Urteil des OLG Hamm vom 15.01.2009

OLG Hamm: verkehrswert, culpa in contrahendo, fehlen einer zugesicherten eigenschaft, kaufpreis, haftung für mängel, grundstück, dachgeschoss, arglistige täuschung, unrichtige auskunft, aufwand

Oberlandesgericht Hamm, 22 U 39/08

Datum:

15.01.2009

Gericht:

Oberlandesgericht Hamm

Spruchkörper:

22. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

22 U 39/08

Vorinstanz:

Landgericht Bielefeld, 2 O 5/03

Tenor:

Die Berufungen der Klägerin und des Beklagten zu 1) gegen das am

22.01.2008 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts

Bielefeld werden zurückgewiesen.

Bezüglich der Kosten des ersten Rechtszuges bleibt es bei der

Kostenent-scheidung des angefochtenen Urteils.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden wie folgt verteilt:

Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Klägerin

tragen diese selbst zu 76 % und der Beklagte zu 1) zu 24 %.

Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1) tragen dieser selbst

zu 38 % und die Klägerin zu 62 %.

Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) und des Beklagen zu

3) trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Zwangsvollstreckung

durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren

Betrages abwen-den, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger

vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu

vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird hinsichtlich des gegen den Beklagten zu 3)

gerichteten Klageverfahrens zugelassen, im Übrigen nicht zugelassen.

Gründe:

Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz mit wechselseitigen Berufungen um

Schadensersatzansprüche der Klägerin, und zwar gegen den Beklagten zu 1) als

Verkäufer des Grundstücks und gegen den Beklagten zu 3) als Ersteller eines

Gutachtens zum Wert des Grundstücks. Darüber hinaus hat die Klägerin gegen die

Beklagte zu 2), die den Kaufvertrag als Maklerin vermittelt hat, einen Anspruch auf

Rückzahlung geleisteten Maklerhonorars geltend gemacht.

Wegen der Einzelheiten der Sachverhaltsdarstellung wird auf den Tatbestand des

angefochtenen Urteils verwiesen.

Die Beklagten zu 1) - 3) haben sich erstinstanzlich wechselseitig den Streit verkündet

(GA 284, 287, 292).

Das Landgericht hat nach persönlicher Anhörung der Parteien, Vernehmung der

Zeugen S, L2, I P und Q H2 sowie Einholung von Sachverständigengutachten des Dipl.-

Ing. C3, des Dipl.-Ing. B, des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis H

sowie des Dipl.-Ing. F unter Abweisung der gegen die Beklagte zu 2) gerichteten Klage

den Beklagten zu 1) zur Zahlung von 70.832,80 € nebst Zinsen sowie den Beklagten zu

3) zur Zahlung von 99.985,82 € nebst Zinsen verurteilt.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Klägerin habe gegen den

Beklagten zu 1) einen Zahlungsanspruch in Höhe von 48.078,80 € wegen arglistiger

Täuschung über die Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses und in Höhe von

22.754,00 € aus Verschulden bei Vertragsschluss, weil ein Teil des umfriedeten

Grundstücks nicht im Eigentum des Beklagten zu 1) gestanden habe und er die Klägerin

hierüber nicht aufgeklärt habe. Dagegen hafte der Beklagte zu 1) der Klägerin nicht

aufgrund der Fehlerhaftigkeit des Gutachtens des Beklagten zu 3), da er nicht positiv

gewusst habe bzw. hätte wissen müssen, dass der Verkehrswert im Gutachten des

Beklagten zu 3) deutlich zu hoch angegeben worden sei, und nicht dargetan sei, dass er

bewusst auf ein unrichtiges, nicht mehr vertretbares Gutachten hingewirkt habe.

Die Beklagte zu 2) hafte der Klägerin aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt. Es sei nicht

widerlegt, dass die Beklagte zu 2) an die Klägerin nur die vom Beklagten zu 1)

erhaltenen Informationen wiedergegeben habe. Zudem sei auch nicht bewiesen, dass

die Beklagte zu 2) Kenntnis davon gehabt habe, dass einige der vom Beklagten zu 1)

erhaltenen und an die Klägerin weitergegebenen Informationen, insbesondere zur

Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses, falsch gewesen seien. Ferner sei auch nicht

erwiesen, dass der Beklagten zu 2) die Unrichtigkeit des vom Beklagten zu 3) erstellten

neuen Gutachtens bewusst gewesen sei, selbst wenn ihr von der Zeugin H2 der in dem

ersten Gutachten des Beklagten zu 3) ausgewiesene Verkehrswert mitgeteilt worden

sei.

Gegen den Beklagten zu 3) habe die Klägerin einen Schadensersatzanspruch aufgrund

der Grundsätze des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter in Höhe von

99.985,82 €. Der vom Beklagten zu 3) in seinem aufgebesserten Gutachten ermittelte

Verkehrswert sei unvertretbar hoch und liege mehr als 30 % über dem vom

Sachverständigen F ermittelten Verkehrswert von 530.000,00 €. Unter Berücksichtigung

des Umstandes, dass dem Beklagten zu 3) bei Abfassung seines Gutachtens ein

Beurteilungsspielraum von bis zu 30 % zugekommen sei, sei von einem noch

vertretbaren Verkehrswert in Höhe von 689.000,00 € auszugehen gegenüber einem

zutreffend ermittelten Verkehrswert von 530.000,00 €. Unter weiterer Berücksichtigung

des von der Klägerin erzielten Verhandlungserfolges, nämlich des Herunterhandelns

des Kaufpreises um 50.000,00 DM, was rund 3,2 % ausmache, ergebe sich ein

hypothetischer Kaufpreis von 666.952,00 €, welcher vom tatsächlich gezahlten

Kaufpreis in Höhe von 766.937,82 € abzuziehen sei, so dass sich der erstattungsfähige

Schaden auf 99.985,82 € belaufe. Für weitere Mängel seines Gutachtens, insbesondere

die Angabe, dass das Dachgeschoss ausbaufähig sein solle, hafte der Beklagte zu 3)

dagegen nicht, da es an der Kausalität zwischen dem Mangel im Gutachten und dem

Abschluss des Kaufvertrages fehle. Denn die Klägerin und der Zeuge L2 hätten das

Gutachten vor Unterzeichnung des Kaufvertrages ausschließlich auf den Verkehrswert

hin überprüft und sich im Übrigen allein auf die Angaben des Beklagten zu 1) verlassen.

Mit diesem Urteil sind der Beklagte zu 1) und die Klägerin nicht einverstanden und

haben wechselseitig Berufung eingelegt. Während der Beklagte zu 1) weiterhin

Abweisung der gegen ihn gerichteten Klage erreichen will, verfolgt die Klägerin die

gegen die Beklagten zu 1) und 3) erhobenen Ansprüche in der Berufungsinstanz in

eingeschränktem Umfang weiter.

Die zunächst auch gegen die Beklagte zu 2) gerichtete Berufung hat die Klägerin im

Senatstermin zurückgenommen.

Die Klägerin trägt vor, es werde äußerst vorsorglich daran festgehalten, dass dem

Beklagten zu 1) Arglist zur Last falle, obwohl es letztendlich hierauf nicht ankomme. Der

Beklagte zu 1) hafte nämlich nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo. Unstreitig

sei, dass der Ehemann der Klägerin, der Zeuge L2, für diese ein Wertgutachten verlangt

habe und der Beklagte zu 1) zugesagt habe, dieses zu erstellen und es noch vor

Abschluss des Kaufvertrages vorzulegen. Durch die Übergabe des Gutachtens des

Beklagten zu 3) habe der Beklagte zu 1) eine Auskunft über den Verkehrswert der

Immobilie erteilt, die objektiv falsch gewesen sei. Für diese unrichtige Auskunft habe der

Beklagte zu 1) zu haften, weil er die Unrichtigkeit des Verkehrswertgutachtens gekannt

habe. Es falle ihm nicht nur Fahrlässigkeit zur Last. Unabhängig davon hafte er aber

auch gem. § 278 BGB für das vom Landgericht zutreffend festgestellte Verschulden des

Beklagten zu 3), dessen er sich als Erfüllungsgehilfe bedient habe.

Der im Kaufvertrag enthaltene Gewährleistungsausschluss beziehe sich nur auf die

kaufrechtliche Haftung für Mängel der Kaufsache, nicht aber auf eine Haftung nach den

Grundsätzen der culpa in contrahendo wegen der Unrichtigkeit des mitgeteilten

Verkehrswerts.

Der vom Beklagten zu 1) zu ersetzende Schaden bestehe in der Differenz zwischen

dem Verkehrswert der Immobilie und dem vereinbarten Kaufpreis und belaufe sich auf

236.937,82 €. Im Hinblick auf die Geltung der Regelverjährung werde mit der Berufung

jedoch nur noch der ursprünglich eingeklagte Betrag von 185.763,24 € weiterverfolgt

(ohne die Klageerhöhung erster Instanz).

Abzüglich der vom Landgericht mit anderer Begründung zuerkannten 70.832,80 €

verbleibe ein Differenzbetrag von 114.930,44 €, der mit dem Berufungsantrag geltend

gemacht werde, wobei die Klage auch auf die Gesichtspunkte gestützt bleibe, aufgrund

derer die Verurteilung des Beklagten zu 1) durch das Landgericht erfolgt sei.

Hilfsweise werde die Klage auch auf das Rechtsinstitut des Wegfalls der

Geschäftsgrundlage gestützt. Denn jedenfalls seien die Parteien bei Zugrundelegung

des Vortrags des Beklagten zu 1) bei Abschluss des Kaufvertrages vom 17.10.2001

übereinstimmend von der Richtigkeit des im Beurkundungstermin übergebenen

Gutachtens ausgegangen, so dass dieses Geschäftsgrundlage geworden sei. Da

inzwischen feststehe, dass diese Geschäftsgrundlage nicht den Tatsachen entspreche,

sei der Kaufpreis entsprechend anzupassen.

Zutreffend habe das Landgericht die Haftung des Beklagten zu 3) nach den

Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter festgestellt. Allerdings

seien die Ausführungen zur Schadenshöhe fehlerhaft. Keineswegs könne unter dem

Gesichtspunkt rechtmäßigen Alternativverhaltens ein Beurteilungsspielraum von 30 %

zugrunde gelegt werden, bevor eine Pflichtwidrigkeit des Beklagten zu 3) angenommen

würde. Denn die Berufung auf ein rechtmäßiges Alternativverhalten sei nur beachtlich,

wenn der Schädiger bei pflichtgemäßem Verhalten denselben Erfolg herbeigeführt

hätte; nicht ausreichend sei, dass er den Erfolg hätte herbeiführen können. Zudem habe

der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Beklagte zu 3) keineswegs

nachgewiesen, dass er bei pflichtgemäßem Vorgehen eine Bewertung von

530.000,00 € zzgl. 30 % hätte vornehmen können. Gerade im Hinblick darauf, dass es

sich bei dem Beklagten zu 3) um einen öffentlich bestellten und vereidigten

Sachverständigen für Grundstücksbewertungen handele und dieser ein für dieses Amt

begründetes Vertrauensverhältnis für sich in Anspruch nehme, sei eine

Schadensermittlung unter Berücksichtigung eines Ermessens- oder

Beurteilungsspielraums nicht zulässig. Es werde im Übrigen bestritten, dass bei

Vermeidung der dem Beklagten zu 3) zur Last fallenden Fehler sich ein anderer Wert als

der von dem Sachverständigen im vorliegenden Verfahren zutreffend ermittelte

Verkehrswert von 530.000,00 € ergeben hätte.

Im Hinblick auf die bereits angesprochene Verjährungsproblematik werde nur die

ursprüngliche Klageforderung in Höhe von 185.763,24 € weiterverfolgt.

Die Klägerin beantragt - unter Berücksichtigung der Rücknahme der gegen die Beklagte

zu 2) gerichteten Berufung - nunmehr,

unter teilweiser Abänderung der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts

Bielefeld vom 22.01.2008

den Beklagten zu 1) zu verurteilen, an die Klägerin weitere 114.930,44 €,

insgesamt also 185.763,24 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten p.a.

über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen, und

zwar als Gesamtschuldner neben dem Beklagten zu 3),

…

den Beklagten zu 3) zu verurteilen, an die Klägerin weitere 85.777,42 €, insgesamt

also 185.763,24 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten p.a. über dem

jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, und zwar als

Gesamtschuldner neben dem Beklagten zu 1),

II.

die Berufung des Beklagten zu 1) zurückzuweisen.

Der Beklagte zu 1) beantragt,

1. die Berufung der Klägerin zurückzuweisen,

2. das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und die Klage insgesamt, also auch

insoweit, als er zur Zahlung von 70.832,80 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von

5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9. Januar 2003

verurteilt worden ist, abzuweisen.

Der Beklagte zu 3) beantragt,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Der Beklagte zu 1) trägt zur Begründung seiner eigenen Berufung vor, unzutreffend sei

schon die Annahme des Landgerichts, das Dachgeschoss sei nicht im Sinne der

Errichtung eines zweiten Kinderzimmers weiter ausbaufähig gewesen. Ein solcher

Ausbau sei vielmehr technisch möglich gewesen, was sich schon daran zeige, dass die

Klägerin inzwischen auch tatsächlich weiteren Wohnraum im Dachgeschoss errichtet

habe. Insbesondere sei es unrichtig, dass von einer Ausbaufähigkeit nur gesprochen

werden könne, wenn die Bausubstanz erhalten bleibe und nur noch Innenarbeiten

vorzunehmen seien. Der Begriff "Ausbau" bedeute keineswegs ein Weniger gegenüber

dem Begriff "Umbau".

Zudem habe sich die Klägerin mit den im Zusammenhang mit einem Ausbau

auftretenden Fragen bautechnischer und kostenmäßiger Art weder bei den Gesprächen

noch bei der Beurkundung näher beschäftigt. Dies lasse den Schluss zu, dass es für die

Klägerin unerheblich gewesen sei, welchen Aufwand eine Umgestaltung erfordern

würde. Eine arglistige Täuschung liege jedenfalls nicht vor. Keineswegs habe das

Landgericht festgestellt, dass er, der Beklagte zu 1), der Klägerin mitgeteilt habe, die

Errichtung weiteren Wohnraums im Dachgeschoss sei

problemlos

solche Auskunft habe er auch tatsächlich nicht gegeben. Die Klägerin habe sich

insbesondere auch bei Aushändigung des Gutachtens des Beklagten zu 3) nicht mit den

bautechnischen Gegebenheiten und den hierfür aufzuwendenden Kosten weiter

beschäftigt. Ihm, dem Beklagten zu 1), sei auch nicht bekannt, welche konkreten

Vorstellungen sich die Klägerin in dieser Hinsicht gemacht habe.

Des Weiteren habe er, der Beklagte zu 1), sich auf die Beurteilung in dem Gutachten

des Beklagten zu 3) verlassen dürfen. Soweit das Landgericht davon ausgehe, ihm sei

durch seinen Kontakt zu dem Dipl.-Ing. I2 bereits im Jahre 1994 bekannt geworden,

dass das Dachgeschoss nur mit erheblichem Aufwand zu weiterem Wohnraum

umgestaltet werden könne, sei dies rechtsfehlerhaft. Tatsächlich habe er im Jahre 1994

den Dipl.-Ing. I2 mit dem Ausbau der Doppelgarage im Erdgeschoss zu einer separaten

Einliegerwohnung beauftragt. Bei Gelegenheit dieser Umbaumaßnahmen hätten er und

seine Ehefrau den Architekten interessehalber und völlig unverbindlich auf die

grundsätzliche Möglichkeit eines Ausbaus des Dachgeschosses zu einem weiteren

Kinderzimmer angesprochen. Eine Beauftragung des Architekten zur Prüfung dieser

Ausbaufähigkeit oder gar der Ausführung des Ausbaus habe es im bindenden Sinne

nicht gegeben. Tatsächlich sei der Ausbau auch nicht wegen bautechnischer

Schwierigkeiten oder wegen der Höhe der Kosten unterlassen worden; vielmehr sei er

lediglich für einen späteren Zeitpunkt ins Auge gefasst worden. Dieses Vorhaben habe

sich dann aber mit der Aufgabe der Zahnarztpraxis des Beklagten zu 1) und seiner

Übersiedlung in die USA erledigt.

Im Übrigen habe der Architekt Dipl.-Ing. I2 anlässlich eines Gesprächs vom 19.10.1994

seiner, des Beklagten, Ehefrau nach Hinzuziehung eines Bauunternehmers mitgeteilt,

ein Ausbau sei generell möglich, aber technisch aufwändiger und teurer als z.B. der

gerade durchgeführte Garagenumbau. Auf konkrete technische Einzelheiten sei ebenso

wenig eingegangen worden wie eine nähere Darlegung der Kosten erfolgt sei.

Irgendwelche Vorbemerkungen eines Statikers M seien der Ehefrau damals weder

übergeben noch gezeigt worden. Keineswegs habe seine Ehefrau seinerzeit gegenüber

dem Architekten I2 die Entscheidung mitgeteilt, der Ausbau solle wegen des damit

verbundenen Aufwands unterbleiben. Er selbst, der Beklagte zu 1), sei auch nicht

anderweitig von dem Architekten Dipl.-Ing. I2 über technische Schwierigkeiten oder

Kosten eines Ausbaus des Dachgeschosses unterrichtet worden.

Im Übrigen könne auch der Schadensermittlung des Gutachters C3 nicht gefolgt

werden.

Soweit das Landgericht von einer Haftung ausgegangen sei, weil ein Teil der

eingefriedeten Gartenfläche zum Grundstück des Nachbarn P gehört habe, sei das

angefochtene Urteil ebenfalls unrichtig. Der Beklagten zu 1) sei genau das Grundstück

verkauft worden, welches in seinem, des Beklagten zu 1), Eigentum gestanden habe. Es

habe schon gar keine Pflicht auf seiner Seite bestanden, die Klägerin von sich aus

darauf hinzuweisen, dass ein kleiner Teil des eingefriedeten Bereichs trotz der

Umfriedung nicht zum verkauften Anwesen gehören würde. Vielmehr wäre es Sache der

Klägerin gewesen, sich vor dem Kauf über die Grenzen des Grundstücks zu

unterrichten. Selbst bei Bejahung einer diesbezüglichen Aufklärungspflicht habe er

diese aber erfüllt, da er die Klägerin vor Abschluss des Kaufvertrages über die

Pachtsituation unterrichtet habe. Die landgerichtliche Beweiswürdigung sei insoweit

unzutreffend, wobei das Landgericht möglicherweise sogar die Beweislast verkannt

habe.

Soweit der Zeuge P bekundet habe, der Zeuge L sei bei dem Hinweis auf die

Pachtsituation aus allen X gefallen, könne das für die Feststellung einer fehlenden

Aufklärung nicht ausreichen, da der Zeuge L seine Überraschung genauso gut gespielt

haben könne, um dem Nachbarn nicht zu zeigen, dass er über die

Eigentumsverhältnisse schon zuvor Bescheid gewusst habe. Ferner reiche auch der

Umstand, dass er, der Beklagte zu 1), den Pachtzins für das Jahr 2002 an den Zeugen P

im voraus gezahlt habe, als alleiniges Indiz für die Annahme einer nicht

vorgenommenen Aufklärung nicht aus.

Soweit das Landgericht darauf abgestellt habe, er, der Beklagte zu 1), habe wissen

müssen, dass er die Klägerin über die Pachtsituation aufzuklären habe, und dass er

diese Aufklärung nicht geleistet habe, begründe dies allenfalls eine fahrlässige

Aufklärungspflichtverletzung, nicht aber ein vorsätzliches Handeln. Auf fahrlässige

Angabe oder Nichtangaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache könne

ein Schadensersatzanspruch von der Klägerin jedoch nicht gegründet werden. Vielmehr

hätten die Parteien eine Gewährleistung auch für nicht arglistig verschwiegen oder

vorgespiegelte Eigenschaften der Kaufsache in § 4 des Kaufvertrages ausgeschlossen.

Schließlich sei dem Landgericht auch hinsichtlich seiner Schadensberechnung nicht zu

folgen. Es sei von einem zu hohen Wert der gepachteten Teilfläche ausgegangen. Es

handele sich bei der Fläche nämlich um schlichtes Ackerland, in keinem Fall auch nur

zum Teil Bauland. In Ansatz zu bringen sei allenfalls ein Bodenwert von 3,32 €/qm,

woraus sich bei einer Flächengröße von 725 qm ein Betrag von lediglich 2.407,00 €

ergebe.

Selbst bei einer ungerechtfertigten Einstufung der Fläche als Park-/Gartenfläche und

Zugrundelegung des vom Gutachter Dipl.-Ing. B für diese Flächennutzung angesetzten

Quadratmeterpreises von 15,70 € würde sich nur ein Wert von 11.382,50 € errechnen.

Der von der Klägerin beauftragte Privatgutachter Dipl.-Ing. X2 habe zudem auch die

Nutzungsmöglichkeit der Pachtfläche betragsmäßig erfasst und sei unter diesem

Gesichtspunkt zu einem deutlich niedrigeren Wert (8.250,00 €) gekommen.

Der Beklagte zu 3), der seine eigene Verurteilung nicht angefochten hat, trägt zur

Begründung des Zurückweisungsantrags hinsichtlich der Berufung der Klägerin vor, zu

Recht habe das Landgericht in Übereinstimmung mit den Feststellungen des

Sachverständigen F einen 30%igen Wertermittlungsspielraum berücksichtigt. Bei der

Prüfung, ob sich ein Verkehrswertgutachten als zutreffend erweise, sei immer ein

Bewertungsspielraum in Rechnung zu stellen, da sich der Verkehrswert eines Objekts

nicht anhand einer Berechnungsformel oder einer anderen naturwissenschaftlichen

Methode genau berechnen lasse. Ein Spielraum von +/ 30 % sei auch nicht zu hoch,

sondern eher zu niedrig gemessen bei einem äußert großzügigen und hochwertig

ausgestatteten und architektonisch anspruchsvollem Objekt auf einem parkähnlichen

4.000 qm großen Grundstück im Außenbereich. Denn es könne zur Ermittlung des

Verkehrswertes kaum auf vergleichbare Objekte und deren Verkaufspreise abgestellt

werden, weil derartige Vergleichsobjekte nicht oder jedenfalls nur in ganz geringer

Anzahl existierten.

Der Bewertungsspielraum sei auch bereits bei der Feststellung, ob und inwieweit dem

Gutachter bei der Bewertung des Objekts eine objektive Pflichtverletzung unterlaufen

sei, zu berücksichtigen. Dementsprechend komme eine Pflichtverletzung auch nur in

Betracht, soweit der Verkehrswert von ihm, dem Beklagten, mit einem über 689.000,00 €

(530.000,00 € zzgl. 30 %) hinausgehenden Betrag beziffert worden sei. Wenn dann der

von ihm, dem Beklagten zu 3), ermittelte Wert außerhalb des ihm zuzubilligenden

Bewertungsspielraums gelegen habe, möge der Klägerin dem Grunde nach zwar ein

Schadensersatzanspruch zustehen. Der Bewertungsspielraum sei aber auch bei der

Berechnung des Schadens zu berücksichtigen, d.h., es sei insoweit abzustellen auf die

Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und der Verkehrswertobergrenze.

Der Schadensberechnung des Landgerichts könne im Übrigen insoweit nicht gefolgt

werden, als zugunsten der Klägerin von der Verkehrswertobergrenze ein Abzug von

3,2 % in Ansatz gebracht worden sei. Denn die Klägerin habe nach ihrem eigenen

Vortrag durch das Gutachten lediglich sichergestellt haben wollen, dass der vereinbarte

Kaufpreis nicht über den Verkehrswert des Objekts hinausgehe. Sie habe lediglich

sichergehen wollen, kein schlechtes Geschäft zu machen. Wenn er, der Beklagte zu 3),

daher den Verkehrswert mit 1,5 Mio. DM beziffert hätte, wäre es auch bei dem schon

vorverhandelten Kaufpreis in Höhe von 1,5 Mio. DM geblieben. Dafür, dass die Klägerin

grundsätzlich nur bereit gewesen wäre, einen Kaufpreis unterhalb des Ergebnisses des

Verkehrswertgutachtens zu entrichten, sei nichts vorgetragen.

Nachdem das gegen die Beklagte zu 2) gerichtete Rechtsmittel zurückgenommen

wurde, war noch über die gegen die Beklagten zu 1) und 3) gerichteten Berufungen der

Klägerin und die Berufung des Beklagten zu 1) zu entscheiden.

Diese noch aufrecht erhaltenen Rechtsmittel bleiben erfolglos.

I. Berufung der Klägerin gegen den Beklagten zu 1):

Diese Berufung ist unbegründet, da der Klägerin gegen den Beklagten zu 1) ein

Anspruch aufgrund der Fehlerhaftigkeit des Gutachtens des Beklagten zu 3) vom

11.10.2001 nicht zusteht. Das Landgericht hat einen derartigen Anspruch zutreffend

verneint.

1. Aufgrund kaufrechtlicher Gewährleistung gem. § 463 a.F. kann die Klägerin keinen

Schadensersatzanspruch unter dem genannten Gesichtspunkt herleiten.

Unabhängig von der Frage, ob ein bestimmter Grundstückswert Gegenstand einer

Eigenschaftszusicherung i. S. d. § 463 S. 1 BGB gewesen sein könnte, hat der Beklagte

zu 1) keinen bestimmten Grundstückswert zugesichert. Soweit der Beklagte zu 1) der

Klägerin im Vorfeld der Beurkundung oder im Beurkundungstermin den im Gutachten

des Beklagten zu 3) genannten Verkehrswert von 1.550.000,00 DM mitgeteilt hat, liegt

darin nicht die Zusicherung oder eine Garantieübernahme für die Richtigkeit eines

solchen Wertes. Auch eine Vereinbarung darüber, dass der ausgehandelte Kaufpreis

dem Verkehrswert des Grundstücks entsprach, ist bei Zugrundelegung des Vortrags der

Klägerin nicht anzunehmen.

Auch unter dem Gesichtspunkt einer Aufklärungspflichtverletzung hinsichtlich des

Verkehrswertes des Grundstücks ist eine Haftung des Beklagten zu 1) zu verneinen.

Dass dem Beklagten zu 1) bewusst war oder es ihm hätte klar sein müssen, dass die

Angabe des Verkehrswertes im Gutachten des Beklagten zu 3) wesentlich zu hoch war,

ist nicht hinreichend dargelegt. Soweit der Text des Gutachtens teilweise

Verschönerungen gegenüber dem ursprünglichen Gutachten aufweist, mögen diese

zwar auf Betreiben des Beklagten zu 1) vorgenommen worden sein. Bis auf die

Darstellung der Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses im Sinne der Schaffung eines

weiteren Kinderzimmers handelt es sich hierbei aber um die üblichen Herausstellungen,

die noch nicht ein Maß überschritten, welches den Beklagten zu 1) zu der Erkenntnis

hätte bringen müssen, dass hierdurch der ermittelte Grundstückswert wesentlich zu

hoch angegeben worden war. Jedenfalls ist nicht bewiesen, dass der Beklagte zu 1)

den Beklagten zu 3) aufgefordert hat, den im Rahmen einer Gutachtenerstattung zur

Verfügung stehenden Bewertungsspielraum zu verlassen und einen nicht mehr

vertretbaren Verkehrswert anzusetzen.

Gegen diese Annahme spricht insbesondere auch der Umstand, dass bereits ein

früheres - nicht vom Beklagten zu 1) initiiertes - Gutachten desselben Sachverständigen

vorlag, welches zu einem Wert in Höhe von 1.430.000,00 DM gelangt war, der somit rd.

7 % unter dem neu festgesetzten Verkehrswert lag.

Insoweit konnte der Beklagte zu 1) noch von einem vertretbaren Ansatz des

Verkehrswertes ausgehen.

Soweit die Berufungsbegründung darauf abstellt, eine Haftung des Beklagten zu 1)

ergebe sich aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss in der Form

fahrlässiger Begehrungsweise, ist dem nicht zu folgen.

Zwar ist als unstreitig davon auszugehen, dass die Klägerin bzw. der für sie auftretende

Zeuge L bei der ersten Besichtigung nach einem Wertgutachten zu dem Grundstück

gefragt hat und der Beklagte zugesagt hat, ein Wertgutachten des Beklagten zu 3)

rechtzeitig zum Notartermin vorzulegen. Hierdurch mag die Klägerin auch deutlich

gemacht haben, dass sie den Kaufvertrag ohne ein solches Wertgutachten nicht

abschließen würde.

Gleichwohl kann aber auch aus Sicht der Klägerin nicht angenommen werden, dass der

Beklagte zu 1) durch Übergabe des Gutachtens eine verbindlich gemeinte Auskunft

über den Verkehrswert der Immobilie erteilt hat.

Zwar müssen Auskünfte, die ein Verkäufer erteilt, grundsätzlich richtig sein, und eine

vorsätzliche oder auch nur fahrlässige Auskunftserteilung können die Haftung nach den

Grundsätzen der c.i.c. auslösen.

Für die Bewertung war jedoch vorliegend aus der Sicht beider Parteien, auch der

Klägerin und ihres Ehemannes, eine erhebliche Sachkunde erforderlich, die bei beiden

Parteien nicht vorhanden war. Wenn der Beklagte sich daher zur Vorlage eines

Bewertungsgutachtens verpflichtete, so kann nicht angenommen werden, dass er

darüber hinaus auch eine Haftung für die Richtigkeit des Inhalts übernehmen wollte

oder er sich des Beklagten zu 3) als Erfüllungsgehilfen gem. § 278 BGB bedient hat.

II. Berufung des Beklagten zu 1):

Diese richtet sich gegen die Zuerkennung von Schadensersatzansprüchen wegen

arglistigen Verschweigens einer fehlenden Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses in

Höhe von 48.078,80 € und wegen eines Minderwerts des Kaufobjekts unter dem

Gesichtspunkt der Zugehörigkeit einer Teilfläche von 725 qm zum Nachbargrundstück

des Zeugen P.

Die Berufung ist im Ergebnis unbegründet.

Das Landgericht hat einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 48.078,80 € wegen

mangelnder Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses auf der Grundlage der

Gewährleistungsvorschriften gem. §§ 463, 462, 459 II, 433 BGB zuerkannt.

Grundsätzlich kann das Fehlen einer nach dem Vertrag vorausgesetzten

Ausbaufähigkeit zwar als Sachmangel angesehen werden.

Ob ein derartiger Mangel vorliegend gegeben ist, ist allerdings zweifelhaft.

Nach dem vom Landgericht eingeholten Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. C3

handelte es sich bei der vorgefundenen Dachkonstruktion um eine Dreieck-Streben-

Binderkonstruktion, die für einen Ausbau nicht geeignet war. Daher sei es erforderlich,

den Dachstuhl abzutragen und Fundamente und Stützen für die neu einzubauende

Decke über dem Erdgeschoss zu schaffen. Die Dachkonstruktion sei freitragend neu zu

erstellen. Danach seien die in Mitleidenschaft gezogenen Bauteile des Erdgeschosses

wiederherzustellen und der Ausbau vorzunehmen.

Aus dem Gutachten ergibt sich, dass grundsätzlich der Dachraum über der im

Erdgeschoss gelegenen früheren Garage und jetzigen Einliegerwohnung zu einem

Kinderzimmer umgebaut werden kann, wenn auch mit sehr hohen Kosten, wobei der

Sachverständige als Differenz zwischen den tatsächlichen Herstellungskosten des

Kinderzimmers zu den fiktiven Kosten lediglich eines Innenausbaus einen Betrag von

48.078,80 € (ohne pauschalen Mietausfall) ermittelt hat.

Auch der seinerzeit mit dem Umbau der Garage zu einer Einliegerwohnung vom

Beklagten zu 1) beauftragte Architekt Dipl.-Ing. I2 stellt in seinem Antwortschreiben an

den Ehemann des Klägers vom 28.03.2002 (K 8) darauf ab, dass die vorgefundene

Konstruktion eine Nutzung des Dachraumes verhindere und einen Ausbau nicht

zulasse. Der Statiker M habe dann allerdings eine Lösung aufgezeigt, wie die

konstruktiven Voraussetzungen für einen Ausbau hätten geschaffen werden können.

Eine Änderung der Konstruktion durch Einbau stärkerer Deckenbalken und Stützen im

Erdgeschoss zur Lastabtragung wären erforderlich gewesen. Dabei sei berücksichtigt

gewesen, dass die tragenden Außenwände aus einer Holzkonstruktion

(Fertigbauweise) bestehen und kaum zusätzliche Lasten aufnehmen könnten. Wegen

der sehr aufwändigen technischen Realisierung sei damals der Ausbau unterblieben,

und es seien keine baulichen Vorkehrungen für einen späteren Ausbau getroffen

worden, so dass ohne diese Vorkehrungen auch heute kein Ausbau erfolgen könne.

Wenn die Maßnahme heute, nach erfolgtem Ausbau der Garage zu Wohnzwecken,

ausgeführt werden sollte, wären die Kosten noch erheblich höher, weil dann neben

Erneuerung der Decke auch die fertigen Wände im Erdgeschoss zum Einbau der

Stützen aufgeschlitzt werden müssten.

Aufgrund der vorgenannten Einschätzungen von zwei Sachverständigen ist objektiv von

einer fehlenden Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses nicht auszugehen.

Dies gilt umso mehr, als unstreitig die Klägerin inzwischen einen Ausbau des

Dachraumes zu einem weiteren Kinderzimmer hat durchführen lassen, wenn auch mit

erheblichem konstruktiven und auch finanziellen Aufwand.

Ein Sachmangel ist daher zu verneinen.

b) Auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft gem. § 459 II BGB ist nicht

anzunehmen. In der Angabe des Beklagten zu 1), das Dachgeschoss sei zu einem

Kinderzimmer ausbaufähig, ist eine diesbezügliche Zusicherung, die zu einer vom

Verschulden unabhängigen Haftung führen würde, nicht zu sehen.

Jedoch ist eine Haftung des Beklagten zu 1) unter dem Gesichtspunkt eines

Verschuldens bei Vertragsschluss gegeben.

Auch wenn ein Mangel unter dem Gesichtspunkt fehlender Ausbaufähigkeit des

Dachgeschosses zu verneinen ist, hat jedenfalls die Pflicht des Beklagten zu 1)

bestanden, wenn er in dem Exposé ausdrücklich auf die weitere Ausbaumöglichkeit im

Dachgeschoss hinweisen ließ und auch unstreitig bei einem Besichtigungstermin auf

Befragen auf die Möglichkeit der Einrichtung eines weiteren Kinderzimmers im

Dachgeschoss hingewiesen hat, gleichzeitig auch seine Kenntnisse über einen

ungewöhnlich hohen konstruktiven Aufwand und hohe Kosten der Ausbaumaßnahme

den Erwerbsinteressenten mitzuteilen.

Derartige Kenntnisse hat der Beklagte zu 1) bei Zugrundelegung der Darstellung im

Schreiben des Architekten Dipl.-Ing. I2 vom 28.03.2002 gehabt. Im Schreiben des

Architekten I2 vom 27.11.2001 (GA 120) ist zudem erwähnt, dass er in seinen

Unterlagen auch einen Vermerk des Ingenieurbüros für Baustatik M und G habe, den er

am 19.10.1994 erhalten habe (vgl. GA 121). Darin sind die erforderlichen Maßnahmen

schriftlich niedergelegt.

Des weiteren hat nach einer Notiz des Architekten I2 vom 19.10.1994 ein Gespräch

zwischen Frau I, dem Bauunternehmer C und dem Architekten stattgefunden, bei dem

der Befund des Herrn M besprochen und von Frau I entschieden worden sei, dass der

Ausbau des Dachraumes wegen der technischen Schwierigkeiten und

dementsprechend aufwändiger Ausführung unterbleiben solle.

Die Tatsache, dass das in der Aktennotiz erwähnte Gespräch stattgefunden hat, ist

zwischen den Parteien auch unstreitig.

Der Beklagte zu 1) hat auch eingeräumt, von seiner Ehefrau über das Ergebnis der

Gespräche mit dem Architekten I2 informiert worden zu sein. Selbst wenn er nach seiner

anlässlich seiner persönlichen Anhörung abgegebenen Darstellung zu diesem

Zeitpunkt von der Hinzuziehung eines Statikers nichts wusste, war ihm aufgrund des

Berichtes seiner Ehefrau jedenfalls bekannt, dass der von ihm mit Umbauarbeiten im

Erdgeschoss beauftragte Architekt I2 auf Befragen erklärt hatte, für einen Ausbau des

Dachgeschosses müssten Stützen eingezogen werden.

Von der Erforderlichkeit der Verstärkung der Statik hatte der Beklagte zu 1) daher

Kenntnis.

Zwar mag über Kosten eines vorzunehmenden Ausbaus, insbesondere über konkrete

Kosten erforderlicher statischer Maßnahmen, seinerzeit nicht gesprochen worden sein.

Dass ein Ausbau mit derartigen statischen Verstärkungsmaßnahmen deutlich höhere

Kosten verursachen würde als der reine Ausbau eines für die Schaffung eines weiteren

Kinderzimmers ausreichend tragfähigen Dachbodens, war aber offensichtlich und dem

Beklagten zu 1) zur Überzeugung des Senats nach Lage der Dinge auch bewusst.

Die Ausführungen des Beklagten zu 1) im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom

17.12.2008 geben zu einer anderen Beurteilung keine Veranlassung.

Auf den erforderlichen bautechnischen Aufwand und den Umstand, dass damit höhere

als üblicherweise zu erwartende Kosten verbunden sein würden, hätte der Beklagte zu

1) hinweisen müssen.

Im Hinblick auf die pflichtwidrig unterlassene Weitergabe seines Wissens haftet er der

Klägerin auf Ersatz der durch die Durchführung statischer Verstärkungsmaßnahmen

erforderlichen zusätzlichen Kosten des Dachgeschossausbaus, die sich nach dem

Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. C3 auf 48.078,80 € belaufen.

Soweit sich der Beklagte zu 1) gegen die Verurteilung zur Zahlung weiteren

Schadensersatzes in Höhe von 22.754,00 € wegen fehlender Informierung der Klägerin

und ihres Ehemannes über den Umfang des verkauften Grundstücksareals wendet, ist

die Berufung ebenfalls unbegründet.

Es bestand die Pflicht des Beklagten zu 1), die Klägerin vor Abschluss des

Kaufvertrages über die von der Grundstückseinfriedigung abweichende

Grundstücksgrenze zum Nachbarn P zu informieren. Die Einfriedigung eines

Grundstücks vermittelt Kaufinteressenten regelmäßig den Eindruck, dass der

eingefriedete Teil zu einem Grundstück auch im Rechtssinne gehört. Aus diesem

Grunde konnten die Klägerin zu 1) und ihr Ehemann den Eindruck gewinnen, dass sie

auch den ebenfalls von der Einfriedigung umschlossenen Grundstücksteil erwerben

würden, der zum Grundstück des Zeugen P gehörte.

100

Dies gilt vorliegend um so mehr, als in dem vom Beklagten zu 1) veranlassten Exposé

ausdrücklich darauf hingewiesen wird, das Grundstück sei komplett eingefriedet.

101

Unstreitig ist ferner, dass auch der Beklagte zu 1), als er selbst seinerzeit das

Grundstück vom Voreigentümer erwarb, davon ausgegangen war, das gesamte

umfriedete Grundstück zu erwerben und ebenso überrascht war, als der Zeuge P auf

sein Eigentum hinwies und Pachtzahlungsansprüche geltend machte. Demzufolge

musste dem Beklagten klar sein, dass die Klägerin über die Lage der wirklichen

Grundstücksgrenze zu informieren war.

102

103

Dass der Beklagte diese Aufklärungspflicht verletzt hat und die Klägerin vor dem

Abschluss des Kaufvertrages nicht auf die Pachtsituation hingewiesen hat, ist vom

Landgericht rechtsfehlerfrei festgestellt worden. Insbesondere aus der Aussage des

Zeugen P ergibt sich, dass der Zeuge L2 "aus allen Wolken gefallen ist", als er von dem

Zeugen nach Abschluss des Kaufvertrages über die Eigentumssituation und das

Pachtverhältnis informiert worden ist. Der Einwand des Beklagten zu 1), der Zeuge L

könne seine Überraschung auch nur gespielt haben, erscheint als nicht durchgreifend.

104

Dies gilt insbesondere auch deswegen, weil der Beklagte zu 1) den Pachtzins noch bis

zum Jahre 2002 einschließlich gezahlt hat, wofür aber keine Veranlassung bestanden

hätte, wenn er die Klägerin als Grundstückskäuferin auf die Notwendigkeit des

Abschlusses eines Pachtvertrages mit dem Zeugen P hingewiesen hätte oder die

Erteilung eines solchen Hinweises vor Kaufvertragsabschluss auch nur beabsichtigt

hätte.

105

Auch insoweit geben die Ausführungen des Beklagten zu 1) im Schriftsatz vom

17.12.2008 keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung.

106

Aus dem Vortrag des Beklagten zu 1), die Klägerin auf die von der Einfriedigung

abweichende Lage der Grenze hingewiesen zu haben, ergibt sich zugleich auch ein

vorsätzliches Verhalten des Beklagten zu 1) im Rahmen des vorvertraglichen

Verschuldens.

107

Bei vorsätzlicher Begehungsweise im Rahmen des vorvertraglichen Verschuldens

haftet der Verkäufer auf Ersatz des Vertrauensschadens, insbesondere bei Verletzung

von Offenbarungs, Aufklärungs- und Beratungspflichten. Ein derartiger Anspruch ist

dann auch nicht ausgeschlossen, soweit sich das Verschulden des Verkäufers auf die

Beschaffenheit des Kaufgegenstandes (Fehler oder zusicherungsfähige Eigenschaft i.

S. d. § 459 BGB a.F.) bezieht (vgl. Palandt-Putzo, 61. Aufl., BGB, vor § 459 Rn. 7 unter

Hinweis auf BGH NJW 1992, 2564).

108

109

Die Einwendungen des Beklagten zu 1) gegen die auf dem Gutachten des

Sachverständigen Dipl.-Ing. B beruhende Schadensberechnung sind ebenfalls

unbegründet.

110

Der Sachverständige B hat in seinem auf den Stichtag 17.10.2001 bezogenen

berichtigten Gutachten vom 06.07.2005 (GA 339 ff) für die 181 qm große Fläche, die für

die baulichen Anlagen erforderlich ist (Fläche I) einen Preis von 78,50 €/qm zugrunde

gelegt und für die Fläche II (Park/Garten) einen Preis von 15,70 €/qm.

111

Die sich somit ergebenden Werte von 14.211,00 € + 8.543,00 € ergeben den vom

Landgericht insoweit zuerkannten Betrag von 22.754,00 €.

112

Soweit der Beklagte zu 1) meint, es sei ein Bodenwert von lediglich 3,32 €/qm für die

Gesamtfläche von 725 qm als schlichtes Ackerland zugrunde zu legen, ist ihm nicht zu

folgen. Die Berechnung des Schadens bzw. des Minderwertes beruht auf der

Überlegung, dass die in Rede stehenden Flächen fiktiv als zum Kaufgrundstück gehörig

anzusehen wären. In diesem Fall hätte die Klägerin aber entsprechende Mehrflächen

erworben, die als Baufläche bzw. Park/Gartenfläche anzusehen wären.

113

Eine andere Bewertung wäre allenfalls dann angebracht, wenn man unterstellen würde,

der Nachbar P sei zur Veräußerung der in Rede stehenden Grundstücksflächen zum

Ackerlandpreis bereit, den der Sachverständige Dipl.-Ing. B mit 3,32 €/qm ermittelt hat

(GA 343).

114

Hiervon kann jedoch nicht ausgegangen werden, da die in Rede stehenden

Grundstücksflächen tatsächlich höherwertig genutzt werden und keine Anhaltspunkte

dafür gegeben sind, dass der Nachbar zu einer Veräußerung der Fläche von 725 qm zu

einem Gesamtpreis von lediglich 2.407,00 € bereit sein könnte.

115

Auf den vorgenannten Aspekt weist im Übrigen auch der von der Klägerin mit der

Überprüfung des Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. B beauftragte

Privatgutachter Dipl.-Ing. X2 in seinem Gutachten vom 06.10.2006 hin.

116

Dort ist ausgeführt, der in Höhe von 23.500,00 € zutreffend ermittelte Verkehrswert sei

eher zu gering als zu hoch, da diese Grundstücksfläche aufgrund einer fehlenden

schriftlichen Vertragsvereinbarung über die Nutzung spekulativen Charakter besitze und

ein Nachbar unter Umständen den Preis gezielt in die Höhe treiben könne.

117

Der Privatgutachter X2 räumt allerdings ein, dass bezüglich der derzeitigen Pacht von

150,00 € p.a. die Ermittlung der Schadenshöhe auch durch eine Barwertermittlung

erfolgen könne, die zu einem Barwert und damit Schaden in Höhe von 8.250,00 € führe

(S. 6 des Gutachtens).

118

Diese Ermittlung beruht jedoch auf der hierfür angenommenen Restnutzungsdauer der

auf der Fläche I stehenden Gebäude von 80 Jahren, worum es vorliegend jedoch nicht

allein geht. Es geht vielmehr nicht lediglich um die Nutzung der Grundstücksflächen

innerhalb des genannten Zeitraums, sondern auch um das Interesse der Klägerin als

Käuferin am Erwerb eines vollständigen, innerhalb der vorhandenen Einfriedigung

gelegenen Grundstücks. Zur Ermittlung des auf dem Fehlen der genannten Flächen

beruhenden Schadens ist das vom Sachverständigen Dipl.-Ing. B gewählte Verfahren

der Ermittlung der Verkehrswerte der beiden Flächen die richtige Methode.

119

III. Berufung der Klägerin gegen den Beklagten zu 3):

120

Diese richtet sich gegen die Abweisung des einen Betrag von 99.985,82 €

übersteigenden Betrages, wobei die Klägerin im Hinblick auf die

Verjährungsproblematik lediglich die ursprüngliche Klageforderung in Höhe von

185.763,24 € weiterverfolgt, also weitere 85.777,42 € verlangt.

121

Die Berufung der Klägerin bleibt auch insoweit erfolglos.

122

123

Der Beklagte zu 3) akzeptiert allerdings seine dem Grunde nach bestehende Haftung

wegen fehlerhafter Erstellung des Wertermittlungsgutachtens nach den Grundsätzen

des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Dies entspricht der Rechtsprechung

des Bundesgerichtshofs, wonach ein Sachverständiger bei Erteilung eines

Gutachtenauftrages hier für eine Wertermittlung davon ausgehen muss, dass die

Prüfung auch im Interesse eines Dritten durchgeführt werden und das Ergebnis diesem

Dritten als Entscheidungsgrundlage dienen soll (vgl. BGH NJWRR 2002, 1528; vgl.

auch BGH NJWRR 2007, 1332 für die Haftung einer mit der Prüfung des Prospekts

beauftragten Wirtschaftsprüfungsgesellschaft).

124

125

In der Berufungsinstanz geht es nur noch um die Berechnung des Schadens.

126

Das Landgericht hat dem Beklagten zu 3) zugebilligt, dass er bei Abfassung seines

Gutachtens einen Beurteilungsspielraum von bis zu 30 % gehabt habe, was nach den

Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. F die höchste tolerierbare Abweichung

darstelle. Unter dem Gesichtspunkt des rechtmäßigen Alternativverhaltens sei daher für

die Schadensberechnung und den Haftungsumfang der vom Sachverständigen F

ermittelte Verkehrswert von 530.000,00 € fiktiv um 30 % auf 689.000,00 € zu erhöhen,

wovon dann aber noch der Verhandlungserfolg der Klägerin in Höhe von 3,2 %

abzuziehen sei, so dass ein hypothetischer Kaufpreis von 666.952,00 € zugrunde zu

legen sei. Nach Abzug dieses Betrages vom tatsächlich gezahlten Kaufpreis in Höhe

von 766.937,82 € ergebe sich ein erstattungsfähiger Schaden von lediglich 99.985,82 €.

127

Der Senat hält im Ergebnis die vom Landgericht vorgenommene Schadensberechnung

für zutreffend.

128

Der dem Beklagten zu 3) zugebilligte Toleranzaufschlag von 30 % auf den objektiven

Verkehrswert in Höhe von 530.000,00 € erscheint als gerechtfertigt.

129

Grundsätzlich ist zwar bei der Schadensberechnung auf die Differenz zwischen dem

vom Sachverständigen in seinem Gutachten angegebenen und dem tatsächlichen

Verkehrswert als dem Kaufpreis, der bei ordnungsgemäßer Gutachtenerstellung bezahlt

worden wäre, abzustellen. Denn es ist der Betrag anzusetzen, um den der Käufer im

Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers den Gegenstand zu teuer

erworben hat (vgl. BGH NJW 1993, 1323).

130

Allerdings kann die Berufung des Schädigers auf rechtmäßiges Alternativverhalten, d.h.

der Einwand, der Schaden wäre auch bei ebenfalls möglichen, rechtmäßigen

Verhaltensweisen entstanden, für die Zurechnung eines Schadenserfolgs beachtlich

sein (vgl. BGH, Urteil vom 03.02.2000 - III ZR 296/98). Dabei soll es sich nicht um ein

Problem der Kausalität der pflichtwidrigen Handlung, sondern um ein

Zurechnungsproblem handeln. Vielmehr gehe es um die der Bejahung des

Kausalzusammenhangs nachfolgende Frage, inwieweit einem Schadensverursacher

die Folgen seines pflichtwidrigen Verhaltens bei wertender Betrachtung billigerweise

zugerechnet werden können. Dabei soll der Schutzzweck der jeweils verletzten Norm

darüber entscheiden, ob und inwieweit der Einwand des rechtmäßigen

131

Alternativverhaltens im Einzelfall erheblich ist (vgl. BGHZ 96, 157; BGHZ 120, 281).

Der Umstand, dass die Erstattung des Gutachtens vom 11.10.2001 erklärtermaßen zur

Ermittlung des Verkaufs- und Verkehrswertes diente und für den Beklagten zu 3) auch

erkennbar war, dass das Gutachten u.a. auch für einen Dritten, nämlich einen

Kaufinteressenten bestimmt gewesen ist und der Beklagte zu 3) als öffentlich bestellter

und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten

Grundstücken den Eindruck erweckt hat, über besondere, durch staatliche Anerkennung

ausgewiesene Sachkunde zu verfügen, könnte es nahe legen, jedenfalls bei einer

vorsätzlich

Alternativverhalten nicht durchgreifen zu lassen. Denn einem Sachverständigen, der

sich

bewusst

billigerweise auch der gesamte Schadensumfang zuzurechnen sein.

132

Insoweit fällt dem Beklagten zu 3) sicherlich zur Last, dass er ohne erneute

Ortsbesichtigung für Verkaufszwecke ein erneutes Gutachten erstattet hat, das

gegenüber dem ca. ein Jahr zuvor von ihm im Auftrag einer Kaufinteressentin erstellten

Gutachten zu einem um 120.000,00 DM höheren Verkehrswert kam und in

verschiedenen beschreibenden Positionen "verschönert" worden war. Daraus ist zu

folgern, dass der Beklagte bei der Wertermittlung nicht objektiv, sondern im Interesse

seines Auftraggebers vorgegangen ist.

133

Allerdings ist nicht festzustellen, dass der Beklagte zu 3) bereits bei der Erstellung des

ersten Gutachtens vom 24.11.2000 eine gleiche Motivation hatte und auch hier

absichtlich gegen anerkannte Bewertungsmaßstäbe verstoßen hat. Der seinerzeit

ermittelte Verkehrswert von 1.430.000,00 DM = 731.147,39 € lag bereits knapp 38 %

über dem vom Sachverständigen F ermittelten Verkehrswert von 530.000,00 €, also

außerhalb der maximalen Spannbreite von 30 %.

134

Der Sachverständige F hat hierbei einen Marktanpassungsabschlag von 18 %

vorgenommen, während der Beklagte zu 3) in beiden Gutachten wegen der

Einzigartigkeit der Immobilie Abschläge nicht für angebracht gehalten hat.

135

Zudem ist zu beachten, dass der Verkehrswert eines Grundstücks ohnehin keine

mathematisch exakt ermittelbare Größe darstellt und daher ein Bewertungsspielraum

anzuerkennen ist, der dann auch im Interesse des Sachverständigen vor

Inanspruchnahme bei selbst geringen Abweichungen bestehen muss.

Konsequenterweise ist es dann gerechtfertigt, den Sachverständigen von Fällen der

Absicht abgesehen lediglich für den außerhalb der zuzubilligenden Bewertungsspanne

liegenden Schaden haften zu lassen.

136

Bei der gebotenen wertenden Betrachtung erscheint es vorliegend nicht als billig, eine

Haftung des Beklagten zu 3) für die gesamte Differenz zwischen Verkaufspreis und dem

durch Gutachten ermittelten Wert zu bejahen.

137

Es ergibt sich daher kein Anspruch der Klägerin, der den vom Landgericht zuerkannten

Betrag von 99.985,82 € überschreitet.

138

IV.

139

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 I, 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

140

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 I, 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

140

Die Revision ist lediglich bezüglich des gegen den Beklagten zu 3) gerichteten

Klageverfahrens zugelassen worden.

141

Bezüglich des gegen den Beklagten zu 1) gerichteten Klageverfahrens sind die

Voraussetzungen für eine Revisionszulassung gem. § 543 II ZPO nicht gegeben.

142