Urteil des OLG Köln vom 18.05.1994
OLG Köln (kläger, vertrag, tochter, fristlose kündigung, neues vorbringen, kündigung, eigenes interesse, mietvertrag, widerklage, beweisaufnahme)
Oberlandesgericht Köln, 11 U 48/93
Datum:
18.05.1994
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
11. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
11 U 48/93
Vorinstanz:
Landgericht Aachen, 9 O 92/92
Tenor:
Die Berufung des Klägers gegen das am 28. Januar 1993 verkündete
Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Aachen - 8 O 92/92 - wird
zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die
Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 68.000,--
DM abzuwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung
entsprechende Sicherheit leisten. Die Sicherheit kann auch durch
selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder
öffentlichen Sparkasse erbracht werden.
T a t b e s t a n d
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Der im März 1993 verstorbene Beklagte zu 1. war Eigentümer des Objektes S.-straße
2 c in St., das er am 2. Mai 1975 durch einen Vertrag mit Wert-sicherungsklausel dem
Kläger vermietet hat. Der Vertrag wurde mit Nachtrag vom 21.10.1980 bis zum
30.6.2001 verlängert. Am 31.10.1991 erfolgte als Nachtrag zum ursprünglichen
Vertrag eine weitere Verlängerung bis 31.12.2021, der außer vom Kläger und dem
ehemaligen Beklagten zu 1. auch von der Beklagten zu 2. und der Tochter der
Beklagten unterschrieben ist (Bl. 49 d.A.). Letztere ist Rechtsnachfolgerin ihres
verstorbenen Vaters.
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Am 7.11.1991 unterzeichneten der Kläger und die Zeugin V. und M. einen Mietvertrag
über gewerb-liche Räume in diesem Objekt für die Dauer von 10 Jahren zu einem
Brutto-Mietzins von 6.619,-- DM (Bl. 50).
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Nach vorangegangener Korrespondenz kündigte der Beklagte zu 1. den Mietvertrag
mit dem Kläger unter dem 20.1.1992 fristlos. Er wiederholte diese Kündigung mit
Schriftsatz vom 31.3.1992. Dagegen wehrt sich der Kläger mit der Klage.
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Er hat die Ansicht vertreten, die fristlose Kün-digung sei schon deshalb unwirksam,
weil der Be-klagte zu 1. nicht allein dazu berechtigt gewesen sei. Auch die Beklagte
zu 2. und deren Tochter, J. L., seien Parteien des Mietvertrages geworden, das folge
bereits aus deren Mitunterzeichnung des Nachtrages vom 31.10.1991. Im übrigen
bestünden materiell keinerlei Kündigungsgründe.
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Der Kläger hat beantragt,
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bezüglich beider Beklagten festzustellen, daß der zwischen den Parteien
abgeschlossene Miet-vertrag betreffend das Objekt St., S.-straße 2 c nicht durch
Kündigungserklärung des Be-klagten vom 20.1.1992 bzw. 31.3.1992 fristlos
aufgelöst ist und bis zum 31.12.2021 fortbe-steht.
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Die Beklagten haben beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Der Beklagte zu 1. hat darüber hinaus Widerklage erhoben mit dem Antrag,
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an ihn das im Erdgeschoß und Kellergeschoß des Hauses S.-straße 2 c, .... St.,
gelegene Laden-lokal mit Außenvitrine sowie einen Kellerraum mit Toilette
herauszugeben;
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hilfsweise, den Kläger und Widerbeklagten zu verurteilen, ihm den Anspruch auf
Herausgabe des vorgenannten Ladenlokals nebst Kellers und Toilettenraumes
gegen die derzeitigen Untermie-ter Ch. V. und K. M. abzutreten.
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Sie haben ausgeführt, der Beklagte zu 1. sei allein zur Kündigung befugt gewesen.
Lediglich auf Wunsch des Klägers und im Hinblick auf Nr. 3 der
Vertragsverlängerung sei der Nachtrag auch von der Beklagten zu 2. und deren
Tochter unterschrieben worden.
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Nach ihrer Ansicht habe der Kläger den Beklagten zu 1. im Rahmen der
Verhandlungen, die zur Ver-tragsverlängerung vom 31.10.1991 führten, argli-stig
getäuscht. Er habe nämlich erklärt, nachdem die Firma Sch. aus dem Mietverhältnis
ausgeschie-den sei, seien andere Interessenten wegen der viel zu hohen Miete nicht
zum Abschluß eines Vertrages bereit. Das käme für die potentiellen Mieter nur in
Betracht, wenn die Miete bei lediglich 3.500,-- DM bis 4.000,-- DM inclusive
Mehrwert-steuer zuzüglich Nebenkosten liege und wenn er, der Kläger, mit den
Interessenten einen Vertrag für die Dauer von mindestens 30 Jahren abschließen
könne. Tatsächlich habe der Kläger verschwiegen, daß er schon zu diesem Zeitpunkt
den am 7.11.1991 unterzeichneten Mietvertrag mit den Zeugen V. und M.
abgeschlossen gehabt habe. Der Kläger habe auch gewußt, daß der Beklagte zu 1.
angesichts der Dif-ferenz von ca. 2.000,-- DM monatlich zwischen dem Mietpreis, der
an ihn zu zahlen sei und den der Kläger erhalten sollte, entsprechend § 5 Nr. 5 ei-nen
Untermietzuschlag verlangt hätte.
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Der Kläger hat Abweisung der Widerklage beantragt. Er hat behauptet, er habe den
Mieter M. zufäl-lig nach der Unterzeichnung der Verlängerung am 4.11.1991
getroffen. Dieser habe noch an diesem Tag einen Mietvertrag abschließen wollen,
nachdem er erfahren habe, daß er einen weiteren Inter-essenten für das gesamte
Objekt habe. Dazu sei es jedoch nicht gekommen, weil er, der Kläger, erklärt habe, er
müsse die Verträge vorbereiten. Nach weiteren Verhandlungen sei dann der Vertrag
mit den Zeugen V. und M. am 7.11.1991 unterzeich-net worden.
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Wegen weiterer Einzelheiten des erstinstanzlichen Parteivortrags wird auf die
gewechselten Schrift-sätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen. Hinsichtlich
des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift
vom 3.12.1992 verwiesen.
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Das Landgericht hat durch das angefochtene Urteil vom 28. Januar 1993 - auf das
verwiesen wird - die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Widerklage verurteilt,
das im Erdgeschoß und Kellergeschoß des Hauses der Beklagten gelegene
Ladenlokal mit Außenvitrine sowie einen Kellerraum mit Toilette herauszugeben.
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Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, in-folge der fristlosen Kündigung
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des Beklagten zu 1. vom 20.1.1992 sei das Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger
und dem Beklagten beendet worden. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei
zudem nicht davon auszugehen, daß auch die Beklagte zu 2. und deren Tochter
Mietvertragsparteien geworden seien.
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Gegen das ihm am 2. Februar 1993 zugestellte Urteil hat der Kläger am 26. Februar
1993 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Beru-
fungsbegründungsfrist bis zum 26.4.1993 mit einem bei Gericht an diesem Tage
eingegangenen Schrift-satz begründet.
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Mit der Berufung macht der Kläger weiterhin die Fortgeltung des mit ihm
geschlossenen Mietver-trages geltend und beharrt darauf, daß Frau und Tochter des
verstorbenen Herrn L. durch die Mit-unterzeichnung des Nachtrages zum Mietvertrag
vom 31.10.1991 zusätzliche Vertragspartner geworden seien, so daß die Kündigung
von allen dreien hät-ten ausgesprochen werden müssen.
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Er vertritt die Auffassung, wegen arglistiger Täu-schung kündbar sei allenfalls der
Nachtrag, nicht der gesamte Mietvertrag gewesen entsprechend § 123 BGB, der nur
die Anfechtung der auf der Täuschung beruhenden Willenserklärung gestatte.
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Er bestreitet nach wie vor, in der ihm vorge-worfenen Weise getäuscht zu haben und
behauptet weiterhin, bis zum 31.10.1991 habe sich für ihn keine Möglichkeit ergeben,
das Ladenlokal auch nur kostendeckend unterzuvermieten. Er bestreitet, dem
verstorbenen Beklagten zu 1. erklärt zu haben, er könnte Untermieter nur gewinnen,
wenn er ihnen bei einer Miethöhe von maximal 4.000,-- DM eine Miet-zeit von 30
Jahren anbiete. Er listet 13 Mietinte-ressenten auf, die wegen der Miethöhe, der Lage
oder aus anderen Gründen abgesagt hätten, und 7, die am 4.11.1991 neben den
Zeugen V. und M. noch "im Rennen gewesen seien", einschließlich des In-
teressenten Weber, der über 6.000,-- DM zu zahlen bereit gewesen sei.
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Der Kläger beantragt,
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das angefochtene Urteil abzuändern und nach seinem Schlußantrag zur Klage und
Widerklage aus erster Instanz zu erkennen.
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Die Beklagten beantragen,
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die Berufung zurückzuweisen,
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ihnen hilfsweise zu gestatten, Sicherheit auch durch selbstschuldnerische
Bürgschaft einer deutschen Großbank, Genossenschaftsbank oder öffentlichen
Sparkasse leisten zu können.
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Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil und treten den Ausführungen des
Klägers unter Wie-derholung ihres Vorbringens aus dem ersten Rechts-zug
entgegen.
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Wegen des Vorbringens der Parteien im einzelnen wird auf die zwischen ihnen
gewechselten Schrift-sätze nebst Anlagen Bezug genommen. Der Senat hat Beweis
erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die
Sitzungsniederschrift vom 8. April 1994 verwiesen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
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Die Berufung ist zulässig, jedoch nicht begründet.
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Mit Recht hat das Landgericht die Passivlegitima-tion der Beklagten zu 2. verneint
und daher die gegen sie gerichtete Klage abgewiesen.
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Den gesamten Umständen - insbesondere dem Wortlaut der Vereinbarung vom
31.10.1991 - ist nicht zu entnehmen, daß der verstorbene Beklagte zu 1. seinen
"beiden Damen" volle Vermieterrechte neben sich einräumen wollte, noch ist davon
auszugehen, daß die Beklagte zu 2., die kein eigenes Verfü-gungsrecht über die
Mietsache besaß, und ihre Tochter neben dem Beklagten zu 1. - und nicht nur ggf. an
seiner Stelle - Vermieterpflichten über-nehmen wollten. Vielmehr gibt der gesamte
Text der am 31.10.1991 unterschriebenen Vertragsergänzung keinerlei Hinweis
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darauf, daß bei den Parteien des ergänzten Vertrages eine personelle Änderung ein-
treten sollte. Insbesondere Nr. 4 des Nachtrages steht einer solchen Annahme
entgegen. Danach gibt Herr L. seine Zustimmung zu einer Übertragung des
Mietvertrages mit Nachtrag auf die Gesellschaft für den Fall, daß der Kläger eine
Kapitalgesell-schaft gründet oder mitgründet. Die Tatsache, daß drei Zeilen für
Unterschriften eines Vermieters vorgesehen sind und daß die Damen L. ihre Unter-
schrift dorthin gesetzt haben, rechtfertigt dem-gegenüber keine Auslegung im Sinne
des Klägers. Wenn auch der Beklagte zu 1. in seinem Schreiben vom 28.11.1991 die
Formulierung wählt:"Meine Damen und...ich sind nicht mehr gewillt", und der Kläger
in seiner Entgegnung vom 7.12.1991 erinnert, auf-grund seines Alters und seines
Gesundheitszustan-des habe L. gewünscht, daß bei der Vertragsver-längerung seine
Frau und Tochter neben ihm selbst "als Vertragspartner" ebenfalls mit eingebracht
werden sollten. So kann daraus im Rahmen einer Gesamtwürdigung nicht
geschlossen werden, auch die Beklagte zu 2. sei Vermieterin geworden. Näher liegt
die Erklärung des Beklagten zu 1., Ehefrau und Tochter hätten die Urkunde vom
31.10.1991 wegen des Nachtrages zu Nr. 3 unterschrieben und zur weiteren
Information, weil sich die Regelung mit 30 Jahren beschäftigte, die er voraussichtlich
nicht erleben werde (vgl. Bl. 86 GA und Schreiben vom 26.10.1992, Bl. 133 d. GA).
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Die vom Beklagten zu 1. erklärte fristlose Kündi-gung des gesamten
Mietverhältnisses war aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens des Klägers ge-
rechtfertigt (§ 545 a BGB). Insoweit kann zunächst auf die Ausführungen des
Landgerichts verwiesen werden.
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Der Kläger hatte L. unter Vorspiegelung falscher Tatsachen zum Verzicht auf die ihm
vertraglich zu-stehende Mietanhebung für 5 Jahre und zum Abschluß des
Mietverlängerungsvertrages vom 31.10.1991 be-wogen, indem er ihn über die
bestehenden Unter-vermietungsaussichten täuschte. Dies rechtfertigte die mit
Schreiben vom 28.11.1991 erklärte Anfech-tung des Vertrages vom 31.10.1991
sowie die frist-lose Kündigung des gesamten Mietverhältnisses. Das erwiesene
Verhalten des Klägers läßt zudem die Fortsetzung des Dauerschuldverhältnisses als
unzu-mutbar erscheinen.
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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme in Verbindung mit dem unstreitigen
Sachverhalt steht fest, daß die Zeugen V. und M. bereits im Oktober 1991 das
Geschäftslokal besichtigt haben und bereit waren, einen Mietpreis zu zahlen, der
nach ihrer Erinne-rung unter den von der Firma Sch. gezahlten von 8.000,-- DM und
um die 6.600,-- DM einschließlich Nebenkosten liegen sollte. Schon zu diesem Zeit-
punkt hielten die Zeugen nach Besichtigung des Ge-schäftslokals den ihnen vom
Kläger genannten Miet-preis für angemessen und wollten sich nur noch die Dauer
des Mietvertrages überlegen. Der Abschluß bereits im Oktober scheiterte jedoch am
Kläger, der vorgab, noch andere Interessenten zu haben. Auch unter
Berücksichtigung des weiteren Termins im Geschäftslokal vom 4.11.1991 und des
engen zeitlichen Zusammenhangs zu der schriftlichen Niederlegung des
Untermietvertrages am 7.11.1991 bestand die sichere Aussicht, einen derartigen
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Vertrag mit den Zeugen V. und M. bereits vor dem 31.10.1991 abzuschließen. Die in
der Berufungs-begründung aufgelistete Zahl von Anfang Novem-ber noch
vorhandenen ernsthaften Mietinteressenten spricht weiter dafür, daß der Kläger am
31.10.1991 sicher war, das Objekt für weit mehr als 4.000,-- DM untervermietet zu
bekommen. Diese si-chere Erwartung verschwieg der Kläger dem verstor-benen
Herrn L., um eine langjährige Verlängerung des Mietvertrages zu erreichen. In
Verfolg dieser Absicht schrieb der Kläger noch am 15.12.1991 es sei ihm:
"anscheinend nun doch gelungen, einen Mieter zu finden". Soweit der Kläger diese
For-mulierung damit zu erklären versucht, die beiden Zeugen hätten keinen seriösen
Eindruck gemacht, er habe sie notgedrungen akzeptiert, da es für ihn "eine Minute
vor 12" gewesen sei, steht dies auch in Widerspruch zu den von ihm selbst
aufgelisteten schwebenden Kontakten am 4.11.1991 und vermag sein treuwidriges
von unlauterer Absicht getragenes Verhalten dem verstorbenen Herrn L. gegenüber
nicht zu rechtfertigen.
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Nach erneuter Vernehmung der Zeugen V. und M. ist auch der Senat von deren
Glaubwürdigkeit über-zeugt. Ihre Bekundungen sind widerspruchsfrei, sie decken
sich mit ihrer Aussage in erster Instanz und stimmen in allen wesentlichen Punkten
überein. Weder ihr angebliches eigenes Interesse noch der Inhalt der Akten des
Rechtsstreits 12 O 137/92 LG Aachen, soweit er vom Kläger vorgetragen worden ist,
rechtfertigen durchgreifende Zweifel an der Zuverlässigkeit der Zeugen. Dies gilt
auch bei Berücksichtigung der Bekundung des Zeugen D.. Ihr läßt sich nicht
entnehmen, daß der Kläger den Zeugen M. erstmalig am 4.11.1991 kennengelernt
hat. Selbst wenn D. den Zeugen M. Anfang November vor oder später mit dem Kläger
in dem Ladenlokal gesehen hat, begründet dies keine Zweifel in die Glaubhaftigkeit
der Bekundungen der Zeugen V. und M.. Die Aussage des Zeugen D., er habe sich
im November 1991 als Interessent bei der angegebenen Telefonnummer gemeldet,
und der Kläger habe am selben Tag zurückgerufen, unterstützt aber die Schilderung
dieser Zeugen, die den Kläger bereits im Oktober in dem Ladenlokal getroffen haben.
Das Treffen des Zeugen D. mit dem Kläger scheiterte nämlich nur daran, daß der
Zeuge D. vorher nicht abkömmlich war. Auch die unstreitige Tatsache, daß der
Kläger mit den Zeugen M. und V. bereits am 7.11. den schriftlichen Vertrag
geschlossen hat, paßt eher in die Darstellung dieser Zeugen und spricht angesichts
der zeitlichen Nähe gegen ein erstes Treffen des Klägers mit M. am 4.11.1991.
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Das Vorbringen des Klägers, er sei mit M. am 04.11.1991 "per Zufall"
zusammengekommen, steht auch im Widerspruch zum Inhalt seines Schreibens vom
25.01.1992. Danach hat er, nachdem ihm die Übereinkunft des verstorbenen Herrn L.
mit der Fa. Sch. bekannt war, "Herrn K. angerufen und am glei-chen Abend einen
zweiten und letzten Ortstermin mit ihm gehabt".
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Rechtfertigt sich das außerordentliche Kündigungs-recht bereits aus dem
vorgeschilderten vertrags-widrigen Verhalten des Klägers, so kann dahinste-hen, ob
der Vorwurf weiterer gravierender Pflicht-verletzungen begründet ist.
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Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist auch innerhalb angemessener Frist
nach Bekanntwer-den des Kündigungsgrundes erklärt worden. Im Miet-recht ist die
außerordentliche Kündigung an keine feste Frist gebunden. Eine vertragliche
Regelung haben die Parteien auch nicht getroffen. Gemäß § 9 Abs. 4 des
Mietvertrages muß zwar der Vermieter eine nicht genehmigte Untervermietung
binnen eines Monats beanstanden, nachdem er davon Kenntnis erlangt hat, um sein
daraus abzuleitendes Kündi-gungsrecht nicht zu verlieren. Diese Regelung läßt sich
aber nicht auf andere außerordentliche Kündi-gungsrechte übertragen.
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Offenbar hat L. von dem Ausmaß der vom Kläger verübten Täuschung in zwei
Etappen erfahren. Bei Abfassung seines Schreibens vom 28.11.1991 wußte er, daß
der Kläger nicht auf die erstrebte Ver-tragsverlängerung angewiesen war, um einen
neuen Untermieter zu finden. Aber nach seinem Schreiben vom 20.1.1992 hat er erst
im Dezember 1991 erfah-ren, daß die neuen Untermieter dem Kläger mehr als
4.000,-- DM im Monat zahlten. Diese zusätzliche Erkenntnis dürfte der Auslöser für
seinen Kündi-gungsentschluß gewesen sein. Bis zu dessen Aus-führung hat er
insgesamt weniger als 7 Wochen ge-braucht, eine unter Berücksichtigung aller
Umstän-de noch angemessene Zeit.
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Die auf Rückgabe der Mietsache gerichtete Widerklage ist gem. § 556 BGB
gerechtfertigt, da - wie dargelegt - die am 20.1.1992 ausgesprochene Kündigung des
Mietverhältnisses wirksam ist.
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Die Ausführungen des Klägers mit nicht nachgelas-senem Schriftsatz vom 26.4.1994
und der zu den Akten gereichte Terminkalender rechtfertigen keine Wiedereröffnung
der Verhandlung. Abgesehen davon, daß neues Vorbringen verspätet ist, bringt der
Eintrag, daß am 4.11. um 19.15 Uhr ein Treffen mit M. stattfinden sollte, kaum weitere
sichere Er-kenntnis, die im Rahmen einer Gesamtwürdigung ge-eignet wäre, die
Glaubwürdigkeit der Zeugen V. und M. ernstlich in Zweifel zu ziehen.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch über die
vorläufige Vollstreckbar-keit aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren: 95.514,00 DM.
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Beschwer des Klägers: weit über 100.000,00 DM (§ 8 ZPO).
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