Urteil des OVG Saarland vom 15.03.2003

OVG Saarlouis: firma, ablauf der frist, satzung, grundstück, stadtrat, erlass, vorbescheid, bebauungsplan, realisierung, ausnahme

OVG Saarlouis Urteil vom 15.3.2003, 1 N 1/03
Tenor
Der Antrag wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Antragsteller.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Der Antragsteller wendet sich gegen eine sein Grundeigentum erfassende
Veränderungssperre der Antragsgegnerin. Er ist Eigentümer der südlich des sogenannten F
s (Rathaus und Landratsamt) in H. gelegenen Flurstücke Nr. 1699/7 und 1800/49
(Gemarkung H.). Das Grundstück ist bebaut mit einer von der Tennis und Squash In H.
GmbH“, deren Geschäftsführer der Antragsteller ist, betriebenen Sport- und Freizeitanlage.
In dieser befinden sich auch eine Massagepraxis, ein Gastronomie- und ein kleiner
Einzelhandelsbetrieb. Aus wirtschaftlichen Gründen bemüht sich der Antragsteller seit
längerem um eine neue Nutzungskonzeption.
Die Antragsgegnerin beabsichtigt, den sich nordöstlich anschließenden, im Osten durch die
Z. Straße (B 423), im Norden und Westen durch die Straßen Am F beziehungsweise Am S.
und im Süden durch die nördliche Straßenrandbebauung der E. beziehungsweise der
Straße In den U. begrenzten, bisher nicht qualifiziert beplanten Bereich unter Einschluss des
dort befindlichen Festplatzes einer veränderten baulichen Nutzung zuzuführen.
Der insoweit in der Sitzung des Stadtrats der Antragsgegnerin am 31.8.2000 gefasste
erste Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan Innenstadterneuerung Teilplan Nr.
10“ schloss die südlich der auf dem Flurstück Nr. 1800/79 befindlichen Rollschuhbahn
gelegenen Grundstücke des Antragstellers nicht mit ein. Parallel sollte eine Änderung des
den ins Auge gefassten Plangeltungsbereich als Grünfläche/Sportanlagen“ darstellenden
Flächennutzungsplans der Antragsgegnerin erfolgen.
Ab Frühjahr 2001 verhandelte der Antragsteller mit der Firma ALDI GmbH und Co. KG
(Süd, im Folgenden : ALDI), die mit Blick auf die geplante Errichtung eines Discountmarktes
an einem Erwerb seines Grundstücks Interesse zeigte. Nach mehreren informellen
Gesprächen unter anderem mit dem damaligen Oberbürgermeister U. der Antragsgegnerin
suchte die Firma ALDI unter dem 10.9.2001 zur Abklärung der Bebauungsmöglichkeiten
des Geländes um die Erteilung eines positiven Vorbescheids für den Neubau einer ALDI-
Filiale“ mit einer Verkaufsfläche von 850 qm und 138 PKW-Stellplätzen nach. Nachdem im
Rahmen eines Gespräches am 12.11.2001 seitens des Bauamts eine entsprechende
Modifizierung angeregt worden war, teilte der Antragsteller mit Schreiben vom selben Tag
im Nachgang zu der Bauvoranfrage“ mit, dass die geplante kundenzugängliche
Verkaufsfläche auf 699 qm reduziert werde.
In seiner Sitzung am 13.12.2001 beschloss der Stadtrat der Antragsgegnerin erneut eine
Änderung des Flächennutzungsplans (TOP 14) und die Aufstellung des Bebauungsplans
Innenstadterneuerung Teilplan Nr. 10“ (TOP 15), wobei im Gegensatz zu den
entsprechenden Beschlüssen vom August 2000 der vorgesehene Geltungsbereich
ausweislich des bei den Akten befindlichen Auszugs aus der Sitzungsniederschrift auf
Vorschlag des Bau- und Umweltausschusses unter Bezugnahme auf die erwähnte
Bauvoranfrage so erweitert wurde, dass er nunmehr auch das Grundstück des
Antragstellers (Flurstücke Nr. 1699/7 und 1800/49) erfasst.
Dieser Aufstellungsbeschluss wurde im Regionalteil der Saarbrücker Zeitung sowie im
Pfälzischen Merkur jeweils vom 24.12.2001 bekannt gemacht.
Mit Bescheiden vom 4.1.2002 und vom 31.1.2002 setzte die Untere Bauaufsichtsbehörde
bei der Antragsgegnerin daraufhin die Entscheidung über die – insoweit getrennt
betrachteten – Bauvoranfragen gegenüber der Firma ALDI bis zum 30.11.2002 und
gegenüber dem Antragsteller bis zum 31.1.2003 aus. Zur Begründung wurde auf den
Bebauungsplanaufstellungsbeschluss und auf eine mögliche wesentliche Erschwernis der
Realisierung der noch nicht abschließend konkretisierten Planungsvorstellungen der
Antragsgegnerin durch dieses Bauvorhaben verwiesen. Gegen beide Entscheidungen erhob
der Antragsteller mit Eingang am 6.2.2002 Widerspruch, woraufhin unter dem 28.2.2002
deren sofortige Vollziehbarkeit angeordnet wurde. Den Widersprüchen wurde seitens der
Unteren Bauaufsicht nicht abgeholfen; der zuständige Kreisrechtsausschuss hat über die
Rechtsbehelfe nicht entschieden.
In seiner Sitzung am 21.3.2002 (TOP 9) beschloss der Stadtrat schließlich die vorliegend
streitgegenständliche Satzung über eine Veränderungssperre (VS) für den projektierten
Geltungsbereich des Bebauungsplans ( Innenstadterneuerung Teilplan Nr. 10“)
einschließlich der Flurstücke des Antragstellers. Diese Satzung wurde jeweils am 3.4.2002
in der Saarbrücker Zeitung und im Pfälzischen Merkur bekannt gemacht. Beide
Veröffentlichungen nehmen in § 1 VS – entsprechend dem beschlossenen Originaltext – auf
einen Bebauungsplanaufstellungsbeschluss vom 21.3.2002“ (statt 13.12.2001) Bezug.
In seiner Sitzung am 13.6.2002 (TOP 3) stellte der Bau- und Umweltausschuss des
Stadtrats das Einvernehmen zu einem als Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit
Nutzungsänderung von Squash-Halle und Restaurant“ bezeichneten Vorhaben
(Bebauungsgenehmigung) her und bewilligte gleichzeitig eine Ausnahme von der
Veränderungssperre. Für dieses geänderte Nutzungskonzept“ in Form einer
viergeschossigen Bebauung mit kleingewerblichen Flächen, Arztpraxen, Büros und zwei
Wohnungen wurde dem Antragsteller von der Unteren Bauaufsichtsbehörde am 27.6.2002
ein positiver Vorbescheid erteilt. Einen entsprechenden Bauantrag hat der Antragsteller in
der Folge nicht eingereicht.
Mit Eingang am 27.8.2002 hat der Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag
gestellt. Er schildert die Abläufe im Vorfeld des Aufstellungsbeschlusses vom 13.12.2001
insbesondere im Zusammenhang mit der von der Firma ALDI im September 2001
gestellten Bauvoranfrage. Die mit der Verwaltung zwischen Mai und Juni 2001 geführten
Vorgespräche seien aus seiner Sicht grundsätzlich positiv“ verlaufen; lediglich bei dem
damaligen Oberbürgermeister U. sei eine ablehnende Haltung gegenüber dem Vorhaben
festzustellen gewesen. In der Folge sei der Antrag (Voranfrage) - auch nach der
Reduzierung der Verkaufsfläche im November 2001 – indes wochenlang nicht bearbeitet
worden, bis dann letztlich das Bauleitplanverfahren eingeleitet worden sei. Das sei vor dem
Hintergrund zu sehen, dass die Antragsgegnerin im nördlich anschließenden Teil des
Planbereichs ein Einkaufszentrum plane, wobei das Engagement des hierfür gefundenen
überörtlichen Investors ( Adler Real Estate AG“) in erster Linie auf die Initiative des
damaligen Oberbürgermeisters U. zurückgehe. Dieser stehe bei dem Investor im Wort“,
dessen Engagement gefährdende Projekte in der Umgebung mit allen Mitteln zu
verhindern. In diese Kategorie falle offenbar auch die auf seinem Grundstück geplante Filiale
der Firma ALDI. Das belege die beschleunigte Behandlung“ seiner weiteren Bauvoranfrage
im Juni 2002, mit der er lediglich habe testen“ wollen, welche Bebauung überhaupt auf
seinem Grundstück genehmigt werde. Für dieses unrentable Projekt, das im übrigen
rechtlich nicht anders behandelt werden könne als der nicht großflächige Markt der Firma
ALDI, seien weder Interessenten noch Investoren vorhanden.
Die Satzung über die Veränderungssperre sei bereits nichtig, weil sie nicht ordnungsgemäß
zustande gekommen sei und an formellen Mängeln leide. Falsch sei, wenn in ihrer
Präambel darauf hingewiesen werde, die Sperre sei erforderlich, da in unmittelbarer Nähe“
die Planung eines Einkaufszentrums und eines Baumarktes durchgeführt werde. Der
Baumarkt solle in einem Bereich errichtet werden, der ebenfalls von der
Veränderungssperre betroffen sei. Ferner werde auf einen
Bebauungsplanaufstellungsbeschluss vom 21.3.2002 verwiesen, wohingegen derselbe
bereits vom 13.12.2001 datiere. Gehe man vom erstgenannten Datum aus, erwiesen sich
beispielsweise die Zurückstellungsbescheide vom Januar 2002 als rechtswidrig. Durch die
unzutreffende Datumsangabe werde der Ablauf völlig anderer Fristen“ impliziert. Die
Bekanntmachung sei auch inhaltlich widersprüchlich; sie spreche davon, dass die
Veränderungssperre zur Sicherung der Planung erforderlich sei, da Bebauungsabsichten
bekannt geworden seien, die erkennen ließen, dass ohne verbindliche Bauleitplanung eine
von der Antragsgegnerin ungewollte städtebauliche Entwicklung einsetzen könnte. Gemeint
sein könne dabei indes allein der Vorbescheidsantrag für die ALDI-Filiale, da weitergehende
Bebauungsabsichten nach der Struktur des geplanten Gebiets“ nicht vorliegen könnten. Die
Absicht, den Baumarkt zu errichten, habe der Antragsgegnerin seit langem vorgelegen und
könne daher nicht in dem Sinne bekannt geworden“ sein. Diese Formulierung verschleiere
den wahren Grund für den Erlass der Veränderungssperre, nämlich zu verhindern, dass auf
seinem Grundstück ein Einzelhandelsbetrieb entstehe.
Die Satzung über die Veränderungssperre sei auch aus materiellrechtlichen Gründen
unwirksam. Ein städtebauliches Erfordernis für die Grenzziehung in dem zugrunde
liegenden Planaufstellungsbeschluss unter Einschluss seines Grundstücks bestehe nicht. Es
handele sich um eine allein ihn – den Antragsteller - belastende ad hoc-Planung, die nur
erfolgt sei, um auf die Möglichkeiten der Zurückstellung des Baugesuchs und der
Veränderungssperre zurückgreifen zu können. Bis zur Einreichung der Bauvoranfrage, der
mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu entsprechen gewesen wäre, zumal es
sich insoweit nicht um großflächigen Einzelhandel gehandelt habe und vergleichbare Filialen,
etwa in Erbach und Neunkirchen, in Mischgebieten vorhanden seien, hätten konkrete
Planungsabsichten hinsichtlich seines Grundstücks nicht vorgelegen; entsprechende
Absichten seien auch bei den zahlreichen Vorgesprächen von der Antragsgegnerin nie
geäußert worden. Der Aufstellungsbeschluss sei jedoch möglicherweise zu spät erfolgt, da
über das Projekt der Firma ALDI letztlich im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu
entscheiden wäre und angesichts der geschilderten Untätigkeit der Baubehörde über drei
Monate nach Eingang der Bauvoranfrage hinaus vom Eintritt der insoweit gesetzlich
geregelten Genehmigungsfiktion auszugehen sei, die auch im Vorbescheidsverfahren Platz
greife.
Schließlich bestehe – anders als bei den für die Errichtung eines Einkaufszentrums und
eines Baumarkts ausersehenen Grundflächen - keine sachliche Notwendigkeit zur
Überplanung auch seines Grundstücks. Dessen Nutzung als Standort einer ALDI-Filiale stelle
in keiner Weise eine Beeinträchtigung der städtebaulichen Entwicklung in dem Bereich dar.
Der Fall liege vielmehr genau umgekehrt : Gegenwärtig existiere in den angrenzenden
Stadtgebieten kein größerer Einzelhandelsbetrieb, und die geplante F sbebauung werde
einen dem ALDI-Markt, für dessen Bau ein Bedürfnis in der Bevölkerung existiere,
vergleichbaren Einzelhandelsbetrieb nicht enthalten. Die Realisierung eines solchen
Frequenzbringers“ sei daher für die von der Antragsgegnerin favorisierten Projekte nicht
nur nicht hinderlich, sondern sogar förderlich, da er die Attraktivität der geplanten F
sbebauung steigere. Eine Planung, die einzig und allein dazu diene, ihn – den Antragsteller -
zu benachteiligen, ohne dass hierfür nachvollziehbare städtebauliche Gründe gegeben
seien, sei nicht erforderlich im Verständnis des Bauplanungsrechts, vielmehr willkürlich und
deshalb unzulässig. Durch die Maßnahmen der Antragsgegnerin würden seine
Vermarktungschancen gravierend eingeschränkt, während die angrenzenden städtischen
Grundstücke in keiner Weise entsprechenden Beschränkungen unterlägen, die
Antragsgegnerin vielmehr im Gegenteil schon genau geplant habe, was wo hinkommt“ und
ihre Vermarktungschancen durch den Verkauf an den Investor bereits voll ausgeschöpft
habe.
Der Antragsteller beantragt,
die am 21.3.2002 vom Stadtrat der Antragsgegnerin beschlossene Satzung über eine
Veränderungssperre für den Bereich des Bebauungsplans Innenstadterneuerung Teilplan
Nr. 10“ für nichtig zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.
Sie verweist auf ihre Stellung als Mittelzentrum mit zum Teil auch Funktionen eines
Oberzentrums“ nach dem Landesentwicklungsplan. Das gebiete eine verbrauchernahe,
möglichst in der Innenstadt anzustrebende umfassende Versorgung der Bürger, was nur
mit einer funktionstauglichen Innenstadtstruktur gewährleistet werden könne. Um dem
Wettbewerb mit großflächigen Einzelhandelsbetrieben auf der grünen Wiese“ gewachsen
zu sein, sei sie gehalten, ihre Innenstadt planerisch weiterzuentwik-keln. Aus diesem Grund
habe sie sich entschlossen, zwischen F. (Rathaus/Landratsamt) und S. eine Bebauung mit
einem großflächigen Einzelhandelsgebäude zu ermöglichen, um Kaufkraft in der Innenstadt
zu binden. Da dieses Gebäude die äußere südwestliche Grenze ihrer Innenstadt darstellen
müsse, damit es nicht zu einer der Funktionalität einer Innenstadt entgegenlaufenden
Entwicklung komme, habe sie die Straße Am F. als Abgrenzungslinie“ der Innenstadt
gewählt. Folgerichtig sei am 13.12.2001 ein Aufstellungsbeschluss für das südlich
gelegene Gebiet gefasst worden, um dieses einer geordneten städtebaulichen Entwicklung
zuzuführen. Dabei müsse die Maxime gelten, dass innenstadttypische Nutzungen in
diesem nicht mehr zur Innenstadt gehörenden Gebiet nicht festgesetzt werden könnten.
Daher habe sich der Investor Adler Real Estate AG“ zusätzlich verpflichtet, beim Sortiment
des geplanten Baumarkts auf innenstadtrelevante Warenangebote zu verzichten. In diesen
bauleitplanerischen Entwicklungsprozess hinein sei die Bauvoranfrage der Firma ALDI
gestellt worden, wobei bei der ursprünglichen Verkaufsfläche von 850 qm von einem
wegen seiner negativen Begleiterscheinungen für die städtebauliche Entwicklung der
Innenstadt nur in Kern- oder eigens dafür festgesetzten Sondergebieten
genehmigungsfähigen großflächigen Einzelhandelsbetrieb auszugehen gewesen sei. Dies
habe im übrigen entgegen der Ansicht des Antragstellers eine Genehmigungsfähigkeit im
unbeplanten Bereich mit Blick auf die konkrete Umgebung ausgeschlossen. Die
Veränderungssperre sei zur Sicherung der Bauleitplanung vor der Schaffung vollendeter
Tatsachen im betroffenen Bereich erforderlich. Darin sei keine unzulässige Einschränkung
der Vermarktungschancen des Grundstücks des Antragstellers zu erblicken; ihm sei es
zumutbar, den Abschluss des Planungsverfahrens abzuwarten.
Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen
Verwaltungsunterlagen Bezug genommen; der Inhalt war Gegenstand der mündlichen
Verhandlung.
Entscheidungsgründe
Der gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO statthafte Normenkontrollantrag ist auch ansonsten
zulässig.
Die Antragsbefugnis (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO) des Antragstellers folgt aus der
Belegenheit seines Grundstücks im Geltungsbereich der verfahrensgegenständlichen
Satzung vom 21.3.2002 (Veränderungssperre) und den sich im Falle ihrer Gültigkeit
hieraus für ihn ergebenden (weitreichenden) Rechtsfolgen.
Ein Rechtsschutzbedürfnis des Antragstellers für die Durchführung des
Normenkontrollverfahrens steht außer Zweifel. Insbesondere ist die Veränderungssperre
noch nicht wegen Fristablaufs (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BauGB) außer Kraft getreten. Dies gilt
auch bei Berücksichtigung der Zeit seit der Zurückstellung (§ 15 BauGB) der (ersten)
Bauvoranfrage der Firma ALDI, welcher der entsprechende Bescheid der Unteren
Bauaufsichtsbehörde vom 4.1.2002 am 8.1.2002 zugestellt wurde (§§ 41, 43 SVwVfG).
Daher kann dahinstehen, ob es sich insoweit um ein Baugesuch“ im Sinne des § 17 Abs. 1
Satz 2 BauGB handelte vgl. hierzu – dies bejahend - beispielsweise Schmaltz in Schrödter,
BauGB, 6. Auflage, § 15 Rdnr. 3 m.w.N., auch zur einerseits hinsichtlich der
Bauherrenschaft gebotenen individuellen Betrachtungsweise sowie andererseits zur
Zusammenrechnung der Baugesuche“ verschiedener Bauherrn für ein Grundstück.
Das schutzwürdige Interesse des Antragstellers ist ferner nicht dadurch entfallen, dass ihm
am 27.6.2002 im Wege der Ausnahme (§ 14 Abs. 2 BauGB) ein positiver Vorbescheid für
den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses ...“ auf dem betroffenen Grundstück erteilt
wurde. Ungeachtet des Umstands, dass es ihm nicht um die Möglichkeit zur Verwirklichung
irgend eines Vorhabens geht, stellt ein Bauvorbescheid nach § 76 LBO 1996 lediglich einen
Teilausschnitt der bei genehmigungsbedürftigen Vorhaben letztlich erst die Baufreigabe
enthaltenden Baugenehmigung (§§ 64 Abs. 1, 77 LBO 1996) dar. Aus dessen Erteilung
kann schon von daher ein Fortfall des Rechtsschutzbedürfnisses für ein auf die Befreiung“
von den Beschränkungen einer Veränderungssperre (§ 14 Abs. 1 BauGB) zielendes
Normenkontrollbegehren nicht hergeleitet werden; ob insoweit für die Erteilung einer
Baugenehmigung etwas anderes zu gelten hätte, oder ob in dem Zusammenhang auf den
Abschluss der Bauausführung des Bauvorhabens abzustellen ist, bedarf daher keiner
Vertiefung.
Danach kann ferner im Ergebnis dahinstehen, ob – wie der Antragsteller meint - die
landesrechtliche Bestimmung über die Fiktion der Erteilung einer Baugenehmigung im
vereinfachten Genehmigungsverfahren (§ 67 LBO 1996) nach fruchtlosem Ablauf einer
Bearbeitungsfrist von (regelmäßig) drei Monaten (§ 67 Abs. 5 Satz 5 LBO 1996) auch für
Bauvoranfragen (§ 76 LBO 1996) betreffend in den sachlichen Anwendungsbereich der
Vorschrift (§ 67 Abs. 1 LBO 1996) fallende Bauvorhaben entsprechend gilt. Selbst wenn
man aber vorliegend die Einschlägigkeit des § 67 Abs. 1 Nr. 2 LBO 1996 für die geplante
ALDI-Filiale bejaht, bleibt festzuhalten, dass sich der Landesbauordnung, insbesondere dem
§ 76 Abs. 2 LBO 1996 (Vorbescheid), keinerlei Hinweise für einen dahin gehenden
Regelungswillen des Landesgesetzgebers entnehmen lässt vgl. entsprechend die ähnliche
Fiktionswirkungen im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren enthaltenden
Bauordnungen der Bundesländer Rheinland-Pfalz (§§ 66 Abs. 4, 72 LBauORP) und
Mecklenburg-Vorpommern (§§ 63 Abs. 7, 68 LBauOMV), und dass gerade angesichts der
weitreichenden Folgen eines Fiktionseintritts vgl. dazu beispielsweise für den vorliegenden
Zusammenhang Schmaltz, a.a.O., § 14 Rdnr. 26, unter Hinweis auf BVerwG, Urteil vom
3.2.1984 – 4 C 39.82 -, BVerwGE 69, 1, wonach jedenfalls ein die bauplanungsrechtliche
Zulässigkeit eines Vorhabens abschließend positiv beantwortender Vorbescheid in der Form
einer Bebauungsgenehmigung für die Dauer seiner Geltung von einer seiner Erteilung
nachfolgenden Veränderungssperre unberührt bleibt; ebenso Lemmel in Berliner
Kommentar zum BauGB, 3. Auflage 2002, Loseblatt, § 14 Rdnr. 23, m.w.N., die
(entsprechende) Anwendung der Regelung über das vereinfachte Genehmigungsverfahren
auf vorgeschaltete“ Bauvoranfragen ohne dahingehende klare gesetzliche Regelung nicht in
Betracht kommt. Eine solche lässt sich entgegen der in der mündlichen Verhandlung vom
Antragsteller vertretenen Auffassung insbesondere nicht daraus herleiten, dass § 76 Abs. 2
LBO 1996 pauschal auch auf § 77 LBO 1996 verweist und dieser wiederum in seinem
Absatz 4 unter anderem die Bauaufsichtsbehörde verpflichtet, die betroffene Gemeinde
gegebenenfalls vom Ablauf der Frist des § 67 Abs. 5 Satz 5 LBO 1996 zu unterrichten.
Diese Vorschrift knüpft ersichtlich an den Eintritt einer Genehmigungsfiktion an, hingegen
lässt sich ihr nicht aus sich heraus der Wille des Gesetzes entnehmen, dass durch die
Normierung einer solchen Benachrichtigungspflicht eine Fiktionswirkung auch für den
Bereich der Bauvoranfrage betreffend Bauvorhaben im Sinne des § 67 Abs. 1 LBO 1996
eingeführt beziehungsweise auf das Bauvorbescheidsverfahren erstreckt werden soll. Dies
gilt insbesondere mit Blick darauf, dass § 76 Abs. 2 LBO 1996 ohnehin lediglich eine
sinngemäße“ Anwendung des § 77 LBO 1996 anordnet.
Von daher kann der Umstand, dass – die Subsumierbarkeit des ALDI-Marktes unter § 67
Abs. 1 Nr. 2 LBO 1996 unterstellt – die Untere Bauaufsichtsbehörde die am 8.1.2002
wirksam gewordene Entscheidung vom 4.1.2002 über die Zurückstellung der
Bauvoranfrage (der Firma ALDI) erst über drei Monate nach Eingang derselben am
10.9.2001 getroffen hat, hier keine Bedeutung erlangen. Dem zwischenzeitlichen Ablauf
von drei Monaten nach dem Ende des Zurückstellungszeitpunkts (30.11.2002), ohne dass
ersichtlich eine Entscheidung über die Bauvoranfrage getroffen wurde, käme im übrigen mit
Blick auf das Inkrafttreten der Veränderungssperre keine Relevanz zu (§ 14 Abs. 3 BauGB).
Der damit zulässige Normenkontrollantrag ist jedoch unbegründet. Die Satzung über eine
Veränderungssperre für den künftigen Geltungsbereich des Bebauungsplanes
Innenstadterneuerung Teilplan Nr. 10“ leidet weder an einem ihre vollständige oder ihre
teilweise Ungültigkeit bewirkenden Mangel noch an einem in einem ergänzenden Verfahren
behebbaren Fehler mit der Folge ihrer nach Maßgabe der §§ 47 Abs. 5 Satz 4 VwGO, 215
a Abs. 1 BauGB festzustellenden derzeitigen Unwirksamkeit.
Dass die Veränderungssperre in einem nach näherer Maßgabe der §§ 214 Abs. 1 BauGB,
12 KSVG beachtlich fehlerhaften Verfahren zustande gekommen wäre, ist nicht erkennbar.
Die Satzung wurde am 21.3.2002 vom Stadtrat der Antragsgegnerin als dem dafür
zuständigen kommunalen Vertretungsorgan beschlossen und am 3.4.2002 ortsüblich
bekannt gemacht (§ 16 Abs. 2 BauGB). Dass sowohl der beschlossene Satzungstext
ausweislich der bei den Akten befindlichen Sitzungsniederschrift als auch die
Bekanntmachung in § 1 Abs. 1 VS – formal unzutreffend - auf einen am gleichen Tag (
21.3.2002“) gefassten Beschluss über die Aufstellung des genannten Bebauungsplans
hinweisen, wohingegen der hier maßgebliche, gegenüber der vorherigen Planung das
Grundstück des Antragstellers einbeziehende Aufstellungsbeschluss (bereits) vom
13.12.2001 datiert, führt für sich genommen nicht zur Nichtigkeit der
Veränderungssperre, da es sich dabei um ein jederzeit korrigierbares Schreibversehen
handelt und die Mitteilung des Datums des Aufstellungsbeschlusses nach § 14 Abs. 1
BauGB keine zwingende Voraussetzung ihrer Gültigkeit darstellt. Maßgebend ist insofern
lediglich das Vorliegen eines (vorherigen) Aufstellungsbeschlusses.
Der Einwand des Antragstellers, durch die unzutreffende Datumsangabe werde der Lauf
völlig unzutreffender Fristen impliziert“, kann eine abweichende Beurteilung nicht
rechtfertigen. Insbesondere für das Außerkrafttreten der Veränderungssperre ist nach § 17
Abs. 1 BauGB – von den bereits in anderem Zusammenhang angesprochenen
Besonderheiten im Zusammenhang mit der Zurückstellung von Baugesuchen abgesehen -
primär maßgebend auf deren Inkrafttreten abzustellen. Der Aufstellungsbeschluss muss
nur vorher gefasst und vor der Bekanntmachung der Veränderungssperre bekannt
gemacht worden sein; die Aufstellung eines Bebauungsplans kann aber grundsätzlich auch
in derselben Sitzung wie die Veränderungssperre beschlossen werden vgl. etwa BVerwG,
Beschluss vom 9.2.1989 – 4 B 236.88 -, BauR 1989, 432, so dass die Nennung des
21.3.2002 in § 1 Abs. 1 VS auch nicht auf einen offensichtlichen, Zweifel an der Gültigkeit
der Norm rechtfertigenden Fehler schließen lässt. Mit Blick auf die hinreichende inhaltliche
Bestimmtheit der Norm bleibt zu ergänzen, dass gerade bei dem Antragsteller nie eine
Ungewissheit darüber bestand, welche Planung der Antragsgegnerin durch den Erlass der
Veränderungssperre gesichert werden soll, zumal in dem an den Antragsteller adressierten
Zurückstellungsbescheid vom 31.1.2002 auf das zutreffende Datum hingewiesen wurde.
Dass hier zwischen dem Aufstellungsbeschluss und dem Beschluss über die
Veränderungssperre etwa drei Monate vergangen sind, ist bedeutungslos. Die Regelung
der §§ 14, 17 BauGB verdeutlicht, dass damit den Gemeinden ein Mittel an die Hand
gegeben wurde, zur Sicherung ihrer Bauleitplanung tätig zu werden, wenn und sobald aus
ihrer Sicht eine Gefährdung für deren Verwirklichung zu Tage tritt vgl. hierzu etwa BVerwG,
Beschlüsse vom 26.6.1992 – 4 NB 19.92 -, BRS 54 Nr. 73, und vom 8.1.1993 – 4 B
258.92 -, BRS 55 Nr. 96.
Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen des § 14 Abs. 1 BauGB für den Erlass der
Veränderungssperre liegen ebenfalls vor. Vor dem Satzungsbeschluss hatte der Stadtrat
der Antragsgegnerin – wie erwähnt - am 13.12.2001 die Aufstellung eines
Bebauungsplanes für das nunmehr von der Veränderungssperre erfasste Gebiet
beschlossen, und dieser Planaufstellungsbeschluss ist am 24.12.2001 ortsüblich bekannt
gemacht worden (§ 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Der Geltungsbereich der Veränderungssperre
überschreitet die Grenzen des künftigen Plangebiets nicht.
Die Veränderungssperre ist ferner im Verständnis von § 14 Abs. 1 BauGB "zur Sicherung
der Planung" beschlossen worden. Den Anforderungen dieses Tatbestandsmerkmals des §
14 Abs. 1 BauGB ist vorliegend Rechnung getragen, da die Veränderungssperre zur
Sicherung der Planung der Antragsgegnerin erforderlich ist. Voraussetzung hierfür ist
zunächst, dass im Zeitpunkt ihres Erlasses hinreichend konkrete gemeindliche
Vorstellungen über den Inhalt des Bebauungsplanes bestehen vgl. Lemmel, a.a.O., § 14
Rdnrn. 8, 9; BVerwG, Beschlüsse vom 5.2.1990 - 4 B 191.89 -, BRS 50 Nr. 103, und vom
21.12.1993 - 4 NB 40.93 -, BRS 55 Nr. 95.
Das erfordert ein Mindestmaß an Klarheit darüber, welche - positiven - Ziele und Zwecke
mit der Planung verfolgt werden. Eine bloße Verhinderungsabsicht oder die Feststellung,
dass ein bestimmtes Vorhaben unerwünscht ist, reichen hingegen nicht aus vgl. BVerwG,
Beschluss vom 5.2.1990 - 4 B 191.89 -, BRS 50 Nr. 103.
Hiervon zu unterscheiden und rechtlich unbedenklich ist freilich, dass die Gemeinde ein
ihren städtebaulichen Vorstellungen nicht entsprechendes Vorhaben zum Anlass nimmt,
eine eigene planerische Konzeption für den in Rede stehenden Bereich zu entwickeln, wie
dies die Antragsgegnerin durch die als Reaktion auf die Bauvoranfragen der Firma ALDI
beziehungsweise des Antragstellers zu sehende Ausweitung des Geltungsbereichs des
Plangebiets gegenüber ihren bis dahin bestehenden Planungsabsichten vgl. hierzu den
Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Innenstadterneuerung Teilplan 10“ vom
31.8.2000 und die in dem Sitzungsprotokoll des Stadtrats insoweit enthaltene
Beschreibung des Geltungsbereichs getan hat. Die Veränderungssperre darf gezielt dazu
eingesetzt werden, die rechtlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Vorhabens
zu verändern BVerwG, Beschluss vom 21.12.1993 - 4 B 40.93 -, BRS 55 Nr. 95.
Hieran gemessen erweist sich die vorliegend umstrittene Veränderungssperre als rechtlich
unbedenklich. Nach der dem Planaufstellungsbeschluss des Stadtrates der Antragsgegnerin
vom 13.12.2001 zugrunde liegenden Beschlussvorlage verfolgt die eingeleitete
Bauleitplanung das Ziel, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, um das
Gelände zwischen der Straße Am F und dem S bis einschließlich dem Festplatz, einer
westlich befindlichen Rollschuhbahn und der – auf dem Anwesen des Antragstellers
befindlichen – Squash-Halle einer baulichen Nutzung zuzuführen, wobei der damalige
Vorentwurf“ neben einer größeren Sonderbaufläche im Bereich des heutigen Festplatzes
die Planung von Parkplatzflächen nordwestlich hiervon erkennen lässt.
In dem für die Frage hinreichender inhaltlicher Konkretisierung der zu sichernden
gemeindlichen Planung maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre im
März 2002 lässt sich bereits der den Einzelregelungen der Satzung vorangestellten
Präambel“ entnehmen, dass durch die Planung die Errichtung eines Einkaufszentrums in
unmittelbarer Nähe abgesichert, diejenige eines Baumarkts ermöglicht, die bauliche
Entwicklung insgesamt in diese Richtung geordnet“ und einer in diesem Sinne
ungeordneten städtebaulichen Entwicklung vor Abschluss der Planungen durch die
Veränderungssperre entgegengetreten werden soll. An dem Inhalt des von der
Antragsgegnerin verfolgten Ordnungskonzepts besteht auch aus Sicht des Antragstellers
kein Zweifel vgl. hierzu das bei den Akten befindliche Konzept für die städtebauliche
Entwicklung dieses zentralen Bereichs der Antragsgegnerin vom 17.7.2001 und das vom
Januar 2001 datierende Konzeptheft für die Errichtung eines Handelsforums H “.
Der von ihm in den Vordergrund seiner Argumentation gestellten Frage, ob die eigenen
Bauabsichten damit zu vereinbaren sind, was, wenn es so wäre, möglicherweise die
Erteilung einer Ausnahme rechtfertigen könnte (§ 14 Abs. 2 BauGB), kommt im Rahmen
des § 14 BauGB für die Frage der Gültigkeit der Veränderungssperre keine entscheidende
Bedeutung zu.
Dass sich die Antragsgegnerin durch die Bauvoranfrage der Firma ALDI veranlasst gesehen
hat, planerischen Handlungsbedarf – hier konkret : im Sinne der räumlichen Ausweitung
des Bereichs der Planung für ihre Innenstadterneuerung (hier : den Teilplan Nr. 10“) -
anzunehmen und die in der Beschlussvorlage bezeichneten planerischen Vorstellungen für
den dabei in Rede stehenden Bereich zu entwickeln, ist wie dargelegt unerheblich.
Entscheidend ist, dass die Antragsgegnerin positive planerische Gestaltungsvorstellungen
entwickelt hat, es ihr also nicht darum geht, allein das Bauvorhaben des Antragstellers zu
verhindern und sich auf diese Weise alle Möglichkeiten einer künftigen Überplanung des
Gebiets lediglich "offen zu halten". Solche positiven Planungsvorstellungen bestehen nach
den vorliegenden Unterlagen insbesondere auch für das Grundstück des Antragstellers, für
dessen Bereich (und die nördlich anschließenden Flächen der Rollschuhbahn) im übrigen
nach dem zwischenzeitlich erreichten Planungsstand die Ausweisung eines Mischgebiets (§
6 BauNVO) mit entsprechenden überbaubaren Grundstücksflächen vorgesehen ist.
Verfolgt die Antragsgegnerin danach eine positive planerische Konzeption, die sich, woran
keine Zweifel bestehen, im Rahmen der ihr vom Gesetzgeber in § 9 Abs. 1 BauGB
eröffneten Festsetzungsbefugnisse verwirklichen lässt, so ist ferner ein Bedürfnis für den
Erlass der Veränderungssperre als Mittel zur Sicherung dieser Bauleitplanung
anzuerkennen. Die Annahme eines Sicherungsbedürfnisses setzt nicht voraus, dass bereits
im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses über die Veränderungssperre die Rechtmäßigkeit
des künftigen Bebauungsplanes feststeht. Weder ist über die Veränderungssperre auf der
Grundlage einer Abwägung der in der vorgesehenen Bauleitplanung einander
gegenüberstehenden Belange zu entscheiden, noch ist im Rahmen der Beurteilung der
Zulässigkeit der Veränderungssperre unter dem Gesichtspunkt der mit ihr verfolgten
Sicherungsabsichten Raum für eine "antizipierte" Normenkontrolle des künftigen
Bebauungsplanes vgl. OVG des Saarlandes, Urteil vom 24.11.1998 - 2 N 1/97 - m.w.N.
aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts.
Ein detailliertes und abgewogenes Planungskonzept muss und wird im Zeitpunkt der
Entscheidung über die Veränderungssperre ohnedies in aller Regel noch nicht vorliegen, und
dies ist auch nicht notwendig. Zweck der Veränderungssperre ist es gerade, Entwicklungen
zu verhindern, welche die von der Gemeinde für die betreffende Fläche verfolgten
planerischen Vorstellungen obsolet machen, bevor sie die Möglichkeit hatte, ein
ordnungsgemäßes Planaufstellungsverfahren durchzuführen. Demnach kann die
Wirksamkeit der Veränderungssperre schon von der Natur der Sache her nicht von der
Feststellung abhängen, dass der noch nicht als Satzung beschlossene Bebauungsplan in
seinen einzelnen Festsetzungen von einer rechtmäßigen Abwägung der beachtlichen
Belange getragen sein wird BVerwG, Beschluss vom 21.12.1993 - 4 NB 40.93 -, BRS 55
Nr. 95.
Ungültig, weil nicht erforderlich, ist eine Veränderungssperre vielmehr nur dann, wenn
bereits im Zeitpunkt ihres Erlasses offenkundig ist, dass die Planungsziele, die mit ihr
gesichert werden sollen, mittels einer rechtmäßigen Bauleitplanung nicht erreichbar sind.
Ein solcher Sachverhalt ist hier indes nicht gegeben. Die Antragsgegnerin betreibt im
Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 Satz 1 BauGB) die Änderung ihres den Bereich als
Grünfläche/Sportanlagen“ darstellenden Flächennutzungsplans wie auch die Schaffung der
raumordnerischen Voraussetzungen für die Realisierung der geplanten Bebauung zur
Wahrung der diesbezüglich bestehenden Anpassungspflicht (§ 1 Abs. 4 BauGB) vgl. dazu
die von der Antragsgegnerin zu den Akten gereichten Unterlagen zum laufenden
Raumordnungsverfahren gemäß § 12 Abs. 1 SLPG (1994).
Die Ernsthaftigkeit der Planung verdeutlicht der Umstand, dass die Antragsgegnerin – wohl
gerade mit Blick auf die letztgenannten Gesichtspunkte – auch die übrigen im künftigen
Planbereich belegenen Grundstücke mit der Veränderungssperre belegt, diese also nicht
etwa auf das Grundstück des Antragstellers beschränkt hat vgl. zu dieser grundsätzlich
bestehenden Möglichkeit etwa VGH Mannheim, Beschluss vom 25.9.2002 – 8 S 1833/02 -
, BauR 2003, 68.
Die Bewältigung des Konfliktes der einander gegenüberstehenden privaten und öffentlichen
Belange ist letztlich Aufgabe der dem Stadtrat der Antragsgegnerin im
Planaufstellungsverfahren obliegenden planerischen Abwägung, die auf der Grundlage einer
umfassenden Ermittlung und Gewichtung der berührten und betroffenen Interessen
vorzunehmen ist und die bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Veränderungssperre
nicht vorweg genommen werden kann.
Kann danach nicht angenommen werden, dass die von der Antragsgegnerin verfolgte
Planung offenkundig rechtswidrig ist und von vorneherein nicht zu einem rechtmäßigen
Bebauungsplan führen kann, so erweist sich die zu ihrer Sicherung erlassene
Veränderungssperre auch nicht als unverhältnismäßig. Denn es ist nicht erkennbar, dass
die Antragsgegnerin den mit ihr verfolgten Sicherungsabsichten auf andere Weise hätte
Rechnung tragen können.
Zwar mag es zutreffen, dass das von dem Antragsteller ins Auge gefasste Vorhaben der
Bebauung seines Grundstücks mit einem ALDI-Markt im Ergebnis – wie der Antragsteller
unter Hinweis auf die Rolle eines Frequenzbringers“ vorträgt - keinen Eingriff in den nach
den planerischen Vorstellungen der Antragsgegnerin zu beschließenden Planinhalt mit sich
bringt und unter diesem Gesichtspunkt keinen planerischen Konflikt erwarten lässt. Das
bedarf indes keiner Vertiefung, denn die Antragsgegnerin hat bei ihrer Entscheidung über
den Erlass der Veränderungssperre ersichtlich Befürchtungen ihres Stadtplanungsamts
aufgegriffen, und das insoweit angesprochene generelle Sicherungsinteresse lässt sich
vorliegend nicht von der Hand weisen. Die Antragsgegnerin strebt für das künftige
Plangebiet (= Geltungsbereich der Veränderungssperre) nämlich ein über diesen Bereich
hinausreichendes Gesamtkonzept (Einkaufszentrum zwischen S und Rathaus/Landratsamt)
an.
Begegnet die umstrittene Veränderungssperre daher auch unter diesem Gesichtspunkt
keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken, so ist abschließend festzuhalten, dass sich
ihr Inhalt im Rahmen der Ermächtigung des § 14 Abs. 1 BauGB bewegt. Die sich aus deren
Umsetzung – was der Senat durchaus sieht – für den Antragsteller ergebenden
wirtschaftlichen Konsequenzen hat der Gesetzgeber zu dem von ihm beabsichtigten
Schutz gemeindlicher Planungshoheit im Wege der Konkretisierung der Sozialbindung des
Grundeigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) in Kauf genommen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet seine Grundlage in den §§ 167
Abs. 1 und 2 VwGO, 708 Nr. 10 ZPO.
Die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO für die Zulassung der Revision sind nicht
erfüllt.
Sonstiger Langtext
Rechtsmittelbelehrung
Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden. Die
Beschwerde ist beim Oberverwaltungsgericht des Saarlandes, Prälat-Subtil-Ring 22, 66740
Saarlouis (Postfach 2006, 66720 Saarlouis), innerhalb eines Monats nach Zustellung dieser
Entscheidung einzulegen. Die Beschwerde muss die angefochtene Entscheidung
bezeichnen. Die Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieser
Entscheidung zu begründen. Die Begründung ist bei dem oben genannten Gericht
einzureichen. Für die Einlegung der Beschwerde und ihre Begründung besteht
Vertretungszwang. Danach muss sich der Beschwerdeführer durch einen Rechtsanwalt
oder einen Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule im Sinne des
Hochschulrahmengesetzes mit Befähigung zum Richteramt als Bevollmächtigten vertreten
lassen. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch
Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt sowie durch Diplomjuristen im
höheren Dienst, Gebietskörperschaften auch durch Beamte oder Angestellte mit
Befähigung zum Richteramt der zuständigen Aufsichtsbehörde oder des jeweiligen
kommunalen Spitzenverbands des Landes, dem sie als Mitglied angehören, vertreten
lassen.