Urteil des OLG Köln vom 22.05.1997, 16 WX 114/97

Entschieden
22.05.1997
Schlagworte
Verwalter, Antragsteller, Durchführung, Ergebnis, Teil, Interesse, Benutzung, Wirtschaftlichkeit, Kontrolle, Gestaltungsspielraum
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Oberlandesgericht Köln, 16 WX 114/97

Datum: 22.05.1997

Gericht: Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper: 16. Zivilsenat

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 16 WX 114/97

Normen:

Leitsätze:

WEG §§ 21 ABS. 5, 22 ABS. 1; INSTANDSETZUNGSMAßNAHMEN; VERWALTER; Vorbereitung von Instandsetzungsmaßnahmen durch den Verwalter

WEG §§ 21 Abs. 5, 22 Abs. 1 Bei der Durchführung von Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hat der Verwalter auf eine baulich und fachlich einwandfreie Lösung ebenso zu achten wie auf die Wirtschaftlichkeit. Daraus folgt jedoch nicht zwingend, daß der Verwalter vor Durchführung einer jeden Maßnahme drei Angebote von ausführungsbereiten Fachfirmen einholen müsse. Dem Verwalter steht vielmehr insoweit ein nur eingeschränkt der gerichtlichen Kontrolle zugänglicher Gestaltungsspielraum zu.

Rechtskraft: unanfechtbar

G r ü n d e 1

Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im übrigen zulässige sofortige weitere Beschwerde (§§ 45 Abs. 1 BGB, 27, 29 FGG) hat in der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene landgerichtliche Beschluß läßt nämlich keine Rechtsfehler im Sinne der §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO erkennen.

3

1. Zu Unrecht beanstanden die Antragsteller, daß es das Landgericht als genügend angesehen hat, für die im vorliegenden Fall anstehenden Instandhaltungsarbeiten neben dem bereits vorliegenden Angebot ein weiteres Vergleichsangebot einzuholen. Das Landgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, daß es grundsätzlich geboten ist, vor der Vergabe von Instandhaltungsarbeiten Vergleichsangebote einzuholen. Bei der Durchführung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinsamen Eigentums 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) ist im Interesse aller Eigentümer nämlich auf eine baulich und fachlich einwandfreie Lösung ebenso zu achten, wie die Wirtschaftlichkeit (BayObLG NJW RR 1989, 1293 (1294)). Welches Vorgehen im Einzelfall im Interesse der Wohnungseigentümer sinnvoll ist, läßt sich nicht allgemein beantworten. Die von der von den Antragstellern vertretene Ansicht, der Verwalter müsse regelmäßig drei Angebote einholen, findet im Gesetz keine Stütze. Vielmehr steht dem Verwalter - wie das Landgericht richtig festgestellt hat - ein Gestaltungsspielraum zu, der nur eingeschränkt der gerichtlichen Kontrolle zugänglich ist. Ein das Vorgehen des Verwalters bestimmender Eigentümerbeschluß verletzt nur dann das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn im Ergebnis feststeht, daß er dagegen verstößt 2

(BayObLG a.a.O.). Die Antragsteller haben nicht vorgetragen, daß die vom Verwalter gemäß den angegriffenen Beschlüssen der Eigentümerversammlung in Auftrag gegebenen Instandhaltungsarbeiten zu objektiv überhöhten Aufwendungen geführt haben. Soweit sich die Arbeiten zum Teil im Nachhinein als teilweise mangelhaft herausgestellt haben, war dies kein Mangel des Beschlusses. Es ist nichts dafür ersichtlich, daß das Vorgehen des Verwalters und der Eigentümerversammlung im vorliegenden Fall Risiken im Hinblick auf die ordnungsgemäße Erledigung der Instandhaltungsarbeiten ausgelöst hat.

4Da sich die Entscheidung des Senats voll an den Grundsätzen der oben zitierten Entscheidung des Bayrischen obersten Landesgerichts orientiert, bedarf es nicht wie von den Antragstellern beantragt, der Vorlage zum Bundesgerichtshof.

52. Der landgerichtliche Beschluß hält jedenfalls im Ergebnis auch bezüglich der Anfechtung des Tagesordnungspunkts 9 der Eigentümerversammlung vom 04.09.1995 einer rechtlichen Überprüfung stand.

6Es mag letztlich dahinstehen, ob die Errichtung einer leicht demontierbaren Absperrung eines Gartenteils als Kinderspielfläche mittels der vorhandenen Segmente des Jägerzauns als bauliche Änderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG angesehen werden muß. Selbst wenn dies mit der nicht fernliegenden Begründung des angegriffenen landgerichtlichen Beschlusses verneint, wäre diese mehrheitlich beschlossene Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Antragstellern hinzunehmen. Danach können auch bauliche Maßnahmen mehrheitlich beschlossen werden, aus denen kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteile erwächst. Das Aufstellen der Zaunsegmente ist aufgrund der nicht zu verallgemeinernden Besonderheiten des vorliegenden Falles eine belanglose, die Antragsteller nicht spürbar beschwerende Beeinträchtigung. Wie sich aus den zu den Akten gereichten Lichtbildern und dem in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom 31.05.1996 überrreichten Plan ergibt, betrifft die demontierbare Absperrung einen kleineren Teil des hinter dem Gebäude gelegenen und wegen des dichten Pflanzenbewuchses nicht weiter einsehbaren Gartens. Eine nennenswerte optische Beeinträchtigung des gesamten Grundstücks ist bei der gegebenen besonderen Sachlage auszuschließen. Die Antragsteller werden auch in der Benutzung des Gartens nicht eingeschränkt, da die Absperrung nach dem Beschluß mit einem Törchen versehen sein sollte. Die geringe optische Einwirkung und die Benutzung des Törchens sind Nachteile, die die Antragsteller im Zuge eines geordneten Zusammenlebens innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzunehmen haben. Die Anlegung einer abtrennbaren Spielfläche, für die in der Wohnungseigentumsanlage lebenden Kinder hat bei einer Güterabwägung gegenüber den Interessen der Antragsteller den Vorrang.

7Die Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens ergibt sich aus § 47 WEG. Es lag kein Grund vor, von der Regel, daß jeder Verfahrensbeteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt, abzuweichen.

Wert des Beschwerdegegenstandes gemäß § 48 Abs. 3 WEG: 5.000,00 DM 8

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