Urteil des OVG Schleswig-Holstein vom 14.03.2017

OVG Schleswig-Holstein: treu und glauben, herrschendes grundstück, tierhaltung, schutzwürdiges interesse, rechtliches gehör, bebauungsplan, unterlassungspflicht, kaufvertrag, gemeinde, öffentlich

Gericht:

Oberverwaltungsgericht

für das Land Schleswig-

Holstein 1. Senat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

1 LA 117/08

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 1018 BGB, § 1019 BGB, §

1090 BGB, § 242 BGB, §

464 Abs 2 BGB

Erteilung einer Negativbescheinigung über Nichtausübung

des Vorkaufsrechts, maßgebliche Sach- und Rechtslage;

Relevanz einer "Dienstbarkeit"

Leitsatz

1. Bei der gerichtlichen Überprüfung der Rechtmäßigkeit einer Vorkaufsrechtsausübung

ist maßgeblich auf den Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung abzustellen. Die

rechtlichen Voraussetzungen der Vorkaufsrechtsausübung müssen in dem Zeitpunkt

vorliegen, in dem - mit dessen Ausübung durch Verwaltungsakt - die zivilrechtliche

Gestaltungswirkung eintritt (§ 464 Abs. 2 BGB). Das folgt - ergänzend - auch daraus,

dass die Ausübung des Vorkaufsrechts gem. § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB im Ermessen der

Gemeinde steht, so dass erst nach der letzten Behördenentscheidung hervortretende

Ermessensgesichtspunkte im Rahmen der gerichtlichen Überprüfung grundsätzlich

nicht mehr zu berücksichtigen sind.

2. Wird in einem Kaufvertrag vereinbart, dass ein (in einem Bebauungsplan zur

Wohnbebauung vorgesehenes) Grundstück "weiterhin als landwirtschaftliche Nutzfläche

zur Tierhaltung" zu nutzen sei und nicht "versiegelt" oder bebaut werden dürfe, kann die

vorkaufsberechtigte Gemeinde das Grundstück der im Bebauungsplan festgesetzten

Nutzung (WA, Straße) gleichwohl zuzuführen: Eine dingliche

"Unterlassungsdienstbarkeit" ist in Ermangelung eines dem Inhaber zuzuordnenden

schutzwürdigen Interesses unwirksam. Eine (nur) schuldrechtliche Vereinbarung ist

wegen unzulässiger Rechtsausübung (§ 242 BGB) nicht durchsetzbar, da der Inhalt des

Bebauungsplans bei Abschluss der Vereinbarung bekannt war.

Tenor

Der Antrag auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Schleswig-

Holsteinischen Verwaltungsgerichts – Einzelrichterin der 2. Kammer – vom 14.

Oktober 2008 wird abgelehnt.

Die Kläger tragen die Kosten des Antragsverfahrens als Gesamtschuldner.

Der Streitwert beträgt 3.750,-- Euro.

Gründe

Die Kläger erwarben durch notariellen Kaufvertrag vom 14.05.2007 das Flurstück

… der Flur …; das 933 qm große Grundstück liegt im Geltungsbereich des

Bebauungsplans Nr. 53.3 der Beklagten. Eine Erklärung des

Vorkaufsrechtsverzichts lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 12.07.2007 ab. Die

Klage mit dem Antrag, die Beklagte unter Aufhebung der entgegenstehenden

Bescheide zu verpflichten, eine Negativbescheinigung über die Nichtausübung des

Vorkaufsrechts zu erteilen, wies das Verwaltungsgericht durch Urteil vom

14.10.2008 ab. Die Kläger erstreben die Zulassung der Berufung unter

Bezugnahme auf die Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 und 5 VwGO.

II.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung kann keinen Erfolg haben. Die geltend

gemachten Zulassungsgründe greifen nicht durch.

1. Es bestehen keine ernstlichen Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO an

der Richtigkeit des angegriffenen Urteils. Das klagabweisende Urteil des

Verwaltungsgerichts ist nicht zu beanstanden.

1.1 In der Parallelsache 1 LA 116/08 hat der Senat zu den – auch vorliegend

geltend gemachten – Zulassungsgründen ausgeführt:

An diesen Ausführungen ist auch für die vorliegende Entscheidung festzuhalten.

Insbesondere war keine (nochmalige) Auseinandersetzung mit dem von den

Klägern geltend gemachten Interesse an der Fortsetzung ihrer „Schafzucht“

erforderlich. Diese ist nach den – aus Angaben der Kläger selbst

hervorgegangenen - Feststellungen im Verfahren 1 KN 16/07 (S. 12-13 der Urt.-

Gründe) „nicht auf die Erzielung von Einnahmen (i. S. v. Gewinnerzielung)“

angelegt. Die „Schafzucht“ ist „mit einer Hobby-Tierhaltung vergleichbar“; ihre

Einordnung als „Landwirtschaft“ i. S. d. § 201 BauGB ist nach den bis heute

gegebenen Umständen nicht begründet. Der Hinweis im Zulassungsantrag (S. 3)

auf Sammelanträge beim Amt für ländliche Räume in Husum ist für das Vorliegen

eines nachhaltigen landwirtschaftlichen Betriebs ebenso unergiebig wie die

„betriebliche“ Entwicklung ab 2007 bis heute (Flächenerweiterung um 0,09 ha,

Tierbestandszunahme um 4 Tiere auf 31 Schafe); das Gesamtbild einer Hobby-

Tierhaltung wird dadurch nicht entkräftet.

Die auf Treu und Glauben bzw. eine „Zusicherung“ der Beklagten gestützten

Argumente gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts hat das Verwaltungsgericht

zur Kenntnis genommen (s. S. 7 u. des Urt.-Abdr.); der in der Antragsbegründung

(S. 4) insoweit gerügte Verfahrensfehler i. S. d. § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO ist nicht

gegeben.

1.2 Die im Zulassungsantrag mehrfach vorgetragene Ansicht, für die Entscheidung

sei die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung

maßgeblich, ist unzutreffend.

1.2.1 Auch wenn man – der Ansicht der Kläger folgend und dem

Verwaltungsgericht (S. 6 d. Urt.-Abdr.) widersprechend – vorliegend eine

Verpflichtungsklage für statthaft hält, ist bei der Beurteilung, ob die

Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts vorliegen, auf den Zeitpunkt

der letzten Behördenentscheidung abzustellen.

Die Kläger legen in ihrer Antragsbegründung zutreffend dar, dass der für die

gerichtliche Überprüfung maßgebliche Zeitpunkt nach dem materiellen (Fach-

)Recht zu bestimmen ist (BVerwG, Urt. v. 31.03.2004, 8 C 5.03, BVerwGE 120, 246

ff. [bei Juris Tz. 35]); dieses fordert, dass die rechtlichen Voraussetzungen der

Vorkaufsrechtsausübung in dem Zeitpunkt vorliegen müssen, in dem – mit dessen

Ausübung durch Verwaltungsakt – die zivilrechtliche Gestaltungswirkung eintritt (§

464 Abs. 2 BGB). Das folgt – ergänzend – auch daraus, dass die Ausübung des

Vorkaufsrechts gem. § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB im Ermessen der Gemeinde steht, so

dass erst nach der letzten Behördenentscheidung hervortretende

Ermessensgesichtspunkte im Rahmen der gerichtlichen Überprüfung grundsätzlich

nicht mehr zu berücksichtigen sind. Dem entsprechend sind Änderungen der

Sach- oder Rechtslage, die später, also erst nach Erlass des nach § 79 Abs. 1 Nr. 1

VwGO (mit) einzubeziehenden Widerspruchsbescheides eintreten, für die

Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr

relevant. Anders ausgedrückt: Eine nach der Sach- und Rechtslage zur Zeit des

Vorkaufsrechts-Ausübungsbescheides in der Fassung des Widerspruchsbescheides

eingetretene (zivilrechtliche) Gestaltungswirkung geht durch spätere rechtliche

oder tatsächliche Veränderungen nicht mehr „unter“ oder verloren;

entsprechendes gilt für nachträglich begründete Ermessensgesichtspunkte

(ebenso OVG Schleswig, Urt. v. 24.10.2007, 1 LB 11/07, zu 3 c der Gründe).

1.2.2 Nach den vorstehenden Ausführungen ist es nicht zu beanstanden, dass das

Verwaltungsgericht die – erst im Laufe des Klageverfahrens – auf dem

Vorkaufsgrundstück errichtete Holzhütte (s. Schriftsatz der Kläger vom 29.08.2008

mit Anlage 1) nicht als entscheidungserheblich angesehen hat (S. 7 des Urt.-

Abdr.). Die Anforderung nach § 24 Abs. 1 Nr. 6 BauGB, wonach das Grundstück im

maßgeblichen Zeitpunkt unbebaut gewesen sein muss, war zum Zeitpunkt der

letzten Behördenentscheidung erfüllt, wie die am 05.06.2008 durchgeführte

Ortsbesichtigung (Bl. 54 d. A.) bestätigt hat.

Anzumerken bleibt, dass die Errichtung der Holzhütte – unbeschadet ihrer

Genehmigungsbedürftigkeit (§ 68 Abs. 1, § 69 Abs. 1 Nr. 1, 22 LBO, wobei

„landwirtschaftliches“ Gebäude vorliegt, s. o.) – auch aus materiell-baurechtlichen

Gründen nicht entscheidungsrelevant ist. Ob es zutrifft, dass die Hütte nach einem

Brand wieder errichtet worden ist (Schriftsatz vom 29.08.2008), mag dahinstehen,

weil § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB nach Inkrafttreten des Bebauungsplans nicht mehr

anwendbar ist. Die Holzhütte widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans

Nr. 53.3. Die Kläger bezeichnen sie in der Antragsbegründung (S. 5) als „Stallung“,

die „Tieren als Unterstand dienen“ soll. Ein solches Gebäude ist in einem

Allgemeinen Wohngebiet (§ 4 BauNVO) auch als Nebenanlage i. S. d. § 14 Abs. 1

BauNVO unzulässig (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 2002, § 4 Rn. 15.1, 16.6, 16.8).

Eine materiell-rechtswidrige Bebauung, die – wie hier – in Kenntnis eines

entgegenstehenden Bebauungsplans errichtet wird, kann nach dem

Rechtsgedanken des § 162 Abs. 2 BGB der Vorkaufrechtsausübung nicht

entgegengesetzt werden.

1.3 Die Kläger führen an, die Ausübung des Vorkaufsrechts entspreche nicht dem

Wohl der Allgemeinheit (§ 24 Abs. 3 S. 1 BauGB), weil wegen der in § 2 des

Kaufvertrages vereinbarten Auflage das Grundstück „weiterhin als

landwirtschaftliche Nutzfläche zur Tierhaltung“ zu nutzen sei und nicht „versiegelt“

oder bebaut werden dürfe. Die Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung wird

dadurch nicht in Frage gestellt.

Zwar bewirkt (auch) das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 S. 2

BauGB i. V. m. § 464 Abs. 2 BGB, dass der Kaufvertrag zwischen der Beklagten

und den Verkäufern „unter den Bestimmungen“ zustande kommt, wie er zuvor

zwischen Klägern und Verkäufern vereinbart worden war, doch ist daraus entgegen

der Ansicht der Kläger nicht abzuleiten, dass die Beklagte wegen § 2 des

Kaufvertrages das Grundstück der im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung (WA,

Straße) nicht (mehr) zuzuführen kann.

1.3.1 Eine dingliche „Unterlassungsdienstbarkeit“ vermag die mit der

Vorkaufsrechtsausübung verfolgten Ziele nicht zu vereiteln.

Wäre sie nach § 1018 BGB zu beurteilen, müsste ein „herrschendes“ Grundstück

der Verkäufer gegeben sein (§ 1018 [2. Alt.] BGB); ein solches Grundstück der in

… bzw. … ansässigen Verkäufer ist in der Vertragsurkunde nicht angegeben. Es ist

auch nicht ersichtlich, dass und ggf. welcher Vorteil des „herrschenden“

Grundstücks durch eine (ggf. einzutragende) Grunddienstbarkeit gesichert werden

soll (§ 1019 BGB). Fehlt ein solcher Vorteil, ist der dingliche Bestellungsakt nichtig,

fällt der Vorteil nachträglich weg, erlischt die Dienstbarkeit und der belastete

Grundstückseigentümer kann deren Löschung beanspruchen (Palandt-Bassenge,

BGB, 2008, § 1019 Rn. 1).

Die in § 2 Abs. 3 des Vertrages als „beschränkt persönlich“ bezeichnete

Dienstbarkeit deutet auf § 1090 BGB hin. In diesem Fall wäre § 1019 BGB nicht

anwendbar (Palandt, a.a.O., § 1090 BGB Rn. 49). Allerdings muss auch dem

Inhaber einer solchen Dienstbarkeit ein eigenes oder ein fremdes, zu förderndes

Interesse zur Seite stehen, das schutzwürdig ist (BGH, Urt. v. 11.03.1964, V ZR

78/62, BGHZ 41, 209 [Ls. 2]). Ein solches Interesse der ist vorliegend

weder dem Vorbringen der Kläger zu entnehmen noch aus den Gesamtumständen

des Falles auch nur ansatzweise ersichtlich. Selbst wenn angenommen wird, dass

die Verkäufer aus ideellen Gründen die Grundstücksnutzung zur Tierhaltung

sichern wollten, wäre dieses ideelle Interesse nicht schutzwürdig, zumal es den den

Vertragsparteien bekannten Planinhalten widerspricht. Dies führt, wie im Fall des §

1018 BGB, zur Unwirksamkeit des dinglichen Rechts bzw. zu dessen Erlöschen

(Palandt, a.a.O., § 1090 Rn. 8 mit Hinweis auf § 1018, Rn. 35)

1.3.2 Ist – danach – nicht von einer wirksamen dinglichen Sicherung der

Unterlassungspflicht auszugehen, vermag allein eine schuldrechtliche

Vereinbarung den Planvollzug nicht zu verhindern. Dabei kann offen bleiben, ob

nicht schon ein fehlender Vorteil bzw. ein fehlendes schutzwürdiges Interesse im o.

a. Sinne auf die Wirksamkeit der schuldrechtlichen Unterlassungspflicht

durchschlägt. Der Durchsetzung der schuldrechtlichen Unterlassungspflicht durch

die Verkäufer stünde – jedenfalls – der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung

(§ 242 BGB) entgegen (vgl. zu dieser Fallgruppe: Palandt-Heinrichs, BGB, 2008, §

242 Rn. 50, § 226 Rn. 1), denn ein schutzwürdiges Eigeninteresse der Verkäufer an

einer solchen Rechtsdurchsetzung ist nicht ansatzweise zu erkennen.

Eine landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks (als „Weidefläche“ mit

Unterstand) ist ab (rückwirkendem) Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 53.3

öffentlich-rechtlich unzulässig. Die Geltung dieser Rechtsnorm wird durch die

privatrechtliche Vereinbarung in § 2 des Kaufvertrages nicht in Frage gestellt; der

Inhalt des Bebauungsplans war bekannt. Mit dem rückwirkenden Inkrafttreten des

„geheilten“ Bebauungsplans musste zur Zeit des Vertragsschlusses gerechnet

werden (s. Beschl. des Senats v. 22.01.2009, 1 LA 116/08, zu II.1.1 der Gründe);

sie war nach den Umständen des Falles naheliegend.

Soweit Grundstücksflächen der Herstellung der öffentlichen Erschließungsanlagen

dienen, wie es bei den Verkehrsflächen der Fall ist (§ 123 Abs. 1 BauGB), kann

nach Ausübung des Vorkaufsrechts die Unterlassung der Grundstücksnutzung i. S.

d. § 2 des Kaufvertrages von den Verkäufern nicht mehr beansprucht werden. Dies

gilt umso mehr, als öffentlich-rechtliche Belastungen (z. B. Erschließungsbeiträge)

nach Maßgabe der in § 3 Abs. 7 und 8 des Vertrages getroffenen Regelungen nicht

die Verkäufer, sondern die Beklagte (als Käuferin nach Ausübung des

Vorkaufsrechts) treffen werden.

Ein anzuerkennendes Eigeninteresse der Verkäufer an einer Durchsetzung der

schuldrechtlichen Unterlassungspflicht gem. § 2 des Kaufvertrages ist auch in

Bezug auf die außerhalb der Erschließungsstraße liegende Teilfläche des

Grundstücks nicht gegeben. Nach Ausübung des Vorkaufsrechts wird die beklagte

Stadt auf dem Grundstück keine „landwirtschaftliche“ Nutzung bzw. Schafhaltung

mehr ausüben, so dass die „Auflage“ in § 2 Abs. 1 S. 1 des Kaufvertrages dann

leer läuft. Die Regelungen in § 2 des Kaufvertrages sind im Hinblick auf die derzeit

bestehende „Schafzucht“ der Kläger vereinbart worden; Gesichtspunkte, die nach

einem Übergang des Grundstücks an die Beklagte ein Interesse der

daran, dass dort weiterhin „Tierhaltung“ stattfindet, markieren könnten, fehlen. Es

kommt hinzu, dass eine Nutzung des Grundstücks zur Tierhaltung wohngebiets-

unverträglich (vgl. OVG Koblenz, Beschl. v. 02.10.2006, 8 B 11048/06, Juris) und –

insbesondere nach der plankonformen Bebauung der Nachbargrundstücke mit

Wohngebäuden – rücksichtslos i. S. d. § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO ist (vgl. OVG

Greifswald, Beschl. v. 01.03.2007, 3 M 14/07, Juris, s. auch oben zu 1.2.2).

Angesichts dieser Situation wäre eine Durchsetzung der schuldrechtlichen

Vertragsinhalte des § 2 des Kaufvertrages vom 14.05.2007 durch die Verkäuferin

eine unzulässige Rechtsausübung. Das gilt auch, soweit es um die Abwehr einer

„Versiegelung“ oder Bebauung des Grundstücks geht. Abgesehen davon, dass

dingliche Ansprüche gegenüber weiteren Erwerbern des Grundstücks nicht

bestehen (s. o.), ist auch insoweit ein anzuerkennendes Interesse der an

der Abwehr der Grundstücksnutzung nicht festzustellen. Ein lediglich ideelles

Interesse wäre nicht schutzwürdig: Öffentliche Interessen stehen dann der

Ausübung privater Rechte entgegen; gerade zur Erfassung dieser Fälle greift der

Einwand unzulässiger Rechtsausübung (vgl. Roth, in: Münchner Kommentar, BGB,

2. Aufl., § 242 Rn. 234 sowie Rn. 415, 416). Die Beklagte kann nach Ausübung des

Vorkaufsrechts für eine plankonforme Nutzung des Grundstücks sorgen, was nicht

nur dem allgemeinen Interesse des Planvollzugs, sondern auch dem Interesse der

anderen Grundstückseigentümer im Plangebiet, die ihre Grundstücke zu

Wohnzwecken nutzen wollen, dient. Dies genügt unter den speziellen Umständen

des vorliegenden Falles, um die Ausübung des Vorkaufsrechts als dem Wohl der

Allgemeinheit entsprechend anzuerkennen.

1.4 Die von den Klägern angegriffene (S. 7 der Antragsbegründung) These des

Verwaltungsgerichts, dass sie sich auf § 2 des Kaufvertrages nicht berufen dürfen,

weil damit die Ausübung des Vorkaufsrechts „vereitelt“ werden solle (s. S. 8 u. des

Urt.-Abdr.), bedarf keiner weiteren Erörterung. Es kann dahinstehen, ob in Bezug

auf § 2 des Kaufvertrages der Unwirksamkeitsgrund des § 465 BGB oder ein

anderer Nichtigkeitsgrund eingreift, weil die Beklagte nach den Ausführungen zu

1.3 hinreichende Gründe dafür anführen kann, dass die Ausübung des

Vorkaufsrechts dem Wohl der Allgemeinheit entspricht.

2. Die angeführten Verfahrensmängel liegen nicht vor.

Die Interessen des Klägers hat das Verwaltungsgericht bei seiner Entscheidung,

der am 05.06.2008 ein Ortstermin vorausgegangen ist, berücksichtigt, wie sich –

hinreichend deutlich – aus dem Urteilstatbestand und den Entscheidungsgründen

(S. 9 d. Urt.-Abdr.) ergibt. Die – (auch) erstinstanzlich anwaltlich vertretenen –

Kläger sind i. ü. darauf zu verweisen, dass sie sich in zumutbarer Weise rechtliches

Gehör verschaffen konnten.

Die Bezugnahme auf das Normenkontrollurteil des Senats vom 25.08.2008 (a.a.O)

im erstinstanzlichen Urteil (S. 7 d. Urt.-Abdr.) ist weder im Hinblick auf die

Gewährung rechtlichen Gehörs noch auf die Wahrung des gesetzlichen Richters zu

beanstanden. Der Umstand, dass dieses Urteil noch nicht rechtskräftig ist, schließt

die Bezugnahme darauf nicht aus, zumal die Beteiligten in jenem Verfahren

identisch mit denen des vorliegenden Verfahrens sind.

Die Ansicht der Kläger, der Bebauungsplan sei – entgegen dem

Normenkontrollurteil des Senats vom 25.08.2008 (a.a.O.) – unwirksam, begründet

keine Verfahrensmängel.

3. Der Zulassungsantrag ist nach alledem abzulehnen. Das Urteil des

Verwaltungsgerichts wird zugleich rechtskräftig (§ 124 a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO; die Streitwertfestsetzung

beruht auf § 52 Abs. 1 GKG.

35 Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 S. 5, 66 Abs.

3 S. 3 GKG).