Urteil des OLG Hamm vom 05.02.1980

OLG Hamm (gemeinschaftliches eigentum, verwaltung, wiederherstellung des ursprünglichen zustandes, gegenstand des verfahrens, gesetz, eigentum, verwalter, vereinbarung, fenster, beschwerde)

Oberlandesgericht Hamm, 15 W 277/79

Datum:

05.02.1980

Gericht:

Oberlandesgericht Hamm

Spruchkörper:

15. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Beschluss

Aktenzeichen:

15 W 277/79

Vorinstanz:

Landgericht Essen, 7 T 266/79

Tenor:

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben. Auf die sofortige

Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 12. August 1979 wird der

Beschluß des Amtsgerichts Essen-Steele vom 24. Juli 1979

aufgehoben.

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer der

Wohnungseigentumsanlage ... und ... in ... vom 12. März 1979 zu den

Tagesordnungspunkten 4 b und 4 c werden für ungültig erklärt.

Die Gerichtskosten der Verfahren erster, zweiter und dritter Instanz

werden den Beteiligten zu 2) bis 83) als Gesamtschuldnern auferlegt.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in den drei Instanzen

nicht statt.

Der Wert des Gegenstandes der zweiten - insoweit in Abänderung des

angefochtenen Beschlusses - und dritten Instanz wird auf je 5.000,- DM

festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligten zu 1) bis 83) sind Wohnungseigentümer innerhalb der aus mehreren

Gebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage ... und ... in ... die von der

Beteiligten zu 84) verwaltet wird.

In einer Eigentümerversammlung vom 12. März 1979 haben die anwesenden

stimmberechtigten Wohnungseigentümer unter anderem beschlossen:

zu Punkt 4 a der Tagesordnung mit 54 Ja-Stimmen gegen 4 Nein-Stimmen,

"den Außenanstrich sämtlicher Fenster und Balkontüren sowie der Holzelemente in den

Loggien einschließlich Nacharbeiten der Kittfalze an den Innenseiten der Fenster und

Türscheiben durchführen zu lassen und gleichzeitig den Verwaltungsbeirat sowie die

Wohnungseigentümer Hartwich, Nykamp und Tüllmann in Zusammenarbeit mit dem

Verwalter zu ermächtigen, über die endgültige Auftragsvergabe bis 15. Mai 1979 zu

entscheiden;"

zu Punkt 4 b der Tagesordnung mit 54 Ja-Stimmen gegen 4 Nein-Stimmen,

"die Stahlgitter der Balkone auf dem Wege der Eigenhilfe zu streichen, wobei die Farbe

von der Gemeinschaft zu Lasten der Instandhaltungsrücklage zur Verfügung gestellt

werde und die Arbeiten bis zum 30. September 1979 auszuführen seien;"

zu Punkt 4 c der Tagesordnung mit 52 Ja-Stimmen gegen 6 Nein-Stimmen,

"den Anstrich der Balkonunterseiten sowie der Stirnseiten und Brüstungen der Loggien

(innen) auf dem Wege der Eigenhilfe zu erneuern, wobei die Farbe (Grundfarbe weiß)

von jedem Wohnungseigentümer selbst zu beschaffen sei"

§ 7 Abs. 1 der für die Wohnungseigentümergemeinschaft maßgebenden

Teilungserklärung vom 30. Mai 1974 bestimmt, daß die Instandhaltung der zum

gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich der

äußeren Fenster und des Grundstücks der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

obliegt; sie ist vom Verwalter zu veranlassen. Nach § 5 Abs. 3 der Teilungserklärung

dürfen die Wohnungseigentümer die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile

des Gebäudes nicht eigenmächtig verändern. Dies gilt auch für den Außenanstrich des

Gebäudes, der Fenster, Rolläden, Loggien- bzw. Balkonverkleidungen und der

Wohnungsabschlußtüren. Änderungen der äußeren Gestalt oder des Anstriches der

Gebäude bedürfen des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung mit

einfacher Mehrheit.

Mit Schreiben vom 2. April 1979, das am 3. April 1979 beim Amtsgericht Essen-Steele

eingegangen ist, hat der Beteiligte zu 1) beantragt, die Beschlüsse der

Eigentümerversammlung vom 12. März 1979 zu den Tagesordnungspunkten 4 b und 4 c

für ungültig zu erklären. Er hat zur Begründung seines Antrages vorgetragen, sowohl die

Stahlgitter der Loggien als auch die Balkonunterseiten und -stirnseiten seien

gemeinschaftliches Eigentum. Es sei eine angemessene Instandhaltungsrücklage zur

Durchführung ordnungsgemäßer Instandhaltungsarbeiten am gemeinschaftlichen

Eigentum vorhanden. Beschlüsse, Instandhaltungsarbeiten in Eigenhilfe durchzuführen,

bedürften der Zustimmung alter 83 Wohnungseigentümer; ein Mehrheitsbeschluß

genüge nicht. Diejenigen Wohnungseigentümer, die derartige Selbst- oder

Eigenhilfearbeiten nicht selbst durchführen könnten und Handwerker auf eigene Kosten

beauftragen müßten, würden mit höheren Kosten belastet als diejenigen, die die

Eigenhilfearbeiten durchzuführen imstande seien. Das Gleichheitsprinzip werde verletzt.

Diesem Antrag sind verschiedene Wohnungseigentümer entgegengetreten. Sie haben

im wesentlichen geltend gemacht: Für diese von jedem schnell und billig zu erledigende

Verschönerungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum bedürfe es lediglich eines

Mehrheitsbeschlusses. Faktisch beinhalteten diese Arbeiten nichts anderes als die

Instandhaltung des Sondereigentums, zu der der Eigentümer nach § 7 Abs. 2 der

Teilungserklärung ohnehin verpflichtet sei. Wohnungseigentümer, die zur Selbsthilfe

nicht imstande seien, würden nicht stärker belastet als solche, die die angesprochenen

Instandhaltungsarbeiten selbst ausführen könnten, da auch Selbsthilfearbeiten

bewertbar seien. Der einzelne Wohnungseigentümer habe bei Bestellung eines

Handwerkers in der Regel den gleichen Betrag für die Arbeit zu entrichten wie im Falle

der Vergabe durch den Verwalter. Indes würden die Wohnungseigentümer, die gerne

selbst diese Arbeit verrichteten, zumindest finanzielle entlastet. Außerdem habe eine

Reihe von Wohnungseigentümern - berechtigt durch einen Eigentümerbeschluß - auf

eigene Kosten die Seiten- und Stirnflächen der Loggien plattiert und damit der

Gemeinschaft auf Jahre Unterhaltungsarbeiten erspart; solche Eigentümer könnten

billigerweise nicht mit Kosten für Verschönerungsarbeiten an Loggien belastet werden,

die nicht der eigenen Nutzung unterlägen. Andere hätten die teilweise vorhandenen

Nischen auf den Loggien durch den Einbau eines Holzelementes mit Tür geschlossen.

Nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung hat das Amtsgericht Essen-Steele

durch Beschluß vom 24. Juli 1979 den Antrag des Beteiligten zu 1) auf Aufhebung der

Eigentümerbeschlüsse vom 12. März 1979 zu den Tagesordnungspunkten 4 b und 4 c

zurückgewiesen.

Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 12. August 1979 hat das

Landgericht, nachdem der beauftragte Richter der Beschwerdekammer eine mündliche

Verhandlung vom 27. September 1979 durchgeführt hatte, durch Beschluß vom 29.

Oktober 1979 zurückgewiesen. Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige

weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) vom 16. Oktober (richtig: November) 1979.

II.

Das Rechtsmittel ist statthaft, in rechter Form und Frist eingelegt und auch sonst

zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG). Die Beschwerdebefugnis des

Beteiligten zu 1) ergibt sich schon daraus, daß seine sofortige erste Beschwerde

erfolglos geblieben ist.

Die sofortige weitere Beschwerde ist auch begründet, weil die

Beschwerdeentscheidung auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27 FGG). Sie

führt zur Aufhebung der land- und amtsgerichtlichen Entscheidung und zur

Ungültigerklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 12. März 1979 zu

den Tagesordnungspunkten 4 b und 4 c. Das Landgericht hat die Voraussetzungen für

die Zulässigkeit eines Mehrheitsbeschlusses gemäß § 21 Abs. 3 WEG verkannt.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen

Erstbeschwerde des Beteiligten zu 1) ausgegangen (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2, 45

Abs. 1 WEG, 19, 21 FGG). Weitere Erfordernisse - die in der Beschwerdeentscheidung

nicht ausdrücklich erörtert worden sind - waren gleichfalls gegeben: Die Zulässigkeit der

gewählten Verfahrensart folgt aus § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, der

Beschlußanfechtungsantrag ist innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG von

einem antragsbefugtem Wohnungseigentümer gestellt; der Verpflichtung zur Zuziehung

aller Verfahrensbeteiligten und zur mündlichen Verhandlung mit dem Versuch einer

Schlichtung (§§ 43 Abs. 4 Nr. 2 und 44 Abs. 1 WEG) ist die Vorinstanz gerecht

geworden.

In der Sache begegnet die Beschwerdeentscheidung jedoch durchgreifenden

rechtlichen Bedenken. Gegenstand des Verfahrens ist die Anfechtung der Beschlüsse

der Wohnungseigentümer vom 12. März 1979 zu den Tagesordnungspunkten 4 b und 4

c. Im Anfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG hat das Gericht nicht nur die Art

des Zustandekommens des Beschlusses zu prüfen, sondern auch die Fragen, ob er

dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung oder einer Vereinbarung der

Wohnungseigentümer sowie den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§

21 Abs. 2 WEG) entspricht (Beschluß des Senats vom 11. August 1970 - 15 W 232/69 -

= OLGZ 1971, 101; Palandt/Bassenge, BGB, 39. Aufl., Anm. 1 d zu § 43 WEG). Einen

Anfechtungsgrund in diesem Sinne stellt es dar, wenn die Wohnungseigentümer einen

Mehrheitsbeschluß über eine Angelegenheit gefaßt haben, welche einem solchen

Beschluß nicht zugänglich war, sondern Einstimmigkeit erfordert hätte (BGH, NJW

1970, 1316; Palandt/Bassenge, Anm. 5 c bb zu § 23 WEG). Die Zulässigkeit eines

Mehrheitsbeschlusses hat das Landgericht zu Unrecht bejaht.

Da nach § 21 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im

Regelfall den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht, können grundsätzlich

Verwaltungsmaßnahmen nur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer

getroffen werden (Amtl. Begründung zum Entwurf eines WEG; BRatsDrucks. 75/51).

Nach § 21 Abs. 3 WEG können jedoch die Wohnungseigentümer, soweit die

Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der

Wohnungseigentümer geregelt ist, eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen

Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit

beschließen. Der Mehrheitsbeschluß ist nur innerhalb bestimmter rechtlicher Schranken

möglich. Er ist nur zulässig über Angelegenheiten im Sinne von § 25 Abs. 1 WEG, also

nicht über solche, die Einstimmigkeit erfordern. Solche Grenzen sind die Ergänzung und

Abweichung vom Gesetz (vgl. § 10 Abs. 1 und 2 WEG), die Abänderung von

Vereinbarungen (soweit diese nicht selbst Mehrheitsbeschlüsse zulassen),

Verfügungshandlungen und bauliche Veränderungen und Aufwendungen im Sinne von

§ 22 WEG (Palandt/Bassenge, Anm. 3 zu § 21 WEG; Soergel/Baur, BGB, 11. Aufl., Rz. 3

zu § 21 WEG). Diese Grenzen sind durch die beiden Mehrheitsbeschlüsse vom 12.

März 1979 überschritten worden. Das Landgericht hat verkannt, daß beide Beschlüsse

einen von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichenden Inhalt

haben.

Beschlußinhalte waren hier das Streichen der Stahlgitter der Balkone sowie der

Balkonunterseiten, ferner der Stirnseiten und Brüstungen der Loggien (innen). Betroffen

sind damit Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums, das im Miteigentum der

Beteiligten zu 1) bis 83) steht. Als gemeinschaftliches Eigentum sind Abschlußgitter und

Bodenplatten von Balkonen (BayObLGZ 1974, 269; Palandt/Bassenge, Anm. 4 b zu § 1

WEG) ebenso anerkannt wie Außenseiten der Balkone und Balkonzwischenwände

(OLG Frankfurt, NJW 1975, 2297; Palandt/Bassenge, a.a.O.). Die ordnungsmäßige

Instandhaltung dieses gemeinschaftlichen Eigentums - dazu gehört die Erneuerung des

Anstrichs als Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes dieser Bauteile - gehört

als Gemeinschaftsaufgabe zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit

der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und ist

daher von der Instandhaltung des Sondereigentums abzugrenzen, die dem einzelnen

Wohnungseigentümer obliegt. Für Fragen der Instandhaltung und Instandsetzung im

Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung ist in erster Linie die Gemeinschaft der

Wohnungseigentümer durch Beschlußfassung in der Versammlung zuständig.

Außerdem ist auch die Zuständigkeit des Verwalters, der nach § 20 Abs. 2 WEG

zwingend zu bestellen ist, gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG zu beachten.

Danach gehört es zu den Aufgaben und Befugnisses des Verwalters, die für die

ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen

Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen und die damit zusammenhängenden

Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen. Diese selbständige

Zuständigkeit des Verwalters kann nach § 27 Abs. 3 WEG durch Vereinbarung der

Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden. Alle mit der ordnungsmäßigen

Instandhaltung und Instandsetzung verbundenen Kosten sind Kosten der Verwaltung im

Sinne des § 16 Abs. 2 WEG. Nach dem Gesetz tragen die Wohnungseigentümer zu der

gemeinschaftlichen Verwaltung durch anteilige Geldleistungen bei. Zur

ordnungsmäßigen Verwaltung gehört daher die Ansammlung einer angemessenen

Instandhaltungsrückstellung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG), die als gemeinschaftliches Geld

vom Verwalter zu verwalten ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Der Verwalter hat die ihm

gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG obliegenden Verwaltungsaufgaben nach

Maßgabe des Wirtschaftsplans (vgl. § 28 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 2 WEG) unter

Verwendung der gemeinschaftlichen Mittel durchzuführen. Die Instandhaltungsarbeiten

sind nach dem Gesetz demnach aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren.

Die beiden angefochtenen Mehrheitsbeschlüsse weichen von dieser gesetzlichen

Regelung ab. Sie verpflichten den einzelnen Wohnungseigentümer hinsichtlich der

Instandhaltung gemeinschaftlichen Eigentums zu einer persönlichen Dienstleistung

gegenüber der Gemeinschaft, obwohl der Eigentümerversammlung durch das Gesetz

keine Befugnis dazu eingeräumt worden ist. Derartige Mehrheitsbeschlüsse sind daher

als inhaltlich unzulässig anzusehen (KG, OLGZ 1978, 146 = Rpfleger 1978, 146 = WEM

1978, 54). Dieser Auffassung stimmt der Senat zu. Dabei macht es keinen Unterschied,

ob diese persönlichen Leistungen durch Eigenarbeit (persönliche Vornahme der

Anstriche) oder durch die Veranlassung von Drittleistungen (Beauftragung eines

Handwerkers usw.) erbracht werden, was das Landgericht ebenfalls verkannt hat. Denn

in beiden Fällen wird der Wohnungseigentümer in bezug auf das gemeinschaftliche

Eigentum zu einer persönlichen Tätigkeit angehalten, mag diese in der Vornahme des

Anstrichs oder in der Beauftragung eines Dritten bestehen, obwohl er nach dem Gesetz

auf die Kostenübernahme der durch die Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft

zu veranlassenden Tätigkeit beschränkt ist.

Der Beteiligte zu 1) betont mit Recht, daß diese gesetzliche Regelung auch durchaus

sinnvoll ist. Im Regelfall ist die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

einheitlicher und wirtschaftlicher gewährleistet, wenn sie zentral durchgeführt und nicht

den einzelnen Wohnungseigentümern überlassen wird. Auch mögen viele Erwerber von

Wohnungseigentum gerade in der rechtlich so ausgestalteten Pflege des

gemeinschaftlichen Eigentums einen Vorteil gegenüber dem Eigenheim sehen, weil sie

sich dann nicht mehr - abgesehen von der Kostenübernahme und der Mitwirkung im

Beschlußorgan der Wohnungseigentümer Versammlung - um die Instandhaltung und

Instandsetzung des Objekts persönlich bemühen müssen.

Die gesetzliche Regelung, daß sich die Verpflichtung des Wohnungseigentümers im

Hinblick auf die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

auf die anteilige Übernahme der. Kosten beschränkt und nicht die Heranziehung zu

persönlichen Dienstleistungen beinhaltet, gilt nach der Auffassung des Kammergerichts

(a.a.O.) dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer eine Vereinbarung über persönliche

Dienstleistungen getroffen haben oder wenn bei deren Fehlen im Einzelfall die

Verpflichtung des einzelnen Eigentümers, sich zu persönlichen Dienstleistungen

heranziehen zu lassen, im Wege der Auslegung der Teilungserklärung und der sonst

bestehenden Vereinbarungen unter Berücksichtigung der besonderen Verhältnisse der

Gemeinschaft und der örtlichen Gegebenheiten festgestellt werden kann. Auch diese

Auffassung führt hier nicht zur Zulässigkeit der beiden Mehrheitsbeschlüsse.

Die Teilungserklärung vom 30. Mai 1974 enthält keine ausdrückliche Befugnis der

Eigentümerversammlung, von den einzelnen Wohnungseigentümern tätige Mitarbeit bei

der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums allgemein oder in bezug auf

bestimmte Teile verlangen zu können. Die Erklärung knüpft vielmehr an die gesetzliche

Regelung an. Nach § 4 der Teilungserklärung bestimmt sich nämlich das Verhältnis der

Wohnungseigentümer untereinander nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 WEG,

soweit im folgenden nicht etwas anderes geregelt ist. Der Einsatz persönlicher

Dienstleistungen wird in den folgenden Bestimmungen nicht anerkannt. Nach § 7 Abs. 1

der Teilungserklärung obliegt im Gegenteil die Instandhaltung der zum

gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich der

äußeren Fenster und des Grundstücks der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und

ist vom Verwalter zu veranlassen. § 13 Nr. 1 Buchstabe e der Teilungserklärung sieht

vor, daß die Wohnungseigentümer zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung

für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet sind und zu diesem Zweck einen

jährlichen Betrag nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG zu entrichten haben, der sich nach der

jeweiligen Wohnfläche errechnet. Mag auch die Teilungserklärung bei der jeweiligen

Erläuterung des Sondereigentums neben den anderen Räumen die Loggien

ausdrücklich nennen, so ist deshalb nicht die Instandhaltung angrenzender Teile des

Gemeinschaftseigentums derjenigen des Sondereigentums zugeordnet, zumal auch

andere Räume des Sondereigentums an Teile des Gemeinschaftseigentums grenzen,

ohne daß diese Teile durch den jeweiligen Wohnungseigentümer instandzuhalten

wären. Eine derartige Zuordnung würde solche Teile im übrigen ganz den

Instandhaltungsbeschlüssen der Wohnungseigentümer entziehen. Sie fehlt auch in der

Teilungserklärung vom 30. Mai 1974, nach deren § 5 Nr. 3 Satz 2 die

Wohnungseigentümer den Außenanstrich des Gebäudes, der Fenster, Rolläden,

Loggien- bzw. Balkonverkleidungen und der Wohnungsabschlußtüren nicht

eigenmächtig verändern dürfen. Wenn nach § 5 Nr. 3 Satz 3 der Teilungserklärung

Änderungen der äußeren Gestalt oder des Anstrichs der Gebäude nur des Beschlusses

der Wohnungseigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit bedürfen, so ist damit

erkennbar der Beschluß über das Erfordernis der Änderung - möglicherweise auch als

eines über die Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehenden Eingriffs - gemeint.

Einen anderen Beschlußgegenstand bildet demgegenüber die Art, in der die

Instandhaltungsmaßnahme durchzuführen ist, indem entweder (als gemeinschaftliche

Verwaltung) der Verwalter unter Verwendung gemeinschaftlicher Mittel hierfür das

Erforderliche veranlaßt oder aber (als Sonderverwaltung) die Wohnungseigentümer

Teile des Gemeinschaftseigentums durch tätige Mithilfe instandsetzen.

Im Wege der Auslegung der Teilungserklärung oder sonstiger Vereinbarungen in

Verbindung mit besonderen Verhältnissen der Gemeinschaft ergibt sich ebenfalls keine

Zulässigkeit des Mehrheitsbeschlusses. Es fehlen bereits Anknüpfungspunkte für eine

Auslegung. Die Versammlung der Wohnungseigentümer hat allerdings am 24. Juni

1976 unter Punkt 9 der Tagesordnung beschlossen, daß die Kachelung der Loggien zu

Lasten derjenigen Wohnungseigentümer, die dies wünschen, genehmigt werde. Aber

dieser Beschluß hatte nur eine Gestattung und nicht eine Verpflichtung zur tätigen

Mithilfe zum Inhalt. Hätte er zu einer tätigen Mithilfe verpflichtet, dann wäre er ebenfalls

nicht aus einer Vereinbarung abzuleiten gewesen. Aus der Tatsache der unterbliebenen

Anfechtung dieses nicht von allen Wohnungseigentümern gefaßten Beschlusses ließe

sich nicht ableiten, daß die Wohnungseigentümer dem Gesetz und der

Teilungsvereinbarung zuwider in der Folgezeit zu Dienstleistungen zum Zwecke der

Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums herangezogen werden

können. Außerdem hat sich in der mündlichen Verhandlung des Landgerichts

herausgestellt, daß die damals interessierten Wohnungseigentümer nicht entlastet

werden sollten, soweit es um den Anstrich der übrigen Loggien gehe.

Die örtlichen Gegebenheiten legen schließlich auch nicht die Zulässigkeit eines

Mehrheitsbeschlusses nahe, der schon im Wege der Auslegung der Teilungserklärung

nicht entnommen werden könnte. Es ist auch bei vergleichbaren großen

Mietwohnblöcken nicht üblich, daß die Mieter den Anstrich derartiger Gebäudeteile

übernehmen.

Die Ausführungen des Landgerichts zur Begründung seiner Ansicht, daß die

angefochtenen Beschlüsse einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen, die die

Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer berücksichtigt, treffen nicht die

Rechtslage. Nach § 21 Abs. 4 WEG kann zwar jeder Wohnungseigentümer eine dem

Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechende Verwaltung nach

billigem Ermessen verlangen, soweit Vereinbarungen oder Beschlüsse nicht vorliegen.

Dieses Verlangen hat aber dort Grenzen, wo das Gesetz eine bestimmte Verwaltung

vorschreibt, das Verlangen von dieser gesetzlichen Regelung abweicht und auch nicht

durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gedeckt wird.

Da bereits die Unzulässigkeit eines auf § 21 Abs. 3 WEG beruhenden

Mehrheitsbeschlusses aus der dem Gesetz fremden Befugnis der

Eigentümerversammlung folgt, den Wohnungseigentümern eine Verpflichtung zur

tätigen Mithilfe aufzuerlegen, ist keine Stellungnahme zu der weiteren Frage

erforderlich, ob selbst eine entsprechende Vereinbarung im Hinblick darauf, daß die den

Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 1 WEG zustehende gemeinschaftliche

Verwaltung durch die in §§ 26-28 WEG geregelten Aufgaben des Verwalters

eingeschränkt ist, hingenommen werden könnte. Das Kammergericht (a.a.O.) hat mit

beachtlichen Erwägungen gemeint, das Gesetz begründe für die Durchführung der

Instandhaltungsmaßnahmen eine doppelte Zuständigkeit, wenn es auch in ersten Linie

die Aufgabe der Eigentümer sein möge, über die einzelnen Instandhaltungsmaßnahmen

mehrheitlich zu beschließen, und vornehmlich Sache des Verwalters, diese Beschlüsse

auszuführen. Immerhin dürfte dies Auffassung an § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3

WEG zu messen sein (Palandt/Bassenge, Anm. 1 zu § 21 WEG).

Zusammenfassend fehlte der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. März 1979

mithin die Befugnis für die beiden Mehrheitsbeschlüsse. Die Versammlungsmehrheit

durfte den einzelnen Wohnungseigentümern nicht in Form tätiger Mithilfe bei der

Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums mehr Pflichten auferlegen, als sie nach

dem Gesetz und der Teilungsvereinbarung zu erfüllen hatten. Dies entfernte sich vom

Grundsatz der gemeinschaftlichen Verwaltung (§ 21 Abs. 1 WEG) in Richtung auf eine

gesonderte Verwaltung der einzelnen Eigentümer in einem Teilbereich. Ob ein

Mehrheitsbeschluß dahin rechtlich zulässig gewesen wäre, den einzelnen

Wohnungseigentümer von der auf ihn entfallenden Umlage der Anstrichkosten zu

befreien, wenn er selbst Pflegearbeiten in einem bestimmten Bereich

gemeinschaftlichen Eigentums übernimmt, bedarf im Hinblick auf die vorliegenden

Beschlüsse keiner Entscheidung. Die beiden Mehrheitsbeschlüsse sind daher für

ungültig zu erklären. Um diesen gestaltenden Anspruch herbeiführen zu können, sind

der angefochtene Beschluß auf die sofortige weitere und der Beschluß des

Amtsgerichts vom 24. Juli 1979 auf die sofortige erste Beschwerde des Beteiligten zu 1)

aufzuheben.

Die Kostenentscheidungen folgen aus § 47 Satz 1 und 2 WEG. Angesichts ihres

Unterliegens entspricht es dem billigem Ermessen, die Gerichtskosten der drei

Instanzen den Beteiligten zu 2) bis 83) als Gesamtschuldnern aufzuerlegen. Eine

Erstattungsanordnung hinsichtlich außergerichtlicher Kosten der Instanzen hat der

Senat entsprechend dem Grundsatz, daß jeder Beteiligte seine Kosten selbst zu tragen

hat und eine Kostenerstattung nur ausnahmsweise bei besonderen Gründen

anzuordnen ist (vgl. Palandt/Bassenge, Anm. 2 b zu § 47 WEG), nicht getroffen. Ein

Ausnahmefall, der eine Erstattungsanordnung nahelegen würde, liegt nicht vor.

Die Wertfestsetzung für beide Beschwerdeinstanzen folgt aus § 48 Abs. 2 WEG, wobei

der Senat hinsichtlich der Festsetzung zweiter Instanz von der Abänderungsbefugnis

des § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO Gebrauch gemacht hat. Der hier maßgebliche

Verfahrensgegenstand (Beschlüsse über Anstreicherarbeiten durch tätige Mithilfe) ist

nur einer einheitlichen Betrachtung und Wertung zugänglich. Alle Wohnungseigentümer

einschließlich der Verwalterin konnten die beiden Beschlüsse - mit Rechtskraftwirkung

der Entscheidung für und gegen alle Beteiligten (§ 45 Abs. 2 Satz 2 WEG) - gerichtlich

überprüfen lassen (§ 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Es ist daher nicht angebracht, die

Geschäftswerte nach dem Interesse der einzelnen Wohnungseigentümer aufzuspalten

(BayOLG, Rpfleger 1979, 386;Palandt/Bassenge, Anm. 2 zu § 48 WEG), wie es

erkennbar das Landgericht getan hat. Da es sich hier um eine größere Wohnanlage mit

83 Eigentumswohnungen handelt und der Wert der nach den Tagesordnungspunkten 4

b und 4 c auszuführenden Arbeiten gemäß dem vom Beteiligten zu 1) vorgelegten

Kostenangebot der Firma Müller etwa 25.000,- DM betragen soll, erscheint angesichts

der Bedeutung der Angelegenheit ein Geschäftswert von je 5.000,- DM für beide

Beschwerdeinstanzen angemessen.