Urteil des OLG Köln vom 24.01.1997, 16 Wx 2/97

Entschieden
24.01.1997
Schlagworte
1995, Höhe, Lasten, Beschwerde, Wohnung, Anfechtung, Erwerber, Eigentumswohnung, Antrag, Nachforderung
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Oberlandesgericht Köln, 16 WX 2/97

Datum: 24.01.1997

Gericht: Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper: 16. Zivilsenat

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 16 WX 2/97

Normen: WEG § 16 ABS. 2;

Leitsätze: Haftung für Wohngeldrückstände des Wohnungsveräußerers

WEG § 16 Abs. 2 Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet jedenfalls dann für Wohngeldrückstände des Veräußerers aus den vergangenen Jahren, wenn diese Rückstände nicht nur im laufenden Jahr des Erwerbers der Eigentumswohnung, sondern auch noch einmal im darauffolgenden Jahr zu seinen Lasten in die ihn betreffende Einzelabrechnung eingestellt wurden und wenn diese Einzelabrechnung zusammen mit der jeweiligen Jahresabrechnung von der Eigentümerversammlung beschlossen wurde und diese Beschlüsse nicht fristgerecht angefochten wurden.

Rechtskraft: unanfechtbar

G r ü n d e 1

2Die Antragstellerin ist WEG-Verwalterin des Objektes M.straße 2-20 in B.G.. Die Antragsgegner sind Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 73 in diesem Objekt. Ihre Eintragung erfolgte am 11. März 1994. Die Voreigentümerin der Antragsgegner, die Firma C. GmbH, von der sie die Wohnung durch notariellen Kaufvertrag vom 2. November 1993 erworben hatten, hatte für das Jahr 1993 einen Wohngeldrückstand in Höhe von 3.622,59 DM, den sie nicht ausglich. Unter dem 3. Juni 1994 sandte die Antragstellerin den Antragsgegnern eine Einzelabrechnung vom 1. Januar 1993 bis zum 31. Dezember 1993, betreffend die Wohnung Nr. 73, zu, in der es u.a. hieß:

3,Das ausgewiesene Abrechnungsergebnis ist in nachstehendem Stand des Wohngeldkontos enthalten und wird fällig mit Beschlußfassung in der kommenden Eigentümerversammlung."

4Diese Einzelabrechnung wies unter Berücksichtigung des Wohngeldrückstandes einen Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Antragsgegner in Höhe von 3.622,59 DM aus. Die Jahresabrechnung 1993 einschließlich der Einzelabrechnung betreffend die Wohnung Nr. 73 wurde in einer Eigentümerversammlung am 28. Juni 1994 beschlossen. Eine Anfechtung dieses Beschlusses ist nicht erfolgt. Die Antragsgegner zahlten in der Folgezeit den Rückstand des Jahres 1993 nicht. Er wurde deshalb in die unter dem 31. Mai 1995 datierende Einzelabrechnung für das Jahr 1994 betreffend die Wohnung Nr. 73 wieder aufgenommen. Unter Berücksichtigung eines Rückstandes aus dem Jahre

73 wieder aufgenommen. Unter Berücksichtigung eines Rückstandes aus dem Jahre 1994 in Höhe von 130,69 DM ergab sich in der Abrechnung ein Saldo zu Lasten der Antragsgegner in Höhe von 3.753,28 DM. In der Einleitung zur Einzelabrechnung findet sich folgender Hinweis:

5,Das Abrechnungsergebnis ... wird fällig mit Beschlußfassung in der kommenden Eigentümerversammlung."

6In der Eigentümerversammlung vom 27. Juni 1995 wurden dann die Jahresabrechnung 1994 sowie die Einzelwohngeldabrechnungen zum 31. Dezember 1994 beschlossen. Eine Anfechtung dieser Beschlüsse fand nicht statt.

7Nach § 6 Ziff. 10 des Verwaltervertrages vom 19. November 1990 ist die Antragstellerin berechtigt und bevollmächtigt, rückständige Wohnlasten außergerichtlich, gegebenenfalls gerichtlich, unter Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes geltend zu machen, wahlweise auch im eigenen Namen.

8Mit Antrag vom 1. Februar 1996, bei Gericht eingegangen am 5. Februar 1996, hat die Antragstellerin gegen die Antragsgegner den Wohngeldrückstand in Höhe von 3.622,59 DM gerichtlich geltend gemacht. Die Antragsgegner sind diesem Antrag entgegengetreten. Sie sind der Ansicht, daß sie für Wohngeldrückstände aus dem Jahre 1993 auch dann nicht haften, wenn diese zu ihren Lasten in die Jahresabrechnung 1994 aufgenommen worden sind.

9Durch Beschluß vom 3. Juni 1996 hat das Amtsgericht dem Antrag in Höhe von 3.610,59 DM nebst 4 % Zinsen ab dem 13. Januar 1996 stattgegeben. Das Landgericht hat die Beschwerde gegen diesen Beschluß durch Beschluß vom 14. November 1996 zurückgewiesen. Der Beschluß ist den Antragsgegnern am 2. Dezember 1996 zugestellt worden.

10Gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden sich die Antragsgegner mit ihrer weiteren sofortigen Beschwerde vom 11. Dezember 1996. Sie vertreten weiterhin die Ansicht, daß sie unabhängig von den Beschlüssen in den Eigentümerversammlungen vom 28. Juni 1994 und 27. Juni 1995 für Wohngeldrückstände aus dem Jahre 1993 nicht haften, auch wenn diese in die folgenden Jahresabrechnungen zu ihren Lasten aufgenommen worden seien.

11Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG). In der Sache hat die Beschwerde jedoch keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluß des Landgerichts beruht jedenfalls im Ergebnis nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 27 Abs. 1 WEG, 550 ZPO). Die Antragsgegner sind verpflichtet, an die Antragstellerin als Verwalterin des Objektes M.straße 2-20 in B.G. den offenen Restbetrag aus der Jahresabrechnung 1994 in Höhe von 3.610,59 DM zu zahlen. Der Anspruch ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG i.V.m. dem Beschluß der Eigentümerversammlung vom 27. Juni 1995. Die Anspruchsberechtigung der Antragstellerin ergibt sich aus § 6 Nr. 10 des Verwaltervertrages. Entgegen der Ansicht der Antragsgegner kommt es insoweit nicht auf die Frage an, ob Erwerber von Wohnungseigentum für Wohngeldrückstände des Voreigentümers neben dem Voreigentümer haften oder ob sie nur für Wohngeldrückstände einzustehen haben, die in der Zeit ihres Eigentums entstanden sind. Die Frage wäre unter Umständen zu beantworten gewesen, wenn allein um die am 28. Juni 1994, also zu einem Zeitpunkt, als die Antragsgegner bereits Eigentümer der

Wohnungseinheit Nr. 73 waren, beschlossene Jahresabrechnung 1993 gestritten würde. Insoweit wäre es unter Umständen auf die Frage angekommen, ob diese sich allein mit dem Jahre 1993, also mit einer Zeit, als die Antragsgegner noch nicht Eigentümer der fraglichen Wohnungseinheit waren, befassende Abrechnung überhaupt als Beschluß zu ihren Lasten gemeint war, oder ob er sich eigentlich nur mit der Voreigentümerin befaßte, so daß für die Antragsgegner auch keine Notwendigkeit bestand, ihn anzufechten. Würde man letzteres bejahen, so käme es auf die von den Antragsgegnern aufgeworfene Frage an, ob der Bundesgerichtshof nicht mit seinem Beschluß vom 30. November 1995 (WE 1996, 144) inzident, obwohl er diese Frage nicht offen angesprochen hat, seine alte Rechtsprechung aus dem Jahre 1988 (Beschluß vom 21. April 1988, NJW 1988, 1910 = BGHZ 104, 197 ff.) aufgegeben hat, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Rechnungen für frühere Jahre handelt, für diese haftet, wenn nur die Jahresabrechnung, die diese Nachforderung feststellt, erst nach dem Eigentumserwerb gefaßt worden war (für diese Auslegung des Beschlusses vom 30. November 1995: Demharter, FGPrax 1996, 50; Niedenführ, LM § 16 WEG Nr. 16). Daß sich gegen eine solche Auslegung der neueren BGH-Rechtsprechung auch überzeugende Gründe darlegen lassen, hat das Landgericht in seiner angefochtenen Entscheidung ausführlich dargelegt. Die Frage ist für den vorliegenden Fall jedoch letztlich ohne Bedeutung, da die Eigentümerversammlung vom 27. Juni 1995 mit der Beschlußfassung über die Wohngeldabrechnung zum 31. Dezember 1994 ausdrücklich den Rückstand aus dem Jahr 1993 jetzt als eine Schuld der Antragsgegner beschlossen hat. Ob ein solcher Beschluß den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht oder ob er unter Zugrundelegung der Rechtsansichten von Demharter und Niedenführ anfechtbar gewesen wäre, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden, da eine Anfechtung jedenfalls nicht erfolgt ist. Daß ein solcher Beschluß nichtig ist, weil er greifbar außerhalb jeder vernünftigen Gesetzesauslegung läge, kann sicher nicht festgestellt werden. Ebensogut wie die Auffassung von Demharter und Niedenführ ist sicher auch die in der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts ausgeführte Auffassung vertretbar, die sich immerhin auf den Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 21. April 1988 (NJW 1988, 1910) stützen kann. Mit der Bestandskraft des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 27. Juni 1995 war die Schuld der Antragsgegner unanfechtbar festgestellt worden, selbst dann, wenn sie diese Verpflichtung zuvor durch Anfechtung hätten beseitigen können.

12Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde den unterlegenen Antragsgegnern aufzuerlegen. Hingegen besteht keine Veranlassung für eine Erstattung außergerichtlicher Kosten.

13Die Festsetzung des Gegenstandswertes entspricht dem zwischen den Parteien streitigen Betrag der Nachforderung.

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