Urteil des OLG Köln, Az. 16 Wx 218/98

OLG Köln (fristlose kündigung, versammlung, abrechnung, verwalter, kündigung, firma, antrag, beschwerde, vertrauensverhältnis, einladung)
Oberlandesgericht Köln, 16 WX 218/98
Datum:
22.01.1999
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 WX 218/98
Normen:
WEG § 26;
Leitsätze:
Fristlose Kündigung des Verwaltervertrages
WEG § 26 Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages ist berechtigt,
wenn das Vertrauensverhältnis zwischen der
Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter nachhaltig
gestört ist. Dies kann auch dann der Fall sein, wenn der Verwalter, ohne
daß ihm förmlich eine Ausschlußfrist gesetzt war, die Abrechnung über
einen längeren Zeitraum verzögert und die Gemeinschaft diesbezüglich
über mehrere Eigentümerversammlungen hin vertröstet.
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16 Wx 218/98
OBERLANDESGERICHT KÖLN B E S C H L U S S
In dem Wohnungseigentumsverfahren
betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft pp.
an dem beteiligt sind:
pp.
hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch seine
Mitglieder Dr. Schuschke, Dr. Ahn-Roth und Appel-Hamm
am 22. Januar 1999
b e s c h l o s s e n :
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird der
Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 13. Juli 1998
- 29 T 285/97 - teilweise aufgehoben und dahingehend abgeändert,
dass der Antrag der Antragsteller, den Beschluss der
Eigentümerversammlung vom 2. Juli 1982 zu TOP 3 a für ungültig zu
erklären, zurückgewiesen wird. Die Gerichtskosten der ersten Instanz
werden den Antragstellern als Gesamtschuldnern auferlegt. Die
Gerichtskosten der zweiten Instanz und des
Rechtsbeschwerdeverfahrens werden der Antragstellerin zu 1) auferlegt.
Eine Ausgleichung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Rechtskraft:
unanfechtbar
G r ü n d e:
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Unter dem 23. Juni 1982 lud die Antragstellerin zu 1) als damalige Verwalterin der
Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer Eigentümerversammlung auf den 2. Juli
1982 ein. Die Einladung nannte als Tagesordnungspunkt 3 a: "Abberufung des
Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund." Zu diesem
Tagesordnungspunkt wurde in der Versammlung folgender Antrag gestellt:
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"Sollte der jetzige Verwalter, die Firma V. Verwaltungsgesellschaft für
Wohnungseigentum mbH vorm. R. und Partner GmbH, ordnungsgemäß zum Verwalter
bestellt sein, so wird dieser abberufen; der Verwaltervertrag soll aus wichtigem Grunde
gekündigt werden.
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Die Kündigungsgründe sind insbesondere folgende:
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1. Von dem Konto auf das die Eigentümer die Instandhaltungsrücklage gezahlt haben,
wurde im Jahre 1981 nach den eigenen Angaben des Verwalters ein Betrag von
mindestens 128.000,00 DM für die Bezahlung von Kosten verwendet, die die Firma B.
R. GmbH als gewerblicher Pächter zu tragen hat.
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2. Der Verwalter hat nicht für die Bezahlung der Heizungskosten an die Fa. D. Sorge
getragen, bzw., soweit er die Zahlung der Firma B. R. GmbH überließ, überwacht. Die
Firma D. berühmt sich nun einer Forderung gegenüber der Eigentümergemeinschaft in
Höhe von mehr als 600.000,00 DM.
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3. Während der gesamten Dauer der Verwaltung hat der Verwalter keine oder nicht
ordnungsgemäße Abrechnungen vorgelegt.
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4. Forderungen der Eigentümergemeinschaft wurden nicht mit dem nötigen Nachdruck
geltend gemacht, das gilt insbesondere gegen die Firma J. und B., die mit Zahlungen in
Höhe von ca. 47.000,00 DM in Rückstand sein soll."
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Der Antrag wurde von den Eigentümern einstimmig angenommen.
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Mit am 26. Juli 1982 beim Amtsgericht Köln eingegangenem Schriftsatz hat die
Antragstellerin zu 1) neben weiteren am Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr
beteiligten Antragstellern unter anderem beantragt, den vorgenannten Beschluss zu
TOP 3 a der Wohnungseigentümerversammlung vom 2. Juli 1982 für ungültig zu
erklären. Durch Beschluss vom 27. August 1997 hat das Amtsgericht Köln diesen
Antrag zurückgewiesen. Auf die Beschwerde der Antragstellerin zu 1) hin hat das
Landgericht Köln durch Beschluss vom 13. Juli 1998 die Entscheidung des
Amtsgerichts abgeändert und den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 2. Juli
1982 zu TOP 3 a für ungültig erklärt. Dieser Beschluss ist den
Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner erst am 3. Dezember 1998 zugestellt
worden. Mit am 9. Dezember 1998 beim Landgericht eingegangenem Schriftsatz haben
die Antragsgegner gegen die Entscheidung des Landgerichts sofortige weitere
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Beschwerde erhoben mit dem Antrag,
den Beschluss des Landgerichts aufzuheben und den Antragstellern die Kosten des
Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner
aufzuerlegen.
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Die Antragstellerin, der Gelegenheit zur Stellungnahme zu diesem Rechtsmittel bis zum
19. Januar 1999 gegeben worden war, hat sich nicht geäußert.
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Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig (§§ 45 WEG, 27, 29
FGG). Sie ist auch in der Sache begründet. Die fristlose Kündigung des
Verwaltervertrages mit der Antragstellerin zu 1) gemäß dem Beschluss der
Wohnungseigentümerversammlung am 2. Juli 1982 zu TOP 3 a der Einladung (= 1 der
Tagesordnung auf der Versammlung selbst) ist berechtigt (§§ 26 Abs. 1, 21, Abs. 4
WEG). Die fristlose Kündigung eines Verwaltervertrages ist grundsätzlich zulässig,
wenn das Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und der
Wohnungseigentümergemeinschaft nachhaltig gestört ist (vgl. die Beschlüsse des
Senats vom 21. September 1998 - 16 Wx 126/98 - und vom 25. November 1998 - 16 Wx
156/98 -). Das Vertrauensverhältnis kann nicht nur durch einzelne, schwerwiegende
Verfehlungen zerrüttet werden, sondern auch durch eine Vielzahl von Verfehlungen, die
einzeln die Wohnungseigentümergemeinschaft möglicherweise zu einer Kündigung des
Vertrages nicht veranlassen würden, die aber in ihrer Gesamtheit, insbesondere im
Hinblick auf ihre Dauer das Vertrauensverhältnis zerstören. Bereits die
Rechtsvorgängerin der Antragstellerin zu 1) hatte der Eigentümerversammlung am 29.
September 1981 eine Jahresabrechnung für die Jahre 1979 und 1980 vorgelegt, die von
der Eigentümerversammlung zurückgewiesen worden war. Als die Antragstellerin am 1.
Januar 1982 als Rechtsnachfolgerin der Firma R. und Partner GmbH das Amt als
Verwalterin antrat, war ihr dieser Umstand bekannt. Dennoch lag in der
Eigentümerversammlung am 14. Juni 1982 immer noch keine Jahresabrechnung für die
beiden Jahre vor. In ihrer Einladung vom 23. Juni 1982 zur Versammlung am 2. Juli
1982 kündigte die Antragstellerin zu 1) die Vorlage einer Jahresabrechnung im Termin
vom 2. Juli 1982 an. Der Verwaltungsbeirat erhalte bereits vor dem Termin die
Möglichkeit der Prüfung dieser Jahresabrechnung. Trotz dieser Ankündigung legte die
Antragstellerin zu 1) in der Versammlung am 2. Juli 1982 keine Jahresabrechnung vor.
Sie hat dem Verwaltungsbeirat auch nicht vor diesem Termin einen Entwurf zur
Vorabprüfung zugeleitet. Daß in der Versammlung vom 2. Juli 1982 keine
Jahresabrechnung vorgelegt worden war, ergibt das Protokoll. Dort ist nur von einer
Diskussion über den Abberufungsantrag die Rede, nicht jedoch davon, dass die
Antragstellerin zu 1) im Rahmen dieser Diskussion eine ordnungsgemäße Abrechnung
vorgelegt habe. Zudem ergibt bereits das Einladungsschreiben vom 23. Juni 1982, daß
das, was die Antragstellerin zu 1) in der Versammlung vorzulegen versprach, nicht den
Anforderungen des Gesetzes entsprechen würde, selbst dann, wenn der
Verwaltungsbeirat diese Form der Abrechnung genehmigt haben sollte. Denn es wurde
in diesem Schreiben eine einheitliche Gesamtabrechnung für die Jahre 1979 und 1980
angekündigt. Ein solches Verfahren widerspricht den Regeln des WEG. Entgegen der
Ansicht des Amts- und Landgerichts handelte die Versammlung nicht treuwidrig, als sie
die Kündigung auf die fehlenden Abrechnung stützte. Wenn die Antragstellerin zu 1) in
der Versammlung vom 14. Juni 1982 auch keine Ausschlussfrist für die Erstellung der
Abrechnung gestellt wurde, so wusste sie doch aus der Vorgeschichte, dass die
alsbaldige ordnungsgemäße Abrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft
ein mehr als dringendes Problem war. Unter diesen Umständen hätte die Antragstellerin
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zu 1) für die Versammlung am 2. Juli 1982 nicht einfach die Erstellung einer
Abrechnung ankündigen dürfen, um diese dann nicht vorzulegen, sondern sie hätte
zumindest eine detaillierte und nachvollziehbare Begründung im Einzelnen dafür geben
müssen, warum und wie lange die Abrechnung sich verzögert. Die
Wohnungseigentümergemeinschaft durfte aus dem Verhalten der Antragstellerin zu 1)
den Schluss ziehen, dass die Abrechnung weiter dilatorisch behandelt werde. Ein
solches Verhalten musste das Vertrauen der Wohnungseigentümergemeinschaft zur
Verwaltung zerstören (vgl. den Beschluss des Senats vom 21. September 1998 - 16 Wx
126/98 -).
Da die Antragstellerin zu 1) im Verfahren unterlegen ist, hat sie gemäß § 47 WEG die
Gerichtskosten des Verfahrens zu tragen. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung
des Senats, dass eine Erstattung außergerichtlicher Kosten in
Wohnungseigentumsverfahren regelmäßig nicht stattfindet. Es besteht keine
Veranlassung, von dieser Regel vorliegend abzuweichen.
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Der Beschwerdewert wird auf 111.327,60 DM festgesetzt.
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Dr. Schuschke Dr. Ahn-Roth Appel-Hamm
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