Urteil des OLG Köln vom 06.09.2006

OLG Köln: arglistige täuschung, immobilienfonds, vertragsabschluss, darlehensvertrag, vertragsschluss, widerruf, mietvertrag, vermittler, arbeitsamt, nichtigkeit

Oberlandesgericht Köln, 13 U 32/06

Datum:

06.09.2006

Gericht:

Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper:

13. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

13 U 32/06

Vorinstanz:

Landgericht Köln, 15 O 283/05

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 15. Zivilkammer des

Landgerichts Köln vom 12. Januar 2006 – 15 O 283/05 – wird

zurückgewiesen.

Die Beklagte hat auch die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die

Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des

vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor

Sicherheit in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

G r ü n d e

Die klagende Bank (früher: X.-I.-Bank AG) nimmt die Beklagte aus einem gekündigten

Darlehensvertrag, den die Beklagte am 29./30.12.1993 gemeinsam mit 45 weiteren,

ebenfalls treuhänderisch vertretenen Darlehensnehmern zur grundpfandrechtlich

besicherten - (Teil)Finanzierung ihrer Beteiligung an dem geschlossenen

Immobilienfonds "Arbeitsamtsgebäude N. GbR" abgeschlossen hatte, auf

Darlehensrückzahlung in Höhe von 105.228,57 € in Anspruch. Die Beklagte

beansprucht ihrerseits widerklagend von der Klägerin Zahlung von 41.390,77 € Zug um

Zug gegen Abtretung des von der Klägerin finanzierten Beteiligungsanteils.

Mit Urteil vom 12.01.2006, auf das wegen der erstinstanzlichen Anträge, des dortigen

Sach- und Streitstandes und seiner Würdigung durch die Zivilkammer Bezug

genommen wird, hat das Landgericht der Klage stattgegeben und die Widerklage

abgewiesen.

Mit der Berufung verfolgt die Beklagte ihre erstinstanzlichen Anträge weiter. Sie hält den

von der B. Treuhand GmbH für sie abgeschlossenen Darlehensvertrag für unwirksam,

weil die Vollmacht der Treuhänderin wegen Verstoßes gegen das RBerG gemäß § 134

BGB nichtig sei und auch nicht gemäß §§ 171, 172 BGB als wirksam behandelt werden

könne, obwohl der Klägerin bei Vertragsabschluss die Vollmachtsurkunde – unstreitig -

im Original vorlag. Auch der Umstand, dass die Finanzierungsvollmacht nicht die in § 4

Abs.1 S.4 Nr.1 Buchst. a)- f) VerbrKrG vorgeschriebenen Angaben enthält, führe zur

Nichtigkeit des Darlehensvertrages (nach § 6 Abs.1 VerbrKrG). Die

grundpfandrechtliche Besicherung des Darlehens rechtfertige bei der gebotenen

teleologischen Auslegung des § 3 Abs.2 Nr.2 VerbrKrG keine Anwendung auf den

Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds. Außerdem habe die Beklagte die

gemäß darlehensvertraglicher Anweisung an die Treuhand GmbH Y. ausgezahlte

Darlehensvaluta auch nicht i.S.d. § 6 VerbrKrG "empfangen". Die Berufung meint ferner,

es sei von einer Haustürsituation i.S.d. § 1 HWiG auszugehen, so dass der von der

Beklagten im Verlauf des Rechtsstreits erklärte Widerruf des Darlehensvertrages

wirksam sei. Unter Berufung auf ein Schreiben der C. g. B. vom 03.12.2004 (Bl. 89/140

d.A.) macht die Beklagte schließlich geltend, durch arglistige Täuschung über die

fehlende Bereitschaft der C. g. B. zur Verlängerung des Mietvertrages zum

Vertragsabschluss veranlasst worden zu sein; dies müsse die Klägerin auch nach der

neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aufgrund vermuteter Kenntnis der

arglistigen Täuschung gegen sich gelten lassen.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen und die Klägerin

auf die Widerklage zu verurteilen, an die Beklagte 41.390,77 € nebst 7% Zinsen seit

dem 29.12.1993 Zug-um-Zug gegen Übertragung des Anteils der Beklagten am

Immobilienfonds "Arbeitsamt N. GbR" im Zeichnungswert von 188.010 DM zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen,

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und tritt den Berufungsangriffen unter

Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens vornehmlich mit Rechtsausführungen

entgegen.

Wegen weiterer Einzelheiten des beiderseitigen Parteivortrags in der Berufungsinstanz

wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die Berufung der Beklagten ist – spätestens nach Aufgabe der abweichenden

Rechtsprechung des II. Zivilsenats, auf die sich die Berufung weithin stützt –

unbegründet.

1. Es erscheint schon fraglich, ob die der Treuhänderin im Kaufauftrag (Bl. 31 d.A.) und

im Treuhandvertrag (Bl. 32 ff. d.A.) erteilte Finanzierungsvollmacht überhaupt gegen das

Rechtsberatungsgesetz verstößt. Jedenfalls die im Kaufauftrag enthaltene Vollmacht

hatte nicht den Abschluss eines ganzen Bündels von Verträgen mit mannigfaltigem

rechtlichen Beratungsbedarf zum Gegenstand, sondern beschränkte sich auf die

Erklärung des Beitritts zur Fondsgesellschaft und die treuhänderische Verwaltung der

Beteiligung sowie auf die Aufnahme der Finanzierungsdarlehen, mithin auf die

Wahrnehmung von im Wesentlichen wirtschaftlichen Belangen (vgl. Urteile des BGH

vom 25.04.2006 – XI ZR 219/04 – Rz. 16, und XI ZR 29/05 – Rz. 15). Ob die in § 2 des

Treuhandvertrages enthaltene Finanzierungsvollmacht nach Art und Umfang der darin

enthaltenen Ermächtigungen der Treuhänderin (u.a. zur Schuldhaftübernahme, Abgabe

abstrakter Schuldanerkenntnisse, Vollstreckungsunterwerfungserklärungen,

Sicherungszweckerklärungen und Anteilsverpfändungen) anders zu beurteilen ist, kann

offen bleiben; denn auch bei etwaiger Nichtigkeit dieser Vollmacht ist sie jedenfalls

nach §§ 171, 172 BGB als gültig zu behandeln, da sie der Klägerin unstreitig bei

Abschluss des Darlehensvertrages im Original vorlag (ebenso wie der Kaufauftrag). Die

zeitweise abweichende Rechtsprechung des II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, auf

die sich die Berufung stützt, ist verfehlt und überholt; auf die Begründung der

vorgenannten Urteile des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 25.04.2006 (- XI

ZR 219/04 – Rz. 18–20, 26-28, 51; - XI ZR 29/05 -, Rz. 25-30, 41) wird Bezug

genommen. Die Angriffe der Berufung geben insoweit zu weiteren Ausführungen keine

Veranlassung.

2. Dass die Vollmacht zum Abschluss des Darlehensvertrages nicht die nach § 4

VerbrKrG - in der bei Vertragsschluss geltenden Fassung – erforderlichen Angaben

enthält, ist unschädlich (st. Rspr. seit BGHZ 147, 262, 266 ff.), und zwar unabhängig

davon, ob die Vollmacht von Anfang an wirksam ist oder ob sie nur gemäß §§ 171 ff.

BGB als gültig zu behandeln ist (Urteil des BGH vom 26.10.2004 – XI ZR 255/03 -, juris-

Rz. 44). Der Umstand, dass der Gesetzgeber die Aufnahme der Mindestangaben für

nach dem 01.01.2002 erteilte Vollmachten in § 492 Abs.4 S.1 BGB abweichend geregelt

hat, ist nicht geeignet, das Verständnis der bis dahin geltenden anders lautenden

Rechtsvorschriften zu bestimmen (Urteil des BGH vom 23.03.2004 – XI ZR 194/02 -,

juris-Rz. 14). Darüber hinaus hat sich inzwischen auch beim Bundesgerichtshof die – in

der gesamten Kommentarliteratur zu § 6 Abs.2 S.1 VerbrKrG und § 494 Abs.2 S.1 BGB

ohnehin einhellig vertretene – Auffassung durchgesetzt, dass der Darlehensnehmer

selbst bei verbundenen Verträgen das Darlehen durch die weisungsgemäße

Auszahlung an den Verkäufer oder den Treuhänder empfängt, mit der Folge, dass der

Darlehensvertrag trotz etwaiger Formmängel nach § 4 Abs.1 S.4 Nr.1 VerbrKrG gemäß

§ 6 Abs.2 S.1 VerbrKrG gültig wird (Urteile des BGH vom 25.04.2006 - XI ZR 193/04 -,

Rz. 30-35, 36; XI ZR 219/04 -, Rz. 36-41, 51; - XI ZR 29/05 -, Rz. 33-40, 41; - XI ZR

106/05 -, Rz. 15-20, 21).

3. Entgegen der auf die – inzwischen aufgegebene – Rechtsprechung des II. Zivilsenats

des Bundesgerichtshofs gestützten Auffassung der Berufung findet § 3 Abs.2 Nr.2

VerbrKrG auch auf den Fall des kreditfinanzierten, grundpfandrechtlich abgesicherten

Beitritts zu einem Immobilienfonds Anwendung, und zwar auch dann, wenn der

Erwerber ein Grundpfandrecht nicht selbst bestellt, sondern ein bestehendes (teilweise)

übernimmt. Auch hier ist die gesetzliche Neuregelung (§ 358 Abs.3 S.3 BGB) nicht

geeignet, das Verständnis der zuvor geltenden anders lautenden Vorschrift zu

bestimmen. Ebenso wenig lässt sich eine andere Auslegung des § 3 Abs.2 Nr.2

VerbrKrG aus europarechtlichen Gesichtspunkten rechtfertigen; gemäß Art. 2 Abs.3 der

Verbraucherkreditrichtlinie findet Art. 11 der Richtlinie, der finanzierte Verbundgeschäfte

betrifft, auf Realkreditverträge keine Anwendung (Urteile des BGH vom 25.04.2006 – XI

ZR 219/04 -, Rz. 46-49, und XI ZR 29/05 -, Rz. 19-23). Die Anwendung des § 9

VerbrKrG ist somit schon angesichts der grundpfandrechtlichen Absicherung des

Darlehens gemäß § 3 Abs.2 Nr.2 VerbrKrG ausgeschlossen.

4. Der von der Beklagten während des Rechtsstreits erklärte Widerruf des

Darlehensvertrages nach § 1 HWiG scheitert bereits daran, dass für das Vorliegen einer

Haustürsituation bei einem Vertragsabschluss durch einen bevollmächtigten Vertreter

auf dessen Person, nicht hingegen auf die Situation des Vertretenen bei der

Vollmachtserteilung abzustellen ist (ganz h.M. und st. Rspr. seit BGHZ 144, 223, 227).

Der Einflussnahme des Vertragspartners oder eines Dritten ausgesetzt ist grundsätzlich

nur derjenige, der mit dem Vertragspartner verhandelt und die Vertragserklärung abgibt.

Dies ist bei einem Vertretergeschäft der Vertreter. Aus dem Rechtsgedanken des § 166

Abs.1 BGB ist deshalb zu folgern, dass für die situationsbezogenen Voraussetzungen

des Widerrufsrechts nach § 1 Abs.1 HWiG grundsätzlich allein die Person des Vertreters

maßgebend ist. Die Treuhänderin ist indessen zur Abgabe der darlehensvertraglichen

Erklärungen für die Beklagte nicht in oder aufgrund einer Verhandlungssituation im

Sinne des § 1 Abs.1 Nr.1 HWiG bestimmt worden.

5. Die Voraussetzungen einer Haftung der Beklagten für eigenes

Aufklärungsverschulden unter dem Gesichtspunkt des konkreten Wissensvorsprungs –

wie vom Bundesgerichtshof im Urteil vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04 – erweitert (Rz. 50 ff.)

– sind nicht dargetan.

a) Das gilt schon für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens mit den

Fondsinitiatoren oder dem Vertrieb. Allein aus dem Umstand, dass die Klägerin im

Wettbewerb mit anderen Banken (Bl. 12 d.A.) die besseren Konditionen für die in einer

Urkunde zusammengefassten Darlehensverträge mit 46 von der Treuhänderin

vertretenen Anlegern bot, lässt sich kein institutionalisiertes Zusammenwirken im Sinne

einer ständigen Geschäftsbeziehung (wie im Urteil des BGH vom 16.05.2006 – XI ZR

6/04 – unter Rz. 53 konkretisiert) herleiten.

b) Aus dem Schreiben der C. g. B. vom 03.12.2004 (Bl. 89/140 d.A.) lassen sich auch

nicht die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung durch unrichtige Angaben von

Prospektverantwortlichen, Fondsinitiatoren oder der mit dem Vertrieb beauftragten

Vermittler über die – fehlenden – Aussichten einer Verlängerung des Mietvertrages

entnehmen. Denn der Mietvertrag war bereits mit dem Voreigentümer, der M. B. GmbH &

Co. Grundbesitzverwaltungs KG abgeschlossen worden, die der Fondsgesellschaft das

Objekt vermietet verkauft hatte (Bl. 190, 316 f. d.A.). Die Fondsgesellschaft sah sich

insoweit ihrerseits getäuscht und ist deshalb – wie sich aus dem Geschäftsbericht 1998

sowie dem Rundschreiben vom 27.10.1999 (Bl. 152 ff. d.A.) ergibt – gerichtlich gegen

den Verkäufer des Objekts vorgegangen (zum Ausgang jenes Rechtsstreits konnten

sich beide Parteien in der Berufungsverhandlung nicht erklären). Dass die

Fondsgesellschaft wie auch die Beklagte selbst "spätestens im Jahre 1998" davon

erfuhren, dass eine Verlängerung des Mietvertrages nicht beabsichtigt war (Bl. 150

d.A.), gibt für ein Aufklärungsverschulden bei Vertragsschluss mit der Beklagten (1993)

nichts her.

c) Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben des Fondsprospekts als Grundlage für

eine sich aufdrängende Annahme, die Klägerin müsse sich der Kenntnis der arglistigen

Täuschung geradezu verschlossen haben, kann ebenfalls keine Rede sein. Ausweislich

des Fondsprospektes stand erklärtermaßen (Seite 10 = Bl. 46 d.A.) nicht fest, ob der

Mietvertrag mit der C. g. B. über die feste Vertragslaufzeit von 7 Jahren hinaus

verlängert wird. Diese Prospektangabe war weder falsch noch unvollständig. Nach den

Angaben im Schreiben der C. g. B. vom 03.12.2004 war die Verwirklichung der bereits

1991 bestehenden Planung der C. g. B., ein eigenes Arbeitsamtsgebäude in N. zu

errichten, vom Ausgang laufender Vermögenszuordnungsverfahren und den zu

erwartenden Denkmalschutzauflagen abhängig, so dass trotz dieser eigenen

Bauabsichten eine Verlängerung des Mietvertrages keineswegs ausgeschlossen war.

Tatsächlich ist es dann auch - infolge Verzögerungen in der Bauphase - zu einer

dreijährigen Verlängerung des Mietvertrages gekommen.

d) Sollte der Vermittler der Anlage, Herr Dr. S., im Gespräch mit der Beklagten über

deren Beitritt zur Fondsgesellschaft behauptet haben, es bestünden bereits konkrete

Verlängerungsoptionen über eine weitere Vertragslaufzeit von 10 Jahren (Bl. 123 d.A.),

blieb gleichwohl das Risiko einer Nichtausübung der Option durch die Mieterin

unkalkulierbar und lediglich einer subjektiven Einschätzung überlassen ("dass das

Arbeitsamt nie aus dem Gebäude ausziehen werde"). Die Berufung kann daher schon

nicht die Überzeugung vermitteln, die Beteiligungsentscheidung der Beklagten beruhe

auf solchen Äußerungen des Vermittlers. Im Übrigen ist auch nichts dafür ersichtlich,

dass solche Äußerungen des Vermittlers für die Klägerin erkennbar waren. Für die

Annahme eines – sei es auch nur widerleglich vermuteten – konkreten

Wissensvorsprungs der Klägerin hinsichtlich der Risiken einer weiteren Vermietbarkeit

des Objekts fehlt es daher an einer tragfähigen Grundlage.

III.

Aus den vorstehenden Ausführungen folgt zugleich, dass kein Grund i.S.d. § 543 Abs.2

ZPO besteht, die Revision zuzulassen. Die prozessualen Nebenentscheidungen im

Übrigen beruhen auf den §§ 97 Abs.1, 708 Nr.10, 711 ZPO.

Streitwert der Berufung: 146.619,34 €.