Urteil des OLG Köln vom 23.04.1999

OLG Köln (stimmrecht, zeitlich befristet, rechtskräftiges urteil, wohnung, grundbuch, eigentümer, eigentumswohnung, nichtigkeit, begründung, begehren)

Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 54/99

Datum:

23.04.1999

Gericht:

Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper:

16. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Beschluss

Aktenzeichen:

16 Wx 54/99

Vorinstanz:

Landgericht Köln, 29 T 380/98

Schlagworte:

Kein allgemeiner Ausschluss eines Wohnungseigentümers vom

Stimmrecht

Normen:

WEG § 20

Leitsätze:

Einem im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer kann auch

dann, wenn über seinen Eigentumserwerb noch ein bei Gericht

anhängiger Rechtstreit schwebt, nicht durch Mehrheitsbeschluß für die

Dauer dieses Rechtstreits das Stimmrecht in der

Wohnungseigentümerversammlung entzogen werden. Ein derartiger

Beschluß ist auch dann, wenn er nicht fristgerecht angefochten wurde,

nichtig.

Tenor:

Die weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) gegen den

Beschluss des Landgerichts Köln vom 17.3.99 - 29 T 380/98 - wird

zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens

tragen die Beteiligten zu 1) und 2). Eine Erstattung außergerichtlicher

Kosten wird nicht angeordnet. Der Geschäftswert für das

Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.000,- DM festgesetzt.

GRÜNDE:

Die von der Beteiligten zu 2) als der früheren Alleineigentümerin erklärte Teilung ihres

Grundstücks in Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG ist am 3o.1o.87 grundbuchmäßig

vollzogen worden. Es wurde aufgeteilt in insgesamt 16 Miteigentumsanteile jeweils

verbunden mit einer Sonder- bzw. Teileigentumseinheit in einer Mehrhausanlage,

nämlich in den beiden Wohnhäusern E.str. 2 a ( 5 Anteile mit den Nrn. 1 - 5 =

Gemeinschaft A) und E.str. 2 ( 6 Anteile mit den Nrn. 6 - 11 = Gemeinschaft B) und dem

Mehrzweckgebäude E.str. 2 und 2 a ( 5 Anteile mit den Nrn. 12 - 16 = Gemeinschaft C).

Gemäß § 9 der Gemeinschaftsordnung sind für die Instandhaltung und -setzung des

gemeinschaftlichen Eigentums sowie für die Tragung der diesbezüglichen Kosten und

Lasten der drei Gebäude drei Eigentümerteilgemeinschaften (nämlich A, B und C) in der

Weise gebildet worden, dass Entscheidungen über Lasten- und Kostentragung jeweils

auf das Gebäude, soweit es ausschließlich betroffen ist, beschränkt sind, für das die

Eigentümerteilgemeinschaft gebildet ist. Die Beteiligten zu 3) und 4) kauften mit

notariellem Vertrag vom 3.9.1991 von der Beteiligte zu 2) - Veräußerer und Bauträger -

die noch zu errichtende und im Aufteilungsplan mit Nr.1o bezeichnete Wohnung im

Wohngebäude E.str. 2. Zu deren Gunsten wurde am 11.9.91 auch eine

Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 31.1.92

kündigte die Beteiligte zu 2) gegenüber den Beteiligten zu 3) und 4) das

Vertragsverhältnis mit sofortiger Wirkung. Diese erhoben daraufhin vor dem Landgericht

Köln - 18 O 112/92 - gegen die Beteiligte zu 2) Klage auf Übertragung des Eigentums an

der Wohnung. Durch - unangefochten gebliebenen - Beschluss der

Eigentümergemeinschaft B (Wohngebäude E.str.2) vom 9.11.92 wurde den Beteiligten

zu 3) und 4) das Stimmrecht für die Eigentumswohnung Nr. 1o wegen des laufenden

Prozesses mit der Beteiligten zu 2) entzogen und bis zur rechtskräftigen Entscheidung

auf den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 6 - die Beteiligte zu 2) - übertragen.

Durch Urteil vom 5.8.93 ist dann die Beteiligte zu 2) verurteilt worden, Zug um Zug

gegen Zahlung von 24.816,95 DM die Notarin anzuweisen, beim Amtsgericht die

Eigentumsumschreibung zugunsten der Beteiligten zu 3) und 4) zu beantragen, und

diesen den Besitz an der Wohnung einzuräumen. Auf die hiergegen eingelegte

Berufung ordnete das OLG Köln - 11 U 216/93 - unter dem 9.2.94 das Ruhen des

Rechtsstreits an, das noch andauert. Am 31.5.94 sind die Beteiligten zu 3) und 4)

aufgrund des entsprechenden Antrags des Notars im Wohnungsgrundbuch als

Eigentümer eingetragen worden. Im nunmehr von der Beteiligten zu 2) angestrengten

Verfahren vor dem AG Köln - 143 C 445/97 - ist im wesentlichen beantragt, die

Eigentumsumschreibung vom 31.5.94 wegen Verstoßes gegen § 313 Abs.1 S. 1 BGB

für nichtig zu erklären. Eine Entscheidung steht aus.

Im vorliegenden mit Schriftsatz vom 7.1o.96 eingeleiteten Verfahren beantragten die

Beteiligten zu 1) und 2), den Beteiligten zu 3) und 4) im Hinblick auf den nicht für

"nichtig" erklärten Eigentümerbeschluss vom 9.11.92 bis zum rechtskräftigen Abschluss

des Verfahrens vor dem AG Köln - 143 C 445/97 - zu untersagen, ihr Stimmrecht in der

Eigentümergemeinschaft B auszuüben. Das Amtsgericht hat den Antrag

zurückgewiesen mit der Begründung, der genannte Eigentümerbeschluss sei nichtig,

weil die Beteiligte zu 2) unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt berechtigt gewesen sei,

den Beteiligten zu 3) und 4) das Stimmrecht zu entziehen; ferner fehle dem Antrag das

Rechtsschutzbedürfnis. Die erhobene sofortige Beschwerde, mit der die Beteiligten zu

1) und 2) nunmehr beantragen, den Beteiligten zu 3) und 4) die Ausübung des

Stimmrechts zu untersagen "wegen Untergangs des Kaufvertrages vom 3.9.91 .....

und/bzw. wegen des Eintritts der Nichtigkeit nach § 125 BGB wegen fehlender

Beurkundung wesentlicher Vertragsänderungen nach § 313 BGB", hat das Landgericht

zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht erhobene sofortige

weitere Beschwerde, mit der die Beteiligten zu 1) und 2) ihr Begehren weiterverfolgen.

Das zulässige Rechtsmittel (§§ 43 Abs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22 Abs.1, 27, 29

FGG) hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind aus Rechtsgründen - was allein Gegenstand

der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein kann (§ 27 FGG) - nicht zu

beanstanden. Auch die Verfahrensrüge unterlassener Sachaufklärung und

Beweiserhebung bleibt ohne Erfolg.

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt:

Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt könne den Beteiligten zu 3) und 4) die

Ausübung ihres Stimmrechts untersagt werden. Denn sie seien als Eigentümer der

Wohnung im Grundbuch eingetragen und der Eigentümerbeschluss vom 9.11.92 sei

dagegen nichtig, weil eine - wie hier anzunehmende - dauernde Abspaltung des

Stimmrechts auf einen anderen Wohnungseigentümer oder einen Dritten die sich aus

dem Wohnungseigentum ergebende Rechtsstellung aushöhlen würde und deshalb

einen unzulässigen Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums darstelle.

Die Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.

1) Rechtlich nicht zu beanstanden ist die Annahme des Landgerichts, dass dem

Begehren der Beteiligten zu 1) und 2) zunächst einmal die Grundbucheintragung der

Beteiligten zu 3) und 4) entgegensteht.

Die Stimmberechtigung knüpft im Hinblick auf die Notwendigkeit, das Stimmrecht an

klare Voraussetzungen zu binden (BayObLG NZM 98, 816), an ein formales Kriterium

an, d.h. stimmberechtigt ist regelmäßig derjenige Wohnungseigentümer, der als

Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (vgl. BGHZ 1o6, 113 = NJW 89, 1o87). Im

Streitfall ist mithin für die Frage, wem das Stimmrecht für die streitige

Eigentumswohnung Nr. 1o zusteht, die zugunsten der Beteiligten zu 3) und 4)

sprechende Grundbuchlage entscheidend. Diese gelten sonach rechtlich als Mitglieder

der Wohnungseigentümergemeinschaft, woraus zwangsläufig das Stimmrecht als

Mitverwaltungsrecht i.S. des § 2o Abs. 1 WEG folgt (vgl. BGH aaO und zuvor BGHZ 99,

9o = NJW 87, 65o). Daran kann sich nichts dadurch ändern, dass die Beteiligten zu 1)

und 2) geltendmachen, die Eigentumsumschreibung sei unwirksam im Hinblick darauf,

dass der Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung bzw. mangelnder Beurkundung

wesentlicher Vertragsänderungen nichtig sei. Dabei sind die Vorinstanzen mit Recht

nicht in die Prüfung der Frage eingetreten, ob der Kaufvertrag aus den von den

Rechtsbeschwerdeführern angegebenen Gründen tatsächlich nichtig und mithin die am

31.5.94 erfolgte Eigentumsumschreibung zu berichtigen ist. Zuständig für die

Entscheidung ist nicht das Wohnungseigentumsgericht sondern das Prozessgericht.

Solange mithin die Beteiligten zu 1) und 2) insoweit nicht zumindest ein rechtskräftiges

Urteil vorlegen können, wonach die Beteiligte zu 2) die Berichtigung des Grundbuchs

aus § 894 dahin verlangen kann, dass die Beteiligten zu 3) und 4) im Grundbuch als

Eigentümer zu löschen sind, bleibt es für die Entscheidung bei der Vermutung gemäß §

891 BGB, dass die eingetragenen Beteiligten zu 3) und 4) die wirklichen Eigentümer

sind, selbst wenn das Grundbuch etwa wegen Nichtigkeit des Erwerbsvertrages

tatsächlich unrichtig sein sollte ( vgl. Lüke in Weitnauer WEG § 25 Rdnr. 7 mwN). Die

getroffene Entscheidung besagt entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer daher

nicht, dass für alle Zeit, also selbst bei einem für die Beschwerdeführer positivem

Ausgang der angestrengten Zivilprozesse das Stimmrecht der Beteiligten zu 3) und 4)

festgeschrieben sei, sondern nur, dass derzeit für das Wohnungseigentumsgericht keine

Handhabe besteht, den Beteiligten zu 3) und 4) die Ausübung des Stimmrechts

untersagen.

2) Mit Recht sind die Vorinstanzen ferner davon ausgegangen, dass sich das Begehren

der Beteiligten zu 1) und 2) ebensowenig mit Erfolg auf den Eigentümerbeschluss vom

9.11.92 stützen läßt.

a) Der Beschluss geht, solange den Beteiligten zu 3) und 4) nicht auch der Besitz an der

Wohnung übertragen war, ins Leere, weil ihnen bis zu diesem Zeitpunkt ein Stimmrecht

in der Versammlung noch nicht zugestanden hatte. Nach der ständigen Rechtsprechung

des Senats ist im Fall der Begründung von Wohnungseigentum durch

Grundstücksteilung nach § 8 WEG das Vorliegen einer werdenden bzw. faktischen

Wohnungseigentümergemeinschaft und damit die Anwendbarkeit der Vorschriften des

WEG für und gegen den Erwerber einer Eigentumswohnung anzuerkennen, wenn

dessen Übereignungsanspruch durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung

gesichert und diesem der Besitz an der Wohnung übertragen ist ( vgl. z.B. NZM 98, 199

= NJW-RR 98, 518; BayObLG WE 98, 157 = FGPrax 98, 98,17; NJW-RR 97, 1443;

Merle WE 98, 16o; zweifelnd SaarlOLG WE 98, 314). An der zweiten Voraussetzung

fehlte es ersichtlich im Zeitpunkt der Beschlussfassung.

b) Soweit den Beteiligten zu 3) und 4) mit der Übertragung des Besitzes (vgl. BayObLG

WE 98, 157 = FGPrax 98, 17), spätestens aber mit der Eigentumsumschreibung das

Stimmrecht in der Folgezeit erwachsen ist, sind die Vorinstanzen mit Recht davon

ausgegangen, dass der Eigentümerbeschluss nichtig ist, denn der Entzug des

Stimmrechts und die Übertragung der Ausübung auf einen anderen

Wohnungseigentümer verstößt gegen den Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts.

Ein Eigentümerbeschluss ist auch ohne Ungültigerklärung ( § 43 Abs. 1 Nr.4 WEG)

nichtig, wenn er gegen Rechtsvorschriften verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam

nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 S. 2 WEG). Schranken für den Inhalt von

Eigentümerbeschlüssen ergeben sich sonach aus den Grenzen der Vertragsfreiheit

nach §§ 134, 138 BGB sowie den zwingenden Vorschriften des WEG (vgl. BayObLG

ZMR 98, 5o9). Letzteres ist anerkanntermaßen auch der Fall, wenn eine beschlossene

Regelung Rechte eines Wohnungseigentümers beschneidet, die zum wesentlichen

Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum gehören (vgl. BGH NJW 95, 2o36). Im

übrigen ist die Nichtigkeit eines Beschlusses in jedem Verfahren zu berücksichtigen,

auch wenn sie zuvor noch nicht festgestellt wurde ( vgl. Lüke in Weitnauer WEG § 23

Rdnr. 24 mwN).

Die Stimmrechtsausübung gehört zum wesentlichen Inhalt der Nutzung von

Wohnungseigentum, so dass die beschlossene Regelung einen Verstoß gegen

zwingende Rechtsvorschriften begründet. Die Regelungsbefugnis der

Wohnungseigentümer endet dort, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der

Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird. Deshalb ist anerkannt, dass das Stimmrecht

unübertragbar ist und mithin nicht vom Wohnungseigentum abgespaltet werden kann (

vgl. BGHZ 99, 9o = NJW 87, 65o; Lüke in Weitnauer WEG § 25 Rdnr. 7;

Bärmann/Pick/Merle WEG § 25 Rdnr. 1o mwN). Das mitgliedschaftliche Element des

Wohnungseigentums verbietet einen allgemeinen Ausschluss des

Wohnungseigentümers vom Stimmrecht als einem Mitverwaltungsrecht im Sinne des §

2o Abs.1 WEG. Möglich ist nur, dass der stimmberechtigte Wohnungseigentümer einen

anderen Wohnungseigentümer oder Dritten zur Ausübung des Stimmrechts in seinem

Namen bevollmächtigt (§§ 164 ff BGB) oder zur Stimmabgabe in eigenem Namen

ermächtigt (vgl. Palandt/Bassenge, § 25 WEG Rdnr. 2a). An der Bewertung ändert

schließlich nichts der Umstand, dass der Stimmrechtsentzug zeitlich befristet ist,

nämlich bis zum rechtskräftigen Abschluss des beim LG Köln angestrengten Prozesses,

zumal da der dem zugrundeliegende Streit der Beteiligten um das Eigentum für eine

solche Regelung jedenfalls über den Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung hinaus

auch kein begründeter Gesichtspunkt sein konnte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den

unterlegenen Beteiligten zu 1) und 2) die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz

aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Im übrigen war es geboten, an dem in § 47 WEG

bestimmten Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen

entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Für eine davon

abweichende Billigkeitsentscheidung (§ 47 S.2 WEG) bestand kein Anlass, zumal da

der Senat wegen der mangelnden Erfolgsaussicht des Rechtsmittels die übrigen

Beteiligten von vorneherein nicht am Verfahren beteiligt hat.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten

nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch die Vorinstanzen.