Urteil des OLG Hamm vom 12.01.2009

OLG Hamm: gemeinde, treu und glauben, täuschung, bebauungsplan, wirtschaftliche einheit, ausgleichszahlung, anfechtung, kaufvertrag, anpassung, bauer

Oberlandesgericht Hamm, 22 U 137/07

Datum:

12.01.2009

Gericht:

Oberlandesgericht Hamm

Spruchkörper:

22. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

22 U 137/07

Vorinstanz:

Landgericht Münster, 8 O 36/07

Tenor:

Auf die Berufung der Kläger wird das am 13.7.2007 verkündete Urteil der

8. Zivilkammer des Landgerichts Münster abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 244.455,20 € nebst Zinsen in

Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 144.383,70 €

seit dem 22.11.2006 und aus weiteren 100.071,50 € seit dem

30.12.2007 sowie 1.586,01 € vorgerichtlicher Anwaltskosten zu zahlen.

Wegen der Mehrzinsforderung wird die Klage abgewiesen und die

Berufung zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich derer der Streithilfe werden

der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung der Kläger und des

Streithelfers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des

vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht diese vor der

Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden

Betrages leisten.

Gründe:

Die Kläger verkauften der beklagten Bauunternehmung durch notariellen Vertrag vom

6.9.2001 landwirtschaftliche Flächen zwecks Wohnbebauung gemäß einem von der

Gemeinde zu beschließenden Bebauungsplan. Am 17.12.2002 kam es vor dem

Hintergrund einer beabsichtigten Entschädigungszahlung der Beklagten an den

benachbarten Bauern T zu einer (zweiten) notariellen Nachtragsvereinbarung zu dem

Kaufvertrag, durch die der ursprüngliche Kaufpreis reduziert wurde. Ende 2006 fochten

die Kläger die Nachtragsvereinbarung vom 17.12.2002 wegen arglistiger Täuschung an,

weil die Beklagte sich schon vor diesem Datum mit T auf eine erheblich geringere

Entschädigungszahlung geeinigt, ihnen diesen Umstand jedoch bei der Beurkundung

verschwiegen habe. Sie fordern nunmehr die Nachzahlung des in der Vereinbarung

nachgelassenen Kaufpreises.

Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Parteivorbringens wird gemäß § 540 Abs.

1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es könne dahinstehen, ob sich ein

Anspruch der Kläger bei wirksamer Anfechtung des Ergänzungsvertrages vom

17.12.2002 ergebe. Die Beklagte habe die Kläger nicht arglistig getäuscht. Eine

Täuschung durch aktives Tun scheide aus, da unstreitig sei, dass der Bauer T

ursprünglich einen Betrag von 500.000 € begehrt habe. Die Beklagte habe die Kläger

auch im Laufe der Vertragsverhandlungen nicht arglistig in einem Irrtum belassen, dass

T ausschließlich gegen Zahlung von 500.000 € bereit gewesen sei, kein Rechtsmittel

gegen den Bebauungsplan einzulegen. Es habe kein Informationsgefälle zu Lasten der

Kläger vorgelegen. Zwar hätten die Kläger nicht gewusst, dass T auch für eine Zahlung

von 350.000 € auf Rechtsmittel verzichten wollte. Sie seien aber in Kenntnis darüber

gewesen, dass sich die Gemeinde O mit 150.000 € an der Ausgleichszahlung beteiligen

werde. Denn die Beklagte habe den damaligen Rechtsanwalt der Kläger, den

Streithelfer, dessen Wissen sich die Beklagte zurechnen lassen müsse, mit Schreiben

vom 13.12.2002 in Kenntnis setzen lassen, dass sie mit der Gemeinde O eine

Vereinbarung getroffen hätte, wonach sich diese an einer evtl. Ausgleichszahlung

beteiligen werde, und zwar durch Zahlung von 150.000 € an die Beklagte. Es komme

nicht darauf an, ob der seinerzeitige Vertreter der Kläger dieses Schreiben zur Kenntnis

genommen habe. Die Beklagte habe davon ausgehen dürfen, dass dieser über den

Inhalt des Schreibens in Kenntnis gewesen sei.

Für deliktische Ansprüche fehle es an einer Täuschung durch die Beklagte, jedenfalls

aber an einem darauf gerichteten Vorsatz. Wegen des den Klägern zurechenbaren

Wissens über die Beteiligung der Gemeinde O könne die Vorstellung der Kläger, sich

zur Hälfte an der Ausgleichszahlung zu beteiligen, nicht Grundlage des Vertrages

geworden sein.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit der rechtzeitig eingelegten und

rechtzeitig begründeten Berufung. Nachdem sie erstinstanzlich lediglich einen Betrag

von 144.383,70 € begehrt haben, haben sie die Klage in der Berufungsinstanz auf

244.455,20 € erweitert. Mit Schreiben vom 20.12.2007 ist die Beklagte insoweit mit

einem Zahlungsziel von 10 Tagen zur Zahlung aufgefordert worden. Unter dem

24.1.2007 zahlten die Kläger die geltend gemachten vorprozessualen

Rechtsanwaltskosten an ihre Prozessbevollmächtigten.

Die Kläger rügen die Verletzung materiellen Rechts. Das Landgericht sei rechtsirrig

davon ausgegangen, dass die Beklagte nicht arglistig gehandelt habe, weil kein

Informationsgefälle bestanden habe. Ein solches Informationsgefälle habe gerade darin

bestanden, dass die Kläger von einem Abfindungsbetrag von 500.000 € ausgegangen

seien. Daran habe auch das Schreiben des Zeugen P vom 13.12.2002 nichts geändert.

Die darin mitgeteilte Verpflichtung der Gemeinde O zur Erstattung von 150.000 € an die

Beklagte sei lediglich bedingt und nicht zeitnah zu erfüllen gewesen. Die Kläger hätten

die auszugleichende Verpflichtung nur als zusätzliche Verpflichtung gegenüber dem

Landwirt T werten können, die durch die Zahlung der Gemeinde neutralisiert worden

sei.

Das Landgericht habe fehlerhaft keine Täuschung durch aktives Tun angenommen. Die

Beklagte habe die Kläger eindeutig darüber getäuscht, dass sie verpflichtet sei, an den

Bauern T 500.000 und nicht nur 200.000 € zu zahlen. Die Beklagte habe sich bereits vor

dem 5.12.2002 mit T auf die Zahlung von 200.000 € geeinigt nebst der weiteren

Verpflichtung, unter bestimmten Bedingungen weitere 150.000 € zu zahlen. Dennoch

habe die Beklagte in den Verhandlungen bis zum 17.12.2002 stets behauptet, sofort

fällige 500.000 € an T zahlen zu müssen.

Die Beklagte sei verpflichtet gewesen, die Kläger spätestens am 10.12.2002 darüber zu

informieren, dass der Bauer T nur 200.000 € erhalten sollte. Zu diesem Zeitpunkt hätte

ihr der mit T geschlossene Vertrag sowie der Vertragsentwurf des Streithelfers

vorgelegen, in dem eine Abfindungssumme von 500.000 € genannt sei. Es habe eine

Aufklärungspflicht bestanden, weil die Beklagte aufgrund der schwierigen

Verhandlungen davon habe ausgehen können, dass die Kläger in Kenntnis der wahren

Umstände nicht bereit gewesen seien, den Kaufpreis um 250.000 € zu reduzieren.

Den Klägern sei am 17.12.2002 nicht bekannt gewesen, dass die Gemeinde O am

18.12.2002 einen Vertrag abschließen würde, wonach sie unter bestimmten

Voraussetzungen 150.000 € an die Beklagte zahlt. Hiervon habe zu diesem Zeitpunkt

keine Partei fest ausgehen können. Der Streithelfer habe die Vereinbarung mit dem

Bauern T unstreitig nicht eingesehen. Es habe für ihn keine Veranlassung bestanden,

daran zu zweifeln, dass der von ihm aufgesetzte Vertragsentwurf zustande gekommen

sei.

Sowohl die Kläger als auch der Streithelfer seien bei Vertragsschluss davon

ausgegangen, dass der Bauer T 500.000 € erhalte. Die Kläger hätten das Schreiben

vom 13.12.2002 nie gesehen. Auch der Beklagten sei es nicht bekannt gewesen. Die

Beklagte habe die Kläger lediglich darüber informiert, dass mit der Gemeinde verhandelt

werde; sie habe jedoch nicht darüber informiert, dass eine Ausgleichszahlung

Gegenstand der Verhandlungen gewesen sei. Die Beklagte habe ihre Aufklärungspflicht

verletzt.

Die Kläger müssten sich das Wissen des Zeugen P nicht zurechnen lassen. Der Vertrag

vom 10.12.2002 sei dem Makler P bei Abfassen des Schreibens vom 13.12.2002

bekannt gewesen. Dieser sei verpflichtet gewesen, die Kläger hierüber zu informieren,

was er nicht getan habe. Er habe die Kläger und den Streithelfer vielmehr in dem

Glauben gelassen, die von ihm genannten Vereinbarung sei auf der Grundlage des

Entwurfs des Streithelfers und einer Ausgleichszahlung von 500.000 € geschlossen

worden.

Der Ermäßigungsbetrag belaufe sich auf 244.455,20 €. Der Notar habe in der Urkunde

vom 17.12.2002 einen falschen Kaufpreis für die Bruttobaulandfläche genannt.

Durch die erklärte Anfechtung sei keine Gesamtnichtigkeit des Vertragsverhältnisses

eingetreten. Zwar bildeten die drei abgeschlossenen Verträge eine wirtschaftliche

Einheit. Diese reiche aber für § 139 BGB nicht aus, da der Vertrag vom 17.12.2002 eine

Selbständigkeit begründe. Auch ohne diesen sei der Hauptvertrag abwickelbar

gewesen. Gegenstand sei nur eine Preisänderung gewesen. Der aufschiebend

bedingte Vertrag vom 6.9.2001 sei mit dem Satzungsbeschluss des Gemeinderats vom

16.8.2002 wirksam geworden. Zudem könne sich die arglistig handelnde Beklagte nicht

auf die Gesamtnichtigkeit berufen.

Eine Anpassung des Vertrages könne nur so erfolgen, dass der Vertrag vom 6.9.2001 in

Verbindung mit dem Vertrag vom 31.5.2002 zur Abwicklung komme und der

Klagebetrag zurückgezahlt werde. Dieser Vertrag habe die Risiken beider Parteien

berücksichtigt. Die Beklagte als Käuferin von Bauerwartungsland habe

Planungsschwierigkeiten und die Geltendmachung von Ansprüchen Dritter

einzukalkulieren gehabt. Diese Risikoverteilung sei von den Parteien gewollt gewesen.

Die (durch den Vertrag vom 17.12.2002) weggefallene Verpflichtung aus § 3 des

Vertrages vom 31.5.2002 würde wieder wirksam. Die Parteien hätten ihr aber keine

wirtschaftliche Bedeutung zugemessen. Der Notar habe sie bei der Kostenrechnung mit

ca. 6.000 € angesetzt.

Der Streithelfer ist der Ansicht, die Kläger hätten den Änderungsvertrag vom 17.12.2002

wirksam angefochten. Eine Täuschung durch die Beklagte ergebe sich bereits aus dem

unstreitigen Vorbringen. Es liege eine Täuschung durch aktives Tun vor.

Der Geschäftsführer der Beklagten und der Zeuge P hätten im Gespräch am 5.12.2002

mehrfach betont, dass der Betrag von 500.000 € genannt und von den Klägern eine

hälftige Beteiligung verlangt worden sei. Es sei auch unstreitig geblieben, dass eine

mündliche Einigung auf den geringeren Betrag bereits an diesem Tag erfolgt gewesen

sei.

Es gehe nicht um ein Informationsgefälle. Die Beklagte habe vielmehr die ihr

obliegende Hinweispflicht verletzt. Dem Schreiben vom 13.12.2002 lasse sich eine

Reduzierung der Forderung durch T nicht entnehmen. Der Streithelfer habe davon

ausgehen müssen, dass sein Entwurf lediglich um die Verschwiegenheitsklausel

ergänzt worden sei. So habe er das Schreiben auch verstanden. Auch die Beteiligung

der Gemeinde O lasse sich dem Schreiben nicht sicher entnehmen, da sie unter dem

Vorbehalt der Ratszustimmung gestanden habe. Es komme auch nicht auf eine

Kenntnis von der Beteiligung der Gemeinde an, da die Beklagte ungefragt über die

Forderungsreduzierung T habe aufklären müssen.

Die Beklagte habe arglistig gehandelt. Dies ergebe sich aus der vorsätzlich falschen

Angabe am 5.12.2002. Zudem habe die Beklagte gewusst, dass die Forderung T für die

Kläger von entscheidender Bedeutung für den Abschluss des Änderungsvertrages

gewesen sei. Ansonsten bestehe ein Anspruch aus Verschulden beim Vertragsschluss.

Ansprüche wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage scheiterten an der Kenntnis der

Beklagten vom Abschluss des Vertrages am 10.12.2002.

Es sei falsch, dass die Kaufpreisreduzierung auf anderen Gründen als der

Ausgleichsforderung des Bauern T beruhe. Die Reduzierung beruhe allein hierauf. Dies

sei auch durch den Betrag der Reduzierung indiziert. Der Vortrag der Beklagten sei

unsubstantiiert.

Die Kläger und der Streithelfer beantragen,

unter Abänderung des angefochtene Urteils die Beklagte zu verurteilen, an die

Kläger 244.455,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem

Basiszinssatz seit dem 1.7.2003 sowie 1.586,01 € vorgerichtlicher

Anwaltskosten zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen und die Klageerweiterung abzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und führt hierzu sowie im Hinblick auf die

weitergehende Klage unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen wie folgt

aus:

Vor Beurkundung der Nachtragsvereinbarung vom 17.12.2002 sei dem Streithelfer die

Vereinbarung mit der Gemeinde O und der Abschluss der Vereinbarung mit dem Bauern

T bekannt gewesen sowie von dem Makler P angeboten worden, diese vertraulich

einzusehen. Die Beklagte sei ihren Informations- und Aufklärungspflichten

vollumfänglich nachgekommen. Ihr sei das Schreiben des Maklers P vom 13.12.2002

bei der Nachtragsvereinbarung am 17.12.2002 bekannt gewesen, weil dieser es ihr

noch am 13.12.2002 in Abschrift per Fax habe zukommen lassen.

Zudem sei sich die Beklagte sicher, dass der Zeuge P den Streithelfer vor dem

Beurkundungstermin darüber informiert habe, dass die Beklagte sich mit T geeinigt

habe. P habe der Beklagten über ein Telefonat mit dem Streithelfer am 17.12.2002

berichtet, in dem er auf die Gründe für die Geheimhaltung hingewiesen habe. Der

Streithelfer habe hierfür vollstes Verständnis geäußert. Es sei für den Zeugen P nicht

erkennbar gewesen, dass der Streithelfer von einer Vereinbarung entsprechend seinem

eigenen Entwurf ausgegangen sei. Der Streithelfer habe kein Interesse an der

Vereinbarung gezeigt.

Die Beklagte habe dem Streithelfer keinen Auftrag erteilt, eine Vereinbarung im Hinblick

auf den Bauern T zu entwerfen. Der Streithelfer sei Interessenvertreter der Kläger, die

Beklagte und T seien anwaltlich beraten gewesen.

Tatsächlich sei die Höhe der Ausgleichszahlung an T für den Kaufpreisnachlass nicht

von Bedeutung gewesen. Diese sei lediglich der Anlas für erneute

Kaufpreisverhandlungen gewesen. Die Beklagte habe vielmehr eine

Kaufpreisreduzierung um 250.000 € erreichen wollen, weil sie bereits ohne die

Forderung T erheblich mehr Immissionsschutzaufwand habe hinnehmen müssen als

geplant. Dies habe neben anderen Erschwernissen vor allem die

Lärmschutzmaßnahmen der Anlieger Q betroffen. Daher habe es keine konkrete

Bezugnahme auf die Ausgleichszahlung gegeben.

Es sei auch unzutreffend, dass der Zeuge P in einem Gespräch mit dem Kläger

mitgeteilt hätte, dass der Bauer T eine Entschädigung von 500.000 € für die Installation

eines Biofilters fordern würde. Die Kläger verwechselten dies mit der Forderung des

Bauern B, die im Dezember 2002 lange erledigt gewesen sei.

Die Kläger erläuterten nicht, wie die Forderungsverzichte der Beklagten zu der hälftigen

Teilung der Ausgleichsforderungen passen sollten. Diese sowie das Faxschreiben des

Zeugen P vom 13.12.2002 entziehe der Klage die Grundlage. Der Anspruchsverzicht

der Beklagten sei nach damaligen Verhältnisses mit rund 200.000 € zu bewerten. Die

Entschädigungsleistung habe eine Gesamtfläche von 54.484 qm betroffen. Die

Verhandlung mit der Gemeinde O über die Entwicklung dieser Fläche zu Wohnbauland

seien unmittelbar nach dem grundbuchlichen Vollzug des Ausgangsvertrages vom

6.9.2001 aufgenommen worden und in den Jahren 2005 und 2006 intensiv geführt

worden. Die Gegenansprüche hätten daher voll valutiert. Dies hätten die Kläger

ausweislich der Klageschrift, Seiten 5 bis 7, selbst so bewertet.

Zudem seien die Kaufpreise für die von den Klägern für ihre Töchter

zurückzuerwerbenden Grundstücke ebenfalls um 3,60 € pro qm reduziert worden. Beide

Bauplätze hätten eine Größe von etwa 1.000 qm, sodass sich ein weiterer Verzicht um

3.600 € ergebe.

Zudem ließen die Kläger außer acht, dass die Anfechtung der Nachtragsvereinbarung

nicht zu einer geltungserhaltenden Reduktion auf den Kaufvertrag führte. Hätten die

Kläger den Nachlass nicht gewährt, wäre die Beklagte vom Kaufvertrag zurückgetreten.

Bei einer Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages ergebe sich unter keinem

erdenklichen Anspruch ein Zahlungsanspruch der Kläger, insbesondere im Hinblick auf

die erheblichen Investitionen der Beklagten.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen U und P. Wegen des

Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 15.12.2008

Bezug genommen.

II.

Die Berufung einschließlich der in der Berufungsinstanz eingeführten Klageerweiterung

ist zulässig und hat auch in der Sache bis auf einen Teil der Zinsforderung Erfolg. Die

Kläger können den jetzt geltend gemachten Betrag als Restkaufpreis gemäß § 433 Abs.

2 BGB von der Beklagten nachverlangen.

Durch den notariellen Kaufvertrag vom 6.9.2001 i. V. m. der (ersten)

Nachtragsvereinbarung vom 31.5.2002 ist die Beklagte zur Entrichtung eines

Kaufpreises i. H. v. 1.971.510,05 € verpflichtet worden. Die Gegenleistung der Kläger ist

erbracht. Die Beklagte hat bisher Zahlungen in Gesamthöhe von 1.727.054,85 €

geleistet, so dass sich eine Differenz von 244.455,20 € ergibt.

In Höhe dieser Differenz ist der Kaufpreisanspruch nicht durch die (zweite)

Nachtragsvereinbarung vom 17.12.2002 im Wege der einvernehmlichen Reduzierung

untergegangen. Diese zweite Nachtragsvereinbarung ist nämlich gemäß § 142 Abs. 1

BGB rückwirkend nichtig, nachdem sie am 17.11.2006 von den Klägern wirksam wegen

arglistiger Täuschung gemäß § 123 Abs. 1 BGB angefochten worden ist.

Der von den Klägern geltend gemachte Anfechtungsgrund der arglistigen Täuschung

war nach dem Ergebnis der vom Senat durchgeführten Beweisaufnahme entgegen dem

angefochtenen Urteil tatsächlich gegeben.

aa) Die Täuschung ist von der Beklagten durch Unterlassen begangen worden, indem

sie die Kläger vor Abschluss der notariellen Nachtragsvereinbarung vom 17.12.2002

nicht darüber informiert hat, dass sie am 10.12.2002 mit dem Bauern T eine niedrigere

Entschädigungszahlung vereinbart hatte als es deren Erwartung, welche wiederum auf

der von ihr selbst gemachten und ursprünglich auch richtigen Angabe beruhte,

entsprach.

(1) Unstreitig hatte die Beklagte die Kläger Ende November 2002 davon in Kenntnis

gesetzt, dass T für den Verzicht auf Rechtsmittel gegen den Bebauungsplan einen

Ausgleichsbetrag von 500.000 € forderte. Es mag entsprechend dem Vortrag der

Beklagten unterstellt sein, dass dies zu diesem Zeitpunkt auch tatsächlich der Fall war.

Da weiter unstreitig dieser Umstand zumindest der Anlas für die anschließenden

Nachtragsverhandlungen und den an deren Ende stehenden Abschluss der zweiten

Nachtragsvereinbarung war, musste es für die Beklagte bei wirtschaftlich vernünftiger

Betrachtung auf der Hand liegen, dass die Höhe der tatsächlich mit T ausgehandelten

Summe von zentraler Bedeutung für die Willensentschließung der Kläger sein würde,

ob und inwieweit sie sich im Rahmen der Nachtragsverhandlungen ihrerseits auf ein

Entgegenkommen ihr gegenüber einließen. Das gilt umso mehr, als die Beklagte

jedenfalls zu Beginn der Nachtragsverhandlungen ausdrücklich eine quotale

Beteiligung der Kläger an der Ausgleichszahlung, nämlich zur Hälfte, verlangt hatte.

Auch das ist von ihr nicht bestritten worden und folglich zu Recht – und unangefochten –

im Tatbestand des landgerichtlichen Urteils als unstreitig festgehalten worden. Wenn

daher nunmehr gegenüber T noch vor Abschluss der Nachtragsverhandlungen eine

mehr als unerhebliche Reduzierung der an ihn zu zahlenden Entschädigung erreicht

werden konnte, so war dies ein Umstand, den die Beklagte den Klägern hätte

offenbaren müssen.

Demgegenüber kann sie sich auch nicht darauf berufen, dass Grund für die

Kaufpreisreduzierung gar nicht die Zahlung an T allein, sondern die Erhöhung ihrer

Immissionsschutzaufwendungen insgesamt gewesen sei. Es mag sein, dass aus Sicht

der Beklagten auch weitere Gründe für die Abänderungsvereinbarung vorlagen.

Ausschlaggebend für die Kläger war aber – wie auch die Zeugen übereinstimmend

erklärt haben – die Forderung des Bauern T.

(2) Eine derartige Offenbarung gemäß der vorstehend begründeten Pflicht lag nicht

bereits in dem Faxschreiben vom 13.12.2002.

Dass der Zeuge P darin dem Streithelfer anbot, die inzwischen getroffene Vereinbarung

mit T vertraulich einzusehen, führt nicht dazu, dass die Kläger hierdurch als vom Inhalt

der Vereinbarung informiert angesehen werden konnten. Unter der von dem Zeugen

gestellten Bedingung der Vertraulichkeit war es dem Streithelfer als Interessenvertreter

der Kläger nämlich erkennbar nicht zuzumuten, von der Einsichtsmöglichkeit tatsächlich

Gebrauch zu machen, weil er, wenn er sich an die Vertraulichkeitsbedingung gehalten

und die Kläger von dem Inhalt der Vereinbarung nicht informiert hätte, dadurch eine

schwerwiegende Pflichtverletzung gegenüber ihnen als seinen Mandanten begangen

hätte. Es ist auch zweifelhaft, ob ein solchermaßen unter der Bedingung der

Vertraulichkeit erlangtes Wissen des Streithelfers den Klägern überhaupt hätte

zugerechnet werden können. Ferner hatte der Streithelfer auch in der Sache keinen

Anlas, von der Einsichtsmöglichkeit Gebrauch zu machen, weil er aufgrund des Inhalts

des Faxschreibens keinen Anhaltspunkt dafür haben musste, dass sich an dem

entscheidenden Punkt, nämlich an der Höhe des Entschädigungsbetrages, gegenüber

dem bisher bekannten Stand etwas geändert hatte. Die Höhe der an T zu zahlenden

Entschädigung von 500.000 € war nämlich bis dahin im Rahmen der

Nachtragsverhandlungen zwischen den Parteien niemals so dargestellt worden, als ob

sie noch zu verhandeln o. ä. wäre.

Die dem Faxschreiben beigefügten Anlagen, wonach eine Beteiligung der Gemeinde an

dem Entschädigungsbetrag zu einem Teilbetrag von 150.000 € zumindest in Aussicht

stand, führten entgegen dem landgerichtlichen Urteil ebenfalls nicht dazu, dass

zwischen den Parteien kein maßgebliches "Informationsgefälle" mehr vorgelegen hätte.

Der Streithelfer bzw. die Kläger mussten aufgrund dieser Information nur davon

ausgehen, dass der Beklagten ein Teil der von ihr zu tragenden Hälfte des

Entschädigungsbetrages durch die Gemeinde abgenommen werden, nicht jedoch, dass

sich auch das Gesamtvolumen dieses Betrages reduzieren würde. Damit hätten die von

ihnen nachzulassenden ca. 250.000 € immer noch die Hälfte des an T zu zahlenden

Betrages dargestellt. Selbst wenn man den von der Gemeinde in Aussicht gestellten

Beteiligungsbetrag vorweg abzieht, hätte sich immer noch ein von den Parteien dieses

Rechtsstreits aufzubringender Entschädigungsbetrag i. H. v. 350.000 € ergeben und

nicht, wie tatsächlich mit T ausgehandelt worden ist, von nur 200.000 €.

(3) Die Beweisaufnahme hat zur Überzeugung des Senats ergeben, dass der Beklagte

oder der für sie handelnde Zeuge P den Streithelfer als Vertreter der Kläger auch nicht

telefonisch über den tatsächlichen Inhalt der Einigung mit T informiert hat.

Nachdem die Beklagte eine solche telefonische Information auf Nachfrage im

Senatstermin vom 15.12.2008 zulässigerweise als vermutete Tatsache behauptet hat

(vgl. NJW-RR 1988, 1529), hat der Senat die vorsorglich geladenen Zeugen U (= den

Streithelfer) und P vernommen. Der Zeuge U hat dabei glaubhaft bekundet, dass es

über das o. g. Faxschreiben hinaus keine telefonische Information über den Inhalt der

Einigung mit T gegeben habe. Die Überzeugungskraft dieser Aussage ergab sich dabei

zum einen aus der nachvollziehbaren Erinnerung des Zeugen aufgrund der

Vorbereitung anhand seiner umfangreichen Unterlagen, zum zweiten aus seinen

umfassenden und widerspruchsfreien Schilderungen zur Vorgeschichte, und zum dritten

aus dem von ihm hinterlassenen einwandfreien persönlichen Eindruck, der keinen

Zweifel an der Richtigkeit der Aussage erweckte. Dafür spricht auch, dass auch der von

der Beklagten gegenbeweislich benannte Zeuge P keine Erinnerung daran hatte, dem

Zeugen U über das Faxschreiben vom 13.12.2002 hinaus telefonisch Informationen

über den Inhalt der mit T getroffenen Einigung gegeben zu haben, also die in sein

Wissen gestellte Behauptung der Beklagten selbst nicht bestätigt hat.

(4) Die Kenntnis des Zeugen P über den wahren Inhalt der Einigung ist den Klägern

auch nicht schon ohne Mitteilung an sie selbst oder an den Streithelfer unter dem

Gesichtspunkt zuzurechnen, dass er (auch) für sie als Makler tätig gewesen und daher

als sog. Wissensvertreter entsprechend § 166 BGB zu behandeln wäre. Das hätte

nämlich vorausgesetzt, dass P von ihnen mit der Führung der Verhandlungen – gerade

über die hier streitige Nachtragsvereinbarung, d. h. noch Ende 2002 – betraut gewesen

wäre und zu diesem Aufgabenkreis die Erlangung rechtserheblichen Wissens gehört

hätte. Das aber war in diesem Stadium nicht schon aufgrund des bloßen Umstandes der

Fall, dass die Kläger ihm im Juli 2001 einen Maklerauftrag erteilt hatten. Jedenfalls seit

die Kläger sich für die Verhandlungen ausdrücklich eines Rechtsanwalts, nämlich des

Streithelfers, bedienten, der anders als P ausschließlich ihre Interessen wahrnahm,

kann von einer Repräsentantenfunktion des Zeugen P nicht mehr gesprochen werden.

Er hat dies selbst bei seiner Vernehmung bestätigt.

bb) Die Täuschung war auch dafür ursächlich, dass die Kläger sich noch am 17.12.2002

auf eine Kaufpreisreduzierung in der Größenordnung von ca. 250.000 € einließen.

Selbst wenn man die erwartete Beteiligung der Gemeinde von 150.000 €, die den

Klägern aufgrund des Faxes vom 13.12.2002 als bekannt zuzurechnen ist, in der Weise

berücksichtigt, dass sich die von den Parteien aufzubringende Leistung an T auf

350.000 € reduzieren würde (vgl. oben aa) (2) a. E.), so wären die Kläger immer noch

davon ausgegangen, dass immer noch ein von der Beklagten selbst zu tragender Teil

übrigblieb, wenn er auch nicht mehr die Hälfte betrug. Dass die Gesamtentschädigung

hingegen so weit heruntergehandelt worden war, dass sie nach Abzug des von der

Gemeinde zu erwartenden Anteils sogar um ca. 50.000 € unterhalb der zu

vereinbarenden Kaufpreisreduzierung lag, stellt eine grundlegend andere Sachlage dar.

Dass die Kläger nicht bereit gewesen wären, den Kaufpreis um eine höhere Summe zu

reduzieren als überhaupt insgesamt von den Parteien an T zu zahlen war, kann keinem

vernünftigen Zweifel unterliegen. Auch wenn sie im Gegenzug die in den Abschnitten IV

und V des zweiten Nachtrages vereinbarten Vorteile erhielten, die sich erst in der

Zukunft auswirken sollten und deren Werthaltigkeit noch weitgehend ungewiss war,

kann das nicht angenommen werden. Zumindest ist davon auszugehen, dass sie bei

Kenntnis der wahren Sachlage nur zu einer deutlich niedrigeren Kaufpreisreduzierung

bereit gewesen wären oder zumindest versucht hätten, über deren Höhe noch einmal

nachzuverhandeln. Schon letzteres reicht für die Ursächlichkeit im Rahmen des § 123

BGB aus (vgl. BGH NJW 1964, 811).

Die Anfechtung ist von den Klägern auch innerhalb eines Jahres seit Entdeckung der

Täuschung (§ 124 Abs. 1, 2 BGB) erklärt worden. Eine frühere Entdeckung als von

ihnen vorgetragen am 7.11.2006 hat die beweisbelastete (vgl. BGH NJW 1992, 2346)

Beklagte nicht behauptet und unter Beweis gestellt.

Durch die Nichtigkeit der zweiten Nachtragsvereinbarung ist die Wirksamkeit des

Kaufvertrages im übrigen nicht berührt worden. Eine auch den Ursprungsvertrag sowie

die erste Nachtragsvereinbarung erfassende Gesamtnichtigkeit gemäß § 139 BGB liegt

nicht vor.

Die Voraussetzung des § 139 BGB, dass das gesamte Rechtsgeschäft ohne den

nichtigen Teil nicht vorgenommen worden wäre, ist hier nämlich nicht gegeben. Das

ergibt sich daraus, dass es sich bei dem nichtigen Teil des Gesamtgeschäfts eben um

eine Nachtragsvereinbarung handelte, also um eine Abänderung eines zeitlich schon

vorher sowohl objektiv als auch aus der Sicht der Parteien vollwirksam bestehenden

Rechtsgeschäfts. Sie stellte eine Reaktion auf ebenfalls erst nachträglich eingetretene

Umstände – nämlich auf die Rechtsmittelandrohung und das Entschädigungsbegehren

des Bauern T – dar, beruhte also nicht etwa darauf, dass die Parteien eine schon

anfänglich bestehende Unvollständigkeit oder einen sonstigen anfänglichen Mangel

des Ursprungsvertrages bemerkt hätten.

Infolge der rückwirkenden Vernichtung der zweiten Nachtragsvereinbarung ist nicht

umgekehrt auch der Beklagten gegen die Kläger ein Ausgleichsanspruch erwachsen,

der mit dem klägerischen Anspruch aufzurechnen gewesen oder zu saldieren wäre.

Die Kläger haben nämlich nicht durch Leistung der Beklagten ein vermögenswertes

"Etwas" i. S. v. § 812 Abs. 1 S. 1 Fall 1 BGB erlangt, als dessen Rechtsgrund die

nichtige zweite Nachtragsvereinbarung anzusehen wäre.

Zwar war die zweite Nachtragsvereinbarung bzw. der durch sie gewährte

Kaufpreisnachlass kein einseitiges "Geschenk" der Kläger an die Beklagte, sondern ihm

sollte vielmehr auch auf ihrer Seite ein als gleichwertig angesehener Vorteil

gegenüberstehen. Dieser Vorteil sollte darin liegen, dass die Beklagte die

Entschädigungszahlung an T im Außenverhältnis allein übernahm und damit das

Risiko, dass es infolge eines Rechtsmittels T gegen den Bebauungsplan zu einem

Scheitern des Gesamtvorhabens kommen würde, auch für die Kläger minimiert wurde.

Bei diesem faktischen Vorteil handelt es sich jedoch nicht um einen konkreten

Gegenstand, um den die Beklagte das Vermögen der Kläger bewusst und

zweckgerichtet vermehrt hätte:

aa) Die Entschädigungszahlung der Beklagten an den Bauern T als solche kann

bereicherungsrechtlich, d. h. aus der Empfängersicht der Kläger, nicht als Leistung der

Beklagten an sie selbst eingeordnet werden, denn sie, die Kläger, waren ja ihrerseits zu

einer solchen Entschädigungszahlung nicht verpflichtet und sind deshalb auch nicht von

einer eigenen Verpflichtung freigeworden.

bb) Ein "erlangtes Etwas" ist auch nicht in einem Verzicht der Beklagten auf ihr

Rücktrittsrecht gemäß § 7 Abs. 2 oder auf die Wirksamkeitsbedingung gemäß § 7 Abs. 1

des Ursprungsvertrages zu sehen. Einen solchen Verzicht hat die Beklagte in der

Vereinbarung vom 17.12.2002 nämlich nicht erklärt.

cc) Schließlich stellt auch die rein tatsächliche Minimierung der Wahrscheinlichkeit,

dass das Gesamtvorhaben infolge eines Rechtsmittels des Bauern T gegen den

Bebauungsplan scheitern würde, keinen fassbaren Vermögensvorteil dar.

Wesentlicher Gesichtspunkt dabei ist, dass zum Zeitpunkt der zweiten

Nachtragsvereinbarung die Wirksamkeitsbedingung gemäß § 7 Abs. 1 des

Ursprungsvertrages gar nicht mehr scheitern konnte und der Beklagten infolgedessen

auch kein Recht zum Rücktritt gemäß § 7 Abs. 2 mehr zustand.

Die Wirksamkeit war nämlich in § 7 Abs. 1 S. 1 lediglich an die Beschlussfassung über

den Bebauungsplan im Rat geknüpft; allenfalls vorbehalten war in § 7 Abs. 1 S. 3 die

Versagung einer etwa erforderlichen aufsichtsbehördlichen Genehmigung. Im Rat der

Gemeinde O war der Bebauungsplan jedoch schon im August beschlossen worden, und

dass eine aufsichtsbehördliche Genehmigung noch ausgestanden und konkret versagt

zu werden gedroht hätte, ist nicht vorgetragen. Dass im Rahmen des § 7 Abs. 1 S. 3

einer solchen Versagung eine erfolgreiche Anfechtung des Bebauungsplanes im

gerichtlichen Normenkontrollverfahren hätte gleichstehen sollen, ergibt die

Vertragsauslegung nicht. Eine Nichtigerklärung im Normenkontrollverfahren wäre

nämlich noch bis zu mehreren Jahren nach dem Ratsbeschluss möglich gewesen, und

es ist nicht anzunehmen, dass die Parteien die Wirksamkeit ihres Kaufvertrages über so

lange Zeit in der Schwebe lassen und sich damit sogar über den Abschluss der

Bebauung hinaus einem ungewissen Rückabwicklungsrisiko aussetzen wollten.

Ebensowenig ist anzunehmen, dass die Parteien den Begriff des Satzungsbeschlusses

in § 7 Abs. 1 S. 1 des Kaufvertrages im engen Sinne eines rechtsfehlerfreien

Satzungsbeschlusses gemeint haben, weil sie damit die Wirksamkeit ihres Vertrages

bzw. die Berechtigung eines etwaigen Rücktritts von einer Inzidentprüfung der

Rechtmäßigkeit des Bebauungsplanes abhängig gemacht und sich dadurch hohes

Streitpotential geschaffen hätten.

Wenn die Beklagte dennoch ihren Rücktritt vom Kaufvertrag und/oder zumindest einen

Rücktritt von ihrem städtebaulichen Vertrag mit der Gemeinde vom 28.5.2002 angedroht

hatte, so mag das zwar ein rein wirtschaftliches Risiko für die Kläger bedeutet haben,

denn auch wenn sie die Beklagte rechtlich an dem Kaufvertrag hätten festhalten

können, wäre es ungewiss gewesen, ob sie bei einem faktischen Unterbleiben der

Bebauung einen Kaufpreisanspruch gegen die Beklagte als GmbH hätten realisieren

können. Wie hoch dieses wirtschaftliche Risiko aber tatsächlich gewesen wäre, ist so

unbestimmt, dass die Befreiung von ihm nicht als konkreter Vermögenswert i. S. d. § 812

BGB angesehen werden kann.

Bezüglich der in Abschnitt IV und V des nichtigen zweiten Nachtrages zugunsten der

Kläger enthaltenen Regelungen, dass eine (künftige und bedingte)

Erstattungsverpflichtung gegenüber der Beklagten aus § 3 des ersten Nachtrages

wegfallen und dass sich eine Rückerwerbsoption bezüglich zweier Grundstücke aus § 8

Abs. 1 des Ursprungsvertrages verbilligen solle, bedarf es keiner

bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung an die Beklagte. Die genannten, für die

Kläger ungünstigeren Regelungen der früheren Verträge leben nämlich infolge der

Nichtigkeit der zweiten Nachtragsvereinbarung von selbst wieder auf. Aus ihnen

resultieren indes derzeit keine fälligen Ansprüche gegen die Kläger, die der

Klageforderung entgegengehalten werden könnten. Soweit aufgrund der

Rückerwerbsoption bereits Grundstücke zu dem niedrigeren Preis zurückerworben

worden sind, ist das nach eigenem Vortrag nicht durch die Kläger, sondern durch deren

Töchter geschehen.

Schließlich ist der Vertrag auch nicht wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§

313 n. F. BGB) anzupassen.

Eine Anpassung der zweiten Nachtragsvereinbarung an den niedrigeren, an den

Bauern T tatsächlich gezahlten Entschädigungsbetrag, also eine verhältnismäßige

Herabsetzung auch des Reduzierungsbetrages zugunsten der Kläger, kommt

denklogisch nicht in Betracht. Da nämlich die zweite Nachtragsvereinbarung durch die

wirksame Anfechtung gemäß § 142 Abs. 1 BGB rückwirkend vernichtet worden ist, ist

sie rechtlich als nicht existent zu betrachten und kann daher auch nicht mehr angepasst

werden.

Anzupassen wäre vielmehr nur der verbliebene Ursprungsvertrag (einschließlich des

ersten Nachtrages). Grund der Anpassung könnte dann nur sein, dass die Beklagte die

Entschädigungszahlung, die an den Bauern T zur Abwendung eines Scheiterns des

Gesamtprojektes und damit im wirtschaftlichen Interesse beider Parteien zu erbringen

war, im Außenverhältnis allein übernommen hatte im Vertrauen darauf, dass ihr die

Kläger im Innenverhältnis rechtswirksam eine hälftige Beteiligung daran zugesagt

hatten.

Eine solche Anpassung – zugunsten der Beklagten – ist aber im Ergebnis ebenfalls

nicht gerechtfertigt, weil es sich bei der Rechtsfigur der Störung der Geschäftsgrundlage

um eine Ausprägung des allgemeinen Grundsatzes von Treu und Glauben handelt, so

dass die Anwendung des Tatbestandsmerkmals der Unzumutbarkeit (§ 313 Abs. 1 a. E.

BGB) in besonderem Maße unter wertenden Gesichtspunkten erfolgen muss. Von

entscheidender Bedeutung muss dabei der Umstand sein, dass die Beklagte als

diejenige Partei, zu deren Gunsten sich die Anpassung auswirken würde, die Störung

der Geschäftsgrundlage selbst vorsätzlich verschuldet hat, indem sie beim Abschluss

der rechtsgeschäftlichen Vereinbarung, welche den Vertrauenstatbestand bildete (d. h.

des zweiten Nachtrages), arglistig getäuscht und sich infolgedessen ihre Anfechtbarkeit

und letztlich Nichtigkeit selbst zuzuschreiben hat. Einer derart arglistig handelnden

Partei kann es nicht unzumutbar sein, sich nunmehr ohne Anpassung an dem

Ursprungsvertrag festhalten lassen und die Störung der Geschäftsgrundlage folglich

allein tragen zu müssen.

Darüber hinaus wäre ein Festhalten an dem Ursprungsvertrag der Beklagten jedenfalls

deshalb nicht unzumutbar, weil als weiterer Gesichtspunkt hinzukommt, dass sie infolge

des nicht mehr bestehenden Rücktrittsrechts (s. oben 4 a) cc)) das eigentliche Risiko

eines Rechtsmittels gegen den Bebauungsplan ohnehin allein trug. Sie hätte also auch

ohne die zweite Nachtragsvereinbarung, auf deren Wirksamkeit sie ggf. vertraute, gar

keine Handlungsalternative gehabt. Dieser Umstand lag jedoch in ihrer eigenen

Risikosphäre, denn eine drohende Störung des Bauplanungsverfahrens stellt kein

unvorhersehbares, sondern um ein typisches Risiko bei der Entwicklung eines neuen

Baugebietes in einem ländlichen Raum dar; die Beklagte hätte dieses Risiko daher von

vornherein einschätzen und ihm z. B. durch Vereinbarung eines weiterreichenden

Rücktrittsrechts mit den Klägern Rechnung tragen können. Eine derartige Regelung

enthält der Vertrag jedoch nicht, so dass ein späteres Scheitern der Planung im

Risikobereich der Beklagten lag.

Die Ansprüche auf Zinsen und Erstattung vorgerichtlichter, nicht anrechenbarer

Anwaltskosten sind gemäß §§ 280, 286, 288 BGB gerechtfertigt. Als Verzugs- und damit

Zinsbeginn ist jedoch bezüglich der ursprünglichen Klageforderung von 144.383,70 €

erst der 22.11.2006 zugrundezulegen, als die Beklagte durch anwaltliches Schreiben

jegliche Zahlungsansprüche der Kläger bestimmt und uneingeschränkt zurückwies.

Vorher lag schon mangels vollständiger kalendermäßiger Bestimmtheit der

Kaufpreisfälligkeit in § 2 Abs. 4 des Ursprungsvertrages kein Verzug vor, im übrigen

aber auch bis zum 17.11.2006 wegen der noch nicht erklärten Anfechtung der zweiten

Nachtragsvereinbarung nicht. Im Hinblick auf die mit Schriftsatz vom 4.1.2008 geltend

gemachten weiteren 100.071,50 € ist Verzug durch das Mahnschreiben vom 20.12.2007

eingetreten.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 2, 101, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.