Urteil des OLG Saarbrücken vom 29.01.2004
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OLG Saarbrücken Urteil vom 29.1.2004, 8 U 290/03; 8 U 290/03 - 63
Gewerberaummiete: Beginn der Verjährung des Schadensersatzanspruchs wegen
Beschädigung der Mietsache
Leitsätze
Zum Beginn der Verjährung eines auf Wiederherstellung von gemieteten Räumen
gerichteten Schadensersatzanspruchs.
Tenor
I. Die Berufung der Klägerin gegen das am 31.03.2003 verkündete Urteil des Landgerichts
Saarbrücken - 6 O 157/02 - wird zurückgewiesen.
II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
V. Der Wert der durch diese Entscheidung begründeten Beschwer der Klägerin übersteigt
20.000,00 EUR nicht.
Gründe
A.
Die Klägerin vermietete der Beklagten Gewerberäume in N. zum Betrieb eines Bordells (Bl.
10 ff.). Am 09.07.2001 kündigte die Klägerin wegen Zahlungsverzuges fristlos, die
Rückgabe der Räume erfolgte am 27.07.2001. Mit vorliegender Klage macht die Klägerin
Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Räume in Höhe von 10.743,01 EUR
sowie rückständigen Mietzins ohne Nebenkostenvorauszahlung für Juli 2001 in Höhe von
1.533,88 EUR geltend, wobei sie mit einem Kautionsguthaben der Beklagten in Höhe von
3.086,39 EUR und einer vergleichsweise festgelegten Forderung der Beklagten in Höhe von
800.-- EUR die Aufrechnung erklärt hat.
Durch das angefochtene Urteil (Bl. 153 - 165), auf dessen tatsächliche und rechtliche
Feststellungen vollumfänglich gemäß § 540 I 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das
Landgericht die Klage abgewiesen mit der Begründung, die von der Beklagten erhobene
Einrede der Verjährung stehe einem eventuellen Schadensersatzanspruch entgegen, der
Anspruch auf Zahlung von Mietzins bzw. Nutzungsentschädigung für Juli 2001 sei durch
Aufrechnung erloschen.
Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihr ursprüngliches Klagebegehren weiter. Sie vertritt
die Auffassung, die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes stelle
jedenfalls dann, wenn es sich - wie hier - um erhebliche Schadensersatzansprüche handele,
eine Hauptleistungspflicht dar, so dass ein Schadensersatzanspruch erst unter den
Voraussetzungen des § 326 BGB a.F. entstanden sei. Die Bevollmächtigte der Klägerin
habe die Beklagte bei einem Telefonat am 04.10.2001 zur Schadensbeseitigung
aufgefordert, die die Beklagte bei diesem Gespräch erst abgelehnt habe. Im Hinblick auf
diese endgültige Erfüllungsverweigerung der Beklagten sei der Schadensersatzanspruch
erst zu diesem Zeitpunkt entstanden, so dass er bei Klageerhebung im März 2002 noch
nicht verjährt gewesen sei. Zu Unrecht sei das Landgericht davon ausgegangen, die Pflicht
zur Rückgabe der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand sei in § 19 des Mietvertrages
abbedungen worden.
Die Klägerin beantragt (Bl. 172, 221),
die Beklagte unter Abänderung des am 31.03.2003 verkündeten Urteils des Landgerichts
Saarbrücken - 6 O 157/02 - zu verurteilen, an die Klägerin 8.390,50 EUR nebst 5 % Zinsen
über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 6.856,62 EUR seit dem 28.03.02 sowie in
Höhe von 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 1.533,88 EUR seit
dem 05.07.01 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt (Bl. 180, 221),
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen
Vortrages. Sie vertritt die Auffassung, dass die Verjährungsfrist mit der Rückgabe der
Räume in Gang gesetzt worden sei, denn zu diesem Zeitpunkt habe sie jede
Mängelbeseitigung abgelehnt.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien zur
Vorbereitung der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 13.11.2003 (Bl. 194
- 196) und vom 16.01.2004 (Bl. 220 - 225) Bezug genommen.
Der Senat hat Beweis erhoben; wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die
Sitzungsniederschrift vom 16.01.2004 (Bl. 220 ff. d.A.) verwiesen.
B.
Die Berufung der Klägerin ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO statthaft
sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, mithin zulässig.
In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg, denn im Ergebnis beruht die angefochtene
Entscheidung weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO noch
rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere
Entscheidung (§ 513 ZPO).
Das Landgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass der von der Klägerin
geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 6.856,62 EUR wegen der über
den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehenden Beschädigung der Mietsache aufgrund
der von der Beklagten erhobenen Einrede der Verjährung nicht durchsetzbar ist (I.) und der
Anspruch auf Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung für den Monat Juli 2001 in
Höhe von 1.380,49 EUR (bis zum Auszug am 27.07.2001) durch die von der Klägerin
erklärte Aufrechnung gegenüber dem Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der
geleisteten Kaution erloschen ist (II.).
I. Zwar ergibt sich der Anspruch auf Schadensersatz vorliegend nicht, wie das Landgericht
meint, aus positiver Vertragsverletzung sondern aus § 326 BGB a.F. mit der Folge, dass
die Verjährungsfrist erst dann zu laufen beginnt, wenn der Anspruch nach Vorliegen der in §
326 BGB a.F. normierten Voraussetzungen entstanden ist. Das ist aber erst dann der Fall,
wenn sich der Schuldner mit der ihm obliegenden Leistung in Verzug befindet und der
Gläubiger ihm zur Bewirkung der Leistung erfolglos eine angemessene Nachfrist mit der
Erklärung gesetzt hat, dass er die Annahme der Leistung nach dem Ablauf der Frist
ablehne, bzw. die Nachfristsetzung wegen der endgültigen Erfüllungsverweigerung des
Schuldners entbehrlich ist (BGH NJW 1988, 1778 ff. = BGHZ 104, 6 - 18 zu II. 1. c.).
Vorliegend ist der Schadensersatzanspruch aus § 326 BGB a.F. jedoch schon mit der
Rückgabe der Mietsache am 27.07.2001 entstanden, weil die Beklagte es bereits zu
diesem Zeitpunkt endgültig abgelehnt hat, in den Räumen noch irgendwelche Arbeiten
ausführen zu lassen. Dementsprechend begann die Verjährungsfrist für den vorliegend
geltend gemachten Schadensersatzanspruch am 28.07.2001 zu laufen mit der Folge,
dass er bei Klageerhebung im März 2002 bereits verjährt war.
1. Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zunächst davon ausgegangen, dass sich die
Verpflichtung des Mieters, die Mietsache bei Vertragsbeendigung in einem
ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben, als Ausfluss der in § 556 BGB a.F. - auf das
Mietverhältnis sind die mietrechtlichen Vorschriften in der bis zum 31.08.2001 geltenden
Fassung (Art. 229 § 3 EGBGB) und nach Art. 229 § 5 EGBGB das Bürgerliche Gesetzbuch
in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung anwendbar - geregelten Rückgabepflicht
darstellt, ohne dass es einer besonderen vertraglichen Vereinbarung bedarf (BGH WuM
1997, 217 [218]; BGH NJW 2002. 3234 zu 2. und 3. = MDR 2003, 22 - 23). Diese
Verpflichtung stellt jedenfalls dann eine Hauptleistungspflicht i.S.d. hier anwendbaren § 326
BGB a.F. dar, wenn erhebliche Kosten zur Wiederherstellung aufzuwenden sind (BGH
a.a.O.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8.
Aufl., Rz. 1087 m. N. aus der Rspr. des BGH in Fn. 51; BGHZ 104, 6 - 18), wobei von
einem erheblichen Kostenaufwand dann ausgegangen werden kann, wenn dieser vier
Monatsmieten übersteigt. Von einem solch erheblichen Kostenaufwand für die
Wiederherstellung ist nach dem zugrundezulegenden Vortrag der Klägerin auszugehen.
2. Der Erstrichter hat dieses Problem zwar gesehen, er ist aber rechtsfehlerhaft davon
ausgegangen, dass diese Verpflichtung vorliegend abbedungen worden sei, weil § 19 des
Mietvertrages bestimme, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume
vollständig geräumt und sauber zurückzugeben seien. Allein diese Bestimmung sei für die
Rückgabe maßgebend.
Diese Argumentation ist nicht frei von Rechtsfehlern. Aus § 19 des Mietvertrages kann
nicht hergeleitet werden, dass es nicht zu einer vertraglichen Verpflichtung der Beklagten
gehört, die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Diese Regelung
setzt vielmehr voraus, dass die Rückgabe in einem vertragsgemäßen Zustand erfolgt, was
sich insbesondere aus den übrigen, den Zustand der Mietsache betreffenden vertraglichen
Vereinbarungen in den §§ 9 und 10 ergibt, wonach die Mieterin Schäden, die durch
Verletzung der ihr obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflichten entstanden sind, sofort zu
beseitigen hat, und ihr auch die Instandhaltung der Mietsache einschließlich der Ausführung
der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit aufgebürdet wurde. Daraus folgt
eindeutig, dass sie die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand
zu erhalten hat, weshalb auch bezüglich der Rückgabe keine besonderen Regelungen mehr
getroffen werden mussten, um eine solche in vertragsgemäßem Zustand sicherzustellen.
3. Danach handelt es sich vorliegend bei der Pflicht zur Wiederherstellung des
vertragsgemäßen Zustandes um eine Hauptleistungspflicht mit der Folge, dass der geltend
gemachte Schadensersatzanspruch erst bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 326
BGB a.F. entsteht. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme lagen diese Voraussetzungen
aber bereits bei Rückgabe der Mietsache am 27.07.2001 vor, weil es die Beklagte zu
diesem Zeitpunkt endgültig abgelehnt hat, noch irgendwelche Arbeiten an der Mietsache
auszuführen oder ausführen zu lassen, so dass eine Fristsetzung mit
Ablehnungsandrohung entbehrlich war (vgl. NJW 1991, 2416 ff.; NJW 1988, 1778 ff. zu B
II. 1 c. cc.).
Grundsätzlich kann bereits in dem Auszug des Mieters ohne Vornahme der vertraglich
übernommenen Instandsetzung eine endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden,
wobei die Umstände des Einzelfalles allerdings eine andere Beurteilung rechtfertigen
können. Vorliegend ist die Beklagte ausgezogen, ohne die nach der Behauptung der
Klägerin erforderlichen Wiederherstellungsmaßnahmen zu ergreifen. Damit hat sie auch im
Hinblick darauf, dass sie verpflichtet war, die Mieträume bei Auszug in einem
vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben, zum Ausdruck gebracht, dass sie nicht bereit
ist, noch irgendwelche Maßnahmen auszuführen. Dies gilt insbesondere deshalb, weil das
Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Klägerin vorzeitig beendet worden ist,
zwischen den Parteien also kein Einvernehmen (mehr) bestand.
Bestätigt wird dies auch durch die Aussage der von der Klägerin benannten Zeugin H. Y.,
die bekundet hat, die Beklagte habe bei Besichtigung und Rückgabe der Räumlichkeiten
eine Bescheinigung verlangt, dass diese sich in einem ordnungsgemäßen Zustand
befänden. Dies habe sie - die Zeugin - unter Hinweis auf die vorhandenen Beschädigungen
abgelehnt, die Beklagte habe dies aber alles in Abrede gestellt, ihr die Schlüssel übergeben
und sei dann gegangen. Damit hat die Beklagte bereits zu diesem Zeitpunkt deutlich und
endgültig zum Ausdruck gebracht, dass sie nicht bereit ist, die Räume zu renovieren oder
Schäden zu beseitigen. Dementsprechend hat die Zeugin auch angegeben, sie habe in der
Folge mehrmals mit der Beklagten telefoniert und sie auf die Schäden und insbesondere
die rückständige Miete angesprochen, die Beklagte habe aber alle Gespräche hierüber
kategorisch abgelehnt. Dann habe sie Anfang Oktober 2001 nochmals bei der Beklagten
angerufen, um ihr die vorhandenen Schäden zu schildern und sie zur Schadensbeseitigung
aufzufordern, aber auch dieses Gespräch habe die Beklagte sofort beendet.
Die weiter von der Klägerin benannten Zeugen S1 und S2 Y. konnten zu dem Verhalten der
Beklagten bei Besichtigung der Räume vor Rückgabe der Schlüssel nichts sagen, weil sie
nicht dabei waren. Sie haben die Räumlichkeiten erst nach Rückgabe der Schlüssel und nur
im Beisein der Zeugin H. Y. besichtigt.
Damit steht auch nach Aussage der Zeugin H. Y. fest, dass die Beklagte bereits bei
Rückgabe der Räumlichkeiten die Beseitigung von Mängeln endgültig abgelehnt hat, so dass
eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nur noch eine unnötige Förmelei gewesen
wäre. Sie war deshalb entbehrlich mit der Folge, dass der Schadensersatzanspruch der
Klägerin bereits bei Rückgabe der Räume am 27.07.2001 entstanden ist. Somit war bei
Klageerhebung im März 2002 die 6-monatige Verjährungsfrist des § 558 I BGB a.F. bereits
abgelaufen. Da die Beklagte die Einrede der Verjährung erhoben hat, kann die Klägerin
eventuell bestehende Schadensersatzansprüche nicht mehr durchsetzen.
II. Zu Recht ist das Landgericht auch davon ausgegangen, dass der Mietzins- bzw.
Nutzungsentschädigungsanspruch gemäß § 557 BGB a.F., den das Landgericht - von den
Parteien unbeanstandet - für die Zeit bis zur Räumung durch die Beklagte am 27.07.2001
mit 1.380,49 EUR beziffert hat, durch die von der Klägerin erklärte Aufrechnung mit dem
Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der geleisteten Kaution erloschen ist (§ 389
BGB).
Mithin war die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 I ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit
aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da es an den erforderlichen Voraussetzungen fehlt (§§
542 Abs. 1, 543 Abs. 1 Ziffer 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 ZPO). Der Ausspruch zur Beschwer
erfolgte im Hinblick auf die §§ 544 ZPO, 26 Ziffer 8 EG-ZPO.