläger zur Nutzung des Gartenteichs Stellung zu nehmen.

Die Beschwerdeführerin hat es ausweislich des Protokolls der Berufungsverhandlung

vom 28. September 2001 versäumt, sowohl bezüglich des Inhalts der genannten, ihr

offenbar bis dahin nicht zugegangenen Anlage als auch hinsichtlich der neuen Angaben

der Kläger in der Berufungsverhandlung einen Antrag auf Gewährung einer

Erklärungsfrist zu stellen oder jedenfalls zum Ausdruck zu bringen, dass sie hierzu noch

vortragen wollte. Die Bitte um Übersendung einer Kopie der Anlage genügte insofern

nicht, zumal ausweislich des Protokolls der Berufungsverhandlung die Anlage mit den

Parteien erörtert wurde und vor diesem Hintergrund die Bitte um Zusendung einer Kopie

auch so verstanden werden konnte, dass sie lediglich der Komplettierung der Handakte

des Prozessbevollmächtigten der Beschwerdeführerin hätte dienen sollen. Die

Beschwerdeführerin hat sich auch in ihren Schriftsätzen vom 22. und 31. Oktober 2001

hierzu nicht erklärt, so dass auch nicht ersichtlich ist, dass sie die Absicht hatte, Ihren

Vortrag zu substantiieren. Die Beschwerdeführerin hat somit nicht alles ihr prozessual

Mögliche unternommen, um die gerügten Gehörsverstöße zu verhindern.

Aus den gleichen Erwägungen bleibt auch die denselben Sachverhalt betreffende, nicht

näher begründete Rüge einer Verletzung des Anspruchs auf ein faires Verfahren und auf

effektiven Rechtsschutz erfolglos.

3. Ohne Erfolg bleibt die Verfassungsbeschwerde auch insoweit, als die

Beschwerdeführerin rügt, das Landgericht habe unter Verstoß gegen den Anspruch auf

rechtliches Gehör, das Willkürverbot sowie die Rechte auf ein faires Verfahren und

effektiven Rechtsschutz bei den die Grundlage für die Aufrechnung bildenden

Betriebskostenabrechnungen zu Unrecht jeweils die Grundsteuer herausgerechnet. Es

kann offen bleiben, ob die Rüge sich insoweit nur auf die ausdrücklich aufgeführten Jahre

1995 bis 1997 (und nicht auch auf 1998 und 1999) beziehen soll.

a) Hinsichtlich der Willkürrüge ist die Beschwerde jedenfalls unbegründet. Das Urteil des

Landgerichts verletzt die Beschwerdeführerin insoweit nicht in ihrem Recht aus Art. 10

Abs. 1 VvB.

Eine gerichtliche Entscheidung verletzt das mit Art. 3 Abs. 1 GG inhaltsgleiche

Willkürverbot nach der Verfassung von Berlin nur dann, wenn die Entscheidung unter

keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt,

sie beruhe auf sachfremden Erwägungen. Die Gestaltung des Verfahrens, die

Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und

seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind grundsätzlich Sache der dafür allgemein

zuständigen Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof

entzogen (vgl. Beschluss vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 ; st. Rspr.).

Willkür liegt erst dann vor, wenn die Sach- oder Rechtslage in krasser Weise verkannt

worden ist, d. h. wenn bei objektiver Würdigung der Gesamtumstände der Auslegung

bzw. Sachverhaltsfeststellung die Annahme geboten ist, die vom Gericht vertretene

Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln (vgl. Beschluss vom

23. April 1996 - VerfGH 69/05, 69 A/95 - LVerfGE 4, 54 m. w. N.).

Diese Voraussetzungen sind für die Rüge, das Landgericht habe zu Unrecht die

Grundsteuerposition aus den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen herausgerechnet,

nicht erfüllt. Das Landgericht hat dies mit dem (formalen) Mangel begründet, dass die

Betriebskostenabrechnungen den zugrunde gelegten Umlageschlüssel für die

Grundsteuer nicht erläutern. In den Abrechnungen war die Position "Grundsteuer" bzw.

"Grundsteuer anteilig" jeweils gesondert von den übrigen Betriebskostenpositionen -

allerdings ohne Erklärung - aufgeführt. Die Auffassung der Beschwerdeführerin, eine

Umlage oder ein Umlageschlüssel seien insoweit weder erforderlich noch überhaupt

möglich gewesen, weil die Betriebskostenposition Grundsteuer sich ohnehin nur auf die

betreffende Eigentumswohnung, für die sie auch festgesetzt werde, beziehen könne, ist

unrichtig. Zwar wird für den Vermieter einer Eigentumswohnung die ihn betreffende

Grundsteuerlast individuell für die betreffende Wohnung erhoben; gleichwohl kann

mietrechtlich die Umlage nach dem Wohnflächenmaßstab anhand des

Gesamtgrundstücks geboten sein. So soll etwa eine allgemeine Vereinbarung der

Umlegung der Betriebskosten nach Wohn- und Nutzfläche dazu führen, dass die

Grundsteuerbelastung für die gesamte Anlage zu ermitteln und dann nach dem

Flächenmaßstab aufzuteilen ist (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 1237 ; Schmid, Handbuch der

Mietnebenkosten, 9. Aufl. 2005, S. 192, Rn. 5004a; anders - volle Umlegung der

individuellen Grundsteuer mietrechtlich möglich - Landgericht Berlin, ZMR 2003, 738 ;

WuM 2006, 34 f.). Da somit - je nach Vertragsausgestaltung und Auslegung der

maßgeblichen mietrechtlichen Vorschriften - auch bei vermieteten

Eigentumswohnungen eine Umlage der Grundsteuer anhand der Wohnfläche rechtlich

möglich oder sogar geboten ist, erscheint die Rechtsauffassung des Landgerichts, dass

die Grundsteuer "ohne Erläuterung des Umlageschlüssels" nicht wirksam als

Betriebskostenposition abgerechnet werden konnte, jedenfalls vertretbar.

b) Die in diesem Zusammenhang gerügte Verletzung des Anspruchs auf rechtliches

Gehör ist bereits nicht ausreichend dargelegt und deshalb unzulässig. Die

Beschwerdeführerin legt schon nicht dar, welcher Vortrag vom Landgericht nicht zur

Kenntnis genommen sein soll.

Soweit sie behauptet, sie habe in der Berufungsverhandlung darauf hingewiesen, dass

die Grundsteuer bei Eigentumswohnungen unmittelbar für diese angesetzt und

berechnet werde, und das Gericht habe erklärt, dass ihm dieses bekannt sei, so betrifft

dies nicht die davon unabhängige mietrechtliche Frage, welcher Maßstab bezüglich der

Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung anzugeben ist.

c) Unsubstantiiert ist schließlich die nicht näher begründete Rüge, das Landgericht habe

auch in diesem Zusammenhang die Rechte der Beschwerdeführerin auf ein faires

Verfahren und effektiven Rechtsschutz verletzt.

4. Keinen Erfolg hat die Verfassungsbeschwerde auch insoweit, als die

Beschwerdeführerin rügt, das Landgericht habe - ebenfalls unter Verstoß gegen den

Anspruch auf rechtliches Gehör, das Willkürverbot sowie die Rechte der

Beschwerdeführerin auf ein faires Verfahren und effektiven Rechtsschutz - den

Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 22. Oktober 2001 zur hilfsweise erklärten

Aufrechnung mit Restmietzinsforderungen nicht berücksichtigt.

Es kann offenbleiben, ob das Landgericht der Beschwerdeführerin hätte Gelegenheit

geben müssen, auf den Schriftsatz der Kläger vom 9. Oktober 2001 zu erwidern und ob

es den Schriftsatz vom 22. Oktober 2001 auch ohne ausdrückliche Einräumung einer

Erklärungsfrist hätte berücksichtigen müssen, denn es ist nicht dargetan, dass die

Entscheidung hierauf beruht. Soweit die Beschwerdeführerin im Schriftsatz vom 22.

Oktober 2001 (erneut) Mietzahlungseingänge vom 21. November 1998 und 31.

Dezember 1998 aufgeführt hat, ergibt sich kein Unterschied zu den vom Landgericht

berücksichtigten Angaben der Beschwerdeführerin in ihrem Schriftsatz vom 24.

September 2001. Lediglich der in jenem Schriftsatz genannte Zahlungseingang vom 2.

Februar 1998 in Höhe von 1010,88 DM wurde im Schriftsatz vom 22. Oktober 2001 auf

den 2. Februar 1999 datiert. Allerdings fehlten dort nähere Angaben dazu, für welchen

Zeitraum diese Zahlung verbucht wurde und für welche genauen Zeiträume nunmehr

Mietrückstände im Wege der Aufrechnung geltend gemacht werden sollten; die

Nachholung dieser für die Eindeutigkeit und damit Wirksamkeit der Aufrechnung

erheblichen Angaben konnte nicht erst durch die Verfassungsbeschwerde erfolgen.

Hinzu kommt, dass bei der Behauptung eines in anderen Zeiträumen entstandenen

Mietrückstandes auch die entsprechende Aufrechnung gegenüber den Klägern neu hätte

erklärt werden müssen, was durch den knappen Hinweis auf "Schreibfehler" im

Schriftsatz vom 22. Oktober 2001 kaum wirksam geschehen sein dürfte. Zudem hätte

es sich bei einer auf einen anderen Mietzeitraum bezogenen Aufrechnung mit

Mietrückständen um neue Tatsachen bzw. neue Verteidigungsmittel gehandelt, die erst

nach Schluss der Berufungsverhandlung vorgetragen wurden und deshalb gemäß § 525

ZPO a. F., § 530 Abs. 2 ZPO a. F. ohnehin nicht mehr hätten berücksichtigt werden

können.

5. Schließlich verletzt das angegriffene Urteil die Beschwerdeführerin auch nicht in ihrem

Grundrecht aus Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB.

Die in Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB in Übereinstimmung mit Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG

verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen Richters ist verletzt, wenn ein Gericht die

Verpflichtung zur Vorlage an ein anderes Gericht willkürlich außer acht lässt (vgl. Be-

schlüsse vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 und vom 17. Dezember

1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 ; vgl. zum Bundesrecht BVerfGE 76, 93 ; 87, 282 ).

Diese Voraussetzung ist von der Beschwerdeführerin nicht dargetan worden.

Die Rüge, das Landgericht habe nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO a. F. einen

Rechtsentscheid über die Frage einholen müssen, ob eine Pflicht des Mieters zur

Zahlung von bestimmten Nebenkosten dann vollständig entfalle, wenn der Vermieter

nicht ordnungsgemäß abgerechnet habe, denn das Urteil des Landgerichts weiche

insoweit von einem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 8. Juli

1999 ab (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 ZPO a. F.) und die Rechtsfrage habe

grundsätzliche Bedeutung (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO a. F.), greift nicht durch.

a) Die behauptete Divergenz bestand nicht. Wie die Beschwerdeführerin selbst ausführt,

lag dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Braunschweig die Klage eines

(ehemaligen) Mieters auf Rückzahlung der von ihm während der Mietzeit geleisteten

Nebenkostenvorauszahlungen wegen fehlender Betriebskostenabrechnung zugrunde,

während es im vorliegenden Fall um Ansprüche der Vermieterseite auf

Betriebskostennachzahlung nach erfolgter Nebenkostenabrechnung ging.

Entscheidender Unterschied zwischen diesen beiden Konstellationen ist neben der

umgekehrten Aktiv- bzw. Passivlegitimation von Mieter und Vermieter, dass in dem vom

OLG Braunschweig entschiedenen Fall um die Rückforderung der gesamten

Vorauszahlungen wegen fehlender Betriebskostenabrechnung gestritten wurde. Das

OLG Braunschweig hielt es in diesem Fall für unbillig, dem Mieter "statt des im Regelfall

allenfalls geringen Überschusses der Vorauszahlungen über die tatsächlichen Kosten die

Rückforderung der gesamten Vorauszahlungen zuzubilligen…". Da der Mieter, der die

Wohnung während der Mietzeit genutzt habe, auch in jedem Fall das Entstehen von

Nebenkosten verursacht habe, sei es ihm - auch im Sinne des Übermaßverbots -

zuzumuten, anhand gegebener Anhaltspunkte den Mindestverbrauch zu ermitteln oder

zu schätzen und dies im Rückforderungsprozess vorzutragen (anders jetzt aber BGH,

NJW 2005, 1499 ff.).

Diese Konstellation ist mit der hier vorliegenden nicht vergleichbar, da die von den

Klägern gezahlten Vorauszahlungen gerade nicht streitbefangen waren, sondern es um

die Frage ging, ob die Beschwerdeführerin aufgrund formell und materiell richtiger

Betriebskostenabrechnungen Nachforderungen gegenüber den Klägern erheben und

entsprechend aufrechnen konnte. Das Landgericht hat dies überwiegend verneint, weil

es die Betriebskostenabrechnungen hinsichtlich des abgerechneten Wasserverbrauchs

sowie der geltend gemachten Grundsteuer für fehlerhaft und die auf dieser Grundlage

geltend gemachten Nachforderungen deshalb für unbegründet hielt.

b) Hinsichtlich der behaupteten Vorlagepflicht gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 ZPO

a. F. wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage fehlt es an ausreichender

Darlegung und Begründung der Verfassungsbeschwerde.

So hätte die Beschwerdeführerin die grundsätzliche Bedeutung näher begründen, also

darlegen müssen, warum es sich ihrer Auffassung nach um eine

entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Frage handelt, die sich

in einer Vielzahl von Fällen stellen kann und deshalb das Interesse der Allgemeinheit an

einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. die

diesbezügliche Definition in BGHZ 154, 288 zum entsprechenden

Revisionszulassungsgrund, m. w. N.). Daran fehlt es jedoch. Es genügt insoweit nicht, die

Abweichung der Entscheidung des Landgerichts "von einer in der Literatur bisher

vertretenen Rechtsauffassung" ohne nähere Erläuterung nur zu behaupten.

c) Soweit die Beschwerdeführerin auch in diesem Zusammenhang eine Verletzung ihres

Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäß Art. 15 Abs. 1 VvB mit der Begründung rügt,

das Landgericht sei hinsichtlich einer möglichen Vorlage zum Rechtsentscheid nicht auf

ihren Schriftsatz vom 31. Oktober 2001 eingegangen, so hat die

Verfassungsbeschwerde ebenfalls keinen Erfolg. Allein aus dem Umstand, dass sich das

Landgericht in dem angegriffenen Urteil nicht ausdrücklich mit dem dort genannten

Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Braunschweig befasst hat, kann nicht

geschlossen werden, dass die Rechtsausführungen der Beschwerdeführerin im

Schriftsatz vom 31. Oktober 2001 nicht zur Kenntnis genommen und in die Erwägungen

einbezogen wurden. Das Landgericht brauchte hierzu nicht ausdrücklich Stellung zu

beziehen, weil - wie oben dargelegt - die vom Oberlandesgericht Braunschweig

entschiedene Konstellation mit der vorliegenden nicht vergleichbar war, es somit nicht

um eine mögliche Abweichung von einem "einschlägigen" obergerichtlichen

Rechtsentscheid ging.

6. Unzulässig ist schließlich die Rüge, das angefochtene Urteil verletzte die

Beschwerdeführerin in ihrem Grundrecht aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB. Insoweit fehlt es

an entsprechender Darlegung und Begründung des behaupteten Grundrechtsverstoßes

in der Verfassungsbeschwerde (§ 49 Abs. 1, § 50 VerfGHG).

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

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