Urteil des OLG Karlsruhe vom 28.10.2016

untergeschoss, ferienwohnung, negative feststellungsklage, bad

OLG Karlsruhe Urteil vom 28.10.2016, 9 U 14/15

Zulässiger Ausbau von Kellerräumen durch den Wohnungseigentümer

Leitsätze

1. Ein Wohnungseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, in seinem Sondereigentum stehende Kellerräume als

Wohnräume auszubauen, wenn die Teilungserklärung jedem Eigentümer erlaubt, die Zweckverwendung seiner

Räume zu ändern. Bezeichnungen wie "Hobbyraum" oder "Keller" im Aufteilungsplan sind in diesem Fall nur

unverbindliche Nutzungsvorschläge.

2. Sofern Bestimmungen der Teilungserklärung nicht entgegenstehen, ist es dem Wohnungseigentümer nicht

verwehrt, seine Wohnung faktisch in zwei selbständige Einheiten zu unterteilen.

Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 23.12.2014 - D 4 O 192/14 -

im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens in beiden Instanzen tragen die Kläger je zur Hälfte; die Beigeladenen tragen ihre

außergerichtlichen Kosten selbst.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können eine Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten

abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages, wenn

nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages

leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

1 Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft „…“ in Ü. Sie streiten über die Frage,

welche Befugnisse dem Beklagten bei der Nutzung der zu seinem Sondereigentum gehörenden Räume

zustehen.

2 Der Beklagte war Bauherr des Anwesens. Mit notarieller Erklärung vom 14.07.2009 (Anlage K4, I 97 ff.)

ordnete der Beklagte die Begründung von Wohnungseigentum auf dem Grundstück an. Es erfolgte eine

Aufteilung des Eigentums in vier Miteigentumsanteile, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer

Wohnung verbunden waren. Zum Sondereigentum an den Wohnräumen sollten gemäß § 2 der

Teilungserklärung auch bestimmte Kellerräume gehören, die jeweils den einzelnen Wohnungen zugeordnet

wurden. In § 5 der Teilungserklärung wurde die Nutzung der zum Sondereigentum gehörenden Räume wie

folgt festgelegt:

Die Bezeichnung einer Zweckverwendung der Räume im Aufteilungsplan ist nicht dinglicher Inhalt des

Sondereigentums. Das heißt, jeder Eigentümer kann die Zweckverwendung seiner Räume ändern.

Die Wohnungen dürfen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine berufliche oder

gewerbliche Nutzung der Wohnungen ist nur gestattet, soweit das gegenüber einer Wohnnutzung keine

größere Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer oder des Gemeinschaftseigentums mit sich bringt. Eine

berufliche oder gewerbliche Nutzung einer Wohnung bedarf in jedem Falle der vorherigen schriftlichen

Zustimmung des Verwalters, die auch aus wichtigem Grund versagt werden kann.

5 Mit notariellem Vertrag vom 18.06.2010 (Anlage K 5) veräußerte der Beklagte die Wohnung Nr. 3 an die

Kläger. Der Beklagte blieb - bis heute - Eigentümer der Wohnung Nr. 4.

6 Zur Wohnung Nr. 4 gehören u.a. zwei Räume im Untergeschoss, die teilweise als „Keller“ und „Hobbyraum“

bezeichnet werden. Der Beklagte ließ in diesen zu seiner Wohnung gehörenden Räumen eine Küche, Bad

und Toilette mit Warmwasseranschluss und Heizkörper einbauen. In der Folgezeit vermietete der Beklagte

diese Räume im Untergeschoss zeitweise als Ferienwohnung.

7 Mit Urteil vom 26.09.2012 verurteilte das Amtsgericht Überlingen - 4 C 40/11 - in einem Vorprozess den

Beklagten auf Antrag der Kläger wie folgt:

Der Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, in der Wohnungseigentümergemeinschaft … in Ü. im

Untergeschoss, in dem mit Nr. 4 bezeichneten Hobbyraum und dem mit Nr. 4 bezeichneten größeren

Kellerraum (im Lageplan mit direktem Zugang zwischen Hobbyraum und Kellerraum gekennzeichnet), eine

Ferienwohnung zu betreiben.

9 Das Amtsgericht Überlingen begründete seine Entscheidung damit, die Nutzung der Räume als

Ferienwohnung stelle eine gewerbliche Nutzung dar. Diese bringe gegenüber einer „bloßen Wohnnutzung“

größere Beeinträchtigungen der übrigen Eigentümer mit sich. Die Mehrbeeinträchtigung der Miteigentümer

sei erheblich. Daher sei der Beklagte - unter Berücksichtigung der Bestimmungen in der Teilungserklärung -

nicht berechtigt, in den zu seinem Sondereigentum gehörenden Räumen eine Ferienwohnung zu betreiben.

10 Das Urteil des Amtsgerichts Überlingen ist rechtskräftig. Die Frist zur Einlegung einer Berufung wurde vom

Beklagten versäumt.

11 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 10.02.2013 (Beiakte AG Überlingen - 4 C 40/11 -, 583/585) vermietete

der Beklagte die genannten Räume im Untergeschoss an Frau J. V. Diese vermietete die ihr überlassenen

Räume zumindest zeitweise als Ferienwohnung. Die Räume wurden im Internet von Frau V. als

Ferienwohnung beworben.

12 Im vorliegenden Verfahren haben die Kläger Klage erhoben mit dem Ziel, festzustellen, dass eine

regelmäßige Nutzung von den im Untergeschoss befindlichen Räumen, die zur Wohnung Nr. 4 gehören, als

„eigenständige Wohnung“ unzulässig ist. Die Kläger haben die Auffassung vertreten, dem Beklagten sei auf

Grund der Teilungserklärung eine Nutzung der im Untergeschoss befindlichen Räume nur als Hobbyraum

und als Kellerraum gestattet; jegliche Wohnnutzung widerspreche der Teilungserklärung. Der Beklagte sei

daher auch verpflichtet, die von ihm vorgenommenen Veränderungen in den betreffenden Räumen, die

ausschließlich im Hinblick auf eine Wohnnutzung erfolgt seien, zu beseitigen.

13 Die Kläger haben ihre Klage zunächst an das Amtsgericht Überlingen - Abteilung für

Wohnungseigentumssachen - gerichtet. Im Termin vom 03.06.2014 haben die Kläger erklärt, die Ansprüche

würden „auch auf den notariellen Kaufvertrag nebst Baubeschreibung“ gestützt. Daraufhin hat das

Amtsgericht das Verfahren „abgetrennt, soweit die Kläger ihre Klageanträge auf Ansprüche aus dem

Kaufvertrag nebst Baubeschreibung stützen“. Hinsichtlich der „wohnungseigentumsrechtlichen Ansprüche,

welche nicht Gegenstand des abgetrennten Verfahrens sind“, haben die Kläger Klagerücknahme erklärt. Das

abgetrennte Verfahren ist vom Amtsgericht Überlingen mit Beschluss vom 03.06.2014 auf Antrag der Kläger

wegen sachlicher Unzuständigkeit an das Landgericht Konstanz verwiesen worden. In diesem Verfahren hat

das Landgericht Konstanz sodann mit Urteil vom 23.12.2014 den Beklagten wie folgt verurteilt:

14 1. Der Beklagte wird verurteilt, das in dem mit Nr. 4 bezeichneten Hobbyraum und größeren Kellerraum im

Untergeschoss des Hauses …, Ü., eingebaute Bad und die eingebaute Küche zu beseitigen.

15 2. Es wird festgestellt, dass in dem mit Nr. 4 bezeichneten Hobbyraum und in dem größeren Kellerraum im

Untergeschoss des Hauses …, Ü., eine regelmäßige Nutzung als eigenständige Wohnung nicht zulässig ist.

16 Ungeachtet der Verfahrensweise des Amtsgerichts Überlingen hat das Landgericht die Ansprüche der Kläger

unter wohnungseigentumsrechtlichen Gesichtspunkten geprüft. Dabei hat das Landgericht die Klage

lediglich in geringem Umfang insoweit teilweise abgewiesen, als die Kläger über die Beseitigung von Bad und

Küche hinaus auch eine Stilllegung der vorhandenen Anschlüsse an Heizung und Warmwasserversorgung

verlangt haben. Abgesehen von dieser Einschränkung sei die Klage jedoch begründet. Aus der

Teilungserklärung ergebe sich, dass der Beklagte zu einer Nutzung der in seinem Sondereigentum

stehenden Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken nicht berechtigt sei. Daraus ergebe sich gleichzeitig

ein Beseitigungsanspruch der Kläger hinsichtlich der Umbauten für Küche und Bad.

17 Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung des Beklagten. Er hält die erstinstanzliche Entscheidung

aus Rechtsgründen für unzutreffend. Die Nutzung der Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken sei

entgegen der Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts mit den Bestimmungen in der Teilungserklärung

vereinbar. Auf die Frage, in welchem Umfang die Mieterin J. V. die Räume als Ferienwohnung untervermiete,

komme es nicht an. Die Nutzung einer Wohnung durch Feriengäste führe für die Miteigentümer im Haus

nicht zu Störungen, die über eine anderweitige Wohnnutzung hinausgingen.

18 Der Beklagte beantragt,

19 unter Abänderung des am 23.12.2014 verkündeten Urteils des Landgerichts Konstanz - D 4 O 192/14 - die

Klage abzuweisen.

20 Die Kläger beantragen,

21 die Berufung zurückzuweisen.

22 Die Kläger verteidigen das Urteil des Landgerichts. Sie ergänzen und vertiefen ihr erstinstanzliches

Vorbringen. Sie weisen darauf hin, dass eine Wohnnutzung der Räume im Untergeschoss auch öffentlich-

rechtlich unzulässig sei. Sie machen zudem geltend, die verfahrensgegenständlichen Ansprüche sollten auch

auf die Regelungen im Kaufvertrag vom 18.06.2010 gestützt worden. Diese Argumentation sei bereits

Gegenstand der Klagebegründung im erstinstanzlichen Verfahren gewesen.

23 Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.

24 Der Senat hat im Berufungsverfahren die weiteren Wohnungseigentümer Ingrid und Kurt Friedrich gemäß §

48 Abs. 1 WEG beigeladen.

25 Die Kläger haben während der Anhängigkeit des vorliegenden Verfahrens eine weitere Klage zum

Amtsgericht Überlingen erhoben. Mit dieser Klage sollte der Beklagte verurteilt werden, es zu unterlassen,

die seiner Eigentumswohnung im Anwesen …, Ü. zugeordneten streitgegenständlichen Räume im

Untergeschoss „als Wohnraum zu nutzen oder nutzen zu lassen“. Mit Urteil vom 12.05.2016 hat das

Amtsgericht diese Klage als unbegründet abgewiesen. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, da die Kläger

Berufung zu dem in Wohnungseigentumssachen zuständigen Landgericht Karlsruhe eingelegt haben.

II.

26 Die zulässige Berufung des Beklagten hat Erfolg. Die Klage ist nicht begründet. Der Beklagte ist - soweit

nicht die Wirkungen des rechtskräftigen Urteils des Amtsgerichts Überlingen im Vorprozess vom 26.09.2012

entgegenstehen - berechtigt, die zu seiner Wohnung gehörenden Räume im Untergeschoss des Anwesens …

in Ü. regelmäßig als eigenständige Wohnung zu nutzen. Der Beklagte ist nicht verpflichtet, Bad und Küche

in diesen Räumen zurückzubauen.

27 1. Die Berufung des Beklagten zum Oberlandesgericht Karlsruhe - Zivilsenate in Freiburg - ist zulässig. Das

Oberlandesgericht Karlsruhe ist für die Berufung gemäß § 119 Abs. 1 Ziffer 2 GVG zuständig, da

erstinstanzlich das Landgericht entschieden hat. Der Umstand, dass gemäß § 43 Ziffer 1 WEG für den

Rechtstreit die Verfahrensvorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes gelten, ändert daran nichts.

28 2. Die Klage ist zulässig. Die Rechtskraft der Entscheidung des Amtsgerichts Überlingen vom 26.09.2012 im

Vorprozess (Az.: 4 C 40/11) steht der Klage nicht entgegen. Denn über den Streitgegenstand des

vorliegenden Verfahrens hat das Amtsgericht Überlingen nicht entschieden. Die - streitgegenständliche -

Untersagung einer generellen Wohnnutzung geht über die Entscheidung vom 26.09.2012, mit welcher der

Beklagte lediglich verpflichtet wurde, das Betreiben einer Ferienwohnung zu unterlassen, hinaus. Das

Feststellungsbegehren der Kläger und die Tenorierung im erstinstanzlichen Urteil sind dahingehend zu

verstehen, dass lediglich solche Nutzungen des Beklagten untersagt werden sollen, die über das „Betreiben

einer Ferienwohnung“, welches Gegenstand des Vorprozesses war, hinausgehen.

29 3. Gemäß § 43 Ziffer 1 WEG i.V.m. § 23 Ziffer 2 c GVG war erstinstanzlich nicht das Landgericht, sondern

das Amtsgericht Überlingen sachlich zuständig. Dies hindert eine Entscheidung des Senats in der Sache

jedoch nicht. Denn die vom Landgericht zu Unrecht angenommene Zuständigkeit ist im Berufungsverfahren

gemäß § 513 Abs. 2 ZPO ohne Bedeutung.

30 4. Der Feststellungsantrag der Kläger ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht begründet. Der

Beklagte ist berechtigt, die im Untergeschoss des Anwesens gelegenen Räume, die zu seinem

Sondereigentum gehören, regelmäßig als eigenständige Wohnung zu nutzen. Die Berechtigung des

Beklagten folgt aus § 903 BGB i.V.m. § 13 Abs. 1 WEG. Die Kläger haben als Miteigentümer des Anwesens

weder aus § 1004 Abs. 1 BGB noch aus § 15 Abs. 3 WEG einen Anspruch gegen den Beklagten, die Nutzung

seiner Räume im Untergeschoss als Wohnung zu unterlassen.

31 a) Gemäß § 903 BGB kann der Beklagte grundsätzlich mit den Räumen im Untergeschoss, die in seinem

Sondereigentum stehen, nach Belieben verfahren. Das bedeutet, dass der Beklagte insbesondere die

Nutzungsart für diese Räume selbst bestimmen kann. Dazu gehört die Möglichkeit einer Wohnnutzung und

die Befugnis, die Räume so zu gestalten, dass sie den Charakter einer „eigenständigen Wohnung“

aufweisen.

32 b) § 15 Abs. 1 WEG steht der Wohnnutzung nicht entgegen. Denn es gibt keine Vereinbarung im Sinne der

Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, welche der Wohnnutzung entgegenstehen würde.

33 aa) Als „Vereinbarung“ im Sinne der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes kommt nur die

Teilungserklärung vom 14.07.2009 in Betracht. Die Teilungserklärung (I 97 ff.) enthält kein Verbot für den

Beklagten als Miteigentümer, im Untergeschoss eine „eigenständige Wohnung“ einzurichten. Daher ist dem

Beklagten diese Nutzung erlaubt.

34 bb) Es kann dahinstehen, ob sich in dem der Teilungserklärung beigefügten Aufteilungsplan Beschreibungen

für die Nutzungsmöglichkeiten der Räume im Untergeschoss wie „Keller“ und „Hobbyraum“ befinden. Denn

aus einer solchen Bezeichnung einer Zweckverwendung ergibt sich keine - die Nutzungsmöglichkeiten

einschränkende - Vereinbarung im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG. Dies folgt aus der Regelung in § 5 der

Teilungserklärung. Die Miteigentümer dürfen danach sämtliche zu ihrem Sondereigentum gehörenden

Räume „zu Wohnzwecken“ nutzen unabhängig davon, ob der Aufteilungsplan Bezeichnungen einer

Zweckverwendung für bestimmte Räume enthält, die nur im Sinne von unverbindlichen

Nutzungsvorschlägen zu verstehen sind (vgl. zu unverbindlichen Nutzungsvorschlägen BGH, NJWRR 2015,

1037; OLG Hamm, NZM 2007, 294). Soweit die Rechtsprechung in bestimmten Fällen aus der Bezeichnung

von Räumen als „Hobbyraum“ eine verbindliche Nutzungsbeschränkung abgeleitet hat, waren die

maßgeblichen Teilungserklärungen nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar. Eine

nutzungsbeschränkende Vereinbarung ließe sich aus der Bezeichnung „Hobbyraum“ in der Teilungserklärung

oder im Aufteilungsplan nur dann herleiten, wenn eine ausdrückliche Nutzungsregelung, wie vorliegend in §

5 der Teilungserklärung, fehlt (vgl. zu solchen Fallgestaltungen BGH, NJW-RR 2015, 781; BGH, Beschluss

vom 16.06.2011 - V ZA 1/11 -, zitiert nach juris; OLG Schleswig, MDR 2004, 1178). Eine „eigenständige

Wohnung“, welche die Kläger beanstanden, ändert nichts am Charakter der nach der Teilungserklärung

zulässigen Wohnnutzung.

35 cc) Die Teilungserklärung enthält in § 5 Einschränkungen nur für eine „berufliche oder gewerbliche

Nutzung“, die nur unter bestimmten Voraussetzungen gestattet ist. Daraus ergibt sich für den Beklagten

kein Hindernis, die Räume im Untergeschoss als „eigenständige Wohnung“ zu nutzen. Dabei spielt es keine

Rolle, ob der Beklagte die Räume vermietet. Denn die Vermietung einer Wohnung stellt keine „gewerbliche

Nutzung“ im Sinne der Teilungserklärung dar, und zwar auch dann nicht, wenn die Wohnung als

Ferienwohnung vermietet wird. Dies ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geklärt (vgl. BGH,

NJW 2010, 3093; BGH, Urteil vom 12.11.2010 - V ZR 78/10 -, zitiert nach Juris).

36 dd) Entgegen der Auffassung der Kläger ist es rechtlich ohne Bedeutung, dass der Beklagte seine Wohnung

faktisch in zwei selbstständige Wohnungen aufgeteilt hat, so dass sich in dem Anwesen nun fünf

Wohnungen befinden, wobei die vom Beklagten vermietete Wohnung im Souterrain (Untergeschoss) für die

Nutzung durch Bewohner den gleichen selbstständigen Charakter aufweist, wie er den anderen Wohnungen

zukommt.

37 Der Umstand, dass die Teilungserklärung lediglich vier Wohnungen vorgesehen hat, hindert einen

Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht daran, seine Wohnung in zwei selbstständige Einheiten

aufzuteilen. Es gibt keine Bestimmungen im Wohnungseigentumsgesetz, die dies verbieten würde. In der

Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein einzelner Wohnungseigentümer auf diese Weise - sogar - neues

grundbuchfähiges Wohnungseigentum bilden kann (vgl. BGH, NJW 1968, 499; BGH, NJW 1979, 870; BGH,

NJW 2012, 2434). Zwar ist es möglich, die Unterteilung einer Wohnung in der Teilungserklärung an

bestimmte Voraussetzungen - beispielsweise die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer - zu binden

(vgl. BGH, NJW 1968, 499). Eine solche Beschränkung ergibt sich aus der Teilungserklärung vom 14.07.2009

jedoch nicht. Da der Beklagte - wohnungseigentumsrechtlich - grundsätzlich berechtigt gewesen wäre,

neues Wohnungseigentum für die Wohnung im Souterrain zu bilden und im Grundbuch eintragen zu lassen,

kann es ihm auch nicht verwehrt sein, eine solche Unterteilung ohne Eintragung im Grundbuch

herbeizuführen.

38 Entgegen der Auffassung der Kläger gibt es keine abweichende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs,

wonach einem Wohnungseigentümer - ohne Zustimmung der Miteigentümer - die Bildung einer zusätzlichen

(faktischen) Wohnung generell untersagt wäre. Soweit die Rechtsprechung in bestimmten Fällen einem

Wohnungseigentümer die Unterteilung seiner Wohnung untersagt hat, ging es jeweils ausschließlich um

Fallgestaltungen, in denen eine Vereinbarung im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG der Nutzungsänderung

entgegenstand (vgl. beispielsweise BGH, NJW-RR 2015, 645; BGH, NJW 2014, 2640). Wenn sich hingegen -

wie im vorliegenden Fall - aus der Teilungserklärung oder einer anderweitigen Vereinbarung keine

Einschränkung der Nutzungsart für bestimmte Räume ergibt, kann der einzelne Wohnungseigentümer

grundsätzlich seine Wohnung in zwei Einheiten unterteilen, solange für beide Wohnungen der Charakter

der Wohnnutzung erhalten bleibt (siehe oben; vgl. insbesondere die Ausführungen des Bundesgerichtshofs

in NJW-RR 2015, 645, 646). Entgegen der Auffassung der Kläger ergibt sich auch aus der zitierten

Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 08.05.2015 (NJW-RR 2015, 781) nichts anderes. Denn in der

zitierten Entscheidung war die Vergrößerung der Anlage um eine weitere Wohneinheit nur deshalb

unzulässig, weil es für die fraglichen Räume im Souterrain - anders als vorliegend - in der Teilungserklärung

eine verbindliche Nutzungsbeschränkung gab.

39 c) Für die Entscheidung über den Klageantrag kommt es nicht darauf an, ob im Einzelfall von Bewohnern der

Räume des Beklagten im Untergeschoss bestimmte Störungen ausgehen, welche über das Maß der

Störungen durch die Nutzer anderer Wohnungen hinausgehen. Es ist in einer

Wohnungseigentümergemeinschaft unvermeidlich, dass das Zusammenleben für alle Bewohner erheblich

geprägt wird von individuellen Eigenheiten und Lebensgewohnheiten der anderen Bewohner. Eine konkrete

Nutzung der Räume im Untergeschoss wäre daher nur dann unzulässig, wenn sie bei einer typisierenden

Betrachtungsweise stärker stört als eine übliche Wohnnutzung (vgl. Palandt/Bassenge, Bürgerliches

Gesetzbuch, 75. Auflage 2016, § 15 WEG, RdNr. 17 ff.). Für die rechtlich entscheidende typisierende

Betrachtung kommt es allein darauf an, dass eine regelmäßige Nutzung bestimmter Räume als

eigenständige Wohnung nichts an der - grundsätzlich zulässigen - Wohnnutzung ändert.

40 d) Es kommt auch nicht darauf an, ob und inwieweit die Nutzung von Räumen im Untergeschoss

bestimmten öffentlich-rechtlichen Einschränkungen unterliegt. Die Feststellung, dass der Beklagte den

Hobbyraum und dem größeren Kellerraum als eigenständige Wohnung nutzen darf, hat ausschließlich

zivilrechtlichen Charakter und hängt nicht davon ab, ob die Nutzung baurechtlich zulässig ist. Eine mögliche

Entscheidung der Baurechtsbehörde ist von der Entscheidung des Senats unabhängig.

41 e) Die Parteien streiten über die Frage, ob der in der Teilungserklärung festgelegte

Kostenverteilungsschlüssel noch angemessen ist, wenn der Beklagte die in seinem Eigentum stehenden

Räume im Untergeschoss als eigenständige Wohnung nutzt. Diese Frage spielt für die Zulässigkeit der

Wohnnutzung keine Rolle. Der Senat trifft vorliegend keine Entscheidung darüber, ob die vom Beklagten

vorgenommenen Veränderungen im Untergeschoss Auswirkungen auf die Verteilung der Kosten zwischen

den Wohnungseigentümern haben müssen.

42 5. Die Kläger machen geltend, die streitgegenständlichen Ansprüche sollten auch auf den Kaufvertrag vom

18.06.2010 gestützt werden. Insoweit ist die Klage unschlüssig. Denn der notarielle Kaufvertrag vom

18.06.2010 enthält keine Verpflichtungen des Beklagten gegenüber den Klägern, bestimmte Nutzungen der

in seinem Eigentum verbliebenen Wohneinheit Nr. 4 zu unterlassen. Die Kläger haben ihre Wohnung zudem

in Kenntnis der Teilungserklärung erworben, aus welcher sich die Berechtigung des Beklagten ergibt, die zu

seiner Wohnung gehörenden Räume im Souterrain zu Wohnzwecken und als „eigenständige Wohnung“ zu

nutzen (siehe oben).

43 6. Der Senat stellt klar, dass die Wirkungen dieses Urteils begrenzt werden durch das Urteil des

Amtsgerichts Überlingen vom 26.09.2012 - 4 C 40/11 -.

44 a) Das Urteil des Amtsgerichts Überlingen vom 26.09.2012 ist rechtskräftig. Soweit die Wirkungen der

Rechtskraft reichen, kommt eine direkte oder indirekte Abänderung des Urteils im vorliegenden Prozess

nicht in Betracht. Der Umstand, dass das Amtsgericht Überlingen im Urteil vom 26.09.2012 die

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Nutzung von Wohnräumen in einer Wohnungseigentumsanlage

als Ferienwohnung nicht berücksichtigt hat (vgl. BGH, NJW 2010, 3093; BGH, Urteil vom 12.11.2010 - V ZR

78/10 -, zitiert nach juris; OLG Saarbrücken, Urteil vom 24.05.2012 - 8 U 183/11 -, zitiert nach juris), ändert

an den Wirkungen der Rechtskraft nichts.

45 b) Im Urteil des Amtsgerichts Überlingen vom 26.09.2012 ist dem Beklagten rechtskräftig untersagt worden,

in den beiden Räumen, welche auch Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind, „eine Ferienwohnung zu

betreiben“. Mit der Rechtskraft dieses Urteils steht fest, dass der Beklagte nicht berechtigt ist, die Räume im

Untergeschoss auf eine Art und Weise zu nutzen, welche sich im Verhältnis zum Unterlassungsausspruch im

Urteil des Amtsgerichts Überlingen als Verletzungshandlung darstellen würde (vgl. zum Umfang der

Rechtskraft eines Unterlassungsurteils Zöller/Vollkommer, Zivilprozessordnung, 31. Auflage 2016, § 322

ZPO, RdNr. 13). Mit der Abweisung des Feststellungsantrags der Kläger im Urteil des Senats wird zwar

gleichzeitig gemäß § 322 Abs. 1 ZPO zu Gunsten des Beklagten festgestellt, dass eine regelmäßige Nutzung

der Räume im Untergeschoss als eigenständige Wohnung zulässig ist (vgl. zu den Rechtskraftwirkungen des

Urteils, welches eine negative Feststellungsklage abweist, Zöller/Vollkommer a.a.O., § 322 ZPO, RdNr. 11);

diese Feststellung kann den Beklagten jedoch nur insoweit begünstigen, als die Nutzung sich nicht als

Verletzung der im Urteil des Amtsgerichts Überlingen vom 26.09.2012 rechtskräftig festgestellten

Unterlassungspflicht darstellt.

46 c) Der Senat verkennt nicht, dass die Reichweite der Unterlassungspflicht im Urteil des Amtsgerichts

Überlingen vom 26.09.2012 im Einzelfall nicht ganz unproblematisch sein kann. Das betrifft zum einen die

Frage, welchen Umfang eine bestimmte Nutzung annehmen muss, um vom „Betreiben einer

Ferienwohnung“ zu sprechen. Zum anderen kann es um die Frage gehen, in welchem Umfang der Beklagte

für das Verhalten Dritter verantwortlich ist, welche die Wohnung nutzen bzw. in welchem Umfang er - als

Bestandteil der Unterlassungspflicht - auf Dritte bei deren Nutzung der Räume im Untergeschoss einwirken

muss. Von dieser Abgrenzung hängt aus den oben erörterten Gründen ab, wie weit auf Grund der

Entscheidung des Senats im vorliegenden Verfahren die Berechtigung des Beklagten reicht, die Räume im

Untergeschoss als „eigenständige Wohnung“ zu nutzen. Da die Abgrenzung allein von einer Auslegung der

Vorentscheidung des Amtsgerichts Überlingen abhängt, ist der Senat nicht befugt, die Abgrenzung der

Entscheidungswirkungen verbindlich zu definieren. Vielmehr ist ein Streit der Parteien über den Gegenstand

der Unterlassungspflicht aus dem Urteil des Amtsgerichts Überlingen vom 26.09.2012 grundsätzlich mit den

im Vollstreckungsverfahren gegebenen rechtlichen Möglichkeiten zu klären (vgl. für die Vergangenheit dazu

den Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 23.12.2015 - 7 T 11/15 -).

47 7. Der Beklagte ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht verpflichtet, Küche und Bad in den

Räumen im Untergeschoss zu beseitigen. Weder aus § 1004 Abs. 1 BGB noch aus § 15 Abs. 3 WEG steht

den Klägern ein Beseitigungsanspruch zu. Da der Beklagte die Räume im Untergeschoss grundsätzlich als

eigenständige Wohnung nutzen darf (siehe oben), war er auch berechtigt, die Räumlichkeiten mit den

notwendigen Einrichtungen für Bad und Küche zu versehen.

48 8. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO.

49 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

50 9. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor. Die für die

Entscheidung des Senats maßgeblichen Rechtsfragen sind in der obergerichtlichen Rechtsprechung geklärt.

51 Büchler

Rösch

Schulte-Kellinghaus

Vorsitzender Richter

am Oberlandesgericht

Richter

am Oberlandesgericht

Richter

am Oberlandesgericht