Urteil des OLG Hamm vom 02.11.2010
OLG Hamm (gesellschaft, gesellschafter, nachweis, form, erklärung, gesellschaftsvertrag, grundbuchamt, grundbuch, grundstück, urkunde)
Oberlandesgericht Hamm, I-15 W 440/10
Datum:
02.11.2010
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-15 W 440/10
Vorinstanz:
Amtsgericht Lemgo, KA-4858A-3
Tenor:
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 72.000 €
festgesetzt.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
G r ü n d e :
1
I.
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Mit schriftlichem Gesellschaftsvertrag vom 03.07.2002 gründeten die Beteiligte zu 1) und
ihr Sohn K D zum Zwecke der gemeinsamen Verwaltung und Nutzung von Grundbesitz
eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Bezeichnung "D und D GbR" mit Sitz in L.
Nach § 2 Abs. 2 des Vertrags soll die Gesellschaft bis zum 21.10.2014 fest geschlossen
und danach mit einer Frist von einem Jahr zum Ende des Kalenderjahres kündbar sein.
Gemäß § 3 Abs. 2 des Vertrags hält die Beteiligte zu 1) einen Gesellschaftsanteil von 5
% und ihr Sohn einen Anteil von 95 %. Der Gegenstand der Gesellschaft ist in § 4 des
Vertrags beschrieben mit "Verwaltung und Nutzung des Betriebsgrundstücks, verpachtet
an die Firma G2 GmbH & Co. KG, Metallwarenfabrik, X-Straße 8, L, Flurstück 254 der
Flur 9 der Gemarkung L3 in Größe von 2.952 qm und Flurstück 313 der Flur 9
Gemarkung L3 in Größe von 3.677 qm eingetragen beim Amtsgericht Lemgo im
Grundbuch von L, Blatt ###9, einschließlich aller aufstehenden Baulichkeiten. Das
Grundstück wird übertragen unter Übernahme sämtlicher im Grundbuch eingetragener
Belastungen." Nach § 5 Abs. 1 des Vertrags sind beide Gesellschafter zur
Geschäftsführung und Vertretung befugt und einzelvertretungsberechtigt. § 5 Abs. 2 S. 1
des Vertrags sieht jedoch vor, dass im einzelnen aufgeführte Rechtsgeschäfte und
Handlungen nur mit Zustimmung der Gesellschafterversammlung vorgenommen werden
dürfen, unter anderem (lit. a) "Veräußerung, Erwerb und Belastung von Grundstücken".
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Dem am selben Tag notariell beurkundeten Einbringungs- und Übertragungsvertrag
vom 03.07.2002 (UR-Nr. 121/2002 der Notarin M2 in Q) wurde der Gesellschaftsvertrag
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als Vertragsbestandteil beigefügt. Die Beteiligte zu 1) brachte darin ihren in § 4 des
Gesellschaftsvertrags bezeichneten Grundbesitz in die Gesellschaft ein; die
Vertragsbeteiligten erklärten die Auflassung und bewilligten die
Eigentumsumschreibung. Das Eigentum wurde sodann entsprechend der damaligen
Grundbuchpraxis auf N und K D als Gesellschafter bürgerlichen Rechts umgeschrieben.
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist ein weiteres Grundstück. als dessen
Eigentümerin derzeit noch die Beteiligte zu 1) in dem o.g. Grundbuch eingetragen ist.
Mit notariell beurkundetem Grundstückskaufvertrag vom 08.04.2010 (UR-Nr. 63/2010
der Notarin M2 in Q) verkaufte sie das Grundstück an die Beteiligte zu 2). Für die
Beteiligte zu 2) handelten dabei die Beteiligte zu 1) [in der notariellen Urkunde als
Erschienene zu 1 bezeichnet] und ihr Sohn K D [Erschienener zu 2]. Hierzu heißt es im
Eingang des Vertrags:
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"Die Erschienene zu 1. erklärte im folgenden nicht nur in ihrem Namen, sondern
auch als Gesellschafterin der D & D GbR, K-Straße 26, L zu handeln und der
Erschienene zu 2. erklärte, ausschließlich im Namen dieser D & D GbR zu
handeln, an der die Erschienene zu 1. mit 5% und der Erschienene zu 2. mit 95%
beteiligt ist."
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§ 2 enthält in Satz 1 sodann folgende Erklärung:
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"Die Erschienenen sind die alleinigen Gesellschafter der D & D GbR, die bereits
am 03. Juli 2002 gegründet wurde."
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In § 8 erklärten die Vertragsbeteiligten sodann die Auflassung und bewilligten und
beantragen die Eigentumsumschreibung auf die Betieligte zu 2).
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Den am 11.06.2010 von der Urkundsnotarin gem. § 15 GBO gestellten Antrag auf
Eigentumsumschreibung hat das Grundbuchamt durch Beschluss vom 14.07.2010
zurückgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Im
Anwendungsbereich des § 20 GBO seien das Bestehen und die Identität der
Gesellschaft als Grundstückerwerberin sowie die Vertretungsberechtigung der für die
Gesellschaft handelnden Gesellschafter in der Form des § 29 GBO nachzuweisen.
Vorliegend seien das Bestehen und die Identität der Gesellschaft zwar nachgewiesen.
Der Nachweis der Vertretungsberechtigung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts könne
indes nicht in der grundbuchverfahrensrechtlich erforderlichen Form erbracht werden.
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Gegen diese Entscheidung richtet sich die namens der Beteiligten eingelegte
Beschwerde vom 28.07.2010. Die Beteiligten sind der Ansicht, die Vertretungsmacht der
Gesellschafter sei verfahrensrechtlich hinreichend nachgewiesen. Hierzu legen sie
beglaubigte Abschriften des Gesellschaftsvertrags sowie des Einbringungs- und
Übertragungsvertrags vom 03.07.2002 vor. Ferner weisen sie auf die Erklärung in dem
notariellen Grundstückskaufvertrag vom 08.04.2010 hin, nach der die
Vertragsbeteiligten die alleinigen Gesellschafter der Gesellschaft seien. Die
Gesellschaft sei zudem bereits eingetragene Eigentümerin der bei ihrer Gründung
eingebrachten Grundstücke. Für Veränderungen der aus dem Gesellschafterbestand
folgenden Vertretungsverhältnisse seien keine Anhaltspunkte gegeben. Im Übrigen
habe das Grundbuchamt den Eintragungsantrag nicht sofort zurückweisen dürfen,
sondern zur Klärung der Vertretungsverhältnisse zunächst eine Zwischenverfügung
erlassen müssen.
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Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch Beschluss vom 19.08.2010 nicht
abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
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II.
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Die gegen die Ablehnung des Eintragungsantrags gerichtete Beschwerde ist nach den
§§ 71 Abs. 1, 73 GBO statthaft und formgerecht eingelegt. Die Beteiligten sind mit dem
Verfahrensziel beschwerdeberechtigt, ihrem Eintragungsantrag zum Erfolg zu verhelfen.
Zulässiges Beschwerdeziel ist auch der Erlass einer Zwischenverfügung anstelle der
Antragszurückweisung (vgl. BayObLG Rpfleger 1984, 406; KG Rpfleger 1989, 500; OLG
Frankfurt Rpfleger 1997, 209).
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In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil dem Vollzug des
Eintragungsantrags ein nicht behebbares Hindernis entgegen steht.
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Nach § 29 Abs. 1 S. 1 GBO soll eine Grundbucheintragung nur vorgenommen werden,
wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen
Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen
werden. Zu den sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen im Sinne dieser
Vorschrift gehört im Falle der Auflassung die materiell-rechtliche Einigung nach den §§
873, 925 BGB. Gemäß § 20 GBO darf die Grundbucheintragung nur erfolgen, wenn die
Einigung erklärt ist. Das Grundbuchamt hat deshalb bei der Eintragung eines
rechtsgeschäftlichen Eigentumswechsels die Wirksamkeit der Auflassung zu prüfen.
Lässt sich ein Beteiligter bei der Erklärung der Auflassung in zulässiger Weise vertreten,
so erstreckt sich die Prüfungspflicht des Grundbuchamts mithin auch auf den in der
Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO zu führenden Nachweis der Bevollmächtigung des
Vertreters.
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§ 29 GBO konkretisiert das grundbuchverfahrensrechtliche Legalitätsprinzip. Dieses soll
den Grundbuchinhalt nach Möglichkeit mit der wirklichen Rechtslage in Einklang halten
und die dem Grundbuchsystem immanente Gefahr eines Rechtsverlustes des sachlich
Berechtigten durch einen redlichen Erwerb seitens eines Dritten aufgrund des von
unrichtigen Grundbucheinträgen ausgehenden Rechtsscheins minimieren (OLG
München ZIP 2010, 1496; Knothe in Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl., § 29, Rdnr. 1
m.w.N.). Die Bestimmung ist zwar ihrer Fassung nach nur eine Ordnungsvorschrift (BGH
DNotZ 1963, 313; Knothe, a.a.O., Rdnr. 5). Es steht aber nicht im Belieben des
Grundbuchamts, ob die Formvorschrift bei Eintragungen eingehalten wird oder nicht.
Vielmehr hat dieses stets die Beachtung der in § 29 GBO verlangten Förmlichkeiten
durchzusetzen (OLG München, a.a.O.). Daraus folgt, dass im Erwerbsfalle, wenn eine
Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Grundstück erwirbt, dem Grundbuchamt gemäß §§
20, 29 Abs. 1 GBO die Existenz der erwerbenden Gesellschaft, die Identität einer früher
gegründeten Gesellschaft mit der erwerbenden Gesellschaft und ihre aus dem
Gesellschafterbestand folgenden Vertretungsverhältnisse im Zeitpunkt des
Vertreterhandelns in grundbuchmäßiger Form nachzuweisen sind (OLG München,
a.a.O.; FGPrax 2010, 68 = Rpfleger 2010, 362; OLG Nürnberg BeckRS 2010, 17071;
OLG Schleswig FGPrax 2010, 123 = Rpfleger 2010, 320; Bestelmeyer, Rpfleger 2010,
169, 177 f. m.w.N.; Böttcher, ZNotP 2010, 173, 176).
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Die Erforderlichkeit der Führung der genannten Nachweise in der Form des § 29 GBO
hat der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 04.12.2008 (BGHZ 179, 102 =
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NJW 2009, 594 = FGPrax 2009, 6) nicht in Frage gestellt (Bestelmeyer, a.a.O., S. 178).
Auch das ERVGBG vom 11.08.2009 (BGBl. I S. 2713) lässt die allgemeinen Grundsätze
des Grundbuchverfahrens unberührt (OLG München ZIP 2010, 1496; Lautner,
MittBayNot 2010, 286, 291).
Im vorliegenden Fall ist der danach erforderliche Nachweis der Vertretungsberechtigung
von den Beteiligten nicht in der erforderlichen Form erbracht.
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1.
20
Einigkeit besteht insoweit, als der Gesellschafterbestand und die aus ihm folgenden
Vertretungsverhältnisse einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nachgewiesen werden
können durch den Abschluss eines (notariellen) Gesellschaftsvertrags in unmittelbarem
Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft (OLG München, a.a.O.; Bestelmeyer,
a.a.O., S. 183; Böttcher, a.a.O., S. 176). Eine Gesellschaftsgründung anlässlich des
gegenständlichen Grundstücksgeschäfts hat hier indes nicht, auch nicht konkludent,
stattgefunden. Vielmehr sieht der notarielle Grundstückskaufvertrag vom 08.04.2010 den
Rechtserwerb durch die bereits bestehende Gesellschaft vor. Dem lässt sich nicht etwa
im Wege der Auslegung der Erkärungsinhalt einer Neugründung beimessen. Vielmehr
schließt die Absicht, für eine existente Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwerben zu
wollen, die Neugründung einer "Zweit-GbR" von vorneherein aus (vgl. Bestelmeyer,
a.a.O.).
21
2.
22
Der Vertretungsnachweis kann hier auch nicht durch die Wirkung der Vermutung nach §
899a S. 1 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 21 EGBGB als geführt angesehen werden.
Denn diese Vorschrift gilt ausdrücklich nur "in Ansehung des eingetragenen Rechts" der
Gesellschaft, beschränkt sich also gegenständlich auf die Eigentumseintragung der
Gesellschaft(er) in dem Grundbuch von L Blatt ###9, betrifft jedoch nicht den
Eigentumserwerb der Gesellschaft an dem hier betroffenen Grundstück, das noch im
Eigentum der Beteiligten zu 1) steht. Die genannte Vorschrift soll dementsprechend dem
Grundbuch auch nicht etwa die Funktion eines allgemeinen Gesellschaftsregisters
zukommen lassen (BT-Drs. 16/13437, S. 26; OLG Schleswig, a.a.O; Lautner, a.a.O., S.
660 f.; Bestelmeyer, a.a.O., S. 178 m.w.N.).
23
3.
24
Mit dem an sich zum grundbuchtauglichen Nachweis geeigneten Gesellschaftsvertrag
vom 03.07.2002 kann zum jetzigen Zeitpunkt der Nachweis des Gesellschafterbestands
und der aus ihm folgenden Vertretungsverhältnisse nicht mehr geführt werden. Der
Auffassung, ein in grundbuchgemäßer Form abgeschlossener Gesellschaftsvertrag
verliere seine Beweiskraft nicht durch bloßen Zeitablauf (vgl. etwa Heinze RNotZ 2010,
289, 302 f. m.w.N.; Böttcher, a.a.O., S. 176 f.), kann nicht gefolgt werden. Denn ein vor
Jahren abgeschlossener Gesellschaftsvertrag kann schon begrifflich keine Aussage
darüber treffen, ob die dort niedergelegten Verhältnisse noch unverändert fortbestehen
(Bestelmeyer, a.a.O., S. 179). Vom Fortbestand auszugehen ist bei der Vollmacht
gerechtfertigt (vgl. Demharter, a.a.O., § 19, Rdnr. 80 m.w.N.), weil sie gerade zu dem
Zweck erteilt wird, dem Grundbuchamt gegenüber die Vertretungsberechtigung
nachzuweisen. Ihr Fortbestand kann in der Regel auch aufgrund des durch die Urkunde
erzeugten Rechtsscheins (vgl. § 172 BGB) vermutet werden. Anders ist dies aber beim
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Gesellschaftsvertrag. Dieser behält nach dem Wechsel von Gesellschaftern und
Änderungen von einzelnen Vertragsbestimmungen weiterhin seine Bedeutung und
kann vorgelegt werden. Es lässt sich nie ausschließen, dass jederzeit formlos mögliche
Änderungen stattgefunden haben. Die hier vorliegende Bestimmung des
Gesellschaftsvertrags vom 03.07.2002, nach der die Gesellschaft bis zum 21.10.2014
fest geschlossen ist (§ 2 Abs. 3), steht einer auch formlos möglichen Änderung des
Gesellschaftsvertrags nicht entgegen. In diesem Zusammenhang kann es auch keine
Rolle spielen, dass es sich bei der beteiligten Gesellschaft um eine
Familiengesellschaft handelt. Zwischen solchen und eher auf Wechsel angelegten
Gesellschaften mit Immobilienbestand ist nicht zuverlässig abzugrenzen, wie es auch
kein sicheres Kriterium bildet, ob die Gesellschaft in ihrer Zusammensetzung familiär
oder anonym geprägt ist (vgl. OLG München Beschl.v. 17.08.2010 – 34 Wx 98/10 - zit.
nach juris).
4.
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Der Gesellschaftsvertrag vom 03.07.2002 begründet auch nicht in Verbindung mit der
Erklärung in § 2 des notariellen Grundstückskaufvertrags vom 08.04.2010, die
Erschienenen seien weiterhin die alleinigen Gesellschafter, keinen
grundbuchverfahrensrechtlich ausreichenden Nachweis der Vertretungsverhältnisse.
Der Senat vermag sich insoweit nicht der Ansicht des Oberlandesgerichts Saarbrücken
(FGPrax 2010, 181 = DNotZ 2010, 301 = DB 2010, 776) anzuschließen, bereits die
Bestätigungserklärung der Beteiligten erbringe einen ausreichenden Nachweis dafür,
eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem konkret bezeichneten
Gesellschafterbestand sei auch gegenwärtig noch fortbestehend. Die Erklärung ist als
tatsächliche Wissenserklärung der Urkundsbeteiligten zu bewerten. Es steht jedoch
bereits nicht fest, dass diese tatsächlich von den aktuell vertretungsberechtigten
Gesellschaftern stammt. Dass die Erklärung zu notarieller Urkunde abgegeben wird,
erfüllt nur scheinbar das Erfordernis des Urkundsbeweises, weil die Beweiskraft der
Urkunde nicht die inhaltliche Richtigkeit der Erklärung umfasst (KG FGPrax 2009, 55,
56; vgl. Bestelmeyer, a.a.O., S. 182). Die zur Vollmachtbestätigung entwickelten
Grundsätze (vgl. BGHZ 29, 366) können nicht herangezogen werden, denn diese setzen
gerade voraus, dass die aktuellen Rechtsverhältnisse der Gesellschaft und ihrer
Gesellschafter bekannt und belegt sind. Die Bestätigung der (Gründungs-)
Gesellschafter allein vermag deshalb das Fortbestehen des Gesellschafterbestandes
und der aus ihm folgenden Vertretungsberechtigung nicht in grundbuchmäßiger Form
nachzuweisen (OLG München ZIP 2010, 1496; Beschl. v. 17.08.2010, a.a.O., jeweils
m.w.N.; OLG Nürnberg, a.a.O.; Bestelmeyer, a.a.O., S. 182).
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5.
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Die Lücke im urkundlichen Nachweis kann auch nicht durch eine etwa abzugebende
eidesstattliche Versicherung der Gesellschafter geschlossen werden. Die eidesstattliche
Versicherung ist kein im Grundbuchverfahrensrecht allgemein zugelassenes
Nachweismittel (BayObLG Rpfleger 2000, 451). Das ergibt sich aus der in § 29 Abs. 1
GBO ausgesprochenen Beweismittelbeschränkung (BayObLG DNotZ 1993, 598;
Demharter, a.a.O., § 1, Rdnr. 51, § 19, Rdnr. 23). Allerdings ist für eng begrenzte
Ausnahmefälle anerkannt, dass auch im Grundbucheintragungsverfahren Lücken des
urkundlichen Nachweises durch eine eidesstattliche Versicherung geschlossen werden
können. Dabei handelt es sich insbesondere um den Ausschluss von Negativtatsachen
bei der Grundbuchberichtigung aufgrund Erbfolge (vgl. etwa OLG Düsseldorf FGPrax
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2010, 114; OLG Schleswig FGPrax 1999, 206; BayObLG NJW-RR 2003, 736). Aus der
Sicht des Senats hat das OLG München (ZIP 2010, 1496) mit überzeugenden Gründen
ausgeführt, dass die Grundsätze zur grundbuchverfahrensrechtlichen
Beweiserleichterung nicht übertragen werden können auf den zentralen Nachweis der
Wirksamkeit einer Auflassung für eine BGB-Gesellschaft. Eine andere Beurteilung
würde die Tür zu einer Entwicklung öffnen, die unter dem Gesichtspunkt einer
Anwendung der Grundsätze für vergleichbare Sachverhalte in immer weitergehendem
Umfang in das Grundbucheintragungsverfahren nicht urkundliche Beweismittel
einführen und damit eine Erosion des bewährten, der Sicherheit des
Grundbuchverkehrs dienenden Verfahrensrechts einleiten würde. Der Gesetzgeber hat
sich im ERVBGB bewusst auf eine Teilregelung der Problematik der Teilnahme der
BGB-Gesellschaft am Grundbuchverkehr beschränkt. Das Grundbuchverfahrensrecht
kann trotz seiner im Beschluss des BGH vom 04.12.2008 (BGHZ a.a.O.)
hervorgehobenen dienenden Funktion nicht die Lücken füllen, die der Gesetzgeber
offen gelassen hat, ohne seine Grundstrukturen aufzugeben. Zu einer solchen
Aufweichung des Grundbuchverfahrensrechts sieht der Senat insbesondere auch
deshalb keinen Anlass, weil den Beteiligten rechtliche Gestaltungsformen zur
Verfügung stehen, durch die sie die gewünschten Rechtsfolgen herbeiführen können.
Dazu gehört neben der Neugründung einer BGB-Gesellschaft im unmittelbaren
Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb die Möglichkeit der Gründung einer auf die
Verwaltung eigenen Vermögens beschränkten Personenhandelsgesellschaft (§§ 105
Abs. 2, 161 Abs. 2 HGB), die mit der für den Grundbuchverkehr erforderlichen
Registerpublizität ausgestattet ist.
Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf den §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 KostO und
bestimmt sich nach dem Wert des aufgelassenen Grundstücks, der sich hier nach dem
vertraglich vorgesehenen Grundstückskaufpreis bemisst (§ 19 KostO).
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Der Senat hat die Rechtsbeschwerde zur zur Sicherung einer einheitlichen
Rechtsprechung zugelassen, § 78 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 GBO.
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Rechtsmittelbelehrung:
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Gegen diesen Beschluss findet die Rechtsbeschwerde statt. Die Rechtsbeschwerde ist
binnen einer Frist von einem Monat, die mit der Zustellung dieser Entscheidung beginnt,
bei dem Bundesgerichtshof, Herrenstraße 45 a, 76133 Karlsruhe durch Einreichen einer
Beschwerdeschrift einzulegen. Der Beschwerdeführer muss sich bei der Einlegung der
Rechtsbeschwerde durch einen beim Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt
vertreten lassen.
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