Urteil des OLG Karlsruhe vom 18.11.2008, 17 U 138/07

Aktenzeichen: 17 U 138/07

OLG Karlsruhe (löschung, abweisung der klage, forderung, eltern, hypothek, miteigentumsanteil, eigentümer, vereinigung, eigentum, zustimmung)

OLG Karlsruhe Urteil vom 18.11.2008, 17 U 138/07

Anspruch des Gläubigers auf Zustimmung zur Löschung vorrangiger Grundpfandrechte gegenüber einem weiteren Grundstücksmiteigentümer

Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 07.05.2007 (Az. 5 O 200/06) im Kostenpunkt aufgehoben und im übrigen wie folgt abgeändert:

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist für den Beklagten hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch den Beklagten gegen Sicherheitsleistung von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht dieser vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert in der Berufungsinstanz beträgt 27.865,41 EUR.

Gründe

I.

1Die Klägerin macht als nachrangige Grundschuldgläubigerin vom Beklagten als Grundstücksmiteigentümer die Zustimmung zur Löschung vorrangiger Grundpfandrechte geltend.

2Der Beklagte ist hälftiger Miteigentümer eines bebauten Grundstücks in M., das ihm und seinem Bruder G. - neben zwei weiteren Grundstücken - von seinen inzwischen verstorbenen Eltern mit notariellem Vertrag im Jahr 1973 (Anlage K 1) im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übergeben wurde (Grundbuchauszug v. 22.08.2007 AS II 31-43). Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses waren in der Abteilung III des Grundbuches hinsichtlich des hier interessierenden Grundstücks eingetragen:

3 - als lfd. Nr. 1 eine im Jahr 1954 bewilligte Hypothek ohne Brief für Darlehen in Höhe von 110.000 DM

nebst Zinsen,

- als lfd. Nr. 2 eine im Jahr 1955 bewilligte Hypothek ohne Brief für Darlehen in Höhe von 10.000 DM nebst Zinsen und

- als (heute) lfd. Nr. 3 eine im Jahr 1956 bewilligte Grundschuld ohne Brief in Höhe von 8.000 DM nebst Zinsen.

4Alle drei vorgenannten Grundpfandrechte sind zugunsten der B. Hypotheken- und Wechsel-Bank AG eingetragen. Der Beklagte und sein Bruder übernahmen nach dem Vertrag die eingetragenen Lasten und traten als Mitschuldner in die zugrundeliegenden Darlehensverpflichtungen ein. Im Übergabevertrag vereinbarten die Eltern mit ihren Söhnen weiter: „Weitere Lasten sind nicht eingetragen. Die Grundpfandrechte sind nur noch teilweise valutiert. Die Eigentümergrundschulden werden auf die jeweiligen Erwerber übertragen (…). Während der Ausübung des Nießbrauchs tragen sie [gemeint die Eltern als Übergeber des Grundstücks] auch die Zinsund Tilgungsleistungen für die Grundpfandrechte.“ Zu Lebzeiten der Eltern des Beklagten kam im Jahr 1983 noch hinzu

5 - als lfd. Nr. 4 die mit Bewilligung vom 21.11.1983 eingetragene Grundschuld in Höhe von 90.000 DM nebst

Zinsen und Nebenleistungen zugunsten der Bausparkasse Sch.

6Die Klägerin ist Gläubigerin einer im Jahr 2001 als lfd. Nr. 6 in Abteilung III eingetragenen Grundschuld ohne Brief in Höhe von 500.000 DM nebst Zinsen und Nebenleistungen. Diese belastet - anders als die oben aufgeführten vorrangigen Grundpfandrechte - allein den Miteigentumsanteil des im Jahr 2006 verstorbenen Bruders G., über dessen Vermögen im Jahr zuvor das Insolvenzverfahren eröffnet worden war (vgl. Anlage K 3).

7Die der Bestellung dieser Grundpfandrechte zugrunde liegenden Darlehensforderungen sind von den Eltern vollständig beglichen worden. Entsprechend teilte die Rechtsnachfolgerin der Bayerischen Hypotheken- und Wechselbank mit (Anlage K 5), sie habe bezüglich der beiden eingetragenen Hypotheken mit Erklärung vom 21.06.1991 und darüber hinaus bezüglich der als lfd. Nr. 3 eingetragenen Grundschuld mit Erklärung vom 16.07.1987 die Löschung bewilligt und diese an den Vater des Beklagten übersandt. Die Bausparkasse Sch.-H. teilte mit (Anlage K 6), dass sie die Löschung am 09.12.1998 bewilligt und diese an die Mutter des Beklagten übersandt habe.

8Die Klägerin hat erstinstanzlich vom Beklagten Herausgabe der Löschungsbewilligungen sowie die Zustimmung zur Löschung der vorrangigen Grundpfandrechte verlangt. Sie trägt vor, ohne die Löschung der vorrangigen Grundpfandrechte sei die ihr zustehende Grundschuld praktisch unverwertbar, da die als Vorlast eingetragenen Rechte auch bei einer Auseinandersetzungsversteigerung bestehen blieben und von den potentiellen Erwerbern zu übernehmen wären.

9Der Beklagte ist der Klage entgegengetreten und hat vorgetragen, der Klägerin stehe schon deshalb kein Löschungsanspruch zu, weil sein Miteigentumsanteil vom nachrangigen, als lfd. Nr. 6 eingetragenen Grundpfandrecht der Klägerin nicht betroffen sei. Hilfsweise werde ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht, das sich daraus ergebe, dass die Klägerin in den vergangenen Jahren die WEG Verwaltung nicht hinreichend überwacht habe. Für die Beseitigung der Folgen einer nicht sachgerecht durchgeführte Dachsanierung müssten 59.918,68 EUR aufgewendet werden (Gutachten Anlage B 1).

10Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien sowie der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

11Das Landgericht hat den Beklagten zur Zustimmung der Löschung der im Urteil näher bezeichneten Grundpfandrechte, mitlastend auf dem Miteigentumsanteil des Bruders verurteilt und die Klage auf Herausgabe der Löschungsbewilligungen abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits hat es gegeneinander aufgehoben. Die vorrangigen Grundbuchsicherheiten seien löschungsfähig i.S. des § 1179 a BGB. Ein Gegenrecht stehe dem Beklagten nicht zu. Wegen der weiteren Einzelheiten der Entscheidungsgründe wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

12Der Beklagte verfolgt mit seiner Berufung den erstinstanzlichen Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Er führt im Wesentlichen aus, dass es für die Annahme einer Vereinigung der Grundschulden (lfd. Nr. 3 und 4) mit dem Eigentum am Grundstück an einer Abtretung der Grundpfandrechte an die Eigentümer fehle und er im Übrigen auch nicht im Besitz des Grundpfandbriefes sei. Hinsichtlich der Hypotheken (lfd. Nr. 1 und 2) sei die Klage unbegründet, da durch Begleichung der gesicherten Forderung für ihn und seinen Bruder jeweils zwei voneinander getrennte Eigentümergrundschulden entstanden seien, hilfsweise sich der auf dem Miteigentumsteil des Bruders lastende Teil für ihn als Fremdgrundschuld darstelle. Da das begünstigte Recht der Klägerin ausschließlich den Miteigentumsanteil seines Bruders belaste, könne die Klägerin nicht die auf dem Anteil des Beklagten lastenden Teileigentümergrundschulden löschen lassen. Außerdem habe er bereits im Jahr 2005 als Beteiligter an einem - allerdings nicht abgewickelten - notariellen Kaufvertrag aus dem Jahr 2005 (Anlage K 8) der Löschung der vorgenannten Grundpfandrechte zugestimmt. Und schließlich fehle es am erforderlichen Rechtsschutzinteresse deshalb, weil eine Zustimmung des Beklagten dem Grundbuchamt für eine Löschung der vorrangigen Grundschulden nicht genüge und sich die Verurteilung im Übrigen allenfalls auf Grundpfandrechte beziehen könne, die den Miteigentumsanteil seines Bruders belasteten.

13Der Beklagte beantragt,

14das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 07.05.2007, Az. 5 O 200/06 abzuändern und die Klage, auch soweit das angefochtene Urteil den Beklagten und Berufungskläger belastet, in vollem Umfang abzuweisen.

15Die Klägerin beantragt,

16die Berufung zurückzuweisen.

17Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen

Vorbringens. Durch die Erteilung der Löschungsbewilligungen hätten die Grundpfandrechtsgläubiger inzident auf ihre Grundschulden verzichtet und damit den Rückgewähranspruch erfüllt. Das Vorbringen des Beklagten in der Berufung, er besitze den Grundschuldbrief nicht, sei verspätet. Nach Erfüllung der gesicherten Forderungen seien keine Teileigentümergrundschulden entstanden, jedenfalls aber werde die Zustimmung des Beklagten als Miteigentümer nach § 27 GBO benötigt. Der Hinweis auf den notariellen Kaufvertrag vom 20.12.2005 überrasche, da doch der Beklagte selbst vortrage, die Klägerin könne keine Rechte aus diesem Vertrag herleiten.

18Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens der Parteien wird auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

II.

19Die zulässige Berufung des Beklagten hat in vollem Umfang Erfolg. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Löschung vorrangiger Grundpfandrechte nach § 1179 a BGB nicht zu.

20Nach § 1179 a BGB kann der Gläubiger einer Hypothek von dem Eigentümer verlangen, dass dieser eine vorrangige oder gleichrangige Hypothek löschen lässt, wenn sie im Zeitpunkt der Eintragung der Hypothek des Gläubigers mit dem Eigentum in einer Person vereinigt ist oder eine solche Vereinigung später eintritt. Die Vorschrift findet nach § 1192 Abs. 1 BGB nicht nur auf Hypotheken, sondern auch auf Grundschulden Anwendung (MünchKommBGB/Eickmann, 4. Aufl., § 1179 a Rn. 41; Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 1179 a Rn. 19). Dass die betroffenen Rechte bereits vor Geltung der Norm des § 1179 a BGB eingetragen worden sind, steht deren Anwendung nicht entgegen (BGHZ 99, 363 Ls.1). Im Streitfall ist die Klägerin Gläubigerin einer nachrangigen Grundschuld über 500.000 DM, die im Jahr 2001 als lfd Nr. 6 in Abteilung III alleine lastend auf dem weiteren Miteigentumsanteil (des Bruders) eingetragen ist. Auf beiden Miteigentumsanteilen lastend sind vorrangig verzeichnet sowohl die als lfd. Nr. 3 und 4 notierten Grundschulden sowie die als lfd. Nr. 1 und 2 festgehaltenen Hypotheken, wobei die gesicherten Forderungen erloschen sind. Es fehlt jedoch an einer Berechtigung der Klägerin gegenüber dem Beklagten, darüber hinaus zumindest bezüglich der Grundschulden an der nach § 1179 a BGB erforderlichen Vereinigung von Eigentum am Grundstück und Grundpfandrechten. Im Einzelnen:

211. Hinsichtlich der vorrangig eingetragenen Grundschulden (lfd. Nr. 3 und 4) scheitert der geltend gemachte Anspruch bereits daran, dass diese weder im Zeitpunkt der Eintragung der Grundschuld der Klägerin noch später mit dem Eigentum am Grundstück in einer Person vereinigt wurden.

22a) Die Klägerin begründet die Vereinigung der ursprünglich der B. Hypotheken- und Wechselbank und der Bausparkasse Sch. zustehenden Grundschulden mit dem Eigentum am Grundstück damit, dass die Gläubigerinnen ihre Grundschulden mit vollzugsreifer Erklärung zur Löschung bewilligt hätten. Das Landgericht ging aufgrund der unstreitigen Löschungsbewilligung von einer „Löschungsreife“ der vorrangigen Grundbuchsicherheiten aus. Dem kann nicht gefolgt werden.

23b) Der Umstand, dass die Eltern des Beklagten die der Grundschuldbestellung zugrunde liegende Darlehensforderung jeweils unstreitig vollständig erfüllt haben, lässt den Bestand der Grundschuld und die Gläubigerstellung der B. Hypotheken- und Wechselbank sowie der Bausparkasse Sch. unberührt.

24Die Forderung mag erfüllt und damit erloschen sein, die Grundschuld als dingliches Recht bleibt hiervon jedoch unberührt. Soweit die Zahlungen nicht mit einer eindeutigen Tilgungsbestimmung erfolgt sind, haben die Eltern als persönliche Schuldner - auch zu dem Zeitpunkt, zu dem sie nicht mehr Eigentümer des belasteten Grundstücks waren - im Zweifel nicht auf die Grundschuld, sondern auf die persönliche Forderung geleistet (Palandt/Bassenge, aaO, § 1191 Rn. 41).

25c) In der Übersendung der Löschungsbewilligung (und im Fall der Grundschuld Nr. 4 ggf. auch des Briefes) durch die Gläubigerinnen der Grundschulden an die Eltern des Beklagten (vgl. Schreiben in Anlagen K 5 und 6), liegt schon keine Abtretung der jeweiligen Grundschuld an die Eltern, erst recht aber keine an den Beklagten und seinen Bruder als Grundstückseigentümer.

26d) Aus dem Übergabevertrag des Jahres 1973 kann die Klägerin ebenfalls keine Abtretung der Grundschuld auf den Beklagten ableiten.

27Auf die im Jahr 1983 bestellte Grundschuld (lfd. Nr. 4) kann sich die Vereinbarung ohnehin nicht beziehen. Die bereits im Jahr 1956 bewilligte Grundschuld (lfd. Nr. 3) ist zwar ausdrücklich im Vertrag als Grundpfandrecht aufgeführt, eine auf sie bezogene Abtretungserklärung kann dem Vertrag jedoch nicht entnommen werden. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass es sich bei dieser Grundschuld zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses um eine Eigentümergrundschuld gehandelt hätte. Eingetragene Gläubigerin war vielmehr zur Zeit des Vertragsschlusses die B. Hypotheken- und Wechsel-Bank. Dass die Eintragung zu dieser Zeit fehlerhaft gewesen wäre, behauptet keine der Parteien. Nur hinsichtlich Eigentümergrundschulden haben sich die Parteien jedoch darauf geeinigt, dass diese auf die jeweiligen Erwerber übertragen werden 1 d. Vertrages a.E.).

28e) Soweit dem Beklagten ein schuldrechtlicher Anspruch gegen die Gläubiger der Grundschuld auf deren Abtretung an die Eigentümer des Grundstücks zustehen sollte, genügt dies für die Annahme einer Vereinigung von Eigentum und Grundpfandrecht i.S. des § 1179 a BGB nicht.

29Der Wortlaut des § 1179 a BGB verlangt ausdrücklich, dass die Vereinigung (bereits) eingetreten ist. Es genügt nicht, dass die Vereinigung veranlasst werden kann. Der Inhaber eines nachrangigen Grundpfandrechts hat keinen Anspruch gegen den Grundstückseigentümer, sich so zu verhalten, dass der Vereinigungsfall eintritt (BGHZ 166, 319, 325 Tz. 17; 160, 168, 172; 108, 237, 244 f.; Staudinger/Wolfsteiner (2002), BGB, § 1179 a Rn 19, 40, 64; Palandt/Bassenge, a. a. O., § 1179 a Rn. 6, 19). Der Beklagte ist daher der Klägerin gegenüber nicht verpflichtet, die den Löschungsanspruch auslösende Vereinigung herbeizuführen. Entsprechend ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannt, dass der Eigentümer z.B. den Rückgewähranspruch abtreten oder die Grundschuld neu valutieren und somit die Vereinigung von Grundschuld und Eigentum am Grundstück verhindern kann (vgl. BGHZ 166, 319, 325 Tz. 17).

30Der Klägerin steht daher der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der vorrangigen Grundpfandrechte lfd. Nr. 3 und 4 nicht zu.

312. Hinsichtlich der vorrangig eingetragenen Hypotheken (lfd. Nr. 1 und 2) fehlt es der Klägerin in jedem Fall an einer Berechtigung zur Geltendmachung des Löschungsanspruchs gegenüber dem Beklagten. Ob bei diesen eingetragenen Grundpfandrechten angenommen werden kann, sie seien mit dem Eigentum am Grundstück in einer Person vereinigt, kann dahingestellt bleiben.

32a) Der Beklagte erwarb gemeinsam mit seinem Bruder infolge Erfüllung der gesicherten Forderung die jeweils vorrangige Hypothek als Eigentümergrundschuld.

33Nach § 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB erwirbt der Eigentümer eines Grundstücks die Hypothek, wenn die gesicherte Forderung erlischt. Gemäß § 1177 Abs. 1 Satz 1 BGB verwandelt sich die Hypothek in eine (Eigentümer-) Grundschuld, wenn sich die Hypothek mit dem Eigentum in einer Person vereinigt, ohne dass dem Eigentümer auch die Forderung zusteht. Dies ist vorliegend der Fall. Die Forderung der Hypothekengläubigerin ist erloschen, da die Eltern des Beklagten die gesicherte Forderung erfüllt haben 362 BGB). Selbst wenn die Eltern zum Zeitpunkt der Erfüllung der Forderung nicht mehr Eigentümer des belasteten Grundstücks gewesen sein sollten, ist die Hypothek nach § 1164 Abs. 1 BGB nicht auf diese als Fremdhypothek übergegangen, da sie die Zahlungsverpflichtung bezüglich der beiden im Vertrag ausdrücklich genannten Grundpfandrechte während der Ausübung des Nießbrauchsrecht nach der vertraglichen Regelung in § 2 Satz 2 übernommen haben, ihnen also gegenüber dem Beklagten und dessen Bruder kein Ausgleichsanspruch zustand.

34b) Entgegen der Auffassung des Beklagten sind mit Erlöschen der Forderung keine getrennten, ausschließlich auf dem jeweiligen Miteigentumsanteil lastende Grundpfandrechte entstanden.

35Der Beklagte und sein Bruder erwarben eine Eigentümergesamthypothek. Diese verwandelt sich, weil dem Beklagten und dessen Bruder keine Forderung zustand, in eine Eigentümergesamtgrundschuld (§§ 1177 Abs. 1, 1192 BGB). Dieses Recht steht ihnen gemeinschaftlich zu, denn sie haben gemäß § 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB das Grundpfandrecht als Miteigentümer, mithin als Teilhaber einer Gemeinschaft nach Bruchteilen (§§ 741 f. BGB) erworben (BGH, Urt. v. 31.10.1985 - IX ZR 95/85, WM 1986, 106 juris Tz. 14). Anderes lässt sich auch der vertraglichen Regelung aus dem Jahr 1973 nicht entnehmen. Das von der

Hypothek zur Eigentümergrundschuld gewordene Grundpfandrecht in Gesamtgläubigerschaft stellt sich allerdings in der Hand des einen Bruchteilsinhabers als Eigentümergrundschuld am eigenen Miteigentumsanteil und als Fremdgrundschuld am Miteigentumsanteil des anderen dar (vgl. BGH, Urt. v. 09.05.1996 - IX ZR 50/95, WM 1996, 1245, juris Tz. 19 mwN). Wie sich dies im Rahmen des § 1179 a BGB auf die Frage der Vereinigung von Grundpfandrecht und Eigentum auswirkt (vgl. differenzierend: Staudinger/Wolfsteiner (2002), a. a. O., § 1179 a Rn. 37), kann vorliegend dahingestellt bleiben, da die Klägerin nicht denjenigen Miteigentümer auf Zustimmung zur Löschung in Anspruch nimmt, auf dessen Miteigentumsanteil das begünstigte Recht lastet.

36c) Im Streitfall lastet das begünstigte, nachrangige Recht der Klägerin nicht auf dem Anteil des mit der Klage in Anspruch genommenen, sondern nur auf dem Anteil des weiteren Miteigentümers. Schuldner des Löschungsanspruchs nach § 1179 a BGB kann nur der betroffene Eigentümer sein. Zwischen der Klägerin und dem Beklagten fehlt es an jeder dinglichen und schuldrechtlichen Rechtsbeziehung. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die zur Löschung beantragten Grundpfandrechte auch den Miteigentumsanteil des Beklagten belasten. Dies führt nicht zu der Annahme einer Rechtsbeziehung zwischen Klägerin und Beklagten und berechtigt die Klägerin daher nicht zur Geltendmachung eines Löschungsanspruches gegenüber dem Beklagten.

37Die Berufung des Beklagten hat daher Erfolg. Die Klage ist unter Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung abzuweisen.

III.

38Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

39Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht ersichtlich.

40Gem. § 63 Abs. 2 GKG war der Streitwert für den Berufungsrechtszug festzusetzen. Im Hinblick darauf, dass der Rechtsstreit nur insoweit in die Berufungsinstanz gelangt ist, als das Landgericht zu Lasten des Beklagten entschieden hat, ist dieser auf die Hälfte des erstinstanzlichen Streitwertes festzusetzen.

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