Urteil des OLG Köln vom 06.08.2009
OLG Köln (zustimmung, wichtiger grund, antragsteller, beschwerde, wirtschaftliche leistungsfähigkeit, antrag, gegenstand des verfahrens, erwerber, anfechtung, zeitlich befristet)
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 133/08 + 134/08
Datum:
06.08.2009
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 133/08 + 134/08
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 250/06 und 29 T 289/06
Tenor:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin wird der
Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 27.5.2008 -
29 T 289/06 - teilweise abgeändert und die sofortige Beschwerde der
Antragsteller gegen den Beschluss des Amtsgerichts Köln vom
30.8.2006 - 204 II 83/05 AG Köln - insoweit als unzulässig verworfen, als
sie sich gegen die Abweisung des Antrages zu 1) (Anfechtung des
Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 11.2.2005 zu TOP 2)
richtete.
Im Übrigen werden die sofortigen weiteren Beschwerden der
Antragsgegnerin gegen die Beschlüsse der 29. Zivilkammer des
Landgerichts Köln vom 27.5.2008 - 29 T 289/06 - und vom 28.5.2006 -
29 T 250/06 - zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahrens
tragen die Antragstellerin zu 10 % und die Antragsgegnerin zu 90 %. Ihre
außergerichtlichen Kosten trägt jede Beteiligte selbst.
Wegen der Kosten 1. Instanz verbleibt es bei den
Kostenentscheidungen des Landgerichts.
Der Geschäftswert wird für die Verfahren 204 II 117/05 AG Köln = 29 T
250/06 LG Köln = 16 Wx 133/08 OLG Köln und 204 II 83/05 AG Köln =
29 T 289/06 = 16 Wx 134/08 OLG Köln auf jeweils 3.000 € und für das
Rechtsbeschwerde-verfahren nach Verbindung auf insgesamt 6.000 €
festgesetzt.
G r ü n d e :
1
I.
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Die Beteiligten bilden die aus 6 Wohnungen bestehende WEG G-str. 19 in L. Die
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Antragsteller sind Eigentümer von zwei Wohnungen (insgesamt 408/1000
Miteigentumsanteile), die übrigen Wohnungen stehen im Eigentum der
Antragsgegnerin, einer GbR. Der Antragsteller ist am 6.12.2008 verstorben, Alleinerbin
ist seine Ehefrau, die Antragstellerin, die das Verfahren aufgenommen hat.
§ 5 der Teilungserklärung enthält folgende Veräußerungsbeschränkung:
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"Eine Veräußerung oder Vermietung des Wohnungseigentums bedarf der
Zustimmung des Verwalters.
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Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Als solcher gilt
insbesondere die begründete Besorgnis, dass der in Aussicht genommene
Erwerber die ihm als Wohnungseigentümer obliegenden finanziellen
Verpflichtungen nicht erfüllt, sich nicht in die Gemeinschaft einfügen oder sich aus
anderen Umständen nicht als Wohnungseigentümer eignen wird. ..."
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Die Antragsteller übertrugen das Eigentum an den beiden Wohnungen durch notariellen
Vertrag vom 16.12.2004 an ihren Sohn und ihre Tochter im Wege der
vorweggenommenen Erbfolge gegen Einräumung eines lebenslänglichen,
unentgeltlichen Nießbrauchsrechts.
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Die Antragsgegnerin verweigert die Zustimmung zu der Veräußerung. Sie befürchtet,
dass die Erwerber zur Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen gegenüber der
Wohnungseigentümergemeinschaft nicht in der Lage sind, da sie sich noch in der
Ausbildung befinden und der Wert des Wohnungseigentums durch den Nießbrauch
aufgezehrt werde. Außerdem behaupten sie, die Erwerber hätten die Eltern ihrer
Gesellschafter, die Zeugen V. und K. T. mehrfach bedroht, beleidigt und beschimpft.
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In der Eigentümerversammlung vom 11.2.2005 beschlossen die Eigentümer zu TOP 2
mit den Stimmen der Antragsgegnerin, der Verwalterin zu untersagen, bis zur nächsten
Eigentümerversammlung die Zustimmung zur Veräußerung der Wohnungen zu erteilen.
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Mit Antrag vom 7.3.2005, Eingang 11.3.2005, im Verfahren 204 II 83/05 AG Köln = 29 T
289/06 LG Köln - 16 Wx 134/08 haben die Antragsteller beantragt, den Beschluss zu
TOP 2 für ungültig zu erklären und die Antragsgegnerin zu verpflichten, ihre
Zustimmung der Veräußerung der Wohnungen an ihre Kinder zu erteilen. Der Antrag
war zunächst gerichtet gegen Frau W. T. und Herrn G. T. Der Anteil von Frau W. T. an
der GbR wurde am 4.2.2005 auf Herrn B. T. übertragen, die Eintragung im Grundbuch
erfolgte am 17.3.2005.
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Auf der nächsten Eigentümerversammlung am 23.3.2005 fassten die Eigentümer mit
den Stimmen der Antragsgegnerin gegen die Stimmen der Antragsteller zu TOP 2 den
Beschluss, den Antragsteller zu verpflichten, eine Kopie des Entwurfs des
Veräußerungsvertrages den anderen Eigentümern vorzulegen. Unter TOP 3 lehnten sie
mehrheitlich die Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung ab. Diese Beschlüsse
haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 6.4.2005, Eingang 7.4.2005 angefochten
(Verfahren 204 II 117/05 AG Köln = 29 T 250/06 LG Köln = 16 Wx 133/08).
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Das Amtsgericht hat die Anträge 204 II 83/05 AG Köln = 29 T 289/06 LG Köln - 16 Wx
134/08 durch Beschluss vom 30.8.2006 zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde
der Antragsteller hat das Landgericht nach Beweisaufnahme durch Beschluss vom
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27.5.2008 festgestellt, dass sich das Verfahren im Hinblick auf die Anfechtung des
Beschlusses vom 11.2.2005 zu TOP 2 erledigt hat. Ferner hat es die Antragsgegnerin
verpflichtet, ihre Zustimmung zu einer Veräußerung der im Eigentum der Antragsteller
stehenden Wohnungen 2 und 3 an deren Kindern zu erteilen.
Im Verfahren 204 II 117/05 AG Köln = 29 T 250/06 LG Köln = 16 Wx 133/08 hat das
Amtsgericht den Beschluss vom 23.3.2005 zu TOP 2 für ungültig erklärt und den Antrag
auf Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 3 abgewiesen. Auf die sofortige
Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht durch Beschluss vom 28.5.2008 auch
den Beschluss vom 23.3.2005 zu TOP 3 für ungültig erklärt.
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Gegen die beiden Beschlüsse des Landgerichts wendet sich die Antragsgegnerin mit
der sofortigen weiteren Beschwerde. Der Senat hat die beiden Verfahren verbunden.
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Die Antragsgegnerin rügt die Zulässigkeit der Anträge. Die Anfechtungsanträge seien
verfristet, da sie ursprünglich gegen die falschen Antragsgegner gerichtet worden seien.
Frau V. T. sei seit dem 4.2.2005 nicht mehr Gesellschafterin der Antragsgegnerin. Die
Antragsteller hätten das Rubrum erst nach Ablauf der Anfechtungsfristen gegen die
Beschlüsse vom 4.2. und 23.3.2005 berichtigt. Eine ordnungsgemäße Zustellung an die
GbR sei nicht erfolgt.
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Der Verpflichtungsantrag sei ebenfalls unzulässig. Er hätte gegen die Verwalterin
gerichtet werden müssen. Zudem stehe dem Verpflichtungsantrag die Bestandskraft des
Beschlusses vom 23.3.2005 zu TOP 3 entgegen, das Verfahren hätte zumindest für
erledigt erklärt werden müssen.
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In der Sache ist die Antragsgegnerin der Auffassung, dass eine Verpflichtung zur
Zustimmung nicht bestehe. Es bestünden Zweifel an der finanziellen Leistungsfähigkeit
der Kinder der Antragsteller. Die Möglichkeit der Pfändung der aus dem Nießbrauch
entstehenden Ausgleichsansprüche der Erwerber stelle keine gleichwertige Sicherung
dar. Die Antragsteller könnten sich gegenüber ihrer Inanspruchnahme mit Zahlungen an
die Erwerber verteidigen. Umgekehrt hindere der Nießbrauch eine Verwertung der
Wohnungen im Wege der Zwangsversteigerung. Auch der von den Antragstellern
erklärte Schuldbeitritt stelle keine hinreichende Sicherheit da, weil er zu unbestimmt und
nicht auf Dauer erklärt sei.
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Die Beleidigungen durch die Erwerber seien durch die Aussagen der Zeugen K. und V.
T. bewiesen. Derartige Vorfälle seien entgegen der Ansicht des Landgerichts auch für
die Zukunft nicht ausgeschlossen. Der Zeuge K. T. halte sich öfters im Haus auf, zudem
beabsichtigten beide Zeugen, in die Erdgeschosswohnung einzuziehen, sobald diese
frei werde.
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Die Antragstellerin verteidigt die angefochtenen Beschlüsse des Landgerichts. Die
Befürchtungen der Antragsgegnerin, ihre Kinder seien zur Erfüllung ihrer finanziellen
Verpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht in der Lage,
seien unbegründet. Ihr Sohn sei inzwischen approbierter Zahnarzt und ihre Tochter
stehe kurz vor dem Abschluss ihres Staatsexamens.
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II.
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Die zulässigen sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsgegnerin sind nur in
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geringem Umfang, nämlich hinsichtlich des Beschlusses der Eigentümerversammlung
vom 11.2.2005 zu TOP 2, begründet.
Die Anträge sind zulässig. Richtiger Antragsgegner ist die T. GbR. Spätestens nachdem
die Antragsteller das Rubrum klargestellt haben, wurde das Verfahren auch gegen die
richtige Antragsgegnerin geführt und die Zustellungen erfolgten an diese.
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Es kann dahinstehen, ob hierin ein Beteiligtenwechsel lag oder bereits die
ursprünglichen Anträge in Verbindung mit den vorgelegten Protokollen der
Eigentümerversammlungen dahin auszulegen waren, dass Antragsgegner die T. GbR
war (hierzu OLG Köln DWE 19995, 74; BGH NZM 2005, 942). Denn ein
Beteiligtenwechsel war zulässig. Dass die Antragsgegnerin dem Wechsel nicht
zugestimmt hat, ist unerheblich, da er sachdienlich war, § 263 ZPO entsprechend. Auf
die Frage, ob innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Monat ab Beschlussfassung
wirksame Anfechtungsanträge vorlagen, kommt es für das Ergebnis des Verfahrens
nicht an, wie sich aus den nachfolgenden Ausführungen ergibt.
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1. Anfechtung des Beschlusses vom 23.3.2005 zu TOP 2
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Die Anfechtung des Beschlusses vom 23.3.2005 zu TOP 2 (Verpflichtung des
Antragstellers zur Vorlage des Vertrages an die übrigen Wohnungseigentümer) ist nicht
mehr Gegenstand des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Diesen Beschluss hat
bereits das Amtsgericht rechtskräftig für ungültig erklärt. Hiergegen hat die
Antragsgegnerin keine sofortige Beschwerde eingelegt, so dass die Entscheidung
insoweit rechtskräftig ist. Dementsprechend hat auch das Landgericht keine eigene
Sachentscheidung über diesen Antrag mehr getroffen, sondern ihn lediglich im Rahmen
der Neuformulierung des amtsgerichtlichen Tenors in seinen Beschluss aufgenommen.
Eine weitere Beschwerde wäre daher insoweit auch nicht zulässig. Der Senat legt die
sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin zu ihren Gunsten dahin aus, dass
sie sich auch nicht auf die Anfechtung des Beschlusses vom 23.2.2005 zu TOP 2
bezieht. Die Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde befasst sich mit diesem
Beschluss nicht.
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2. Anfechtung des Beschlusses vom 11.2.2005 zu TOP 2
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Hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom
11.2.2005 zu TOP 2 hat die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin Erfolg.
Das Landgericht hätte nicht die Erledigung der Beschlussanfechtung feststellen dürfen,
sondern die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen die Abweisung ihres
Antrages insoweit als unzulässig verwerfen müssen.
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Die Anfechtung dieses Beschlusses war bereits zum Zeitpunkt der amtsgerichtlichen
Entscheidung erledigt, da der Beschluss dem Verwalter die Erteilung der Zustimmung
nur bis zur nächsten Eigentümerversammlung, die bereits wenige Wochen nach
Fassung dieses Beschlusses am 23.3.2005 stattfand, untersagt hat. Damit war die
Wirkung des Beschlusses schon nach seinem Inhalt von vornherein zeitlich befristet und
hat sich durch Zeitablauf erledigt.
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Die Erledigung ist indes nicht von Amts wegen festzustellen, sondern nur auf
entsprechende übereinstimmende oder einseitige Erledigungserklärung des
Antragstellers hin. Ohne einen solchen Antrag des Antragstellers kann das Gericht die
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Erledigung nicht feststellen, vielmehr ist der Antrag abzuweisen (Staudinger/Wenzel,
BGB, 13. Bearbeitung 2005, § 44 WEG Rn 45; Bärmann/Merle, WEG, 9. Aufl. § 44 Rn
107, jeweils m.w.Nachw.). Hat sich der Antrag bereits in erster Instanz erledigt, ist eine
sofortige Beschwerde nur zulässig, wenn sie auf die Kosten beschränkt wird, im Übrigen
fehlt ihr das Rechtsschutzinteresse. Weist das Landgericht in einem solchen Fall die
sofortige Beschwerde nicht als unzulässig zurück, so ist dies im
Rechtsbeschwerdeverfahren nachzuholen (BayObLG, ZMR 2004, 358;
Staudinger/Wenzel, BGB, 13. Bearbeitung 2005, § 44 WEG Rn 45).
Auf die Frage, ob die Beschlussanfechtung wegen falscher Bezeichnung der
Antragsgegnerin auch verfristet war, kommt es daher nicht mehr an.
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3. Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Erteilung der Zustimmung
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Der Antrag, die Antragsgegnerin zur Zustimmung zu verpflichten, ist zulässig und
begründet, so dass die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin insoweit
keinen Erfolg hat.
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Der Antrag ist nicht bereits deshalb unzulässig, weil er gegen die Antragsgegnerin
gerichtet ist und nicht gegen die Verwalterin.
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Richtiger Antragsgegner des Antrages auf Erteilung der Zustimmung ist - wenn nach der
Teilungserklärung die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf - an sich
dieser (BayObLG NJW-RR 1988, 1425). Etwas anderes gilt aber, wenn die übrigen
Eigentümer - was grundsätzlich zulässig ist (Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 2. Aufl., §
12 Rn 150) - die Erklärungskompetenz an sich gezogen haben
(Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn 152; Bärmann/Wenzel, WEG, 10.
Aufl., § 12 Rn 47). Ein solcher Fall liegt vor, da die Eigentümer über die Erteilung der
Zustimmung durch den Verwalter Beschlüsse gefasst haben.
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Entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin steht dem Antrag auch nicht die
Bestandskraft des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 23.3.2005 zu TOP 3,
durch den die Zustimmung abgelehnt wurde, entgegen. Dabei kommt es auf die Frage,
ob die Antragsteller den Beschluss rechtzeitig angefochten haben, nicht an. Ein
Beschluss, durch den die Zustimmung versagt wird, ist - sofern eine Pflicht zur
Zustimmung besteht - wegen Verstoßes gegen die zwingende Vorschrift des § 12 Abs. 2
WEG nichtig (BayObLG NZM 2003, 481; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 2. Aufl., § 12
Rn 151; Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 12 WEG Rn 11; Jennißen/Baumann,
WEG, § 12 Rn 26). Die Nichtigkeit kann auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist noch
geltend gemacht werden (vgl. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG a.F.; zum neuen Recht s.
Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 2. Aufl., § 23 Rn 60b, wonach lediglich die rechtskräftige
Abweisung eines Antrages auf Beschlussanfechtung die Berufung auf die Nichtigkeit
hindert, § 48 Abs. 4 WEG n.F.).
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Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass die Antragsgegnerin zur Zustimmung
verpflichtet ist.
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Nach § 12 WEG und § 5 der Teilungserklärung kann die Zustimmung nur aus wichtigem
Grund verweigert werden. Ein wichtiger Grund liegt nur dann vor, wenn der Erwerber im
Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die
Wohnungseigentümergemeinschaft unzumutbar ist, weil aufgrund konkreter
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Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der
Erwerber nicht willens oder in der Lage sein wird, seinen Pflichten gegenüber der
Wohnungseigentümergemeinschaft nachzukommen und die Rechte der anderen
Wohnungseigentümer zu achten. Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen
eines wichtigen Grundes liegt bei demjenigen, der die Zustimmung verweigern will
(Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Aufl. § 12 Rn 42). Maßgeblich sind die Verhältnisse zum
Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz
(Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Aufl., § 12 Rn 46) bzw. - nach altem Recht - der
Entscheidung des Beschwerdegerichts als letzter Tatsacheninstanz.
Das Landgericht hat zu Recht angenommen, dass ein wichtiger Grund, die Zustimmung
zu versagen, nicht vorliegt.
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Gegen die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Erwerber bestehen keine begründeten
Zweifel. Es ist nicht ersichtlich, dass die Kinder der Antragstellerin nicht in der Lage
sind, im Falle des Erwerbs der Wohnungen ihren finanziellen Verpflichtungen
nachzukommen. Der Sohn der Antragstellerin ist approbierter Zahnarzt, die Tochter
steht kurz vor dem Abschluss ihrer Ausbildung. Zudem steht den Kindern aus dem
vereinbarten Nießbrauch ein Anspruch gegen die Antragstellerin auf Tragung und ggfs.
Erstattung dieser Kosten zu. Allein der Umstand, dass die Kinder der Antragsteller am
Anfang bzw. kurz vor Beginn ihrer beruflichen Laufbahn stehen, rechtfertigt die
Verweigerung der Zustimmung nicht. Es liegen auch keine konkreten Anhaltspunkte
dafür vor, dass die Erwerber nicht bereit sind, die ihnen obliegenden Verpflichtungen
gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen. Der Vortrag der
Antragsgegnerin zu behaupteten Rückständen der
Antragsteller
Gemeinschaft genügt hierzu unabhängig von der Frage, dass zur Berechtigung der
entsprechenden Forderungen nichts vorgetragen ist, nicht. Jedenfalls ist eine
Verschlechterung der Situation der Gemeinschaft durch die beabsichtigte Übertragung
der Wohnungen auf die Kinder der Antragsteller insoweit nicht erkennbar.
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Allein der Umstand, dass durch die Einräumung des unentgeltlichen Nießbrauchs die
Belastung oder Zwangsversteigerung der Wohnungen erschwert wird, stellt keinen
hinreichenden wichtigen Grund zur Verweigerung der Zustimmung dar, solange nicht
auch an der Bonität der Erwerber im Übrigen begründete Zweifel bestehen.
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Schließlich hat das Landgericht zu Recht auch die von der Antragsgegnerin
vorgetragenen Angriffe und Beleidigungen der Kinder der Antragstellerin auf die Zeugen
V. und K. T. nicht als wichtigen Grund berücksichtigt.
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Die bloße Antipathie reicht als wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung
nicht aus (OLG Zweibrücken, NZM 2006, 144; Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Aufl., § 12
Rn 44). Ein konkretes Fehlverhalten in Form von Bedrohungen, Beleidigungen und
sonstigen Übergriffen steht nicht fest. Das Landgericht war nach Vernehmung der
Beteiligten aufgrund der einander widersprechenden Zeugenaussagen nicht davon
überzeugt, dass die von den Zeugen T. bekundeten Vorfälle stattgefunden haben. Diese
Beweiswürdigung des Landgerichts weist keine Rechtsfehler auf. Die Beweislast für
das Vorliegen eines wichtigen Grundes liegt bei demjenigen, der die Zustimmung
verweigern will, also bei der Antragsgegnerin.
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4. Anfechtung des Beschlusses vom 23.3.2005 zu TOP 3
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Der Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses vom 23.3.2005 zu TOP 3 ist im
Zusammenhang mit dem Antrag, die Antragsgegnerin zur Zustimmung zu verpflichten,
zulässig und aus den oben genannten Gründen auch begründet. Auch insoweit hat die
sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin daher keinen Erfolg.
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III.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG a.F.. Es entspricht billigem Ermessen, die
Gerichtskosten zu 90 % der Antragsgegnerin und zu 10 % der Antragstellerin
aufzuerlegen, da die Antragsgegnerin im Verfahren überwiegend unterlegen ist.
Lediglich hinsichtlich des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 11.2.2005 zu
TOP 2 hat ihr Rechtsmittel Erfolg. Diesem Beschluss, der lediglich die Vertagung der
Entscheidung über die Zustimmung auf die nächste Eigentümerversammlung zum Inhalt
hatte, kommt wirtschaftlich nur geringe Bedeutung zu.
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Es besteht kein Anlass, abweichend von der Regel des § 47 S. 2 WEG a.F. auch eine
Erstattung der außergerichtlichen Kosten anzuordnen.
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Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG a.F.. Der
Geschäftswert eines Antrages auf Zustimmung zur Veräußerung liegt in der Regel bei
10 % bis 20 % des Verkaufspreises. Da die Antragsteller die Wohnungen im Wege der
vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich auf ihre Kinder übertragen wollen, ist im
vorliegenden Fall der Ansatz des Regelstreitwertes von 3.000 € für jedes der beiden
Verfahren bzw. von insgesamt 6.000 € für das verbundene Verfahren angemessen.
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