Urteil des HessVGH vom 30.01.1996, 4 TG 2492/95

Entschieden
30.01.1996
Schlagworte
Wiederherstellung der aufschiebenden wirkung, Verfügung, Aufschiebende wirkung, öffentliche sicherheit, Zweckentfremdung, Wohnraum, Bekanntgabe, Haus, Ermächtigung, Konzept
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Quelle: Hessischer Verwaltungsgerichtshof 4. Senat

Entscheidungsdatum: 30.01.1996

Normen: § 1 SOG HE, § 11 SOG HE, § 1 WoZwEntfrG HE, § 2 WoZwEntfrG HE, § 3 WoZwEntfrG HE

Aktenzeichen: 4 TG 2492/95

Dokumenttyp: Beschluss

(Aufrechterhaltung einer nach dem SOG HE ergangenen wohnungsrechtlichen Anordnung zur Zweckentfremdung

nach Ergehen des hessischen Spezialgesetzes zur

Bekämpfung der Zweckentfremdung - Austausch der Ermächtigungsgrundlage - Unschädlichkeit der Benennung einer falschen Ermächtigungsnorm)

Tatbestand

1Gegenstand des Verfahrens ist der Leerstand von Wohnraum im ersten und zweiten Obergeschoß des Anwesens gegen den die Antragsgegnerin in ihrer Verfügung vom 07.02.1995 gegen die Antragstellerin als Eigentümerin des Anwesens wegen der Zweckentfremdung von Wohnraum vorgegangen ist.

2Die Antragstellerin erwarb das Anwesen mit Beschluß des Amtsgerichts Wiesbaden vom 12.07.1994 im Wege der Zwangsversteigerung durch Zuschlag. Sie wurde am 09.11.1994 ins Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Bei dem Anwesen handelt es sich um ein (einschließlich des Daches) fünfgeschossiges Haus, das als Kulturdenkmal unter Denkmalschutz steht. Zum Zeitpunkt des Erwerbes durch die Antragstellerin stand das gesamte Haus bis auf eine Wohnung im dritten Obergeschoß links und eine Wohnung im vierten Obergeschoß (Dachgeschoß) rechts leer.

3Mit Schriftsatz vom 23.09.1994 teilte der Bevollmächtigte der Antragstellerin der Antragsgegnerin mit, daß alsbald ein Konzept für die Verwendung des Gebäudes ausgearbeitet würde, das frühestens bis 31.01.1995 vorliege. Gleichzeitig beantragte er u. a., das Leerstehenlassen der Räume im ersten und zweiten Obergeschoß zu genehmigen. Mit Verfügung vom 10.10.1994 erteile die Antragsgegnerin für das erste und zweite Obergeschoß eine bis 31.12.1994 befristete Genehmigung für das Leerstehenlassen.

4Am 07.02.1995 erließ die Antragsgegnerin "aufgrund der §§ 1 Abs. 1 Satz 1 und 11 HSOG (1) i. V. m. Artikel 6 MRVerbG (2)" für die Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoß eine Verfügung, mit der der Antragstellerin aufgegeben wurde,

5"1. innerhalb von 2 Monaten ab Bekanntgabe des Bescheides, spätestens bis zum 10.04.1995, ein Konzept zur Instandsetzung und Wiederherstellung der wohnlichen Nutzung der zur Zeit leerstehenden je zwei Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoß vorzulegen;

62. innerhalb von 3,5 Monaten ab Bekanntgabe dieses Bescheides, spätestens bis zum 25.05.1995 die entsprechenden Instandsetzungsarbeiten in Auftrag zu geben;

73. die genannten Wohnungen innerhalb von acht Monaten nach Bekanntgabe dieses Bescheides, spätestens bis 31.10.1995 einer wohnlichen Nutzung zuzuführen und dies durch Vorlage entsprechender Mietverträge bei dem Wohnungsamt nachzuweisen;

84. falls für die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen eine baurechtliche

84. falls für die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen eine baurechtliche Genehmigung erforderlich sei, innerhalb von zwei Monaten nach Bekanntgabe dieses Bescheides, spätestens bis zum 10.04.1995, einen entsprechenden prüffähigen Bauantrag einzureichen. Die in den Punkten zwei und drei gesetzten Fristen gelten in diesem Fall ab dem Zeitpunkt der Erteilung einer erforderlichen Baugenehmigung."

9Zugleich drohte die Antragsgegnerin für den Fall, daß die genannten Fristen nicht gewahrt oder innerhalb der gesetzten Fristen die geforderten Handlungen nicht vollständig ausgeführt sein sollten nach entsprechendem Fristablauf gemäß den vorstehend aufgeführten Punkten die Verhängung von Zwangsgeldern gemäß § 76 des Hessischen Verwaltungsvollstreckungsgesetzes - HessVwVG - unter Anordnung des Sofortvollzugs an.

10 Unter dem 14.02.1995 hat die Antragstellerin Widerspruch gegen die Ziffern 2 und 3 der Verfügung eingelegt und mit Antragsschrift vom gleichen Tage am 27. Februar 1995 vorläufigen Rechtsschutz begehrt.

11 Das Verwaltungsgericht hat mit Beschluß vom 09.06.1995 die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen Ziffern 2 und 3 der Verfügung vom 07.02.1995 wiederhergestellt und diese Entscheidung wie folgt begründet: Es spreche viel dafür, daß die Verfügung statt auf das Hessische Gesetz über die öffentliche Sicherheit und Ordnung (HSOG) auf das Hessische Gesetz zur Bekämpfung der Zweckentfremdung von Wohnraum (HWoZBG) vom 29. November 1994 (GVBl. I, S. 705) hätte gestützt werden müssen. Auch sehe das HWoZBG weder in seinem § 1 noch § 3 eine Ermächtigung für eine derart detaillierte Verfügung vor, wie sie die Antragsgegnerin getroffen habe. Hinzu komme, daß erhebliche Zweifel bestünden, ob die von der Antragsgegnerin genannten Fristen nicht unverhältnismäßig kurz bemessen seien.

12 Die Antragsgegnerin hat gegen den ihr am 26. Juni 1995 zugestellten Beschluß am 7. Juli 1995 Beschwerde eingelegt, der das Verwaltungsgericht nicht abgeholfen hat.

13 Im Beschwerdeverfahren hat die Antragstellerin mitgeteilt, daß das Haus möglicherweise unrenoviert weiterveräußert werde, weil sich eine Renovierung mit gleichzeitiger Mietpreisbindung nicht rechne.

14 Die Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin liegen vor; sie sind Gegenstand der Beratung gewesen.

Entscheidungsgründe

15 Die zulässige Beschwerde (§§ 146, 147 VwGO) ist begründet, denn die Antragstellerin hat keinen Anspruch auf die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die im Bescheid vom 07.02.1995 angeordnete Verpflichtung, die Instandsetzungsarbeiten für die vier leerstehenden Wohnungen in Auftrag zu geben und diese einer wohnlichen Nutzung zuzuführen.

16 Materiell ist der Bescheid allerdings auf eine unzutreffende Ermächtigungsgrundlage gestützt, weil zum Zeitpunkt des Erlasses des Bescheides bereits das Hessische Gesetz zur Bekämpfung der Zweckentfremdung von Wohnraum galt, das gemäß § 9 HWoZBG am Tage nach der Verkündung, also am 07.12.1994, in Kraft getreten war. Der Senat hat gegen die Heranziehung der nach Änderung des Art. 80 des Grundgesetzes neu geschaffenen gesetzlichen Grundlage insoweit, als sie für den vorliegenden Fall einschlägig ist, keine Bedenken, weil er bei summarischer Prüfung in diesem Verfahren davon ausgeht, daß die hier in Betracht kommenden Vorschriften sich im Rahmen der bundesrechtlichen Ermächtigung halten.

17 Sowohl nach der Regelung des Geltungsbereichs im HSOG selbst 3 Abs. 1 Satz 2 HSOG) als auch nach der Regelung, die das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum auf der Grundlage des Art. 6 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes - MRVerbG - im hessischen Gesetz für die Materie gefunden hat, die Gegenstand der Verfügung vom 07.02.1995 ist, ist das HWoZBG Spezialgesetz, das den allgemeinen Regeln des HSOG vorgeht. Die Benennung der im Hinblick auf die Änderung der Gesetzeslage falschen Ermächtigungsgrundlage für die Anordnungen der Antragsgegnerin in der angefochtenen Verfügung ist indessen unschädlich. Die unrichtige Rechtsanwendung durch die Verwaltung stellt nach der Rechtsprechung nur dann einen Aufhebungsgrund dar, wenn der Verwaltungsakt

Rechtsprechung nur dann einen Aufhebungsgrund dar, wenn der Verwaltungsakt auch nicht aufgrund anderer, von der Behörde nach § 45 des Hessischen Verwaltungsverfahrensgesetzes - HVwVfG - oder allgemeinen Rechtsgrundsätzen nachgeschobener Gründe oder vom Gericht selbst angestellter rechtlicher Erwägungen jedenfalls im Ergebnis rechtmäßig hätte erlassen werden können (BVerwG, U. v. 19.08.1988 - 8 C 29/87 - BVerwGE 80, 96 (98); U. v. 21.11.1989 - 9 C 28.89 - NVwZ 1990, 673; Hess. VGH, U. v. 30.05.1994 - 11 UE 1684/92 - ESVGH 44, 273 (275); a. A. Kopp, VwGO, 10. Auflage, § 113 Rdnr. 32 m. w. N.).

18 Im vorliegenden Fall ist die Benennung der falschen Ermächtigungsgrundlage unschädlich, weil die von der Antragsgegnerin getroffene Ermessensentscheidung - worauf die Antragsgegnerin in ihrer Beschwerdeschrift vom 6. Juli 1995 zutreffend hingewiesen hat - auch auf der Grundlage des HWoZBG rechtmäßig hätte getroffen werden können: Gemäß § 1 i. V. m. § 2 HWoZBG ist die zuständige Stelle befugt, die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit für Wohnraum zu verlangen, der vollständig oder weitgehend beseitigt oder unbewohnbar geworden ist. Auf dieser Grundlage konnte die Antragsgegnerin der Antragstellerin aufgeben, die Arbeiten zur Instandsetzung und Wiederherstellung der wohnlichen Nutzung der leerstehenden Wohnungen zur Verwirklichung eines Konzepts in Auftrag zu geben, zu dessen Vorlage sie gemäß Ziffer 1 der Verfügung bestandskräftig verpflichtet ist. Es ist zwar richtig, daß die in der streitgegenständlichen Verfügung getroffenen Anordnungen über die Art und Weise, in der die Wohnungen einer Wohnnutzung wieder zugeführt werden können, dieser Forderung gegenüber nachgeordnet sind. Das schließt die Benennung konkreter Maßnahmen durch die Behörde, die geeignet sind, die Zweckentfremdung zu beseitigen, nicht aus, wobei auch in diesem Fall die Art und Weise der Zuführung von Wohnraum zu Wohnzwecken Sache des Verpflichteten bleibt, der er gegebenenfalls auch anders als in der vorgegebenen Weise im Wege der Abwendungsbefugnis nachkommen kann. Im vorliegenden Fall war die unter Ziffer 2 getroffene Anordnung geeignet, die Mindestinstandsetzung der vorhandenen Wohnungen im Hinblick auf Elektro-, Sanitär- und Heizungseinrichtungen zu erreichen und damit die Bewohnbarkeit der vorhandenen Wohnungen wiederherzustellen. Die Antragsgegnerin hatte zugleich in Ziffer 4 der Verfügung die von der Antragstellerin im Rahmen der Abwendungsbefugnis zulässige Alternativplanung, die vorhandenen Wohnungen in kleinere Einheiten umzubauen, berücksichtigt. Die gesetzten Fristen von 3 1/2 Monaten für die Vergabe der Instandsetzungsarbeiten und die Frist von 8 Monaten für die gemäß § 1 i. V. m. § 3 Abs. 1 HWoZBG zulässige Anordnung, die Wohnungen einer wohnlichen Nutzung zuzuführen, sind nach Lage der Dinge nicht von vornherein unzumutbar kurz bemessen. Für die unter Ziffer 3 der Verfügung angeordnete Maßnahme ist auch unter der Geltung des HWoZBG das angedrohte Zwangsgeld das richtige Zwangsmittel.

19 Soweit die Antragstellerin die Auffassung vertritt, es sei unmöglich, das gesamte Anwesen innerhalb von acht Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung umzubauen, käme es auf diesen Gesichtspunkt erst an, wenn die Antragstellerin im Rahmen der Abwendungsbefugnis nach Erteilung der Baugenehmigung konkrete Umstände vortragen könnte, die im Hinblick auf die von ihr gewählte Art einer Wohnnutzung diese innerhalb der gesetzten Frist als nicht durchführbar hätten erscheinen lassen. In diesem Fall hätte die Antragsgegnerin die Verfügung in diesem Punkt ändern können und gegebenenfalls die Frist verlängern müssen. Für die hier geforderte Mindestinstandsetzung reichen die gesetzten Fristen aus.

20 Der Beschwerde ist daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben.

21 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf den §§ 13 Abs. 1 Satz 2, 14 Abs. 1 analog, 20 Abs. 3 und 25 Abs. 1 GKG und folgt der Festsetzung durch das Verwaltungsgericht mit der Maßgabe, daß neben dem Auffangwert als Wert der Hauptsache sowohl für das Interesse der Antragstellerin als auch das Verwaltungsinteresse der Antragsgegnerin das Zwangsgeld im Hauptsacheverfahren mit der Hälfte des angedrohten Betrages und im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes die Hälfte des Streitwertes des Hauptsacheverfahrens zugrunde gelegt wird.

22 Gemäß § 25 Abs. 1 Satz 3 Gerichtskostengesetz - GKG - wurde der erstinstanzliche Streitwert entsprechend geändert.

23 Hinweis: Dieser Beschluß ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 25 Abs. 3 Satz 2 GKG).

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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