Urteil des OLG Karlsruhe, Az. 17 U 138/07

OLG Karlsruhe (löschung, abweisung der klage, forderung, eltern, hypothek, miteigentumsanteil, eigentümer, vereinigung, eigentum, zustimmung)
OLG Karlsruhe Urteil vom 18.11.2008, 17 U 138/07
Anspruch des Gläubigers auf Zustimmung zur Löschung vorrangiger Grundpfandrechte gegenüber
einem weiteren Grundstücksmiteigentümer
Tenor
1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 07.05.2007 (Az. 5 O 200/06)
im Kostenpunkt aufgehoben und im übrigen wie folgt abgeändert:
Die Klage wird insgesamt abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist für den Beklagten hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch den Beklagten gegen Sicherheitsleistung von 120 % des
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht dieser vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des
jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
5. Der Streitwert in der Berufungsinstanz beträgt 27.865,41 EUR.
Gründe
I.
1
Die Klägerin macht als nachrangige Grundschuldgläubigerin vom Beklagten als Grundstücksmiteigentümer die
Zustimmung zur Löschung vorrangiger Grundpfandrechte geltend.
2
Der Beklagte ist hälftiger Miteigentümer eines bebauten Grundstücks in M., das ihm und seinem Bruder G. -
neben zwei weiteren Grundstücken - von seinen inzwischen verstorbenen Eltern mit notariellem Vertrag im Jahr
1973 (Anlage K 1) im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übergeben wurde (Grundbuchauszug v.
22.08.2007 AS II 31-43). Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses waren in der Abteilung III des Grundbuches
hinsichtlich des hier interessierenden Grundstücks eingetragen:
3
- als lfd. Nr. 1 eine im Jahr 1954 bewilligte Hypothek ohne Brief für Darlehen in Höhe von 110.000 DM
nebst Zinsen,
- als lfd. Nr. 2 eine im Jahr 1955 bewilligte Hypothek ohne Brief für Darlehen in Höhe von 10.000 DM nebst
Zinsen und
- als (heute) lfd. Nr. 3 eine im Jahr 1956 bewilligte Grundschuld ohne Brief in Höhe von 8.000 DM nebst
Zinsen.
4
Alle drei vorgenannten Grundpfandrechte sind zugunsten der B. Hypotheken- und Wechsel-Bank AG
eingetragen. Der Beklagte und sein Bruder übernahmen nach dem Vertrag die eingetragenen Lasten und traten
als Mitschuldner in die zugrundeliegenden Darlehensverpflichtungen ein. Im Übergabevertrag vereinbarten die
Eltern mit ihren Söhnen weiter: „Weitere Lasten sind nicht eingetragen. Die Grundpfandrechte sind nur noch
teilweise valutiert. Die Eigentümergrundschulden werden auf die jeweiligen Erwerber übertragen (…). Während
der Ausübung des Nießbrauchs tragen sie [gemeint die Eltern als Übergeber des Grundstücks] auch die Zins-
und Tilgungsleistungen für die Grundpfandrechte.“ Zu Lebzeiten der Eltern des Beklagten kam im Jahr 1983
noch hinzu
5
- als lfd. Nr. 4 die mit Bewilligung vom 21.11.1983 eingetragene Grundschuld in Höhe von 90.000 DM nebst
Zinsen und Nebenleistungen zugunsten der Bausparkasse Sch.
6
Die Klägerin ist Gläubigerin einer im Jahr 2001 als lfd. Nr. 6 in Abteilung III eingetragenen Grundschuld ohne
Brief in Höhe von 500.000 DM nebst Zinsen und Nebenleistungen. Diese belastet - anders als die oben
aufgeführten vorrangigen Grundpfandrechte - allein den Miteigentumsanteil des im Jahr 2006 verstorbenen
Bruders G., über dessen Vermögen im Jahr zuvor das Insolvenzverfahren eröffnet worden war (vgl. Anlage K
3).
7
Die der Bestellung dieser Grundpfandrechte zugrunde liegenden Darlehensforderungen sind von den Eltern
vollständig beglichen worden. Entsprechend teilte die Rechtsnachfolgerin der Bayerischen Hypotheken- und
Wechselbank mit (Anlage K 5), sie habe bezüglich der beiden eingetragenen Hypotheken mit Erklärung vom
21.06.1991 und darüber hinaus bezüglich der als lfd. Nr. 3 eingetragenen Grundschuld mit Erklärung vom
16.07.1987 die Löschung bewilligt und diese an den Vater des Beklagten übersandt. Die Bausparkasse Sch.-H.
teilte mit (Anlage K 6), dass sie die Löschung am 09.12.1998 bewilligt und diese an die Mutter des Beklagten
übersandt habe.
8
Die Klägerin hat erstinstanzlich vom Beklagten Herausgabe der Löschungsbewilligungen sowie die Zustimmung
zur Löschung der vorrangigen Grundpfandrechte verlangt. Sie trägt vor, ohne die Löschung der vorrangigen
Grundpfandrechte sei die ihr zustehende Grundschuld praktisch unverwertbar, da die als Vorlast eingetragenen
Rechte auch bei einer Auseinandersetzungsversteigerung bestehen blieben und von den potentiellen Erwerbern
zu übernehmen wären.
9
Der Beklagte ist der Klage entgegengetreten und hat vorgetragen, der Klägerin stehe schon deshalb kein
Löschungsanspruch zu, weil sein Miteigentumsanteil vom nachrangigen, als lfd. Nr. 6 eingetragenen
Grundpfandrecht der Klägerin nicht betroffen sei. Hilfsweise werde ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht,
das sich daraus ergebe, dass die Klägerin in den vergangenen Jahren die WEG Verwaltung nicht hinreichend
überwacht habe. Für die Beseitigung der Folgen einer nicht sachgerecht durchgeführte Dachsanierung müssten
59.918,68 EUR aufgewendet werden (Gutachten Anlage B 1).
10 Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien sowie der erstinstanzlich
gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
11 Das Landgericht hat den Beklagten zur Zustimmung der Löschung der im Urteil näher bezeichneten
Grundpfandrechte, mitlastend auf dem Miteigentumsanteil des Bruders verurteilt und die Klage auf Herausgabe
der Löschungsbewilligungen abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits hat es gegeneinander aufgehoben. Die
vorrangigen Grundbuchsicherheiten seien löschungsfähig i.S. des § 1179 a BGB. Ein Gegenrecht stehe dem
Beklagten nicht zu. Wegen der weiteren Einzelheiten der Entscheidungsgründe wird auf das angefochtene
Urteil Bezug genommen.
12 Der Beklagte verfolgt mit seiner Berufung den erstinstanzlichen Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Er
führt im Wesentlichen aus, dass es für die Annahme einer Vereinigung der Grundschulden (lfd. Nr. 3 und 4) mit
dem Eigentum am Grundstück an einer Abtretung der Grundpfandrechte an die Eigentümer fehle und er im
Übrigen auch nicht im Besitz des Grundpfandbriefes sei. Hinsichtlich der Hypotheken (lfd. Nr. 1 und 2) sei die
Klage unbegründet, da durch Begleichung der gesicherten Forderung für ihn und seinen Bruder jeweils zwei
voneinander getrennte Eigentümergrundschulden entstanden seien, hilfsweise sich der auf dem
Miteigentumsteil des Bruders lastende Teil für ihn als Fremdgrundschuld darstelle. Da das begünstigte Recht
der Klägerin ausschließlich den Miteigentumsanteil seines Bruders belaste, könne die Klägerin nicht die auf
dem Anteil des Beklagten lastenden Teileigentümergrundschulden löschen lassen. Außerdem habe er bereits
im Jahr 2005 als Beteiligter an einem - allerdings nicht abgewickelten - notariellen Kaufvertrag aus dem Jahr
2005 (Anlage K 8) der Löschung der vorgenannten Grundpfandrechte zugestimmt. Und schließlich fehle es am
erforderlichen Rechtsschutzinteresse deshalb, weil eine Zustimmung des Beklagten dem Grundbuchamt für
eine Löschung der vorrangigen Grundschulden nicht genüge und sich die Verurteilung im Übrigen allenfalls auf
Grundpfandrechte beziehen könne, die den Miteigentumsanteil seines Bruders belasteten.
13 Der Beklagte beantragt,
14
das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 07.05.2007, Az. 5 O 200/06 abzuändern und die Klage,
auch soweit das angefochtene Urteil den Beklagten und Berufungskläger belastet, in vollem Umfang
abzuweisen.
15 Die Klägerin beantragt,
16
die Berufung zurückzuweisen.
17 Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen
Vorbringens. Durch die Erteilung der Löschungsbewilligungen hätten die Grundpfandrechtsgläubiger inzident auf
ihre Grundschulden verzichtet und damit den Rückgewähranspruch erfüllt. Das Vorbringen des Beklagten in der
Berufung, er besitze den Grundschuldbrief nicht, sei verspätet. Nach Erfüllung der gesicherten Forderungen
seien keine Teileigentümergrundschulden entstanden, jedenfalls aber werde die Zustimmung des Beklagten als
Miteigentümer nach § 27 GBO benötigt. Der Hinweis auf den notariellen Kaufvertrag vom 20.12.2005
überrasche, da doch der Beklagte selbst vortrage, die Klägerin könne keine Rechte aus diesem Vertrag
herleiten.
18 Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens der Parteien wird auf die im Berufungsrechtszug
gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
II.
19 Die zulässige Berufung des Beklagten hat in vollem Umfang Erfolg. Der Klägerin steht der geltend gemachte
Anspruch auf Zustimmung zur Löschung vorrangiger Grundpfandrechte nach § 1179 a BGB nicht zu.
20 Nach § 1179 a BGB kann der Gläubiger einer Hypothek von dem Eigentümer verlangen, dass dieser eine
vorrangige oder gleichrangige Hypothek löschen lässt, wenn sie im Zeitpunkt der Eintragung der Hypothek des
Gläubigers mit dem Eigentum in einer Person vereinigt ist oder eine solche Vereinigung später eintritt. Die
Vorschrift findet nach § 1192 Abs. 1 BGB nicht nur auf Hypotheken, sondern auch auf Grundschulden
Anwendung (MünchKommBGB/Eickmann, 4. Aufl., § 1179 a Rn. 41; Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl., §
1179 a Rn. 19). Dass die betroffenen Rechte bereits vor Geltung der Norm des § 1179 a BGB eingetragen
worden sind, steht deren Anwendung nicht entgegen (BGHZ 99, 363 Ls.1). Im Streitfall ist die Klägerin
Gläubigerin einer nachrangigen Grundschuld über 500.000 DM, die im Jahr 2001 als lfd Nr. 6 in Abteilung III
alleine lastend auf dem weiteren Miteigentumsanteil (des Bruders) eingetragen ist. Auf beiden
Miteigentumsanteilen lastend sind vorrangig verzeichnet sowohl die als lfd. Nr. 3 und 4 notierten
Grundschulden sowie die als lfd. Nr. 1 und 2 festgehaltenen Hypotheken, wobei die gesicherten Forderungen
erloschen sind. Es fehlt jedoch an einer Berechtigung der Klägerin gegenüber dem Beklagten, darüber hinaus
zumindest bezüglich der Grundschulden an der nach § 1179 a BGB erforderlichen Vereinigung von Eigentum
am Grundstück und Grundpfandrechten. Im Einzelnen:
21 1. Hinsichtlich der vorrangig eingetragenen Grundschulden (lfd. Nr. 3 und 4) scheitert der geltend gemachte
Anspruch bereits daran, dass diese weder im Zeitpunkt der Eintragung der Grundschuld der Klägerin noch
später mit dem Eigentum am Grundstück in einer Person vereinigt wurden.
22
a) Die Klägerin begründet die Vereinigung der ursprünglich der B. Hypotheken- und Wechselbank und der
Bausparkasse Sch. zustehenden Grundschulden mit dem Eigentum am Grundstück damit, dass die
Gläubigerinnen ihre Grundschulden mit vollzugsreifer Erklärung zur Löschung bewilligt hätten. Das
Landgericht ging aufgrund der unstreitigen Löschungsbewilligung von einer „Löschungsreife“ der
vorrangigen Grundbuchsicherheiten aus. Dem kann nicht gefolgt werden.
23
b) Der Umstand, dass die Eltern des Beklagten die der Grundschuldbestellung zugrunde liegende
Darlehensforderung jeweils unstreitig vollständig erfüllt haben, lässt den Bestand der Grundschuld und die
Gläubigerstellung der B. Hypotheken- und Wechselbank sowie der Bausparkasse Sch. unberührt.
24
Die Forderung mag erfüllt und damit erloschen sein, die Grundschuld als dingliches Recht bleibt hiervon
jedoch unberührt. Soweit die Zahlungen nicht mit einer eindeutigen Tilgungsbestimmung erfolgt sind, haben
die Eltern als persönliche Schuldner - auch zu dem Zeitpunkt, zu dem sie nicht mehr Eigentümer des
belasteten Grundstücks waren - im Zweifel nicht auf die Grundschuld, sondern auf die persönliche
Forderung geleistet (Palandt/Bassenge, aaO, § 1191 Rn. 41).
25
c) In der Übersendung der Löschungsbewilligung (und im Fall der Grundschuld Nr. 4 ggf. auch des Briefes)
durch die Gläubigerinnen der Grundschulden an die Eltern des Beklagten (vgl. Schreiben in Anlagen K 5
und 6), liegt schon keine Abtretung der jeweiligen Grundschuld an die Eltern, erst recht aber keine an den
Beklagten und seinen Bruder als Grundstückseigentümer.
26
d) Aus dem Übergabevertrag des Jahres 1973 kann die Klägerin ebenfalls keine Abtretung der Grundschuld
auf den Beklagten ableiten.
27
Auf die im Jahr 1983 bestellte Grundschuld (lfd. Nr. 4) kann sich die Vereinbarung ohnehin nicht beziehen.
Die bereits im Jahr 1956 bewilligte Grundschuld (lfd. Nr. 3) ist zwar ausdrücklich im Vertrag als
Grundpfandrecht aufgeführt, eine auf sie bezogene Abtretungserklärung kann dem Vertrag jedoch nicht
entnommen werden. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass es sich bei dieser Grundschuld zum Zeitpunkt
des Vertragsschlusses um eine Eigentümergrundschuld gehandelt hätte. Eingetragene Gläubigerin war
vielmehr zur Zeit des Vertragsschlusses die B. Hypotheken- und Wechsel-Bank. Dass die Eintragung zu
dieser Zeit fehlerhaft gewesen wäre, behauptet keine der Parteien. Nur hinsichtlich
Eigentümergrundschulden haben sich die Parteien jedoch darauf geeinigt, dass diese auf die jeweiligen
Erwerber übertragen werden (§ 1 d. Vertrages a.E.).
28
e) Soweit dem Beklagten ein schuldrechtlicher Anspruch gegen die Gläubiger der Grundschuld auf deren
Abtretung an die Eigentümer des Grundstücks zustehen sollte, genügt dies für die Annahme einer
Vereinigung von Eigentum und Grundpfandrecht i.S. des § 1179 a BGB nicht.
29
Der Wortlaut des § 1179 a BGB verlangt ausdrücklich, dass die Vereinigung (bereits) eingetreten ist. Es
genügt nicht, dass die Vereinigung veranlasst werden kann. Der Inhaber eines nachrangigen
Grundpfandrechts hat keinen Anspruch gegen den Grundstückseigentümer, sich so zu verhalten, dass der
Vereinigungsfall eintritt (BGHZ 166, 319, 325 Tz. 17; 160, 168, 172; 108, 237, 244 f.;
Staudinger/Wolfsteiner (2002), BGB, § 1179 a Rn 19, 40, 64; Palandt/Bassenge, a. a. O., § 1179 a Rn. 6,
19). Der Beklagte ist daher der Klägerin gegenüber nicht verpflichtet, die den Löschungsanspruch
auslösende Vereinigung herbeizuführen. Entsprechend ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung
anerkannt, dass der Eigentümer z.B. den Rückgewähranspruch abtreten oder die Grundschuld neu
valutieren und somit die Vereinigung von Grundschuld und Eigentum am Grundstück verhindern kann (vgl.
BGHZ 166, 319, 325 Tz. 17).
30
Der Klägerin steht daher der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der vorrangigen
Grundpfandrechte lfd. Nr. 3 und 4 nicht zu.
31 2. Hinsichtlich der vorrangig eingetragenen Hypotheken (lfd. Nr. 1 und 2) fehlt es der Klägerin in jedem Fall an
einer Berechtigung zur Geltendmachung des Löschungsanspruchs gegenüber dem Beklagten. Ob bei diesen
eingetragenen Grundpfandrechten angenommen werden kann, sie seien mit dem Eigentum am Grundstück in
einer Person vereinigt, kann dahingestellt bleiben.
32
a) Der Beklagte erwarb gemeinsam mit seinem Bruder infolge Erfüllung der gesicherten Forderung die
jeweils vorrangige Hypothek als Eigentümergrundschuld.
33
Nach § 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB erwirbt der Eigentümer eines Grundstücks die Hypothek, wenn die
gesicherte Forderung erlischt. Gemäß § 1177 Abs. 1 Satz 1 BGB verwandelt sich die Hypothek in eine
(Eigentümer-) Grundschuld, wenn sich die Hypothek mit dem Eigentum in einer Person vereinigt, ohne
dass dem Eigentümer auch die Forderung zusteht. Dies ist vorliegend der Fall. Die Forderung der
Hypothekengläubigerin ist erloschen, da die Eltern des Beklagten die gesicherte Forderung erfüllt haben (§
362 BGB). Selbst wenn die Eltern zum Zeitpunkt der Erfüllung der Forderung nicht mehr Eigentümer des
belasteten Grundstücks gewesen sein sollten, ist die Hypothek nach § 1164 Abs. 1 BGB nicht auf diese
als Fremdhypothek übergegangen, da sie die Zahlungsverpflichtung bezüglich der beiden im Vertrag
ausdrücklich genannten Grundpfandrechte während der Ausübung des Nießbrauchsrecht nach der
vertraglichen Regelung in § 2 Satz 2 übernommen haben, ihnen also gegenüber dem Beklagten und
dessen Bruder kein Ausgleichsanspruch zustand.
34
b) Entgegen der Auffassung des Beklagten sind mit Erlöschen der Forderung keine getrennten,
ausschließlich auf dem jeweiligen Miteigentumsanteil lastende Grundpfandrechte entstanden.
35
Der Beklagte und sein Bruder erwarben eine Eigentümergesamthypothek. Diese verwandelt sich, weil dem
Beklagten und dessen Bruder keine Forderung zustand, in eine Eigentümergesamtgrundschuld (§§ 1177
Abs. 1, 1192 BGB). Dieses Recht steht ihnen gemeinschaftlich zu, denn sie haben gemäß § 1163 Abs. 1
Satz 2 BGB das Grundpfandrecht als Miteigentümer, mithin als Teilhaber einer Gemeinschaft nach
Bruchteilen (§§ 741 f. BGB) erworben (BGH, Urt. v. 31.10.1985 - IX ZR 95/85, WM 1986, 106 juris Tz. 14).
Anderes lässt sich auch der vertraglichen Regelung aus dem Jahr 1973 nicht entnehmen. Das von der
Hypothek zur Eigentümergrundschuld gewordene Grundpfandrecht in Gesamtgläubigerschaft stellt sich
allerdings in der Hand des einen Bruchteilsinhabers als Eigentümergrundschuld am eigenen
Miteigentumsanteil und als Fremdgrundschuld am Miteigentumsanteil des anderen dar (vgl. BGH, Urt. v.
09.05.1996 - IX ZR 50/95, WM 1996, 1245, juris Tz. 19 mwN). Wie sich dies im Rahmen des § 1179 a
BGB auf die Frage der Vereinigung von Grundpfandrecht und Eigentum auswirkt (vgl. differenzierend:
Staudinger/Wolfsteiner (2002), a. a. O., § 1179 a Rn. 37), kann vorliegend dahingestellt bleiben, da die
Klägerin nicht denjenigen Miteigentümer auf Zustimmung zur Löschung in Anspruch nimmt, auf dessen
Miteigentumsanteil das begünstigte Recht lastet.
36
c) Im Streitfall lastet das begünstigte, nachrangige Recht der Klägerin nicht auf dem Anteil des mit der
Klage in Anspruch genommenen, sondern nur auf dem Anteil des weiteren Miteigentümers. Schuldner des
Löschungsanspruchs nach § 1179 a BGB kann nur der betroffene Eigentümer sein. Zwischen der Klägerin
und dem Beklagten fehlt es an jeder dinglichen und schuldrechtlichen Rechtsbeziehung. Daran ändert auch
der Umstand nichts, dass die zur Löschung beantragten Grundpfandrechte auch den Miteigentumsanteil
des Beklagten belasten. Dies führt nicht zu der Annahme einer Rechtsbeziehung zwischen Klägerin und
Beklagten und berechtigt die Klägerin daher nicht zur Geltendmachung eines Löschungsanspruches
gegenüber dem Beklagten.
37 Die Berufung des Beklagten hat daher Erfolg. Die Klage ist unter Abänderung der landgerichtlichen
Entscheidung abzuweisen.
III.
38 Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
39 Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht ersichtlich.
40 Gem. § 63 Abs. 2 GKG war der Streitwert für den Berufungsrechtszug festzusetzen. Im Hinblick darauf, dass
der Rechtsstreit nur insoweit in die Berufungsinstanz gelangt ist, als das Landgericht zu Lasten des Beklagten
entschieden hat, ist dieser auf die Hälfte des erstinstanzlichen Streitwertes festzusetzen.