Urteil des OLG Köln vom 22.05.1997

OLG Köln (verwalter, antragsteller, durchführung, ergebnis, teil, interesse, benutzung, wirtschaftlichkeit, kontrolle, gestaltungsspielraum)

Oberlandesgericht Köln, 16 WX 114/97
Datum:
22.05.1997
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 WX 114/97
Normen:
WEG §§ 21 ABS. 5, 22 ABS. 1; INSTANDSETZUNGSMAßNAHMEN;
VERWALTER;
Leitsätze:
Vorbereitung von Instandsetzungsmaßnahmen durch den Verwalter
WEG §§ 21 Abs. 5, 22 Abs. 1 Bei der Durchführung von Maßnahmen der
Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hat
der Verwalter auf eine baulich und fachlich einwandfreie Lösung ebenso
zu achten wie auf die Wirtschaftlichkeit. Daraus folgt jedoch nicht
zwingend, daß der Verwalter vor Durchführung einer jeden Maßnahme
drei Angebote von ausführungsbereiten Fachfirmen einholen müsse.
Dem Verwalter steht vielmehr insoweit ein nur eingeschränkt der
gerichtlichen Kontrolle zugänglicher Gestaltungsspielraum zu.
Rechtskraft:
unanfechtbar
G r ü n d e
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Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im übrigen zulässige sofortige weitere
Beschwerde (§§ 45 Abs. 1 BGB, 27, 29 FGG) hat in der Sache keinen Erfolg. Der
angefochtene landgerichtliche Beschluß läßt nämlich keine Rechtsfehler im Sinne der
§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO erkennen.
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1. Zu Unrecht beanstanden die Antragsteller, daß es das Landgericht als genügend
angesehen hat, für die im vorliegenden Fall anstehenden Instandhaltungsarbeiten
neben dem bereits vorliegenden Angebot ein weiteres Vergleichsangebot einzuholen.
Das Landgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, daß es grundsätzlich geboten ist,
vor der Vergabe von Instandhaltungsarbeiten Vergleichsangebote einzuholen. Bei der
Durchführung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinsamen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) ist im Interesse aller Eigentümer
nämlich auf eine baulich und fachlich einwandfreie Lösung ebenso zu achten, wie die
Wirtschaftlichkeit (BayObLG NJW RR 1989, 1293 (1294)). Welches Vorgehen im
Einzelfall im Interesse der Wohnungseigentümer sinnvoll ist, läßt sich nicht allgemein
beantworten. Die von der von den Antragstellern vertretene Ansicht, der Verwalter
müsse regelmäßig drei Angebote einholen, findet im Gesetz keine Stütze. Vielmehr
steht dem Verwalter - wie das Landgericht richtig festgestellt hat - ein
Gestaltungsspielraum zu, der nur eingeschränkt der gerichtlichen Kontrolle zugänglich
ist. Ein das Vorgehen des Verwalters bestimmender Eigentümerbeschluß verletzt nur
dann das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn im Ergebnis feststeht, daß er dagegen verstößt
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(BayObLG a.a.O.). Die Antragsteller haben nicht vorgetragen, daß die vom Verwalter
gemäß den angegriffenen Beschlüssen der Eigentümerversammlung in Auftrag
gegebenen Instandhaltungsarbeiten zu objektiv überhöhten Aufwendungen geführt
haben. Soweit sich die Arbeiten zum Teil im Nachhinein als teilweise mangelhaft
herausgestellt haben, war dies kein Mangel des Beschlusses. Es ist nichts dafür
ersichtlich, daß das Vorgehen des Verwalters und der Eigentümerversammlung im
vorliegenden Fall Risiken im Hinblick auf die ordnungsgemäße Erledigung der
Instandhaltungsarbeiten ausgelöst hat.
Da sich die Entscheidung des Senats voll an den Grundsätzen der oben zitierten
Entscheidung des Bayrischen obersten Landesgerichts orientiert, bedarf es nicht wie
von den Antragstellern beantragt, der Vorlage zum Bundesgerichtshof.
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2. Der landgerichtliche Beschluß hält jedenfalls im Ergebnis auch bezüglich der
Anfechtung des Tagesordnungspunkts 9 der Eigentümerversammlung vom 04.09.1995
einer rechtlichen Überprüfung stand.
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Es mag letztlich dahinstehen, ob die Errichtung einer leicht demontierbaren Absperrung
eines Gartenteils als Kinderspielfläche mittels der vorhandenen Segmente des
Jägerzauns als bauliche Änderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG angesehen
werden muß. Selbst wenn dies mit der nicht fernliegenden Begründung des
angegriffenen landgerichtlichen Beschlusses verneint, wäre diese mehrheitlich
beschlossene Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Antragstellern
hinzunehmen. Danach können auch bauliche Maßnahmen mehrheitlich beschlossen
werden, aus denen kein über das bei einem geordneten Zusammenleben
unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteile erwächst. Das Aufstellen der
Zaunsegmente ist aufgrund der nicht zu verallgemeinernden Besonderheiten des
vorliegenden Falles eine belanglose, die Antragsteller nicht spürbar beschwerende
Beeinträchtigung. Wie sich aus den zu den Akten gereichten Lichtbildern und dem in der
mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom 31.05.1996 überrreichten Plan
ergibt, betrifft die demontierbare Absperrung einen kleineren Teil des hinter dem
Gebäude gelegenen und wegen des dichten Pflanzenbewuchses nicht weiter
einsehbaren Gartens. Eine nennenswerte optische Beeinträchtigung des gesamten
Grundstücks ist bei der gegebenen besonderen Sachlage auszuschließen. Die
Antragsteller werden auch in der Benutzung des Gartens nicht eingeschränkt, da die
Absperrung nach dem Beschluß mit einem Törchen versehen sein sollte. Die geringe
optische Einwirkung und die Benutzung des Törchens sind Nachteile, die die
Antragsteller im Zuge eines geordneten Zusammenlebens innerhalb der
Wohnungseigentümergemeinschaft hinzunehmen haben. Die Anlegung einer
abtrennbaren Spielfläche, für die in der Wohnungseigentumsanlage lebenden Kinder
hat bei einer Güterabwägung gegenüber den Interessen der Antragsteller den Vorrang.
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Die Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens ergibt sich aus § 47
WEG. Es lag kein Grund vor, von der Regel, daß jeder Verfahrensbeteiligte seine
außergerichtlichen Kosten selbst trägt, abzuweichen.
7
Wert des Beschwerdegegenstandes gemäß § 48 Abs. 3 WEG: 5.000,00 DM
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