Urteil des HessVGH vom 30.01.1996

VGH Kassel: wiederherstellung der aufschiebenden wirkung, verfügung, aufschiebende wirkung, öffentliche sicherheit, zweckentfremdung, wohnraum, bekanntgabe, haus, ermächtigung, konzept

Gericht:

Hessischer

Verwaltungsgerichtshof

4. Senat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

4 TG 2492/95

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 1 SOG HE, § 11 SOG HE,

§ 1 WoZwEntfrG HE, § 2

WoZwEntfrG HE, § 3

WoZwEntfrG HE

(Aufrechterhaltung einer nach dem SOG HE ergangenen

wohnungsrechtlichen Anordnung zur Zweckentfremdung

nach Ergehen des hessischen Spezialgesetzes zur

Bekämpfung der Zweckentfremdung - Austausch der

Ermächtigungsgrundlage - Unschädlichkeit der Benennung

einer falschen Ermächtigungsnorm)

Tatbestand

Gegenstand des Verfahrens ist der Leerstand von Wohnraum im ersten und

zweiten Obergeschoß des Anwesens gegen den die Antragsgegnerin in ihrer

Verfügung vom 07.02.1995 gegen die Antragstellerin als Eigentümerin des

Anwesens wegen der Zweckentfremdung von Wohnraum vorgegangen ist.

Die Antragstellerin erwarb das Anwesen mit Beschluß des Amtsgerichts Wiesbaden

vom 12.07.1994 im Wege der Zwangsversteigerung durch Zuschlag. Sie wurde am

09.11.1994 ins Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Bei dem Anwesen

handelt es sich um ein (einschließlich des Daches) fünfgeschossiges Haus, das als

Kulturdenkmal unter Denkmalschutz steht. Zum Zeitpunkt des Erwerbes durch die

Antragstellerin stand das gesamte Haus bis auf eine Wohnung im dritten

Obergeschoß links und eine Wohnung im vierten Obergeschoß (Dachgeschoß)

rechts leer.

Mit Schriftsatz vom 23.09.1994 teilte der Bevollmächtigte der Antragstellerin der

Antragsgegnerin mit, daß alsbald ein Konzept für die Verwendung des Gebäudes

ausgearbeitet würde, das frühestens bis 31.01.1995 vorliege. Gleichzeitig

beantragte er u. a., das Leerstehenlassen der Räume im ersten und zweiten

Obergeschoß zu genehmigen. Mit Verfügung vom 10.10.1994 erteile die

Antragsgegnerin für das erste und zweite Obergeschoß eine bis 31.12.1994

befristete Genehmigung für das Leerstehenlassen.

Am 07.02.1995 erließ die Antragsgegnerin "aufgrund der §§ 1 Abs. 1 Satz 1 und 11

HSOG (1) i. V. m. Artikel 6 MRVerbG (2)" für die Wohnungen im ersten und zweiten

Obergeschoß eine Verfügung, mit der der Antragstellerin aufgegeben wurde,

"1. innerhalb von 2 Monaten ab Bekanntgabe des Bescheides, spätestens bis zum

10.04.1995, ein Konzept zur Instandsetzung und Wiederherstellung der wohnlichen

Nutzung der zur Zeit leerstehenden je zwei Wohnungen im ersten und zweiten

Obergeschoß vorzulegen;

2. innerhalb von 3,5 Monaten ab Bekanntgabe dieses Bescheides, spätestens bis

zum 25.05.1995 die entsprechenden Instandsetzungsarbeiten in Auftrag zu

geben;

3. die genannten Wohnungen innerhalb von acht Monaten nach Bekanntgabe

dieses Bescheides, spätestens bis 31.10.1995 einer wohnlichen Nutzung

zuzuführen und dies durch Vorlage entsprechender Mietverträge bei dem

Wohnungsamt nachzuweisen;

4. falls für die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen eine baurechtliche

Genehmigung erforderlich sei, innerhalb von zwei Monaten nach Bekanntgabe

dieses Bescheides, spätestens bis zum 10.04.1995, einen entsprechenden

prüffähigen Bauantrag einzureichen. Die in den Punkten zwei und drei gesetzten

Fristen gelten in diesem Fall ab dem Zeitpunkt der Erteilung einer erforderlichen

Baugenehmigung."

Zugleich drohte die Antragsgegnerin für den Fall, daß die genannten Fristen nicht

gewahrt oder innerhalb der gesetzten Fristen die geforderten Handlungen nicht

vollständig ausgeführt sein sollten nach entsprechendem Fristablauf gemäß den

vorstehend aufgeführten Punkten die Verhängung von Zwangsgeldern gemäß § 76

des Hessischen Verwaltungsvollstreckungsgesetzes - HessVwVG - unter

Anordnung des Sofortvollzugs an.

Unter dem 14.02.1995 hat die Antragstellerin Widerspruch gegen die Ziffern 2 und

3 der Verfügung eingelegt und mit Antragsschrift vom gleichen Tage am 27.

Februar 1995 vorläufigen Rechtsschutz begehrt.

Das Verwaltungsgericht hat mit Beschluß vom 09.06.1995 die aufschiebende

Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen Ziffern 2 und 3 der Verfügung

vom 07.02.1995 wiederhergestellt und diese Entscheidung wie folgt begründet: Es

spreche viel dafür, daß die Verfügung statt auf das Hessische Gesetz über die

öffentliche Sicherheit und Ordnung (HSOG) auf das Hessische Gesetz zur

Bekämpfung der Zweckentfremdung von Wohnraum (HWoZBG) vom 29.

November 1994 (GVBl. I, S. 705) hätte gestützt werden müssen. Auch sehe das

HWoZBG weder in seinem § 1 noch § 3 eine Ermächtigung für eine derart

detaillierte Verfügung vor, wie sie die Antragsgegnerin getroffen habe. Hinzu

komme, daß erhebliche Zweifel bestünden, ob die von der Antragsgegnerin

genannten Fristen nicht unverhältnismäßig kurz bemessen seien.

Die Antragsgegnerin hat gegen den ihr am 26. Juni 1995 zugestellten Beschluß am

7. Juli 1995 Beschwerde eingelegt, der das Verwaltungsgericht nicht abgeholfen

hat.

Im Beschwerdeverfahren hat die Antragstellerin mitgeteilt, daß das Haus

möglicherweise unrenoviert weiterveräußert werde, weil sich eine Renovierung mit

gleichzeitiger Mietpreisbindung nicht rechne.

Die Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin liegen vor; sie sind Gegenstand der

Beratung gewesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Beschwerde (§§ 146, 147 VwGO) ist begründet, denn die

Antragstellerin hat keinen Anspruch auf die Wiederherstellung der aufschiebenden

Wirkung ihres Widerspruchs gegen die im Bescheid vom 07.02.1995 angeordnete

Verpflichtung, die Instandsetzungsarbeiten für die vier leerstehenden Wohnungen

in Auftrag zu geben und diese einer wohnlichen Nutzung zuzuführen.

Materiell ist der Bescheid allerdings auf eine unzutreffende

Ermächtigungsgrundlage gestützt, weil zum Zeitpunkt des Erlasses des

Bescheides bereits das Hessische Gesetz zur Bekämpfung der Zweckentfremdung

von Wohnraum galt, das gemäß § 9 HWoZBG am Tage nach der Verkündung, also

am 07.12.1994, in Kraft getreten war. Der Senat hat gegen die Heranziehung der

nach Änderung des Art. 80 des Grundgesetzes neu geschaffenen gesetzlichen

Grundlage insoweit, als sie für den vorliegenden Fall einschlägig ist, keine

Bedenken, weil er bei summarischer Prüfung in diesem Verfahren davon ausgeht,

daß die hier in Betracht kommenden Vorschriften sich im Rahmen der

bundesrechtlichen Ermächtigung halten.

Sowohl nach der Regelung des Geltungsbereichs im HSOG selbst (§ 3 Abs. 1 Satz

2 HSOG) als auch nach der Regelung, die das Verbot der Zweckentfremdung von

Wohnraum auf der Grundlage des Art. 6 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes -

MRVerbG - im hessischen Gesetz für die Materie gefunden hat, die Gegenstand

der Verfügung vom 07.02.1995 ist, ist das HWoZBG Spezialgesetz, das den

allgemeinen Regeln des HSOG vorgeht. Die Benennung der im Hinblick auf die

Änderung der Gesetzeslage falschen Ermächtigungsgrundlage für die

Anordnungen der Antragsgegnerin in der angefochtenen Verfügung ist indessen

unschädlich. Die unrichtige Rechtsanwendung durch die Verwaltung stellt nach der

Rechtsprechung nur dann einen Aufhebungsgrund dar, wenn der Verwaltungsakt

auch nicht aufgrund anderer, von der Behörde nach § 45 des Hessischen

Verwaltungsverfahrensgesetzes - HVwVfG - oder allgemeinen Rechtsgrundsätzen

nachgeschobener Gründe oder vom Gericht selbst angestellter rechtlicher

Erwägungen jedenfalls im Ergebnis rechtmäßig hätte erlassen werden können

(BVerwG, U. v. 19.08.1988 - 8 C 29/87 - BVerwGE 80, 96 (98); U. v. 21.11.1989 - 9

C 28.89 - NVwZ 1990, 673; Hess. VGH, U. v. 30.05.1994 - 11 UE 1684/92 - ESVGH

44, 273 (275); a. A. Kopp, VwGO, 10. Auflage, § 113 Rdnr. 32 m. w. N.).

Im vorliegenden Fall ist die Benennung der falschen Ermächtigungsgrundlage

unschädlich, weil die von der Antragsgegnerin getroffene Ermessensentscheidung

- worauf die Antragsgegnerin in ihrer Beschwerdeschrift vom 6. Juli 1995 zutreffend

hingewiesen hat - auch auf der Grundlage des HWoZBG rechtmäßig hätte

getroffen werden können: Gemäß § 1 i. V. m. § 2 HWoZBG ist die zuständige Stelle

befugt, die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit für Wohnraum zu verlangen, der

vollständig oder weitgehend beseitigt oder unbewohnbar geworden ist. Auf dieser

Grundlage konnte die Antragsgegnerin der Antragstellerin aufgeben, die Arbeiten

zur Instandsetzung und Wiederherstellung der wohnlichen Nutzung der

leerstehenden Wohnungen zur Verwirklichung eines Konzepts in Auftrag zu geben,

zu dessen Vorlage sie gemäß Ziffer 1 der Verfügung bestandskräftig verpflichtet

ist. Es ist zwar richtig, daß die in der streitgegenständlichen Verfügung getroffenen

Anordnungen über die Art und Weise, in der die Wohnungen einer Wohnnutzung

wieder zugeführt werden können, dieser Forderung gegenüber nachgeordnet sind.

Das schließt die Benennung konkreter Maßnahmen durch die Behörde, die

geeignet sind, die Zweckentfremdung zu beseitigen, nicht aus, wobei auch in

diesem Fall die Art und Weise der Zuführung von Wohnraum zu Wohnzwecken

Sache des Verpflichteten bleibt, der er gegebenenfalls auch anders als in der

vorgegebenen Weise im Wege der Abwendungsbefugnis nachkommen kann. Im

vorliegenden Fall war die unter Ziffer 2 getroffene Anordnung geeignet, die

Mindestinstandsetzung der vorhandenen Wohnungen im Hinblick auf Elektro-,

Sanitär- und Heizungseinrichtungen zu erreichen und damit die Bewohnbarkeit der

vorhandenen Wohnungen wiederherzustellen. Die Antragsgegnerin hatte zugleich

in Ziffer 4 der Verfügung die von der Antragstellerin im Rahmen der

Abwendungsbefugnis zulässige Alternativplanung, die vorhandenen Wohnungen in

kleinere Einheiten umzubauen, berücksichtigt. Die gesetzten Fristen von 3 1/2

Monaten für die Vergabe der Instandsetzungsarbeiten und die Frist von 8 Monaten

für die gemäß § 1 i. V. m. § 3 Abs. 1 HWoZBG zulässige Anordnung, die

Wohnungen einer wohnlichen Nutzung zuzuführen, sind nach Lage der Dinge nicht

von vornherein unzumutbar kurz bemessen. Für die unter Ziffer 3 der Verfügung

angeordnete Maßnahme ist auch unter der Geltung des HWoZBG das angedrohte

Zwangsgeld das richtige Zwangsmittel.

Soweit die Antragstellerin die Auffassung vertritt, es sei unmöglich, das gesamte

Anwesen innerhalb von acht Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung

umzubauen, käme es auf diesen Gesichtspunkt erst an, wenn die Antragstellerin

im Rahmen der Abwendungsbefugnis nach Erteilung der Baugenehmigung

konkrete Umstände vortragen könnte, die im Hinblick auf die von ihr gewählte Art

einer Wohnnutzung diese innerhalb der gesetzten Frist als nicht durchführbar

hätten erscheinen lassen. In diesem Fall hätte die Antragsgegnerin die Verfügung

in diesem Punkt ändern können und gegebenenfalls die Frist verlängern müssen.

Für die hier geforderte Mindestinstandsetzung reichen die gesetzten Fristen aus.

Der Beschwerde ist daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO

stattzugeben.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf den §§ 13 Abs. 1 Satz 2, 14 Abs. 1

analog, 20 Abs. 3 und 25 Abs. 1 GKG und folgt der Festsetzung durch das

Verwaltungsgericht mit der Maßgabe, daß neben dem Auffangwert als Wert der

Hauptsache sowohl für das Interesse der Antragstellerin als auch das

Verwaltungsinteresse der Antragsgegnerin das Zwangsgeld im

Hauptsacheverfahren mit der Hälfte des angedrohten Betrages und im Verfahren

des vorläufigen Rechtsschutzes die Hälfte des Streitwertes des

Hauptsacheverfahrens zugrunde gelegt wird.

Gemäß § 25 Abs. 1 Satz 3 Gerichtskostengesetz - GKG - wurde der

erstinstanzliche Streitwert entsprechend geändert.

Hinweis: Dieser Beschluß ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 25 Abs. 3 Satz 2

GKG).

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.